PROGETTI D’INVESTIMENTO IMMObILIARE E ATTORI DEL PROGETTO

proGeTTi D’invesTimenTo immobiliare. Le ragioni di utilità che sottostanno alla promozio- ne e all’attuazione di un progetto di trasformazione del territorio e dell’ambiente costruito si collocano all’interno di un più vasto sistema organizzativo che, nell’odierno contesto occi- dentale, s’identifica con il sistema economico. In tale sistema, lo scambio e la trasformazione delle risorse si attuano essenzialmente nella forma monetaria.

Chi studia questo specifico settore ascrive i progetti per la costruzione delle architetture e, più in generale, per la trasformazione dell’ambiente alla famiglia dei progetti d’investimen- to; con più precisione, ai progetti d’investimento immobiliare ove è sottintesa la realizzazio- ne di una più efficace disposizione delle risorse allo scopo di generare un utile netto.

Le ragioni di un progetto per la costruzione sono quindi genericamente attribuibili all’in- dividuazione di possibili utili, ma anche alle opportunità di risolvere positivamente condi- zioni di disagio o di ottenere soddisfazione a esigenze non necessariamente monetizzabili. Infatti, benché i processi di trasformazione si attuino e si sviluppino mediante la mobilita- zione di capitali, i suoi risultati finali possono anche tradursi nel conseguimento di utili non strettamente monetari.

Progetti d’investimento immobiliare possono attivarsi per conseguire un miglioramento nello stile di vita, per guadagnare più alti livelli di rappresentatività e di visibilità; l’investimen- to immobiliare può rispondere alla necessità di conseguire un arricchimento più articolato e complesso riferibile alla sfera sociale, culturale, della salute e della sicurezza.

In quest’ultimo caso il relativo progetto d’investimento è di tipo economico, mentre quando i benefici sono solo monetari, gli studiosi lo classificano come «progetto d’investi- mento immobiliare di tipo finanziario». È comunque del tutto evidente l’impossibilità che essi possano realizzarsi nelle loro forme pure, senza che si generino effetti diretti e indiretti nelle due sfere.

UTiliTà soCiale. Altri fattori che possono connotare un progetto d’investimento si rife- riscono alla tipologia di soggetti promotori dell’intervento da cui discenderanno le stesse forme d’investimento. Coerentemente, vengono definite tre aree d’investimento:

– progetti d’investimento privato, ove il godimento del profitto è prevalente- mente a favore dei privati siano essi singoli o identificabili in organizzazioni più o meno allargate;

– progetti d’investimento pubblico, ove il godimento del profitto è allargato alla collettività;

– progetti d’investimento misto, ove si realizzano compartecipazioni nella pro- mozione e quindi nel godimento degli utili.

per il conseguimento di profitti di qualsiasi natura e comunque più frequentemente di tipo finanziario; un intervento pubblico non potrà prescindere dal perseguire utili di tipo eco- nomico e potrà realizzarsi anche a bilancio monetario negativo. È su queste premesse che una corrente del pensiero economico ritiene che l’intervento pubblico debba manifestarsi quando, dinanzi a evidenti necessità della società, l’investimento privato è latitante.

A prescindere dalle diverse scuole di pensiero economico, ciò spiega – ad esempio – gli investimenti nei trasporti pubblici, ove la necessità di garantire la mobilità a tutti i cittadini impone prezzi amministrati, tariffe socialmente accessibili, ma tali da non offrire remunera- zioni sufficienti per l’intervento dei privati. In questi casi e in considerazione dell’utilità che questo servizio riveste per la collettività l’intervento pubblico diventa indispensabile e indi- pendente dalla realizzazione di un guadagno finanziario. Si fanno altri conteggi, si dice che il guadagno è in questo caso determinato dall’utilità sociale.

Tipi Di proGeTTi. Ulteriori aspetti che connotano i progetti d’investimento possono esse- re relazionati alle modalità di promozione e alle modalità di godimento degli utili, siano essi economici che finanziari. Riguardo alle modalità di promozione si possono schematicamen- te rappresentare due modalità:

– progetti su commessa (di tipo «pull»), interventi esplicitamente richiesti da un committente e di cui è quindi certa la sua immediata collocazione sul mercato;

– progetti di mercato (di tipo «push»), investimenti per realizzare beni senza che ci sia una richiesta esplicita da parte di alcun soggetto. In questo caso il promotore cercherà di precorrere le esigenze dei fruitori in maniera da promuovere l’acquisto.

Direttamente connessa alla modalità di promozione, la modalità di godimento rappre- senta un ulteriore fattore di connotazione dei progetti d’investimento immobiliare.

Il godimento e quindi lo sfruttamento dei benefici sia economici sia finanziari può realiz- zarsi nelle seguenti maniere:

– mediante l’uso in proprio, quando il promotore occuperà direttamente l’im- mobile con realizzazione di benefici finanziari e/o economici;

– mediante la locazione, quando il promotore cederà l’uso dell’immobile a soggetti terzi ricevendone in cambio la corresponsione di un fitto e quindi ottenendo benefici di tipo prettamente finanziario;

– mediante la cessione, quando il promotore alienerà il bene ricavandone un profitto di tipo finanziario.

Infine, i progetti d’investimento immobiliare potranno differenziarsi in relazione alla tipologia d’intervento (residenziale, industriale, terziario, scolastico ed educativo, socio- sanitario e assistenziale, ricreativo, ...) e realizzarsi con differenti livelli d’intervento, dall’in- tervento sull’esistente alla nuova costruzione, normalmente codificati dalle leggi vigenti nei seguenti tipi:

– manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rin- novamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessarie a integra- re/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

– manutenzione straordinaria, quelli per modificare, rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le super- fici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle desti- nazioni d’uso;

– restauro e risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’or- ganismo edilizio, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali opere comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli ele- menti costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estra- nei all’organismo edilizio;

– interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino, la sostituzione, l’eliminazione, la modifica e l’inse- rimento di alcuni elementi dell’edificio inclusi gli impianti. È inoltre compre- sa la demolizione con ricostruzione o la ricostruzione di parti crollate man- tenendo però invariata la volumetria originale fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.

– interventi di nuova costruzione, quelli rivolti alla trasformazione edilizia e ur- banistica del territorio non rientranti nelle categorie precedenti e che pos- sono comportare la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l’ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma originaria; alla realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizza- ti da soggetti diversi dal Comune anche di pubblica utilità; d’infrastrutture puntuali e a rete per impianti radio-ricetrasmittenti e delle telecomunica- zioni; all’installazione di manufatti leggeri, prefabbricati o mobili comunque destinati a funzioni insediative e di magazzinaggio a carattere permanente ancorché non ancorati al suolo; interventi pertinenziali che comportino la realizzazione di un volume non superiore al 20% del volume esistente dell’e- dificio principale; la realizzazione di depositi o impianti relativi ad attività produttive all’aperto che comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;

– interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistema- tico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.

parTeCipazione e orGanizzazione Di proGeTTo. Come già esaminato, è remota l’idea che nell’odierna società di mercato qualcuno possa provvedere alla costruzione di un’opera in maniera autonoma con proprie capacità e risorse. In cambio di una contropartita econo- mica – oggi – quel qualcuno delega la realizzazione dell’opera a qualcun altro: a una serie di soggetti che formeranno l’organizzazione di progetto.

Per perseguire l’utile del progetto, il promotore dovrà essere disponibile a una condivi- sione dei benefici ottenibili. Dovrà considerare la cessione ad altri di una parte dei profitti. Lo scopo sarà di acquistare la disponibilità dell’organizzazione preposta alla sua attuazione. Tale condivisione si attuerà attraverso una complessa azione di negoziazione e di mediazione tra le parti che cercheranno di massimizzare quanto possibile i propri specifici interessi.

promoTori. Nell’attuazione dell’intervento, il promotore può raccogliere l’immediata adesione di soggetti direttamente interessati al progetto, ovvero sostenitori che si costitui- ranno come co-promotori: gli «sponsor» del progetto .

Il loro insieme determinerà il gruppo di promozione.

La loro composizione è variegata e composita sino a poter comprendere tutti i soggetti attivamente coinvolti nell’attuazione del progetto. Nel dettaglio, individualmente o riuniti in organizzazioni temporanee, i soggetti che compongono il «gruppo di promozione» pos- sono essere i seguenti:

– enti di programmazione e di amministrazione centrale – enti di programmazione e di amministrazione locale – committenti pubblici

– committenti privati

– società privata o organizzazioni temporanee – istituti finanziari

– imprese di costruzione generali e specializzate

– aziende di produzione di materiali, semilavorati e componenti – società di progettazione

– operatori economici

– altri soggetti interessati all’acquisto dei beni o dei servizi – gestori immobiliari

– utente privato singolo o organizzazioni temporanee di utenza

aTTUaTori. Controparte del promotore, con o senza sponsor, sono quei soggetti, sub- organizzazioni funzionalmente e strumentalmente utili alla realizzazione del progetto: gli attuatori.

Tra questi si annoverano consulenti, tecnici, costruttori, fornitori e – in generale – tutti quei soggetti disposti a provvedere le necessarie risorse materiali, finanziarie e intellettuali in cambio di una «controprestazione» in danaro. Ciò nonostante altri e differenti interessi caratterizzano e guidano l’operato di ciascuno di essi.

Schematicamente possiamo riconoscere i seguenti soggetti e i connessi interessi pre- valenti:

– il finanziatore, interessato a rientri remunerativi e certi nel tempo;

cellenza tecnica al fine di promuovere il proprio operato per incarichi futuri; – il costruttore, interessato nel massimizzare l’utile d’impresa;

– il concessionario o conduttore del bene, interessato a praticare le massime tariffe e/o a ridurre quanto possibile i costi di gestione.

frUiTori e Consenso esTerno. Un soggetto o una sotto-organizzazione interna del pro- getto, i cui interessi e loro soddisfazione sono da ritenersi strategici per il successo o l’insuc- cesso dell’investimento, è rappresentata dai fruitori. Relativamente più semplici da indivi- duare quando questi coincidono con il promotore; più difficilmente identificabili quando l’utente finale non coincide con il promotore; di più critica definizione quando i gruppi di fruizione, come avviene nei progetti d’investimento immobiliare cosiddetti «di mercato», non sono direttamente rappresentati nell’organizzazione di progetto.

L’accettazione del progetto è comunque una questione che si pone a prescindere e pre- cedentemente all’esperienza dell’utente. Approvazione, consenso e supporto sono questio- ni che si pongono all’avvio del progetto, nella fase di promozione. Per il loro ottenimento, i promotori dovranno cedere una parte dei profitti contemplando modalità di ripartizione degli utili e comunque compensando danni o perdite «a terzi»: a soggetti non direttamen- te interessati al progetto. Questi ultimi, sono entità indefinite che dal singolo individuo si espandono sino alla collettività, al genere umano e i cui interessi sono sommariamente san- citi da regole e affidate a istituzioni di salvaguardia e tutela. Tra le principali istituzioni cui è demandato il rilascio di approvazioni per la salvaguardia e la tutela si elencano:

– Enti statali e periferici quali Regioni, Province, Comuni, Enti di tutela preposti allo svolgimento di controlli urbanistici, edilizi, catastali e di salvaguardia del patrimonio costruito e ambientale e comunque con il compito di garantire che l’utile per l’Organizzazione di progetto non si verifichi a discapito degli interessi dei singoli soggetti esterni al progetto e/o di tutta la collettività; – Genio civile, comandi dei Vigili del fuoco, enti e soggetti terzi di collaudo

preposti al controllo della sicurezza;

– Asl e altri uffici e organizzazioni preposti al controllo degli aspetti igienico- sanitari;

– Sovrintendenze ai monumenti, preposti al controllo e alla salvaguardia del patrimonio storico, artistico e monumentale della collettività.

Ma il rispetto delle regole non è comunque condizione sufficiente per l’ottenimento del consenso esterno. In una «società dei diritti», il consenso come accordo delle innumerevoli «economie particolari» rappresenta una delle risorse di progetto più scarse, difficile da ac- quisire, spesso ad alti costi.

Un’opera d’architettura è un bene che, nella maggioranza dei casi, si costrui-