CRONOPROGRAMMA DEI LAVOR

Il cronoprogramma è un documento che rappresenta l'andamento nel tempo degli importi dei lavori da eseguire principalmente in campo edilizio. Il finale di questo studio è un diagramma che riporta sulle ordinate gli importi progressivi a partire da zero (inizio dei lavori) fino all'importo complessivo di tutti i lavori (in corrispondenza della data di ultimazione) e sulle ascisse i tempi di esecuzione. Il cronoprogramma viene citato dai seguenti articoli del D.P.R. n 554/99 num 35,44,45,102 e 110.

Il dettaglio delle fasi dipende dalla tipologia dei lavori e dalle modalità gestionali adottate caso per caso. Comprende attività di emissione dei documenti tecnici (Fase di progettazione), attività di fabbricazione dei componenti (fase di approvvigionamento), attività di cantiere (fase di realizzazione) , suddivise in opere civili, impianti e finiture, e attività di collaudo, prove e messa in servizio nel caso di impianti. La collocazione temporale di ciascuna attività è rappresentata da una barra all'interno di un calendario che ha una cadenza giornaliera , settimanale, mensile, annuale in funzione della durata del progetto.

CONCLUSIONI

Le costruzioni con monoblocchi sono una seria alternativa alla costruzione convenzionale senza dover rinunciare al benessere di una casa tradizionale e alle esigenze della eco-sostenibilità.

Costruire una casa con monoblocchi prefabbricati dal valore di 220.000€ con un reale costo di 135.000€. Un risparmio del 39%. In un momento in cui la crisi di alloggi si fa sentire, costruire solidale, duraturo ed efficiente è una ottima opportunità. Realizzare abitazioni con un rapporto d’investimento ed un rendimento pari o superiore a quello delle case tradizionali costruite in modo convenzionale. Una costruzione rapida, robusta che supera i canoni standard delle abitazioni convenzionali con una cura particolare per la ricerca ossessiva del risparmio energetico, casa passiva. Costruire intelligentemente ed eco-sostenibile non è più una scelta ma un’ esigenza.

Come evidenziato dai dati ISTAT, la popolazione del comune di Villafranca è stata in costante crescita dal 2001 al 2011, quando con il censimento della popolazione si è visto che non è cresciuta, ma vi è stato un decremento generale.

Nel corso del 2012 si è ipotizzata una leggerissima crescita numerica della popolazione, tuttavia le nascite sono, fin dal 2001, in netta diminuzione rispetto ai decessi con un’età media in netta crescita progressiva.

La situazione in cui versa il mercato immobiliare del nostro Paese è quasi catastrofica. Difatti dopo il 2012 (dove il calo era stato pari al 5,2%), anche per il 2013 le stime finali degli analisti di S&P individuano sempre nel 5% un calo dei prezzi, calo che continuerà nel 2014, per poi stabilizzarsi nel 2015. D’altronde, riprendendo, e citando i dati dell’Agenzia delle Entrate, e di Nomisma, la situazione del mercato immobiliare italiano è indissolubilmente legata alla stagnazione del mercato interno, al crollo dei consumi e della domanda, all’aumento del livello di disoccupazione, tutti aspetti ben noti e ampiamente commentati. In realtà per la prima volta in queste ricerche economiche periodiche, S&P mette in evidenza un fenomeno che ha assunto numeri decisamente

importanti: il calo dei prezzi delle case legato alla minor domanda per l’aumento del numero di italiani che lasciano il bel Paese. In sé difatti il livello dei prezzi (mediamente) non è ritenuto eccessivo, ma è il rapporto prezzo-redditi disponibili che fotografa come l’andamento dei prezzi si stia avvicinando alla sua media di lungo periodo rispetto ai picchi del 2008-2009.

I segnali provenienti dal sistema creditizio, sono ancora al di sotto delle attese. L’allentamento della selettività risulta, infatti, circoscritto ai gruppi bancari più solidi, in grado di conciliare le esigenze di svalutazione dell’enorme mole di crediti deteriorati con un graduale ritorno alla normalità allocativa. L’afflusso di capitale bancario verso il settore immobiliare risulterà, dunque, ancora sottodimensionato rispetto al fabbisogno manifestato dalla domanda che, seppur generalmente indebolita dalla lunga fase recessiva, continua a privilegiare l’opzione proprietaria, anche come forma di impiego di capitale. A differenza di quanto accaduto per larga parte dello scorso decennio, il sistema bancario risulta a tutt’oggi poco propenso ad accettare scommesse sulle capacità reddituali future, contando al più sul “paracadute” immobiliare, la cui tenuta si è rivelata, peraltro, meno solida di quanto ottimisticamente preventivato. Il solo parziale riprezzamento rappresenta un oggettivo ostacolo all’ampliamento delle dimensioni del mercato, già penalizzato dalla debolezza delle prospettive economiche del Paese, dall’inadeguatezza qualitativa di una quota significativa degli asset immobiliari.

Possiamo affermare che i coniugati e parte delle persone celibi/nubili, rappresentanti della categoria delle coppie di fatto, siano le persone maggiormente interessate all’acquisto di un’immobile consone alle esigenze di tale fascia di mercato.

Un’occasione che capita con discreta frequenza è la possibilità che giovani coppie, con figli in attesa, acquistino immobili, quali appartamenti o rustici, che siano da ristrutturare. Questo perché garantiscono spazzi più ampi ad un prezzo più contenuto lasciando a loro la possibilità di poter personalizzare e migliorare l’edificio. A favore di questo tipo di compravendite sono anche le recenti normative per i contributi economici sulla riqualificazione e l’aumento della cubature, realizzabili e sui contributi statali per la riqualificazione dell’immobile appena acquistato.

A crollare quasi definitivamente sono invece le compravendite d’immobili allo scopo di investimento, in quanto gli investitori sono spaventati dalla difficile situazione economica e l’investimento sul mattone, visto fino non molto tempo fa come un investimento sicuro e redditizio.

Anche la classificazione energetica degli appartamenti è un fattore che sta prendendo piede nella scelta degli stessi, questa però può essere messa in secondo piano nel caso vi siano appartamenti più confortevoli e più “comodi” rispetto ad altri. Infatti come si è notato non vi sono in vendita appartamenti in classe energetica elevata e/o case clima ne, sono in previsione di costruzione.

Il mercato immobiliare delle ville e villini, risulta essere poco ampio, infatti, le ville ricercate, presentano caratteristiche interne ed esterne particolari, diverse da immobile ad immobile, che influiscono di molto sulla variazione del valore. Infatti, certe, rispetto ad altre, sono dotate ad esempio di piscine nel giardino esterno che aumenta di molto il valore.

Una possibile risposta a tutto questo può essere data sia alla domanda del mercato (chi è disposto ad acquistare, cerca appartamenti con metrature più piccole in quanto, con la crisi, il potere d’acquisto è diminuito), che dall’offerta, in quanto risulta essere più conveniente per il costruttore, incrementare il numero degli appartamenti costruiti in un lotto (avrà cosi più appartamenti da vendere e cosicché un guadagno più alto).

Per la mia breve, ma significativa, esperienza in una agenzia immobiliare ho potuto constatare che la richiesta di immobili da parte di giovani coppie o giovani single o coppie mature che cercano una situazione tranquilla c’è ancora ed è ben presente. Tuttavia le persone non sono più disposte a spendere certe cifre per l’ acquisto di una casa. Questo è dato da numerosi fattori tra i quali: l’ incertezza verso il futuro, la mancata capacità di reperire credito, la bassa qualità dei nuovi edifici ecc…

Una possibile soluzione dal mio modesto punto di vista è: costruire in modo diverso. Intervenire a monte del problema ossia abbassare il costo di costruzione per dare la

possibilità a tutti, o quasi, di acquistare un immobile. In tutta Europa stanno prendendo corpo delle costruzioni modulari prefabbricate. Le prestazioni di questi edifici, come si può constatare dai numerosi studi fatti, sono uguali se non superiori a quelle degli edifici in muratura.

Per noi giovani architetti questa può essere una notevole possibilità perché attraverso lo studio progettuale architettonico di questi moduli, che sono moduli componibili, si possono creare degli edifici interessanti e soprattutto vendibili ad un prezzo abbordabile.