STIMA DEI COSTI IN EDILIZIA

La stima dei costi di costruzione in edilizia è di primaria importanza per tutti i professionisti che operano nel campo delle trasformazioni dell’ambiente costruito. La valutazione del costo tecnico di costruzione è, anzi, parte integrante del progetto di un’opera e vi si accorda a seconda delle diverse fasi di approfondimento del progetto stesso: in relazione al livello progettuale raggiunto, si potranno formulare diverse valutazioni dei costi la cui specifica dipende dal dettaglio a cui il progetto mira.

Il “procedimento della stima” è il modo pratico con cui si effettua la valutazione: il metodo di stima è, in realtà, unico e comparativo. Tuttavia, la comparazione può essere effettuata in diversi modi, diretti o indiretti: le diverse modalità di stima comparativa acquistano, pertanto, nomi differenti e, di solito, si chiamano procedimenti della stima. Ogni “criterio di stima” possiede un set di procedimenti diretti o indiretti: nel caso della stima dei costi di costruzione, i procedimenti più utilizzati sono:

-Stima comparativa diretta (detta anche “Stima parametrica”); -Computo metrico estimativo cronomerceologico (Stima indiretta); -Computo metrico estimativo funzionale;

-L’Analisi prezzi.

L’“Analisi di regressione lineare semplice” è invece una tecnica statistica con cui si ricercano i costi medi unitari da utilizzare nella comparazione diretta, mentre l’“Analisi di regressione lineare multipla”, introducendo alcuni parametri di valutazione, permette di effettuare una stima “comparativa indiretta pluriparametrica”.

La differenza tra stime dirette e indirette consiste nella quantità di fattori monetari (oggetto, ciascuno e separatamente, di una stima comparativa diretta) che devono

essere riuniti per calcolare il valore cercato. Più precisamente una stima si considera diretta se può essere fatta con riferimento a un solo fattore economico, normalmente parametrato ad una quantità (superficie, volume ecc.). Questo fattore economico è cercato attraverso un’indagine di mercato facendo una media rispetto a un insieme di beni analoghi (per esempio: Stima del costo unitario di costruzione di un fabbricato per comparazione con altri sette edifici. Valore unitario di 530 €/mc ottenuto dalla media dei costi unitari rilevati nel mercato).

Le stime comparative indirette, invece, spezzano in più parametri economici il bene da valutare per poi abbinare a ogni parametro un prezzo unitario ottenuto mediante indagine di mercato tramite comparazione diretta. La somma di tutti questi parametri moltiplicati cadauno per il proprio prezzo unitario determina il valore totale.

Entrambe le stime, dirette e indirette, sono stime comparative, con la differenza che in quelle indirette si aggregano numerose stime comparative dirette per ottenere il valore complessivo del bene.

Ovviamente la stima indiretta risulta essere più articolata e complessa di quella diretta (che non va trattata come “meno precisa”) e quindi la scelta di una piuttosto che un’altra va fatta con molta cautela.

Si utilizzano infatti differenti procedimenti di stima (diretta o indiretta) a seconda delle caratteristiche del bene da stimare e soprattutto in funzione dei dati reperibili sul mercato. Più il bene è articolato e complesso, quindi meno ordinario e frequente, meglio sarebbe la scelta di utilizzare procedimenti indiretti; più il bene è ordinario e semplice, più utilizzabili sono le stime comparative dirette.

Tuttavia è normale che si verifichino lievi (raramente anche importanti) differenze tra valori o costi stimati con procedimenti diretti o indiretti, anche se ciò avviene a causa della maggiore analitici dei dati a disposizione per le stime indirette.

Il valore di costo di un bene rappresenta il più probabile costo di costruzione di quel bene nel caso in cui venisse realizzato ex novo o riqualificato.

Bisogna specificare però che, mentre il costo di un bene rappresenta la quantità di denaro spesa per la costruzione di un manufatto, il valore di costo è la somma monetaria che con la massima probabilità si potrebbe spendere in una ipotetica

edificazione non ancora realizzatasi. Quindi, mentre il costo è qualcosa che è accaduto in un preciso momento, il valore di costo è un costo potenziale futuro: il primo viene “constatato”, il secondo viene “stimato” (ovvero previsto).

La funzione principale della stima dei costi di costruzione è, perciò, quella di restituire una previsione del costo di realizzazione più probabile di un progetto di edificazione, prima che il manufatto venga effettivamente costruito: tutto questo serve alla committenza per rendersi conto della potenziale spesa che dovrà sostenere per la realizzazione. Parliamo in questo caso di stime ex ante.

Tuttavia è possibile che vengano richieste persino stime ex post del costo di costruzione. Ciò accade quando un fabbricato è già stato realizzato nel passato ma si vuole oggi verificare la congruità del costo di costruzione speso. In questo caso si procederà a una previsione calandosi nella realtà rilevata nel passato (alla data di riferimento della stima richiesta) e portare nell’immediato futuro le condizioni tecniche ed economiche rilevate allora.

A questo punto però occorre distinguere tra il concetto di valore di costo e preventivo. Come detto più volte, il valore di costo rappresenta la stima del più probabile costo di costruzione di un immobile ed è quindi una previsione di valore che trae origine nei dati medi del mercato. Quindi è un valore congruo, medio, ordinario. Il preventivo, invece, è comunque una previsione di valore di costo, ma è formulato da uno specifico soggetto (impresa edile o impresa che sia). Tale valore, stimato a preventivo, nasce non tanto nella media dei costi unitari desunti da un particolare mercato, quanto nello storico dell’impresa: l’imprenditore edile, infatti, può redigere una previsione di costi di costruzione (o riqualificazione) alla luce della produttività rilevata nella sua azienda, dei costi di approvvigionamento dei materiali e della propria capacità organizzativa. L’impresa migliore potrà offrire al potenziale cliente un preventivo più basso rispetto ai suoi concorrenti; quella dotata di una buona capacità di negoziazione potrà acquisire le materie prime al costo più basso delle altre. Il cliente (ovvero il committente) sceglierà semplicemente l’impresa che gli offrirà i migliori lavori al costo inferiore, ricercando quindi un risparmio tout court.

Un’altra importante distinzione è opportuno fare per le espressioni: “stima del valore di costo di costruzione” e “stima del valore di costo di produzione”. Mentre la stima del valore di costo di costruzione ha come obiettivo la conoscenza anticipata delle spese utili alla realizzazione materiale del manufatto in senso stretto, il costo di produzione individua, invece, un insieme di spese più grande di cui il costo di costruzione è solamente un sottoinsieme, una parte. Sommando in questo modo ai costi di costruzione i costi collaterali, si ottiene la stima del costo di produzione. Suddetto costo contiene quindi, oltre al costo di costruzione, le altre spese necessarie per l’edificazione e cioè: le parcelle professionali dei progettisti, la spesa per l’acquisto del terreno su cui costruire, gli oneri concessori richiesti dalla pubblica amministrazione per il rilascio del permesso di costruzione, gli oneri passivi per i prestiti di somme di denaro ecc. Tralasciando la stima a valore di mercato del terreno edificabile, si tratta di voci di spesa la cui determinazione è aiutata dall’uso di apposite tabelle e formule (per esempio le tariffe dei professionisti). In questi casi la componente estimativa è molto limitata a favore di calcoli aritmetici anche molto convenzionali; la stima del valore di mercato del terreno edificabile, invece, è altra cosa. Si tratta di un’operazione un po' più complessa che richiede l’utilizzo di un procedimento ad hoc, detto “valore di trasformazione”.

Arrivati a questo punto è bene introdurre nello specifico il procedimento di stima dei costi che più ci interessa, ovvero il computo metrico estimativo cronomerceologico.