Il tecnico
Geom. Misantone Lorenzo
Cermignano, li 14.01.2018
PERIZIA ESTIMATIVA
PERIZIA ESTIMATIVA
Relativa all’immobile ed appezzamento di terreno sito in C.da Villa San Marano, Basciano (TE)
*** Omissis *** – *** Omissis *** (deceduto)
RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA
Oggetto: Descrizione e stima del seguente bene immobiliare, ubicato nel Comune di Basciano in C.da Villa San Marano.
Porzione di fabbricato da celo a terra composto da piano interrato, piano terra e piano primo e appezzamento di terreno adiacente il fabbricato.
Il tutto distinto al Catasto Edilizio Urbano del Comune di Basciano con i seguenti identificativi:
- Foglio 6, particella 255 e 584, sub. 2. Porzione di fabbricato;
- Foglio 6, particella 877. Terreno adiacente l’immobile utilizzato come corte del fabbricato.
Lo scrivente Lorenzo Misantone, con studio tecnico in Cermignano, via Nazionale, 17 iscritto al collegio dei Geometri e Geometri Laureati della provincia di Teramo al N° 1671, presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico del Sig. ***Omissis***, conferitomi in data 12/12/2018. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, lo scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva estimativa, come in indice, l’altra di raccolta degli allegati.
A. Premesso:
• Che, ricevuto l’incarico di descrivere e stimare i beni in oggetto, lo scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale;
• Che, più volte si è recato presso il bene oggetto di stima per rendersi conto della consistenza;
• Che, raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici da allegare alla relazione tecnico-descrittiva;
• Che, ha provveduto alla valutazione del bene;
Tutto Ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico estimativo.
B. Ubicazione dell’immobile:
L’immobile oggetto della seguente perizia tecnico – estimativa, è ubicato nel Comune di Basciano (TE), in C.da Villa San Marano, snc.
L’immobile adibito a civile abitazione è censito al Catasto Edilizio Urbano del Comune di Basciano (TE) al Foglio 6, Particella 255 e 584 subalterno 2, con consistenza catastale pari a 10 vani e rendita catastale di € 697,22 e terreno adiacente al fabbricato censito al Catasto Terreni del Comune di Basciano (TE) al Foglio 6, Particella 877, qualità seminativo arborato, classe 2, di superficie 90,00 mq il quale va a servire il fabbricato come corte.
C. Accertamento della proprietà e verifiche dell’esistenza di restrizioni sulla stessa:
Dalle Verifiche effettuate presso gli uffici della conservatoria dei registri immobiliari di Teramo, risulta che l’immobile e l’appezzamento di terreno sono intestato al Sig.re
***Omissis***e il Sig. ***Omissis*** deceduto, per diritti di proprietà pari ad 1/2 al sig.re
***Omissis***ed 1/2 al il Sig. ***Omissis*** deceduto, al quale è pervenuto in atti in virtù di compravendita, presso lo studio del notaio Teresa De Rosa, in data 12/03/2007, in atti dal
19/03/2010, protocollo n. 3591.1/2007, repertorio n. 33306. Dalle stesse verifiche si evince che il Sig. ***Omissis*** ed il Sig. ***Omissis*** deceduto, hanno acquisto i beni descritti in precedenza con utilizzo di una quota di mutuo ipotecario stipulato con la Banca Antoniana – Popolare Veneta, Spa, la quale ha inserito ipoteca sugli immobili in oggetto della presente perizia tecnico – estimativa a garanzia del mutuo con capitale € 85.000,00. Tale ipoteca risulta iscritta presso la conservatoria dei registi immobiliari di Teramo in data 15 marzo 2007 con repertorio 33307/10716 del 12/03/2007 con atto a rogito del notaio Teresa De Rosa.
Inoltre, risulta che in data 03/08/2016 è stato presentato certificato di successione per i beni di proprietà del Sig. Enzo Ranalli deceduto in data 31/08/2015 a favore di:
- ***Omissis***;
- ***Omissis***;
- ***Omissis***.
La quota di proprietà del Sig. ***Omissis*** sugli immobili presenti nella perizia tecnico – estimativa risulta essere:
Porzione di fabbricato adibito a civile abitazione è censito al Catasto Edilizio Urbano del Comune di Basciano (TE) al Foglio 6, Particella 255 e 584 subalterno 2 e terreno adiacente al fabbricato censito al Catasto Terreni del Comune di Basciano (TE) al Foglio 6, Particella 877, con quota di proprietà del Sig. ***Omissis*** pari a 1/2 la quale va ripartita ai signori:
- ***Omissis***;
- ***Omissis***;
- ***Omissis***.
per la quota di 1/6 ad ognuno. A tale successione non è stata presentata voltura in quanto in visura catastale non vengono menzionati gli eredi del Sig. ***Omissis***, ma vi è il suo nome.
La proprietà quindi degli immobili risulta così distinta:
- ***Omissis***, con la quota di proprietà pari a 1/6;
- ***Omissis, con la quota di proprietà pari a 1/6;
- ***Omissis***, con la quota di proprietà pari a 4/6.
D. Verifica della conformità urbanistica:
Dalla documentazione raccolta e informazioni assunte presso il Comune di Basciano, per il fabbricato è stata rilasciata la seguente documentazione:
• Concessione Edilizia n. 63 del 10 Febbraio 1970;
• Concessione Edilizia n. 15/88 del 04 Marzo 1988;
• Concessione Edilizia in sanatoria n. 07/99 del 22/03/1999
• Certificato di Agibilità presentato in data 05 Dicembre 2006 con Prot.7011.
Dalle verifiche effettuate, risulta che l’immobile è conforme urbanisticamente in quanto non vi sono abusi edilizi e difformità catastali ad eccetto di un porticato in legno posto sul lato a sud dell’immobile.
Dalle ricerche effettuate in comune deriva che l’immobile in oggetto risulta non agibile, ma non nei fini urbanistici in quanto non vi è certificato di agibilità ma in quanto a causa degli eventi sismici del 24 agosto 2016 e successive repliche, il quale a seguito del sopralluogo effettuato dalla squadra fast della protezione civile, dopo aver accertato lo stato di fatto, quest’ultima ha classificato l’abitazione, con esito FAST finale “Edificio NON UTILIZZABILE”. Tale esito ha fatto rilasciare al comune di Basciano Ordinanza Comunale n.115 02/12/2016 nella quale va ad inibire formalmente l’utilizzo dell’immobile, cosi da renderlo inagibile.
L’immobile in oggetto secondo il P.R.G/P.R.E vigente dal medesimo comune, risulta in zona residenziale, insediamenti di recente formazione.
E. Descrizione dell’immobile:
L’immobile oggetto di stima è ubicato nella zona di Villa San Marano del Comune di Basciano, lungo la strada statale n. 365, poco distante dal paese di Basciano (TE).
La zona è urbanizzata ed è caratterizzata della presenza di edifici ad uso residenziale.
Il tessuto urbanistico risulta essere poco omogeneo a causa di uno sviluppo avvenuto nel tempo in modo disordinato, caratterizzato dall’alternanza di piccole abitazioni, ville e condomini di medie dimensioni. Tuttavia, nel complesso la qualità architettonica della zona risulta essere accettabile. La struttura viaria è impostata sull’asse principale rappresentata dalla strada statale 365.
Il trasporto pubblico risulta essere modesto, riesce ad assicurare un collegamento con i paesi vicini e con la città di Teramo mediante pullman extraurbani.
La zona non è dotata di negozi, banche, supermercati, uffici postali per la quale bisogna spostarsi o nel centro di Basciano o nella frazione di Zampitto di Basciano.
Il complesso edile del quale fa parte l’unità immobiliare in oggetto di valutazione, risulta essere costruito antecedente il 1967, ed ha l’ingresso principale sulla Strada Statale 365. Si tratta di una porzione di abitazione di civile abitazione facente parte in un aggregato edilizio.
La struttura portante è in muratura, solaio in latero-cemento, copertura in legno con tetto a falde. Le facciate sono intonacate, pitturate di colore arancio. Nel complesso l’involucro dell’edificio è in un discreto stato in facciata fronte strada ed in pessimo nella restante.
L’immobile è distribuito in tre piani, i quali vengono collegati tra loro con scala interna tra piano terra e primo e scala esterna tra piano terra ed interrato.
Il portone di ingresso dell’edificio è in legno, la distribuzione interna degli ambienti è la seguente:
Al piano primo da ingresso, soggiorno, cucina e porticato. Al piano primo da disimpegno, due bagni, quattro camere da letto e balcone a livello. Al piano interrato da fondaco, cantina,
centrale termica e 2 legnaie con porzione di area scoperta e successivo terreno di superficie 90.00 mq adibito a corte.
L’immobile ha la pavimentazione in marmittoni nell’ingresso e soggiorno, mentre nella cucina ha la pavimentazione in cotto. La scala di collegamento è in marmo con successivo pavimento del disimpegno, bagni e camere da letto in ceramica. Le porte interne sono in legno tamburato, i serramenti sono in legno con vetro singolo ed avvolgibili in pvc. Gli apparecchi sanitari sono dell’anno di costruzione dell’edificio. Gli impianti idrico – sanitario, elettrico e termico, sono funzionanti, ma necessitano di un adeguamento alle norme vigenti.
Lo stato manutentivo dell’unità immobiliare e della sua pertinenza oggetto di perizia tecnico – estimativa, risulta essere in pessimo stato manutentivo in quanto vi sono all’interno e all’esterno lesioni su quasi tutti i muri portanti, lesioni su solai e mattonelle ed infiltrazioni d’acqua in diverse stanze. Tali danni sono stati causati dagli eventi sismici del 24 agosto 2016 e successive repliche. Il quale per ripristinare l’agibilità al fabbricato ha bisogno di un intervento di ristrutturazione e risanamento del tipo pesante.
F. Determinazione della consistenza:
Lo scrivente, in data 19 dicembre 2018, ha effettuato il rilievo planimetrico dell’unità immobiliare in oggetto. Prima di procedere con la misurazione sono state verificate le conformità della stessa.
Il calcolo della superficie commerciale è comprensivo degli spessori dei muri perimetrali, dei muri interni, di 1/2 della muratura comune con altre unità immobiliari, di 1/3 delle superfici dei balconi e delle pertinenze.
Il calcolo delle superfici è il seguente:
Immobile……….….mq. 162,00
Balconi mq. 18,00/3………. mq. 6,00 Fondaco e legnaia mq. 99/3………..…mq. 33,00
Totale……….mq. 281,00
In conclusione, si dichiara che la misura commerciale dell’unità in oggetto è pari a mq 281,00.
G. Confini catastali:
Il bene oggetto di stima, come valutato in sopraluogo e su mappa catastale, confina:
- A Nord con strada statale n. 365;
- A Sud con terreno agricolo;
- A Est con altra porzione di edificio;
- A Ovest con terreno agricolo.
H. Procedimento di stima e anali di mercato:
Per la determinazione del valore commerciale dei beni si è scelto il metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzate ad individuare quale sia il valore di marcato, praticato in tempi recenti, per beni immobili similari a quello in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, lo stato occupazionale e la consistenza superficiale dei beni.
La media dei prezzi dei beni analoghi determinata è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima.
I. Analisi delle caratteristiche:
L1. Estrinseche.
Ambiente economico e sociale: Discreto. L’immobile è posto nella zona di Villa San Marano del Comune di Basciano.
Collegamenti stradali: Buono, è ubicato lungo la strada statale n. 365, poco distante dal paese di Basciano (TE) e Val Vomano. Inoltre, l’immobile è distante 5.5 Km dall’autostrada A/24 Teramo – Roma.
Condizioni climatiche: Tipiche dell’entroterra Teramano, freddo nei periodi invernali e caldo nei periodi estivi.
Servizi sociali e commerciali: La zona non è dotata di negozi, banche, supermercati, uffici postali per la quale bisogna spostarsi o nel centro di Basciano o nella frazione di Zampitto di Basciano.
L2. Intrinseche.
Accessibilità: Scarsa. L’immobile risulta essere davanti la strada statale.
Funzionalità Generale: Scarsa. La distribuzione degli spazi interni è di pessimo livello, le altezze degli ambienti non sono sempre adeguate alle destinazioni d’uso.
Funzionalità degli impianti elettrico, idrico -sanitario, termico e gas: scarso, in quanto necessita di revisione e messa in regola con le nuove normative vigenti.
Grado di finitura: Scarsa. I pavimenti e rivestimenti sono in ceramica di vecchia qualità, gli infissi in legno e avvolgibili in pvc, sanitari e rubinetteria di scarsa qualità.
Stato di manutenzione: Pessima, per ripristinare l’agibilità ha bisogno di interventi di ristrutturazione e risanamento pesanti.
Esposizione: Scarsa, a nord con strada statale e sud verso edificio plurifamiliare.
Salubrità: scarsa, in quanto nei bagni, cucina e camere vi è presenza di infiltrazioni d’acqua.
Panoramicità: Scarso. Gli affacci sono verso cortile e strada statale e rudere.
J. Calcolo del valore di mercato:
In base alla descrizione sopra riportata, relative alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi. Attualmente il valore di mercato al metro quadrato commerciale di immobili con caratteristiche simili, in quella zona è di €/mq 280,00 (abitazione ed accessori) e di €/mq 20,00 (appezzamento di terreno)
Per determinare il valore finale bisognerà calcolare i metri quadrati commerciali calcolati in tabella e moltiplicarli per il valore di mercato ricercato.
Di conseguenza si avranno i seguenti valori:
Appartamento ed accessori mq. 281,00 x €/mq 280,00 = € 78.680,00 (settantottomilasaicentottantaeuro/00), Appezzamento di terreno mq. 90,00 x €/mq 20,00 = € 1.800,00 (milleottocentoeuro/00)
Per un totale di € 80.480,00 il quale viene arrotondato ad € 80.000,00 (ottantamilaeuro/00).
K. Conclusione:
Tenuto conto dell’impossibilità di escludere altri vizi, considerando un abbattimento del 70%
circa del valore commerciale in quanto l’immobile risulta non agibile e quindi per ripristinare l’agibilità ha bisogno di interventi di ristrutturazione e risanamento pesanti e considerato il valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, il prezzo proposto è di € 24.000,00 (ventiquattromilaeuro/00).
Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell’incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento.
Con osservanza.
Cermignano 14/01/2019 IL TECNICO Geom. Lorenzo Misantone Allegati:
- Visure catastali;
- Planimetrie catastali;
- Relazione fotografica;
- Ordinanza comunale;
- Scheda Fast.
