RELAZIONE DI STIMA (Lotti )

(1)

Studio Tecnico

dott. arch. FANTIN GIUSEPPE piazza Negrelli 17/1

31044 MONTEBELLUNA (TV) tel. 0423.303311

TRIBUNALE DI TREVISO

ESECUZIONI IMMOBILIARI

Esecuzione Imm.re R.G.E. n.

572/2019

udienza

24/11/2021

G.E. : dott.ssa ALESSANDRA BURRA perito : arch. GIUSEPPE FANTIN custode : ASTE 33 S.R.L.

promossa da: INTRUM ITALY S.P.A. (per PENELOPE SPV S.R.L.)

con avv. GIANLUCA MASOTTI – via Avogari 2 – 31100 Treviso

contro : esecutato 1

con avv. ANDREA NIERI – via Castelmenardo 5 – 31100 Treviso

RELAZIONE DI STIMA (Lotti 1-2-3-4-5-6)

Esecuzione Immobiliare

R.G.E. 572 / 2019

TA 2 Serial#: 133ce72

(2)

LOTTO N. 1 :

MINIAPPARTAMENTO PIANO SECONDO CON DUE POSTI AUTO Mogliano Veneto (TV)

Valore di vendita proposto : - - - € 105.000,00

Ubicazione: Comune di Mogliano Veneto (TV), via Guglielmo Marconi n. 127 (cond. Il Mulino) Descr.Catastale: Comune di Mogliano Veneto, sez. D, fg. 1, mappale 326 sub 34-62-98

Quota pignorata: Piena Proprietà 1/1 Disponibilità: Occupato

Stato conservazione: Buono

LOTTO N. 2

MINIAPPARTAMENTO PIANO TERRA CON SCOPERTO E GARAGE Istrana (TV) – frazione Ospedaletto

Valore di vendita proposto : - - - € 48.000,00 Ubicazione: Comune di Istrana (TV), fraz. Ospedaletto, via Castellana n. 30/B Descr.Catastale: Comune di Istrana, sezione D foglio 5, mappale 747 sub 4-8 Quota pignorata: Piena Proprietà 1/1

Disponibilità: Occupato Stato conservazione: Scadente

(3)

LOTTO N. 3

LOCALE COMMERCIALE PIANO TERRA Treviso (TV) – zona stazione ferroviaria

Valore di vendita proposto : - - - € 65.200,00 Ubicazione: Comune di Treviso (TV), via Luigi Pinelli n. 17 c/o Condominio Pinelli Descr.Catastale: Comune di Treviso, sezione I foglio 1, mappale 28 sub 17

Quota pignorata: Piena Proprietà 1/1

Disponibilità: Libero da persone (occupato da materiali) Stato conservazione: Buono

LOTTO N. 4

PORZIONE CENTRALE PIANO TERRA DI VETUSTO FABBRICATO CON SCOPERTO Treviso (TV) – zona Monigo

Valore di vendita proposto : - - - € 20.800,00 Ubicazione: Comune di Treviso (TV), via Antonio Pavan n. 3

Descr.Catastale: Comune di Treviso, sezione M foglio 5, mappale 250 sub 5-8 Quota pignorata: Piena Proprietà 1/1

Disponibilità: Occupato Stato conservazione: Scadente

(4)

LOTTO N. 5

LOCALI USO GARAGE E MAGAZZINO PIANO TERRA DI VETUSTO FABBRICATO Treviso (TV) – zona Canizzano

Valore di vendita proposto : - - - € 16.500,00 Ubicazione: Comune di Treviso (TV), Strada Canizzano n. 19

Descr.Catastale: Comune di Treviso, sezione L foglio 2, mappale 88 sub 32-45 Quota pignorata: Piena Proprietà 1/1

Disponibilità: Libero da persone (occupato da materiali) Stato conservazione: Pessimo

LOTTO N. 6

MINIAPPARTAMENTO PIANO TERRA CON GARAGE Villorba (TV) – frazione Carità

Valore di vendita proposto : - - - € 38.800,00 Ubicazione: Comune di Villorba (TV), frazione Carità, via Magenta n. 3/B

Descr.Catastale: Comune di Villorba, sezione B foglio 6, mappale 550 sub 21-62 Quota pignorata: Piena Proprietà 1/1

Disponibilità: Occupato Stato conservazione: Mediocre

(5)

I N D I C E

LOTTO N. 1

1.1 IDENTIFICAZIONE CATASTALE 7

1.2 UBICAZIONE 10

1.3 ZONIZZAZIONE URBANISTICA 13

1.4 ZONIZZAZIONE SISMICA 15

1.5 CONFORMITA′ CATASTALE 16

1.6 DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE 20

1.7 AUTORIZZ. EDILIZIE E CONFORMITA′ URBANISTICA 35

1.8 PROVENIENZE E SERVITU′ 36

1.9 VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE 38

1.10 FORMALITA′ PREGIUDIZIEVOLI 43

LOTTO N. 2

2.9 VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE 72

2.10 FORMALITA′ PREGIUDIZIEVOLI 77

LOTTO N. 3

3.9 VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE 100

3.10 FORMALITA′ PREGIUDIZIEVOLI 105

(6)

LOTTO N. 4

4.1 IDENTIFICAZIONE CATASTALE 107

4.2 UBICAZIONE 109

4.3 ZONIZZAZIONE URBANISTICA 112

4.4 ZONIZZAZIONE SISMICA 113

4.5 CONFORMITA′ CATASTALE 114

4.6 DESCRIZIONE DELL’ IMMOBILE 117

4.7 AUTORIZZ. EDILIZIE E CONFORMITA′ URBANISTICA 125

4.8 PROVENIENZE E SERVITU′ 126

LOTTO N. 5

5.2 UBICAZIONE 137

LOTTO N. 6

6.2 UBICAZIONE 161

(7)

LOTTO N. 1 :

Valore di Stima € 105.000,00

MINIAPPARTAMENTO PIANO SECONDO CON DUE POSTI AUTO Mogliano Veneto (TV)

1.1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Descrizione dei beni secondo gli attuali registri catastali :

Il mini appartamento al piano secondo ed ultimo, comprensivo di due posti auto (uno coperto al piano interrato ed uno scoperto al piano terra), facenti parte di un più ampio edificio condominiale denominato “Condominio Il Mulino”, ubicato in via Guglielmo Marconi n. 127 nel Comune di Mogliano Veneto (TV), sono così censiti catastalmente:

PER LA PIENA PROPRIETA’ DELL’INTERO 1/1 Comune di MOGLIANO VENETO (TV) – Catasto Fabbricati sezione D – foglio 1

mapp. 326 sub 34 : cat. A/2 – cl. 2 – vani 3.5 – R.C. € 352,48 – via Guglielmo Marconi piano 2 mapp. 326 sub 62 : cat. C/6 – cl. 3 – mq 13 – R.C. € 30,88 – via Guglielmo Marconi piano S1 mapp. 326 sub 98 : cat. C/6 – cl. 2 – mq 13 – R.C. € 23,83 – via Guglielmo Marconi piano T

La descrizione attuale del bene, come riportata nel precedente quadro, corrisponde con quella contenuta nell’Atto di Pignoramento.

(8)

Identificazione al Catasto Terreni:

L’area coperta e scoperta sulla quale insiste il complesso condominiale di cui sono parte le unità in oggetto risulta così censita al Catasto Terreni :

Comune di MOGLIANO VENETO (TV),

foglio 27 (corrispondente alla sezione D foglio 1 del Catasto Fabbricati) mappale 326, ente urbano di mq 3.678

Confini dell’immobile (in senso orario, salvo altri e/o più precisi):

L’appartamento al piano secondo mapp. 326 sub 34 confina:

- A nord parte con altre unità mapp. 326 sub 33-35 e parte con corridoio/vano scale/ascensore condominiali mapp. 326 sub 19;

- Ad est con affaccio libero;

- A sud con affaccio libero;

- Ad ovest con altra unità mapp. 326 sub 35.

Trattasi dell’ultimo piano dell’edificio condominiale, al sottostante piano primo vi sono altre unità.

Al piano interrato vi sono i locali accessori (posti auto, …).

Il posto auto al piano interrato mapp. 326 sub 62 confina:

- A nord con muro perimetrale contro terra;

- Ad est con altro accessorio mapp. 326 sub 63;

- A sud con spazio di manovra condominiale mapp. 326 sub 17;

- Ad ovest con altro accessorio mapp. 326 sub 61.

Il posto auto al piano terra mapp. 326 sub 98 confina:

- A nord con altro posto auto mapp. 326 sub 99;

- Ad est con spazio di manovra comune mapp. 326 sub 112;

- A sud con altro posto auto mapp. 326 sub 97;

- A ovest con area scoperta comune mapp. 326 sub 104.

(9)

Fig. 1.1 – estratto mappa catastale (fuori scala) : Comune di MOGLIANO VENETO, fg 27, mapp. 326 con freccia rossa è indicato il complesso condominiale di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione

(10)

1.2) UBICAZIONE:

MOGLIANO VENETO (TV) – via Guglielmo Marconi n. 127 (Cond. Il Mulino)

Il complesso condominiale di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione è situato a nord del centro storico di Mogliano Veneto, in zona semicentrale ed urbanizzata.

La zona è inserita nel contesto paesaggistico-ambientale del Fiume Zero.

I principali servizi, quali esercizi di vicinato, scuole primarie e secondarie di primo/secondo grado, Municipio, Poste, banche, ecc. si trovano nelle immediate vicinanze, in quanto ubicati nel centro abitato di Mogliano Veneto.

La zona è servita dal servizio di trasporto pubblico di autobus e treno (stazione ferroviaria di Mogliano Veneto).

Altri servizi, quali ad esempio l’Ospedale, scuole secondarie di secondo grado, Agenzia delle Entrate, ecc. si trovano nel Comune di Treviso che dista oltre quindici chilometri o nel centro di Mestre (Comune di Venezia) che dista poco più di cinque chilometri.

La zona è facilmente accessibile dalla viabilità comunale collegata alle arterie provinciali e regionali, essendo il complesso condominiale prospiciente sulla S.S. 13 “Terraglio” e nelle vicinanze dell’arteria autostradale “A27”.

Fig. 1.2 – mappa generale della provincia di Treviso con indicazione dell’ubicazione dell’immobile

(11)

Fig. 1.3 – aerofotogrammetria generale con ubicazione indicativa dell’immobile

(12)

(13)

1.3) ZONIZZAZIONE URBANISTICA:

Nel vigente Piano degli Interventi del Comune di MOGLIANO VENETO, l’area coperta e scoperta del fabbricato condominiale di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione ricade in

Z.T.O. B Residenziale

L’area in oggetto ricade altresì all’interno dei seguenti vincoli:

- sul mappale ricade un edificio con grado di protezione 2 (interventi di risanamento o restauro conservativo e ripristino tipologico);

- sul mappale ricade un edificio con grado di protezione 3 manufatti idraulici (ristrutturazione edilizia controllata);

- il mappale ricade in area di interesse paesistico ambientale con previsioni urbanistiche confermate dal P.A.L.A.V.;

- il mappale ricade in area interessata dal complesso di valore storico, monumentale, paesaggistico e ambientale del Terraglio;

- il mappale si trova in fregio ad un corso d'acqua di preminente interesse naturalistico;

- il mappale e' interessato da vincolo aeroportuale 1;

- prescrizioni e/o direttive impartite dagli strumenti urbanistici di livello superiore (P.T.R.C.V. - P.A.L.A.V. - P.T.P.) sia adottati che approvati e fatti salvi i vincoli previsti dal D.Lgs. n. 42/2004 (ex D.Lgs.n. 490/99 Leggi 1089/39, 1497/39 e 431/85);

- prescrizioni e/o direttive impartite dal Piano di Assetto del Territorio P.A.T..

(14)

Fig. 1.7 – estratto Piano degli Interventi del Comune di MOGLIANO VENETO con freccia rossa, il fabbricato condominale di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione

(15)

1.4) ZONIZZAZIONE SISMICA:

Nella zonizzazione sismica di cui alla Delibera della Giunta Regione Veneto n. 244 del 09/03/2021 il territorio del Comune di MOGLIANO VENETO è inserito in Zona 3 .

Rispetto alla precedente zonizzazione di cui al DCR n. 67 del 03/12/2003 il Comune di MOGLIANO VENETO è confermato in Zona 3.

Fig. 1.8 – estratto della Zonizzazione Sismica di cui alla DRGV n. 244 del 09/03/2021

(16)

1.5) CONFORMITA′ CATASTALE:

Conformità intestazione catastale:

L’attuale intestazione catastale corrisponde a quanto risultante dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso e confermata dalla Relazione Notarile allegata al fascicolo dell’Esecuzione.

Fig. 1.9 – elaborato planimetrico (fuori scala), sez. D fg. 1 di Mogliano Veneto, mappale 326

(17)

(18)

Conformità planimetria catastale:

Ai sensi della vigente normativa in materia catastale, la planimetria catastale dell’appartamento al piano secondo, identificato con il mappale 326 sub 34 (sez. D fg. 1 di Mogliano Veneto), depositata in banca dati in data 13/05/2002 prot. 156907, NON è conforme allo stato di fatto in quanto la paretina che divide l’ingresso dalla zona cottura/soggiorno non è presente allo stato attuale. Una volta ripristinata la parete divisoria mancante, la planimetria sarà da considerarsi conforme.

Fig. 1.10 – planim. catastale (fuori scala), sez. D fg. 1 di Mogliano Veneto, mappale 326 sub 34 APPARTAMENTO PIANO SECONDO

(19)

Ai sensi della vigente normativa in materia catastale, la planimetria catastale del posto auto coperto al piano interrato, identificato con il mappale 326 sub 62 (sez. D fg. 1 di Mogliano Veneto), depositata in banca dati in data 13/05/2002 prot. 156907, è conforme allo stato di fatto.

Fig. 1.11 – planim. catastale (fuori scala), sez. D fg. 1 di Mogliano Veneto, mappale 326 sub 62 POSTO AUTO COPERTO PIANO INTERRATO

Ai sensi della vigente normativa in materia catastale, la planimetria catastale del posto auto scoperto al piano terra, identificato con il mappale 326 sub 98 (sez. D fg. 1 di Mogliano Veneto), depositata in banca dati in data 15/07/2002 prot. 237393, è conforme allo stato di fatto.

Fig. 1.12 – planim. catastale (fuori scala), sez. D fg. 1 di Mogliano Veneto, mappale 326 sub 98 POSTO AUTO SCOPERTO PIANO TERRA

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1.6) DESCRIZIONE LOTTO N. 1

DESCRIZIONE GENERALE DELL’EDIFICIO CONDOMINIALE :

L’appartamento al piano secondo con posto auto coperto al piano interrato e posto auto scoperto oggetto di esecuzione immobiliare fa parte di un più ampio complesso condominiale composto da due fabbricati con piano interrato su corpo distinto, facenti parte di un intervento di ristrutturazione avvenuto nei primi anni 2000.

L’edificio di cui è parte l’appartamento in oggetto si eleva su complessivi tre piani fuori terra, dotato di ascensore condominiale, mentre il piano interrato ove è ubicato il posto auto coperto si trova in un corpo separato non comunicante internamente.

Lo scoperto condominiale è adibito a verde, camminamenti, posti auto e fa parte di un complesso derivante dalla ristrutturazione di un vecchio mulino a ridosso del fiume Zero, inserito in un contesto paesaggistico curato e con molto verde, anche se limitrofo alla trafficata strada statale “Terraglio” e relative attività che ivi si trovano.

All’attualità il complesso condominiale presenta un buon aspetto architettonico/conservativo.

Le facciate esterne del condominio sono intonacate al civile e tinteggiate, il corridoio condominiale è in piastrelle di marmo, mentre la pavimentazione del piano interrato è in calcestruzzo lisciato.

ACCESSI:

L’accesso agli spazi comuni e posti auto esterni del fabbricato ove è ubicato l’appartamento in oggetto avviene dalla strada principale via Guglielmo Marconi (S.S. 13), ad est dell’edificio.

L’accesso al piano interrato (su corpo distinto e non comunicante con l’edificio ove è situato l’appartamento oggetto di esecuzione), per il tramite dello scivolo scoperto condominiale, avviene da via Guglielmo Oberdan, una laterale della suddetta via Guglielmo Marconi, a nord del complesso condominiale.

(21)

Fig. 1.13 – vista da est del complesso condominiale (con freccia rossa ubicazione dell’appartamento al piano secondo)

Fig. 1.14 – vista da est del complesso condominiale (con freccia rossa ubicazione dell’appartamento al piano secondo)

(22)

Fig. 1.15 – vista da est del complesso condominiale e del POSTO AUTO ESTERNO (indicato con freccia rossa)

Fig. 1.16 – vista da sud-est del complesso condominiale (con freccia rossa ubicazione dell’appartamento al piano secondo)

(23)

Fig. 1.17 – vista da sud-ovest del complesso condominiale (con freccia rossa ubicazione dell’appartamento al piano secondo)

Fig. 1.18 e 1.19 – vista dell’ingresso condominiale lato est

(24)

Fig. 1.20 – vista dell’ingresso condominiale lato ovest

Fig. 1.21 – vista dell’ingresso al complesso condominiale presente sulla laterale via Guglielmo Oberdan per l’accesso al piano interrato per il tramite della rampa scoperta condominiale

(25)

Fig. 1.22 – vista della rampa scoperta condominiale per l’accesso al piano interrato tramite l’ingresso presente sulla laterale via Guglielmo Oberdan

Fig. 1.23 – posto auto coperto al piano interrato (indicato con freccia rossa)

(26)

Fig. 1.24 – vano scale condominiale al piano secondo

Fig. 1.25 – ingresso dell’appartamento al piano secondo

(27)

Fig. 1.26 – ingresso / soggiorno / cucina

Fig. 1.27 – ingresso / soggiorno / cucina

(28)

Fig. 1.28 – particolare travi di copertura zona giorno

Fig. 1.29 – disimpegno

(29)

Fig. 1.30 – camera

(30)

Fig. 1.32 – ripostiglio

Fig. 1.33 e 1.34 – bagno

(31)

DESCRIZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE:

L’appartamento è situato al piano secondo (ed ultimo) del fabbricato condominiale ed ha esposizione sui lati est e sud.

L’ingresso all’appartamento avviene per il tramite dell’ingresso e vano scale/ascensore condominiali.

L’appartamento è composto da ingresso-soggiorno-cottura, camera, ripostiglio, bagno, disimpegno.

Il solaio di copertura è inclinato a padiglione con travatura in legno a vista.

Il posto auto esterno presente sul lato est del fabbricato, con accesso dalla strada principale via Guglielmo Marconi, è lastricato. Il posto auto coperto è invece situato su un corpo interrato separato e non comunicante con il fabbricato ove è situato l’appartamento. Il posto auto è privo di pareti che lo suddividono dal restante spazio ed è delimitato con segnaletica sul pavimento di calcestruzzo.

Finiture interne:

Le pavimentazioni sono in parquet di legno, ad eccezione del bagno e dei rivestimenti delle pareti dei bagni e dell’angolo cottura che sono in piastrelle.

Le pareti ed i soffitti interni sono intonacati al civile e tinteggiati in bianco.

Le porte interne sono in legno tamburato. Anche il portoncino di ingresso all’unità è in legno tamburato (non blindato).

I serramenti esterni sono costituiti da oscuri e da finestre in legno ad anta con vetrocamera, come pure i lucernari inclinati presenti sulla copertura.

Tutte le finiture risalgono all’epoca dei lavori di ristrutturazione (anni 2000).

Epoca di costruzione e tipologia di struttura:

Come relazionato, le unità oggetto di esecuzione fanno parte di un più ampio complesso condominiale composto da due fabbricati con piano interrato su corpo separato e non comunicante internamente.

L’edificio di cui è parte l’appartamento in oggetto si eleva su complessivi tre piani fuori terra.

Il complesso condominiale risale ad un intervento di ristrutturazione avvenuto nei primi anni 2000.

(32)

La tipologia di finitura del fabbricato di cui è parte l’unità in oggetto è del tipo tradizionale / signorile.

Come risulta dal Certificato di Collaudo Statico datato 28/03/2002 depositato presso gli atti dell’Ufficio Tecnico del Comune di Mogliano Veneto (allegato all’agibilità), il fabbricato che comprende l’appartamento in oggetto deriva dalla ristrutturazione di un fabbricato preesistente: il fabbricato poggia su platea di fondazione in c.a. realizzata alla base delle murature perimetrali esistenti e alla base delle nuove murature in laterizio e delle nuove colonne in c.a.; la struttura portante verticale è costituita da murature perimetrali esistenti, da nuove murature in laterizio e da una serie di colonne in c.a.; i solai di calpestio sono realizzati con solaio bausta in latero-cemento; il tetto, a falde inclinate, è realizzato con struttura lignea costituita da travi e arcarecci in legno; le murature di tamponamento sono in laterizio.

Come risulta dal Certificato di Collaudo Statico datato 15/05/2002 depositato presso gli atti dell’Ufficio Tecnico del Comune di Mogliano Veneto (allegato all’agibilità), la porzione interrata ad uso magazzini / posti auto deriva dalla ristrutturazione con nuova realizzazione di un fabbricato completamente interrato avente struttura portante verticale composta da murature e colonne in c.a. e solaio di copertura in solaio del tipo predalle.

L’immobile è stato edificato in un’epoca in cui il Comune di MOGLIANO VENETO non era ancora stato dichiarato territorio sismico.

Il fabbricato in genere e gli impianti ivi installati sono stati realizzati secondo le normative vigenti all’epoca di costruzione e potrebbero risultare superate rispetto ai dettami imposti dalle vigenti norme in materia di isolamento termico, acustico e sulla conformità degli impianti tecnologici e scarichi fognari.

Impianti:

L’impianto di adduzione dell’acqua potabile è da acquedotto comunale.

L’impianto di riscaldamento è AUTONOMO, con alimentazione a metano, apparecchi terminali costituiti da radiatori del tipo a lamelle (manca il libretto caldaia).

Le eventuali dotazioni impiantistiche supplementari (quali, a titolo esemplificativo, impianti di condizionamento, impianti d’allarme, ecc.) non sono comprese nella vendita.

Ai sensi dell'art. 1 del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 37 del 22 gennaio 2008 e successive modifiche ed integrazioni, in relazione alla normativa in materia di sicurezza, si precisa che trattandosi di vendita in ambito di procedura esecutiva, la parte acquirente è edotta che il trasferimento dell’immobile in oggetto avviene in presenza di impianti non conformi o comunque non garantiti conformi all’attuale normativa, precisando

(33)

quindi che sarà a carico della parte acquirente l'onere di verificare la conformità degli impianti e la necessità, ai fini dell'utilizzo del bene, di procedere all'adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza.

Stato manutentivo:

Lo stato di manutenzione e di finitura dell’appartamento è BUONO.

Considerata la consistenza dell’immobile oggetto di esecuzione immobiliare (superficie e volume riscaldato), il suo stato di conservazione e manutenzione, la tipologia delle strutture di tamponamento e delle pareti divisorie interne, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, la tipologia dell’impianto di riscaldamento, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica medio/alti.

Acustica:

Essendo l’immobile edificato nei primi anni 2000 sulla base di normative vigenti all’epoca, i requisiti acustici passivi dell’unità potrebbero non essere conformi alle attuali normative in materia.

Spese condominiali arretrate :

Come da vigenti disposizioni di legge, saranno a carico dell’aggiudicatario le spese condominiali pendenti relative all’ultimo biennio.

Sentito l’amministratore condominiale è risultato che:

x risultano scadute rate di versamento spese condominiali per oltre € 2.000,00;

x non sono state, al momento, deliberate spese straordinarie;

x le spese preventivate per l'anno 2021 ammontano ad Euro 1.260,00.

Stato dell’immobile :

L’appartamento attualmente è OCCUPATO DA TERZI CON CONTRATTO DI LOCAZIONE SUCCESSIVO ALL’ATTO DI PIGNORAMENTO, registrato all’Agenzia delle Entrate Ufficio di Conegliano il 24/07/2020 al n. 2377 serie 3T, codice identificativo del contratto T5N20T002377000SJ, stipulato in data 22/07/2020, con durata dal 22/07/2020 al 21/07/2024, importo annuale di € 6.000,00 pari ad un canone mensile di € 500,00.

Essendo abitato è arredato, sono presenti materiali vari ed è allacciato ai pubblici servizi.

Se non eseguito dalla procedura, saranno a carico dell’aggiudicatario le spese per lo smaltimento del materiale presente nell’unità.

(34)

VERIFICA CONGRUITA' CANONE LOCAZIONE

Come già sopra riportato, l’appartamento risulta all’attualità locato.

Considerata la superficie dello stesso, il numero dei vani, due posti auto, il buon stato manutentivo, si ritiene che l’attuale canone locatizio pari a € 500,00 mensili sia da ritenersi congruo in quanto rientrante nella media del canone calcolato secondo le vigenti tabelle OMI per il Comune di Mogliano Veneto.

Trattandosi di vendita in ambito di procedura esecutiva, l’immobile viene ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, a corpo e non a misura.

Fig. 1.35 – schema a vista (fuori scala) dell’appartamento al piano secondo oggetto di esecuzione

(35)

1.7) AUTORIZZAZIONI EDILIZIE e CONFORMITA′ URBANISTICA

Le opere relative alla costruzione del fabbricato, di cui quanto in oggetto è parte, sono state iniziate con data anteriore all'1 settembre 1967.

Successivamente, dall’accesso agli atti eseguito presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Mogliano Veneto, per il complesso condominiale in oggetto risultano rilasciate le seguenti autorizzazioni edilizie:

- concessione edilizia n. 240 pratica n.168/91/10321 del 24 ottobre 1994 per ristrutturazione e restauro conservativo edificio “ex Mulino-Valerio” ad uso commerciale, residenziale e direzionale (Autorizzazione BBAA Provincia di Treviso in data 11/07/1994 e Consorzio di Bonifica Dese Sile in data 29/03/1994);

- concessione edilizia per rinnovo n.121 pratica n.168/91/23609 del 6 agosto 1998;

- autorizzazione Beni Ambientali n. 155/99 del 19 ottobre 1999;

- autorizzazione Beni Ambientali n. 125/01 del 13 agosto 2001;

- concessione edilizia n.280 pratica n.168/91/5836 del 4 dicembre 2001 per rinnovo in variante con parziale sanatoria e cambio d’uso da commerciale/direzionale/residenziale a residenziale fabbricato denominato “ex Mulino Valerio”;

- autorizzazione edilizia n.147/A/02 pratica n.168/91/25842 del 5 novembre 2002, per sistemazione aree esterne complesso edilizio “ex Mulino Valerio” con recinzioni ed accessi (parere Consorzio di Bonifica Dese Sile del 09/11/2001);

- concessione edilizia n.144/02 pratica n.168/91/7196 del 1 luglio 2002 per variante a sanatoria ex art. 97 LR 61/85 per piano interrato e sistemazione area esterna complesso edilizio ex Mulino Valerio (autorizzazione Beni Ambientali n. 048/02 del 10/04/2002);

- Denuncia Inizio Attività presentata il 30 aprile 2002 protocollo n.12815 per opere interne (D.I.A. n. 168/91/9);

- Richiesta di Abitabilità presentata in data 30/05/2002 prot. 16796 ed in data 15/07/2002 prot. 22141, alla quale seguiva il rilascio in data 19/08/2002 da parte del Comune di Mogliano Veneto (TV) dell’Attestazione ai sensi del D.P.R. 22.4.1994 n.425 art.4 comma 3 che la documentazione necessaria al fine del rilascio del certificato di abitabilità è stata presentata il 30 maggio 2002 prot. n.16796 ed il 15 luglio 2002 prot. n.22141 (con specificazione che la completa conformità edilizio-urbanistica delle opere realizzate alla normativa vigente, è rimandata all’avvenuta sistemazione dell’area esterna di pertinenza al complesso edilizio (recinzioni-accessi carrai/pedonali) di cui all’istanza edilizia n. 168/91/25842 – 13.08.2001 in corso di definizione.

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L’autorizzazione allo scarico in fognatura comunale è stata rilasciata in data 18/06/2002, prot.

18998, allacciamento n. 3398 (domanda prot. 6796 del 06/03/2002).

Conformità urbanistica

Lo stato autorizzato dell’appartamento NON è conforme allo stato di fatto in quanto la paretina che divide l’ingresso dalla zona cottura/soggiorno non è presente allo stato attuale.

Tale difformità non è sanabile, per ragioni igienico-sanitarie (insufficienza rapporto aero- illuminante), e pertanto dovrà essere ripristinato lo stato autorizzato mediante la ricostruzione della parete divisoria mancante, per un costo presunto di Euro 3.000,00.

1.8) PROVENIENZE E SERVITU′

Per quanto non esposto o non precisato nel paragrafo che segue si rimanda alla Certificazione notarile redatta dal notaio dott. Antonio Trotta di Pavia in data 18/02/2020, allegata al fascicolo dell’Esecuzione in oggetto, e a cui si rimanda per i passaggi integrali intercorsi nell’ultimo ventennio.

Titolo di provenienza dell’ESECUTATO:

All’esecutato le unità in oggetto sono pervenute per la quota dell’intera piena proprietà in regime di separazione dei beni in forza di:

Atto di Compravendita ai rogiti del Notaio Ucci Roberto di Treviso in data 02/08/2002 rep. 48833, trascritto a Treviso in data 26/08/2002 ai numeri 35807/25328.

SI EVIDENZIA CHE NEL SUCCITATO ATTO DI PROVENIENZA (COME PURE NELLA RELATIVA NOTA DI TRASCRIZIONE), UNITAMENTE ALLE UNITA’

IMMOBILIARI MAPP. 326 SUB 34-62-98, E’ STATA COMPRAVENDUTA ALL’ESECUTATO ANCHE LA QUOTA DI COMPROPRIETA’ DI 1/22 DELL’AREA URBANA MAPP. 326 SUB 8 (SEZ. D FG. 1 DI MOGLIANO VENETO) CHE NON RISULTA INSERITA NELL’ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE OGGETTO DELLA PRESENTE ESECUZIONE.

(37)

Comproprietà sulle parti comuni:

Le unità immobiliari in oggetto hanno diritto alle rispettive proporzionali quote di comproprietà su tutte le parti ed impianti comuni dell’edificio e sull’area coperta e scoperta di pertinenza, di cui all’atto di provenienza, all’art. 1117 del Codice Civile ed al Regolamento di condominio con annesse tabelle millesimali, che trovasi allegato all'atto in data 16 luglio 2002 n.48.697 di repertorio del dott.Roberto Ucci, Notaio in Treviso, ivi registrato il 26 luglio 2002 al n.6772/V Pubbl., trascritto a Treviso il 29 luglio 2002 ai n.ri 31498/21965.

Servitù:

Come risultante anche dalla Certificazione notarile redatta dal notaio dott. Antonio Trotta di Pavia in data 18/02/2020, le servitù e/o pesi, obblighi, vincoli, limitazioni, ecc. in essere e/o costituite a carico e a favore delle unità immobiliari in capo all’odierno esecutato, facenti parte di un più ampio edificio condominiale, sono desumibili dallo stato dei luoghi e dagli atti di provenienza dell’immobile e si possono così riassumere:

- le servitù nascenti dalla situazione di condominio o stabilite e poste in essere dalla legge (tutti gli obblighi, le limitazioni, le riserve e le servitù derivanti dalla vendita frazionata delle singole unità costituenti l’intero complesso residenziale e con le servitù tecnologiche per l’erogazione dei servizi e l’adduzione dei servizi derivanti dalla struttura condominiale);

- quanto stabilito all’art. 1117 del Cod. Civile e nel regolamento di condominio con tabelle millesimali;

- diritti accessori, azioni, ragioni, accessioni, servitù attive e passive, in particolare con le servitù derivanti dalle tubazioni Enel, Telecom, gas, acquedotto e fognature nell’area scoperta comune e nelle aree di proprietà esclusiva, in forza delle quali il condominio ha diritto di accesso sia per le ispezioni sia per la manutenzione con il solo obbligo del ripristino;

- servitù costituita con atto di compravendita in data 11 luglio 1977 N.16 di repertorio del dott.Antonio Ulrico Caruso, Notaio in Treviso, ivi registrato il 18 luglio 1977 al n.3161 Pubbl., trascritto a Treviso in data 16 luglio 1977 ai n.ri 13179/1136, "servitù perpetua di passaggio per persone, mezzi di qualsiasi tipo e cose in favore" degli allora MN.52/b, 53/a, 54/a e 160 ed a carico di un ponte privato e del lotto di terreno (MN.327 del Fg.1 C.T.);

- servitù per lettura e manutenzione dei contatori situati nell'ingresso al piano terra di cui al MN.326 sub.36 (attualmente sub.109) a favore dei MN.326 sub.39-40, 41-42, 43-44, 45-46 costituita con atto in data 16 luglio 2002 N.48.697 di repertorio del dott.Roberto Ucci, Notaio in Treviso;

- vincoli derivanti dalla zonizzazione urbanistica e paesaggistico-ambientale.

(38)

1.9) VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE

Criterio adottato per la stima dell’immobile

Ciascun bene può essere valutato sotto vari profili economici, in relazione alla ragione pratica per cui la valutazione è stata richiesta.

Il criterio di stima adottato nel caso in oggetto è quello del valore di mercato, che esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene (rapporto che è funzione della domanda e dell’offerta di quel bene sul mercato) e che si concretizza nel determinare il più probabile prezzo che si presume essere realizzato qualora quel bene venisse scambiato.

Il procedimento che verrà impiegato in questo caso nell’applicazione del metodo estimale è il cosiddetto procedimento sintetico; esso consentirà di conoscere un ordine di grandezza ragionevolmente attendibile del più probabile valore venale dell’immobile da stimare.

Consistenza dell’unità immobiliare

Calcolo della Superficie Esterna Lorda (S.E.L.)

La superficie dell’immobile (superfici principali e secondarie) sarà calcolata con il criterio della Superficie Esterna Lorda (S.E.L.), ovvero l’area dell’unità immobiliare delimitata da elementi perimetrali verticali e misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata alla quota convenzionale di m 1,50 dalla quota pavimento, secondo quanto stabilito dagli standard nazionali ed internazionali.

Appartamento Piano Secondo circa mq 75,0

Posto auto esterno piano terra circa mq 12,5

Posto auto coperto Piano Interrato circa mq 12,5

Calcolo della Superficie Commerciale

Come da usi e consuetudini del locale mercato immobiliare, si computano ai fini della successiva valutazione anche le superfici commerciali dell’immobile, che si ottengono moltiplicando le superfici singole di cui sopra per i coefficienti di adeguamento (rapporti mercantili).

(39)

Appartamento Piano Secondo mq 75 x 1,00 = circa mq 75 Posto auto esterno piano terra mq 12,5 x 0,50 = circa mq 6 Posto auto coperto Piano Interrato mq 12,5 x 0,50 = circa mq 6 TOTALE arrotondato circa mq 87

La superficie commerciale dell’immobile, ricavabile dalla sommatoria della superficie principale e delle superfici secondarie ragguagliate ai rispettivi coefficienti di adeguamento (rapporti mercantili),

misura complessivamente (superficie indicativa) = circa mq 87

Stima dell’unità immobiliare

Tabella con rilevazione dei prezzi di mercato e relativi dati immobiliari

Dall’esame della banca dati delle quotazioni immobiliari O.M.I., fonte:

http://wwwt.agenziaentrate.gov.it/servizi/Consultazione/risultato.php, si sono riscontrati i seguenti risultati:

Anno 2020 – Semestre 2

Comune di MOGLIANO VENETO (TV) Fascia/zona: Centrale / Centrale codice di zona: “B1”

Microzona catastale n. 1 Destinazione: Residenziale Tipologia: Abitazioni civili Stato conservativo: ottimo

Valore di mercato MIN: €/mq 1.550

Valore di mercato MAX: €/mq 1.850 per un valore di mercato MEDIO pari a €/mq 1.700

Si precisa che i suddetti valori unitari dell’Osservatorio Mercato Immobiliare si riferiscono ad immobili con stato conservativo ottimo.

Stato conservativo: normale Valore di mercato MIN: €/mq 1.250

Valore di mercato MAX: €/mq 1.500 per un valore di mercato MEDIO pari a €/mq 1.375

Si precisa che i suddetti valori unitari dell’Osservatorio Mercato Immobiliare si riferiscono ad immobili con stato conservativo normale.

Dall’esame inoltre del sito http://www.borsinoimmobiliare.it/quotazioni-immobiliari , che riporta valori di natura statistica secondo le oscillazioni dei prezzi medi di richiesta rilevati a livello locale, sulla base dei valori rilevati nei principali portali immobiliari nazionali, Agenzia delle Entrate OMI, Istat e Banca d’Italia, si sono riscontrate le seguenti quotazioni immobiliari relative alla zona in esame (zona centrale):

(40)

Abitazioni in stabili di 1° fascia Valore minimo €/mq 1.322,98 Valore medio €/mq 1.482,89 Valore massimo €/mq 1.642,81 Abitazioni in stabili di fascia media Valore minimo €/mq 1.134,43 Valore medio €/mq 1.272,87 Valore massimo €/mq 1.411,30 Abitazioni in stabili di 2° fascia Valore minimo €/mq 1.055,01 Valore medio €/mq 1.114,15 Valore massimo €/mq 1.173,29

Per quanto riguarda invece l’analisi comparativa dei prezzi applicati in recenti proposte e/o vendita, si è svolta una accurata indagine anche sui principali siti immobiliari, nonché sulle compravendite avvenute nel medesimo condominio di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione, rilevandone quelli più significativi (schematizzati nella sottostante tabella), e riscontrando i seguenti valori unitari medi.

TIPOLOGIA

e sintetica DESCRIZIONE UBICAZIONE SUP.

[mq] PREZZO DI

VENDITA VALORE

UNITARIO FONTE Appartamento trilocale piano

primo condominio Il Mulino con due posti auto e garage condominio ai Salici

Cat. A/2 cl. 2 sup. cat. mq 115 Cat. C/6 cl. 3 sup. Cat. mq 12 Cat. C/6 cl. 2 sup. Cat. mq 12 Cat. C/6 cl. 3 sup. Cat. mq 13

Comune di Mogliano

Veneto

133 € 190.000,00 €/mq 1.428

Atto pubblico CV rep.

21828 del 20/02/2017

notaio Bartolucci

MiniAppartamento piano primo condominio Il Mulino con due posti auto

Cat. A/2 cl. 2 sup. cat. mq 62 Cat. C/6 cl. 3 sup. Cat. mq 18 Cat. C/6 cl. 2 sup. Cat. mq 13

Comune di Mogliano

Veneto 77 € 111.000,00 €/mq 1.441

Atto pubblico CV rep. 2654

del 23/07/2020

notaio Mammucari

Giudizio di valutazione

Le variabili che incidono nella determinazione del più probabile valore venale sono state individuate nei paragrafi precedenti e riguardano l’ubicazione dell’immobile, le caratteristiche della zona, le caratteristiche costruttive dell’immobile ed il suo stato di conservazione, la vetustà, la tipologia e la consistenza del bene ed i suoi dati metrici, ecc.., in particolare considerate le seguenti caratteristiche:

(41)

x Ubicazione: zona semicentrale di Mogliano Veneto (TV) x Destinazione: residenziale

x Tipologia immobiliare: miniappartamento al piano secondo composto da ingresso- soggiorno-cucina, camera, ripostiglio, bagno, disimpegno con posto auto esterno e posto auto coperto al piano interrato (su corpo separato non comunicante), inseriti in un complesso condominiale dotato di ascensore condominiale

x Superficie commerciale = mq 87

x Vetustà: ristrutturazione primi anni 2000 x Stato di conservazione dell’unità: buono

Eseguite quindi le analisi comparative su vendite di immobili con caratteristiche simili avvenute di recente nella zona e vista l’attuale situazione di completo ristagno del mercato immobiliare, specialmente per quanto riguarda l’offerta di una grande mole di appartamenti nuovi ancora invenduti, si ritiene che, se posto sul mercato, si potrebbe realizzare un valore unitario a metro quadrato pari a ……… €/mq 1.450,00 ma trattandosi di procedimento di vendita forzata, si ritiene equo operare un abbattimento di tale valore unitario pari a circa il 10%,

ottenendo quindi un valore unitario arrotondato di ………€/mq 1.300,00

che corrisponde ad un valore a corpo per l’intera piena proprietà

pari a mq 87 x €/mq 1.300,00 = ………arrotondato……… € 113.000,00 diconsi euro centotredicimila/00

Adeguamenti e correzioni

Sulla base dei sopralluoghi e delle ricerche svolte, si sono accertate le seguenti condizioni (penalità) che determinano un adeguamento ed una correzione al valore dell’immobile come sopra calcolato (riduzione per assenza di garanzia del bene venduto):

x trattasi di vendita in sede di procedura esecutiva immobiliare (vendita all’asta), per cui l’immobile viene ceduto nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, a corpo e non a misura;

(42)

x il sistema costruttivo, le finiture, l’isolamento acustico e termico, nonché gli impianti tecnologici, sono quelli risalenti all’epoca di realizzazione del fabbricato di cui è parte l’appartamento in oggetto (primi anni 2000);

x saranno a carico dell’aggiudicatario le eventuali spese condominiali pendenti relative all’ultimo biennio, come da vigenti disposizioni di legge;

x vi sono difformità edilizie e catastali da sanare.

Gli adeguamenti e le detrazioni da operare alla luce delle considerazioni sopra esposte si possono così quantificare:

Ripristino stato autorizzato urbanisticamente € 3.000,00

Spese condominiali arretrate ultimo biennio (con vendita entro un anno) € 3.000,00

Interventi minimi di manutenzione € 2.000,00

Totale detrazioni € 8.000,00

Pertanto, il valore di vendita forzata che si propone per l’immobile in oggetto è così determinato:

Valore complessivo dell’immobile – detrazioni =

€ 113.000,00 - € 8.000,00 = € 105.000,00

VALORE PROPOSTO PER LA VENDITA ………

€ 105.000,00

(dicasi Euro centocinquemila/00)

Tale è il valore che il sottoscritto perito ausiliario del G.E. attribuisce alla data odierna al LOTTO N. 1 oggetto della presente esecuzione immobiliare.

(43)

1.10) FORMALITA′ PREGIUDIZIEVOLI

Come risultante dalla Certificazione notarile redatta dal notaio dott. Antonio Trotta di Pavia in data 18/02/2020, allegata al fascicolo dell’Esecuzione in oggetto, e successiva verifica telematica eseguita dallo scrivente presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso (per l’aggiornamento alla data successiva di redazione del Certificato Notarile), per le unità immobiliari in oggetto (LOTTO N. 1) sono presenti le seguenti formalità pregiudizievoli:

*** TRASCRIZIONI ***

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE trascritto in data 02/01/2020 ai nn. 99 / 81

derivante da: Verbale di Pignoramento Immobili in data 16/12/2019, repertorio n.

10148/2019, emesso dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Treviso a favore di: PENELOPE SPV S.R.L.

con sede in Conegliano (TV), c.f. 04934510266

relativamente all’unità negoziale n.1 per il diritto di proprietà per la quota di 1/1

contro: ESECUTATO N. 1

immobili: Unità negoziale n. 1 - per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 Immobile n. 1

Comune di Mogliano Veneto (TV) – Catasto Fabbricati Sezione D – foglio 1 – mappale 326 subalterno 34 Immobile n. 2

Comune di Mogliano Veneto (TV) – Catasto Fabbricati Sezione D – foglio 1 – mappale 326 subalterno 98 Immobili da n. 4 a n. 12 […omissis…]

(44)

***ISCRIZIONI ***

IPOTECA VOLONTARIA

iscritta in data 09/12/2010 ai nn. 44076 / 9804

derivante da: Concessione a garanzia di mutuo fondiario in forza di Atto Notarile pubblico in data 29/11/2010, rep. n. 110723/16893, a rogito notaio Acconcia Oleg Nicola di Treviso

dati: capitale € 240.000,00; spese € 240.000,00; totale € 480.000,00 tasso interesse annuo 3.247%; durata 10 anni

a favore di: CASSA DI RISPARMIO DEL VENETO S.P.A. (creditore ipotecario) con sede in Padova (PD), c.f. 02089931204

contro: ESECUTATO N. 1 (debitore ipotecario)

immobili: Unità negoziale n. 1 - per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 Immobile n. 1

Comune di Mogliano Veneto (TV) – Catasto Fabbricati Sezione D – foglio 1 – mappale 326 subalterno 98

(45)

LOTTO N. 2

Valore di Stima € 48.000,00

MINIAPPARTAMENTO PIANO TERRA CON SCOPERTO E GARAGE Istrana (TV) – frazione Ospedaletto

2.1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Descrizione dei beni secondo gli attuali registri catastali :

Il mini appartamento al piano terra, comprensivo di garage al piano interrato e scoperto pertinenziale esclusivo, facenti parte di un più ampio fabbricato plurifamiliare, ubicato in via Castellana n. 30/B nella frazione di Ospedaletto del Comune di Istrana (TV), sono così censiti catastalmente:

PER LA PIENA PROPRIETA’ DELL’INTERO 1/1

Comune di ISTRANA (TV) – Catasto Fabbricati sezione D – foglio 5

mapp. 747 sub 8 : cat. A/2 – cl. 2 – vani 3 – R.C. € 263,39 – via Castellana n. 30/B piano T mapp. 747 sub 4 : cat. C/6 – cl. 2 – mq 24 – R.C. € 63,21 – via Castellana piano S1

La descrizione attuale del bene, come riportata nel precedente quadro, corrisponde con quella contenuta nell’Atto di Pignoramento.

(46)

Identificazione al Catasto Terreni:

L’area coperta e scoperta sulla quale insiste il complesso condominiale di cui sono parte le unità in oggetto risulta così censita al Catasto Terreni :

Comune di ISTRANA (TV),

foglio 25 (corrispondente alla sezione D foglio 5 del Catasto Fabbricati) mappale 747 - ente urbano di mq 586

Confini dell’immobile (in senso orario, salvo altri e/o più precisi):

L’appartamento al piano terra mapp. 747 sub 8 confina:

- A nord parte con altro alloggio e relativo scoperto mapp. 747 sub 9 e parte con ingresso comune / bene comune non censibile mapp. 747 sub 21;

- Ad est parte con ingresso comune / bene comune non censibile mapp. 747 sub 21, parte con scale d’accesso al piano primo mapp. 747 sub 22, parte con altri posti auto scoperti sub 16-15;

- A sud parte con altro posto auto scoperto mapp. 747 sub 16, parte con altro alloggio e relativo scoperto mapp. 747 sub 7

- Ad ovest con ente urbano mapp. 626.

Trattasi del piano terra di un edificio plurifamiliare di complessivi due piani fuori terra ed uno interrato, ove sono ubicati i locali accessori (garage, …).

Il garage al piano interrato mapp. 747 sub 4 confina:

- A nord con spazio condominiale mapp. 747 sub 20;

- Ad est con muro perimetrale contro terra;

- A sud con altro accessorio mapp. 747 sub 3;

- Ad ovest con spazio di manovra condominiale mapp. 747 sub 20.

(47)

Fig. 2.1 – estratto mappa catastale (fuori scala) : Comune di ISTRANA, fg 25, mapp. 747 con freccia rossa è indicato il complesso condominiale di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione

(48)

2.2) UBICAZIONE:

ISTRANA (TV) – frazione Ospedaletto – via Castellana n. 30/B

Il fabbricato plurifamiliare di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione è situato nel centro abitato di Ospedaletto, frazione del Comune di Istrana, in zona periferica a sud del territorio comunale.

L’edificio si inserisce all’interno dell’abitato della frazione di Ospedaletto.

I principali servizi, quali esercizi di vicinato, scuole primarie e secondarie di primo/secondo grado, Municipio, Poste, banche, ecc. si trovano nel centro abitato e/o nei limitrofi centri frazionali e/o del capoluogo di Istrana, all’interno di un raggio di circa tre chilometri.

La zona è servita dal servizio di trasporto pubblico di autobus, mentre la stazione ferroviaria è ubicata nel capoluogo di Istrana.

Altri servizi, quali ad esempio l’Ospedale, scuole secondarie di secondo grado, Agenzia delle Entrate, ecc. si trovano nel Comune di Treviso, Montebelluna o Castelfranco Veneto che distano all’incirca quindici chilometri.

La zona è facilmente accessibile dalla viabilità comunale collegata alle arterie provinciali e regionali.

Fig. 2.2 – mappa generale della provincia di Treviso con indicazione dell’ubicazione dell’immobile

(49)

(50)

(51)

2.3) ZONIZZAZIONE URBANISTICA:

Nel vigente Piano degli Interventi del Comune di ISTRANA, l’area coperta e scoperta del fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione ricade in

Zona residenziale Z.T.O. C2 speciale/44 - Lotto Inedificato tipo A

Fig. 2.7 – estratto Piano degli Interventi del Comune di ISTRANA con freccia rossa, il fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione

(52)

2.4) ZONIZZAZIONE SISMICA:

Nella zonizzazione sismica di cui alla Delibera della Giunta Regione Veneto n. 244 del 09/03/2021 il territorio del Comune di ISTRANA è inserito in Zona 2 .

Rispetto alla precedente zonizzazione di cui al DCR n. 67 del 03/12/2003 il Comune di ISTRANA è passato dalla Zona 3 alla Zona 2.

Fig. 1.8 – estratto della Zonizzazione Sismica di cui alla DRGV n. 244 del 09/03/2021

(53)

2.5) CONFORMITA′ CATASTALE:

Conformità intestazione catastale:

L’attuale intestazione catastale corrisponde a quanto risultante dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Treviso e confermata dalla Relazione Notarile allegata al fascicolo dell’Esecuzione.

Fig. 2.9 – elaborato planimetrico (fuori scala), sez. D fg. 5 di Istrana, mappale 747

(54)

Conformità planimetria catastale:

Ai sensi della vigente normativa in materia catastale, la planimetria catastale dell’appartamento al piano terra con scoperto esclusivo, identificato con il mappale 747 sub 8 (sez. D fg. 5 di ISTRANA), depositata in banca dati in data 23/12/2009 prot.

TV0404666, è conforme allo stato di fatto.

Fig. 2.10 – planim. catastale (fuori scala), sez. D fg. 5 di Istrana, mappale 747 sub 8 APPARTAMENTO PIANO TERRA CON SCOPERTO ESCLUSIVO

(55)

Ai sensi della vigente normativa in materia catastale, la planimetria catastale del garage al piano interrato, identificato con il mappale 747 sub 4 (sez. D fg. 5 di ISTRANA), depositata in banca dati in data 23/12/2009 prot. TV0404666, è conforme allo stato di fatto.

Fig. 2.11 – planim. catastale (fuori scala), sez. D fg. 5 di Istrana, mappale 747 sub 4 GARAGE PIANO INTERRATO

(56)

2.6) DESCRIZIONE LOTTO N. 2

DESCRIZIONE GENERALE DELL’EDIFICIO CONDOMINIALE :

L’appartamento con scoperto esclusivo lastricato al piano terra con garage al piano interrato oggetto di esecuzione immobiliare fa parte di un più ampio fabbricato plurifamiliare, composto da sei alloggi, edificato nel primo decennio degli anni 2000.

L’edificio di cui è parte l’appartamento in oggetto si eleva su complessivi due piani fuori terra ed uno interrato.

Il fabbricato è privo di spazi scoperti adibiti a verde comune.

All’attualità il complesso condominiale presenta uno scadente aspetto architettonico/conservativo.

Si evidenzia che le murature perimetrali sono interessate da fenomeni di umidità e muffe ed inoltre i soffitti delle terrazze sono interessati da fenomeni di infiltrazione.

Le facciate esterne del condominio sono intonacate al civile e tinteggiate (in scadente stato di conservazione), mentre la pavimentazione del piano interrato è in calcestruzzo lisciato.

A servizio dei sei appartamenti che compongono il complesso condominiale, esternamente vi sono sei posti auto scoperti, il cui uso è stato informalmente suddiviso fra i sei appartamenti, in quanto nei cinque atti di vendita degli altri appartamenti è stato altresì ceduta la quota di un sesto (1/6) indiviso della proprietà dei suddetti posti auto. Nel caso presente, dall’atto di pignoramento, non risulta pignorata la quota di un sesto (1/6) di tali posti auto, sebbene di proprietà dell’esecutato.

Qualora la vendita avvenisse come da pignoramento all’eventuale aggiudicatario sarebbe precluso l’uso del posto auto “pertinenziale” scoperto, in quanto la relativa quota di comproprietà rimarrebbe in capo all’esecutato.

ACCESSI:

L’accesso agli spazi comuni e alla rampa scoperta comune del fabbricato ove è ubicato l’appartamento in oggetto avviene attraverso un passaggio sterrato su proprietà privata di terzi che si collega a nord con la strada principale via Castellana e nel tratto antistante al fabbricato è individuato come bene comune non censibile a tutte le unità (n.b. nell’atto di pignoramento non risultano pignorate le parti comuni condominiali).

L’accesso all’appartamento e allo scoperto esclusivo avviene da est, direttamente dal succitato passaggio sterrato, attraverso un ingresso comune che da accesso anche alla scala che conduce agli alloggi del soprastante piano primo e alla scala comune che da accesso ai garage al piano interrato. L’accesso al piano interrato, per il tramite dello scivolo scoperto comune o della rampa di scale comune, avviene da est direttamente dal predetto passaggio sterrato.

(57)

Fig. 2.12 – vista da nord dell’accesso da via Castellana (su proprietà di terzi)

Fig. 2.13 – vista da sud dell’accesso da via Castellana

(58)

Fig. 2.14 – vista da est della rampa scoperta comune di accesso al piano interrato

Fig. 2.15 – vista da sud-est del fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione

(59)

Fig. 2.16 – vista da nord-est del fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione

Fig. 2.17 – vista da est del fabbricato di cui sono parte le unità oggetto di esecuzione

(60)

Fig. 2.18 – vista dello scoperto esclusivo lato est abitazione

Fig. 2.19 – vista prospetto ovest appartamento piano terra oggetto di esecuzione

(61)

Fig. 2.20 – scale di accesso agli alloggi del piano primo, soprastanti l’appartamento in oggetto

Fig. 2.21 – scale comune di accesso al piano interrato

(62)

Fig. 2.22 – rampa scoperta comune e spazio di manovra comune al piano interrato

Fig. 2.23 – garage al piano interrato (indicato con freccia rossa)

(63)

Fig. 2.24 – soggiorno/cucina

Fig. 2.25 – soggiorno/cucina

(64)

Fig. 2.27 – particolare macchie di umidità presenti

(65)

Fig. 2.28 – particolare macchie di umidità presenti

Fig. 2.29 – particolare macchie di umidità presenti in bagno

(66)

Fig. 2.30 – bagno

DESCRIZIONE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE:

L’appartamento è situato al piano terra del fabbricato plurifamiliare ed ha esposizione sui lati est ed ovest. I lati nord e sud sono contigui ad altri alloggi, presenti pure al soprastante piano primo.

L’appartamento è composto da un unico vano ingresso-soggiorno/pranzo-cottura, da una camera, bagno, disimpegno.

Esternamente sul lato est vi è un esiguo scoperto pertinenziale esclusivo lastricato di circa 11 mq catastali con un ripostiglio (trattasi del sottoscala della rampa di scale che conduce ai soprastanti alloggi del piano primo). Tale scoperto costituisce l’accesso all’appartamento dagli spazi comuni.

Sul lato ovest vi è invece un’altra porzione di scoperto pertinenziale esclusivo lastricato di circa 33 mq catastali.

Gli scoperti esclusivi sono recintati.

Il garage al piano interrato è con portone basculante di tipo manuale.

(67)

Finiture interne:

Le pavimentazioni sono in piastrelle, come pure i rivestimenti delle pareti dei bagni e dell’angolo cottura, ad eccezione della camera che sono in parquet di legno.

Le pareti interni sono intonacate al civile e tinteggiati in bianco.

Si evidenziano fenomeni di umidità e macchie di muffa sulle murature e solai.

I soffitti sono con travatura in legno a vista.

Le porte interne sono in legno tamburato.

I serramenti esterni sono costituiti da oscuri e da finestre in legno ad anta con vetrocamera.

Tutte le finiture risalgono all’epoca dei lavori di costruzione (primo decennio degli anni 2000).

Epoca di costruzione e tipologia di struttura:

Come relazionato, le unità oggetto di esecuzione fanno parte di un più ampio fabbricato plurifamiliare a sei alloggi a due piani fuori terra ed uno interrato, la cui costruzione risale al primo decennio degli anni 2000.

La tipologia di finitura del fabbricato di cui è parte l’appartamento in oggetto è del tipo tradizionale e tipica degli edifici condominiali costruiti nell’epoca del fabbricato stesso (anni 2000).

Come risulta dal Certificato di Collaudo Statico depositato presso il Comune di Istrana in data 07/01/2009 al n. 21/2005, la struttura in elevazione è costituita da pilastri e travi in c.a.; travi in acciaio; solai a lastra in c.a. e in legno con soletta collaborante in c.a.; scale, cordoli e cornici di copertura in c.a.; copertura in legno.

L’immobile è stato edificato in un’epoca in cui il Comune di ISTRANA non era dichiarato territorio sismico, conseguentemente il fabbricato non ha caratteristiche antisismiche.

Il fabbricato in genere e gli impianti ivi installati sono stati realizzati secondo le normative vigenti all’epoca di costruzione e potrebbero risultare superate rispetto ai dettami imposti dalle vigenti norme in materia di isolamento termico, acustico e sulla conformità degli impianti tecnologici e scarichi fognari.

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Fig. 2.31 – schema a vista (fuori scala) dell’appartamento al piano TERRA oggetto di esecuzione

Impianti:

L’impianto di adduzione dell’acqua potabile è da acquedotto comunale.

L’impianto di riscaldamento è AUTONOMO, con caldaia alimentata a gas naturale (manca il libretto caldaia).

Il gas cottura viene alimentato da bombole di gas gpl.

Le eventuali dotazioni impiantistiche supplementari (quali, a titolo esemplificativo, impianti di condizionamento, impianti d’allarme, ecc.) non sono comprese nella vendita.

Ai sensi dell'art. 1 del Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico n. 37 del 22 gennaio 2008 e successive modifiche ed integrazioni, in relazione alla normativa in materia di sicurezza, si precisa che trattandosi di vendita in ambito di procedura esecutiva, la parte acquirente è edotta che il trasferimento dell’immobile in oggetto avviene in presenza di impianti non conformi o comunque non garantiti conformi all’attuale normativa, precisando