Tribunale di Benevento PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Tribunale di Benevento

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: Unicredit spa

contro:

N° Gen. Rep. 162/2017 data udienza ex art. 569 c.p.c.:

Giudice Delle Esecuzioni: Dott.ssa SERENA BERRUTI

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001

Esperto alla stima: Arch. Luigi Luongo Codice fiscale: LNGLGU67R24A783V

Studio in: Via Ennio Goduti 27 - 82100 Benevento Email: architettoluongo@libero.it

Pec: luigi.luongo@archiworldpec.it

INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: Via Giuseppe Verdi - Castelvenere (BN) - 82037

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Lotto: 001 Corpo: A

Categoria: Fabbricato in corso di costruzione [C]

, foglio 6, particella 1413, subalterno 3, indirizzo via giuseppe verdi, piano s, comune castelvenere, categoria in corso di costruzione

Corpo: B

Categoria: Abitazione di tipo civile [A2]

, foglio 6, particella 1413, subalterno 25, indirizzo via giuseppe verdi, piano 2, comune castelvenere, categoria A/2, classe 1, consistenza 5,5, superficie 115, rendita € 207,36

Corpo: C

Categoria: Magazzini e locali di deposito [C2]

, foglio 6, particella 1413, subalterno 29, indirizzo via giuseppe verdi, piano sottotetto, comune castelvenere, categoria C/2, classe 5, consistenza 48, superficie 55, rendita € 109,98 Corpo: D

Categoria: Magazzini e locali di deposito [C2]

, foglio 6, particella 1413, subalterno 31, indirizzo via giuseppe verdi, piano sottotetto, comune castelvenere, categoria C/2, classe 5, consistenza 50, superficie 59, rendita € 113,62

2. Stato di possesso

Bene: Via Giuseppe Verdi - Castelvenere (BN) - 82037 Lotto: 001

Corpo: A

Possesso: Libero Corpo: B

Possesso: Libero Corpo: C

Possesso: Libero Corpo: D

Possesso: Libero

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Bene: Via Giuseppe Verdi - Castelvenere (BN) - 82037

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

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Corpo: B

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Corpo: C

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO Corpo: D

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: NO

4. Creditori Iscritti

Corpo: A-B-C-D

Creditori Iscritti: Unicredit spa

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5. Comproprietari

Beni: Via Giuseppe Verdi - Castelvenere (BN) - 82037 Lotto: 001

Corpo: A

Comproprietari: Nessuno Corpo: B

Comproprietari: Nessuno Corpo: C

Comproprietari: Nessuno Corpo: D

Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali

Beni: Via Giuseppe Verdi - Castelvenere (BN) - 82037 Lotto: 001

Corpo: A

Misure Penali: Non specificato Corpo: B

Misure Penali: Non specificato Corpo: C

Misure Penali: Non specificato Corpo: D

Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Bene: Via Giuseppe Verdi - Castelvenere (BN) - 82037

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Continuità delle trascrizioni: Non specificato Corpo: B

Continuità delle trascrizioni: Non specificato Corpo: C

Continuità delle trascrizioni: Non specificato Corpo: D

Continuità delle trascrizioni: Non specificato

8. Prezzo

Valore complessivo intero: 218.500,00

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Beni in Castelvenere (BN) Località/Frazione Via Giuseppe Verdi

Lotto:

001 La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A.

Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Via Giuseppe Verdi Quota e tipologia del diritto

1/1 di - Piena

proprietà

Eventuali comproprietari:

Nessuno

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: ,

foglio 6, particella 1413, subalterno 3, indirizzo via giuseppe verdi, piano s, comune castelvenere, categoria in corso di costruzione

Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: il piano seminterrato (FG. 6 p.lla n. 1413 sub.3), è un unico ambiente allo stato grezzo in quanto i lavori non sono stati completati come previsti da progetto;

Regolarizzabili mediante: scia in sanatoria e autorizzazione sismica in sanatoria Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

Identificativo corpo: B.

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via Giuseppe Verdi Quota e tipologia del diritto

1/1 di - Piena

proprietà

Nessuno

Intestazione: ,

foglio 6, particella 1413, subalterno 25, indirizzo via giuseppe verdi, piano 2, comune castelvenere, categoria A/2, classe 1, consistenza 5,5, superficie 115, rendita € 207,36

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Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: piano secondo unità immobiliare (Fg. 6 P.lla n.

1413 sub. 25) non è stata realizzata una finestra del vano cucina;

Identificativo corpo: C.

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Via Giuseppe Verdi Quota e tipologia del diritto

1/1 di - Piena

proprietà

Nessuno

Intestazione: ,

foglio 6, particella 1413, subalterno 29, indirizzo via giuseppe verdi, piano sottotetto, comune castelvenere, categoria C/2, classe 5, consistenza 48, superficie 55, rendita € 109,98

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n.

1413 sub. 29, ubicata al piano terzo(sottotetto), da progetto era previsto un unico ambiente, mentre catastalmente son riportati due ambienti destinati a deposito, un ripostiglio e un terrazzo esterno, ma da quanto accertato è stato realizzato un mini appartamento residenziale composto da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

Identificativo corpo: D.

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Via Giuseppe Verdi Quota e tipologia del diritto

1/1 di - Piena

proprietà

Nessuno

Intestazione: ,

foglio 6, particella 1413, subalterno 31, indirizzo via giuseppe verdi, piano sottotetto, comune castelvenere, categoria C/2, classe 5, consistenza 50, superficie 59, rendita € 113,62

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n.

1413 sub. 31, è ubicata al piano terzo(sottotetto), da progetto era previsto un unico ambiente, mentre catastalmente sono riportati due ambienti destinati a deposito, un ripostiglio e un terrazzo esterno, ma da quanto accertato è stato realizzato un mini appartamento residenziale

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composto da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

Zona centro storico

Caratteristiche zona: centrale normale

Area urbanistica: a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: agricole Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato

Principali collegamenti pubblici: Non specificato

3. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: A

Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Libero

Identificativo corpo: B

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Libero

Identificativo corpo: C

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Libero

Identificativo corpo: D

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Libero

NOTE:

Le unità immobiliari oggetto del pignoramento individuate catastalmente al Fg. 6 particella n.

1413 sub. 3,25,29,31, ubicate nel Comune di Castelvenere(BN) e identificate ai fini della stima come CORPI A-B-C-D, sono in possesso del custode giudiziario dott. Avv. Mario Feo che, in data 06 febbraio 2019 dopo aver eseguito il sopralluogo insieme al C.T.U., riceveva dal sig.

Annunziata Giuseppe (amministratore unico della società pignorata

) le chiavi di tutte le unità immobiliari pignorate. [cfr. allegati comunicazioni-documentazione - verbale e relazione custode giudiziario avv. Mario Feo del 6 Febbraio 2019 e visura camerale del 14.01.2019].

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4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI

- Trascrizione pregiudizievole:

iscritto/trascritto a BENEVENTO in data 03/12/2008 ai nn. /15104/11464.

; A rogito di notaio Luisa Ragosta Ceccarelli in data 03/08/2010 ai nn. 163934 iscritto/trascritto a BENEVENTO in data 16/08/2010 ai nn. 9891/7098.

iscritto/trascritto a tribunale di nola in data 21/05/2012 ai nn. 5261/4426.

Pignoramento a favore di Unicredit spa contro

iscritto/trascritto a tribunale di nola in data 24/07/2017 ai nn.

7243/5863.

Dati precedenti relativi ai corpi: A-B-C-D

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: A

Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nulla Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: NO Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: no

Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: no Avvertenze ulteriori: nulla

Identificativo corpo: B

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Identificativo corpo: C

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

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Identificativo corpo: D

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Castelvenere (BN), Via Giuseppe Verdi Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

7. PRATICHE EDILIZIE:

Fabbricato in corso di costruzione [C] sito in Via Giuseppe Verdi Numero pratica: 4/98

Intestazione: variante alla concessione edilizia n. 4/98

Tipo pratica: Variante a titolo abilitativo e variante in corso d'opera

Per lavori: costruzione di un fabbricato composto da n. 06 appartamenti e locale per attività artigianale Oggetto: variante

Presentazione in data al n. di prot.

Rilascio in data 07/07/1998 al n. di prot. 2522

Abitabilità/agibilità in data al n. di prot. L'agibilità non è mai stata rilasciata.

Dati precedenti relativi ai corpi: A

Abitazione di tipo civile [A2] sito in Via Giuseppe Verdi Numero pratica: 4/98

Dati precedenti relativi ai corpi: B

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Via Giuseppe Verdi Numero pratica: 4/98

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Dati precedenti relativi ai corpi: C

Magazzini e locali di deposito [C2] sito in Via Giuseppe Verdi Numero pratica: 4/98

Dati precedenti relativi ai corpi: D

7.1 Conformità edilizia:

Fabbricato in corso di costruzione [C]

Al piano seminterrato fg. 6 p.lla 1413 sud. 3, non sono state realizzate tutte le finestre previste su tre lati del progetto ad eccezione del lato prospiciente la rampa di accesso, inoltre la porta di accesso ad una scala esterna risulta murata, infine tutti i tramezzi dei locali cantina non sono stati realizzati.

Regolarizzabili mediante: pdc in sanatoria e autorizzazione sismica in sanatoria Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia

Dati precedenti relativi ai corpi: A Abitazione di tipo civile [A2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Al piano secondo da quanto rilevato non è stata

realizzata una finestra nel locale cucina dell’unità immobiliare pignorata individuata al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 25.

Regolarizzabili mediante: pdc in sanatoria e autorizzazione sismica in sanatoria Descrizione delle opere da sanare:

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia Dati precedenti relativi ai corpi: B

Magazzini e locali di deposito [C2]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: al piano terzo(sottotetto), si è rilevato che l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 29, da progetto era previsto un unico ambiente, mentre catastalmente sono riportati due ambienti destinati a deposito, un ripostiglio e un terrazzo

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esterno, ma è stato realizzato un mini appartamento residenziale composto da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

Regolarizzabili mediante: pdc in sanatoria e autorizzazione sismica in sanatoria

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia Dati precedenti relativi ai corpi: C

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: al piano terzo(sottotetto), si è rilevato che l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 31, da progetto era previsto un unico ambiente, mentre catastalmente sono riportati due ambienti destinati a deposito, un ripostiglio e un terrazzo esterno, ma è stato realizzato un mini appartamento residenziale composto da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

Regolarizzabili mediante: pdc in sanatoria e autorizzazione sismica in sanatoria

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità edilizia Dati precedenti relativi ai corpi: D

NOTE:

Il responsabile del servizio dell’ U.T.C. del Comune di Castelvenere(BN) ha rilasciato il seguente documento:

In riferimento alla Vostra istanza del 26/04/2019, si comunica quanto segue:

1. Dagli accertamenti eseguiti, al piano seminterrato individuato in catasto al fg. 6 p.lla 1413 sub. 3, si conferma quanto da Voi riscontrato. Trattandosi di semplici modifiche alle aperture e tramezzature interna dette opere rientrano nei casi sanabili ai sensi degli art.

34,35 e 36 del D.P.R. 280/2001;

2. Dagli accertamenti eseguiti, al piano secondo individuato in catasto al fg. 6 p.lla 1413 sub.

25, si conferma quanto da Voi riscontrato. Trattandosi di una finestra non realizzata rientra nelle opere sanabile ai sensi degli art. 34,35 e 36 del D.P.R. 280/2001;

3. Dagli accertamenti eseguiti, al piano sottotetto individuato in catasto al fg. 6 p.lla 1413 sub. 29 e sub 31, si conferma quanto da Voi riscontrato. Trattandosi di cambio di destinazione d’uso, da sottotetto ad Abitazione, con opere(tramezzature interne, realizzazioni terrazzi e quanto occorre per rendere abitabile un’abitazione) rientrando nei casi previsti per il recupero dei sottotetti di cui alla L.R. n. 15/2000, L.R. n. 5/2013, L.R. n.

16/2014 e L.R. n. 38/2017, detto abuso edilizio può essere sanato ai sensi degli art. 34,35 e 36 del D.P.R. 280/2001; [Cfr. allegati – documentazione doc. 7]

7.2 Conformità urbanistica:

In data 24 maggio 2019 il responsabile del servizio dell’U.T.C. di Castelvenere(BN), sull’unità immobiliare riportata in catasto al Fg. 6 particella n.° 1413, ha certificato che:

Che la destinazione urbanistica dell’area richiesta, riportata in catasto al fg. 6 p.lla 1413 nel Piano Urbanistico Comunale(PUC) approvato con Delibera di Consiglio Comunale n. 05 dell’ 31/03/2015 e pubblicato sul BURC n. 25 del 20 Aprile 2015, è la seguente: Zone elementari ZTO A con gli indici e le prescrizioni del 36.1 delle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Urbanistico Comunale(PUC) che si riportano di seguito………[cfr. Allegati – documentazione doc. n. 8]

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Fabbricato in corso di costruzione [C]

Strumento urbanistico Approvato: PUC

In forza della delibera: Consiglio Comunale n. 05 31/03/2015

Norme tecniche di attuazione: Zone elementari ZTO - INDICI E PRESCRIZIONI 36.1 Immobile sottoposto a vincolo di carattere

urbanistico:

NO Elementi urbanistici che limitano la

commerciabilità?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Dati precedenti relativi ai corpi: A

Abitazione di tipo civile [A2]

urbanistico:

commerciabilità?

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Dati precedenti relativi ai corpi: B

urbanistico:

commerciabilità?

NO

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Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Dati precedenti relativi ai corpi: C

urbanistico:

commerciabilità?

Nessuna.

Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica Dati precedenti relativi ai corpi: D

Descrizione: Fabbricato in corso di costruzione [C] di cui al punto A

L'unità immobiliare individuata catastalmente al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 3 è composta da un unico ambiente allo stato grezzo in quanto i lavori non sono stati completati come previsti da progetto.

1. Quota e tipologia del diritto

1/1 di - Piena proprietà

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 342,00

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E' posto al piano: seminterrato L'edificio è stato costruito nel: 1999

L'unità immobiliare è identificata con il numero: snc; ha un'altezza utile interna di circa m. 2.62 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: discreto

Condizioni generali dell'immobile: L’unità immobiliare pignorata fa parte di un complesso immobiliare composto da un piano seminterrato, due piani fuori terra e un sottotetto destinato da progetto a deposito.

L’unità immobiliare particella n. 1652 sub. 3 è ubicata al piano seminterrato, gli ambienti si presentano in stato di abbandono, infatti la rampa carrabile di accesso al piano seminterrato è ostruita da folta

vegetazione che rende inaccessibile l’entrata alle autovetture, all’interno è stata riscontrata la presenza di acqua in più zone della pavimentazione grezza, probabilmente proveniente da infiltrazioni del piano superiore.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Fondazioni tipologia: travi continue rovesce materiale: c.a. condizioni: sufficienti

Impianti:

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Impianto a norma NO

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive NO

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale

Coeff. Superficie

equivalente residenziale-commerciale superf. interna

netta

342,00 0,97 331,74

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Autorimesse e box

Sottocategoria: Posto auto

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Descrizione: Abitazione di tipo civile [A2] di cui al punto B

L'unità immobiliare individuata catastalmente al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 25, è un appartamento composto da, tre camere da letto, una cucina-soggiorno e due bagni.

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 114,33 E' posto al piano: secondo

L'edificio è stato costruito nel: 1999

Condizioni generali dell'immobile: Dall’esterno del fabbricato attraverso una rampa di scala si accede al piano primo, dal quale attraverso una scala interna si arriva al piano secondo e sottotetto.

Al piano secondo è ubicata l’unità immobiliare individuata catastalmente al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 25, è un appartamento composto da, tre camere da letto, una cucina-soggiorno e due bagni.

Tutti gli ambienti si presentano in un sufficiente stato di manutenzione, la pavimentazione è in gres porcellanato, infissi interni in legno, esterni in alluminio, inoltre sono presenti e non funzionanti gli impianti tecnici (idrico, elettrico, riscaldamento, videocitofono), infine non è stata installata la caldaia.

Caratteristiche strutturali:

Balconi materiale: misto acciaio-c.a. condizioni: sufficienti

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: doppia anta a battente materiale: alluminio protezione:

persiane materiale protezione: alluminio condizioni: sufficienti

Infissi interni tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: piastrelle di gr?s condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagno materiale: piastrelle di gres porcellanato condizioni:

sufficienti

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Impianti:

Citofonico tipologia: video condizioni: sufficienti conformità:

rispettoso delle vigenti normative

Elettrico tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni:

sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative

Idrico tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete

comunale rete di distribuzione: tubi in ferro zincato condizioni: sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative

Termico tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di

distribuzione: canali in lamiera zincata diffusori:

termosifoni in alluminio condizioni: sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto a norma SI

successive NO

Riscaldamento:

Esiste impianto di riscaldamento SI

Tipologia di impianto radiante con elementi verticali

Stato impianto sufficiente

Impianto a norma SI

Esiste la dichiarazione di conformità NO

reale/potenziale

Coeff. Superficie

equivalente superf. interna

netta

114,33 0,88 100,32

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale

Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio

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Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto C

l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 29, ubicata al piano terzo(sottotetto), composta da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 87,00 E' posto al piano: sottotetto

Al piano sottotetto sono ubicati, due mini appartamenti, l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n.

1413 sub. 29 e sub. 31, sono entrambi composti, da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

Gli ambienti si presentano in un sufficiente stato di manutenzione, la pavimentazione è in gres, infissi interni in legno, esterni in alluminio, inoltre sono presenti e non funzionanti gli impianti tecnici (idrico, elettrico, riscaldamento, videocitofono), infine non è stata installata la caldaia.

inesistente condizioni: sufficienti

sufficienti

Impianti:

sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti

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normative

termosifoni in alluminio condizioni: sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto a norma SI

successive NO

Riscaldamento:

Impianto a norma SI

reale/potenziale

Coeff. Superficie

netta

87,00 0,83 72,21

Descrizione: Magazzini e locali di deposito [C2] di cui al punto D

l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n. 1413 sub. 29, ubicata al piano terzo(sottotetto), composta da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

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Nessuno

Superficie complessiva di circa mq 97,00 E' posto al piano: sottotetto

Al piano sottotetto sono ubicati, due mini appartamenti, l’unità immobiliare catastalmente al Fg. 6 p.lla n.

1413 sub. 29 e sub. 31, sono entrambi composti, da un vano cucina-pranzo, una camera da letto, un bagno e un ampio terrazzo esterno.

Gli ambienti si presentano in un sufficiente stato di manutenzione, la pavimentazione è in gres, infissi interni in legno, esterni in alluminio, inoltre sono presenti e non funzionanti gli impianti tecnici (idrico, elettrico, riscaldamento, videocitofono), infine non è stata installata la caldaia.

inesistente condizioni: sufficienti

sufficienti

Impianti:

sufficienti conformità: rispettoso delle vigenti normative

termosifoni in alluminio condizioni: sufficienti

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conformità: rispettoso delle vigenti normative

Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico:

Impianto a norma SI

successive NO

Riscaldamento:

Impianto a norma SI

reale/potenziale

Coeff. Superficie

netta

97,00 0,83 80,51

NOTE:

Il C.T.U. ha proceduto ad una valutazione complessiva dei beni pignorati riportando distintamente i valori e i parametri di stima sulle relative schede tecniche, inoltre le unità immobiliari oggetto di pignoramento non possono essere vendute singolarmente in quanto l’intero fabbricato è sprovvisto di certificato di collaudo che non permette di procedere da parte degli enti competenti al rilascio del certificato di agibilità propedeutico per la vendita delle unità immobiliari, per questo motivo è necessario ai fini della vendita la formazione di un unico lotto.[Cfr. schede valutazioni immobili]

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

Diretta-Comparativa 8.2 Fonti di informazione:

Catasto di BENEVENTO;

Conservatoria dei Registri Immobiliari di BENEVENTO;

Uffici del registro di BENEVENTO;

Ufficio tecnico di CASTELVENERE(BN);

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Benevento e Provincia;

Parametri medi di zona per destinazione principale (€./mq.): 600,00 €./mq. abitazioni 300,00 €./mq. autorimesse/box;

Altre fonti di informazione: Agenzia del Territorio(OMI).

8.3 Valutazione corpi:

A. Fabbricato in corso di costruzione [C]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 99.500,00.

Destinazione Superficie Equivalente

Valore Unitario Valore Complessivo

residenziale- commerciale

0,00 € 300,00 € 0,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 0,00

Valore corpo € 99.500,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 99.500,00

Valore complessivo diritto e quota € 99.500,00

B. Abitazione di tipo civile [A2]

0,00 € 600,00 € 0,00

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C. Magazzini e locali di deposito [C2]

0,00 € 600,00 € 0,00

D. Magazzini e locali di deposito [C2]

0,00 € 600,00 € 0,00

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota

A Fabbricato in corso di costruzione [C]

0,00 € 99.500,00 € 99.500,00

B Abitazione di tipo civile [A2]

0,00 € 60.000,00 € 60.000,00

C Magazzini e locali di deposito [C2]

0,00 € 43.000,00 € 43.000,00

D Magazzini e locali di deposito [C2]

0,00 € 48.000,00 € 48.000,00 Totale valore di stima unità immobiliari(A+B+C+D) €. 250.500,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:

Il C.T.U. a seguito di quanto accertato, ha elaborato un preventivo di spesa necessario per sanare le difformità riscontrate, per questo motivo ha chiesto all’U.T.C. del Comune di Castelvenere(BN) di quantificare gli oneri da versare per ottenere PDC e autorizzazione sismica in sanatoria, ed in particolare:

1. Costi di segreteria per Pdc in sanatoria Comune di Castelvenere(BN)

2. Costi di costruzioni in sanatoria Comune di Castelvenere(BN) 3. Oneri di urbanizzazioni

€. 185,50

€. 3.445,00

€. 1.645,00

(23)

4. Bolli per SCIA/Pdc in sanatoria Comune di Castelvenere(BN) (€ 16,00x2)

5. Oblazione

6. Certificato di agibilità (€.50,00x2)

7. Aggiornamento catastale con rilievo redazione elaborati (a corpo)

8. Eventuale verifica sismica con relativa autorizzazione, saggi d’ispezione e oneri tecnici (a corpo)

9. Redazione APE(attestato di prestazione energetica) 10. Spese tecniche progetto di sanatoria (scia e

aggiornamento catastale) (a corpo)

Totale costi

€. 32,00

€. 5.087,00

€. 100,00

€. 1.000,00

€. 15.000,00

€. 500,00

€. 5.000,00 - €. 31.994,50 In cifra tonda - €. 32.000,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore totale unità immobiliari al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 218.500,00

Allegati

- Documentazione Fotografica;

- Schede Valutazione degli Immobili;

- Allegato n°1: Comunicazioni e Verbali;

- Allegato n°2: Richieste;

- Documentazione;

Data generazione:

05-06-2019

L'Esperto alla stima Arch. Luigi Luongo