PIAZZE APERTE
2. Casi studio utili alla costruzione degli strument
2.1 IL CASO DEL COMUNE DI OSSI
Nel 2011 il Consiglio Comunale di Ossi - piccolo centro urbano di circa 6.000 abitanti confinante con la Città di Sassari - a seguito dell’improvviso crollo di una palazzina all’interno del centro storico (27/01/2009), ha adottato un “Regolamento disciplinante le procedure di riqualificazione di immobili abbandonati e fatiscenti inseriti nel centro di prima e antica formazione con procedura di pubblica utilità ed urgenza” (delibera n.6/2011 del 14/02/2011).
Tale regolamento, basato su 10 Articoli5 , ha previsto in una prima fase il censimento
degli edifici ricadenti all’interno del centro matrice (Art. 1), il declassamento a rudere degli edifici abbandonati fatiscenti (Art 2), e la stima del valore ai fini espropriativi oltre alla valutazione dei costi di intervento necessari (Art. 3). Conclusa questa fase e ottenuto il quadro generale dello stato di abbandono degli edifici, l’Amministrazione ha notificato ai proprietari (Art. 4) un atto per informarli sullo stato di degrado dell’edificio, richiedendo loro di manifestare in forma scritta, l’eventuale interesse ad eseguire gli interventi di risanamento. La mancata risposta o la rinuncia ai diritti sul bene (Art. 5), ha consentito all’Amministrazione di predisporre attraverso l’Ufficio Tecnico Comunale il progetto di riqualificazione dell’immobile interessato, (approvato per mezzo della Giunta Comunale in via amministrativa. Art.6 comma1), dando così avvio successivamente al procedimento di esproprio (Art. 7), attraverso un avviso pubblico in cui sono stati informati tutti gli eventuali interessati della vendita all’asta
4http://www.comune.sassari.it/sito_
piano_strategico/iti_doc/all_a_executive_ summary_sassari.pdf.
5Art.1: Censimento; Art.2: Declassamento
a rudere; Art.3: Stima del valore ai fini espropriativi e stima dei costi dei lavori urgenti necessari; Art.4: Notifiche ai proprietari; Art.5: Rinuncia ai diritti sul bene; Art.6: Approvazione del progetto di riqualificazione; Art.7: Avviso pubblico di vendita all’asta; Art.8: Approvazione della graduatoria e vendita; Art.9: Verifiche; Art.10: Norme transitorie e finali.
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degli immobili, con annesse indicazioni planimetriche, costo di esproprio e oneri per la messa in sicurezza immediata e definitiva. È stato previsto che la partecipazione all’asta fosse aperta solo a coloro che disponessero dell’80% del costo dell’esproprio e confermassero di rispettare alcuni termini ed obblighi specifici (Art. 7 comma 2): entro tre mesi dal passaggio attuare la rimozione del degrado e delle situazioni di potenziale pericolo indicate nel progetto di riqualificazione; entro un anno dal passaggio di proprietà presentazione del progetto di ristrutturazione dell’immobile e pagamento degli oneri di concessione e costruzione; entro i successivi tre anni esecuzione e completamento dei lavori di ristrutturazione. I successivi articoli definiscono la graduatoria dei richiedenti (Art. 8) e le verifiche da effettuare affinché si rispettino i termini sottoscritti (Art. 9).
Il Regolamento è stato rivolto a quegli immobili che ormai rappresentano un pericolo per la pubblica incolumità oltre a provocare un disagio di tipo igienico-sanitario, mostrandosi per l’Amministrazione un’occasione per operare un tentativo congiunto con l’obiettivo di risolvere il problema di abbandono pluriennale degli edifici, riqualificare il centro storico e sviluppare opportunità abitative.
Tale strumento si è rivelato complessivamente efficacie. Molte delle 44 unità immobiliari abbandonate - censite dal comune attraverso il contributo dell’Ufficio Tecnico - sono state soggette ad interventi di recupero e messa in sicurezza operati dai proprietari di propria iniziativa e nel breve periodo. L’intervento pubblico si è limitato a 9 edifici ed è stato reso possibile grazie ad un finanziamento regionale rivolto all’edilizia abitativa, che ha permesso l’acquisto e la ristrutturazione degli immobili e successiva concessione in affitto a canone moderato. Per 3 edifici si è reso necessario l’esproprio da parte del Comune e successiva vendita all’asta6. Nonostante il buon esito dello
Strumento, soprattutto per alcuni edifici in stato di forte degrado, non essendo stata pervenuta alcuna manifestazione di interesse da parte dei proprietari, non è stato possibile avviare le procedure di esproprio7.
2.2 IL CASO DEL COMUNE DI MILANO
Nel 2014 il comune di Milano ha approvato il nuovo Regolamento Edilizio (Delibera n. 27, aggiornato nel mese di dicembre del 2015) particolarmente interessante ai fini di questa ricerca poiché all’Articolo 12 viene fatto riferimento al “Recupero urbano” e alla “sicurezza pubblica” indirizzati ad “aree ed edifici dismessi, inedificati e in disuso”, con la necessità di migliorare la qualità urbana ponendo attenzione al decoro e all’incolumità pubblica, senza richiamare in maniera specifica il centro storico, ma allo stesso modo senza escluderlo esplicitamente.
L’Articolo 12 del Regolamento stabilisce che: “I proprietari devono provvedere alla custodia, alla manutenzione ed al decoro dei propri immobili, anche al fine di evitare fenomeni di degrado urbano, occupazioni abusive, nonché situazioni di pericolo per l’ordine pubblico, l’integrità fisica della popolazione e la sicurezza urbana.
6I dati sono stati raccolti nell’ambito della
relazione di fine mandato integrati nella nota Amministrativa Prot. N.2599 del 31/03/2015 del Comune di Ossi “Uff. del Sindaco”.
7L’Art. 7 comma 4 del regolamento recita
“qualora per un immobile fatiscente non pervenga nessuna richiesta le procedure di esproprio non saranno avviate”.
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L’Amministrazione, qualora accerti che lo stato di abbandono, degrado, incuria degli edifici determina pericolo per la sicurezza, la salubrità o l’incolumità pubblica, oppure disagio per il decoro e la qualità urbana, diffida i proprietari ad eseguire interventi di ripristino, pulizia e messa in sicurezza delle aree nonché recupero degli edifici sotto il profilo edilizio, funzionale ed ambientale. Si presumono abbandonati gli edifici che non siano manutenuti e utilizzati per più di 5 anni, ove tale non utilizzo riguardi almeno il 90% delle loro superfici. Entro 90 giorni dalla diffida i proprietari devono presentare un progetto preliminare relativo agli interventi di recupero che si intendono sostenere ed una relazione tecnica esplicativa dei tempi e delle modalità prescelte. Decorsi i 90 giorni, in caso di inerzia da parte della proprietà, il Comune provvede in via sostitutiva all’esecuzione degli interventi di manutenzione e di pulizia degli immobili e/o delle aree, le spese sostenute dall’Amministrazione dovranno essere rimborsate dai proprietari entro 30 giorni dalla richiesta. In caso di inottemperanza ai suddetti ordini è comunque prevista una sanzione pecuniaria di Euro 500 per ogni mq. di consistenza catastale dell’immobile e/o delle aree. Il Consiglio Comunale in caso di inerzia della proprietà e impossibilità di intervenire in via sostitutiva, qualora accerti che lo stato di abbandono, di degrado urbano e di incuria degli edifici rappresenti un imminente pericolo per la sicurezza pubblica provvede, all’attribuzione del bene una destinazione pubblica, di interesse pubblico o generale”.
Con l’Art. 12, dunque, viene fatto riferimento all’attivazione di procedure di espropriazione qualora venisse a mancare il rispetto delle indicazioni previste dal Regolamento, con la possibilità da parte dell’amministrazione di assegnare a funzioni sociali gli immobili abbandonati in stato di degrado.