CONSULENZA TECNICA D UFFICIO TRIBUNALE DI NAPOLI Quinta Sezione Civile G.E. Dott.ssa Elisa Asprone

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PERIZIA TECNICA DI UFFICIO PER LA VALUTAZIONE DI IMMOBILI PIGNORATI

Procedimento di Esproprio immobiliare Promosso da

SIENA NPL 2018 S.r.l. (già Siena Mortgages 09-6 Srl)

CONTRO

Borghese Giovanni

Ruolo Generale Esecuzione n. 330/2015

S.Maria C.V. lì 30/12/2019

Il C.T.U.

(Geom. Agostino Cipullo)

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO TRIBUNALE DI NAPOLI

Quinta Sezione Civile

G.E. Dott.ssa Elisa Asprone

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1.0 PREMESSA ...3

2.0 QUESITI RICHIESTI NELL’ASSEGNAZIONE DELLA PRATICA ...3

3.0OPERAZIONI PERITALI ...4

4.0IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE ...5

VERIFICA PRELIMINARE DELLA DOCUMENTAZIONE DEPOSITATA EX ART.567 C.P.C... 5

PROVENIENZA ... 5

BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO ... 6

IDENTIFICAZIONE CATASTALE ... 6

DIFFORMITÀ RILEVATE TRA LO STATO DEI LUOGHI E LA CONFORMITÀ CATASTALE ... 6

INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE FABBRICATO ... 7

DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE ... 10

PASSAGGI DI PROPRIETÀ INTERVENUTI IN DATA ANTECEDENTE ALLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO, A COPERTURA DEL VENTENNIO, CON INDICAZIONI DELLE VARIAZIONI CATASTALI INTERVENUTE ... 12

CONFORMITÀ URBANISTICA ... 21

A^TTESTATOPRESTAZIONE E^NERGETICA ... 23

POSSESSO IMMOBILI ... 23

VERIFICA SE I BENI RICADONO SU SUOLO DEMANIALE ... 23

VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE ... 24

S^PESECONDOMINIALI ... 24

5.0SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA ... 25

DETERMINAZIONE DEL PREZZO BASE DI VENDITA ... 25

ACQUISIZIONE CERTIFICATO DI MATRIMONIO PER ESTRATTO ... 27

VERIFICA PENDENZA ALTRE PROCEDURE ESECUTIVE ... 27

FORMAZIONE E DESCRIZIONE L^OTTO ... 28

A^LLEGATI ... 29

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1.0 Premessa

Ill.mo G.E. Dott.ssa Asprone, Quinta Sezione Civile Ufficio Espropriazione Immobiliari del Tribunale di Napoli (Na), il sottoscritto Geom. Agostino Cipullo quale C.T.U. nella procedura esecutiva iscritta al R.G.E. al n.330/2015, promossa da Siena Mortgages 09-6 Srl ora Siena NPL 2018 Srl contro Borghese Giovanni nato a Napoli (Na) il 08.01.1980, c.f. BRG GNN 80A08 F839 C, premesso

 di aver ricevuto incarico inizialmente dal G.E. Dott.Attanasio in data 30.10.2017, mandato ritirato in cancelleria in data 03.11.2017 e finalizzato ad una verifica tecnica peritale meramente preliminare del bene pignorato;

 che l'attività preliminare di cui al punto precedente si è conclusa con il deposito dell'elaborato in data 08.05.2018;

 rilevata la relazione del custode nominato Avv. Giorgia Viola depositata in data 28.01.2019 sulla verificata completezza della documentazione procedurale ai sensi dell'art.567 cpc;

 tenuto conto che nell'udienza del 31.01.2019 veniva rinnovato il conferimento di incarico con prosieguo delle attività peritali;

trasmette la presente Consulenza Tecnica di Ufficio a completamento del mandato ricevuto.

2.0 Quesiti richiesti nell’assegnazione della pratica

 Verificare, preliminarmente, la completezza della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c.;

 Identificare i beni pignorati con indicazione dei confini e dei dati catastali aggiornati, verifica della conformità alla consistenza catastale con evidenza delle variazioni eventualmente intervenute e della loro epoca, acquisizione dei dati di provenienza del bene, individuazione delle discrepanze tra i dati accertati e quelli riportati nell’atto di pignoramento/nota di trascrizione;

 Descrizione del bene pignorato completa di corredo fotografico;

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 Passaggi di proprietà relativi ai beni pignorati, intervenuti tra la trascrizione del pignoramento ed il ventennio antecedente a tale data, segnalando le eventuali variazioni catastali intervenute;

 Verificare la regolarità del bene sotto il profilo edilizio ed urbanistico;

 Verificare l'esistenza dell'attestato di prestazione energetica;

 Verificare lo stato di possesso dell'immobile;

 Verificare insistenza su suolo demaniale;

 Verificare vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene;

 Verificare l'esistenza di oneri condominiali;

 Determinazione del valore venale di mercato dell'immobile;

 Acquisire estratto di matrimonio con annotazioni;

 Verificare la pendenza di altre procedure esecutive relative ai medesimi beni pignorati;

 Formazione e descrizione Lotto (Scheda Sintetica).

3.0 Operazioni peritali

Le operazioni di consulenza per l’espletamento dell’incarico ricevuto, sono iniziate con l’acquisizione e lo studio della certificazione Notarile a firma del Notaio Dott.ssa Maria Carmela Ressa, depositata dallo studio legale dell’

Avv. Ferrara rappresentante la Siena Mortgages 09-6 Srl ora Siena NPL 2018 Srl , ed allegata alla presente procedura.

La data di accesso all'immobile (vedi avviso convocazione allegato C) è stata fissata con comunicazione alle parti per il giorno 07 Marzo 2018.

Le operazioni peritali sono proseguite sia con indagini presso gli uffici competenti, quali Agenzia delle Entrate-Territorio di Napoli sezione urbana, Ufficio Tecnico Settore Urbanistica del Comune di Napoli (Na), sia con indagini di mercato, dalle quali sono state acquisite informazioni su compravendita di beni presenti nella zona, che offrivano caratteristiche simili a quello oggetto di stima.

In ultimo, la fase estimativa con valutazione delle notizie raccolte e

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conseguente stesura della relazione conclusiva.

PERIZIA TECNICA

4.0 Identificazione e descrizione dell’immobile

Verifica preliminare della documentazione depositata ex art. 567 c.p.c.

Sul punto, tenuto conto dell'attività tecnica preliminare eseguita, rilevato quanto rappresentato in termini giuridico/legale nella relazione depositata in atti in data 28.01.2019 a firma dell'Avv. Giorgia Viola (vedi allegato D), custode nominato, al quale integralmente ci si riporta, la documentazione depositata ex art.567 può ritenersi completa.

Provenienza

La proprietà risulta pervenuta al Sig. Borghese Giovanni nato a Napoli il 08.01.1980 con atto per Notaio Fabrizia Satta Flores rep.n.1681 racc.n.1194 del 03.06.2008 (vedi allegato E), trascritto presso l'Agenzia delle Entrate- Territorio servizio di Pubblicità Immobiliare di Napoli 1 in data 05.06.2008 ai nn.

20995/13754.

Nel titolo di acquisto l'abitazione è così descritta..."...piena proprietà del seguente bene immobile facente parte del fabbricato sito in Napoli alla via Supportico Lopez n.12 e precisamente:

- appartamento ad uso civile abitazione, sito al primo piano della scala B, contraddistinto dal numero interno 2/B, composta da cinque vani ed accessori.

...identificato nel C.F. di detto Comune alla sezione SCA foglio 23 p.lla 819 sub.24 (già part.9003 sub.1)...

Confini: pianerottolo e vano scale, cortile interno, via Supportico Lopez e

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cortile del fabbricato civico n.8"...

Il bene è di natura personale tenuto conto che il regime matrimoniale dichiarato nell'atto di acquisto del 2008 a firma del Notaio Satta Flores è per l'esecutato testualmente riportato all'art.8 - diritto di famiglia:

"...di non essere legato da alcun vincolo matrimoniale"...

Regime che trova conferma nell'estratto di matrimonio (vedi allegato F) rilasciato dall'Ufficio dello Stato Civile del Comune di Napoli, nel quale si certifica che il Sig. Borghese Giovanni ha contratto matrimonio in data

, dunque in data successiva l'acquisto.

Bene oggetto di pignoramento

L'immobile risulta essere stato sottoposto a domanda giudiziale, verbale di pignoramento (vedi allegato G) trascritto presso l'Agenzia delle Entrate- Territorio servizio di Pubblicità Immobiliare di Napoli 1 ai nn. 10285/8047 di reg.gen. e reg. part. in data 12.05.2015, azione promossa dalla Siena Mortgages 09-6 Srl con sede in Conegliano (Tv) contro Borghese Giovanni

per il diritto di piena proprietà con quota 1/1.

Dati Catastali: C.F. Comune di Napoli Sez. SCA Foglio 23 p.lla 819 sub. 24.

Identificazione catastale

L'immobile risulta censito presso l'Agenzia delle Entrate sez. Territorio di Napoli alla sezione SCA (San Carlo all'Arena), alla Via Supportico Lopez civico 12, piano primo, con Foglio 23 p.lla 819 sub.24, z.c.3, cat. A/2 cl.2, consistenza pari a vani 6.5, rendita pari ad €. 520,33 (vedi visura catastale allegato H).

Difformità rilevate tra lo stato dei luoghi e la conformità catastale

La planimetria richiesta, e rilasciata, alla banca dati catastale, è stata introdotta con variazione presentata in data 24.02.2006 prot. NA0109265 con causale "variazione per presentazione planimetria mancante" (vedi

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planimetria catastale allegato I) e dunque in data antecedente l'acquisto da parte del Sig. Borghese avvenuto nel 2008.

Il confronto tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale non riscontra la piena conformità grafica poiché all'interno dell'abitazione è stato rilevato un secondo bagno non rappresentato sull'elaborato catastale.

Individuazione e descrizione fabbricato

Come accennato, l'unità abitativa è parte integrante di un fabbricato di importanti dimensioni posto ad angolo tra via Supportico Lopez, strada prospiciente dal quale ha accesso attraverso il portone di ingresso, e Vico Castrucci. Gli altri due lati del corpo di fabbrica sono in adiacenza con limitrofe costruzioni.

Lo stabile, risalente molto ragionevolmente al XVIII secolo, è realizzato con struttura verticali in muratura di tufo mentre quelle orizzontali, almeno per quelle ispezionate, peraltro verosimilmente interessate da lavori di riattazione, osservate le tipologie, sono del tipo "a volta" e del tipo "piane" in c.a./ferro.

Siamo all'interno del quartiere individuato dalla sezione catastale San Carlo all'Arena, centro storico delle città, quartiere popolare, con ingresso da Via Vergini all'estremità sud del Rione Sanità, a poche decine di metri da Piazza Cavour e da Via Foria, slargo ed arteria importanti ed ottimamente collegati per raggiungere e muoversi all'interno della città di Napoli.

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Immagine Google Earth con inquadramento della zona

Immagine Google Earth di Via Supportico Lopez Piazza Cavour

Via Foria Fabbricato in esame via Supportico

Lopez

Via Vergini

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Immagine Google Earth con evidenza dell'ingresso al fabbricato

Varcato il portone che affaccia su via Supportico Lopez si accede all'androne del fabbricato, ampio ed alto, percorso il quale si giunge alla corte interna, peculiarità tipica delle costruzioni risalenti all'epoca, sulla quale trovasi il vano d'ingresso, "scala B", che consente di raggiungere l'unità abitativa pignorata.

Le scale, che dipartono a destra del vano di accesso fotografato, come in molti edifici storici del napoletano realizzate per raggiungere specifiche porzioni del fabbricato, nel caso in esame sono utilizzate solamente da due unità abitative, sono di dimensioni ridotte, ottenute nella pancia dell'edificio con appoggio completo alle mura perimetrali. Proprio questa caratteristica rende la salita, almeno nella prima parte, povera di luce e di aerazione (ottenuta al primo piano con un varco nella muratura sul pianerottolo di arrivo), limita la veduta sul cortile interno nonché la presenza di accessori, effigi, caratterizzanti i vani scala degli edifici popolari partenopei.

Accesso fabbricato

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Descrizione e caratteristiche dell’unità immobiliare

Alla sinistra del pianerottolo di primo piano trovasi il portoncino d'ingresso della nostra abitazione, mentre proseguendo sul piccolo ballatoio si raggiunge la proprietà confinante (vedi planimetria stato dei luoghi allegato L).

Come la maggior parte delle abitazioni in muratura, le mura portanti unitamente a quelle di spina, a meno di interventi strutturali, determinano una maggiore rigidità nella distribuzione degli spazi interni, stabilendo di fatto una contiguità dei vani esistenti.

Lo spazio d'ingresso che vanta superficie di mq. 4,96 ca, consente, da un lato: l'accesso alla cucina sulla sinistra che misura mq. 9,26 ca, ambiente dal quale è unicamente possibile accedere al w.c.2 di superficie mq. 3,30 ca, accessorio che per posizione, forma, dimensioni ed altezza, può senza dubbio definirsi "poco funzionale", non comodo all'uso destinato; mentre dall'altro, di raggiungere il disimpegno adiacente di superficie mq. 8,27 ca sul quale trova entrata/uscita la camera letto3 di mq. 14,05 ca e l'ingresso alla camera più grande dell'abitazione, ossia il soggiorno-pranzo di superficie mq. 26,87 ca.

Quest'ultima stanza può configurarsi come una area di snodo per dirigersi sia nella contigua camera da letto1 di superficie pari a mq. 20,56 ca, con affaccio su Via Supportico Lopez, dotata di piccolo balcone di mq. 0,82 ca, e sia nella zona adiacente, composta da spazio pluriuso di mq. 11,62 ca, dal w.c.1 di mq. 5,26 ca e dall'altra camera da letto2 con affaccio su strada di superficie mq. 24,12 ca, anch'essa fornita di piccolo balcone di mq. 1,25 ca..

Segnalo, la presenza di due piccoli balconcini sul confine nord-est dell'abitazione così detti alla francese, con affaccio interno al cortile, che, ancorché apprezzati durante la fase di stima, non costituiscono maggiore superficie da porre alla base del calcolo per il valore finale osservate le ridottissime dimensioni.

L'uso è sostanzialmente equiparabile ad un affaccio/veduta di porta

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finestra.

L’alloggio sviluppa una superficie netta complessiva pari a mq. 128,27. La superficie non residenziale (S.N.R.) occupata dai balconi è di mq. 2,07, che diventa, applicando un coefficiente di omogeneizzazione pari al 25% mq.

2,07 x 0,25 = mq. 0,52.

La superficie convenzionale dell’appartamento è data dalla sommatoria di mq. 128,27 + mq. 0,52 per un totale di mq. 128,79.

Le altezze interne misurate sono numerose e varie. Le chiusure orizzontali sono sia con struttura a volta sia con solai piani. Si va da un hmin= 2.95 ml.

della cucina ad hmax= 3.70 ml. ca misurata nella camera letto2. Le camere che mostrano solaio a volta sono la camera letto1 e quella contigua del soggiorno. Nella prima è stata rilevata hmax=3.50 ml. ca ed hmin=285 ml. ca, mentre per la seconda è stata misurata hmax=3.45 ml.ca e hmin=180 ml. ca.

L'ambiente cucina di modeste dimensioni presenta rivestimento fino all'altezza di ml. 1.40 ca. con piastrelle 20x20.

L'abitazione è interamente pavimentata, tuttavia, il materiale in opera per finitura e qualità non si presenta uniforme, appaiono evidenti lavorazioni sostitutive dell'originale graniglia antica con maioliche in gres porcellanato di diversa tipologia, colore e forma. Peraltro, piccole aree di graniglia antica sono bisognose di sistemazione perché distaccate e sconnesse.

I soffitti e le pareti sono intonacate, tinteggiate con materiale lavabile.

Il w.c.2 adiacente la cucina si presenta rivestito a tutta altezza con piastrelle 20x20 effetto mosaico, l'altro, verosimilmente realizzato per garantire maggiore comodità, migliore fruibilità senza dover necessariamente attraversare l'intero appartamento, mostra un rivestimento fino ad 1.20 ml. di altezza realizzato sempre con piastrelle 20x20, ad eccezione della zona doccia, e tinteggiatura di fortuna con colorazione non omogenea.

In entrambi i servizi igienici, i sanitari e la rubinetteria sono di tipo corrente.

Gli infissi esterni, osservata la tipologia di materiale, sono stati verosimilmente oggetto di sostituzione, si ritrovano sia in legno con scuri dello stesso materiale e sia in alluminio con avvolgibile in plastica e/o scuri in legno.

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Quelli interni sono in legno, alcuni di essi fanno vedere inserti in vetro, restando tuttavia di fattura modesta senza particolare pregio.

I balconi sono difesi da ringhiera in ferro verniciata.

L'abitazione è dotata di impianto idrico, scarico, elettrico e citofonico. E' raggiunta dal gas metano per l’uso autonomo del riscaldamento anche se al momento non è dotata di termosifoni.

Non si rilevano al suo interno finiture di particolare pregio, lo stato di conservazione e di manutenzione dell'immobile appare appena sufficiente.

Le destinazioni degli ambienti riportati nell'allegata planimetria dello stato dei luoghi riferiscono di quanto riscontrato in loco.

Passaggi di proprietà intervenuti in data antecedente alla trascrizione del pignoramento, a copertura del ventennio, con indicazioni delle variazioni catastali intervenute

 Verbale di pignoramento immobili a favore della Siena Mortgages 09- 6 Srl con sede in Conegliano (Tv) contro Borghese Giovanni

trascritto presso la CC.RR.II. di Napoli 1 in data 12/05/2015 ai nn. 10285/8047, per il diritto di proprietà per la quota 1/1 sull'immobile sito in Napoli distinto in catasto fabbricato alla sez. Sca foglio 23 p.lla 819 sub.24.

 Con atto Notaio Fabrizia Satta Flores del 03.06.2008 rep. n.1681 racc.n.1194 trascritto presso la CC.RR.II. di Napoli 1 in data 05.06.2008 ai nn. 20995/13754, i Signori:

1. Rocco Teresa nata ad Afragola (Na) il 24.08.1935 proprietà per 7/12;

2. Lapini Marisa nata a Pistoia (Pt) il 31.05.1928 proprietà per 1/12;

3. Gomma Paolo nato a Firenze (Fi) il 28.06.1950 proprietà per 1/12;

4. Rocco Marco nato ad Afragola (Na) il 03.07.1943 proprietà per 1/12;

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6. Rocco Assunta nata ad Afragola (Na) il 18.03.1950 proprietà per 1/12;

ciascuno per i propri diritti e complessivamente per l'intero vendono a favore di Borghese Giovanni nato a Napoli il 08.01.1980, la piena proprietà dell'immobile facente parte del fabbricato sito in Napoli alla via Supportico Lopez n.12 censito in CdF di detto Comune alla sezione SCA foglio 23 p.lla 819 sub. 24 (già p.lla 9003 sub.1), piano 1, z.c.3, cat.

A/2, cl.2, vani 6.5, R.C. Euro €. 520.33.

Per tutti i venditori risultano trascritte le accettazioni tacite di eredità.

 Con denuncia di successione ab intestato della sig.ra Gomma Maria , apertasi il 28.05.2005 den. n. 1681 vol. 4634 del 12.05.2006, trascritta in data 10.04.2008 presso la CC.RR.II. di Napoli 1 ai nn. 13582/8791, è dichiarata..." la quota pari a 2/6 dell'unità sita in Napoli riportata in catasto fabbricati alla sezione SCA con Fg. 23 P.lla 819 sub. 24, consistenza vani 6.5, alla via Supportico Lopez 12"...; la stessa trasferita agli eredi:

 Rocco Marco nato ad Afragola (Na) il 03.07.1943 proprietà per 2/18;

 Rocco Teresa nata ivi il 07.06.1947 proprietà per 2/18;

 Rocco Assunta nata ivi il 18.03.1950 proprietà per 2/18;

Eredità devoluta per legge ai figli.

Appare imprecisa la quota di proprietà dichiarata, considerato i diritti pervenuti alla de cuius pari a 3/12, giunti per successione di Fava Assunta, diritti per 1/6, e per acquisto da Gomma Vincenzo con atto Notaio Cosentini del 23.02.1982, diritti per 1/12.

A tale ricostruzione di titolarità giunge anche il Notaio Satta Flores nell'atto di compravendita a favore di Borghese Giovanni nel 2008 (vedi copia titolo allegato E).

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La proprietà in questo momento si appartiene pro quota a:

4. Rocco Marco nato ad Afragola (Na) il 03.07.1943 proprietà per 2/18 (rectius 1/12);

5. Rocco Teresa nata ad Afragola (Na) il 07.06.1947 proprietà per 2/18 (rectius 1/12);

6. Rocco Assunta nata ad Afragola (Na) il 18.03.1950 proprietà per 2/18 (rectius 1/12).

 Con denuncia di successione ab intestato del sig. Gomma Beniamino , apertasi il 30.11.1998 den. n. 81 vol. 408 del 20.06.2006, trascritta in data 26.10.2006 presso la CC.RR.II. di Napoli 1 ai nn. 47685/22022, è dichiarata..." la quota pari a 2/12 sull'unità sita in Napoli riportata in catasto fabbricati con Fg. 23 P.lla 819 sub. 24 consistenza vani 6,5"...; la stessa trasferita agli eredi:

 Lapini Marisa nata a Pistoia (Pt) il 31.05.1928 proprietà per 100/1200;

 Gomma Paolo nato a Firenze (Fi) il 28.06.1950 proprietà per 100/1200;

Eredità devoluta per legge.

4. Gomma Maria nata a Napoli il 08.06.1918 proprietà per 3/12.

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 Con denuncia di successione testamentaria del sig. Boccia Michele , apertasi il 17.09.1998 den. n. 1313 vol.

4095 del 24.02.1999, trascritta in data 07.11.2008 presso la CC.RR.II. di Napoli 1 ai nn. 43135/28735, l'eredità è devoluta per testamento olografo del 12.02.1998, verbale di pubblicazione del 13.01.1999, per Notaio Paolo Scarnecchia rep. n. 38626 racc. n. 7148 reg. a Napoli il

21.01.1999, a favore di Rocco Teresa il

per diritti pari a 563/1000, sull'unità distinta in CdF alla sezione STE Foglio 23 p.lla 819 sub. 24, cat. A/2, consistenza 6.5 vani, alla via Supportico Lopez civico 12.

2. Gomma Beniamino nato a Napoli il 21.11.1915 proprietà per 2/12;

3. Gomma Maria nata ivi il 08.06.1918 proprietà per 3/12.

Si evidenzia, per la nota di trascrizione consultata, l'imprecisione della sezione catastale riportata come STE in luogo della corretta sezione SCA (San Carlo all'Arena).

Appare imprecisa anche la quota di proprietà indicata, considerato i diritti pervenuti al de cuius sommati in 7/12, giunti per atti Notaio Paolo Scarnecchia del 20.01.1993 (diritti per 4/12) e del 13.02.1991 (diritti per 3/12), e che, trasformati in millesimi, sommerebbero 583/1000 in luogo dei 563/1000 dichiarati (vedi allegato M).

 Con variazione per sostituzione riferimenti di mappa del 30.01.1991 registrata in atti dal 16.02.1999, l'Agenzia delle Entrate sez. Territorio di Napoli, ai sensi della Legge 154/1988, sostituisce i protocolli 1387/91, 7982/82 e sez sca foglio 23 p.lla 9003 sub.1 con Foglio 23 p.lla 819 sub.

24 della sez. SCA.

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 Con atto Notaio Paolo Scarnecchia del 20.01.1993 rep.n. 17992 racc.n. 2665, trascritto presso la CC.RR.II. di Napoli 1 in data 03.02.1993

ai nn. 2013/1426, i Sigg. Aluzzi Assunta per la

quota di 3/12 e Gomma Cir per la quota

di 1/12, vendono a Boccia Michele

diritti per complessivi 4/12 sull'immobile... "appartamento facente parte del fabbricato sito in Napoli alla via Supportico Lopez n.12, al primo piano della scala B, composto da cinque vani ed accessori e loggetta pensile, contraddistinto con il numero interno quattordici, confinante con via di accesso, con proprietà Boselli Enrico, con cortile, salvo altri..., non ancora censito in NCEU, ma denunciato con scheda n.1387 in data 30.01.1991.

1. Boccia Michele nato a Pagani il 01.01.1928 proprietà per 7/12;

2. Gomma Beniamino nato a Napoli il 21.11.1915 proprietà per 2/12;

 Con voltura d'ufficio prot. NA0101258 in atti dal 22.02.2006, conseguente il decesso di Gomma Anna avvenuta in data , è registrato il consolidamento di usufrutto alla nuda proprietà in quota Boccia Michele predetta.

 Con atto Notaio Paolo Scarnecchia del 13.02.1991 rep.n. 8586 racc.n.

1359, trascritto presso la CC.RR.II. di Napoli 1 in data 04.03.1991 ai nn.

6573/4976, Gomma Anna n vende a Boccia

Michele la nuda proprietà della

quota pari ai 3/12 dell'immobile:

"appartamento facente parte del fabbricato sito in Napoli alla via Supportico Lopez n.12, posto al primo piano della scala B, composto

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da cinque vani ed accessori e loggetta pensile, contraddistinto con il numero interno quattordici, confinante con via di accesso, con proprietà Boselli Enrico, con cortile, salvo altri.

Detta unità immobiliare non risulta ancora censita al NCEU; per la stessa è stata presentata denuncia di accatastamento n.1387 in data 30.01.1991".

1. Gomma Anna nata a Napoli il 12.07.1912 usufruttuaria per 3/12;

2. Boccia Michele nato a Pagani il 01.01.1928 nuda proprietà per 3/12;

3. Aluzzi Assunta nata a Napoli il 25.06.1917 proprietà per 3/12;

4. Gomma Ciro nato ivi il 14.10.1948 proprietà per 1/12;

5. Gomma Beniamino nato ivi il 21.11.1915 proprietà per 2/12;

 Con denuncia di successione ab intestato del sig. Gomma Giuseppe apertasi il 10.12.1984 den. n. 2979 vol. 2895, trascritta in data 15.10.1986 presso la CC.RR.II. di Napoli 1 ai nn.

18095/12668, è dichiarata..." ed altra quota parte pari a 2/12 del cespite sito in Napoli via Supportico Lopez 12, scala B, piano 1, int.14 in catasto fabbricati alla partita 31005 Fg. 23 P.lla 819/19 vani 4,5, ctg.

A/4, cl.3 R.C.le £. 1377"...; la stessa trasferita agli eredi:

 Aluzzi Assunta nata a Napoli il 25.06.1917 proprietà per 1/12;

 Gomma Ciro nato a Napoli il 14.10.1948 proprietà per 1/12;

Segnalo che, non sembra corretta la quota di proprietà dichiarata in successione, atteso che, Giuseppe, per quanto esposto, risulterebbe possessore di diritti per 4/12, pervenuti per successione di Fava Assunta e per acquisto da Gomma Francesco con atto Notaio Cosentini del 23.02.1982 (vedi copie note di trascrizione allegato N).

Ricostruzione confermata dal Notaio Scarnecchia durante la stesura

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del titolo di vendita a favore di Boccia Michele del 20.01.1993, osservati i diritti ceduti pari a 4/12 (vedi copie nota di trascrizione allegato N).

1. Gomma Anna nata a Napoli il 12.07.1912 proprietà per 3/12;

2. Aluzzi Assunta nata ivi il 25.06.1917 proprietà per 3/12;

3. Gomma Ciro nato ivi il 14.10.1948 proprietà per 1/12;

Come descritto nella relazione tecnica preliminare versata in atti, ritenuta necessaria per il buon esito della procedura e al cui elaborato si rimanda per approfondimento e conoscenza di elementi/dati non inseriti nella presente esposizione, l'unità accertata propone temporalmente riferimenti catastali non coincidenti, pur tuttavia confermando la descrizione in tutti gli atti legali circa la posizione, confini, collocazione spaziale all'interno del fabbricato e così via.

Si riporta un breve estratto della CTU preliminare circostanziante l'aspetto tecnico catastale ricostruito:

"... attestata la costituzione dell'unità fin dal 1939, la registrazione in atti a far data dal 30.11.1993 del prot. n. 7982/1982 per duplicazione di UIU, quello successiva prot.n. 1387 del 30.01.1991 a far data dal 16.02.1999 per costituzione unità afferente, è credibile sostenere che in questa finestra temporale fossero accese all'impianto meccanografico due posizioni catastali attinenti lo stesso immobile.

Sulle stesse, a far data dal 1999, si sono susseguite una serie di attività di registrazione, poste in essere dall'ufficio tanto per aggiornamento quanto per evasione di istanze di parte, probabilmente presentate a correzione della non corretta dinamica catastale, che hanno portato a confluire le due entità verso una unica posizione catastale individuata con sub.24. ..." .

(19)

 Con atto Notaio Isabella Cosentini del 02.11.1982, trascritto presso la CC.RR.II. di Napoli 1 in data 27.111982 ai nn. 20826/15816, Gomma Vincenzo nato a Napoli il 21.11.1915 vende a Gomma Anna nata a Napoli il 12.07.1912 e Gomma Maria nata a Napoli il 08.06.1918, quota di sua pertinenza pari ad 1/6 dell'immobile sito in Napoli:

"appartamento al primo piano scala B interno 14 del fabbricato alla via Supportico Lopez 12, composto di cinque vani ed accessori e loggetta pensile, confinante nel complesso con via di accesso, con proprietà Boselli Enrico e con cortile. In catasto NCEU alla partita 31005 S.Carlo all'Arena piano 1 zona 3 categoria A/4 vani 4.5 rendita catastale lire 1377".

2. Gomma Giuseppe nato ivi il 08.01.1914 proprietà per 4/12;

 Con atto Notaio Isabella Cosentini del 23.02.1982, trascritto presso la CC.RR.II. di Napoli 1 in data 18.03.1982 ai nn. 5243/3876, Gomma Francesco nato a Napoli il 02.06.1917 vende a Gomma Giuseppe nato a Napoli il 08.01.1914 quota di sua pertinenza pari ad 1/6 sull'immobile sito in Napoli:

"appartamento al primo piano della scala B, nel fabbricato alla via Supportico Lopez 12, detto quartino segnato con il numero interno 14, si compone nel complesso di cinque vani ed accessori e loggetta pensile, confina nel complesso con via di accesso, con proprietà Borelli Enrico e con cortile. Riportato in NCEU alla partita 31005 S.Carlo all'Arena, foglio 23, mappa 819/19, Supportico Lopez n.12, piano 1, zona 3, cat. A/4, classe 3, vani 4.5, r.c. lire 1377 in ditta Fava Assunta".

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4. Gomma Vincenzo nato ivi il 21.11.1915 proprietà per 1/6;

 Con denuncia di successione ab intestato della sig.ra Fava Assunta , apertasi il 15.11.1980 den. n. 2479 vol. 2602 trascritta in data 28.03.1983 presso la CC.RR.II. di Napoli 1 ai nn.

7185/5608, l'appartamento dichiarato in NCEU con foglio 23 p.lla 819 sub.19, alla p.ta 31005, sito alla via Supportico Lopez 12, piano primo, consistenza vani 4,5, cat. A/4, cl. 3, r.c. £. 1377, è trasferito agli eredi

4. Gomma Vincenzo nato ivi il 21.11.1915 proprietà per 1/6;

5. Gomma Francesco nato ivi il 02.06.1917 proprietà per 1/6;

 Con aggiudicazione del Tribunale di Napoli del 17.03.1972, trascritta in data 17.04.1972 presso la CC.RR.II. di Napoli 3 ai nn. 20318/14831, la

Sig.ra Fava Assunt (risulta nata il

vedi successione con codice fiscale validato all'anagrafe tributaria) si aggiudicava e quindi trasferito il diritto di "usufrutto sull'appartamento sito in Napoli alla via Supportico Lopez 12, usufrutto già di proprietà della fallita, scala B, interno 14, piano primo, di cinque vani ed accessori, riportato in NCEU in Ditta Gomma Anna usufruttuaria e Fava Assunta proprietaria, al foglio 23 della partita 31005, p.lla 819 sub. 19, zona censuaria 3, catg. A/4 classe 3, vani 4,5, rendita catastale £.1377".

(21)

La proprietà in questo momento si appartiene a:

1. Fava Assunta nata a Napoli il 02.02.1892 proprietà per 1/1.

 Con atto Notaio Roberto Sanseverino fu Enrico del 27.11.1946, trascritto presso la CC.RR.II. di Napoli 3 in data 02.12.1946 ai nn.

23955/17540, Fava Assunta fu Giuseppe acquista da Balestrieri Matilde fu Gerardo e Gerardo ed Anna Marino fu Umberto, la nuda proprietà (usufrutto in favore di Gomma Anna fu Ciro) di un abitazione in Napoli in 1° piano, scala B, interno 14, di 5 vani più accessori, con loggetta pensile nel cortile, e di un basso interno 13 sottoposto alla scala ed al pianerottolo con accesso sotto il vano d'ingresso a questa scala nell'estremità sinistra del cortile, con stanzino e cesso sotto la loggetta pensile. Il tutto alla via Supportico Lopez 12, sezione Sca partita 2663 mappale 71 sub.2 (piano Terra) e mappale 23/809 (primo piano).

La proprietà in questo momento si appartiene a:

1. Fava Assunta nata a Napoli il 02.02.1892 nuda proprietà per 1/1;

2. Gomma Anna fu Ciro usufruttuaria per 1/1.

Conformità urbanistica

Come ricordato in precedenza, l'unità periziata è parte integrante di un fabbricato ubicato alla Via Supportico Lopez, strada ricadente all'interno della Zona A, centro storico, del PRG del Comune di Napoli.

Nell'atto di acquisto del Sig. Borghese, redatto dal Notaio Satta Flores, è dichiarata relativamente alla disciplina urbanistica che la costruzione è iniziata in data antecedente il 1° settembre 1967. Nessun altro dato.

Il confronto tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale, che si ricorda essere stata introdotta in atti in data 24.02.2006, dunque precedentemente la stipula avvenuta nel 2008, assumendo l'ipotesi che lo stato dei luoghi fosse a conoscenza dei contraenti, tuttavia, evidenzia la presenza di un secondo w.c. (precisamente il w.c.1) ottenuto all'interno dell'abitazione.

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problematica, ha certificato che non si ritrovano, allo stato, pratiche sia cartacee che telematiche a nome di Borghese Giovanni ed afferenti l'immobile in esame (vedi attestazioni Comune allegato O).

Gli unici dati ritrovati (vedi attestazioni Comune allegato O), ottenuti dalla consultazione agli schedari cartacei, avente come chiave di ricerca unicamente l'indirizzo "via Supportico Lopez n.12 o14", sono corrispondenti ad una pratica edilizia n.471 del 1954 e ad una pratica di agibilità n. 343 del 1953, e, dunque, in epoca alquanto lontana rispetto all'acquisto Borghese e peraltro non visionabili poiché archiviati nei locali di Soccavo interdetti all'accesso.

Come brevemente accennato, l'immobile ricade in Zona A, insediamenti di interesse storico, ovvero in quella parte della città edificata prima del secondo dopoguerra. L'edificio che ospita l'unità in esame è ricondotto nella tipologia "preottocentesca originaria o di ristrutturazione a corte" ossia "

struttura articolata intorno ad uno spazio aperto e connotato dalla sequenza portone, androne, scala e cortile. Nella zona A il piano si attua mediante interventi diretti, sicché, trattandosi di diversa distribuzione interna mediante realizzazione di nuovo w.c., la sanabilità delle opere può garantirsi ai sensi del DPR 380/2001 art.6 bis mediante presentazione di una C.I.L.A. in sanatoria (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) che prevede il versamento a titolo di sanzione pecuniaria di €. 1000,00 per mancata comunicazione dell'inizio dei lavori.

Alla succitata sanzione si aggiungono i diritti di segreteria pari ad €. 140,00 oltre copie e varie che sommano €. 1.500,00 circa.

Per l'onorario tecnico appare congruo ipotizzare una soglia di spesa pari ad

€. 2.500,00. Sommano totali €. 4.000,00.

Il fabbricato in esame risulta gravato anche da vincolo archeologico (art.58 della variante), vincolo per il quale, osservato il piano di elevazione occupato dall'unità, ovvero il primo, necessita della preventiva autorizzazione dell'intervento da parte della Soprintendenza Archeologica

(23)

per il Comune di Napoli.

Per completezza di informazione si riportano di seguito ulteriori prescrizioni urbanistiche di zona:

a) zonizzazione acustica dell'area " classe IV;

b) vincoli geomorfologici;

c) vincolo aeroporto.

Attestato Prestazione Energetica

L'abitazione non dispone di Attestato di Prestazione Energetica (A.P.E.) come da dichiarazione resa a verbale dal Sig. Borghese . Per l'ottenimento dello stesso appare congruo ipotizzare una spesa pari ad

€. 500,00.

Possesso Immobili

Come riferito nella relazione preliminare, in sede di sopralluogo l'immobile è risultato popolato da persone dichiarate dal Sig. Borghese appartenenti all'ambito familiare. Lo stesso affermava a verbale (vedi allegato B) dell'utilizzo a residenza familiare dell'unità e dell'inesistenza di alcun contratto di fitto esistente e registrato, mostrando, a supporto, ricevuta di pagamento bolletta servizio elettrico nazionale Spa intestata alla coniuge Sig.ra Brescia Concetta di cui si è estratto copia (vedi allegato Q).

Ciò nonostante sono state inviate PEC all'Agenzia delle Entrate di competenza in data 26.02.2019 e 23.05.2019 (vedi allegato R) con lo scopo di ottenere conferma di quanto dichiarato a verbale, PEC, che allo stato, ancora alcun riscontro hanno conseguito.

Verifica se i beni ricadono su suolo demaniale

L’immobile pignorato non ricade su area demaniale.

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Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene

SEZIONE A: Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna

Atti di asservimento urbanistico: Nessuno

Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna

SEZIONE B: Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura

Iscrizioni:

1. Iscrizione, ipoteca volontaria (Attiva) derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario a favore di Monte dei Paschi di Siena S.p.a., contro Borghese Giovanni nato a Napoli il 08.01.1980, nascente per atto Notaio Fabrizia Satta Flores (Notaio in Napoli) in data 03.06.2008 rep.1682 e trascritta presso l'Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare di Napoli I il 05.06.2008 ai nn° 20999/3982.

Pignoramenti:

1. Verbale di Pignoramento Immobili derivante da Atto Esecutivo a favore di Siena Mortgages 09-6 S.r.l. contro Borghese Giovanni nato a Napoli il 08.01.1980, rep. 7536 del 09.04.2015, trascritto presso l'Agenzia delle Entrate Servizio di Pubblicità Immobiliare di Napoli I il 12.05.2015 ai nn° 10285/8047.

Altre trascrizioni: Nessuna. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

Spese Condominiali

Alla presente perizia vengono allegate attestazione/mail rilasciate dall'Amministratore pro tempore del condominio (vedi allegato P), dalla quale si rileva che:

a) l'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione è pari ad

€.490,00;

b) non vi sono spese straordinarie deliberate;

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c) gli oneri condominiali scaduti e non pagati alla data del 27 Novembre corrente anno ammontano ad €. 2.373,66 ;

d) non vi sono cause in corso.

5.0 Scelta del criterio di stima

Per la determinazione del valore commerciale dell'immobile, si è preso in esame il procedimento di stima sintetico comparativo, che si attua considerando le quotazioni correnti di mercato di beni con caratteristiche similari e che sono stati oggetto di compravendita nella zona in periodi recenti, oltre ad aver intervistato banche dati quali OMI, Borsino Immobiliare, Immobiliare.it ecc.

Ovviamente tale valore è stato condizionato dalle caratteristiche estrinseche relative al fabbricato considerato nella sua totalità, intendendo per estrinseche quelle relative alla zona di ubicazione, servizi pubblici, mezzi di trasporto, sviluppo commerciale di zona, livello di degrado del contesto urbano, ceto medio della popolazione, tipologia di rifiniture esterne ecc., e da quelle intrinseche della singola unità, intendendo per queste ultime relativamente alla abitazione l'ampiezza ed esposizione dei vani, dimensioni - taglio, tipologia d’ingresso, stato di manutenzione e conservazione, presenza di impianti e stato di efficienza o vetustà degli stessi.

Nell’attribuzione del prezzo medio al mq., si è tenuto conto anche dell’incremento derivante dai comodi, che se anche non pertinenziali (cortile, posto auto ecc.), poiché in condominio, contribuiscono all’appetibilità dei beni.

Determinazione del prezzo base di vendita

LOTTO UNICO: Piena ed intera proprietà dell' appartamento ubicato in Napoli alla Via Supportico Lopez n.12, scala B, piano 1°, int.2/b; è composto da n.3 camere da letto, soggiorno, camera pluriuso, cucina, zona ingresso- disimpegno e doppio w.c., confina a Nord con scala B, ad est con cortile

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condominiale, ad ovest con cortile p.lla 528, a sud con via Supportico Lopez, è riportato nel C.F. del Comune di Napoli sez. SCA al foglio 23 p.lla 819 sub.24, z.c. 3, cat. A/2 classe 2^, consistenza vani 6.5, rendita € 520.33; il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza catastale osservata la presenza di un secondo w.c. per il quale peraltro non è stato né richiesto né rilasciato alcun provvedimento urbanistico, tuttavia può ottenersi sanatoria mediante Comunicazione Inizio Lavori Asseverata ai sensi dell'art. 6bis D.P.R. 380/01.

Da quanto sopra esposto, si può ritenere equo attribuire all’immobile un prezzo di €. 1.850,00 al mq.

Lotto Unico = mq. 128,79 x 1.850,00 €/mq = €. 238.261,50

Adeguamenti e correzione della stima

Sulla scorta del valore di mercato determinato come sopra, l'esperto proporrà al Giudice dell'Esecuzione un prezzo base d'asta del cespite che tenga conto delle differenze esistenti al momento della stima tra la vendita al libero mercato e la vendita forzata dell'immobile, applicando a questo riguardo una riduzione rispetto al valore di mercato come sopra individuato nella misura del 10% (assenza garanzia per vizi, mancata immediatezza della vendita giudiziaria, l'alea della regolarità urbanistica, fasi cicliche di mercato con riflessi anche sulle condizioni fisiche dell'immobile) al fine di rendere comparabile e competitivo l'acquisto in sede di espropriazione forzata rispetto all'acquisto nel libero mercato.

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

Valore complessivo diritto e quota: €. 238.261,50

Riduzione del valore del 10% €. - 23.826,15

Oneri Regolarizzazione urbanistica €. - 4.000,00 APE (Attestato di prestazione Energetica) €. - 500,00

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Spese condominiali insolute €. - 2.373,66

Sommano €. 207.561,69

Prezzo base d'asta del lotto unico

Il valore finale del bene, suggerito, al netto delle decurtazioni e correzioni, è determinato in Euro 207.000,00 (duecentosettemila/00).

Acquisizione certificato di matrimonio per estratto

Il certificato richiesto è stato prodotto in allegato. In merito si ribadisce che il Sig. Borghese ha contratto matrimonio in data dunque in data successiva l'acquisto. Il bene è di natura personale (vedi allegato F).

Verifica pendenza altre procedure esecutive

Come si evince dal certificato allegato, rilasciato dal Tribunale di Napoli, non risultano attive altre procedure fino alla data del 16.10.2019 (vedi allegato S).

(28)

Formazione e descrizione Lotto

Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, riporto di seguito il riepilogo della situazione esposta per il bene pignorato.

LOTTO UNICO:

Piena ed esclusiva proprietà di:

appartamento ubicato in Napoli alla Via Supportico Lopez n.12, scala B, piano 1°, int.2/b; è composto da n.3 camere da letto, soggiorno, camera pluriuso, cucina, zona ingresso-disimpegno e doppio w.c., confina a Nord con scala B, ad est con cortile condominiale, ad ovest con cortile p.lla 528, a sud con via Supportico Lopez, è riportato nel C.F. del Comune di Napoli sez. SCA al foglio 23 p.lla 819 sub.24, z.c. 3, cat. A/2 classe 2^, consistenza vani 6.5, rendita € 520.33;

il descritto stato dei luoghi non corrisponde alla consistenza catastale osservata la presenza di un secondo w.c. per il quale peraltro non è stato né richiesto né rilasciato alcun provvedimento urbanistico, tuttavia può ottenersi sanatoria mediante Comunicazione Inizio Lavori Asseverata ai sensi dell'art.

6bis D.P.R. 380/01.

PREZZO BASE Euro 207.000,00.

I dati di cui sopra rappresentano le conclusioni a cui è pervenuto il sottoscritto Esperto con la serena coscienza di aver operato secondo giustizia, pur rimanendo a disposizione per ogni eventuale chiarimento.

L'Esperto

Geom. Agostino Cipullo

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Allegati

 Allegato A: Rilievo fotografico;

 Allegato B: Verbale di sopralluogo;

 Allegato C: Avviso di convocazione;

 Allegato D: Relazione Custode Avv. Viola;

 Allegato E: Atto di provenienza del bene;

 Allegato F: Estratto di matrimonio;

 Allegato G: Nota trascrizione verbale di pignoramento;

 Allegato H: Visura catastale;

 Allegato I: Planimetria catastale;

 Allegato L: Planimetria stato dei luoghi;

 Allegato M: Nota di trascrizione Succ.Testam. Boccia Michele;

 Allegato N: Note di trascrizione Gomma Giuseppe e Fava Assunta;

 Allegato O: Certificazioni edilizie Comune di Napoli;

 Allegato P: Attestazione oneri condominiali;

 Allegato Q: Conto corrente postale e ricevuta ENEL;

 Allegato R: Ricevute PEC Ag. Entrate per contratto di fitto;

 Allegato S: Certificato Tribunale di Napoli esistenza altre procedure;

 Allegato T : Certificato di residenza.