I fondi comuni di investimento immobiliare

I fondi comuni di investimento immobiliare sono fondi il cui patrimonio indiviso è di pertinenza di una pluralità di partecipanti ed è gestito da società specializzate (Società di Gestione del Risparmio) che investono in immobili, in diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Il fondo è un patrimonio autonomo, suddiviso in quote, di pertinenza di una pluralità di partecipanti, gestito in monte. Il patrimonio del fondo può essere raccolto mediante una o più emissioni di quote. Il fondo comune di investimento immobiliare con apporto pubblico (d’ora innanzi fondo con apporto pubblico) costituisce una particolare categoria dei fondi comuni di investimento immobiliare.

Grazie ai fondi immobiliari con apporto pubblico le pubbliche amministrazioni possono realizzare una dismissione intermediata degli immobili. L’operazione può essere schematizzata in due fasi.

Dapprima avviene l’apporto al fondo degli immobili da parte della pubblica amministrazione. La pubblica amministrazione riceve, in cambio degli immobili, quote del fondo. Successivamente la pubblica amministrazione colloca tramite la società di gestione del fondo immobiliare o istituti di credito le proprie quote presso gli investitori privati o istituzionali, operando in tal modo una dismissione finale e ricavandone in cambio risorse finanziarie da dedicare al finanziamento degli investimenti pubblici.23

Diversi sono i soggetti che intervengono nella realizzazione di un fondo con apporto pubblico:

- il soggetto conferente che conferisce al fondo gli immobili ricavandone in cambio quote, da cedere poi sul mercato in cambio di risorse finanziarie da destinare al finanziamento di nuovi investimenti;

- gli advisor immobiliari che svolgono per conto della pubblica amministrazione l’attività di analisi del patrimonio immobiliare sia dal punto di vista tecnico, sia dal punto di vista economico. L’advisor immobiliare

23 _{I fondi comuni di investimento immobiliare con apporto pubblico differiscono dai fondi immobiliari}

ordinari per il fatto che il patrimonio viene acquisito prima del collocamento delle quote. In questo modo si dispone di una redditività pregressa che, costituisce un utile punto di riferimento per la stima del fondo e delle quote.

Mentre nei fondi immobiliari ordinari, la fase di collocamento delle quote avviene antecedentemente alla costituzione del patrimonio, nel caso dei fondi con apporto pubblico essa è successiva alla realizzazione del fondo.

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conduce congiuntamente con le pubbliche amministrazioni la ricognizione del patrimonio, l’individuazione dei beni disponibili, la raccolta delle informazioni, l’analisi dei redditi attuali e potenziali ed infine l’individuazione del valore dell’apporto;

- gli advisor finanziari che elaborano i piani ed i progetti per la costituzione di un fondo o società immobiliari, valutano le diverse opzioni ed opportunità di investimento-finanziamento e svolgono assistenza per la quotazione in borsa delle quote dei fondi immobiliari. Gli advisor finanziari seguono tutte le fasi del procedimento di costituzione di un fondo, dalla prima ricognizione del patrimonio immobiliare della pubblica amministrazione sino al conferimento; - gli advisor legali che si occupano più direttamente dell’analisi delle relazioni

e della normativa riguardante i mercati mobiliari e finanziari dettata dagli organi di vigilanza (collocamento sul mercato delle quote, emissione di titoli obbligazionari, rapporti con la Banca d’Italia e la Consob, rapporti con il mercato finanziario, ecc.);

- la società di gestione del risparmio che istituisce e gestisce il fondo con apporto pubblico. Sono società per azioni, con requisiti minimi stabiliti dal regolamento della Banca d’Italia che possono, inoltre, effettuare il collocamento delle quote offrendole al pubblico o agli investitori istituzionali. Nell’operazione intervengono anche gli istituti di credito che si occupano del collocamento delle quote del fondo, vendendo le stesse sul mercato e trasferendo il ricavato alla pubblica amministrazione conferente.

Alla gestione dal punto di vista finanziario, organizzativo ed amministrativo degli immobili detenuti dal fondo si dedicano i facility e property managers, società che gestiscono i rapporti contrattuali con i locatari, i flussi di pagamento dei canoni di locazione, le utenze degli edifici; gli interventi di manutenzione preventiva e correttiva e dell’erogazione dei beni e servizi necessari a mantenere condizioni di adeguata fruibilità degli immobili e degli ambienti pertinenti.

I riferimenti normativi

I fondi con apporto pubblico sono stati disciplinati in Italia con la Legge 29 novembre 1995, n. 503 che al fine di disporre di uno strumento privilegiato per la dismissione dei beni pubblici introduceva nella disciplina generale dei fondi comuni immobiliari (Legge

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n. 86 del 1994) due nuovi articoli: l’articolo 14-bis che prevede e regola l’utilizzo dei fondi di investimento immobiliare con apporto pubblico e l’articolo 15 che regola il trattamento tributario e fiscale dei fondi con apporto pubblico.

A sottoscrivere le quote del fondo sono autorizzati lo Stato, gli enti previdenziali pubblici, Regioni, Enti Locali, consorzi e società pubbliche. Tali pubbliche amministrazioni sottoscrivono le quote del fondo, apportando beni di provenienza pubblica per una soglia minima del 51% ed un apporto in denaro non inferiore al 5% del valore del fondo.

Importante è la disposizione del comma 10 dell’art. 14-bis la quale stabilisce che gli apporti ai fondi istituiti con apporto prevalentemente pubblico avvengono in regime di neutralità fiscale e quindi non si determinano redditi imponibili né perdite deducibili in capo al soggetto apportante.

L’utilizzo del fondo con apporto pubblico richiede una procedura che consta di più fasi.

Ancor prima di procedere all’operazione di costituzione di un fondo immobiliare con apporto pubblico, la pubblica amministrazione che intenda ricorrere a tale strumento, laddove non disponga di informazioni esaustive e complete sui beni di propria proprietà, deve realizzare un censimento del patrimonio. In questa fase la pubblica amministrazione può realizzare l’operazione di censimento internamente, oppure può esternalizzare la stessa nel caso in cui non disponga delle risorse necessarie per affrontare tale attività.24

Effettuato il censimento del patrimonio, la procedura che porta alla realizzazione del fondo con apporto pubblico procede con la ricognizione e la valutazione del patrimonio esistente.

Alla fine del processo di ricognizione e valutazione, per ciascun immobile oggetto di potenziale apporto al fondo, si disporrà di una serie di informazioni che consentono agli operatori del settore di valutare la redditività potenziale del patrimonio e quindi anche l’eventuale fattibilità ed appetibilità per gli investitori del fondo con apporto pubblico.

È possibile, infatti, che la massa di immobili detenuti non consenta di raggiungere quella soglia minima necessaria per rendere conveniente l’operazione oppure che gli immobili per le caratteristiche possedute (bassa redditività) non si adattano allo strumento

24 _{Si può ad esempio pensare ad utilizzare una società o dei professionisti esterni, selezionandoli mediante}

una procedura di appalto concorso con criterio di aggiudicazione costituito dall’offerta economicamente più vantaggiosa.

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in questione. In alternativa, la pubblica amministrazione può ricorrere naturalmente ad altre soluzioni più o meno tradizionali (la semplice alienazione o un’operazione di cartolarizzazione), che servono a ricavare dalla cessione del patrimonio detenuto nuove risorse finanziarie da destinare agli investimenti.

Laddove dalla valutazione del patrimonio emerga la possibilità e la convenienza di costituire un fondo con apporto pubblico, la pubblica amministrazione selezionerà all’interno del proprio patrimonio immobiliare quei beni che per le loro caratteristiche si prestano maggiormente per destinazione d’uso ad essere conferiti ad un fondo, ossia che garantiscano un rendimento appetibile per i sottoscrittori delle quote e un patrimonio consistente.

A questo punto individuato il patrimonio oggetto di conferimento al fondo con apporto pubblico, la pubblica amministrazione dovrà individuare per il tramite di una procedura ad evidenza pubblica, la società di gestione del risparmio che istituirà e gestirà il fondo immobiliare.

Per quanto attiene agli effetti sul bilancio, l’utilizzo dei fondi con apporto pubblico darà luogo ad una prima fase in cui vi sarà uno scambio tra immobili conferiti e strumenti finanziari ed una successiva fase in cui l’ente otterrà risorse finanziarie in cambio delle quote del fondo collocate presso investitori terzi.

Nella contabilità finanziaria non vi saranno registrazioni contabili al momento del conferimento a meno in cui fosse necessario effettuare un conferimento in denaro al fondo. In tal caso i conferimenti verranno contabilizzati all’interno del titolo II “spese in conto capitale” intervento 09 “conferimenti di capitale”. Sarà poi al collocamento delle quote che la contabilità finanziaria rileverà un’entrata all’interno del titolo IV categoria 01 “alienazioni di beni patrimoniali”.

Dal punto di vista della contabilità patrimoniale gli effetti dell’utilizzo del fondo con apporto pubblico saranno più visibili, in considerazione del fatto che l’operazione incide principalmente sul patrimonio della pubblica amministrazione. L’apporto in denaro porterà una riduzione della disponibilità liquide ed un incremento di eguale importo delle immobilizzazioni finanziarie. Successivamente l’apporto dei beni comporterà una riduzione delle immobilizzazioni materiali ed un incremento delle immobilizzazioni finanziarie. Infine, al collocamento delle quote del fondo vi sarà un’ulteriore

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trasformazione del patrimonio dell’ente: diminuiranno le immobilizzazioni finanziarie ed aumenteranno le disponibilità liquide.

Il fondo con apporto pubblico permette alle amministrazioni conferenti di creare disponibilità finanziarie destinate a nuovi investimenti od alla riduzione del proprio debito complessivo. Attraverso la creazione di un fondo con apporto pubblico al quale verrebbe conferito il patrimonio delle pubbliche amministrazioni (iscritto nello stato patrimoniale del bilancio ad un valore catastale o stimato dagli uffici tecnici) si verrebbero, infatti, a collocare sui mercati finanziari tali immobili ottenendone in cambio liquidità che andrebbe a migliorare dal punto di vista contabile gli equilibri finanziari complessivi e che sarebbe disponibile per finanziare l’attività istituzionale.

In tal senso la finanziarizzazione immobiliare consentirebbe una rapida soluzione al problema degli investimenti pubblici, attuando la trasformazione degli immobili in titoli mobiliari, grazie al loro conferimento in appositi contenitori societari, che eventualmente possono essere ceduti. L’effetto dell’utilizzo del fondo immobiliare sarebbe comunque simile a quello ad una vendita in blocco. Rispetto ad una cessione o dismissione, l’apporto degli immobili da parte della pubblica amministrazione conferente non determinerebbe redditi imponibili né perdite deducibili.

Il conferimento dei beni immobiliari non strumentali ai fondi immobiliari darebbe poi luogo al vantaggio di ridefinire l’azione della pubblica amministrazione permettendo a quest’ultima di concentrare il suo impegno sul core business, i servizi per il cittadino, evitando di occuparsi della gestione del patrimonio, intesa in senso lato, la quale richiede competenze e capacità professionali specialistiche e dedicate.

Ciò darebbe luogo a grossi benefici soprattutto nel caso di conferimento di beni immobili che non danno alcuna utilità allo svolgimento dell’attività istituzionale. Nel caso si decidesse di trasferire la proprietà di beni strumentali (quali strutture sanitarie) al fondo immobiliare, continuando ad utilizzare la struttura dietro il pagamento di un canone di locazione annuo, si trasferirebbero alla società di gestione del risparmio, tutti gli oneri amministrativi e fiscali legati alla proprietà del patrimonio ivi compresa la manutenzione straordinaria, il rispetto della normativa, l’amministrazione e la contabilità, l’incasso degli affitti, ecc. Operando in tal modo si farebbero svolgere a soggetti specializzati attività non strategiche, che richiedono molto spesso sforzi e risorse umane e finanziarie, spesso non

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ripagate. Il soggetto specializzato a cui andrebbero ad essere trasferiti gli immobili è in grado di valorizzare pienamente i beni e di massimizzarne il rendimento.

Si favorisce così la riallocazione del patrimonio immobiliare verso soggetti più efficienti e l’immobile diviene una ricchezza non solo per la pubblica amministrazione ma per tutti i soggetti potenzialmente interessati, una preziosa risorsa da valorizzare al meglio.

Inoltre l’utilizzo dello strumento del fondo, costringe la pubblica amministrazione ad uno sforzo di razionalizzazione della gestione immobiliare ed alla necessità di conoscere meglio il proprio patrimonio.

Senza una esatta conoscenza del proprio patrimonio immobiliare è infatti impensabile ricorrere al fondo di investimento immobiliare.

La migliore conoscenza del proprio patrimonio immobiliare e l’esigenza di conferire tali immobili ad un fondo, determina una maggiore trasparenza sui conti della pubblica amministrazione.

Di contro, occorre anche considerare le criticità che possono sorgere nell’utilizzo dello strumento. In primo luogo i tempi necessari per portare a termine le procedure di ricognizione del patrimonio e costituzione del fondo.

Altra criticità che ostacola l’utilizzo dei fondi con apporto pubblico è costituita dai rilevanti costi fissi dello strumento che inducono, anche in tal caso ad optare per altri metodi di cessione più efficaci e con costi contenuti (vendita singola o in blocco dei beni). Inoltre, per il successo dell’operazione, occorre che il patrimonio del fondo sia costituito da immobili con redditività elevata e valore patrimoniale consistente e che lo stesso raggiunga una soglia dimensionale minima.

In molti casi la qualità, ma anche la quantità dei beni di cui le amministrazioni pubbliche dispongono non permetterebbero di realizzare un fondo con apporto appetibile per gli investitori.