TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE. Promosso da: Creditore Procedente.

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TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL’ESECUZIONE

* * *

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da:

Creditore Procedente Contro

Debitore Esecutato

* PREMESSA

Il bene oggetto di esecuzione immobiliare è preso in considerazione, specificando:

DATI DI PIGNORAMENTO

 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE

 IDENTIFICAZIONE CATASTALE

 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO

 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

 CONFINI

 VINCOLI ED ONERI

 PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)

 PROVENIENZA DEL BENE

 STATO CIVILE DELL’ESECUTATO AL MOMENTO

DELL’ACQUISTO DEL BENE

 ATTI PREGIUDIZIEVOLI

N.262/18 R.G. ESEC.

LOTTO 1

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 REGIME FISCALE

 INDAGINE AMMINISTRATIVA

 ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

 SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

 DESCRIZIONE DEL BENE

 CONFORMITA’ IMPIANTI

 CONSISTENZA SUPERFICIALE

 STIMA DEI BENI

In mancanza di elementi certi ed attendibili per la determinazione del più probabile valore di mercato della porzione di immobile oggetto di procedura; il metodo di stima adottato è quello sintetico per comparazione, (metodo di raffronto) che riconosce come unica realtà il prezzo di compravendita di beni analoghi e ne assume la media come espressione del valore di zona. L’indagine si è basata su beni analoghi con prezzi conformi ed attendibili, escludendo dal confronto tutte le compravendite non corrispondenti alla volontà d’operatori normali.

Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, la sottoscritta dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l’appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale che oscilla tra il 10% ed il 40% del valore commerciale stesso, in base a quelle che sono le caratteristiche di commerciabilità del bene oggetto di esecuzione.

DATI DI PIGNORAMENTO

Trascrizione del verbale di pignoramento immobiliare effettuata

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presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Provinciale di Bologna – Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare in data 05 giugno 2018, registro generale n. 26211, registro particolare n. 17751.

UNITA’ IMMOBILIARE:

Censita al Catasto Fabbricati del Comune di Fontanelice, Provincia di Bologna al Foglio 9, Mappale 325:

 sub.1, via Budriolo, piano S1, categoria in corso di costruzione;

 sub.4, via Budriolo, piano T, categoria A/3, classe 2, consistenza 5,5 vani, superficie catastale totale: 90 mq; superficie catastale totale escluse aree scoperte: 81 mq; rendita catastale: € 340,86;

 sub.6, via Budriolo, piano T, categoria in corso di costruzione;

 sub.9, via Budriolo, piano T, categoria A/3, classe 2, consistenza 4 vani, superficie catastale totale: 71 mq; superficie catastale totale escluse aree scoperte: 66 mq; rendita catastale: € 247,90;

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 sub.10, via Budriolo, piano T1, categoria in corso di costruzione;

 sub.14, via Budriolo, piano S1, categoria C/6, classe 3, consistenza 17 mq, superficie catastale totale: 19 mq; rendita catastale: € 58,82;

 sub.30, via Budriolo, piano S1 - T, categoria area urbana, consistenza 1592 mq;

La scrivente ritiene utile sottolineare che nella vendita vengono compresi anche i seguenti subalterni inerenti le parti comuni:

 sub.25, via Budriolo, beni comuni non censibili ai sub. 13, 14, 15, 16, 17,

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18, 19, 20, 21, 22, 23, 24.;

 sub.26, via Budriolo, beni comuni non censibili 9 e 12;

 sub.27, via Budriolo, beni comuni non censibili ai sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24;

 sub.29, via Budriolo, beni comuni non censibili ai sub. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12.

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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE Piena proprietà di:

 Fabbricato in corso di costruzione sito in Comune di Fontanelice (Bologna), via Budriolo, allo stato grezzo avanzato con massetti e infissi in quasi tutti gli appartamenti. Nel dettaglio il fabbricato è composto da un seminterrato per i garage, alcune cantine e tre trilocali; al piano terra sono previsti sei appartamenti e al piano primo tre appartamenti a cui si accede da altrettanti vani scala. Compresa nella proprietà anche i terreni e le aree corrispondenti alle corti comuni ed esclusive.

I singoli appartamenti sono composti da soggiorno con angolo cottura, un bagno e 1/2 camere a seconda della tipologia. Negli appartamenti al primo piano è prevista anche una lavanderia. Tutti gli appartamenti hanno un balcone o una loggia pertinenziale.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Il bene immobile oggetto di stima è individuato all’Agenzia del Territorio,

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Ufficio Provinciale di Bologna, Censita al Catasto Fabbricati del Comune di Fontanelice, Provincia di Bologna al Foglio 9, Mappale 325:

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 sub.30, via Budriolo, piano S1 - T, categoria area urbana, consistenza 1592 mq;

 sub.25, via Budriolo, beni comuni non censibili ai sub. 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24.;

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CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO:

I dati catastali della visura e quelli riportati nelle note di trascrizione dei verbali di pignoramento concordano.

Si precisa che in realtà tutti gli appartamenti e i garage sono in corso di costruzioni anche quelli che sono stati accatastati come A/3 e C/6.

La sottoscritta ritiene necessario specificare che:

 sono comprese nella vendita le parti comuni sopra riportate;

 come indicato negli atti sottoscritti con il Comune di Fontanelice alcune aree del mappale 325 dovranno essere cedute gratuitamente, una volta completate le urbanizzazioni.

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

Come da rogito di provenienza: “... La vendita comprende tutti i diritti, azioni e ragioni che alla parte venditrice spettano su quanto con questo atto venduto, con ogni aderenza, sovrastanza, pertinenza, infisso, impianto di proprietà padronale, usi, comunioni, servitù attive se e come legalmente vi esistano.

La vendita comprende la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato identificata nel Catasto Terreni del Comune di Imola al foglio 9 particella 325 quale ente urbano di mq. 3250 e di tutti i vani, spazi, servizi, impianti ed enti comuni dello stesso identificati al Catasto dei Fabbricati del

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Comune di Fontanelice al foglio 9 particella 325 ...”

VINCOLI ED ONERI

Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore degli immobili.

CONFINI

Il fabbricato confina con strada pubblica ad est e a sud e con aree verdi sui restanti lati.

La via Budriolo a sud del fabbricato è da completare a cura e spese dell’aggiudicatario, rientra nel mappale 325 e negli accordi con il Comune.

PROPRIETA’

Soggetto esecutato, proprietà piena;

 sub.8, via Budriolo, piano T, categoria A/3, classe 2, consistenza 4,5 vani, superficie catastale totale: 63 mq; superficie catastale totale escluse aree

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scoperte: 59 mq; rendita catastale: € 278,89;

 sub.30, via Budriolo, piano S1 - T, categoria area urbana, consistenza

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1592 mq;

 sub.25, via Budriolo, beni comuni non censibili ai sub. 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24.;

PROVENIENZA DEI BENI

Con atto di Compravendita del Notaio [...omissis...], notaio iscritto nel Collegio Notarile di Imola (Bologna), in data 25 giugno 2008, repertorio n.

37699, Fascicolo n. 4763, registrato a Imola il 1 luglio 2008 al n. 2577 e trascritto a Bologna il 3 luglio 2008, al n. 22525.

Si precisa che suddetto atto di compravendita è riferito a:

 Foglio 9 particella 325: sub. 1, sub. 4, sub. 5, sub. 9, sub. 10, sub. 12, sub. 13, sub 14, sub. 15, sub. 16, sub. 17, sub. 24, sub. 26 bene comune non censibile, ½ di sub. 30 area urbana di mq. 1592.

Con atto di Compravendita del Notaio Dott. [...omissis...], notaio iscritto nel Collegio Notarile di Imola (Bologna), in data 15 dicembre 2009, repertorio n. 39617, Fascicolo n. 5986, registrato a Imola il 16 dicembre 2009 al n.

3797 serie 1T e trascritto a Bologna il 18 dicembre 2009, al n. 35833.

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Si precisa che suddetto atto di compravendita è riferito a:

 Foglio 9 particella 325: sub. 2, sub. 3, sub. 6, sub. 7, sub. 8, sub. 11, sub.

18, sub. 19, sub. 20, sub. 21, sub. 22, sub. 23, ½ di sub. 30 area urbana di mq. 1592.

STATO CIVILE DELL’ESCUTATO AL MOMENTO DELL’

ACQUISTO DEL BENE: nessuno, trattasi di srl.

ATTI PREGIUDIZIEVOLI

I suddetti immobili risultano liberi da trascrizioni pregiudizievoli, iscrizioni ipotecarie e privilegi risultanti da detti documenti e registri ad eccezione di quanto sotto indicato:

Vincoli e oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura:

- Ipoteca volontaria .../..;

- Ipoteca giudiziale .../..;

- Pignoramento immobiliare .../...

Vincoli e oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente:

- atto unilaterale d'obbligo a favore del Comune di Fontanelice;

- convenzione urbanistica con il Comune di Fontanelice.

REGIME FISCALE

La vendita sarà soggetta a Tassa di Registro oltre ad Imposta Ipotecaria e Catastale come previsto dalla normativa vigente.

INDAGINE AMMINISTRATIVA

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(Concessione, Abitabilità e/o Usabilità, Legge47/85 e Legge 724/94) Il fabbricato è stato edificato a seguito della presentazione del Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata località Prato – comparto CB5.

Successivamente il 04/11/2004 è stato firmato l’atto unilaterale d’obbligo a favore del comune di Fontanelice per la cessione di area nell’ambito dell’attuazione del PPIP di Prato che definiva gli obblighi del soggetto attuatore nei confronti del comune.

Con delibera di Consiglio Comunale n. 19 del 22/03/2005 il Piano Particolareggiato di Iniziativa Privata è stato approvato e in data 30/03/2005 è stata firmata alla presenza del Notaio [...omissis...] la convenzione urbanistica rep. 27613 fascicolo 1770, che regola tempi e modi di esecuzione del piano particolareggiato.

Successivamente sono stati presentati i seguenti titoli edilizi:

 Permesso di costruire prot. 2907 n. 3 del 10/06/2005 per la realizzazione delle opere di urbanizzazione del comparto;

 Permesso di costruire prot. 2906 n. 2 del 10/06/2005 per la realizzazione di un edificio plurifamiliare.

Nel novembre del 2007 vengono costituiti catastalmente i subalterni e classificati come “fabbricati in corso di costruzione”. Il giorno 08/02/2008 alcuni fabbricati vengono classificati come abitazioni.

Dal punto di vista amministrativo, in seguito al sopralluogo effettuato, l’immobile risulta non regolare sia dal punto di vista urbanistico, sia dal punto di vista catastale.

Per quanto attiene le difformità urbanistiche si rileva come alcuni appartamenti siano stati modificati nella disposizione interna.

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Stante lo stato di avanzamento del cantiere, sentito l’ufficio tecnico si ritiene che, per il completamento dei lavori sarà necessario stipulare una nuova convenzione urbanistica con il comune e presentare successivamente un nuovo permesso di costruire per il completamento delle opere, sia di urbanizzazione che de fabbricato.

Si dovrà inoltre valutare la necessità di un conguaglio degli oneri di costruzione e/o urbanizzazione stante l’arco temporale trascorso.

Si precisa che, dato lo stato del fabbricato totalmente privo di finiture interne e parzialmente inaccessibile, non è stato possibile redigere un rilievo metrico del bene ma si è fatto un rilievo visivo degli ambienti e della loro distribuzione verificando che vi fosse corrispondenza con quanto rappresentato nei documenti agli atti. Sarà quindi necessario redigere un accurato rilievo dello stato di fatto per verificare la perfetta corrispondenza del perimetro del fabbricato con lo stato legittimo presente in comune.

Per quanto attiene all’irregolarità catastale si segnala che la distribuzione dei vani nelle planimetrie degli appartamenti corrispondono allo stato grezzo rilevato durante il sopralluogo mentre risulta errata la classificazione degli appartamenti in quanto non possono considerarsi abitazioni ma fabbricato in corso di costruzione.

Non è possibile in questo momento quantificare la spesa per la regolarizzazione che dipenderanno anche dalle eventuali difformità presenti (in termini di superfici e aree conteggiate) nonché dalle scelte che verranno fatte dall’aggiudicatario per il completamento dell’opera.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA

Trattandosi di fabbricato al grezzo avanzato è escluso dalla redazione di

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Attestato di Prestazione Energetica.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE

Alla data del sopralluogo effettuato dalla scrivente, il fabbricato risulta vuoto.

DESCRIZIONE DEL BENE

Il bene oggetto di esecuzione immobiliare consiste in un fabbricato al grezzo plurifamiliare ubicato a Fontanelice, frazione Prato, in via Budriolo snc.

Il fabbricato si compone di un seminterrato e due piani fuori terra.

Nel seminterrato si trovano 19 vani suddivisi tra cantine e garage, un vano scala che porta al piano superiore nonché tre mini appartamenti composti da soggiorno con angolo cottura, un bagno e due camere. Per ogni appartamento è prevista da progetto una piccola loggia che affaccia sul retro dell’area cortilizia ancora non realizzata. Attualmente il piano si presenta al grezzo; sono realizzate solo le partizioni in cemento e poroton a divisione degli ambienti. Non sono presenti isolamenti, impianti e/o finiture di alcun genere. L’area cortiliva sul retro, che da progetto costituisce in parte le aree cortilive di pertinenza e in parte urbanizzazioni da cedere, è in completo stato di abbandono con arbusti, alberi e vegetazione varia.

Al piano terra sono ubicati 6 appartamenti. Uno di questi risulta totalmente inaccessibile per via della vegetazione infestante presente. Uno è composto da ingresso, soggiorno con cucina separata, un bagno e una camera. Due appartamenti sono composti una loggia esterna, un soggiorno con angolo cottura a vista, un piccolo disimpegno, un servizio e una camera, dotata di un piccolo balcone. Altri due appartamenti sono composti da ingresso, soggiorno con cucina separata, un bagno per gli ospiti, due camere una delle

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quali con bagno dedicato e che accede ad un piccolo balcone.

Anche questo piano è al grezzo avanzato. Sono presenti quasi tutti gli infissi (finestre e portefinestre) in legno anche se alcuni presentano vetrate rotte.

Accatastati sono presenti gli scuri in legno che andavano montati, è presente il massetto degli impianti e sono presenti i corrugati elettrici e le relative scatole elettriche e di derivazione.

Le zone esterne sono totalmente da realizzare, la guaina impermeabilizzante che era stata posata ormai è totalmente deteriorata e non recuperabile.

Sul fronte sono presenti tre scale che portano ad altrettanti appartamenti al piano primo, uno dei quali inaccessibile. Gli altri due sono composti da un piccolo ingresso, soggiorno con cucina separata, un disimpegno che porta a due camere da letto, un bagno e una lavanderia. Da progetto sono previsti due piccoli ripostigli. Dalla zona giorno e dalla cucina si ha accesso ad un lastrico solare mentre una delle camere affaccia su un piccolo balcone. Le dotazioni presenti sono le stesse che al piano terra.

Esternamente l’immobile è da completare, il tetto sembra completo con tegole e lattonerie che però non hanno i terminali e quindi l’intonaco esterno risulta in molti punti deteriorato e ammalorato.

La destinazione degli ambienti sopra descritti si è desunta dall’impiantistica presente e dalle planimetrie catastali che corrispondono.

La struttura è in travi e pilastri in c.a. con tamponamento in poroton. Da progetto e da quanto rilevato in sede di sopralluogo non è presente una coibentazione esterna. Non è stato possibile verificare la quantità e qualità delle infrastrutture interrate (fognature, cavidotti, ...) facenti parte delle opere di urbanizzazione da cedere mentre superficialmente mancano totalmente

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strade, parcheggi e illuminazione pubblica.

Il fabbricato è nella località di Prato nel comune di Fontanelice, in una zona prettamente residenziale e distante pochi minuti dal centro.

CONFORMITÀ IMPIANTI

Trattandosi di grezzo non sono presenti conformità impiantistiche.

CONSISTENZA SUPERFICIALE

La consistenza in superficie commerciale è stata determinata con il metodo abitudinario, computando l’intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore in confine con altre unità o d’ambito.

Applicando i dettami degli usi e delle consuetudini locali si può addivenire ad una superficie commerciale ragguagliata applicando opportuni coefficienti di destinazione (esclusi i terreni seminativi), con arrotondamenti al metro quadrato ed in totale la superficie commerciale è pari a

TOTALE = 1030,00 mq

La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto le unità immobiliari e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura.

Non è stata considerata nella metratura l’area cortilizia, in progetto in parte di proprietà esclusiva ed in parte comune.

STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato:

Per la valutazione del bene oggetto di procedura esecutiva si è utilizzato il criterio di stima del valore di trasformazione dove:

Vtrasformazione = Vmercato dopo trasformazione - Ktrasformazione Valore di mercato dopo la trasformazione:

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In considerazione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene sopradescritto nel suo complesso, della sua ubicazione, nonché delle caratteristiche costruttive generali, particolari e di rifinitura delle entità edilizie e pertinenziali ed in specie della porzione di immobile oggetto della presente relazione di perizia, avente tale porzione la costituzione compositiva e la consistenza sopradescritte, la scrivente ha effettuato le più opportune ricerche di mercato nel settore del mercato immobiliare, acquisendo dati ed elementi che hanno condotto ad individuare e determinare in Euro 1.400,00 (millequattrocento/00) per metro quadrato di superficie ragguagliata, l’equo valore commerciale afferente il bene in esame. Ciò con le seguenti risultanze:

Valore complessivo del bene:

mq. 1030 x Euro/mq. 1.400 = Euro 1.442.000,00 Costo di trasformazione:

Allo stato attuale in cui verte l’immobile la sottoscritta ritiene che per recuperare quanto già realizzato, controllare la bontà di quanto già posato e completare il fabbricato siano necessari Euro 600,00 (seicento/00) per metro quadrato di superficie ragguagliata. Ciò con le seguenti risultanze:

Costo di trasformazione del bene:

mq. 1030 x Euro/mq. 600 = Euro 618.000,00 Valore di trasformazione:

utilizzando la formula per la stima del valore di trasformazione si ottiene la stima del valore attuale del bene oggetto di perizia:

Valore di trasformazione del bene:

1.442.000,00 Euro – 618.000,00 Euro = 824.000,00 Euro

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Trattandosi di bene oggetto di Procedura Esecutiva la scrivente ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 40% del valore presunto di mercato

Adeguamento e correzione sopradescritto Euro 824.000 x 40% = Euro 329.600 Euro 824.000 – 329.600= Euro 494.400

Valore arrotondato per eccesso ad Euro 495.000

Il fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stato stimato nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo del CTU, con criterio sintetico. Il valore unitario di riferimento è stato determinato attraverso un’analisi comparativa dei valori di beni similari compravenduti sul mercato immobiliare locale, valore che tiene conto delle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene in oggetto.

Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di calcolo della consistenza e del relativo prodotto con il valore unitario di riferimento hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportate in perizia.

Anche l’eventuale presenza di errori aritmetici nelle operazioni di calcolo o di arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene

“non alterano il valore complessivo di stima indicato”.

VALORE DEL BENE OGGETTO DI PROCEDURA ESECUTIVA PARI A Euro 495.000,00 (quattrocentonovantacinquemila/00)

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il

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sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale chiarimento se necessario.

Con osservanza

Bologna 22/02/2019 IL CONSULENTE TECNICO

Arch. Silvia Platti