TRIBUNALE DI GROSSETO SEZIONE FALLIMENTARE

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SEZIONE FALLIMENTARE

FALLIMENTO N. 13/2018

xxxxxxxxxxxxx S.R.L.

C.F. xxxxxxxxxx

GIUDICE DELEGATO: Dr.ssa Claudia Frosini CURATORE: Rag. Enrico Bargagli

C.T.U.: Dott. Ing. Pierluigi Melchionna

Collaboratore C.T.U.: Pianificatore Roberto Picchianti

SECONDO STRALCIO RELAZIONE PERITALE

relativa alla stima di beni immobili

09 marzo 2020

DOTT. ING. PIERLUIGI MELCHIONNA Via Adamello 47 - 58100 Grosseto cell 347-5953250 e-mail p.melchionna@gmail.com

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SVOLGIMENTO DELL’INCARICO - QUESITI

Il sottoscritto Ingegnere Pierluigi Melchionna, libero professionista con Studio in Grosseto, Via Adamello 47, iscritto all'Albo degli Ingegneri della Provincia di Grosseto al n.784, iscritto all’Albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Grosseto al n.166/2013, veniva incaricato dal Tribunale di Grosseto di eseguire una valutazione dei beni di proprietà della Società xxxxxxxxxxxxx SRL, con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxxxxxxx Società

dichiarata fallita dal Tribunale di Grosseto e veniva nominato curatore il sott. Enrico Bargagli.

In data 30/01/2011 lo scrivente accettava l’incarico per il quale veniva segnalato in qualità di stimatore dal Curatore Fallimentare, Rag. Enrico Bargagli.

Le operazioni peritali sono iniziate il giorno 16.07.2019 in cui è stato effettuato il primo sopralluogo presso gli immobili oggetto di stima congiuntamente al CURATORE nominato per la procedura, Rag. Enrico BARGAGLI e del collaboratore dello scrivente il Pianificatore Territoriale Roberto PICCHIANTI. Le operazioni peritali del sottoscritto C.T.U. sono state completate in date successive.

PREMESSA

I beni immobili oggetto della presente perizia di stima sono costituiti da n.5 immobili ubicati all’interno del complesso edilizio sito in via Ernesto Balducci nel Comune di Follonica (GR), oltre a n.1 immobile sito in via dei Serragli 46 nel Comune di Firenze.

I sopracitati beni immobili siti nel Comune di Follonica sono censiti al N.C.E.U. di detto Comune come segue:

- Fondo commerciale al piano terra censito al foglio 26, part 1500, sub 19, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 1.216,77 euro.

- Fondo commerciale al piano terra censito al foglio 26, part 1500, sub 99 (e part 1691 sub 145 graffata alla precedente), ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 765,39 euro.

- Autorimessa al piano sottostrada censita al foglio 26, part 1691, sub 80, ctg. C/6, classe 3, rendita catastale 38,84 euro.

I suddetti immobili risultano intestati a:

- xxxxxxxxxxxxx SRL, con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxxxxxxx per il diritto di proprietà superficiaria per 1/1.

- COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535, per il diritto di proprietà per l’area.

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L’unità immobiliare sita nel Comune di Firenze è censita al N.C.E.U. di detto Comune come segue:

- Magazzino al piano terra di via dei Serragli n.46, censito al foglio 169, part 479 (e 658 graffata alla precedente), sub 2, ctg. C/2, classe 8, rendita catastale 697,99.

Il suddetto immobile risulta intestato a:

- xxxxxxxxxxxxx SRL, con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxxxxxxx per il diritto di piena proprietà per 1/1.

N.B – L’unità immobiliare sopra citata costituisce il lotto di vendita n.1 facente parte lo Stralcio n. 1

La presente memoria costituisce lo STRALCIO n.2 che ha come oggetto i beni immobili sopracitati e siti nel Comune di Follonica.

Di seguito si riassumono i dati necessari per rispondere ai quesiti formulati e per individuare il più probabile valore dei beni di cui si tratta.

1. ELENCO DELLE ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI

Effettuata opportuna indagine di aggiornamento presso la Conservatoria dei RR.II. di Grosseto, relativamente alle unità immobiliari in oggetto, risulta quanto segue:

(si veda Allegato n.3 – Ispezione Ipotecaria)

ELENCO DELLE ISCRIZIONI IPOTECARIE GRAVANTI SULL’IMMOBILE

- Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di finanziamento di cui all’atto del Pubblico Ufficiale GRAZIOSI Sergio del 20.07.2000 rep. n.17904 inscritta al reg. part. 1747 e reg. gen. 10282 del 22.07.2000, relativamente ai beni oggetto della presente memoria, contro la società xxxxxxxxxxxxx S.R.L., a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., con sede in Siena, c.f. 00884060526.

- Ipoteca legale ipoteca legale ai sensi dell’art.77 DPR 602/73 e D.Lgs. 46/99 di cui all’atto del Pubblico Ufficiale GERIT SPA – AGENTE RISC. PROV. GROSSETO del 22.01.2007 rep. n.25277 inscritta al reg. part. 281 e reg. gen. 1310 del 23.01.2007, a favore di “GERIT SPA – AGENTE RISCOSSIONE PROV GROSSETO”, con sede in Grosseto c.f. 00410080584, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 relativamente ai beni in oggetto.

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- Ipoteca legale ai sensi dell’art.77 DPR 602/73 e D.Lgs. 46/99 di cui all’atto del Pubblico Ufficiale GERIT SPA – AGENTE RISC. PROV. GROSSETO del 23.05.2007 rep. n.26436 inscritta al reg. part. 2787 e reg. gen. 9202 del 25.05.2007, a favore di

“GERIT SPA – AGENTE RISCOSSIONE PROV GROSSETO”, con sede in Grosseto c.f. 00410080584, per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 relativamente ai beni in oggetto.

ELENCO DELLE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

- Atto giudiziario – decreto di ammissione concordato preventivo di cui alla nota di trascrizione al reg. part. 10600 e al reg. gen. 14621 dell’atto giudiziario del 23.11.2016 notificato dall’UFFICIALE GIUDIZIARIO del Tribunale di Grosseto in data 19.10.2016 rep. n.4162, a favore di “MASSA DEI CREDITORI DEL CONCORDATO PREVENTIVO xxxxxxxxxxxxx SRL”, contro xxxxxxxxxxxxx SRL, per il diritto di proprietà superficiaria per la quota di 1/1 relativamente ai beni in oggetto.

- Atto giudiziario – sentenza dichiarativa di fallimento di cui alla nota di trascrizione al reg. part. 9704 e al reg. gen. 13581 dell’atto giudiziario del 08.10.2018 notificato dall’UFFICIALE GIUDIZIARIO del Tribunale di Grosseto in data 29.05.2018 rep. n.233, a favore di “MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO DELLA xxxxxxxxxxxxx S.R.L.”, per il diritto di proprietà superficiaria per la quota di 1/1 relativamente ai beni in oggetto.

PROVENIENZA ULTRAVENTENNALE Provenienza:

Le unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati del Comune di Follonica al Foglio 26, part. 1500, subalterni 19 e 20 risultano di proprietà della società “xxxxxxxxxxxxx s.r.l.”, con sede in Follonica (GR), c.f. xxxxxxxxxxxxx e risultano cosìpervenute:

- Alla suddetta società “xxxxxxxxxxxxx s.r.l.” i beni in oggetto sono pervenuti per atto di compravendita del 24.12.1996 rep. n.11473 di cui all’atto del notaio GRAZIOSI Sergio, trascritto in data 17.01.1997 al reg. part. 702 e reg. gen. n. 801, venditore la società

“xxxxxxxx.”, con sede in Follonica c.f. xxxxxxxxx per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.

N.B. I beni in oggetto risultano intestati per il diritto di proprietà per l’area.al COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535.

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Le unità immobiliari censite al Catasto Fabbricati del Comune di Follonica al Foglio 26, part.

1500, subalterni 97 e 99 e l’immobile censito al Foglio 26, part. 1691, subalterno 80, risultano di proprietà della società “xxxxxxxxxxxxx s.r.l.”, con sede in Follonica (GR), c.f. xxxxxxxxxxxxx e risultano cosìpervenute:

- Alla suddetta società “xxxxxxxxxxxxx s.r.l.” i beni in oggetto sono pervenuti per atto di compravendita del 27.12.1996 rep. n.11483 di cui all’atto del notaio GRAZIOSI Sergio, trascritto in data 17.01.1997 al reg. part. 705 e reg. gen. n. 804, venditore la società

“xxxxxxxxxxx.”, con sede in Grosseto c.f. xxxxxxxxx per il diritto di proprietà per la quota di 1/1.

N.B. I beni in oggetto risultano intestati per il diritto di proprietà per l’area.al COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535.

2. DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE 2.1 Caratteristiche generali

I beni oggetto della presente memoria sono costituiti da n.4 immobili destinati a negozi al piano terra oltre ad un posto auto e cantina nel piano sottostrada, siti nel complesso edilizio sito tra via Ernesto Balducci e via della Pace, nella zona denominata “Cassarello” nel Comune di Follonica.

Il complesso edilizio, realizzato intorno la metà degli anni ‘90, si compone di 4 piani fuori terra con destinazione prevalentemente residenziale in cui al piano terra sono ubicati fondi commerciali e/o depositi, ai piani superiori sono ubicate le unità residenziali. Inoltre è presente un piano sottostrada in cui sono ubicate autorimesse e cantine di pertinenza.

La struttura portante è realizzata con telaio di travi e pilastri in calcestruzzo armato, gli orizzontamenti in latero-cemento. Le facciate principali sono intonacate e tinteggiate di colore giallo ocra. La copertura è piana.

FONDO COMMERCIALI (Fg. 26, part 1500, sub 19)

L’unità in oggetto è composta da un fondo commercialo collegati internamente tramite porta ad altra unità (sub. 20).

Il fondo è dotato di ingresso indipendente dal camminamento comune del fabbricato.

All’interno sono state montate delle tramezzature in cartongesso ed in parte di infissi per realizzare tre locali distinti. E’ presente un controsoffitto in tutti gli ambienti. Il negozio è corredato di disimpegno oltre ad un locale igienico-sanitario.

La superficie utile calpestabile è pari a circa 62 mq e con altezza utile interna pari a 2,70 ml sotto controsoffitto.

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Pertinenze

Costituiscono pertinenze esclusive dell’unità immobiliare tutti i proporzionali diritti di comproprietà spettanti al proprietario di una porzione di fabbricato sulle parti comuni.

Finiture interne

Il soffitto è realizzato con pannellature in cartongesso per il passaggio degli impianti; gli infissi esterni sono in alluminio color scuro, mentre quelli interni sono di legno color chiaro;

gli intonaci sono di tipo civile e di color bianco.

La pavimentazione è in piastrelle monocottura di color chiaro; il rivestimento del bagno è realizzato con mattonelle in ceramica monocolore grigio per un’altezza di circa 200 cm a filo porta; i sanitari sono di tipo commerciale di colore bianco.

Impianti

Da un esame visivo risultano presenti l’impianto elettrico e idrico. Sono presenti ventilconvettori per riscaldamento e condizionamento; il bagno è dotato di predisposizione per il boiler. Infine è presente un impianto di video-citofono.

Stato di manutenzione

L’unità immobiliare risulta in normale stato di manutenzione.

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FONDO COMMERCIALI (Fg. 26, part 1500, sub 20)

L’unità in oggetto è composta da un fondo commercialo collegati internamente tramite porta ad altra unità (sub. 19).

Il fondo ha ingresso indipendente dal portico comune del fabbricato (civico 44A)..

All’interno sono state montate delle tramezzature in cartongesso ed in parte di infissi per realizzare 7 locali distinti oltre a ingresso, disimpegno e ripostiglio. E’ presente un controsoffitto in tutti gli ambienti. Il negozio è dotato di locale igienico-sanitario.

La superficie utile calpestabile è pari a circa 124 mq con altezza utile interna pari a 2,70 ml sotto controsoffitto.

Pertinenze

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Impianti

Da un esame visivo risultano presenti l’impianto elettrico e idrico. Sono presenti ventilconvettori per riscaldamento e condizionamento; il bagno è dotato di predisposizione per il boiler. Infine è presente un impianto di video-citofono.

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Fondo commerciale (Fg. 26, part 1500, sub 97)

Il fondo è dotato di ingresso indipendente dal camminamento comune (civico n. 38/A).

All’interno sono state montate delle tramezzature in cartongesso ed in parte di infissi per realizzare una diversa distribuzione degli ambienti interni. E’ presente un controsoffitto in tutti gli ambienti. Il fondo è corredato da un locale igienico-sanitario e un disimpegno.

Pertinenze

Impianti

Da un esame visivo risultano presenti l’impianto elettrico e idrico. Sono presenti ventilconvettori per riscaldamento e condizionamento; i bagni sono dotati di predisposizione per il boiler. Infine è presente un impianto di video-citofono.

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Fondo commerciale Fg. 26, part 1500, sub 99 (graffato alla part. 1691 sub 145)

Il fondo è dotato di ingresso indipendente dal camminamento comune (civico n. 38/B).

All’interno sono state montate delle tramezzature in cartongesso per realizzare due diversi ambienti interni. E’ presente un controsoffitto in tutti gli ambienti. Il fondo è corredato da un locale igienico-sanitario e un disimpegno.

Il fondo commerciale è dotato di locale uso ripostiglio al piano primo sottostrada che non è stato possibile visionare al momento del sopralluogo.

Pertinenze

Impianti

Da un esame visivo risultano presenti l’impianto elettrico e idrico. Sono presenti ventilconvettori per riscaldamento e condizionamento; i bagni sono dotati di predisposizione per il boiler. Infine è presente un impianto di video-citofono.

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Posto Auto (Fg. 26, part 1691, sub 80)

Il posto auto è ubicato al piano primo sottostrada raggiungibile dalle corsie carrabili a servizio del fabbricato. Presenta una superficie catastale pari a 16 mq e altezza 2,50 ml.

Pertinenze

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2.2 Indici metrici

Fondo commerciale (Fg. 26, part 1500, sub 19) I dati e gli indici metrici sono i seguenti:

Parametro Totale

- Sup. utile calpestabile negozio al P.T. (al netto delle murature) mq 61,73

- Altezza interna del solaio

da pavimento a soffitto locali negozio piano terra 3,00 ml

(2,70 al controsoffitto)

SUPERFICIE COMMERCIALE unità immobiliare

Parametro coefficiente Superficie commerciale

Sup. lorda negozio P.T. Mq 74,36 1 mq 74,36

TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE mq 74,36

(si veda Allegato n.4 – Elaborato planimetrico)

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Fondo commerciale (Fg. 26, part 1500, sub 20) I dati e gli indici metrici sono i seguenti:

(2,70 al controsoffitto) - SUPERFICIE COMMERCIALE Consistenza calcolata tenendo

conto di muri interni, muri perimetrali, metà delle murature confinanti con le parti condominiali o di altra proprietà adiacente, incluso le superfici lorde dei vani accessori e delle pertinenze ridotte con applicazione dei debiti coefficienti.

mq 74,36

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Sup. lorda negozio P.T. sub 20 Mq 144,40 1 mq 144,40

--- Fondo commerciale (Fg. 26, part 1500, sub 97)

I dati e gli indici metrici sono i seguenti:

(2,70 al controsoffitto)

- SUPERFICIE COMMERCIALE Consistenza calcolata tenendo conto di muri interni, muri perimetrali, metà delle murature confinanti con le parti condominiali o di altra proprietà adiacente, incluso le superfici lorde dei vani accessori e delle pertinenze ridotte con applicazione dei debiti coefficienti.

mq 144,49

mq 72,15

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Fondo commerciale Fg. 26, part 1500, sub 99 (graffato alla part. 1691 sub 145) I dati e gli indici metrici sono i seguenti:

- Sup. Catastale cantina al piano sottostrada mq 12,00

N.B. Non è stato possibile accedere al locale uso cantina. La consistenza è stata ricavata dalla planimetria catastale.

(2,70 al controsoffitto) da pavimento a soffitto locali cantina piano sottostrada 2,50 ml

Catastale cantina P.S1 Mq 12,00 1/4 mq 3,00

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Posto Auto (Fg. 26, part 1691, sub 80) I dati e gli indici metrici sono i seguenti:

- Sup. Catastale posto auto al piano sottostrada mq 16,00

mq 49,17

(12)

da pavimento a soffitto locali posto auto al piano sottostrada 2,50 ml

Sup. Catastale posto auto P.S1 Mq 16,00 1 mq 16,00

3. DATI CATASTALI E CONFINI

L’unità immobiliare risulta censita al Catasto Fabbricati del Comune di Follonica come segue:

Fondo commerciale

Dati Identificativi Dati Classamento note

Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita

Variazione del 09.11.2015 Inserimento in visura dei

dati di superficie

26 1500 19 C/1 3 62 m² € 1216,77

Indirizzo: VIA ERNESTO BALDUCCI piano: T interno: N.8

Intestato a:

- COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535, per il diritto di proprietà per l’area Confini: vano scala comune sub 5; sub 20; s.s.a.;

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Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Variazione del 09.11.2015 Inserimento in visura dei

dati di superficie

26 1500 20 C/1 1 127 m² € 1836,52

Indirizzo: VIA ERNESTO BALDUCCI piano: T interno: N.9

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Intestato a:

- COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535, per il diritto di propriet à per l’area Confini: vano scala comune sub 5; sub 19; s.s.a.;

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dati di superficie

26 1500 97 C/1 3 63 m² € 1236,40

Indirizzo: VIA ERNESTO BALDUCCI piano: T interno: N.12A

Intestato a:

- COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535, per il diritto di proprie tà per l’area Confini: vano scala comune sub 9; sub 24; sub 99; s.s.a.;

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Fondo commerciale con Cantina

Foglio Particella Sub Categoria Classe Consistenza Rendita Variazione del 09.11.2015 Inserimento in visura dei

dati di superficie

26 1500

1691

99 145

C/1 3 39 m² € 765,39

Indirizzo: VIA ERNESTO BALDUCCI piano: T-S1 interno: N.12

Intestato a:

- COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535, per il diritto di propri età per l’area Confini: vano scala comune sub 8; sub 97; portico comune sub 1 s.s.a.;

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Posto Auto

dati di superficie

26 1691 80 C/6 3 16 m² € 38,84

Indirizzo: VIA ERNESTO BALDUCCI piano: S1 interno: PA6

Intestato a:

- COMUNE DI FOLLONICA, c.f. 00080490535, per il diritto di proprietà per l’area Confini: sub 79; sub 81; corsia comune s.s.a.;

4. INDAGINEECORRISPONDENZA CATASTALE INDAGINE CATASTALE

L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, p.lla 1500 sub 19, ctg.

C/1 deriva da VARIAZIONE PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 18.07.1996 (n.A00527.1/1996). Precedentemente l’immobile ctg. IN CORSO DI COSTRUZIONE derivava da

COSTITUZIONE del 24.06.1995 (n.12601.2/1995).

C/1 deriva da VARIAZIONE PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 18.07.1996 (n.A00527.1/1996). Precedentemente l’immobile ctg. IN CORSO DI COSTRUZIONE derivava da

C/1 deriva da VARIAZIONE PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 19.07.1996 (n.A00533.1/1996). Precedentemente l’immobile derivava da FRAZIONAMENTO del 21.12.1995 in atti dal 18.01.1996 (n.15817.1/1995). Detto FRAZIONAMENTO ha comportato la soppressione dei subalterni 13 e 23.

L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, p.lla 1500 sub 99, graffato alla p.lla 1691 sub 145, ctg. C/1 deriva da VARIAZIONE FUSIONE AMPLIAMENTO MAGAZZINI RIPOSTIGLI ANNESSI ABITAZIONI del 19.07.1996 (n.A00534.1/1996). Detta FUSIONE

ha comportato la soppressione delle seguenti unità:

- p.lla 1500 subb. 4, 36, 37, 46, 47, 50, 51, 52, 68, 70, 71, 72, 84, 86, 87, 91, 92, 93 e 96;

(15)

- p.lla 1691 subb. 28, 31, 32, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 41, 43, 44, 46, 47, 48, 53 e 54.

L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1691 sub 80, ctg. C/6 deriva da VARIAZIONE PER ULTIMAZIONE DI FABBRICATO URBANO del 19.07.1996 (n.A00533.1/1996). Precedentemente l’immobile ctg. IN CORSO DI COSTRUZIONE derivava da

CORRISPONDENZA CATASTALE

Confrontando la situazione catastale in essere alla data del conferimento dell’incarico con lo stato dei luoghi, si rileva che:

L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 19, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 1.216,77 euro(fondo commerciale al piano terra) risulta

NON CONFORME alla raffigurazione grafica catastale presente in atti in quanto:

- 1) sono state montate tramezzature interne non riportate in raffigurazione grafica (si veda Allegato n.1 – Documentazione Catastale)

L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 20, ctg. C/1, classe 1, rendita catastale 1.836,52 euro (fondo commerciale al piano terra) risulta

L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 97, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 1.236,40 euro (fondo commerciale al piano terra) risulta

L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 99 (e part 1691 sub 145 graffata alla precedente), ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 765,39 euro (fondo commerciale al piano terra) risulta NON CONFORME alla raffigurazione grafica catastale presente in atti in quanto:

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L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1691, sub 80, ctg. C/6, classe 3, rendita catastale 38,84 euro (posto auto al piano primo sottostrada) risulta

CONFORME alla raffigurazione grafica catastale presente in atti.

(si veda Allegato n.1 – Documentazione Catastale)

 La difformità sopra descritta al punto 1, ovvero il montaggio di tramezzature interne per una diversa distribuzione degli spazi, è sanabile da un punto di vista Catastale mediante rilascio di attestazione di Avvenuta Variazione Catastale con il pagamento di € 50,00 per diritti Catastali per ciascuna unità immobiliare oltre il pagamento delle spese tecniche inerenti la predisposizione della pratica.

N.B.: Nell’attribuzione del valore di mercato si terrà conto delle suddette spese.

In alternativa, l’avente titolo potrà effettuare lavori di rimessa in pristino dello stato dei luoghi così come riportato negli elaborati catastali.

5. UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE Dalla documentazione reperita presso l’Ufficio Urbanistica del Comune di Follonica (GR) si certifica che gli immobili de quo risultano disciplinati dal Piano Strutturale approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 67 del 22.07.2005, dal Regolamento Urbanistico, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 52 del 10.10.2010 e s.m.i., dal Regolamento Edilizio Comunale, approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale Giunta n. 33 del 21.11.2013 e vigente dal 05.01.2014.

Detti immobili ricadono in ambito urbano di cui all’art. 130 delle NTA del Regolamento Urbanistico di cui si riporta stralcio:

Art. 130 –Classificazione degli isolati dell’area urbana: disposizioni generali, contenuti e finalità.

1. Il Regolamento Urbanistico, sulla base di una campagna di rilevazione degli isolati presenti nell’area urbana della città - condotta in conformità con gli indirizzi e le prescrizioni contenute nelle norme del Piano Strutturale - definisce la classificazione di porzioni di territorio riconosciuti come isolati morfologicamente definiti, che costituiscono una precisa regola edificatoria della città.

In alcuni casi sono stati perimetrali gli isolati impropri e/o incompleti, a causa del disordine dell’edificato, con il fine anche tramite le prescrizioni normative di perseguire il riordino urbanistico e insediativo di parti più irregolari e sfrangiate della città.

Tali isolati, articolati in diversi classi, sono costituiti da singoli edifici, complessi edilizi, e consistenze edilizie in genere, sulla base della valutazione combinata della qualità architettonica, delle valenze storico-testimoniali, delle caratteristiche morfo-tipologiche delle costruzioni, singole o aggregate, nonché del loro rapporto con il contesto di riferimento.

La documentazione di analisi di supporto alla classificazione è contenuta nel quadro conoscitivo denominato “Schedatura degli isolati”.”

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In particolare gli immobili oggetto di stima sono disciplinati rispettivamente dall’art. 133 delle NTA del Regolamento Urbanistico di cui si riportano stralcio:

“Art. 133 –Isolati preordinati.

1. Nei ‘tessuti preordinati’ sono individuati gli ambiti denominati “Isolati preordinati” in cui sono ammesse le seguenti destinazioni d’uso:

- residenza

- attività artigianali di servizio in funzione della residenza - attività turistico-ricettive

- ospitalità extralberghiera - attività terziarie/direzionali

- attività private di servizio alla persona

Sono altresì consentite le attività pubbliche o di interesse pubblico.

2. Sul patrimonio edilizio compreso all’interno del perimetro degli isolati preordinati costituendo esito coerente e leggibile - quanto a materiali, caratteri tipologici e plano-altimetrici, finiture, sistemazione di pertinenze - di un progetto architettonico concepito unitariamente, gli edifici o complessi edilizi di cui al presente articolo presuppongono modalità corrispondentemente coerenti ed unitarie nelle trasformazioni ammissibili.

3. Sugli edifici e/o complessi edilizi all’interno del perimetro degli isolati preordinati sono consentite, nel rispetto delle limitazioni e/o prescrizioni di cui al presente articolo, le seguenti categorie di intervento edilizio:

- manutenzione ordinaria e straordinaria;

- restauro e risanamento conservativo;

- ristrutturazione edilizia ‘R1’ - ‘R2’ - ‘R3’; R4, sostituzione edilizia

- incremento volumetrico una tantum, nel rispetto delle disposizioni di cui al successivo punto 4.

- demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico una tantum, nel rispetto delle disposizioni di cui ai successivi punti 4 e 5.

Indipendentemente da quanto disposto dal successivo punto 4, sono consentiti:

- la modifica dei prospetti, ove si tratti di interventi coerenti con le caratteristiche dell’edificio;

- il frazionamento e l’accorpamento delle unità immobiliari.

- la realizzazione di terrazze a tasca, limitatamente ad edifici aggregati con tipologia a schiera;

- la realizzazione di cantine e/o volumi tecnici interrati o seminterrati sotto la proiezione dell’edificio, con possibilità di eccedere la sagoma della proiezione dell’edificio entro il limite massimo del 20% della superficie utile lorda del piano interrato o seminterrato di riferimento.

- La realizzazione di autorimesse pertinenziali interrate, senza limiti di superficie (Snr), fuori della proiezione dell’edificio principale di riferimento; nel rispetto del mantenimento, nel lotto di riferimento, della percentuale pari al 30% di superficie permeabile di pertinenza. Tali autorimesse pertinenziali dovranno essere a servizio di edifici localizzati nell’isolato o isolati limitrofi e destinate a pertinenza delle singole unità immobiliari. Non potranno essere cedute separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale ai sensi della legge 122/89 art. 9 comma 5, ciò dovrà essere documentato con specifico atto unilaterale d’obbligo registrato e trascritto.

È obbligatorio prevedere alla sistemazione esterna, a piazza e/o giardino, delle aree oggetto di intervento. A tal fine, le istanze finalizzate all’ottenimento del titolo abilitativo, dovranno essere corredate da una progettazione completa e dettagliata del lotto di riferimento che evidenzi in particolare, i punti di ingresso e uscita delle rampe, le eventuali interferenze con la viabilità preesistente, le sistemazioni esterne, gli elementi di arredo urbano.

Dovrà essere particolarmente curata la sistemazione a verde, anche in caso di realizzazione di parcheggi pertinenziali a raso, riportando nel dettaglio le pavimentazioni utilizzate, l’inserimento dei cancelli, recinzioni e arredi fissi in genere.

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I parcheggi pertinenziali possono essere dotati di copertura costituita da elementi portanti in ferro o legno e telo ombreggiante.

Tali interventi devono risultare coerenti con gli elementi tipologici, formali e costruttivi caratterizzanti l’isolato e non comportare l’introduzione di elementi disarmonici nei prospetti dell’edificio o nella sua area di pertinenza.

4. Sugli edifici compresi all’interno del perimetro degli isolati, è consentito una tantum un incremento volumetrico - realizzabile mediante addizioni funzionali e/o volumetriche, come definite dalle presenti norme - finalizzato a migliorare e/o a razionalizzare l’utilizzo dell’immobile.

Tale incremento non può superare il 20% della S.u.l dell’edificio di riferimento e comunque non può superare il massimo complessivo per l’intero edificio di 60 mq (sessanta mq) di S.u.l.

Tale incremento è realizzabile solamente a condizione che:

- la volumetria aggiuntiva sia collocata preferibilmente in aderenza alla facciata posteriore dell’edificio, ovvero in sopraelevazione, interessando quando possibile la sola falda tergale di copertura;

- l’intervento sia compatibile con i caratteri tipologici, formali, costruttivi e strutturali dell’edificio preesistente e garantisca un corretto inserimento nel contesto di riferimento. A tal fine la soluzione progettuale analizza in particolare i rapporti plano-altimetrici dell’intervento sia con l’edificio che con l’edificato circostante (allineamenti, profili, etc.);

Dal volume (V) aggiuntivo di cui sopra deve essere detratto:

- l’eventuale volume (V) una tantum già realizzato in applicazione delle disposizioni di cui al precedente strumento urbanistico;

- l’eventuale volume (V) realizzato dopo la data di approvazione del previgente strumento urbanistico e legittimato a seguito di provvedimenti di sanatoria straordinaria;

- l’eventuale volume (V) una tantum già realizzato in applicazione delle Leggi (c.d. Piano Casa) recanti le misure urgenti e straordinarie volte al rilancio dell’economia e alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente (L.R.T. 24/09 con s.m.i);

L’incremento volumetrico una tantum di cui sopra può essere ricompreso in un eventuale intervento di demolizione (parziale o totale) e successiva ricostruzione solo nell’ambito di un progetto proposto da tutti gli aventi titolo che prenda in considerazione unitariamente l’intero lotto urbanistico di riferimento con sensibile miglioramento dei valori architettonici e dei livelli prestazionali rispetto all’edificio preesistente.

5. Esclusivamente a seguito di interventi di totale demolizione e ricostruzione finalizzati prioritariamente a perseguire obiettivi di miglioramento della qualità edilizia, applicazione dei principi di edilizia sostenibile, adeguamento sismico e miglioramento acustico dei fabbricati, possono essere consentiti una tantum:

a) edifici aggregati con tipologia in linea o a blocco: interventi di addizione volumetrica in sopraelevazione, con creazione di un piano aggiuntivo avente altezza utile interna pari a ml 2,70, consentiti solo ove progettati e realizzati nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle vigenti norme regionali in materia di edilizia sostenibile;

b) edifici aggregati con tipologia in linea o a blocco: interventi di totale demolizione con ricostruzione del volume preesistente e realizzazione di un piano aggiuntivo avente altezza utile interna pari a ml 2,70.

Alla volumetria così ottenuta può essere aggiunto un ulteriore incremento volumetrico pari al 10%

del volume (V) legittimo dell’edificio preesistente, ove gli interventi di cui trattasi siano progettati e realizzati nel rispetto dei requisiti tecnico-costruttivi, tipologici ed impiantistici definiti dalle vigenti norme regionali in materia di edilizia sostenibile;

c) edifici aggregati con tipologia a schiera: addizioni funzionali in sopraelevazione, consistenti rialzamento del sottotetto praticabile nella misura strettamente necessaria a renderlo abitabile, con trasformazione parziale o totale di superficie non residenziale (Snr) esistente in superficie utile abitabile (Sua);

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d) edifici aggregati con tipologia a schiera: addizioni funzionali in aderenza al corpo di fabbrica esistente, per un volume (V) aggiuntivo massimo pari al 10% del volume (V) legittimo esistente, da collocarsi preferibilmente sul lato tergale dell’edificio.

Gli interventi di cui alle lettere a) e b), da un lato, e gli interventi di cui alle lettere c) e d), dall’altro, sono da intendersi tra loro alternativi. I relativi progetti devono essere sottoscritti da tutti i soggetti interessati, ovvero assentiti dal condominio.

6. Gli interventi di cui sopra, comportano:

- la maggiore qualificazione architettonica dell’intero organismo edilizio, ed in particolare dei prospetti rivolti agli spazi pubblici, privilegiando i linguaggi e le tecniche costruttive proprie dell’architettura contemporanea;

- devono determinare l’adeguamento dei livelli prestazionali dell’intero organismo edilizio agli standard contemporanei dal punto di vista della sicurezza antisismica, del contenimento dei consumi energetici, dell’abbattimento delle barriere architettoniche etc.;

- negli edifici aggregati con tipologia in linea o a blocco: gli interventi di cui alla lett.b) favoriscono l’insediamento di attività commerciali, pubblici esercizi o attività di servizio negli spazi situati a piano terreno.

7. Negli edifici aggregati con tipologia in linea o a blocco, ove compatibili con le caratteristiche tipologiche e architettoniche dell’edificio oggetto di intervento nonché con il contesto di riferimento, sono altresì consentite una tantum addizioni funzionali per l’ampliamento di pubblici esercizi o di esercizi commerciali di vicinato, legittimamente insediati alla data di adozione del Regolamento Urbanistico, a condizione che:

- l’incremento complessivo non superi i mq 36,00 di superficie utile lorda (Sul) per edificio;

- non sia superato il rapporto di copertura (Rc) massimo consentito dalle norme per i singoli tessuti.

Le addizioni funzionali di cui trattasi sono da intendersi aggiuntive agli incrementi volumetrici una tantum di cui al precedente punto 5 lett. a) e b).

8. I progetti edilizi - in particolare quelli riferiti ad interventi di addizione volumetrica e/o funzionale o di demolizione e ricostruzione - debbono assicurare, documentandola con specifici elaborati, un’adeguata qualificazione degli interventi proposti attraverso soluzioni architettoniche finalizzate a garantire un corretto inserimento dell’intervento nel contesto. A tale scopo sono corredati da una ampia documentazione fotografica estesa all’intorno urbano di riferimento.

9. La realizzazione di consistenze pertinenziali e/o accessorie, sistemazioni arboree e arbustive, recinzioni, cancelli, pavimentazioni, elementi di arredo etc. nelle aree di pertinenza è attuata con criteri e tecniche costruttive coerenti con il contesto, nel rispetto delle limitazioni e/o prescrizioni contenute nelle norme che regolano i singoli tessuti o aree.

10. Gli interventi urbanistico-edilizi consentiti all’interno degli isolati devono in ogni caso garantire il rispetto dei seguenti parametri:

- Rapporto di copertura: Rc max 60%

- Rapporto di occupazione del sottosuolo: Ros max 75%

Per quanto riguarda le distanze minime tra fabbricati e le distanze minime dai confini, si rinvia alle disposizioni contenute al Titolo I, Capo V, delle presenti norme.”

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Regolamento Urbanistico del Comune di Follonica – Tavola 1 – Tessuti “isolati preordinati”

Nell’ambito in cui ricadono le unità immobiliari oggetto di stima non insistono Vincoli Paesaggistici ai sensi del D.Lgs. n. 42 del 22.01.2004 – Decreto per i Beni e le Attività Culturali.

Nell'ambito non insiste Vincolo Idrogeologico ai sensi del Regio Decreto n. 3267/1923.

6. REGOLARITA’ EDILIZIA-AGIBILITA’/ABITABILITA’

REGOLARITA’ EDILIZIA

A seguito degli accertamenti effettuati presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune di Follonica (GR) è stata riscontrata l’esistenza delle pratiche edilizie, di seguito elencate, che determinano lo stato legittimo delle unità immobiliari e del fabbricato in cui le stesse sono inserite (si veda Allegato n.2):

o Pratica edilizia n. 1994/9639/3 – Concessione Edilizia n.1153 del 06/07/1994

“Costruzione di un fabbricato ad uso civile abitazione per un totale di n°20 alloggi e n°6 locali ad uso commerciale ubicato nel comparto C del PEEP EST per i diritti corrispondenti a 317 millesimi”.

- Richiedente il Sig. xxxxxx in qualità di procuratore speciale della società

“xxxxxxxxxxx” con sede in xxxxxxx

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- Variante in Corso d’Opera del 06.08.1996 alla Pratica Edilizia 9639/3/a - Concessione n.1153 del 06.07.1994.

o Pratica edilizia n. 1994/9639 – Concessione Edilizia n.1154 del 06/07/1994

- Richiedente il Sig. xxxxxxxxxx in qualità di Presidente del CdA della società “xxxxxxxxxxx

- Proroga del 07.02.1996 della Concessione n.1154 del 06.07.1994 di giorni 90 dal giorno 26.01.1996.

- Dichiarazione di Ultimazione dei Lavori del 16.07.1996.

o Pratica edilizia n. 1994/9639/2 – Concessione Edilizia n.1155 del 09/07/1994

- Richiedente il Sig. xxxxxxxxx in qualità di Presidente del CdA della società “xxxxxx.” con sede in Follonica, c.f. xxxxxxxxx.

- Variante in Corso d’Opera del 18.05.1995 alla Pratica Edilizia 9639/2/a - Concessione n.1155 del 09.07.1994.

- Variante in Corso d’Opera del 11.07.1996 alla Pratica Edilizia 9639/2/b - Concessione n.1155 del 09.07.1994.

- Variante in Corso d’Opera del 30.09.1996 alla Pratica Edilizia 9639/a - Concessione n.1154 del 06.07.1994 – Progetto di Definitiva Consistenza del Comparto C Lotto 4.

o Pratica edilizia n. 1994/9639 – Concessione Edilizia n.1154 del 06/07/1994

Richiedente il Sig. xxxxxxxxx in qualità di Presidente del CdA della società

“xxxxxxxxx.” con sede in Grosseto, c.f. xxxxxxxxxx.

Per quanto sopra riportato si certifica che le unità immobiliari oggetto della presente relazione peritale non sono realizzate abusivamente.

ABITABILITÀ

Si attesta che relativamente agli immobili oggetto di stima e al fabbricato in cui lo stesso insiste è stata rinvenuta la Domanda per rilascio Certificato di Agibilità richiesta in data 23.12.1996 - “Costruzione di n.12 alloggi e n.3 locali ad uso commerciale nel comparto C del PEEP EST - Follonica”; Richiedente il Sig. xxxxxxxx in qualità di Legale rappresentante della Soc. xxxxxx con sede in Follonica, xxxxxx

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CONFORMITA’ EDILIZIA

- L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 19, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 1.216,77 euro (fondo commerciale al piano terra) risulta NON CONFORME allo stato legittimo desunto dalle pratiche edilizie sopra indicate, in quanto:

1) sono state montate tramezzature interne non riportate in raffigurazione grafica (si veda Allegato n.2 – Documentazione Urbanistica)

- L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 20, ctg. C/1, classe 1, rendita catastale 1.836,52 euro (fondo commerciale al piano terra) risulta NON CONFORME allo stato legittimo desunto dalle pratiche edilizie sopra indicate, in quanto:

- L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 97, ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 1.236,40 euro (fondo commerciale al piano terra) risulta NON CONFORME allo stato legittimo desunto dalle pratiche edilizie sopra indicate, in quanto:

- L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1500 sub 99 (e part 1691 sub 145 graffata alla precedente), ctg. C/1, classe 3, rendita catastale 765,39 euro (fondo commerciale al piano terra) risulta NON CONFORME allo stato legittimo desunto dalle pratiche edilizie sopra indicate, in quanto:

- L’immobile censito al N.C.E.U. del Comune di Follonica al foglio 26, part.lla 1691, sub 80, ctg. C/6, classe 3, rendita catastale 38,84 euro (posto auto al piano primo sottostrada) risulta CONFORME allo stato legittimo desunto dalle pratiche edilizie sopra indicate.

(si veda Allegato n.2 – Documentazione Urbanistica)

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Le difformità riscontrate nelle unità immobiliari e indicate al precedente punto 1, ovvero il montaggio di tramezzature interne per una diversa distribuzione degli spazi, in difformità al titolo edilizio, non incidendo sulla volumetria e sulle superfici utili, potranno essere regolarizzate ai sensi dell’art. 209 comma 1 della L.R.T. n.65/2014, interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, oppure in assenza di SCIA o in difformità da essa, mediante rilascio di Attestazione di conformità in sanatoria. Per il rilascio dell’attestazione di conformità l’Autorità Comunale irroga una sanzione pecuniaria pari all’aumento di valore venale dell’immobile, conseguente alla realizzazione delle opere, determinato a cura dell’ufficio tecnico comunale. La sanzione pecuniaria è in ogni caso in misura non inferiore a € 1.000,00 per ciascuna unità immobiliare ai sensi del comma 6 dello stesso articolo. Il rilascio della suddetta attestazione in sanatoria comporta inoltre il pagamento delle spese tecniche inerenti la predisposizione della pratica edilizia. Saranno a carico del richiedente le spese tecniche inerenti la predisposizione della pratica edilizia.

In alternativa, l’avente titolo, successivamente all’atto di trasferimento, dovrà provvedere al ripristino dello stato dei luoghi in conformità a quanto autorizzato con gli atti abilitativi sopra indicati.

N.B.: Nell’attribuzione del valore di mercato dell’unità immobiliare si terrà conto delle suddette spese.

7. VINCOLI, DIRITTI, SERVITU’ - STATO LOCATIVO

Lo scrivente ha provveduto a contattare l’Amministratore del “Condominio del Comparto C di via della Pace, 30/52” al fine di riscontrare la presenza di oneri di natura condominiale relativi agli esercizi per l’anno 2018 e 2019 relativamente ai beni oggetto della presente memoria. L’Amministratore ha confermato la presenza di oneri di natura condominiale non evasi dalla società fallita senza tuttavia fornire allo scrivente il dettaglio del bilancio relativo ad ogni singola unità immobiliare bensì come importo complessivo a carico della proprietà.

Il CTU stimatore, sulla base degli importi trimestrali, che variano in proporzione ai millesimi di proprietà, ha ritenuto congruo attribuire un importo dei gravami condominiali in misura non inferiore a € 1.000,00 (euro mille/00) per ciascun Lotto di vendita formato.

Nell’ambito in cui ricadono le unità immobiliari in oggetto non insistono Vincoli Paesaggistici, Idrogeologici e Ambientali.

Nell’ambito in cui ricadono le unità immobiliari in oggetto, denominato Area PEEP Est di Follonica via della Pace, il diritto di proprietà per l’area risulta intestato a favore del

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COMUNE DI FOLLONICA, Pertanto l’avente titolo, una volta ottenuta l’assegnazione del bene, potrà riscattare la piena proprietà versando l’indennità determinata per la trasformazione in proprietà del diritto di superficie. Detto riscatto viene calcolato dal Settore Edilizia del Comune di Follonica in conformità ai criteri stabiliti con Deliberazione del Consiglio Comunale n.119/21.12.2001 s.m.i. e su base degli indici ISTAT annuali.

8. CRITERIO DI STIMA ADOTTATO

Nel caso di cui si tratta, dal mandato conferito si evince che l’aspetto economico da determinare è quello del più probabile valore di mercato, cioè il rapporto di equivalenza intercorrente tra il bene e la moneta che in una libera contrattazione di compravendita, ipotizzata in riferimento all’epoca della stesura della presente memoria, cioè marzo 2020, si potrebbe verificare.

Il criterio di stima adottato in questo caso è quello sintetico (detto anche empirico), tenuto conto che la valutazione dell’immobile è supportata da parametri urbanistici certi, forniti dallo strumento urbanistico vigente.

Individuato un certo numero di dati storici e cioè di prezzi effettivamente riscontrati o richiesti in operazioni di compravendita di beni analoghi, in questa scala di prezzi si inserirà il bene da stimare, in corrispondenza dello scalino che presenta maggiori analogie con lo stesso. In mancanza del riconoscimento di precisa analogia, i procedimenti consentiranno comunque di pervenire al più probabile valore di mercato.

Valutazioni e Motivazioni:

Le variabili che incidono nella determinazione del più probabile valore venale sono state individuate nei precedenti paragrafi e riguardano le caratteristiche della zona, l'ubicazione dell’immobile, le caratteristiche costruttive, lo stato di conservazione e manutenzione, la regolarità edilizia, lo stato locativo, la consistenza dei beni, lo scopo della stima ed il mercato della domanda e dell'offerta.

In applicazione del metodo comparativo sopra descritto, si può riferire che attualmente nelle zone limitrofe a quella oggetto di esecuzione, per immobili aventi consistenza e caratteristiche pressoché analoghe a quello oggetto della presente valutazione, per edifici con tipologia simile a quello analizzato, possono essere ritenuti attendibili:

- FONDO COMMERCIALE valori compresi tra € 900,00 e € 1.500,00 al metro quadro di superficie commerciale.

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- POSTO AUTO valori compresi tra € 500,00 e € 800,00 al metro quadro di superficie commerciale.

Tenuto ora conto che:

- Lo stato di Manutenzione dei Lotti come descritto al precedente paragrafo 2;

- Sono presenti gravami di natura condominiale;

- Sono presenti difformità catastali e urbanistiche come descritto ai punti 4-6;

- Le unità immobiliari individuate nei Lotti si considerano libere;

- Trattasi di vendita della proprietà superficiaria dei beni;

- Lo scopo della stima è quello di determinare un valore venale, ma per una vendita giudiziale;

ai fini della presente valutazione, si ritiene che per l’immobile in questione possa essere congruo un valore unitario al metro quadro di superficie commerciale come segue:



FONDO COMMERCIALE € 800,00 al mq lordo.

POSTO AUTO € 400,00 al mq lordo

9. VALORE DEGLI IMMOBILI

Premesso quanto sopra, e conoscendo la rispettiva Superficie Commerciale complessiva del bene immobiliare riportata al § 2, si stima il più probabile valore attuale del bene oggetto di esecuzione:

LOTTO N.2: FONDO COMMERCIALE al piano terra, via Balducci/via della Pace, Comune di Follonica (GR):

mq 74,36x 800,00 €/mq = € 59.488,00 arrotondabili a € 59.500,00

In tale valutazione è compresa ogni pertinenza comune ed esclusiva

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LOTTO N.3: FONDO COMMERCIALE al piano terra, via Balducci 44/A, Comune di Follonica (GR):

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LOTTO N.4: FONDO COMMERCIALE al piano terra, via Balducci n.38/A, Comune di Follonica (GR) corredato di POSTO AUTO al piano primo sottostrada:

FONDO COMMERCIALE mq 72,15 x 1.700,00 €/mq = € 57.720,00

POSTO AUTO mq 16,00 x 400,00 €/mq = € 6.400,00

TOTALE LOTTO n.4: € 57.720,00 + € 6.400,00 = € 64.120,00 arrotondabili a € 64.000,00

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LOTTO N.5: FONDO COMMERCIALE al piano terra, via Balducci n.38/B, Comune di Follonica (GR) corredato di CANTINA al piano primo sottostrada:

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VALORE CATASTALE DEGLI IMMOBILI

Conoscendo le rendite catastali degli immobili riportate, in forza della normativa vigente in materia, si determina il valore derivante dalla Rendita Catastale dei beni in oggetto.

FONDO COMMERCIALE identificata al Catasto Fabbricati Comune di Follonica (GR), foglio 26 - part. 1500 - sub 19 - ctg. C/1 - cl. 3 - cons. 62 mq - r.c. € 1.216,77 (negozio piano terra);

VALORE CATASTALE = (Rendita + 5% Rendita) x 40,8 = € (1.216,77 x 1,05) x 40,8 = € 52.126,43

FONDO COMMERCIALE identificata al Catasto Fabbricati Comune di Follonica (GR), foglio 26 - part. 1500 - sub 99 - ctg. C/1 - cl. 3 - cons. 39 mq - r.c. € 765,39 (negozio piano terra);

VALORE CATASTALE = (Rendita + 5% Rendita) x 40,8 = € (765,39 x 1,05) x 40,8 = € 32.789,31

AUTORIMESSA identificata al Catasto Fabbricati Comune di Follonica (GR), foglio 26 - part. 1691 - sub 80 - ctg. C/6 - cl. 3 - cons. 16 mq - r.c. € 38,84 (piano sottostrada);

VALORE CATASTALE = (Rendita + 5% Rendita) x 120 = € (38,84 x 1,05) x 120 = € 4.893,84

10. VALORE LOTTO – PREZZO BASE LOTTO n.2

Proprietà superficiaria di porzione di fabbricato costituita da FONDO COMMERCIALE oltre a diritti sulle parti comuni, sito al piano terra in via Ernesto Balducci angolo via della Pace, Comune di Follonica (GR). Il complesso edilizio, realizzato intorno la metà degli anni ‘90, si compone di 4 piani fuori terra con destinazione prevalentemente residenziale in cui al piano terra sono ubicati fondi commerciali o depositi, ai piani superiori sono ubicate le unità a destinazione residenziale. E’ presente un piano sottostrada in cui sono ubicate autorimesse e cantine di pertinenza.

L’unità in oggetto è composta da un fondo commerciale collegato internamente tramite porta ad un’altra unità immobiliare (sub. 20). Il fondo è dotato di ingresso indipendente dal camminamento comune del fabbricato. All’interno sono state montate delle tramezzature in