I soggetti ammessi al Superbonus

In caso di ristrutturazione senza demolizione dell’esistente e ampliamento, resta da chiarire se la detrazione spetti solo per le spese riferibili alla parte esistente. Infatti, il recente DL semplificazioni ha equiparato alla ristrutturazione anche la ricostruzione con differenze di sagoma, prospetti, sedime.

Nonostante ciò, la circolare dell'Agenzia delle Entrate n.24/E dell'8 agosto 2020 ribadisce come le agevolazioni (incluso il Superbonus 110%) siano fruibili solo in assenza di incremento volumetrico, facendo esplicito riferimento alla definizione di «ristrutturazione edilizia» (articolo 3, comma 1, lettera d, del Dpr 380/2001 su cui poi recentemente è intervenuto il Dl Semplificazioni) che contempla al suo interno unicamente demolizioni con ricostruzioni senza incremento volumetrico. Ad avvalorare quest'ultima tesi, è anche la recente risposta all'interpello dell'Agenzia delle entrate n. 24 dell'8 gennaio 2021, nella quale si stabilisce che, qualora la ristrutturazione avvenga senza demolizione dell'edificio esistente e con ampliamento dello stesso, la detrazione compete solo per le spese riferibili alla parte esistente in quanto l'ampliamento configura, comunque, una "nuova costruzione". In tale caso il contribuente ha l'onere di mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ristrutturazione e ampliamento) o, in alternativa, essere in possesso di un'apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, rilasciata dall'impresa di costruzione o ristrutturazione ovvero dal direttore dei lavori sotto la propria responsabilità.

In caso di interventi che comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all'inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori [rif. Interpello dell'Agenzia delle Entrate n. 523 del 4/11/2020]

2.4 I soggetti ammessi al Superbonus

le detrazioni fiscali del Superbonus spettano:

▪ Ai condomini

▪ alle persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arti e professioni residenti e non residenti nel territorio dello Stato, limitatamente per interventi realizzati sul numero massimo di 2 unità immobiliari, fermo restando il riconoscimento della detrazione sulle parti comuni dell'edificio.

▪ [novità] Un'importante novità introdotta dalla legge di bilancio 2021 è l'aggiunta ai soggetti beneficiari del Superbonus 110% anche delle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

▪ ai titolari di reddito di impresa o professionale limitatamente al caso in cui partecipino alle spese degli interventi effettuati dal condominio sulle parti comuni.

▪ ai titolari di reddito di impresa o professionale per i lavori che interessino singole unità immobiliari, ma eseguiti limitatamente su immobili estranei all’attività esercitata (non è ammesso su beni relativi all'impresa o a quelli strumentali per l'esercizio di arti o professioni o a quelli patrimoniali appartenenti all'impresa), appartenenti quindi solo alla sfera “privata” della vita dei contribuenti come ad es. la casa di abitazione (Circ. AdE n.24/E dell'8 agosto 2020). In questo caso va verificato, quindi, come è stato acquistato o come si detiene l’immobile: se a titolo personale o meno.

▪ agli Istituti Autonomi per la Case Popolari (IACP), gli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti, istituti che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di "in house providing", in relazione ad interventi su edifici di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni ed adibiti ad edilizia residenziale pubblica [per questi Istituti il Superbonus è esteso per le spese sostenute fino al 30 giugno 2020];

▪ alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa su immobili da loro posseduti;

▪ alle organizzazioni non lucrative di utilità sociale (con riferimento all'articolo 10 del d.lgs. 4 dicembre 1997 n.

casi specifici

casi specifici

▪ unicamente a interventi destinati ai soli immobili o parti di essi adibiti a spogliatoi, alle associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’articolo 5, comma 2, lettera c), del d.lgs. 23 luglio 1999, n. 242,

i soggetti ammessi al Superbonus devono essere:

▪ proprietari, nudi proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

▪ chi detiene l’immobile in comodato;

▪ chi detiene l'immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, regolarmente registrato, e che sia in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario;

▪ i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado) che sostengono le spese per la realizzazione dei lavori.

Non è necessario che i familiari abbiano sottoscritto un contratto di comodato essendo sufficiente che attestino, mediante una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, di essere familiari conviventi. Essi sono ammessi al Superbonus purché

o siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione se antecedente all’avvio dei lavori;

o le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza. La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile nel caso di interventi effettuati su immobili che non sono a disposizione (in quanto locati o concessi in comodato).

▪ il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato (risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 64/2016).

perché i benefici per la riqualificazione energetica degli immobili spettano a chi gode di un diritto sull’immobile.

non possono accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus:

▪ i contribuenti che conseguono reddito d’impresa o professionale (persone fisiche, società di persone, società di capitali). I titolari di reddito di impresa o professionale possono accedere al Superbonus limitatamente al caso in cui partecipino alle spese degli interventi effettuati dal condominio sulle parti comuni. Qualora invece i lavori interessino singole unità immobiliari, possono accedere al Superbonus limitatamente agli immobili estranei all’attività esercitata, appartenenti quindi solo alla sfera “privata” della vita dei contribuenti (rif. Circ. AdE n.24/E dell'8 agosto 2020). In questo caso va verificato, quindi, come è stato acquistato o come si detiene l’immobile: se a titolo personale o meno.

▪ Gli organismi di investimento collettivo del risparmio (mobiliari e immobiliari) che, pur rientrando nei soggetti IRES, non sono soggetti alle imposte sui redditi e all'imposta regionale sulle attività produttive (In base all’articolo 6, comma 1, del decreto legge 25 settembre 2001, n. 351 e all’articolo 73, comma 5-quinquies del TUIR).

Inoltre, non possono accedere alle detrazioni fiscali del Superbonus:

trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, i soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva (ad esempio, i soggetti titolari esclusivamente di redditi derivanti dall’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni che aderiscono al regime forfetario) ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area).

Per i suddetti soggetti è tuttavia ammesso optare per le opzioni di sconto in fattura o cessione del credito (rif.

Circ. AdE n.24/E dell'8 agosto 2020).

I soggetti ammessi alla detrazione del 110% possono beneficiare del Superbonus su un numero massimo di due unità immobiliari, anche nel caso di interventi sulle singole unità immobiliari di un condominio.

Tale limitazione non sussiste tuttavia per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell'edificio: il condomino potrà in questo caso usufruire del Superbonus con riferimento ai costi a lui imputati dal condominio per le parti comuni, indipendentemente dal numero di unità immobiliari possedute all'interno del condominio.

Ad esempio, se il contribuente ha già usufruito del 110% sulla casa al mare e in montagna, non potrà avere tale agevolazione sull’appartamento in condominio in città per le sue spese private; tale agevolazione, nel complesso condominiale, gli sarà riconosciuta solo sulle parti comuni.

Il riferimento normativo al “condominio” (articolo 119, comma 9, lettera a, del decreto legge n. 34 del 2020) comporta che il Superbonus spetti per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio.

Sono invece esclusi gli interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

La scelta del Legislatore di richiamare espressamente, tra i beneficiari del Superbonus, i “condomìni”

non ha consentito di estendere a tale agevolazione la prassi consolidata finora adottata in materia di Ecobonus e Bonus Casa. Per l'Ecobonus e Bonus Casa infatti è stato sostenuto che, per parti comuni, devono intendersi “in senso oggettivo” quelle riferibili a più unità immobiliari funzionalmente autonome, a prescindere dall’esistenza di una pluralità di proprietari e, dunque, dalla costituzione di un condominio nell’edificio (risoluzione n. 167 del 12 luglio 2007; circolare n. 121 dell’11 maggio 1998, paragrafo 2.6).

L'Ecobonus e Bonus Casa infatti, spettano anche all’unico proprietario (o ai comproprietari) dell’intero edificio per le spese relative agli interventi realizzati sulle suddette parti comuni. Nel caso del Superbonus invece esso spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in condominio restando invece esclusi quelli realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

Si ricorda che il “condominio” costituisce una particolare forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condòmini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente (box, cantine, ecc.), e una comproprietà sui beni comuni dell’immobile.

Ciò comporta in sostanza che:

− se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;

− se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando ferma la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.

3 ASPETTI PROCEDURALI

Relativamente agli

interventi di sostituzione di serramenti esistenti, chiusure oscuranti e schermature solari che accedono al Superbonus 110%

 L'

asseverazione tecnica

o il rispetto dei requisiti di tipo tecnico necessari per il Superbonus (c.d. Decreto Requisiti del 6 Agosto 2020), con riferimento sia alla fase progettuale che realizzativa dell'intervento;

o la congruità della spesa sostenuta in accordo al c.d. Decreto Prezzi (o Decreto Requisiti del 6 Agosto 2020).

Nei casi in cui si acceda alla

cessione del credito o allo sconto diretto in fattura

 Il

visto di conformità:

Sono detraibili anche le spese inerenti al rilascio del visto di conformità e delle

asseverazioni e attestazioni necessarie all'accesso alle detrazioni.