Tribunale di Benevento PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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Visto agli atti In data: 19/10/2021

Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 71 / 2018

Tribunale di Benevento

PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: UNIPOLREC S.P.A

contro:

N° Gen. Rep. 71/2018 data udienza ex art. 569 c.p.c.:

Giudice Delle Esecuzioni: Dott. Ssa MARIA LETIZIA D’ORSI

Esperto alla stima: geom. PATRIZIA GIOIOSO Codice fiscale: GSIPRZ71C61A783F

Partita IVA: 01434460620

Studio in: VIALE A. MELLUSI 141 - 82100 BENEVENTO Telefono: 0824/325265

Email: patriziagioioso21@gmail.com Pec: patrizia.gioioso@geopec.it

RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - LOCALI PIANO

TERRA

: GIOIOSO PATRIZIA Emesso Da: ArubaPEC S.p.A. NG CA 3 Serial#: 5cf702d541e806a898cc123d0dfe8e50

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INDICE SINTETICO

1. Dati Catastali

Bene: STRADA STATALE 90 - CONTRADA SANTA BARBARA - Ariano Irpino (AV) - 83031 Lotto: 001 - LOCALI PIANO TERRA

Corpo: A - LOCALE ARTIGIANALE

Categoria: Laboratori per arti e mestieri [C3]

omissis, foglio 106, particella 941, subalterno 1, indirizzo STRADA STATALE 90 , piano TERRA , comune A399, categoria C/3, classe 3, consistenza 98, superficie 129, rendita € 293,55 Corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE

Categoria: Laboratori per arti e mestieri [C3]

omissis, foglio 106, particella 1179, indirizzo CON- TRADA SANTA BARBARA N.4, piano TERRA , comune A399, categoria C/3, classe 3, consistenza 87, superficie 103, rendita € 260,60

2. Stato di possesso

Possesso: Occupato da omissis, con contratto di locazione stipulato in data 01/03/2021 per l'importo di euro 400,00 con cadenza mensileRegistrato a AGENZIA DELLE ENTRATE il 10/03/2021 ai nn.PROT.

21031019231524626Tipologia contratto: contratto di locazione transitorio Corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE

Possesso: Occupato da omissis, con contratto di locazione stipulato in data 01/03/2021 per l'importo di euro 400,00Registrato a AGENZIA DELLE ENTRATE il 10/03/2021 ai nn.PROT.

21031019231524626Tipologia contrat- to: contratto di locazione transitorio

3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI Corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE

Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI 4. Creditori Iscritti

to Da: GIOIOSO PATRIZIA Emesso Da: ArubaPEC S.p.A. NG CA 3 Serial#: 5cf702d541e806a898cc123d0dfe8e50

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Creditori Iscritti: BPER BANCA S.P.A., EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA EQUITALIA SPA, BANCA DELLA CAMPANIA SPA SPA

Corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE

Creditori Iscritti: BPER BANCA S.P.A., EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA EQUITALIA SPA, BANCA DELLA CAMPANIA SPA SPA

5. Comproprietari

Beni: STRADA STATALE 90 - CONTRADA SANTA BARBARA - Ariano Irpino (AV) - 83031 Lotto: 001 - LOCALI PIANO TERRA

Corpo: A - LOCALE ARTIGIANALE Comproprietari:

Corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE Comproprietari: omissis

Comproprietari: omissis Comproprietari: omissis 6. Misure Penali

Beni: STRADA STATALE 90 - CONTRADA SANTA BARBARA - Ariano Irpino (AV) - 83031 Lotto: 001 - LOCALI PIANO TERRA

Corpo: A - LOCALE ARTIGIANALE Misure Penali: NO

Corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE Misure Penali: NO

7. Continuità delle trascrizioni

Corpo: A - LOCALE ARTIGIANALE Continuità delle trascrizioni: SI Corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE Continuità delle trascrizioni: SI

8. Prezzo

Valore complessivo intero: 121.787,50

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Firmato Da: GIOIOSO PATRIZIA Emesso Da: ArubaPEC S.p.A. NG CA 3 Serial#: 5cf702d541e806a898cc123d0dfe8e50

Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 71 / 2018

Pag. 4Ver. 3.0Edicom Finance srl

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Lotto:

001 - LOCALI PIANO TERRA La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si

La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:

Identificativo corpo: A - LOCALE ARTIGIANALE.

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Ariano Irpino (AV) CAP: 83031 frazione: LOCALITA' SANTA BARBARA , STRADA STATALE 90

Note: Locale artigianale posto al piano terra di uno stabile edificato negli anni '80 Il locale ha superficie lorda pari a mq. 98.

Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari:

Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: omissis, foglio 106, particella 941, subalterno 1, indirizzo STRADA STATALE 90 , piano TERRA , comune A399, categoria C/3, classe 3, consistenza 98, superficie 129, rendita € 293,55

Derivante da: VISURA STORICA AGGIORNATA AL 13.10.2021 CERTIFICAZIONE NOTARILE SO- STITUTIVA DELLA CERTIFICAZIONE STORICA IPOTECARIA E CATASTALE a firma del notaio Dott.

Giorgio Castiglioni in data 05.04.2018 VISURA IPOTECARIA DEL 13.10.2021 Millesimi di proprietà di parti comuni: NON SUSSISTONO QUOTE MILLESIMALI Confini: Il corpo di fabbrica confina per tre lati con beni in ditta omissis Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Il locale commerciale presenta lievi modifiche interne rispetto a quanto assentito che riguardano, in particolare, la realizzazione di un ripostiglio avente struttura in pannellature di alluminio e bachelite ricavato nel retro del fabbricato presumibilmente assentito quale vuoto tecnico. Tali modifiche, non riscontrandosi urbanisti- camente, non sono riportate sule planimetrie catastali e per l'adeguamento delle stesse risulta necessario effettuare dapprima la sanatoria urbanistica

Regolarizzabili mediante: CILA IN SANATORIA

Descrizione delle opere da sanare: Esecuzione di ripostiglio ricavato nel fronte laterale ovest dello stabile

Spese per versamenti oneri, diritti di segreteria e variazioni catastali, oneri per competenze tecniche : € 1.800,00

Oneri Totali: € 1.800,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale Beni in Ariano Irpino (AV)

Località/Frazione CONTRADA SANTA BARBARA STRADA STATALE 90

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Identificativo corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE.

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Ariano Irpino (AV) CAP: 83031 frazione: LOCALITA' SANTA BARBARA , STRADA STATALE 90

Note: Locale artigianale posto al piano terra di uno stabile edificato negli anni '80 Il locale ha superficie lorda pari a mq. 87.

Comproprietario: omissis - Quota: 333/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Comproprietario: omissis - Quota: 167/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Quota e tipologia del diritto

Eventuali comproprietari:

Comproprietario: omissis - Quota: 500/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Comproprietario: omissis - Quota: 167/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà

Comproprietario: omissis - Quota: 500/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Comproprietario: omissis - Quota: 333/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Identificato al catasto Fabbricati:

Intestazione: omissis, foglio 106, particella 1179, indirizzo CON- TRADA SANTA BARBARA N.4, piano TERRA , comune A399, categoria C/3, classe 3, consistenza 87, superficie 103, rendita € 260,60

Derivante da: VISURA STORICA AGGIORNATA AL 13.10.2021 CERTIFICAZIONE NOTARILE SO- STITUTIVA DELLA CERTIFICAZIONE STORICA IPOTECARIA E CATASTALE a firma del notaio Dott.

Giorgio Castiglioni in data 05.04.2018 VISURA IPOTECARIA DEL 13.10.2021 Millesimi di proprietà di parti comuni: NON SUSSISTONO QUOTE MILLESIMALI Confini: Il corpo di fabbrica confina per tre lati con beni in ditta omissis Conformità catastale:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Il locale commerciale presenta lievi modifiche interne rispetto a quanto assentito che riguardano, in particolare, la realizzazione di un ripostiglio avente struttura in pannellature di alluminio e bachelite ricavato nel retro del fabbricato presumibilmente assentito quale vuoto tecnico. Tali modifiche, non riscontrandosi urbanisti- camente, non sono riportate sule planimetrie catastali e per l'adeguamento delle stesse risulta necessario effettuare dapprima la sanatoria urbanistica

Descrizione delle opere da sanare: Esecuzione di ripostiglio ed un w.c. ricavato nel fronte laterale ovest dello stabile

Spese per versamenti oneri, diritti di segreteria e variazioni catastali, oneri per competenze tecniche : € 1.800,00

Oneri Totali: € 1.800,00

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità catastale

2. DESCRIZIONE GENERALE(QUARTIERE E ZONA):

L'immobile oggetto di stima è ubicato alla contrada Santa Barbara del Comune di Ariano Irpino,

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civico n°4, un comune della provincia di Avellino di circa 22.700 abitanti, distante 30 km. dalla cit- tà capoluogo. Le principali direttrici stradali che attraversano il territorio sono la Strada statale 90 delle Puglie, Venticano - Foggia, la Strada Statale 90 Bis, Benevento - Savignano Irpino e la ex Stra- da statale 414, che collega Ariano con Montecalvo Irpino. La zona in cui ricade lo stabile è limitro- fa alla viabilità SS90, uno dei tronchi principali di accesso al nucleo centrale della cittadina, ben collegata alla rete autostradale e facilmente raggiungibile dai centri limitrofi. Lo strumento urbanistico classificava l'area quale zona "B" (epoca di rilascio della concessione edilizia dello stabile) - zona di completamento ed espansione ; ad oggi si rileva un'asse sviluppato notevolmente per le attività commerciali, completamente infrastrutturato.

Caratteristiche zona: di espansione normale

Area urbanistica: mista a traffico sostenuto con parcheggi sufficienti.

Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: nessuno.

Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Importanti centri limitrofi: non presenti . Attrazioni paesaggistiche: non presenti . Attrazioni storiche: non presenti .

Principali collegamenti pubblici: autobus extraurbani dal capoluogo 30 km circa

3. STATO DI POSSESSO:

Identificativo corpo: A - LOCALE ARTIGIANALE

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Ariano Irpino (AV), STRADA STATALE 90

Occupato da omissis, con contratto di locazione stipulato in data 01/03/2021 per l'importo di euro 400,00 con cadenza mensile

Registrato a AGENZIA DELLE ENTRATE il 10/03/2021 ai nn.PROT. 21031019231524626 Tipologia contratto: contratto di locazione transitorio

Identificativo corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Ariano Irpino (AV), STRADA STATALE 90

Occupato da omissis, con contratto di locazione stipulato in data 01/03/2021 per l'importo di euro 400,00

Registrato a AGENZIA DELLE ENTRATE il 10/03/2021 ai nn.PROT. 21031019231524626 Tipologia contratto: contratto di locazione transitorio

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI - Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca volontaria attiva a favore di BPER BANCA S.P.A. , omissis; Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ; Iscritto/trascritto a A- GENZIA DEL TERRITORIO DI AVELLINO in data 14/03/2018 ai nn. 3504/4129; Importo ipoteca: € 150000.

- Iscrizione di ipoteca:

Ipoteca legale attiva a favore di EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA EQUITALIASPA, omissis;

Derivante da: RISCOSSIONE DERIVANTE DA RUOLO ; Iscritto/trascritto a AGENZIA DEL

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TERRITORIO DI AVELLINO in data 14/04/2017 ai nn. 477/5961; Importo ipoteca: € 151433,38.

Ipoteca volontaria annotata a favore di BANCA DELLA CAMPANIA SPASPA , omissis; Derivante da:

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; Iscritto/trascritto a AGENZIA DEL TERRITO- RIO DI AVELLINO in data 14/06/2007 ai nn. 3048/12824; Importo ipoteca: € 300000.

- Altra limitazione:

Descrizione onere: ATTO DI RINUNCIA ALL'OPPOSIZIONE A DONAZIONE; A rogito di NOTAIO RO- MEI LUISA in data 26/11/2014 ai nn. 42712/19064; Iscritto/trascritto a in data 02/12/2014 ai nn.

16074/18645.

Dati precedenti relativi ai corpi: A - LOCALE ARTIGIANALE

Ipoteca volontaria attiva a favore di BPER BANCA S.P.A. , omissis; Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI ; Iscritto/trascritto a A- GENZIA DEL TERRITORIO DI AVELLINO in data 14/03/2018 ai nn. 3504/4129; Importo ipoteca: € 150000.

Ipoteca legale attiva a favore di EQUITALIA SERVIZI DI RISCOSSIONE SPA EQUITALIASPA, omissis;

Derivante da: RISCOSSIONE DERIVANTE DA RUOLO ; Iscritto/trascritto a AGENZIA DEL TERRITORIO DI AVELLINO in data 14/04/2017 ai nn. 477/5961; Importo ipoteca: € 151433,38.

Ipoteca volontaria annotata a favore di BANCA DELLA CAMPANIA SPASPA , omissis; Derivante da:

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO; Iscritto/trascritto a AGENZIA DEL TERRITO- RIO DI AVELLINO in data 14/06/2007 ai nn. 3048/12824; Importo ipoteca: € 300000.

- Altra limitazione:

Descrizione onere: ATTO DI RINUNCIA ALL'OPPOSIZIONE A DONAZIONE; A rogito di NOTAIO RO- MEI LUISA in data 26/11/2014 ai nn. 42712/19064; Iscritto/trascritto a in data 02/12/2014 ai nn.

16074/18645.

Dati precedenti relativi ai corpi: B - LOCALE ARTIGIANALE

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

Spese di gestione condominiale:

Identificativo corpo: A - LOCALE ARTIGIANALE

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Ariano Irpino (AV), STRADA STATALE 90 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Trattasi di immobile non condo- miniale

Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato

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Avvertenze ulteriori: Non specificato

Identificativo corpo: B - LOCALE ARTIGIANALE

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Ariano Irpino (AV), STRADA STATALE 90 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Nessuna

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Trattasi di immobile non condo- miniale

Millesimi di proprietà: Non specificato

Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: nessuno Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato

Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

Titolare/Proprietario: omissis proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di divisione - a rogito di Luisa Romei , in data 15/06/1995, ai nn. 19496; trascritto a Agenzia del Territorio di Avellino , in data 19/07/1995, ai nn. 8668/10084.

Titolare/Proprietario: omissis PROPRIETARIO PER 500/1000 proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di divisione - a rogito di Luisa Romei , in data 15/06/1995, ai nn. 19496;

trascritto a Agenzia del Territorio di Avellino , in data 19/07/1995, ai nn. 8668/10084.

Titolare/Proprietario: omissis PROPRIETARIO PER 333/1000 proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di assegnazione - a rogito di NOTAIO LUISA ROMEI , in data 15/06/1995, ai nn. 19496; trascritto a AGENZIA DEL TERRITORIO DI AVELLINO , in data 19/07/1995, ai nn.

8668/10084.

Titolare/Proprietario: omissis PROPRIETA- RIO PER 167/1000 proprietario/i ante ventennio ad oggi . In forza di atto di assegnazione - a rogito di NOTAIO LUISA ROMEI , in data 15/06/1995, ai nn. 19496; trascritto a AGENZIA DEL TERRI- TORIO DI AVELLINO , in data 19/07/1995, ai nn.

8668/10084.

7. PRATICHE EDILIZIE:

Laboratori per arti e mestieri [C3] sito in Ariano Irpino (AV) CAP: 83031 frazione: LOCALITA' SANTA BARBARA , STRADA STATALE 90

Numero pratica: 264/78 Intestazione: omissis

Tipo pratica: Concessione Edilizia

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Per lavori: PROGETTO PER LA COSTRUZIONE DI UN LABORATORIO ARTIGIANALE CON ANNESSI UFFICI E DEPOSITO

Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 14/11/1980 al n. di prot. 264/78 Rilascio in data 0000-00-00 al n. di prot. 16718

Per lavori: AMPLIAMENTO LABORATORIO ARTIGIANALE CON ANNESSI UFFICI E DEPOSITO Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 0000-00-00 al n. di prot.

Rilascio in data 0000-00-00 al n. di prot. 24779

Per lavori: PROGETTO PER LA COSTRUZIONE DI UN LABORATORIO ARTIGIANALE CON ANNESSI UFFICI E DEPOSITO

Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 14/11/1980 al n. di prot. 264/78 Rilascio in data 0000-00-00 al n. di prot. 16718

Per lavori: AMPLIAMENTO LABORATORIO ARTIGIANALE CON ANNESSI UFFICI E DEPOSITO Oggetto: nuova costruzione

Presentazione in data 0000-00-00 al n. di prot.

Rilascio in data 0000-00-00 al n. di prot. 24779

7.1 Conformità edilizia:

Laboratori per arti e mestieri [C3]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: L''edificio , di cui il locale in parola in parola costituisce porzione, è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n.1589 rilasciata dal Comune di Ariano Ir- pino in data 27.03.1981 e successivo ampliamento con C.E. n. 3694 rilasciata in data 05.01.1987 La destinazione d''uso assentita è conforme a quanto riscontrato nella planimetria catastale ed in sito all''atto del sopralluogo trattandosi di locale per attività artigianale. Si riscontrano lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio sul fronte nord-ovest dello stabile

Descrizione delle opere da sanare: REALIZZAZIONE DI OPERE INTERNE SUL FRONTE NORD OVEST DELLO

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STABILE

diritti di segreteria ed istruttoria, variazione catastale, competenze tecniche : € 1.800,00 Oneri Totali: € 1.800,00

Note sulla conformità edilizia: Si riscontrano lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio sul fronte nord-ovest dello stabile

Dati precedenti relativi ai corpi: A - LOCALE ARTIGIANALE Laboratori per arti e mestieri [C3]

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: L''edificio , di cui il locale in parola in parola costituisce porzione, è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n.1589 rilasciata dal Comune di Ariano Ir- pino in data 27.03.1981 e successivo ampliamento con C.E. n. 3694 rilasciata in data 05.01.1987 La destinazione d''uso assentita è conforme a quanto riscontrato nella planimetria catastale ed in sito all''atto del sopralluogo trattandosi di locale per attività artigianale. Si riscontrano lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio sul fronte nord-ovest dello stabile

Descrizione delle opere da sanare: REALIZZAZIONE DI OPERE INTERNE SUL FRONTE NORD OVEST DELLO STABILE

diritti di segreteria ed istruttoria, variazione catastale, competenze tecniche : € 1.800,00 Oneri Totali: € 1.800,00

Note sulla conformità edilizia: Si riscontrano lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio ed un bagno wc sul fronte nord-ovest dello stabile

7.2 Conformità urbanistica:

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

Zona omogenea: B

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: mc./mq. 2,00

Rapporto di copertura: non indicato

Altezza massima ammessa: mt. 12,00

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI Note sulla conformità:

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Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: L''''edificio , di cui il locale in parola in parola costituisce porzione, è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n.1589 rilasciata dal Comune di Ariano Ir- pino in data 27.03.1981 e successivo ampliamento con C.E. n. 3694 rilasciata in data 05.01.1987 La destinazione d''''uso assentita è conforme a quanto riscontrato nella planimetria catastale ed in sito all''''atto del sopralluogo trattandosi di locale per attività artigianale. Si riscontrano lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio sul fronte nord-ovest dello stabile

Descrizione delle opere da sanare: Diversa disposizione degli spazi interni e realizzazione di un ripostiglio sulla parete nord-ovest

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica; note: Si riscontrano lievi difformità ine- renti la realizzazione di un ripostiglio sul fronte nord-ovest dello stabile

Strumento urbanistico Approvato: Piano regolatore generale

Zona omogenea: B

Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico:

NO Elementi urbanistici che limitano la commerciabili- tà?

NO Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari?

NO

Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: mc./mq. 2,00

Rapporto di copertura: non indicato

Altezza massima ammessa: mt. 12,00

Residua potenzialità edificatoria: NO Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: SI

Note sulla conformità:

Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: L''''edificio , di cui il locale in parola in parola costituisce porzione, è stato realizzato in forza della Concessione Edilizia n.1589 rilasciata dal Comune di Ariano Ir- pino in data 27.03.1981 e successivo ampliamento con C.E. n. 3694 rilasciata in data 05.01.1987 La destinazione d''''uso assentita è conforme a quanto riscontrato nella planimetria catastale ed in sito all''''atto del sopralluogo trattandosi di locale per attività artigianale. Si riscontrano lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio sul fronte nord-ovest dello stabile

Descrizione delle opere da sanare: Diversa disposizione degli spazi interni e realizzazione di un ripostiglio sulla parete nord-ovest

Per quanto sopra NON si dichiara la conformità urbanistica; note: Si riscontrano lievi difformità ine- renti la realizzazione di un ripostiglio e di un bagno-wc sul fronte nord-ovest dello stabile

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Il locale oggetto di pignoramento è ubicato nel Comune di Ariano Irpino (AV) alla Contrada Santa Barbara - S.S. 90 - ed è posto al piano terraneo di un edificio articolato su due livelli fuori terra, realizzato negli anni 1981/88

La struttura dello stabile risulta composta da telai ortogonali in cemento armato con solai di piano e di copertura in latero cemento e copertura a tetto a falde sfalsate.

Il locale ha forma in pianta regolare e si compone di un unico ambiente destinato ad attività artigianale - panificio - con annesso locale igienico sottoscala e disimpegno; l'accesso avviene dal locale antistante - cui è annesso.

All'atto del sopralluogo, il locale presentava lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio interno

posto sul fronte nord-ovest.

1. Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari:

Superficie complessiva di circa mq 98,00 E' posto al piano: terra

L'edificio è stato costruito nel: 1981/1988 L'edificio è stato ristrutturato nel: - ha un'altezza utile interna di circa m. 3,70

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile è completo di finiture esterne ed interne quali pavimenti ed intonaci tinteggiati con invetriata e porta in alluminio anodizzato , porta interna in legno/ alluminio, impian- tistica elettrica del tipo ordinario; discreto si riscontra lo stato di manutenzione.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Solai tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e completamento in opera condizioni: sufficienti

Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: sufficienti

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi materiale: plastica protezione: inesi- stente condizioni: sufficienti

Manto di copertura materiale: tegole in cotto coibentazione: guaina bituminosta condizioni:

sufficienti

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni forati rivestimento: intonaco di cemen- to condizioni: sufficienti

Descrizione: Laboratori per arti e mestieri [C3] di cui al punto A - LOCALE ARTIGIANALE

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Pavim. Interna materiale: granito condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: alluminio e vetro accessori:

senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagno materiale: piastrelle di gres condizioni: sufficienti

Impianti:

Elettrico tipologia: con cavi a vista tensione: 250V condizioni: suf-

ficienti conformità: no provvisto di certificazione di con- formità

Impianti (conformità e certificazioni)

Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2005

Impianto a norma NO

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive NO

Riscaldamento:

Condizionamento e climatizzazione:

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Note attività non assoggettata

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Note ascensori montacarichi locale al piano terraneo

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO Esiste impianto di condizionamento o climatizza-

zione NO

Esiste impianto di riscaldamento NO

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Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Sono stati considerati a base di calcolo la consistenza lorda del locale, pari a mq. 98 come desunta dalla visura catastale

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

locale artigianale sup lorda di pavimento

98,00 1,25 122,50

98,00 122,50

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale

Sottocategoria: Laboratorio

Il locale oggetto di pignoramento è ubicato nel Comune di Ariano Irpino (AV) alla Contrada Santa Barbara - S.S. 90 - ed è posto al piano terraneo di un edificio articolato su due livelli fuori terra, realizzato negli anni 1981/88

La struttura dello stabile risulta composta da telai ortogonali in cemento armato con solai di piano e di copertura in latero-cemento e copertura a tetto a falde sfalsate.

Il locale ha forma in pianta trapezoidale e si compone di un ampio ambiente destinato ad attività artigianale - panificio ed un antistante locale arredato destinato alla vendita dei prodotti panificati; l'accesso avvie-

ne dal locale antistante - cui è annesso.

All'atto del sopralluogo, il locale presentava lievi difformità inerenti la realizzazione di un ripostiglio ed un

bagno-wc interni posto sul fronte nord-ovest

1. Quota e tipologia del diritto Eventuali comproprietari:

Comproprietario: omissis - Quota: 333/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Comproprietario: omissis - Quota: 167/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà 1. Quota e tipologia del diritto

Comproprietario: omissis - Quota: 500/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Comproprietario: omissis - Quota: 167/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà 1. Quota e tipologia del diritto

Descrizione: Laboratori per arti e mestieri [C3] di cui al punto B - LOCALE ARTIGIANALE

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Comproprietario: omissis - Quota: 500/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Comproprietario: omissis - Quota: 333/1000 - Tipologia del diritto: piena Proprietà Superficie complessiva di circa mq 87,00

E' posto al piano: terra

L'edificio è stato costruito nel: 1981/1988 L'edificio è stato ristrutturato nel: - ha un'altezza utile interna di circa m. 3,50

L'intero fabbricato è composto da n. 3 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente

Condizioni generali dell'immobile: L'immobile è completo di finiture esterne ed interne quali pavimenti ed intonaci tinteggiati con invetriata e porta in alluminio anodizzato, porta interna in legno/ alluminio, impian- tistica elettrica del tipo ordinario; discreto si riscontra lo stato di manutenzione.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali:

Solai tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e completamento in opera condizioni: sufficienti

Strutture verticali materiale: c.a. condizioni: sufficienti

Componenti edilizie e costruttive:

Infissi esterni tipologia: ante a battente e fissi materiale: plastica protezione: inesi- stente condizioni: sufficienti

Manto di copertura materiale: tegole in cotto coibentazione: guaina bituminosta condizioni:

sufficienti

Pareti esterne materiale: muratura di mattoni forati rivestimento: intonaco di cemen- to condizioni: sufficienti

Pavim. Interna materiale: granito condizioni: sufficienti

Portone di ingresso tipologia: anta singola a battente materiale: alluminio e vetro accessori:

senza maniglione antipanico condizioni: sufficienti

Rivestimento ubicazione: bagno materiale: piastrelle di gres condizioni: sufficienti

Impianti:

Elettrico tipologia: con cavi a vista tensione: 250V condizioni: suf-

ficienti conformità: no provvisto di certificazione di con- formità

Impianti (conformità e certificazioni)

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Impianto elettrico:

Esiste impianto elettrico SI

Epoca di realizzazione/adeguamento 2005

Impianto a norma NO

Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e

successive NO

Riscaldamento:

Condizionamento e climatizzazione:

Impianto antincendio:

Esiste impianto antincendio NO

Esiste certificato prevenzione incendi NO

Note attività non assoggettata

Ascensori montacarichi e carri ponte:

L'immobile dispone di ascensori o montacarichi NO

Note ascensori montacarichi locale al piano terraneo

Esistenza carri ponte NO

Scarichi:

Informazioni relative al calcolo della consistenza:

Sono stati considerati a base di calcolo la consistenza lorda del locale, pari a mq. 98 come desunta dalla visura catastale

Destinazione Parametro Superficie

reale/potenziale

Coeff. Superficie equivalente

locale artigianale sup lorda di pavimento

87,00 1,25 108,75

87,00 108,75

Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Commerciale

Sottocategoria: Laboratorio

Esistono scarichi potenzialmente pericolosi NO Esiste impianto di condizionamento o climatizza-

zione NO

Esiste impianto di riscaldamento NO

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8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

8.1 Criterio di stima:

L’immobile oggetto di stima rientra nella categoria dei locali per attività artigianali -commerciali, con caratteristiche standards ed ordinarie condizioni di manutenzione. Il procedimento di stima utilizzato è del tipo sintetico comparativo in quanto è stato possibile individuare i valori di mercato che hanno interessato immobili similari e ubicati nella stessa zona aventi determinate caratteristiche intrinseche ed estrinseche che influenzano il mercato immobiliare del bene in parola. Per cui il procedimento utilizzato risulta : Procedimento sintetico di stima del valore di mercato.Il valore finale dell’immobile scaturisce dall’aspetto economico del più probabile valore di mercato, riferito all’attualità, inteso come prezzo congruo tra la domanda ed offerta in una libe- ra contrazione tra operatori economici.Il metodo di stima sintetico comparativo, si concretizza in un’analisi economica del prezzo del bene noto, scelto come unità di riferimento attraverso la ponderazione di tutte le caratteristiche che lo determinano e la successiva comparazione quali- tativa e comparativa.Nella valutazione si è tenuti conto delle caratteristiche (intrinseche ed e- strinseche) di cui il bene è composto quali le caratteristiche interne, esterne ed ubicazione dello stesso. Per quanto riguarda l’aspetto dimensionale nel calcolo della consistenza dell’immobile, in termini di superficie, come esposto innanzi, si è tenuto conto del grado di utilizzo delle singole aree che lo compongono. Per le superficie interne si è provveduto a dare un peso maggiore rispetto a quelle esterne cosi come stabilito dalla norma UNI 10750/98 (Per il computo delle superficie scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione; La sommatoria delle singole superfici, corrette con i rispettivi coefficienti di ponderazione, corrisponde alla superficie commerciale dell’unità immobiliare. Il parametro convenzionale utilizzato riporta il “metro qua- drato” di superficie commerciale.

I valori di mercato dei vari cespiti similari sono stati ricercati attraverso una accurata indagine interpellando fonti di informazioni quali agenzie immobiliari operanti in zona, Catasto di Avelli- no, Conservatoria dei Registri immobiliari di Avellino, Ufficio del Registro di Avellino e da archi- vio fornito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).

8.2 Fonti di informazione:

Catasto di AVELLINO - COMUNE CENSUARIO DI ARIANO IRPINO (AV) ; Conservatoria dei Registri Immobiliari di AVELLINO;

Uffici del registro di AVELLINO;

Ufficio tecnico di ARIANO IRPINO (AV);

Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: BORSINO IMMOBILIARE ED OS- SERVATORIO DEL MERCATO IMMOBILIARE ANNO 2020/2021 PROVINCIA DI AVELLINO COMU- NE DI ARIANO IRPINO FASCIA EXTRAURBANA;..

8.3 Valutazione corpi:

A - LOCALE ARTIGIANALE. Laboratori per arti e mestieri [C3]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 67.375,00.

(19)

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

locale artigianale 122,50 € 550,00 € 67.375,00

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 67.375,00

Valore corpo € 67.375,00

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 67.375,00

Valore complessivo diritto e quota € 67.375,00

B - LOCALE ARTIGIANALE. Laboratori per arti e mestieri [C3]

Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) € 59.812,50.

Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo

locale artigianale 108,75 € 550,00 € 59.812,50

Stima sintetica comparativa parametrica del corpo € 59.812,50

Valore corpo € 59.812,50

Valore Accessori € 0,00

Valore complessivo intero € 59.812,50

Valore complessivo diritto e quota € 59.812,50

Riepilogo:

ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale

Valore diritto e quota A - LOCALE

ARTIGIANALE

Laboratori per arti e mestieri [C3]

122,50 € 67.375,00 € 67.375,00

B - LOCALE ARTIGIANALE

Laboratori per arti e mestieri [C3]

108,75 € 59.812,50 € 59.812,50

8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:

Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 5.400,00

Costi di cancellazione oneri e formalità: € 0,00

8.5 Prezzo base d'asta del lotto:

Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

€ 121.787,50

Allegati

Allegati n.1 : corredo fotografico

Allegati n.2 : visure catastali e planimetrie Allegato n.3 : Atti concessori

Allegato n.4: Ispezioni ipotecarie Allegato n.5 : Accesso agli atti Allegato n.6 : Contratto di locazione Allegato n.7 : Grafici di rilievo

Data generazione:

16-10-2021

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L'Esperto alla stima geom. PATRIZIA GIOIOSO