Dario Sossai
geometra
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TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Sezione: S3
Tipo di procedimento: CONTENZIOSO Numero di ruolo generale: 5815/2019 Giudice relatore: Dott.ssa Elena MERLO Promosso da:
GIUSEPPA PIANELLI, FILIPPO PIANELLI, GIUSEPPE PIANELLI, ANDREA PIANELLI, MARIA CONCETTA PIANELLI, ROSA PIANELLI, DOMENICA PIANELLI, MARCO PIANELLI, MARIKA PIANELLI, ANUSCA CADORIN,
con gli Avv.ti Samantha DE BORTOLI e Cinzia MANFRÈ Contro:
PIANELLI ROSARIA – AGENZIA DELLE ENTRATE – RISCOSSIONE
contumaci
RELAZIONE PERITALE
Dario Sossai
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2 Premesso:
all’udienza del 16.01.2020 il sottoscritto geom. Dario Sossai prestava giuramento di rito avanti il Giudice Unico dott.ssa Elena MERLO al fine di rispondere al seguente quesito: “Esaminata la documentazione in atti ed espletati gli opportuni accertamenti presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari,
A) Individui il c.t.u., con riferimento ai titoli di provenienza, il bene immobile oggetto della divisione e ne verifichi l’attuale appartenenza alle parti in causa;
B) Descriva dettagliatamente il bene stesso e ne dia rappresentazione grafica e fotografica;
C) Ove il bene non sia comodamente divisibile, dia adeguata spiegazione di detta indivisibilità e determini il suo attuale valore di mercato, chiarendo dettagliatamente i concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata;
D) Rilevi se l’immobile presenti o meno i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28.2.85 n. 47 e succ. modif., indicando eventualmente la possibilità di sanatoria”;
Il presente elaborato è stato redatto a seguito del sopralluogo, rilievi ed accertamenti presso i beni immobili oggetto di causa e in seguito ad accessi presso il Catasto Terreni e il Catasto Fabbricati Ufficio Provinciale di Treviso dell’Agenzia del Territorio, l’Ufficio Urbanistica Edilizia Privata del Comune di Conegliano e
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3 gli uffici delle Conservatoria RRII di Treviso, nonché a seguito di
approfondite indagini di mercato.
Preso atto dei contenuti del quesito posto dal Giudice, in data 24.02.2020, il sottoscritto effettuava un sopralluogo presso gli immobili oggetto di causa.
PRIMA PARTE DEL QUESITO
A) Individui il c.t.u., con riferimento ai titoli di provenienza, il bene immobile oggetto della divisione e ne verifichi l’attuale appartenenza alle parti in causa;
L’immobile oggetto di causa è sito in comune di Conegliano (TV) e fa parte di un complesso residenziale popolare compreso tra Via dei Mille e Via Calatafimi al civico n.6B. Catastalmente viene così identificato:
Catasto Terreni, foglio 22:
- mp 117 – Ente Urbano; (ALL. 1) Catasto Fabbricati, sez. C, foglio 9:
- mp 117 sub 23 – cat. A/3 - cl.4 - cons. 6 vani – RC €536,08 – PT-1; (ALL. 2)
L’immobile risulta intestato ai seguenti soggetti per le rispettive quote di proprietà:
GIUSEPPA Pianelli 3/27 = 18/162 FILIPPO Pianelli 3/27 = 18/162 GIUSEPPE Pianelli 3/27 = 18/162
ANDREA Pianelli 3/27 = 18/162
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MARIA CONCETTA Pianelli 3/27 = 18/162
ROSA Pianelli 3/27 = 18/162
DOMENICA Pianelli 3/27 = 18/162
ROSARIA Pianelli 3/27 = 18/162
MARCO Pianelli 6/162 = 6/162
MARIKA Pianelli 6/162 = 6/162
ANUSCA Cadorin 3/81 = 6/162
Il tutto in forza dei seguenti atti:
- Atto di compravendita del 23.10.1980 rep. 93766 a firma del notaio Gino Aggio di Conegliano, trascritto a Treviso il 19.11.1980 ai nn.25969/21634, con il quale i sig.ri GOTTUSO Angela e PIANELLI Girolamo acquisiscono la piena proprietà per la quota di ½ ciascuno (ALL.3);
- Certificato di denuncia di successione in morte del sig.
PIANELLI Girolamo rep. 481/2009/9 del 24.06.2009, trascritto a Treviso il 14.08.2009 ai nn.32414/19921 (ALL.4);
- Certificato di denuncia di successione in morte della sig.ra GOTTUSO Angela rep. 1186/9990/15 del 06.10.2015, trascritto a Treviso il 08.06.2016 ai nn.18417/12566 (ALL.5);
- Certificato di denuncia di successione in morte del sig.
PIANELLI Antonino rep. 34316/88888/20 del 06.02.2020, trascritto a Treviso il 13.02.2020 ai nn.5167/3639 (ALL.6);
Inoltre, dalla verifica eseguita presso gli Uffici della Conservatoria dei RR.II. di Treviso e sulla base dei documenti in
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5 atti, si sono potute riscontrare le seguenti iscrizioni
pregiudizievoli relative all’immobile in oggetto:
ISCRIZIONE del 23.07.2010 nn.27209/6072: IPOTECA LEGALE di € 607.877,62 di cui capitale € 303.938,81 dipendente da atto amministrativo rep. 115117 del 08/07/2010, a favore di EQUITALIA NOMOS SPA con sede in Torino, contro Pianelli ROSARIA e gravante sulla rispettiva quota di proprietà dell’immobile in oggetto (ALL.7);
ISCRIZIONE del 24.11.2017 nn.40737/7010: IPOTECA LEGALE di € 157.453,68 di cui capitale € 78.726,84 dipendente da atto amministrativo rep. 21/22/11317 del 23.11.2017, a favore di AGENZIA DELLE ENTRATE - RISCOSSIONE con sede in Treviso, contro Pianelli DOMENICA e gravante sulla rispettiva quota di proprietà dell’immobile in oggetto (ALL.8).
SECONDA PARTE DEL QUESITO
B) Descriva dettagliatamente il bene stesso e ne dia rappresentazione grafica e fotografica;
Il mappale 117 sub 23 rappresenta una unità residenziale facente parte di un edificio inserito in un ampio complesso condominiale edificato nel quadrante EST dell’intersezione tra Via dei Mille e Via Calatafimi a Conegliano V.to (TV).
L’accesso ai locali che lo compongono avviene attraverso l’ampia area scoperta condominiale attraverso la quale si accede al vano scala condominiale che conduce sia al locale di sgombero posto al
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6 piano terra, sia all’abitazione posta ed interamente distribuita al
piano primo.
I locali che compongono l’abitazione sono i seguenti: un ingresso, un soggiorno, un ampio disimpegno, una loggia, un locale lavanderia, un ripostiglio, una cucina, due camere da letto ed un bagno.
Per quanto riguarda le finiture, rilevate in pessime condizioni di manutenzione, si rileva che le pavimentazioni sono realizzate in marmette di graniglia e/o in gres ceramico, fatte salve quelle del soggiorno e delle camere che sono realizzate con listelli di legno, le quali, il giorno del sopralluogo, evidenziavano importanti ed irrecuperabili rigonfiamenti dovuti, presumibilmente, ad un elevato assorbimento di umidità dal solaio di calpestio. Inoltre, anche alcuni estesi tratti superficiari delle murature manifestavano non trascurabili assorbimenti di umidità, rigonfiamenti degli intonaci ed esfogliazioni delle tinteggiature.
I serramenti interni sono in legno, mentre quelli esterni sono in parte costituiti da telaio in legno con vetro singolo ed in parte costituiti da telaio in alluminio con vetro, ed esternamente un balcone in legno.
Per quanto riguarda l’impiantistica dell’immobile, c’è da segnalare che tutte le forniture primarie, ovvero riscaldamento, energia elettrica, acqua e raffrescamento, risultano installate, autonome ed in apparenti e sufficienti condizioni di manutenzione, ma si segnala che il giorno del sopralluogo non è stato possibile
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7 verificarne la funzionalità in quanto le utenze risultano sospese.
L’impianto termico è composto da una caldaia alimentata a gas metano posta nella loggia ed è collegata a dei termosifoni dislocati nei locali delle unità.
Complessivamente l’unità immobiliare si presenta in pessime condizioni di manutenzione, abbisogna di importanti interventi di manutenzione straordinaria e per una maggiore comprensione dello stato di fatto, si rimanda alla consultazione della DOCUMETAZIONE FOTOGRAFICA allegata ed alla seguente tabella che indica la superficie calpestabile rilevata di ogni locale.
Infine, si segnala che, alla data della presente relazione, nulla è pervenuto dall’attuale Amministratore di Condominio in merito alla situazione contabile del condominio, pertanto, il sottoscritto non è grado di accertare la sussistenza di spese condominiali insolute relative all’immobile in oggetto.
mappale
117 piano locale/area superficie
locali terra locale sgombero 13,50
ing. - disimpegno 16,10 soggiorno 15,00 ripostiglio 1,40 lavanderia 2,30
cucina 8,70
loggia 8,50
camera matr. 14,60
camera 11,50
bagno 4,00
95,60 totale [mq]
sub 23
primo
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8 Tuttavia, le parti in causa, rese edotte della circostanza, hanno
comunicato allo scrivente, tramite i relativi legali, che l’amministratore, fin dalla sua nomina nell’anno 2018, non ha mai aggiornato i condomini sulla situazione contabile, non ha mai convocato un’assemblea di condominio e che l’importo di spese condominiali insoluto ammonta a complessivi €1.500,00 circa, pari agli ultimi tre esercizi (€/anno 400/500).
TERZA PARTE DEL QUESITO
D) Rilevi se l’immobile presenti o meno i requisiti che ne garantiscano la legittimità urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28.2.85 n. 47 e succ. modif., indicando eventualmente la possibilità di sanatoria”;
Dagli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Conegliano, sono state riscontrate le seguenti pratiche edilizie relative all’immobile oggetto di perizia:
Licenza Edilizia prot.856/IV del 24.01.1963, per “costruzione di n°4 case per lavoratori comprendenti 47 alloggi” con le relative tavole grafiche che rappresentano lo stato autorizzato (ALL.9);
Certificato di Abitabilità n.45 del 04.04.1969 (ALL.10);
Dalla presa visione degli elaborati progettuali allegati alla L.E.
sopra citata e per quanto potuto constatare in sede di sopralluogo, sono emerse alcune difformità tra lo stato di fatto e lo stato autorizzato dell’immobile come di seguito descritte:
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9 1. il locale sgombero al piano terra comprende, di fatto, tutta la
superficie interessata dai locali 3, 4, 5 e 6 rappresentati nel progetto autorizzato; infatti il locale risulta privo delle pareti divisorie e dei fori porta;
2. la loggia al piano primo risulta tamponata da serramenti in alluminio intervallati da tratti di muratura a tutt’altezza;
3. sono state riscontrate alcune difformità dimensionali planimetriche dei locali loggia, cucina e camere.
Alla luce di quanto riscontrato e sentito il personale dell’Ufficio Tecnico del Comune di Conegliano, si ritiene che tali difformità possano essere sanate in quanto trattasi di opere realizzate, verosimilmente, nel corso della costruzione del fabbricato.
Ciò lo si deduce dalle seguenti constatazioni:
- per quanto riguarda il locale sgombero, si rileva che l’originaria rappresentazione grafica catastale (allegata anche all’atto di provenienza ALL.3), oltre a risultare conforme all’attuale stato di fatto, è avvenuta precedentemente al rilascio dell’Abitabilità del 1969;
- per quanto riguarda il tamponamento della loggia, pur non essendo correttamente rappresentato graficamente, risulta strutturalmente identico al tamponamento di tutte le altre logge dell’edificio, tanto da far presumere che si tratti di una soluzione architettonico-strutturale concepita nel corso della costruzione dell’edificio;
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10 - ed infine, per quanto riguarda le difformità dimensionali della
partizione interna dei locali, considerata la vetustà delle murature e dei rivestimenti e dell’impiantistica su di esse applicate, si ritiene che risalgano, con ogni probabilità, all’epoca di costruzione dell’edificio.
Tuttavia, si deve altresì constatare la pratica impossibilità di fornire un quadro certo e definitivo sul punto. Infatti, per la natura ed i limiti insiti dell’incarico rimesso al CTU, non pare possibile che quest’ultimo possa ipotizzare soluzioni tecnico-amministrative spettanti, nel caso in oggetto, agli uffici del Comune di Conegliano. Tanto è vero che il CTU non può sostituirsi ai giudizi che competono per legge agli uffici deputati circa i termini di ammissione delle istanze, l’indicazione dei relativi adempimenti, oneri, sanzioni e pagamenti, che come noto, gli uffici rimandano all’esito dell’istruttoria conseguente alla presentazione di una pratica completa di elaborati scritto-grafici di dettaglio.
Alla luce di ciò, nel rispetto dell’incarico ricevuto e con le considerazioni e limitazioni sopra rappresentate, il sottoscritto ritiene che le difformità rilevate potranno essere sanate mediante la presentazione di una pratica in sanatoria e la conseguente certificazione impiantistica, il tutto ai seguenti presunti costi:
- pratica edilizia in sanatoria e certificazioni a corpo € 2.000,00;
- diritti, sanzioni, oneri in genere, a corpo € 1.000,00.
Mentre, per quanto riguarda la conformità catastale dell’immobile, si rileva che dalle indagini effettuate presso l’Agenzia del
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11 Territorio della Provincia di Treviso e sulla base degli
accertamenti svolti, la documentazione catastale risulta difforme in parte allo stato di fatto rilevato ed in parte allo stato autorizzato, il tutto in ordine a quanto già emerso in ambito urbanistico- edilizio; infatti, il locale sgombero è rappresentato come da stato dei luoghi, ma in difformità dallo stato autorizzato, e, viceversa, la loggia, viene rappresentata come da stato autorizzato, ma in difformità dallo stato di fatto.
Pertanto, in virtù delle considerazioni già esposte in merito alla presunta sanabilità delle irregolarità urbanistiche, si ritine che la documentazione catastale dovrà essere aggiornata in funzione dell’attuale stato di fatto, o al futuro stato autorizzato, ai seguenti e presunti costi:
- pratica DOCFA per nuove planimetrie, a corpo € 900,00;
- diritti catastali, oneri in genere, a corpo € 100,00;
Ciò premesso, il sottoscritto ritiene che l’immobile, sulla base dell’attuale stato documentale accertato, non sia commerciabile e che sia necessaria la regolarizzazione urbanistico-catastale, il tutto ad un costo presunto di € 4.000,00 (oltre oneri fiscali); importo da considerarsi in termini orientativi e previsionali e suscettibile di modificazioni e/o variazioni.
QUARTA PARTE DEL QUESITO
C) Ove il bene non sia comodamente divisibile, dia adeguata spiegazione di detta indivisibilità e …;
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12 A parere del sottoscritto, l’immobile in oggetto non risulta
solamente non comodamente divisibile, ma, addirittura, indivisibile.
Ciò in considerazione della tipica distribuzione planimetrica dei locali abitativi, della loro superfice e del contesto condominiale nel quale è inserito l’immobile, in quanto il solo ipotizzare una sua divisione appare del tutto irrazionale e privo di buon senso comune; ciò nonostante, ammesso e non concesso che possa esistere una soluzione empirica tale da ricavare due unità, non è possibile escludere che non si possa ottenere l’eventuale autorizzazione urbanistica.
Trattandosi, infatti, di un appartamento di circa 82 mq con un magazzino pertinenziale, si ritiene che sia economicamente svantaggioso ipotizzare improbabili divisioni, in quanto le due uniche possibili ed empiriche unità ricavabili, con non trascurabili costi di trasformazione, presenterebbero caratteristiche superficiarie tali da non intercettare la tipologia di domanda che alimenta tutt’oggi il mercato immobiliare, con il conseguente e concreto rischio di estromettere le nuove unità dal mercato stesso a tempo indeterminato.
Tale presumibile circostanza, oltre ad apparire condivisa tra gli operatori del settore, viene anche dimostrata dalle ricerche di mercato svolte dal sottoscritto, dalle quali si desume che la quasi totalità delle transazioni immobiliari della zona circostante esaminata ed avvenute negli ultimi due anni hanno riguardato beni
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13 aventi superfici superiori ai 50 mq e comunque aventi una
consistenza pari ad almeno 3,5 vani (ALL.11); caratteristiche che risultano impossibili da ottenere mediante improbabili divisioni dell’immobile oggetto di causa.
QUINTA PARTE DEL QUESITO
C) … e determini il suo attuale valore di mercato, chiarendo dettagliatamente i concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata;
Si premette che la valutazione dell’immobile oggetto di perizia è stata effettuata secondo l’International Valuation Standards e l’Eurpean Valutation Standards i quali definiscono come “il valore di mercato (o commerciale), il più probabile prezzo di mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che l'acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un'adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità e senza alcuna costrizione" (Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di Tecnoborsa III edizione).
Tale definizione è significatamene analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella lettera n.60299 del 18 marzo 1999 in cui si afferma che "per valore di mercato si intende il prezzo al quale il bene immobile potrebbe essere venduto alla data della stima mediante contratto privato tra un venditore ed un acquirente tra
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14 loro indipendenti, assumendo che l'immobile sia offerto
pubblicamente sul mercato e che le condizioni del mercato ne consentono l'ordinata alienazione nel periodo di tempo normalmente necessario per negoziare la vendita, tenuto di conto della natura dell'immobile".
Nel caso in oggetto, è stato adottato un procedimento di stima denominato Market Comparison Approach (MCA) che, “si basa sulla rilevazione dei dati reali di mercato e delle caratteristiche degli immobili, quali termini di paragone del confronto estimativo” (Capitolo 8 pag. 97 Codice delle Valutazioni di Tecnoborsa III edizione), integrato al Sistema di Stima “basato su un sistema di equazioni lineari relative ai confronti tra l’immobile oggetto di stima e un insieme di immobili di confronto simili, contrattati di recente e di prezzo o di reddito noti e ricadenti nello stesso segmento di mercato” (Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni di Tecnoborsa III edizione).
Mentre il primo sistema (MCA) provvede a stimare i prezzi marginali che si presentano come riferimento facilmente quantificabile nel mercato, il secondo (Sistema di Stima) provvede a calcolare i prezzi marginali delle caratteristiche qualitative per le quali non esiste una unità di misura nel mercato o per le quali la stima risulterebbe complessa o imprecisa.
Per il caso in esame, trattandosi di un immobile residenziale classificato catastalmente A/3, è stata eseguita un’approfondita indagine di mercato per reperire atti di compravendita inerenti
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15 immobili simili e paragonabili a quello oggetto di stima e siti nella
medesima zona urbanistica.
Le ricerche sono state effettuate tramite un portale informatico collegato alla banca dati dell’Agenzia delle Entrate che mediante puntuali interrogazioni riferite a transazioni di immobili della medesima categoria catastale avvenute all’interno dell’arco temporale e dell’ambito territoriale stabiliti, restituiscono l’elenco delle transazioni immobiliari registrate, con la precisazione che le transazioni rilevate non corrispondono a sole compravendite, ma anche a donazioni, permute, fusioni di società, ecc. e tutti quegli atti pubblici trascritti.
Nella seguente immagine viene rappresentata la sommaria localizzazione territoriale delle transazioni avvenute all’interno del foglio catastale C/9, il medesimo dell’immobile oggetto di causa, negli ultimi due anni.
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16 Le icone di colore verde rappresentano e localizzano tutti gli
immobili per i quali risulta trascritto un atto pubblico presso la conservatoria RRII, ma per individuare gli effettivi atti di compravendita, e di conseguenza gli effettivi prezzi di scambio, sono state necessarie ulteriori interrogazioni limitatamente agli immobili che il sottoscritto, previo sopralluogo ed accertamenti in loco, ha individuato come possibili comparabili a quelli oggetto di stima.
Gli immobili effettivamente compravenduti, definibili simili e dello stesso segmento di mercato degli immobili oggetto di causa sono risultati i seguenti e vengono meglio localizzati nella seguente immagine.
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17 - Comparabile A - mp 1050 sub 9, (ALL.12) compravenduto ad €
90.000,00 il 10.02.2020, rep.21668 a firma del Notaio Salvatore Costantino;
- Comparabile B - mp 117 sub 7, (ALL.13) compravenduto ad € 65.000,00 il 15.11.2019, rep.341228 a firma del Notaio Paolo Valvo;
Dalla presa visione delle planimetrie allegate agli atti notarili sopra riportati sono state ricavate le caratteristiche superficiarie di ogni immobile comparabile, e ad ogni caratteristica è stato attribuito un determinato indice mercantile di ragguaglio.
La tabella sotto esposta riassume i dati degli immobili comparabili presi a confronto, del subject ed i relativi indici mercantili di ragguaglio delle superfici, e determina, mediante l'applicazione del primo teorema mercantile, il valore medio minimo ed il valore medio massimo della superficie commerciale. La formula è la seguente: Valore medio = PREZZO x COEFF. / SUP. COMM.
PREZZO E CARATTERISTICA COMPARABILE A COMPARABILE B SUBJECT
PREZZO [€] € 90.000,00 € 65.000,00
SUP. PRINCIPALE [mq]
[ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, camere, bagni, ripostigli] 76,50 73,60 73,60
SUP. SECONDARIA [mq]
[terrazza, loggia] 14,10 8,50 8,50
SUP. ACCESSORIA [mq]
[garage e magazzino] 17,50 6,50 13,50
APPARTAMENTO
MARKET COMPARISION APPROACH
TABELLA DEI DATI
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18 In via cautelativa di considera il valore medio minimo rilevato,
attraverso il quale si procede alla determinazione dei prezzi marginali riferiti ad ogni tipologia superficiaria.
A questo punto, per ogni caratteristica di ogni comparabile viene effettuato un aggiustamento che equivale al prodotto tra il prezzo marginale della caratteristica considerata e la differenza della stessa caratteristica tra l'immobile oggetto di stima ed i comparabili.
INDICE E INFO COEFF.
SUP. PRINCIPALE
[ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, camere, bagni, ripostigli] 1,00 SUP. SECONDARIA
[terrazza, loggia] 0,50
SUP. ACCESSORIA
[garage e magazzino] 0,40
SUP. COMM. [mq] 90,55 80,45 83,25
Valore Medio [€/mq comm.] € 993,93 € 807,96 INDICI MERCANTILI
PREZZO MARGINALE p(…)A p(…)C
SUP. PRINCIPALE [mq]
[ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, camere, bagni, ripostigli] € 807,96 € 807,96 SUP. SECONDARIA [mq]
[terrazza, loggia] € 403,98 € 403,98 SUP. ACCESSORIA [mq]
[garage e magazzino] € 323,18 € 323,18 ANALISI PREZZI MARGINALI
COMPARABILE A COMPARABILE B
PREZZO [€] € 90.000,00 € 65.000,00
SUP. PRINCIPALE [mq]
[ingresso, soggiorno, pranzo, cucina, camere, bagni, ripostigli] -€ 2.343,07 € - SUP. SECONDARIA [mq]
[terrazza, loggia] -€ 2.262,27 € - SUP. ACCESSORIA [mq]
[garage e magazzino] -€ 1.292,73 € 2.262,27
PREZZI CORRETTI [€/mq] € 84.101,93 € 67.262,27 PREZZI E CARATTERISTICHE
VALORI TABELLA DI VALUTAZIONE
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19 Pertanto, sommando ogni aggiustamento ai valori degli immobili,
si ottengono i valori corretti degli immobili comparabili che rappresentano il valore ipotetico dell’immobile da valutare come derivato dalle corrispondenti comparazioni con l’immobile di confronto. Concettualmente, i valori corretti raffigurano i più probabili valori che avrebbe spuntato sul mercato l’immobile da valutare se fosse stato al posto di quelli di confronto.
Però, c’è da considerare che in linea teorica i valori corretti degli immobili di confronto dovrebbero coincidere tra loro o manifestare una sostanziale convergenza, ma nell'esperienza concreta ciò è puramente casuale, in quanto i valori corretti del MCA esprimono il valore che il Subject avrebbe avuto se le caratteristiche qualitative fossero state a pari condizioni. Ne consegue, pertanto, che in assenza di parità di condizioni, i prezzi corretti differiscono per effetto delle differenze indotte dalle caratteristiche qualitative ed il compito del sistema di stima è ripartire tali differenze tra i prezzi corretti del MCA.
È proprio in questo momento che il sistema di stima prende in esame determinati aspetti qualitativi dell’immobile oggetto di valutazione e li pone in relazione con quelli degli immobili posti a confronto, andando a determinare il prezzo marginale di ogni caratteristica qualitativa posta a sistema e conducendo, di conseguenza, al più probabile valore dell’immobile da stimare.
Ciò premesso, svolti le opportune indagini, analizzate le caratteristiche degli immobili comparabili e confrontate con quelle
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20 dell’immobile da stimare, è emerso che la principale, e la più
probabile, differenza qualitativa riguarda il loro livello impiantistico, di finitura e di manutenzione.
Infatti, prendendo in considerazione l’epoca degli ultimi interventi edilizi dichiarati nei rispettivi atti di compravendita e/o negli Attestati di Prestazione Energetica, si rileva che per il comparabile A sono stati eseguiti interventi di sostituzione della centrale termica e la modifica della disposizione interna, il tutto nel periodo temporale compreso tra l’anno 2016 e 2019, mentre per il comparabile B, facente parte del medesimo complesso condominiale del subject, viene dichiarata la sola installazione della centrale termica nell’anno 1975.
Per quanto riguarda il subject, invece, come già accertato, non risultano agli atti interventi di manutenzione e/o riqualificazione, anche se alla caldaia attualmente installata non può essere attribuita un’epoca di installazione risalente a fine anni 60, bensì a cavallo degli anni 90 e primi 2000.
Pertanto, prendendo a riferimento una scala di merito cha va da 1 a 5 (mediocre - ottimo), il sottoscritto ha attribuito al comparabile A un livello 5 (ottimo), al comparabile B un livello 3 (discreto) ed all’immobile oggetto di causa, considerato l’elevato stato di degrado delle finiture e dei pavimenti, un livello 1 (mediocre).
Pertanto, la soluzione del sistema di equazioni lineari fra la matrice dei coefficienti delle caratteristiche qualitative ed il
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21 vettore dei prezzi, determina il prezzo marginale di ogni
caratteristica qualitativa.
Ne consegue che la somma degli aggiustamenti, data dal prodotto tra i prezzi marginali e la differenza di caratteristica tra il subject ed ogni comparabile, conduce ai valori corretti di ogni comparabile, che rappresentano il più probabile valore attribuibile
all’immobile da stimare
e dal quale dovranno essere detratti sia i costi di regolarizzazione urbanistico-catastale precedentemente quantificati in € 4.000,00, sia, cautelativamente, il presunto importo di spese condominiali insolute indicate dalle parti in causa pari a circa € 1.500,00.
Pertanto, in virtù delle indagini svolte, dei beni comparabili individuati e sulla base delle operazioni estimative sopra esposte, il più probabile valore di mercato del bene oggetto di causa viene
prezzo e caratteristiche qualitative COMPARABILE A COMPARABILE B SUBJECT
VALORE [€/anno] € 84.101,93 € 67.262,27 -
LIVELLO IMPIANTISTICO, DI FINITURA, DI MANUTENZIONE
[5=ottimo, 4=buono, 3=discreto, 2=sufficiente, 1=mediocre]
5 3 1
LIVELLO IMPIANTISTICO, DI FINITURA, DI MANUTENZIONE € 8.419,83 TABELLA DEI DATI
SOLUZIONE DEL SISTEMA DI STIMA
differenza aggiustamento [€] differenza aggiustamento [€]
valore MCA [€] € 84.101,93 € 67.262,27
liv.imp. liv.fin. Liv.man. [€] (1-5) -€ 33.679,30 (1-3) -€ 16.839,65 VALORE CORRETTO [€] € 50.422,62 € 50.422,62
TABELLA DI DIMOSTRAZIONE DEL SISTEMA DI STIMA
prezzo e caratteristiche qualitative
COMPARABILE A COMPARABILE B
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22 stimato pari ad
€ 44.922,62
, che corrisponde ad un valore unitariodi superficie commerciale (mq 83,25) pari ad € 539,61.
************
OSSERVAZIONI DELLE PARTI Nessuna Osservazione.
In fede
Treviso, lì 18 maggio 2020
Il CTU
Geom. Dario Sossai
