CAPITOLO 4 La pratica aziendale: analisi e nuove proposte
4.1 Lend Lease e le criticità di un progetto
Lend lease è una multi-nazionale operante nel settore delle infrastrutture in più di quaranta paesi.
La compagnia ha sede a Sidney, dove è anche quotata in borsa però, per operare in tutti i continenti, si serve di quattro aree strategiche di affari.
La società è stata fondata nel 1950 da Dick Dusseldorp, proprio in Australia e con il passare degli anni ha iniziato a svolgere lavori negli altri continenti ed ha compiuto diverse acquisizioni strategiche di società, mediante le quali si è radicata nelle diverse zone territoriali.
La mission aziendale è quella di essere leader nel settore unita alla volontà di “create the best place” dove vivere.
Per perseguire questi obbiettivi l’azienda ha individuato cinque possibili fattori di successo:
Riconversione urbana
Soddisfacimento delle nuove esigenze della popolazione
Acquisizioni strategiche e sinergiche
Commercializzazione dell’esperienza maturata nel campo della sostenibilita’
Andare incontro agli interessi degli investitori istituzionali.
In quest’ottica la società, oltre alla costruzione, svolge, in altri mercati, alcune attività che non fanno parte del “core” business, tra cui lo sviluppo di residenze,
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lo sviluppo greenfield residenziale, gestione degli investimenti dei fondi immobiliari non quotati, gestione immobiliare e leasing.
La divisione di Glasgow, dove ho svolto un periodo di stage si occupa prevalentemente di lavori su commissione per il settore pubblico o con il modello del partenariato pubblico privato.
Anche il TIC (Technology & innovation centre) che sarà il progetto a cui faremo riferimento in questo capitolo, è un lavoro commissionato da una delle due università della città, la Strathclyde University of Glasgow.
La superficie occupata sarà di 25 mila m2 disposti su otto piani, con una certificazione del livello energetico.
Prima cercheremo di evidenziare le criticità del progetto e poi come queste vengono affrontate all’interno dell’ufficio di riferimento.
Un progetto edile di grandi dimensioni, è caratterizzato quasi sempre dalle stesse criticità “macro”, nel senso lato del termine.
In primo luogo, si tratta di una “sequenza di fasi”, che di fatto vanno intese come sotto processi, ciascuna delle quali ha caratteristiche proprie, specifiche, di incertezza e di rischio.
Ogni sotto processo, può essere associato a dagli obiettivi specifici, il cui raggiungimento è influenzato da fattori di incertezza, che sono, sia specifici delle attività svolte nel sotto-processo, sia derivanti dalla gestione delle relazioni tra i diversi sotto-processi.
Tutto questo, è ulteriormente gravato dai limiti temporali, che sono da individuare in base alle esigenze di committenza-utenza e dal loro soddisfacimento.
Un processo non si conclude fino a quando le esigenze non risultano soddisfatte. Quindi, vediamo come il tema dei rischi nel progetto edilizio, introduca un fattore di incertezza aggiuntiva, quello appunto, del lungo periodo.
Ciò, si traduce in un mutamento delle condizioni rispetto alle quale il progetto è stato ideato e pensato, ed i rischi, associati a tali condizioni possono essere oggetto di modifiche sostanziali, in grado di introdurre nel processo delle incertezze ulteriori da gestire
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Per il Technology & innovation center a Glasgow prima della stipula del contratto, è stato redatto un documento: il “Main & Sub Contract Administration”, nel quale sono elencate le differenti clausole del progetto in questione.
Queste clausole fondamentali, sono le criticità specifiche del progetto in questione, le linee guida all’interno delle quali il progetto si muove.
Proprio come già chiarito a livello teorico, durante l’arco di tempo dei lavori, e, quindi nel lungo periodo, queste condizioni possono mutare ed a loro volta, andare a modificare i sotto-processi.
Il primo vincolo di costruzione, era il raggiungimento del “BREEAM”, in sostanza, il rating massimo raggiungibile, per l’efficienza energetica dei nuovi edifici in costruzione. Il mancato raggiungimento di questo risultato comporta il pagamento per l’azienda di penale di cinquantamila sterline.
Il secondo importante vincolo è dimensionale, dato che, non sono previste divergenze rispetto a quanto stabilito nei contratti siglati con il cliente.
Due penali specifiche era prevista nel caso in cui, durante il periodo di lavoro alle fondamenta del progetto, si fossero arrecati danni al tunnel della rete ferroviaria, passante, sul lato nord dello stabile e un altro caso, era legato alle assunzioni di dipendenti provenienti da un’altra zona del paese, nel caso in cui, prima, non fossero stati assorbiti quelli della città.
Lo stesso discorso valeva per la progettazione del lavoro (disegno), per la quale Lend Lease aveva la totale responsabilità, e che avrebbe dovuto rispettare determinati standard contrattuali.
Questa è una caratteristica molto particolare, dato che, nella prassi non è un evento frequente.
Durante la fase di realizzazione una variabile molto importante sono i “Changes”: modifiche al progetto su richiesta del cliente che devono essere concordate con la società dato che possono inficiare sulla durata. Spesso questi “changes” sono sfruttati, dal costruttore, per procrastinare la fine dei lavori e recuperare i ritardi accumulati in precedenza.
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Quando si parla di ritardo rispetto a quanto stabilito nel contratto, è necessario sapere che ci si può riferire sia ad un ritardo in relazione alle “key dates” del progetto, sia in relazione alla conclusione del progetto stesso.
Nel caso specifico la penalità per il mancato rispetto delle scadenze intermedie era di cinquantamila sterline, mentre nel caso in cui non fosse rispettata la scadenza finale la penale era prevista una penale da sessantamila sterline per le prime quattro settimane e quarantamila sterline per ogni settimana successiva. D’altro canto Lend lease nei confronti dei sub appaltatori si era cautelata soltanto con una penale sul mancato rispetto delle dimensioni previste di cinquantamila sterline.