TRIBUNALE CIVILE DI SIRACUSA CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

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-SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI-

CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Procedimento: n°146/2020 R.G.Es.

Omissis

contro Omissis

Giudice dell’Esecuzione: Dott. ssa Concita Cultrera C.T.U.: Ing. Giovanni Riscica

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Tribunale Civile di Siracusa Sezione Esecuzioni Immobiliari

Ill.mo Sig. Giudice del Tribunale Civile di Siracusa, Sezione Esecuzioni Immobiliari, Dott.ssa Concita Cultrera;

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in data 18 dicembre 2020 il sottoscritto Ing. Giovanni Riscica, con Studio Tecnico in Siracusa al Ronco II a Viale Zecchino n°27, veniva nominato dall’allora Giudice dell’Esecuzione, Dott.ssa Alessia Romeo, C.T.U. nel procedimento n°146/2020 R.G.Es. promosso dalla Omissis (oggi da Omissis) contro i coniugi Omissis, al fine di redigere una perizia di stima relativamente

all’immobile pignorato a quest’ultimi, dovendomi scrupolosamente attenere a quanto riportato nel

“Decreto di nomina dell’esperto stimatore e di fissazione dell’udienza per la determinazione delle modalità di vendita”. In data 21 dicembre 2020 il sottoscritto provvedeva all’accettazione e al giuramento mediante deposito telematico di atto sottoscritto con firma digitale.

Individuazione lotti

In riferimento all’Atto di Pignoramento Immobiliare, il bene appartenente in regime di comunione legale dei beni, ai coniugi Omissis è un appartamento facente parte di uno stabile condominiale e pertanto si individua un unico lotto.

L’immobile pignorato

(Appartamento sito a Siracusa in Via Ignazio Marabitti n°5)

QUESITO I

INDIVIDUAZIONE: Appartamento sito a Siracusa in Via Ignazio Marabitti n°5, P.T..

Dati catastali: Fg. 33 P.lla 1113 sub 3 Cat. A/4 Classe 4 (vedasi visura storica catastale - all. n°3) QUESITO II

DESCRIZIONE SINTETICA: Trattasi di un piccolo appartamento situato al piano terra di uno stabile risalente ai primi anni ’60, denominato Condominio “Leonardo da Vinci”, sito a Siracusa

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in Via Ignazio Marabitti n°5, ovvero inserito in un contesto urbano che si configura come zona semi-centrale posta a nord-est della città, servita da mezzi pubblici e con la presenza di negozi ed attività commerciali di vario genere. Inoltre nelle sue vicinanze vi è la Parrocchia del Sacro Cuore di Gesù e ben due scuole ovvero l’8° Istituto Comprensivo “Elio Vittorini” e l’Istituto Comprensivo “Giovanni Verga”.

La palazzina in cui si trova l’appartamento, è priva di ascensore e consta di 5 piani fuori terra con copertura a terrazza praticabile ed ha una struttura in cemento armato con solai latero-cementizi gettati in opera, mentre le sue murature di tamponamento ed i tramezzi sono in laterizi forati rispettivamente dello spessore di 30 e 8 cm.

I suoi prospetti sono rifiniti con pittura al quarzo plastico tranne il piano terra che, escluso il lato nord e la zona antistante il portone d’ingresso dello stabile, si presenta interamente rivestito con delle piastrelle in klinker. Essi appaiono in mediocri condizioni di conservazione e di decoro generale, necessitando pertanto di lavori di manutenzione straordinaria che dovranno interessare anche i balconi e le mensole atticali.

L’appartamento, completamente ristrutturato dagli esecutati probabilmente nell’anno 2015, ha una forma regolare con superficie lorda pari a circa 77 mq che al netto dei muri perimetrali e dei tramezzi interni discende a poco più di 62 mq utili. Esso appare abbastanza luminoso, ad eccezione del bagno e della lavanderia che sono privi di aperture, e sufficientemente arieggiato avendo solamente un’esposizione ovvero quella a nord.

Esso confina a nord con una stradella pedonale condominiale, chiusa solo dal lato di Via Ignazio Marabitti da un piccolo cancello a due ante, che collega la suddetta via con la parallela Via Francesco Laurana, a sud con il vano scala ed infine sia ad est che ad ovest con dei bassi commerciali che sono rispettivamente di proprietà di Omissis e Omissis.

Al suo interno troviamo inizialmente un unico grande ambiante che funge da ingresso e cucina- soggiorno, dopodiché tramite un disimpegno aperto sul suddetto vano principale si accede

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rispettivamente ad uno stanzino, alla camera da letto, al bagno e alla lavanderia (vedasi planimetria catastale – all. n°4).

Per ulteriori indicazioni tecniche vedasi la seguente tabella:

Ambiente Sup. netta (mq) H interna (m) Esposizione Condizioni

ingresso 3,36 3,30 nessuna buone

cucina-soggiorno 24,54 2,95 (controsoff.) nord buone

disimpegno 4,16 variabile tra 2,95/3,30 nessuna ottime

stanzino 6,44 2,95 (controsoff.) nord buone

letto 15,30 2,95 (controsoff.) nord buone

bagno 5,42 3,30 nessuna ottime

lavanderia 2,88 3,30 nessuna ottime

In riferimento ai suddetti ambienti bisogna altresì specificare:

INGRESSO

• PAVIMENTO E BATTISCOPA: gres porcellanato.

• FINITURE E TINTEGGIATURE: le pareti ed il soffitto sono tinteggiati con idropittura.

CUCINA - SOGGIORNO

• INFISSI: porta-finestra a due ante + finestra a due ante (infisso tipo 1) entrambe in alluminio preverniciato e vetro semidoppio con avvolgibile in pvc, nonché munite di zanzariera e grata antitaglio scorrevole.

• RIVESTIMENTI, FINITURE E TINTEGGIATURE: le pareti ed il controsoffitto sono tinteggiati con idropittura, ad eccezione della parete ovest, destinata alla zona cucina, che presenta per l’intera sua lunghezza, sopra l’eventuale piano cottura e di lavoro, un rivestimento in piastrelle di ceramica smaltata per un’altezza di 80 cm.

DISIMPEGNO

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• FINITURE E TINTEGGIATURE: le pareti, il soffitto ed il controsoffitto, nella porzione dove esistente, sono tinteggiati con idropittura.

STANZINO

• INFISSI: (infisso tipo 1)

• FINITURE E TINTEGGIATURE: le pareti ed il controsoffitto sono tinteggiati con idropittura.

CAMERA DA LETTO

• INFISSI: (infisso tipo 1)

• FINITURE E TINTEGGIATURE: le pareti ed il controsoffitto sono tinteggiati con idropittura ad eccezione della parete ovest e di una piccola porzione di quella est, localizzata in corrispondenza della porta, che presentano una pittura di altro colore ad effetto anticato.

BAGNO

• RIVESTIMENTI, FINITURE E TINTEGGIATURE: le pareti ed il soffitto sono tinteggiati con idropittura ad eccezione delle porzioni di pareti rivestite con piastrelle di ceramica smaltata che sono alte 2 m sia all’interno del box doccia che, per una lunghezza di m 1,40, in corrispondenza del lavabo, mentre nella zona del bidet e del vaso igienico, per una lunghezza di 1,50 m, il rivestimento è alto un metro.

• ACCESSORI: un vaso igienico con cassetta in ceramica smaltata, un bidet, un piatto doccia delle dimensioni di 120 x 70 cm munito di porta a due ante scorrevoli in alluminio preverniciato e metacrilato ed un lavabo con sottostante mobiletto in legno.

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LAVANDERIA

• RIVESTIMENTI, FINITURE E TINTEGGIATURE: le pareti ed il soffitto sono tinteggiati con idropittura ad eccezione della parete sud e di un piccolo tratto della parete ovest che presentano un rivestimento in piastrelle di ceramica smaltata fino ad un’altezza di 160 cm.

• ACCESSORI: una pila in ceramica smaltata ed un punto di carico e scarico lavatrice.

A completamento della descrizione dell’immobile occorre dire che: 1) la porta d’ingresso è blindata, mentre le porte interne sono tutte del tipo tamburate in legno e cieche 2) al di sopra della porta del bagno esiste un’apertura per garantire un minimo di illuminazione naturale indiretta che attualmente è priva d’infisso 3) dalla porta-finestra della cucina-soggiorno è possibile accedere alla stradella pedonale condominiale scendendo all’esterno due gradini che insieme alla pedana in muratura antistante l’apertura andrebbero demoliti in virtù di una sentenza avversa in una causa che gli esecutati hanno perso contro il condominio 4) gli ambienti controsoffittati sono tutti muniti di faretti da incasso ottonati 5) nell’appartamento esiste una cassetta di sicurezza incassata a muro 6) l’impianto elettrico è a norma, ma non è possibile sapere se dopo la ristrutturazione dell’immobile siano state rilasciate agli esecutati le certificazioni di legge visto che risiedono in Germania e non vi è modo di contattarli nonostante abbiano regolarmente ritirato i diversi avvisi inviati dal custode giudiziario 7) esiste un impianto di allarme volumetrico munito di radar e centralina.

QUESITO III

STATO DI POSSESSO: Al momento del sopralluogo l’immobile si presentava disabitato e quasi completamente privo di mobili, pertanto non occupato da terzi e nella piena disponibilità degli esecutati nonostante essi risiedano attualmente in Germania.

QUESITO IV

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ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUL BENE CHE RESTERANNO A CARICO DELL’ACQUIRENTE: attualmente non ve ne sono.

QUESITO V

ESISTENZA DI FORMALITA’, VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUL BENE NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE: L’ispezione ipotecaria effettuata dallo scrivente in data 26/04/2021 conferma quanto riportato nella Certificazione Notarile in atti redatta dal Dott. Andrea Zuccarello Marcolini, Notaio in Messina, in data 24/08/2020 e precisamente:

pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli:

- Ipoteca volontaria derivante da atto di concessione a garanzia di mutuo fondiario del Omissis iscritta ai nn. Omissis a favore di Omissis, contro Omissis.

- Trascrizione di pignoramento del Omissis ai nn. Omissis a favore di Omissis, contro Omissis.

altre informazioni per l’acquirente:

• L’immobile è pervenuto agli esecutati, in regime di comunione dei beni, in virtù dell’atto di vendita del Omissis a rogito del Dott. Giuseppe Minniti, Notaio in Siracusa, rep. n° Omissis trascritto il Omissis ai nn. Omissis, da potere di Omissis (vedasi all. n°5). Alla Sig.ra Omissis pervenne in virtù dell’atto di vendita del Omissis a rogito del Dott. Filippo Immè, Notaio in Siracusa, rep. n° Omissis

trascritto il Omissis ai nn. Omissis, da potere di Omissis. Alla Sig.ra Omissis pervenne giusta cessione di diritti reali a titolo gratuito in data Omissis a rogito della Dott.ssa Concetta Messina, Notaio in Siracusa, rep. n° Omissis trascritto il Omissis ai nn. Omissis, da potere di Omissis.

• L’importo mensile delle spese condominiali ordinarie ammonta ad € 10,00.

• Gli esecutati hanno ad oggi delle pendenze condominiali che ammontano complessivamente ad € 550,87 delle quali solamente € 315,65 riguardanti gli anni

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2019 e 2020 e su tali pendenze l’Amministratore pro-tempore del condominio ha fatto pervenire agli esecutati, tramite un avvocato, una comunicazione che vale come avviso di messa in mora.

QUESITO VI

La palazzina è stata edificata in virtù del progetto approvato in data 13/05/1960 e delle successive varianti in corso d’opera del 22/08/1961 e del 04/12/1962 ed inoltre sulla stessa è stato rilasciato il Certificato di Agibilità n°234 del 21/03/1963.

Per quanto riguarda invece l’immobile pignorato, bisogna dire che esso ha subito nel tempo delle modifiche interne rispetto al progetto approvato ed a tal proposito risulta essere regolare solo dal punto di vista catastale e non da quello urbanistico. Infatti mentre la planimetria catastale è perfettamente conforme allo stato attuale (vedasi all. n°4), non risulta presentata alcuna pratica all’Ufficio Urbanistica del Comune di Siracusa per l’autorizzazione delle suddette modifiche, sia a nome degli esecutati che dei precedenti proprietari, che pertanto risultano essere abusive.

QUESITO VI I

La difformità urbanistica dell’immobile, sul quale non esistono procedure amministrative o sanzionatorie, può essere sanata tramite la presentazione di una C.I.L.A. (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) che comporterà, per non incorrere ad una sanzione, l’obbligo di depositare, entro 15 giorni dal rilascio dell’atto autorizzativo, una S.C.A. (Segnalazione Certificata d’Agibilità) per l’ottenimento dell’Agibilità dell’immobile, per il cui rilascio serviranno anche le certificazioni a norma di legge degli impianti elettrico ed idrico-sanitario in merito ai quali, come già detto in precedenza in risposta al QUESITO II, non è possibile sapere se siano mai stati rilasciati agli esecutati dopo la ristrutturazione dell’immobile.

A tal proposito, i costi che si dovranno affrontare saranno pari a circa € 1.600,00 per la C.I.L.A. dei quali € 500,00 per competenze tecniche e circa € 1.100,00 per sanzione amministrativa e diritti esame progetto e di segreteria, mentre per la S.C.A. circa € 500,00 dei quali € 350,00 per

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competenze tecniche e circa € 150,00 per diritti esame progetto e di segreteria. Ai suddetti importi bisognerà aggiungere anche il probabile costo che si dovrà affrontare per l’ottenimento, da parte di un impiantista abilitato, dei certificati di conformità a norma di legge degli impianti elettrico ed idrico-sanitario dell’immobile, che è stimabile in circa € 500,00.

QUESITO VIII

ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA: Sull’immobile pignorato è stato rilasciato, a firma dell’Ing. Junior Andrea Zammitti, un Attestato di Prestazione Energetica in data 09/06/2015 ovvero prima della stipula dell’Atto di Compravendita avvenuta il Omissis con il quale gli esecutati acquistarono l’appartamento, tanto è vero che tale documento rappresenta l’allegato C dell’atto (vedasi Atto di provenienza – all. n°5). Tale A.P.E. però, pur avendo una validità di 10 anni, per quanto previsto dalla legge va rifatto in quanto l’immobile, successivamente all’acquisto, è stato totalmente ristrutturato dagli esecutati e gli interventi eseguiti hanno compreso la sostituzione del climatizzatore e dello scaldabagno esistenti, ma soprattutto degli infissi esterni. Pertanto, a seguito di quanto sopra esposto, lo scrivente ha provveduto a redigere un nuovo A.P.E. (vedasi all. n°6).

QUESITO IX

VALUTAZIONE DEL BENE: La valutazione dell’immobile verrà eseguita in base a due criteri:

“Stima per capitalizzazione dei redditi netti” e “Stima sintetica in base al valore di libero mercato”, assumendo poi come risultato effettivo il valore corrispondente alla media aritmetica delle due stime così ricavate, decurtando poi, come già detto in risposta al precedente QUESITO VII, il costo necessario per la regolarizzazione delle modifiche interne tramite la presentazione all’Ufficio Urbanistica del Comune di Siracusa di una C.I.L.A. e per il conseguente deposito di una S.C.A. che comporterà il preventivo ottenimento delle certificazioni a norma di legge degli impianti elettrico ed idrico-sanitario.

“Stima per capitalizzazione dei redditi netti”

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In base al mercato dei fitti di immobili con caratteristiche simili a quello da stimare si determinerà il reddito annuo lordo di questo che verrà successivamente decurtato di una percentuale per manutenzione ordinaria, sfitti ed inesigibilità ottenendo così un reddito netto che a sua volta verrà capitalizzato ad un saggio opportunamente valutato in base al tipo di immobile da stimare, alla sicurezza dell’investimento e all’andamento del mercato immobiliare.

Basandomi innanzi tutto sulle mie conoscenze in merito al mercato immobiliare della zona, confermate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) nonché da alcune agenzie immobiliari si è stimato il valore locativo dell’immobile in € 300,00 mensili e pertanto si potrà procedere alla valutazione del reddito netto annuo assumendo i seguenti parametri:

- 20 % la percentuale stimata per le decurtazioni;

- 4,5 % saggio di capitalizzazione.

Applicando in cifre il metodo utilizzato risulta:

- Reddito annuo lordo 12 x € 300,00 = € 3.600,00 - Decurtazioni 20 % x € 3.600,00 = € 720,00 - Reddito annuo netto € 3.600,00 - € 720,00 = € 2.880,00 - Valore per capitalizzazione del reddito netto:

€ 2.880,00 x 100/4,5 = € 64.000,00

“Stima sintetica in base al valore di libero mercato”

Si tratta di determinare il valore di libero mercato ovvero l’elementare legge economica della domanda e dell’offerta. A tale scopo la teoria dell’Estimo suggerisce un procedimento di stima sintetica che si esegue prendendo a confronto immobili simili, per sito, rifiniture, caratteristiche e condizioni, di cui si conoscono i recenti prezzi di mercato, utilizzando come parametro tecnico la superficie commerciale che in questo caso, non esistendo balconi, terrazze, pertinenze in genere ed accessori, coincide con la superficie lorda dell’appartamento.

Basandomi innanzi tutto sulle mie conoscenze in merito al mercato immobiliare della zona,

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confermate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) nonché da alcune agenzie immobiliari, si può tranquillamente stabilire che il suo giusto valore per mq è pari ad € 800,00.

Superficie lorda dell’immobile: 77,00 mq Valore per unità di misura: €/mq 800,00

Probabile valore venale: mq 77,00 x €/mq 800,00 = € 61.600,00

Pertanto, il valore dell’immobile che scaturisce dalla media aritmetica dei valori prima calcolati mediante i due criteri di stima considerati, sarà pari a:

1/2 (64.000,00 + 61.600,00) = € 62.800,00

Occorre considerare a questo punto la decurtazione da effettuare sulla stima appena calcolata che, come già detto in precedenza, sarà pari al costo che il potenziale acquirente dovrà affrontare per la presentazione della C.I.L.A. ed il deposito della SCA, nonché per l’ottenimento delle certificazioni a norma di legge degli impianti elettrico ed idrico-sanitario che, come dettagliatamente esposto al precedente QUESITO VII, ammontano complessivamente a circa € 2.600,00.

Di conseguenza il probabile valore di mercato dell’immobile oggetto della presente stima scaturirà dalla seguente sottrazione:

(62.800,00 – 2.600,00) = € 60.200,00

VALORE DELL’IMMOBILE OGGETTO DI STIMA in cifra tonda: € 60.000,00 (diconsi Euro Sessantamila/00) QUESITI X e XI

PIGNORAMENTO DI QUOTA INDIVISA, NUDA PROPRIETA’, USUFRUTTO O DIRITTO DI SUPERFICIE: Nel caso in specie non ci troviamo in questi casi.

CONCLUSIONI

Si riferisce all’Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzioni Immobiliari che il probabile valore venale dell’immobile oggetto della presente perizia di stima è il seguente:

Appartamento sito a Siracusa in Via Ignazio Marabitti n°5

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Valutazione: € 60.000,00 (diconsi Euro Sessantamila/00) Elenco degli allegati:

1) Verbali di sopralluogo redatti dal custode giudiziario;

2) Rilievo fotografico;

3) Visura storica catastale;

4) Planimetria catastale;

5) Atto di provenienza;

6) A.P.E. dell’immobile;

7) Comunicazioni e ricevute di consegna per inizio operazioni peritali;

8) Lettere di trasmissione copia perizia e ricevute di consegna;

9) Parcella professionale C.T.U..

Il ConsulenteTecnico d’Ufficio Siracusa, lì 03/05/2021 Dott. Ing. Giovanni Riscica

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Foto n°2 - Vista dello stabile condominiale da via Laurana

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Foto n°4 - Vista esterna dell'immobile pignorato

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Foto n°6 - Vista interna della cucina-soggiorno

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Foto n°8 - Vista interna della camera da letto

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Foto n°10 - Vista interna della lavanderia