Lo Studio di Fattibilità per la realizzazione di un polo sportivo: il PalAlbani a Varese

Si presenta ora lo Studio di Fattibilità per la realizzazione di in polo sportivo tramite project financing nel Comune di Varese. Partendo dalla informazioni relative a questo progetto che si possono trovare nel sito del Comune75_{, si illustrerà nel dettaglio la struttura dello Studio di}

Fattibilità per valutare la coerenza metodologica di tale documento rispetto a quanto descritto nel terzo capitolo. Successivamente verrà elaborata una ipotesi di Piano Economico Finanziario relativa all'opera e la conseguente analisi di sensitività. Lo scopo della analisi è quello di valutare il profilo economico-finanziario dell'iniziativa, al fine di evidenziare la fattibilità in termini di project financing.

Il Palazzo del Ghiaccio del Comune di Varese, detto anche PalAlbani poiché situato in Via Albani 33, è stato costruito nel 1974 su progetto dello Studio Ambrosetti di Varese, ed è suddiviso in due zone sportive: la zona ghiaccio e la zona piscine. La zona ghiaccio è costituita da una pista da pattinaggio e da hockey, in cui si disputano il celebre Icegalà e le partite della serie italiana di hockey su ghiaccio, e può ospitare fino a 2.373 persone in gradinata. La zona piscina è formata da due vasche, una di altezza 1,90-2,55 metri, e una per bambini da 12,50x8,00 metri e altezza di 0,80 metri circa.

Dal 1997 sono stati realizzati alcuni interventi di manutenzione come l'adeguamento normativo degli impianti elettrici, la sostituzione delle caldaie, il rifacimento dell'impianto di filtrazione acqua delle piscine. Nonostante questi interventi, l'edificio risulta deteriorato ed è necessario effettuare una manutenzione consistente per garantire l'accesso in sicurezza alla struttura.

Figura 5.1 – L'attuale struttura: il PalAlbani

Fonte: www.comune.varese.it

5.2.1 La relazione illustrativa generale

Il deperimento strutturale del Palaghiaccio è stato certificato dall'idoneità statica che ha individuato in 70 kg/mq il massimo sovraccarico per neve consentita: tale valore significa che basta una decina di metri di neve per imporre la chiusura dell'impianto per motivi di sicurezza.

A fronte di queste problematiche, il Comune di Varese ha individuato tre alternative progettuali: 1. La prima ipotesi prevede un intervento di manutenzione straordinaria, per sistemare

principalmente il problema della copertura dell'edificio. Tale soluzione è a carico totale della Pubblica Amministrazione, ed è stata scartata in quanto risolverebbe i problemi solo nel breve periodo.

2. La seconda ipotesi concerne la ristrutturazione integrale dell'edificio per realizzare un edificio sportivo più articolato, dotato di maggiori servizi e nuove attività sportive. Tale progetto prevede l'intervento dei privati nella realizzazione dell'opera.

3. La terza ipotesi prevede una rivisitazione integrale dell'edificio, per far diventare il Palaghiaccio il polo natatorio dell'intera città, vista la chiusura imminente della piscina comunale “Fausto Fabiano” (30 giugno 2014). Tale progetto prevede l'intervento dei privati nella realizzazione dell'opera.

Dopo aver analizzato nel dettagliato tutte le alternative, l'amministrazione comunale ha deciso di approfondire lo studio sulla terza ipotesi progettuale, considerata la più attrattiva per i privati.

L'analisi della domanda e dell'offerta, consente di valutare l'effettiva necessità nel realizzare il progetto specifico. I dati ISTAT del 2011, evidenziano l'aumento dei numeri di soggetti che praticano attività sportiva in maniera continuativa pari al 22,8 % degli italiani, mentre il 10,2% la pratica in maniera saltuaria. La maggior partecipazione allo sport è rinvenibile nei ragazzi tra i 6 e i 17 anni, infatti dagli 11 anni di età ai 14, la percentuale di pratica sportiva è del 67%; importante il progetto realizzato dal CONI e dal MIUR per l'alfabetizzazione motoria nella scuola primaria che ha consentito un aumento del 3% nella fascia 6-10 anni.

Tra i diversi tipi di sport, quelli più praticati dai giovani sono il calcio, la pallacanestro e la pallavolo, mentre l'atletica e il ciclismo sono più diffusi tra gli over 35. Il nuoto è praticato in maniera consistente in tutte le fasce di età.

In Lombardia il tasso di chi fa sport è in aumento, registrando una percentuale pari al 26,6% dei soggetti che praticano attività sportiva in maniera continuativa.

Per l'identificazione del bacino di utenza si utilizza un modello che individua delle isocrone dal centroide scelto (il PalAlbani), determinate in base alla distanza e il tempo medio di percorrenza per raggiungere l'impianto. Come rappresentato in figura, sono state individuate quattro fasce.

Figura 5.2 - Le quattro isocrone

Fonte: www.comune.varese.it

Nella prima fascia fanno parte 147.168 cittadini residenti entro 10 km dal PalAlbani, e che impiegano 10 minuti per raggiungere l'impianto.

La seconda fascia comprende 287.484 soggetti residenti entro un raggio di 20 km, e con un tempo di percorrenza di 20 minuti.

La terza fascia comprende la popolazione che risiede entro 30 km dal Palaghiaccio e che impiega 30 minuti per raggiungerlo, per un totale di 419.220 abitanti.

Nella quarta fascia fanno parte 28 Comuni della Provincia di Varese, con 211.718 cittadini residenti entro 50 km e con un tempo di percorrenza di 45 minuti circa.

Complessivamente, il totale degli abitanti residenti nelle quattro isocrone è 1.065.590.

Dopo aver individuato il bacino d'utenza vanno applicati ai valori trovati due coefficienti correttivi: il “coefficiente di distanza” che prende in considerazione i potenziali utenti interessati a raggiungere la struttura in base al tempo medio di percorrenza; il “coefficiente impianti” che considera le altre strutture presenti nelle vicinanze che fanno ridurre i potenziali clienti.

Per l'ipotesi progettuale numero 3, sono stati individuati i seguenti coefficienti correttivi:

Tabella 5.1 – Coefficienti correttivi di distanza

Tabella 5.2 Coefficienti correttivi per la presenza di altre strutture

Sulla base di questi indici il numero dei soggetti di ogni isocrona viene moltiplicato prima per il coefficiente di distanza e poi nuovamente corretto con il coefficiente altri impianti. Ad esempio il valore della prima isocrona composta da 147.168 abitanti, viene moltiplicato per il coefficiente 1 della piscina e fitness e poi suddiviso per 12 (147.168*1/12=12.264). Nel caso in cui non sia presente nessuna struttura concorrente nelle vicinanze, il valore del bacino d'utenza verrà diviso solo per il coefficiente distanza.

Tabella 5.3 – La distribuzione del bacino d'utenza con correzione coefficiente distanza

Tabella 5.4 – La distribuzione del bacino d'utenza con correzione coefficiente altri impianti

Iso cro n a P iscin a e fitn ess Gh iaccio

Prima isocrona (fino a 10 km) 1 1

Seconda isocrona(da 11 a 20 km) 1 0,8

Terza isocrona (da 21 a 30 km) 0,8 0,6

Quarta isocrona (da 31 a 50 km) 0 0,2

Isocrona Piscina e fitness Ghiaccio

Prima isocrona (fino a 10 km) 12 0

Seconda isocrona (da 11 a 20 km) 8 0

Terza isocrona (da 21 a 30 km) 11 0

Quarta isocrona (da 31 a 50 km) 10 1

Co rrezio n e co efficien te d istan za Iso cro n a N u m ero ab itan ti P iscin a e fitn ess G h iaccio

Prima isocrona (fino a 10 km) 147.168 147.168 147.168

Seconda isocrona (da 11 a 20 km) 287.484 287.484 229.987

Terza isocrona (da 21 a 30 km) 419.220 335.376 251.532

Quarta isocrona (da 31 a 50 km) 211.718 0 42.344

TOTALE 1.065.590 770.028 671.031

Correzione coefficiente impianti

Isocrona Piscina e fitness Ghiaccio

Prima isocrona (fino a 10 km) 12.264 147.168

Seconda isocrona (da 11 a 20 km) 35.936 229.987

Terza isocrona (da 21 a 30 km) 30.489 251.532

Quarta isocrona (da 31 a 50 km) 0 21.172

I dati ISTAT e i le analisi elaborate dal CONI hanno individuato la domanda specifica relativa alla percentuale di frequentatori di strutture legate alla piscina e al fitness pari al 3% della popolazione che pratica attività, mentre la domanda per la zona ghiaccio è del 1,30%. Sulla base di tali parametri è stata individuata l'utenza reale.

Tabella 5.5 – Domanda specifica e utenza reale

I coefficienti hanno consentito di determinare l'utenza reale del PalAlbani, ma l'ultimo passaggio per individuare la domanda reale è distinguere gli utenti che frequentano l'attività in maniera saltuaria e libera rispetto a chi sottoscrive abbonamenti annuali. Si ipotizza per quanto riguarda l'accesso alle piscine e alla zona fitness che l'80% dei soggetti sottoscriva abbonamenti annuali, mentre la restante parte frequenti le strutture in maniera libera; per la pista da ghiaccio si presume che il 30% dei cittadini residenti nella prima e seconda isocrona sottoscriva abbonamenti, e il 70% effettui l'accesso libero, mentre quelli residenti nella terza e quarta isocrona effettuano solamente l'acceso in maniera libera.

Seguendo un approccio prudenziale, si presuppone che il numero di abbonamenti per la pista da ghiaccio, sia il 10% di quelli previsti. Sulla base delle suddette valutazioni, la tabella 5.6 illustra la porzione di popolazione potenzialmente interessata ad usufruire del Palaghiaccio, secondo l'alternativa progettuale numero tre.

Tabella 5.6 – La domanda reale

D o m an d a sp ecifica Uten za reale

P iscin a e fitn ess G h iaccio P iscin a e fitn ess G h iaccio

Popolazione che pratica attività 3,00% 1,30% 2.361 8.448