TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA 1116/2017

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TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

1116/2017

PROCEDURA PROMOSSA DA:

ISP OBG Srl

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:

Dott. Romito Simone

CUSTODE:

Avv.to Fedeli Annamaria

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 19/11/2018

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Dott. Geom.FABRIZIO PRATI

CF:PRTFRZ72C31F205S

con studio in MONZA (MB) VIA CASTELFIDARDO 8 telefono: 0392024428

email: fabrizio@studioprati.eu PEC: fabrizio.prati@geopec.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 1116/2017

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A appartamento a PADERNO DUGNANO Via Vincenzo Bellini 14, quartiere Calderara, della superficie commerciale di 54,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO

*** )

Appartamento al piano terra in un contesto popolare composto da ingresso/disimpegno, soggiorno, una camera da letto matrimoniale ed un bagno finestrato.Completano l'unità un soppalco.

Complessivamente l'unità si presenta funzionale in mediocri condizioni di manutenzione. si rileva la presenza in più punti dell'abitazione di umidità di risalita.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 3,00 MT.Identificazione catastale:

l foglio 41 particella 22 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: Via Vicenzo Bellini 14 - , piano: T, intestato a ***

DATO OSCURATO ***

Coerenze: Confini da nord in senso orario: cortile, enti comuni, altra proprietà, Via Bellini, passaggio comune.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1965 ristrutturato nel 1993.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 4+4, stipulato il 15/06/2014, con scadenza il 14/06/2022, registrato il 16/06/2014 a Desio ai nn. 2745 3 T ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di 4800

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 54,00 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 64.240,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 48.000,00

Data della valutazione: 19/11/2018

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4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria, stipulata il 17/03/2006 a firma di Notaio Quaggia ai nn. 209169/29825 di repertorio, registrata il 04/04/2006 a Milano 2 ai nn. 5237 1T, iscritta il 05/04/2006 a Milano 2 ai nn. 51513/11633, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Mutuo.

Importo ipoteca: € 320 000,00.

Importo capitale: € 160 000,00.

Durata ipoteca: 30 anni

ipoteca volontaria in corso di cancellazione, stipulata il 18/11/2003 a firma di Notaio Venezia , iscritta il 25/11/2003 a Milano 2 ai nn. 170576/36410, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***

DATO OSCURATO *** , derivante da Mutuo.

Importo ipoteca: €200 000, 00.

Importo capitale: e 100 000,00.

Durata ipoteca: 25 anni

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, stipulata il 01/09/2017 a firma di Tribunale di Monza ai nn. 34281 di repertorio, trascritta il 27/09/2017 a Milano 2 ai nn. 113985/72991, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto giudiziale tribunale di Monza

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Ulteriori avvertenze:

immobile privo di amministratore di condominio

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 17/03/2006), con atto stipulato il 17/03/2006 a firma di Notaio Quaggia Luciano, registrato il 04/04/2006 a Milano 4

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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ai nn. 5236/IT, trascritto il 05/04/2006 a Milano 2 ai nn. 25977, in forza di atto di compravendita

6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 23/04/1993 fino al 18/11/2003), con atto stipulato il 23/04/1993 a firma di Notaio D'Oro ai nn. 48125 di repertorio, trascritto il 07/05/1993 a Milano 2 ai nn. 24398, in forza di atto di compravendita

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/11, in forza di atto di compravendita (dal 18/11/2003 fino al 17/03/2006), con atto stipulato il 18/11/2003 a firma di Notaio Venezia, trascritto il 25/11/2003 a Milano 2 ai nn. 100698, in forza di atto di compravendita

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione edilizia N. 216/93, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di manutenzione straordinaria, presentata il 20/07/1993, rilasciata il 17/09/1993

Denuncia inizio lavori (Art.9 DL.25/03/96, N.154) N. 220/96, intestata a *** DATO OSCURATO

*** , per lavori di opere interne, presentata il 03/06/1996 con il n. 17234 di protocollo

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera approvato con delibera di C.C. n. 32 del 13.06.2013 (pubblicato sul BURL n. 30 del 24.07.2013),

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

L'immobile risulta conforme.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

L'immobile risulta conforme.

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

(normativa di riferimento: P.G.T.: approvato con delibera di C.C. n. 32 del 13.06.2013 (pubblicato sul BURL n. 30 del 24.07.2013))

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN PADERNO DUGNANO VIA VINCENZO BELLINI 14, QUARTIERE CALDERARA

APPARTAMENTO

DI CUI AL PUNTO A

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appartamento a PADERNO DUGNANO Via Vincenzo Bellini 14, quartiere Calderara, della superficie commerciale di 54,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento al piano terra in un contesto popolare composto da ingresso/disimpegno, soggiorno, una camera da letto matrimoniale ed un bagno finestrato.Completano l'unità un soppalco.

Complessivamente l'unità si presenta funzionale in mediocri condizioni di manutenzione. si rileva la presenza in più punti dell'abitazione di umidità di risalita.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 3,00 MT.Identificazione catastale:

l foglio 41 particella 22 sub. 2 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani, rendita 216,91 Euro, indirizzo catastale: Via Vicenzo Bellini 14 - , piano: T, intestato a ***

DATO OSCURATO ***

Coerenze: Confini da nord in senso orario: cortile, enti comuni, altra proprietà, Via Bellini, passaggio comune.

L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1965 ristrutturato nel 1993.

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale. Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

Delle Componenti Edilizie:

stadio nella media

centro commerciale nella media

negozi al dettaglio nella media

scuola elementare nella media

scuola per l'infanzia nella media

verde attrezzato nella media

superstrada distante 1 km al di sopra della media

autobus distante 200 mt al di sopra della media

livello di piano: mediocre

esposizione: mediocre

luminosità: mediocre

panoramicità: mediocre

impianti tecnici: mediocre

stato di manutenzione generale: mediocre

servizi: mediocre

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Degli Impianti:

CLASSE ENERGETICA:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: a corpo.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Trilocale nuovo Indirizzo: Via Tosti

infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in alluminio

nella media

infissi esterni: tapparelle realizzati in PVC nella media

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica

al di sotto della media

portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in blindato

protezioni infissi esterni: inferriate realizzate in ferro

nella media

citofonico: audio conformità: non rilevabile nella media

elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220 V conformità: non rilevabile

termico: autonomo con alimentazione in metano i diffusori sono in caloriferi in ghisa conformità:

non rilevabile

nella media

gas: sopratraccia con alimentazione a metano conformità: non rilevabile

idrico: sottotraccia con alimentazione in diretta da rete comunale conformità: non rilevabile

nella media

[421,45 KWh/m²/anno]

Certificazione APE N. 15166 - 000543 / 14 registrata in data 02/06/2014

descrizione consistenza indice commerciale

Appartamento 54,00 x 100 % = 54,00

Totale: 54,00 54,00

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Superfici principali e secondarie: 120 Superfici accessorie:

Prezzo/Prezzo richiesto: 264.000,00 pari a 2.200,00 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Bilocale ristrutturato con box Indirizzo: Via Toscanini

COMPARATIVO 3

Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Bilocale ristrutturato Indirizzo: Via Respighi

COMPARATIVO 4

Tipo fonte: annuncio immobiliare Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: bilocale

Indirizzo: Via Padova

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

FIMAA ( 1° semestre 2018) (26/10/2018) Valore minimo: 1.000,00

Valore massimo: 1.100,00

OMI agenzia delle Entrate ( 1° Semestre 2018) (26/10/2018) Valore minimo: 1.200,00

Valore massimo: 1.400,00

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Metodo sintetico comparativo basato sui valori di mercato rilevati da compravendite avvenute di recente in zona e dall'andamento del mercato riferito gli ultimi anni. Premesso che la stima deve riferirsi alla data odierna ed avuto riguardo alla natura e destinazione del bene, il sottoscritto ha individuato tutti gli elementi che possono influire sul valore venale dello stesso, svolgendo altresì accurate indagini presso operatori della zona interessata, onde avere a disposizione ampi e attendibili elementi di confronto. Si evidenzia che il mercato immobiliare a causa del perdurare della depressine

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economica ancora in corso ha subito una consistente flessione nelle transazioni e sul valore medio al mq. di mercato in particolare nei comuni dell'interland milanese. Il mercato immobiliare residenziale del nord Italia nel 1° trimestre 2018 evidenzia un miglioramento del mercato immobiliare nazionale rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente del 4,3%. Tramite indagini presso operatori della zona interessata si è rilevato che nel mese di Ottobre 2018 i prezzi per immobili nuovi/ristrutturati hanno un prezzo medio di € 1.942 rispetto ad € 1.931 registrati il mese di Ottobre 2017 (con un incremento del 0,58% in un anno.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Metodo sintetico comparativo basato sui valori di mercato rilevati da compravendite avvenute di recente in zona e dall'andamento del mercato riferito gli ultimi anni. Premesso che la stima deve riferirsi alla data odierna ed avuto riguardo alla natura e destinazione del bene, il sottoscritto ha individuato tutti gli elementi che possono influire sul valore venale dello stesso, svolgendo altresì accurate indagini presso operatori della zona interessata, onde avere a disposizione ampi e attendibili elementi di confronto. Si evidenzia che il mercato immobiliare a causa del perdurare della depressine economica ancora in corso ha subito una consistente flessione nelle transazioni e sul valore medio al mq. di mercato in particolare nei comuni dell'interland milanese. Il mercato immobiliare residenziale del nord Italia nel 1° trimestre 2018 evidenzia un miglioramento del mercato immobiliare nazionale rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente del 4,3%. Tramite indagini presso operatori della zona interessata si è rilevato che nel mese di Ottobre 2018 i prezzi per immobili nuovi/ristrutturati hanno un prezzo medio di € 1.942 rispetto ad € 1.931 registrati il mese di Ottobre 2017 (con un incremento del 0,58% in un anno.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Paderno Dugnano, ufficio del registro di Desio, conservatoria dei registri immobiliari di Milano 2, ufficio tecnico di Paderno Dugnano , agenzie:

Paderno Dugnano, osservatori del mercato immobiliare OMI ( Agenzia Entrate 1° Semestre 2018), ed inoltre: FIMA 1° Semestre 2018

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Valore a corpo: 73.000,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 73.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 73.000,00

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A appartamento 54,00 0,00 73.000,00 73.000,00

73.000,00 € 73.000,00 €

Riduzione del 12% per lo stato di occupazione: €. 8.760,00

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 64.240,00

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data 19/11/2018

il tecnico incaricato Dott. Geom.FABRIZIO PRATI

Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 16.060,00

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Riduzione per arrotondamento: €. 180,00

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 48.000,00