Fallimento N. 358/2013 MILAGRO SRL TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE CIVILE II FALLIMENTARE. Fallimento. N. Reg. Gen. 358/2013

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TRIBUNALE DI MILANO

SEZIONE CIVILE – II FALLIMENTARE

Fallimento

MILAGRO SRL

N. Reg. Gen.

358/2013

Giudice: Dott. Filippo D’Aquino Custode Giudiziario: Dott. Marco Misto

ELABORATO PERITALE LOTTI A e da 1-7

corpi da 1 a 13

Tecnico Incaricato: Ing. Giulia Mortara

Iscritto all’Albo degli Ingegneri della Provincia di Milano al n. 19177 Iscritto all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano n. 9234

C.F. MRT GLI 52R 42L 750D– P.IVA N. 09155010151

con studio in Milano - Via Anfossi .n.8 Telefono e fax 02.5460739 e-mail: [email protected] e-mail pec: [email protected]

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Terreni siti in Loc. Borgo San Siro (PV)

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:

1.1 Piena proprietà per la quota di 1/1 di terreni in Borgo San Siro.

Identificato in Catasto come segue:

intestazione:

FALLIMENTO MILAGRO UNIPERSONALE SRL con sede in Milano - Corpo 1 PARTICELLA 855

Foglio 5; PARTICELLA 855, qualità/ classe SEMINATIVO IRRIGUO 2, Superficie are 08 ca 96, deduz A3, reddito dominicale euro 12,82, reddito agrario euro 6,71.

Coerenze terreno da nord in senso orario:

Particella 854 strada concessa al comune, Mappali 855 859 e 857.

descrizione:

FRAZIONAMENTO DEL 13/12/2005 PROTOCOLLO N PV0195178 IN ATTI DAL 13/12/2005 (N 195178.1/2005).

- Corpo 2 PARTICELLA 856

Foglio 5; PARTICELLA 856, SEMINATIVO IRRIGUO 2, Superficie are 07 ca 70, deduz A3, reddito dominicale euro 11,02, reddito agrario euro 5,77.

descrizione:

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Particella 859 e 855, Particella 854 strada concessa al comune e Particella 861 descrizione:

Mappali 859 e 860, Particella 854 strada concessa al comune.

descrizione:

Particella 862, Particella 854 strada concessa al comune, Mappali 864 874 871 e 870.

descrizione:

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Particella 863, Particella 854 strada concessa al comune, Mappali 875 e 874.

descrizione:

Particella 854 strada concessa al comune, Mappali 862 870 e 866 descrizione:

Mappali 865 862 863 871 869 e 866.

descrizione:

Mappali 873 875 878 e 877.

descrizione:

Mappali 873 874 875 878 e Particella 854 strada concessa al comune.

descrizione:

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Particella 829, Particella 854 strada concessa al comune, Particella 880 e strada.

descrizione:

Particella 879, Particella 854 strada concessa al comune e strada descrizione:

(Vedi allegato 1 Documentazione catastale e ipocatastale)

2. DESCRIZIONE SOMMARIA:

Caratteristiche zona: periferica a traffico normale con parcheggi sufficienti Caratteristiche zone limitrofe: residenziale e industriale.

Servizi offerti dalla zona: il comune di Borgo San Siro si trova circa 20 minuti da Vigevano dove sono presenti i principali servizi, scuole (dall’asilo nido alle scuole superiori), farmacie, biblioteche, ospedali ecc. oltre a parcheggi negozi e uffici pubblici.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Collegamenti pubblici (Km): non sono presenti mezzi di superficie.

3. STATO DI POSSESSO

Allo stato attuale il bene risulta libero.

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell’acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale:

nessuna

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.1.4 Altre limitazioni d’uso: nessuna

4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:

Iscrizioni ipoteche: presenti -Registro generale n. 8824 Registro particolare n. 1853

Descrizione ATTO NOTARILE PUBBLICO

Data 08/07/2008 Numero di repertorio 19358/4723

Notaio TIZZONI LOREDANA Codice fiscale TZZ LDN 65A55 E801 Z Sede ABBIATEGRASSO (MI)

Specie dell'ipoteca o del privilegio IPOTECA VOLONTARIA

Derivante da 0175 CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO

Capitale € 2.400.000,00 Tasso interesse annuo 6,21% Tasso interesse semestrale - Interessi € 1.680.000,00 Spese € 240.000,00 Totale € 4.320.000,00

Importi variabili SI Valuta estera - Somma iscritta da aumentare automaticamente SI Presenza di condizione risolutiva SI Durata 12 anni

Unità negoziale n. 1 Immobile n. 1

Comune B038 - BORGO SAN SIRO (PV) Catasto TERRENI

Foglio 5 Particella 855 - Natura T - TERRENO Consistenza 8 are 96 centiare Immobile n. 2

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Comune B038 - BORGO SAN SIRO (PV)

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Catasto TERRENI

Foglio 5 Particella 880 - Natura T - TERRENO Consistenza 8 are 55 centiare A FAVORE

Soggetto n. 1 In qualità di CREDITORE IPOTECARIO

Denominazione o ragione sociale BANCA AGRICOLA MANTOVANA S.P.A.

Sede MANTOVA (MN)Codice fiscale 02017160207 Domicilio ipotecario eletto MANTOVA - CORSO VITTORIO EMANUELE 30

Relativamente all'unità negoziale n. 1 Per il diritto di PROPRIETA' Per la quota di 1/1

CONTRO Soggetto n. 1 In qualità di DEBITORE IPOTECARIO Denominazione o ragione sociale MILAGRO S.R.L.

Sede MILANO (MI) Codice fiscale 97451130153

Altre Iscrizioni /Trascrizioni:

-Registro generale n. 9968 Registro particolare n. 7060

Descrizione ATTO NOTARILE PUBBLICO

Data 22/11/2012 Numero di repertorio 232/170

Notaio LOMBARDI EDOARDO Codice fiscale LMB DRD 74C17 G793 J Sede PARMA (PR)

Specie ATTO TRA VIVI

Descrizione 112 COMPRAVENDITA Unità negoziale n. 1

Immobile n. 1

Foglio 5 Particella 855 - Natura LE - LOTTO EDIFICABILE Consistenza 8 are 96 centiare

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Immobile n. 2

Foglio 5 Particella 856 - Natura LE - LOTTO EDIFICABILE Consistenza 7 are 70 centiare Immobile n. 3

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Foglio 5 Particella 880 - Natura LE - LOTTO EDIFICABILE Consistenza 8 are 55 centiare A FAVORE

Soggetto n. 1 In qualità di ACQUIRENTE

Denominazione o ragione sociale ESSE EMME S.R.L.

Sede CAVRIAGO (RE) Codice fiscale 01655670352

CONTRO Soggetto n. 1 In qualità di VENDITORE

Denominazione o ragione sociale MILAGRO S.R.L.

-Registro generale n. 8900 Registro particolare n. 6046 Descrizione ATTO GIUDIZIARIO

Data 02/10/2017 Numero di repertorio 1019

Pubblico ufficiale TRIBUNALE Codice fiscale 80012910354 Sede REGGIO NELL'EMILIA (RE)

Descrizione 145 RETROCESSIONE Voltura catastale automatica SI

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Richiedente MILAGRO S.R.L. IN FALL. Codice fiscale 97451130153 Indirizzo VIA PASSIONE 1 MILANO

Unità negoziale n. 1 Immobile n. 1

Foglio 5 Particella 855 - Natura T - TERRENO Consistenza 08 are Immobile n. 2

Foglio 5 Particella 865 - Natura T - TERRENO Consistenza 06 are

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Immobile n. 9

Foglio 5 Particella 880 - Natura T - TERRENO Consistenza 08 are Sezione C - Soggetti

A FAVORE Soggetto n. 1 In qualità di FAVORE

Denominazione o ragione sociale FALLIMENTO MILAGRO S.R.L. UNIPERSONALE Sede MILANO (MI) Codice fiscale 97451130153

CONTRO Soggetto n. 1 In qualità di CONTRO

Denominazione o ragione sociale ESSE EMME S.R.L.

Sede CAVRIAGO (RE) Codice fiscale 01655670352

4.2.2. Pignoramenti: NON presenti

4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale:

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4.3.1. Conformità urbanistico-edilizia: NESSUNA difformità.

4.3.1. Conformità catastale: NESSUNA difformità.

(Vedi allegato 1 Documentazione catastale e ipocatastale e 2 Documentazione Comunale e Certificazioni)

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE Nessun’altra informazione.

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1 Attuali proprietari:

FALLIMENTO MILAGRO UNIPERSONALE SRL con sede in Milano Provenienza

Registro generale n. 8823

Registro particolare n. 5728 Presentazione n. 65 del 16/07/2008

Descrizione SCRITTURA PRIVATA CON SOTTOSCRIZIONE AUTENTICATA Data 08/07/2008 Numero di repertorio 19357/4722

Notaio TIZZONI LOREDANA Codice fiscale TZZ LDN 65A55 E801 Z Sede ABBIATEGRASSO (MI)

Descrizione 112 COMPRAVENDITA Voltura catastale automatica SI Unità negoziale n. 1

Immobile n. 1

Foglio 5 Particella 860 - Natura T - TERRENO Consistenza 8 are 70 centiare

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Immobile n. 4

Foglio 5 Particella 863 -

Natura T - TERRENO Consistenza 6 are 33 centiare Immobile n. 7

Comune B038 - BORGO SAN SIRO (PV)

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Catasto TERRENI

Foglio 5 Particella 880 - Natura T - TERRENO Consistenza 8 are 55 centiare Sezione C - Soggetti

A FAVORE Soggetto n. 1 In qualità di ACQUIRENTE

Denominazione o ragione sociale MILAGRO S.R.L.

CONTRO Soggetto n. 1 In qualità di VENDITORE

Denominazione o ragione sociale C.G.F. IMMOBILIARE S.R.L.

Sede RHO (MI) Codice fiscale 03184280968

6.2 Precedenti proprietari:

C.G.F. IMMOBILIARE S.R.L. Sede RHO (MI) Codice fiscale 03184280968

7. PRATICHE EDILIZIE:

L’accesso all’archivio del comune di Borgo San Siro in data 12/06/2018 ha permesso di verificare la regolarità edilizia e urbanistica. Sono presenti i seguenti documenti:

7.1

Pratiche edilizie a carico dei terreni oggetto di fallimento - Convenzione del 28/02/2006 per piano di lottizzazione - Piano di lottizzazione n 10 del 26/05/2006

- DIA 21/2008 in data 14/11/2008 inizio lavori per opere di urbanizzazione primaria e secondaria

- Paesaggistica PG 956/2009

7.2 Domanda di agibilità mai richiesta in quanto i lavori non sono mai stati completati

(Vedi allegato 2 Documentazione Comunale e Certificazioni)

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Descrizione Premessa

Al fine di rispondere al quesito formulato, io sottoscritta ing. Giulia Mortara, esperto nominato iscritta all’Albo dei Consulenti del Tribunale al n° 8572 con studio in Milano Via Anfossi 8, mi sono recata il giorno 12 giugno 2018 in Borgo San Siro Via Roma snc, per prendere visione delle proprietà oggetto del fallimento.

Descrizione dei beni

L'area si trova a Borgo San Siro, Comune di circa 1000 abitanti che dista circa 15 km, da Vigevano e 12 dalla A/7 - casello Groppello Cairoli. I terreni sono ubicati ai limiti del comune e confinano in parte con una zona industriale e in parte con un cavo, superato il quale, si trova altra zona residenziale.

Trattasi di terreni attualmente incolti e per i quali nel 2006, i precedenti proprietari, avevano firmato un atto di Convenzione con il Comune di Borgo San Siro per un piano di lottizzazione che prevedeva il completamento, entro 4 anni, dei lavori di urbanizzazione primaria e secondaria e di due ponticelli per attraversare il "cavo Ronchetti di Cascina" che costeggia l'area, e entro l'anno successivo il completamento della lottizzazione con la possibilità di prorogare i termini.

Con il decreto "Salva Italia" del 2011 i termini delle Convenzioni in corso sono stati posticipati di 5 anni + altri 3 anni per eventuali proroghe. Secondo questa legge la Convenzione in oggetto scadrebbe nel febbraio del 2019. La lottizzazione prevedeva la costruzione sulla particella 855 di un edificio in edilizia convenzionata mentre per tutte le altre aree era prevista l'edilizia libera. Le aree per la realizzazione delle strade sono già state cedute al Comune di Borgo San Siro .

Tra il 2008 e il 2010 sono stati eseguiti lavori di fognatura. Nel 2010 è presente nella documentazione comunale una richiesta di proroga per poter proseguire le opere, poi successivamente abbandonate.

Attualmente l'area è solo in parte delimitata da transenne di cantiere, ora parzialmente sconnesse e o sprofondate nel terreno. Tutte le opere costruite risultano poco visibili in quanto tutta l'area è incolta. E’ presente anche un container e una baracca di cantiere oltre a materiali di costruzione sparsi e privi di valore.

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Le aree oggetto del fallimento non sono tutte confinanti (vedi planimetria sottostante) i terreni colorati in giallo sono quelli di proprietà della Milagro srl le altre libere risultano di proprietà delle società firmatarie dell'atto di convenzione e l'area più grande, particella 854, di proprietà del comune di Borgo San Siro.

indici territoriali:

IF = 1,50 mc /mq , indice fondiario - volume edificabile 14165 mc

tranne nelle Aree consolidate residenziali a verde di cui al precedente comma 1, lettera

“b”, dove IF = IF esistente oppure 0,15 mc/mq;

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IP= 20% , indice permeabilità pari a 1882 mq

tranne nel caso delle aree residenziali a verde di cui al precedente comma 1, lettera “b”, dove IP = 80%

H max = 8,5 mt da NTA; 7,5 mt da convenzione

Denominazione Sup. reale mq Condizioni Corpo 1 Mappale 855

Corpo 2 Mappale 856 Corpo 3 Mappale 860 Corpo 4 Mappale 861 Corpo 5 Mappale 862 Corpo 6 Mappale 863 Corpo 7 Mappale 864 Corpo 8 Mappale 865 Corpo 9 Mappale 870 Corpo 10 Mappale 876 Corpo 11 Mappale 877 Corpo 12 Mappale 879 Corpo 13 Mappale 880

896

770 870 878 642 633 474 648 636 630 625 854 855

Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto Incolto

Totale mq arr. 9411

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI:

8.1 Criterio di stima

VALORE DI TRASFORMAZIONE

Il valore dell'area viene stimato come la differenza fra il valore di mercato e il costo di costruzione

Il valore di mercato è stato individuato tenendo conto - dei valori rilevati dall’ Agenzia del Territorio

- del confronto con i valori di mercato in zone limitrofe valore medio sul libero mercato - circa euro 30-40 /mq

-

delle tabelle incidenza IMU fornite dal comune (rif. 2016) pari ad euro 30/mq

- dal confronto con il valore di trasformazione, considerando i vincoli presenti sul lotto e la conformazione irregolare dello stesso

(vedi allegato 4 Estratto dell’Agenzia del Territorio, Valore aree ai fini IMU del Comune) Il costo di costruzione individuato è comprensivo di:

 oneri di urbanizzazione

 spese tecniche

 materiali e mano d’opera per la realizzazione dell’opera

RIEPILOGOLO LOTTI I corpi sono stati riuniti nel LOTTO A

 Corpi da 1 a 13 OPPURE

sono stati frazionati come segue al solo scopo di ottimizzare lo sfruttamento dell’area LOTTI da 1 a 7:

 Lotto 1- CORPI 10 e 11 particelle 876+877

 Lotto 3 – CORPI 6 e 7 particelle 863+864

 Lotto 4- CORPI 5, 8 e 9 particelle 862+865+870

 Lotto 5- CORPO 1 particella 855 edilizia convenzionata da convenzione in scadenza 2019

 Lotto 7- CORPO 2 particella 856

n.b.: Si precisa che la valorizzazioneè stata effettuata con gli indici previsti dal PRG e NTA vigenti (indice 1,5 mc/mq), senza tenere conto di quanto previsto dalla convenzione stipulata nel 2006 poiché in scadenza nel 2019.

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VALORIZZAZIONE LOTTO A

valore a base d'asta (arr.) € 276.000,00 VALORIZZAZIONE LOTTI da 1 a 7

LOTTO 1 - PARTICELLE - 876+877

superficie catastale 1255 mq

indice di fabbricabilità 1,5 mc/mq 1,5 mc/mq

volume edificabile 1882,5 mc

superficie edificabile 627,5 mq

costo unitario di costruzione inclusi

oneri e sistemazione terreno € 1.100,00 €/mq costo complessivo di costruzione € 690.250,00 € superficie commerciale - terreno

incluso 658,9 mq

valore commerciale unitario ex Agenzia del territorio e valori di mercato

rilevati € 1.100,00 €/mq

valore commerciale € 724.762,50 €

valore del terreno € 34.512,50 €

valore unitario del terreno € 27,50 €/mq

LOTTO 2- PARTICELLE - 879+880

incluso 897,2 mq

valore commerciale unitario ex Agenzia del territorio e valori di

mercato rilevati € 1.100,00 €/mq valore commerciale € 986.947,50 €

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LOTTO 3 - PARTICELLE - 863+864

oneri e sistemazione terreno € 1.100,00 €/mq costo complessivo di costruzione € 608.850,00 €

superficie commerciale - terreno

incluso 581,2 mq

LOTTO 4 - PARTICELLE - 862+865+870

volume edificabile 2889 mc

superficie edificabile 963 mq

oneri e sistemazione terreno € 1.100,00 €/mq costo complessivo di costruzione € 1.059.300,00 € superficie commerciale - terreno

incluso 1011,2 mq

mercato rilevati € 1.100,00 €/mq valore commerciale € 1.112.265,00 €

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LOTTO 5 - PARTICELLA - 855 edilizia convenzionata

incluso 470,4 mq

LOTTO 6 -PARTICELLE 861+860

incluso 917,7 mq

mercato rilevati € 1.100,00 €/mq valore commerciale € 1.009.470,00 €

valore unitario del terreno € 52,50 €/mq

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LOTTO 7- PARTICELLA - 856

incluso 404,3 mq

RIEPILOGO VALORIZZAZIONI LOTTI da 1 a 7

valore LOTTO 1 € 34.512,50

riduzione del 15% per vendita giudiziaria

€ 5.176,87 valore a base d'asta (arr.) LOTTO 1 € 29.500,00

valore LOTTO 2 € 46.997,50

€ 7.049,62 valore a base d'asta (arr.) LOTTO 2 € 40.000,00

valore LOTTO 3 € 30.442,50

€ 4.566,37 valore a base d'asta (arr.) LOTTO 3 € 26.000,00

valore LOTTO 4 € 52.965,00

€ 7.944,75

valore a base d'asta (arr.) LOTTO 4 € 45.000,00

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valore LOTTO 5 € 47.040,00

€ 7.056,00 valore a base d'asta (arr.) LOTTO 5 € 40.000,00

valore LOTTO 6 € 91.770,00

€ 13.765,50 valore a base d'asta (arr.) LOTTO 6 € 78.000,00

valore LOTTO 7 € 21.175,00

€ 3.176,25 valore a base d'asta (arr.) LOTTO 7 € 18.000,00

Milano, 05/07/2018 Il perito Ing. Giulia Mortara

Si allegano:

ALL. 1 Documentazione catastale e ipocatastale ALL. 2 Documentazione Comunale e Certificazioni ALL. 3 Documentazione fotografica

ALL. 4 Estratto dell’ Agenzia del Territorio, Valore aree ai fini IMU del Comune rif. anno 2016.

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