TRIBUNALE DI TERAMO SEZIONE EE.II.

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T R I B U N A L E D I T E R A M O

SE ZI ON E EE . II .

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Gramenzi Massimiliano, nell'Esecuzione Immobiliare 292/2016 del R.G.E.

promossa da

Cassa di Risparmio di Fermo Spa Partita IVA: 00112540448 via Don Ernesto RICCI 1 63900 - Fermo (FM)

contro

********* *******

Codice fiscale: ************

VIA ********* 5 - FRAZ. S. NICOLO' A TORDNO 64100 - TERAMO (TE)

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Lotto Unico ... 4

Descrizione ... 5

Completezza documentazione ex art. 567 ... 5

Titolarità ... 5

Consistenza ... 5

Dati Catastali ... 6

Precisazioni ... 6

Patti ... 6

Stato conservativo ... 6

Parti Comuni ... 6

Caratteristiche costruttive prevalenti... 7

Stato di occupazione ... 7

Formalità pregiudizievoli ... 7

Regolarità edilizia ... 7

Vincoli od oneri condominiali ... 8

Stima / Formazione lotti ... 9

Riepilogo bando d'asta ... 11

Lotto Unico ... 11

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 292/2016 del R.G.E... 12

Lotto Unico - Prezzo base d'asta: € 94.432,80 ... 12

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ... 13

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INCARICO

All'udienza del 02/12/2016, il sottoscritto Ing. Gramenzi Massimiliano, con studio in Via Erasmo Mari, 69 C - 63100 - Ascoli Piceno (AP), email studiogramenzi@alice.it, PEC massimiliano.gramenzi@ingte.it, Tel. 347 7519646, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 15/12/2016 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Appartamento ubicato a Fano Adriano (TE) - C.so V. Emanuele n. 22, scala unica, interno 14 + box auto e fondaco all'S1, piano S1 - Terzo o sottotetto

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LOTTO UNICO

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Il lotto è formato dai seguenti beni:

DESCRIZIONE

Porzione Immobiliare facente parte di un complesso edilizio con maggiore consistenza, distinto all'NCEU di Fano Adriano al Foglio 2, P.lla 716 sub 14; l'immobile è sito in C.so Vittorio Emanuele n. 22 a Fano Adriano (TE).

La porzione in epigrafe è costituita da appartamento al Piano terzo sottotetto, box auto e fondaco al piano S1.

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• ********* ******* (Proprietà 1/1) Codice fiscale: ************

VIA ********* 5 - FRAZ. S. NICOLO' A TORDNO 64100 - TERAMO (TE)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• ********* ******* (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di comunione legale dei beni

N.B. nel Titolo di Provenienza è riportato : " .. omissis.. il bene deve intendersi escluso dalla comunione legale tra coniugi, ai sensi dell'art. 179 C.C. e deve considerarsi, a tutti gli effetti di legge, bene personale della Sig.ra ********* ******* .. omissis.." a pag. 6

CONSISTENZA

Destinazione Superficie Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

appartamento 78,20 mq 101,80 mq 1,00 101,80 mq 0,00 m terzo sottotetto

balcone 29,30 mq 31,60 mq 0,30 9,48 mq 0,00 m terzo sottotetto

fondaco 7,50 mq 10,20 mq 0,50 5,10 mq 0,00 m seminterrato

box auto 20,50 mq 24,20 mq 0,50 12,10 mq 0,00 m seminterrato

Totale superficie convenzionale: 128,48 mq

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Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 128,48 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

E' bene precisare che le altezze all'interno dell'appartamento - sottotetto sono varie e vanno dai + 90 cm. minimo a + 310 cm. massimo.

Per le altezze del fondaco e box auto, si faccia riferimento a quelle catastali.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Categoria Classe Consistenza Superficie catastale

Rendita Piano Graffato

2 716 14 A2 1 6.5 116 352,48 3

PRECISAZIONI

E' bene precisare che rispetto al Titolo edilizio ultimo, ovvero C.E. in Variante n. 491 del 07/07/1995,all'interno del bagno in camera vi è una piccola difformità. Risulta realizzato un tramezzo divisorio che divide lo spazio del bagno in due parti; ovvero bagno e piccolo ripostiglio nella porzione più bassa del sottotetto (come meglio visibile nell'allegato fotografico - foto 11 e 12) .

Catastalmente la discrepanza è nella destinazione d'uso ; di fatto una camera da letto (quella più vicina alla zona giorno) ha destinazione catastale come Cucina (mentre nel titolo edilizio e nella realtà è camera da letto).

A cura e spese della parte acquirente dovrà essere ripristinata / sanata la condizione in essere, oltre a eseguire nuova denuncia al Catasto di Teramo come Variazione .

PATTI

L'immobile oggetto di stima risulta utilizzato dall'esecutata e dalla propria famiglia, ma non abitato in via continuativa.

STATO CONSERVATIVO

Dal sopralluogo, per quanto visibile, lo stato manutentivo dell'immobile risulta discreto.

PARTI COMUNI

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l'immobile è inserito in un contesto condominiale, pertanto le parti comuni sono la scala, l'accesso ai box-fondaci, le pertinenze esterne, ecc.. Non è presente l'ascensore.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Struttura intelaiata in Cemento Armato con tamponature esterne ed interne in laterizio; infissi esterni in legno con doppio vetro; infissi interni in legno tamburato; pavimenti in gress porcellanato / ceramica; caldaia autonoma a gas (fornito da VULCANGAS) posta all'esterno del manufatto (sul balcone) . Impianto elettrico sottotraccia; intonaco a civile e tinteggiature. Box auto coperto e chiuso da basculante direttamente collegato con il fondaco.

STATO DI OCCUPAZIONE Esecutata con relativa famiglia

N.B. La famiglia dell'esecutata non risiede stabilmente nell'immobile, ma lo utilizza in modo sporadico.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di TERAMO aggiornate al 12/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

• IPOTECA derivante da MUTUO Iscritto a TERAMO il 02/12/2013 Reg. gen. 14760 - Reg. part. 1859 Importo: € 205.000,00

A favore di Cassa di Risparmio di Fermo Spa Contro ********* *******

Capitale: € 82.000,00 Trascrizioni

• VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI

Trascritto a TERAMO il 10/08/2016 Reg. gen. 10963 - Reg. part. 7480

N.B. TRA LE TRASCRIZIONI CONTRO VI E' ANCHE QUELLA RELATIVA AL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO, A ROGITO PER NOTAR MARCO ANGELONI IN DATA 05/12/1995 REP. N.

98573/19865, TRASCRITTO A TERAMO IL 18/12/1995 AI NN. 14123/9349. TALE FORMALITA' NON DEVE ESSERE CANCELLATA.

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. L'immobile risulta agibile.

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1 - Voltura Concessione Edilizia n. 345 del 30/12/1991;

2 - Concessione Edilizia in Variante N. 1 - N. 448 del 28/07/1993;

3 - Concessione Edilizia in Variante N. 2 - N. 491 del 07/07/1995;

4 - Abitabilita' del 16/10/1995;

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Non esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

N.B. non sono stati rintracciati, nella cartella contenente i titoli edilizi presso l'archivio del Comune di Fano Adriano, le dichiarazioni di conformità degli impianti; per poter ottenere l'abitabilità del 16.10.1995 comunque, in quella fase, si è considerata la condizione di impianti a norma (per il periodo storico specifico) ai sensi della L. 46/90.

N.B. Eventuali costi per la redazione dell'APE sono a carico della parte acquirente.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI Sono presenti vincoli od oneri condominiali.

per quanto inerente agli oneri condominiali si veda allegato "ONERI CONDOMINIALI"

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STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Porzione Immobiliare facente parte di un complesso edilizio con maggiore consistenza, distinto all'NCEU di Fano Adriano al Foglio 2, P.lla 716 sub 14; l'immobile è sito in C.so Vittorio Emanuele n. 22 a Fano Adriano (TE). La porzione in epigrafe è costituita da appartamento al

Piano terzo sottotetto, box auto e fondaco al piano S1.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 2, Part. 716, Sub. 14, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 125.910,40

Identificativo corpo

Superficie convenzionale

Valore unitario Valore complessivo

Quota in vendita

Totale

Bene N° 1 - Appartamento Fano Adriano (TE) - C.so V. Emanuele n.

22, scala unica, interno 14 + box auto e fondaco all'S1, piano S1 - Terzo o sottotetto

128,48 mq 980,00 €/mq € 125.910,40 100,00 € 125.910,40

Valore di stima: € 125.910,40

Valore di stima: € 125.910,40 Deprezzamento del 25,00 % Valore finale di stima: € 94.432,80

Il deprezzamento pari a circa il 25% è stabilito dallo scrivente in virtù di eventuali vizi occulti, impianti presumibilmente non conformi alle norme odierne, vizi, mancanze varie, costi per la redazione dell'APE a cura e spese della parte acquirente, e / o qualsiasi altra cosa non definibile in sede di sopralluogo.

Si consideri congruo il valore di stima finale pari a € 94.500,00 in c.t.

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

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Ascoli Piceno, li 14/04/2017

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Gramenzi Massimiliano ELENCO ALLEGATI:

Atto di provenienza Concessione edilizia

Certificato di agibilità / abitabilità Estratti di mappa

Visure e schede catastali Ortofoto

Foto

N° 1 Altri allegati - ONERI CONDOMINIALI (Aggiornamento al 10/04/2017)

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RIEPILOGO BANDO D'ASTA

LOTTO UNICO

Porzione Immobiliare facente parte di un complesso edilizio con maggiore consistenza, distinto all'NCEU di Fano Adriano al Foglio 2, P.lla 716 sub 14; l'immobile è sito in C.so Vittorio Emanuele n. 22 a Fano Adriano (TE). La porzione in epigrafe è costituita da appartamento al

Piano terzo sottotetto, box auto e fondaco al piano S1.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 2, Part. 716, Sub. 14, Categoria A2 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Prezzo base d'asta: € 94.432,80

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SCHEMA RIASSUNTIVO

ESECUZIONE IMMOBILIARE 292/2016 DEL R.G.E.

LOTTO UNICO - PREZZO BASE D'ASTA: € 94.432,80

Bene N° 1 - Appartamento

Ubicazione: Fano Adriano (TE) - C.so V. Emanuele n. 22, scala unica, interno 14 + box auto e fondaco all'S1, piano S1 - Terzo o sottotetto

Diritto reale: Proprietà Quota 1/1

Tipologia immobile: Appartamento

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 2, Part. 716, Sub.

14, Categoria A2

Superficie 128,48 mq

Stato conservativo: Dal sopralluogo, per quanto visibile, lo stato manutentivo dell'immobile risulta discreto.

Descrizione: Porzione Immobiliare facente parte di un complesso edilizio con maggiore consistenza, distinto all'NCEU di Fano Adriano al Foglio 2, P.lla 716 sub 14; l'immobile è sito in C.so Vittorio Emanuele n. 22 a Fano Adriano (TE). La porzione in epigrafe è costituita da appartamento al Piano terzo sottotetto, box auto e fondaco al piano S1.

Vendita soggetta a IVA: NO

Stato di occupazione: Occupato dal debitore/coniuge/figli/comproprietario non esecutato

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FORMALITÀ DA CANCELLARE CON IL DECRETO DI TRASFERIMENTO

Iscrizioni

• IPOTECA derivante da MUTUO Iscritto a TERAMO il 02/12/2013 Reg. gen. 14760 - Reg. part. 1859 Importo: € 205.000,00

Capitale: € 82.000,00 Trascrizioni

• VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI

Trascritto a TERAMO il 10/08/2016 Reg. gen. 10963 - Reg. part. 7480