Nei precedenti paragrafi abbiamo potuto osservare l’evoluzione normativa che ha modificato nell’ultimo ventennio la posizione dell’acquirente di immobili da destinare ad uso abitativo, passando da una mancanza completa di tutela a una serie di, svariati e spesso di difficile interpretazione, interventi contenuti in varie disposizioni. Nei prossimi paragrafi si procederà ad analizzare le forme principali di tutela, in particolare: il contratto preliminare, la polizza assicurativa decennale, il diritto di prelazione e il fondo di solidarietà.
I temi relativi alla garanzia fideiussoria e le esenzioni da revocatoria fallimentare, invece, saranno oggetto dei prossimi capitoli, in quanto ritenuti gli interventi di maggior portata relativamente alla tutela dell’acquirente di immobili.
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Il contenuto del contratto preliminare
L’art. 6 del d.lgs. 122/2005 disciplina il contenuto del contratto
preliminare e si prefigge lo scopo di rendere più trasparente l’attività
negoziale immobiliare in modo da garantire una maggior tutela al promissario acquirente, permettendogli di porsi al riparo da possibili pregiudizi conseguenti ad una lacunosa e approssimativa stesura del contratto. Innanzitutto bisogna delimitare l’ambito di applicazione della norma ai soggetti che sottoscrivono il contratto preliminare facendo riferimento al codice civile nella parte in cui disciplina i cosiddetti “contratti del consumatore”, cioè quegli accordi conclusi tra un professionista ed una persona fisica cui sia attribuibile la qualifica di consumatore. L’art. 1469-bis, comma 2, ora art. 3 del Codice del Consumo sancisce che il costruttore è sicuramente un professionista e il contratto preliminare da lui stipulato, relativo all’immobile da costruire, ricade “nel quadro della sua attività imprenditoriale”16.
L’acquirente-persona fisica, invece, viene considerato Consumatore e pertanto verrà tutelato dalla norma in questione, esclusivamente se acquisti l’immobile da costruire “per la soddisfazione di esigenze della
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vita quotidiana estranee all’esercizio di dette attività”17(per “dette
attività” si intendono attività imprenditoriali o professionali).
La legge non specifica chi sia tenuto a predisporre il contratto preliminare, stabilisce il contenuto in maniera minuziosa, ma i termini del contratto possono essere frutto di un’elaborazione congiunta delle parti, oppure predisposti unilateralmente da una delle due parti e accettati dalla controparte, oppure possono essere il risultato di modifiche, congiuntamente apportate, al modello proposto da uno dei contraenti. Quanto al contenuto, esso deve rivestire la forma scritta, a pena di nullità, ed è disciplinato dal comma 1 dell’art.6:
a) Le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n.1) e 2826
del codice civile; tali elementi rappresentano dei requisiti del contratto
necessari al fine di individuare le parti del contratto e il suo oggetto. b) La descrizione dell’immobile e di tutte le sue pertinenze di uso
esclusivo oggetto del contratto; al fine di rendere determinabile
l’oggetto del contratto bisognerà quindi inserire l’indicazione riassuntiva della composizione dell’immobile e della sua tipologia. c) Gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche
stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e
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l’elencazione dei vincoli previsti; in questo caso si cerca di favorire la
conoscenza dell’acquirente riguardante ogni elemento utile alla valutazione dell’acquisto ed in particolare degli eventuali oneri che, una volta divenuto proprietario, potrebbero in qualche modo coinvolgerlo. d) Le caratteristiche tecniche della costruzione, …; anche sotto questo punto di vista si mira a chiarire in maniera particolareggiata l’oggetto del contratto, garantendo all’acquirente una consapevolezza maggiore circa la consistenza del proprio acquisto.
e) I termini massimi di esecuzione della costruzione, anche
eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione; spesso accade che
il termine massimo di esecuzione della costruzione potrebbe non coincidere con il termine per la stipulazione del contratto definitivo, anche in questo caso lo scopo è garantire la massima informativa possibile all’acquirente nell’ambito della valutazione di convenienza dell’acquisto.
f) L’indicazione del prezzo complessivo…, i termini e le modalità per il
suo pagamento,… la prova certa dell’avvenuto pagamento; la
previsione, a proposito delle modalità di pagamento del prezzo, precisa che queste devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali intestati al venditore, o comunque da altre forme che siano in grado di accertare
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l’avvenuto pagamento. La ratio della disposizione è quella di tutelare il soggetto terzo che ha versato le somme garantite con la fideiussione ex art. 3 d. lgs. 122, mediante la documentazione comprovante l’ammontare delle somme complessivamente pagate al costruttore. g) Gli estremi della fideiussione di cui all’art 2;
h) L’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di
qualsiasi tipo sull’immobile…; anche questa prescrizione è volta a
favorire la conoscenza dell’acquirente riguardo la situazione dell’immobile.
i) Gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non
ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento
abilitativo della costruzione;
l) L’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con la
specificazione dei relativi dati identificativi; indicazioni utili
all’acquirente per conoscere la situazione complessiva.
Qualora il contratto preliminare fosse privo dei requisiti elencati precedentemente, il d.lgs. 122/2005 nulla dice a riguardo, pertanto sorge un dubbio su quali siano le conseguenze derivanti da questa mancanza. Vi sono elementi che portano a sostenere tanto la nullità quanto la mera irregolarità del contratto, al riguardo si possono riassumere in tre categorie: una prima categoria riguarda gli elementi
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che coincidono con i requisiti del contratto, la cui mancanza comporterà la sua nullità ex art. 1418 secondo comma del codice civile, in quanto risulterebbe contrario ad una norma imperativa, quest’ultima rappresentata proprio dall’art 6 in questione18; altri elementi invece
risultano essere meramente eventuali, poiché l’obbligo della loro indicazione deriva dalla circostanza che le parti abbiano inteso pattuirli, pertanto la mancanza dei suddetti elementi non comporta alcuna sanzione proprio per il fatto che esistono in quanto voluti esplicitamente dalle parti, ad esempio la mancanza di indicazione della caparra non comporterà mai la nullità del contratto, stesso ragionamento se non si dovessero indicare i termini e le modalità di pagamento; l’ultima categoria, invece, tratta i requisiti di forma diretti a garantire all’acquirente una piena conoscenza sulla situazione connessa con l’acquisto oggetto del contratto. L’interesse che ha spinto il legislatore a prevedere tali contenuti obbligatori del contratto sembrerebbe ricondursi alla corretta informazione dell’acquirente: da ciò deriva che il mancato rispetto di queste prescrizioni di carattere formale non fa conseguire la nullità del contratto. In questi casi una delle conseguenze possibili è il risarcimento del danno, derivante da responsabilità precontrattuale, che l’acquirente dovrà dimostrare di
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aver subito come conseguenza della mancanza dei contenuti obbligatori del contratto e delle informazioni che avrebbero dovuto essere fornite dal costruttore. In altre occasioni il rimedio risarcitorio non è applicabile, in quanto si presentano situazioni ben più gravi, ad esempio il caso in cui le non corrette informazioni riguardanti l’oggetto del contratto portano ad un’erronea percezione della realtà tale da provocare un vizio del consenso. In tale situazione si potrebbe optare per un’azione di annullamento, nei limiti in cui è ammissibile. In conclusione “la mancata indicazione di tali elementi o comporta nullità, in quanto rappresentano un requisito del contratto, o si concreta in un vizio del consenso oppure è al più fonte di risarcimento del danno subito dall’acquirente, ove nel caso concreto vi sia: nelle altre ipotesi si tratterà di irregolarità, prive di sanzione”19.
19 Cit. MARCO TICOZZI, Contenuto del contratto preliminare, in La tutela degli acquirenti d’immobili da costruire, a cura
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La polizza assicurativa decennale
Il legislatore, con il d. lgs. 122/2005, ha previsto a favore dell’acquirente un’ulteriore tutela sancita dall’art. 4 del decreto, la quale prevede un obbligo per il costruttore di contrarre e consegnare all’acquirente una
polizza assicurativa decennale per il risarcimento al quale potrebbe
essere tenuto a seguito dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi, ai sensi dell’art. 1669 c.c. Si ha un espresso rinvio all’art. 1669 che chiarisce quali siano i vizi per i quali deve operare la polizza; vi è inoltre una particolarità consistente nel fatto che la disposizione in esame indica espressamente che la garanzia riguarda anche i danni subiti da terzi, mentre nel 1669 c.c. manca una tale previsione: la giurisprudenza si è pronunciata estendendo a questi soggetti la legittimazione ad agire ex 1669 c.c. La garanzia prevista dal 1669 tutela l’acquirente in caso di rovina, gravi difetti dell’edificio o per vizio del suolo manifestatosi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o assegnazione. I beneficiari della polizza sono gli acquirenti persone fisiche, sorgono tuttavia dei dubbi sull’espressione “persone fisiche”, infatti si sono schierati coloro che prediligono un’interpretazione estensiva e ritengono che la disciplina
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sia applicabile a tutti gli acquirenti o promissari acquirenti persone fisiche, indipendentemente dalle ragioni dell’acquisto, escludendo però l’applicazione alle persone giuridiche. Dall’altro lato vi sono i sostenitori della tesi cosiddetta restrittiva, secondo i quali i beneficiari della polizza sono gli acquirenti persone fisiche che non agiscono nell’esercizio dell’attività d’impresa o professionale. La polizza deve essere consegnata all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà dell’immobile: possiamo osservare quindi che il momento di consegna della polizza potrebbe non coincidere con la stipulazione del contratto. Si pensi ai casi di stipula del preliminare, che non comporta il trasferimento della proprietà, o a un contratto definitivo che abbia ad oggetto la vendita di cosa futura, in questo caso il trasferimento avrà luogo solamente quando il bene oggetto del contratto verrà ad esistenza. Ai sensi dell’art. 1669 la garanzia del costruttore è dovuta per dieci anni sia all’acquirente, sia ai suoi aventi causa: ciò si giustifica per il fatto che il periodo sia molto lungo e quindi vi può essere l’eventualità che l’immobile venga trasferito, per cui il soggetto su cui ricade il danno può essere differente dal proprietario originario. Nel caso in cui il venditore non sia anche il costruttore dell’immobile questi avrà l’obbligo di procurarsi dal costruttore una copia della polizza e di consegnarla all’acquirente per adempiere ai propri obblighi inerenti al
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contratto di compravendita. Gli effetti della polizza iniziano a decorrere al momento della conclusione dei lavori, momento che può anche essere successivo a quello del trasferimento della proprietà e quindi della consegna della polizza. Quindi il termine decennale della copertura assicurativa inizierà a decorrere solo nel momento in cui i lavori sono ultimati, indipendentemente dal fatto che la polizza sia già stata consegnata in precedenza. L’art. 1669 c.c. prevede dei termini di decadenza e prescrizione per l’esercizio dell’azione e impone al soggetto che intende invocare la responsabilità del costruttore di denunciare i vizi lamentati nel termine di un anno dalla scoperta degli stessi e di agire in giudizio entro un anno dalla denuncia effettuata. Il legislatore non ha specificato quali conseguenze derivino dalla mancata prestazione della polizza assicurativa. È controverso se la mancanza della polizza dia luogo a una semplice irregolarità o sia una causa di nullità, o se possa consentire all’acquirente di ottenere la risoluzione del contratto preliminare. È chiaro che il fatto che la polizza venga consegnata al momento del trasferimento della proprietà, quindi in un momento successivo alla stipulazione del preliminare o dei contratti anche definitivi che non prevedono l’immediata trasferibilità del bene, non incide sulla validità del precedente contratto. Vi è chi ritiene che la mancanza della polizza dia luogo ad una semplice
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irregolarità, quindi a tutela dell’acquirente opereranno esclusivamente le norme di carattere generale in tema di risoluzione del contratto per inadempimento o adempimento inesatto. Contro il costruttore che si rifiuta di prestare la polizza, l’acquirente potrà, mediante una diffida ad adempiere entro un congruo termine, avvertire che l’inosservanza di tale termine per la consegna della polizza comporterà la risoluzione del contratto.
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Il diritto di prelazione
Il d.lgs. 122/2005 attribuisce all’acquirente di immobili da costruire un ulteriore tutela rappresentata dal diritto di prelazione con lo scopo di consentire l’effettivo conseguimento della proprietà dell’immobile. Qualora il fabbricato oggetto del contratto preliminare venga sottoposto a vendita forzata, cioè subisca un’espropriazione forzata scaturente da una procedura esecutiva immobiliare trascritta o iscritta precedentemente nei pubblici registri immobiliari, scatta questa forma di tutela. Il diritto di prelazione è il diritto dell’acquirente ad essere preferito ad ogni altro soggetto, a parità di condizioni, nella stipula di un determinato contratto. Il diritto in questione trova la sua fonte o nella legge o nell’accordo delle parti, distinguendosi, in tal modo, la prelazione legale da quella convenzionale. L’esercizio di tale diritto, però, è sottoposto alle condizioni stabilite dall’art.9 del d.lgs. 122/2005, il quale recita:
“Qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da questi
adibito ad abitazione principale per sé o per un proprio parente in primo
grado, all’acquirente medesimo, anche nel caso in cui abbia escusso la
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dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto, anche in esito
alle eventuali offerte ai sensi dell’articolo 584 del codice di procedura
civile.”
La fattispecie in questione è quella relativa all’acquirente che abbia ottenuto la consegna dell’immobile ultimato, lo abbia adibito a propria abitazione principale e si venga a trovare in una situazione tale per cui vedrà l’immobile sottoposto ad una procedura di espropriazione forzata perché su di esso erano state iscritte ipoteche o trascritti pignoramenti in epoca precedente. L’acquirente che si trovi nella suddetta situazione potrà beneficiare del diritto di prelazione nell’acquisto dell’immobile al prezzo definitivo raggiunto nell’incanto. Qualora l’acquirente abbia trascritto il contratto di acquisto anteriormente, l’esecuzione forzata non può aver luogo. Anche in questo caso appare singolare la mancata menzione del coniuge, si ritiene che ciò sia frutto di una svista da parte del legislatore, non comprendendosi altrimenti le ragioni di una simile disparità di trattamento, soprattutto nei casi assai frequenti in cui l’immobile venga acquistato da un coniuge in favore dell’altro.
Per poter esercitare il diritto di prelazione, l’autorità che procede alla vendita dell’immobile dovrà comunicare la definitiva determinazione del prezzo all’acquirente, in modo che questi possa valutarne l’effettiva convenienza. Dal momento in cui si procede alla comunicazione
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scattano i termini per poter esercitare il diritto di acquisto secondo le modalità stabilite dalla legge. Vi sono dei requisiti oggettivi e soggettivi da rispettare per poter accedere alla tutela in questione: essa, infatti, concerne solo coloro che abbiano già ricevuto la consegna dell’immobile e lo abbiano adibito ad abitazione principale, per sé o per un proprio parente in primo grado. Una volta ricevuta l’offerta di prelazione, l’acquirente potrà esercitarla, a pena di decadenza, entro il termine di dieci giorni dalla data di ricezione della comunicazione. Con l’esercizio della prelazione, l’acquirente si sostituisce all’aggiudicatario alle medesime condizioni alle quali è avvenuta l’aggiudicazione, di conseguenza l’aggiudicazione provvisoria del bene perde ogni effetto processuale e sostanziale. L’acquirente subentra negli obblighi del precedente aggiudicatario e dovrà provvedere al pagamento delle somme stabilite nel provvedimento dell’autorità preposta alla vendita. Se non provvede a tale versamento e il prezzo non è depositato nel termine stabilito, il giudice dell’esecuzione, con decreto, dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, trattenendo la cauzione a titolo di multa, e dispone un nuovo incanto. Una volta che l’aggiudicazione sia divenuta esecutiva, l’autorità preposta alla vendita forzata pronuncia un decreto di trasferimento a favore dell’acquirente.
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Il presupposto su cui si basa questo genere di tutela è che l’autorità giudiziaria sia informata dell’esistenza di contratti preliminari o atti equiparati, tale conoscenza potrà avvenire solo se una delle due parti abbia reso nota al giudice dell’esecuzione l’esistenza del contratto stesso, inoltre è scarsa la frequenza con cui si procede alla trascrizione del preliminare. “Sembra quindi verosimile che tale diritto di prelazione potrà essere esercitato in un numero limitato di casi. Se a ciò si aggiunge che, per espressa previsione legislativa, è escluso il diritto di riscatto nei confronti dell'aggiudicatario, l'intento di tutelare l'effettivo conseguimento della proprietà rischia di rimanere una semplice affermazione di principio”20.
20 Cit. VALERIA LICCIARDELLO, La tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire: prime
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Il fondo di solidarietà
I numerosi fallimenti immobiliari hanno provocato perdite patrimoniali ad un consistente numero di cittadini, in quanto, le somme anticipate al costruttore spesso non venivano ammesse al passivo del fallimento. È nata quindi l’esigenza di costituire un Fondo di solidarietà allo scopo di assicurare un indennizzo agli acquirenti che avevano investito i loro risparmi negli immobili. L’ambito di applicazione del fondo è disciplinato agli art. 12 e 13 del d.lgs.122/2005, precisamente l’art. 12, rubricato “istituzione e finalità del Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire”, dispone che il fondo ha come fine quello di assicurare un indennizzo all’acquirente che ha perso delle somme di denaro a causa di una situazione di crisi del costruttore. La definizione di situazione di crisi contenuta nell’art. 1 del decreto non è sovrapponibile con la nozione di situazione di crisi contenuta nell’art. 12, i presupposti sono differenti, infatti nel caso del fondo, la tutela non opera se il costruttore sia sottoposto ad una procedura esecutiva immobiliare, ma solo qualora il costruttore sia sottoposto alle procedure di fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta amministrativa. Il fondo in commento è finanziato unicamente attraverso il contributo obbligatorio posto,
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dall’art. 17, a carico dei costruttori, così da evitare oneri a carico della finanza pubblica. Nel caso in cui il soggetto, obbligato a fare il versamento, ometta di provvedervi, non è previsto alcun provvedimento sanzionatorio, salvo il pagamento degli interessi legali sulle somme versate oltre il termine prestabilito. Le prestazioni del fondo sono destinate a coprire i casi in cui la situazione di crisi non sia stata chiusa prima del 31 dicembre 1993 e quelli in cui non sia stata aperta dopo l’entrata in vigore del d.lgs. 122/2005, quindi dopo il 21 luglio 2005. Tale scelta è stata criticata fortemente, il legislatore, ponendo questi limiti, ha scelto di regolare in modo differente le situazioni future per le quali ha imposto al costruttore l’obbligo di rilasciare una fideiussione a garanzia dei versamenti già effettuati e l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa per i vizi dell’immobile. Nel caso di immobili edificati abusivamente e quindi privi delle opportune autorizzazioni è negato l’accesso ai benefici erogati dal fondo, in quanto deve essere già stata proposta la richiesta per l’ottenimento del permesso di costruire. La locuzione “permesso di costruire” deve essere interpretata in senso estensivo, pertanto è legittima ogni richiesta di concessione edilizia, o ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione. Il fondo è gestito da una società per azioni, la Consap spa, con socio unico il ministero dell’economia e delle finanze.
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La Consap spa gestisce un capitale costituito da contributi obbligatori e opera l’erogazione di un pubblico servizio sottoposta al controllo della Corte dei conti: in sostanza si occupa di svolgere tutte le funzioni attinenti alla gestione patrimoniale e amministrativa del fondo, di valutare le domande presentate in relazione alle indicazioni fornite dal ministero, tramite un comitato nominato dal ministro stesso, infine di liquidare ed erogare le somme e presidiare la conservazione e la tutela dell’integrità del fondo.
L’accesso al fondo è consentito quando si realizzano determinati presupposti:
a) Qualora il richiedente abbia subito perdite di somme di denaro versate o di altri beni trasferiti come corrispettivo per l’acquisto o l’assegnazione dell’immobile da costruire;
b) Qualora l’acquirente non abbia conseguito la proprietà o l’assegnazione del bene promesso in vendita o altro diritto reale di godimento sull’immobile da costruire;
c) Deve trattarsi di procedure non concluse in data anteriore al 31