LE PERIZIE E LA SOTTOSTIMA DEL VALORE DEI TERRENI

Come condizione essenziale e necessaria, posta dal Comune, per la concreta realizzazione della “Zona integrata di Sviluppo” “Campo Smith” (Unità di intervento n.11), era stata prevista l'attuazione di uno scambio tra l'amministrazione comunale ed il soggetto proponente del progetto. La trattativa aveva previsto da un lato il conferimento dei terreni di proprietà pubblica al soggetto proponente del Piano particolareggiato - la società “Marina di Alessandro” - già proprietario di altre aree comprese nel comparto urbanistico; dall'altro la cessione al Comune, da parte di questa, di suoi terreni269 _{ubicati in altra zona e, in aggiunta, il rifacimento di una porzione}

di un immobile pubblico, caratterizzato in quel momento da uno stato di degrado diffuso270

(Comune di Bardonecchia 1987; 1990). Per formalizzare tale scambio venivano redatte tre perizie: una nel 1983, una nel 1987 ed una nel 1990271_.

A) La prima, formulata il 27 marzo 1983, dal titolo “Descrizione e valutazione dei terreni di

proprietà comunale posti in regione “Campo Smith” e inseriti nel P.R.G.C. nelle “Zone integrate di sviluppo turistico”, calcolava il «controvalore esigibile, in caso di permuta, commisurato in superficie agibile o abitabile e accessori della volumetria costruibile» (Comune di Bardonecchia 1987). Secondo questo testo - redatto prima della formulazione del Piano particolareggiato dell'Unità di intervento n.11 - il valore commerciale dei terreni pubblici di “Campo Smith” sui quali era possibile prevedere un'edificazione, 2.343,50272 _{dei 24.855 mq totali, doveva essere}

quantificato in 3.853.140.000 di lire, pari al valore commerciale del terreno pubblico, con un valore unitario medio dei fabbricati ipotizzabili di 1.644.182 di lire per metro quadrato. Detto valore, una volta suddiviso per 24.885 mq, cioè tutta la superficie di terreno considerata nell'Unità di intervento n.11, poteva essere quantificato in 155.000 lire per metro quadrato (Comune di Bardonecchia 1987). In questa perizia non erano stati considerati né il costo di costruzione, né il costo delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

B) Nella seconda perizia invece, con l'entrata in scena della “Marina di Alessandro”, venivano

redatte nell'ordine: una valutazione dei terreni e dei fabbricati privati in “regione Horres”; una perizia asseverata di stima per i terreni comunali situati in “Campo Smith” ed il computo metrico estimativo afferente gli interventi ipotizzabili sul fabbricato comunale denominato “Casa Suspize” 269 Compresi in parte in un'altra Zona Integrata di Sviluppo (47.546 mq), in parte in zona agricola (7.122 mq), in parte in zona “A” (6.682 mq) ed in parte in area di interesse pubblico (445 mq), comprensivi di due fabbricati rurali (sedimi di 303 mq).

270 Sul quale il Comune aveva già previsto un progetto: la costituzione di un Centro polivalente di carattere sociale (farmacia comunale, punto di incontro e locali per la convivenza di anziani) per una superficie di 1.003,50 mq, oltre che una parte a vocazione privatistica composta da due negozi previsti al piano terra e undici alloggi, suddivisi tra cinque al primo piano e sei al secondo, di 1.538,00 mq, per un totale di 2.541 mq.

271 Dall'intervento del consigliere comunale Mario Corino, sul punto inerente al Piano Particolareggiato di “Campo

Smith”: definizione dei rapporti tra Comune di Bardonecchia e la Immobiliare Marina di Alessandro, sembra che le

perizie effettuate siano state in tutto quattro (Comune di Bardonecchia 1990). Presumibilmente, venne fatta una perizia prima del 1983, della quale però non è stato possibile risalire alla documentazione.

272 Nella perizia asseverata nell'aprile del 1983, si ipotizzava sui terreni comunali (24.885 mq) la realizzazione di edilizia alberghiera, a rotazione, di tipo tradizionale e per attività di sevizio, stabilendo il valore del terreno rispettivamente nello 0,20 del valore edificato per i primi due tipi di edilizia e nello 0,25 per gli altri due (Comune di Bardonecchia 1987).

(Comune di Bardonecchia 1987). Detta perizia, si sviluppava partendo dal computo metrico del fabbricato progettato sull'area “Casa Suspize”, questo al fine di ottenere un costo di costruzione unitario a metro quadrato ed il conseguente valore di costruzione del fabbricato cedibile in permuta al Comune. Successivamente si procedeva alla perizia dei terreni comunali di “Campo

Smith”, con valori rapportati al costo di costruzione delle volumetrie sugli stessi inseribili e, infine,

si periziavano gli immobili privati in “regione Horres” (Comune di Bardonecchia 1987). Nel documento del 1987, dunque, il costo dei lavori di ristrutturazione di 1.200 mq dell'immobile “Casa Suspize”, a carico della società immobiliare “Marina di Alessandro”, veniva quantificato in 1.221.600.000 di lire; mentre il valore dei terreni privati ubicati in località “Horres” (62.098 mq) era di 438.503.300 di lire, per un valore complessivo di 1.660.103.300 di lire. Il valore dei terreni comunali localizzati in “Campo Smith” e ricadenti nella Z.I.S. (24.885 mq) era stato quantificato in 1.660.439.000 di lire, ovvero 66.805 lire al metro quadrato. Il numero risultava considerando la porzione sulla quale era prevista la possibilità di edificare - cioè 2.343,50 mq - ridotta però a 1.631,08 mq, per via dell'utilizzo di un coefficiente (il rapporto tra superficie convenzionale e superficie commerciale: 0,696) calcolato precedentemente nella stima dell'immobile “Casa

Suspize” e, in secondo luogo, per via del costo unitario di costruzione al metro quadrato

(1.018.000 di lire) e del costo delle opere di di urbanizzazione primarie e secondarie (147.000 al mq). Un valore minore - proprio dei terreni di proprietà comunale - se confrontato con quello della prima perizia: ben 2.192.701.000 di lire in meno. Questo, secondo l'autore della perizia, accadeva per diversi motivi: per prima cosa l'incarico del 1987 imponeva una stima che potesse essere confrontata con altri valori, tra i quali quello dell'immobile “Casa Suspize”; inoltre veniva sottolineato che «[...] il valore commerciale di fabbricati a destinazione alberghiera, residenziale a rotazione e per attività di servizio, non era sostanzialmente mutato per vari fattori di mercato, come la cospicua offerta a fronte di una richiesta quasi inesistente, un calo della componente inflazionistica sul piano nazionale che sconsiglia l'acquisizione del così detto “bene rifugio” già individuato nell'edilizia, l'eccessivo costo gestionale della seconda casa, ecc. [...]» (Comune di Bardonecchia 1987). Al netto di tutto questo, lo scambio tra i terreni comunali di “Campo Smith” (1.660.439.000 di lire) e la sommatoria dei valori del rifacimento di una porzione dell'immobile comunale “Casa Suspize” insieme alla cessione dei terreni localizzati in “regione Horres” (1.660.103.300 di lire), risultava - anche se per una cifra trascurabile - uno scambio sfavorevole all'amministrazione comunale. La quale però, sempre secondo il documento di perizia, avrebbe avuto ben altri vantaggi dall'operazione: (1) un rilancio dell'attività alberghiera con un contestuale completamento delle infrastrutture urbanistiche, (2) la realizzazione di infrastrutture sociali e (3) l'acquisizione di un'area – quella localizzata in “regione Horres” – che avrebbe consentito di gestire direttamente la promozione e realizzazione di un nuovo Piano particolareggiato libero da proposizioni di parte privata.

Dunque, con la delibera n.859 del 1987 il Comune conferiva 24.885 mq (di cui 1.833 mq da acquisire dal demanio) di terreni comunali localizzati nella zona di “Campo Smith” alla società immobiliare “Marina di Alessandro”. Questo però, soltanto nel momento in cui, il proponente privato avesse dimostrato «la reale disponibilità delle necessarie aree di proprietà privata comprese nel Piano particolareggiato». Allo stesso modo acquisiva, quale parziale contropartita, terreni e fabbricati fino a quel momento di proprietà della “Marina di Alessandro”, ubicati in “regione Horres” e ricompresi a loro volta in una Z.I.S., suddivisa in “Zona A” e “Zona agricola”, di 62.098 mq totali. In aggiunta, quale ulteriore contropartita, il proponente privato si impegnava a realizzare almeno 1.000 mq dell'immobile comunale “Casa Suspize”; questo progetto prevedeva la costruzione di u centro polivalente di carattere sociale (farmacia comunale, punto di incontro e locali per la convivenza degli anziani).

C) Tre anni dopo, nel 1990, «non essendosi verificata tale permuta ed a seguito di una nuova

situazione venutasi a creare nella zona di “Campo Smith” e di una nuova e diversa impostazione dello studio del nuovo fabbricato “Casa Suspize”» (Comune di Bardonecchia 1990), la Giunta municipale richiedeva un ulteriore studio con il quale si calcolavano diversi elementi: la valutazione a costo di costruzione di nuovo edificio a vocazione pubblica e privata sull'area comunale “Casa Suspize”; la valutazione dei terreni comunali in regione “Campo Smith”; valutazione di immobili privati in “regione Horres” (Comune di Bardonecchia 1990).

Riguardo alla “Casa Suspize”, il costo di costruzione dei 1.319 mq della parte a destinazione pubblica, veniva quantificato in 1.523.445.000 di lire - per un costo di costruzione al metro quadrato di 1.155.000 di lire - la parte a vocazione privata, cioè 1.026 mq, avrebbe invece richiesto un investimento pari a 1.185.030.000 di lire. Il valore dei terreni e dei fabbricati ubicati in località “Horres” raggiungeva, con questa nuova perizia, la cifra di 570.054.290 di lire, mentre quello dei terreni comunali localizzati in “Campo Smith” (24.885 mq) veniva quantificato in 2.076.066.300 di lire, 83.527 lire al metro quadrato. Il dato risultava considerando per prima cosa la porzione sulla quale era prevista la possibilità di edificare - cioè 2.343,50 mq - ridotta però a 1.797,46 mq, causa l'utilizzo del coefficiente risultato dal rapporto tra superficie convenzionale e superficie commerciale (0,767), calcolato nella stima dell'immobile “Casa Suspize”; e, in secondo luogo, dal costo unitario di costruzione al metro quadrato di 1.155.000 di lire (Comune di Bardonecchia 1990). In conclusione, il Comune, avrebbe acquisito 1.319 mq di superficie convenzionale – la parte a vocazione pubblica - dell'immobile “Casa Suspize” (contro i 1.200 mq previsti dalla perizia del 1987), per un valore di 1.523.445.000 di lire. In aggiunta, sarebbe entrato in possesso dei terreni e dei fabbricati localizzati in “regione Horres” (62.098 mq), per un valore di 570.054.290 di lire. Dal canto suo, avrebbe ceduto al proponente privato i terreni di “Campo Smith” periziati in 2.076.066.300 di lire. Per un conseguente guadagno, in termini monetari, di 17.400.000 di lire. Sulla base dell'ultima perizia, il Consiglio comunale con la delibera n.465 del 7 agosto 1990, riconfermava la validità degli obiettivi e delle finalità dell'operazione “Campo Smith” - sia sotto l'aspetto urbanistico che sotto quello amministrativo – approvando il documento di perizia che attribuiva: ai terreni comunali di “Campo Smith” un valore pari a 2.076.066.300 di lire; ai 1.319 mq convenzionali di “Casa Suspize” un valore di 1.523.445.000 di lire; ai terreni in “regione Horres” un valore di 570.054.290 di lire. Con un vantaggio finale per il Comune, in termini monetari, di 17.400.000 di lire. L'amministrazione comunale trasferiva alla società immobiliare “Marina di Alessandro” 24.885 mq di terreno, tutti compresi nel perimetro del P.P. U.U.I. n.11 di “Campo

Smith”, visto che la Società aveva dimostrato la disponibilità delle altre aree private di quel

comparto, necessarie all'esecuzione dell'operazione edilizia. Il tutto valorizzato dalla scelta - come futuro gestore dei servizi comuni e delle porzioni aventi destinazione para-alberghiera fatta dalla Società Immobiliare - dell'organizzazione “Eurotel Italia Srl” (Comune di Bardonecchia 1990).

6.5 IL PARERE DELL'UFFICIO TECNICO ERARIALE E LA DURA INVETTIVA DEL CONSIGLIERE MARIO