RELAZIONE DI STIMA. Il sottoscritto, Dott. Ing. Gianfranco Avolio, con studio in Napoli alla Piazza Carlo III,

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RELAZIONE DI STIMA

Il sottoscritto, Dott. Ing. Gianfranco Avolio, con studio in Napoli alla Piazza Carlo III, regolarmente iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli con il n.12991; a seguito dell'incarico di CTU per il contenzioso civile .......... . .........

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...... in merito alla determinazione del ^più^probabile^valore ^di ^mercato, alla data attuale del bene immobile ubicato in Napoli alla via Piave, 40 - int. 19 al piano terzo int.7 e di una cantinola allegata al cespite ed ubicata al piano S1. Lo scrivente, ha proceduto, per una corretta ed obiettiva valutazione del bene oggetto di stima, mediante sopralluoghi dell'unità immobiliare. Dal che, preso visione dello stato di consistenza, della finitura, dello stato manutentivo e dello stato di conservazione ed effettuato rilievi metrici e fotografici, a redatto la seguente relazione tecnica di stima.

1. Premessa

Lo scopo della presente relazione di stima è la determinazione del più probabile valore di mercato da attribuire all'unità immobiliare de quo.

A tal fine, si è proceduto

• verificando i riferimenti catastali

• verificando le caratteristiche proprie dell'unità immobiliare

• verificando le caratteristiche dell'immobile di cui fa parte l'unità immobiliare

• paragonando il bene oggetto di stima con altri beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona di cui sono noti i valori o i prezzi determinati in condizioni ordinarie di mercato.

Relazione tecnica di stima 1 di 6

Firmato Da: GIANFRANCO AVOLIO Emesso Da: INFOCERT FIRMA QUALIFICATA Serial#: 300a68

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• verificando i prezzi di mercato ed i prezzi di vendita di unità immobiliari aventi uguali o similari caratteristiche sia intrinseche che estrinseche

• applicando il metodo di stima sintetico di comparazione

• applicando il metodo analitico di capitalizzazione

2. Riferimenti catastali

Comune: NAPOLI - Catasto: Fabbricati

Se z. Fog. Part. S u b In d irizzo Zo n a C at Cl C o n sis R e n d ita

CHI 9 58 32 N A P O LI - V IA PO , 22 Pia n o 3 10 A /3 3 5,5 v a n i E u ro : 1 .0 2 3 ,8 8

Dalla verifica dello stato di fatto si è appurato che l'unità immobiliare è stata oggetto di ristrutturazione edilizia che ha comportato la modifica dello stato dei luoghi. E' da evidenziare che, la planimetria catastale è conforme allo stato dei luoghi.

3. Verifica delle caratteristiche proprie dell ’unità immobiliare

A seguito del sopralluogo esperito, lo scrivente ha appurato che l'unità immobiliare sia da un punto di vista delle finiture che di impianti (idrico-sanitario, telefonico, elettrico, riscaldamento e raffrescamento) può ritenersi in buono stato di conservazione. Per quel che riguarda la panoramicità, l'unità immobiliare è ubicata al terzo piano e gode di due affacci con esposizione libera

4. Verifica delle caratteristiche proprie dell ’unità immobiliare

L'edificio, di cui fa parte l'unità immobiliare, è parte costituente di un edifico avente la conformazione ad "L".

Lo stesso ha accesso diretto sia carrabile che pedonale da via Po e non è dotato di ascensore, di sensori diurni per l'illuminazione della cassa scala e di estintori.

Il cespite in oggetto di stima è confinante a Nord con altra u.i.u. ad EST ed OVEST dal cortile condominiale ed a SUD con altra u.i.u identificata con il sub.33 ed int.8.

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Lo stesso ha un'altezza di 3,00 dal piano di calpestio ed è composto da ingresso, salotto, due camere da letto, cucina, bagno ed ha affacci liberi sia a OVEST che ad EST

Per quanto riguarda la distribuzione interna dei vani, per una migliore visione si rimanda all'allegato grafico.

5. Metodologie di stima applicate

Come cennato, per la determinazione del più probabile valore di mercato dell'unità immobiliare si è proceduto utilizzando tre metodi:

1° metodo : valore catastale 2° metodo: sintetico comparativo

3° metodo: analitico per capitalizzazione dei redditi (per verifica)

A) Metodo del calcolo del Valore Catastale

Il valore catastale o valore fiscale di un immobile e da considerarsi la base di calcolo per il pagamento di diverse imposte, quali: imposte di successione, imposte di donazione e imposte di registro, ipotecarie e catastali (in caso di acquisto di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze - ovvero il "prezzo valore").

Il valore catastale è utilizzabile come riferimento per determinare il valore minimo annuo del canone di locazione che per legge non può essere inferiore al 10% del valore catastale calcolato.

Calcolo del Valore catastale

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per un determinato coefficiente stabilito per legge e variabile in base alla categoria catastale dello stesso immobile.

Da cui : Rendita Catastale pari a 1.232,42 euro da cui si ottiene un valore catastale dell'immobile pari a 142.691,00 euro

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B) Metodo sintetico comparativo

Dall'esito dello studio sia dei parametri propri deN'unità immobiliare (panoramicità, conservazione, stato di manutenzione degli impianti idrico-sanitario ed elettrico, stato degli infissi, ubicazione ed urbanizzazione (vicinanza collegamenti urbani, etc.), sia delle indagini dirette ed indirette che dalle quotazioni reperite nella zona, si è appurato che il valore economico oscilla tra i seguenti valori riportati nella seguente tabella

valore minimo valore medio valore massimo

1300,00 €/mq 1.500,00 €/mq 2.000,00 e/mq

Dal che, in relazione alle caratteristiche possedute dall'unità immobiliare, al contesto della zona in cui è posizionato, a quelle intrinseche ed allo stato sia di conservazione che manutenzione, si ritiene di poter assumere il valore unitario di 1.700,00 €/mq.

Dall'esito dei rilievi metrici effettuati si ha che la consistenza del cespite è data dalla somma derivante dai metri quadrati abitabili, dai metri quadrati dei balconi e dai metri quadrati della cantinola così come riportati nella seguente tabella

abitabili mq

cantinola mq

Totale mq 86,95 8,40 al 0.25%

86,95 2,10 89,05

Sup. lorda Mq

cantinola mq

Totale mq 102,00 10,50 al 0.25%

102,00 2,65 104,65

Per un totale complessivo di 104,65 mq

Dal che il valore di mercato del bene, applicando il metodo sintetico comparativo, è pari a 178.000 euro

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B) Metodo analitico: appartamenti allo stato occupato

Con il presente procedimento si determina il valore di mercato degli immobili allo stato occupato, capitalizzando il valore locativo annuo con un opportuno saggio di rendimento, avuto riferimento alla tipologia ed alla specifica destinazione.

Dall'esito delle indagini effettuate, il valore locativo mensile di unità abitative aventi caratteristiche dirette ed indirette analoghe al cespite de quo, oscilla da un minimo di 3,50 €mq/mese pari 366,00 €/mese a ad un massimo di 5,00 €mq/mese pari a 523,00

€/mese.

Esaminati i saggi di rendimento del mercato immobiliare si è appurato che, per il caso specifico, il saggio di rendimento può essere compreso tra il 2,8% ed il 3,5 %

Dal che applicando un valore locativo medio pari a (4,50 €mq/mese*104,65) 470,00

€/mese (appurato effettuando indagini in zona nonché confortati da società immobiliari presenti nel territorio quali Tecnocasa, Frim, etc.) ed applicando un valore di saggio di rendimento del 3,2%, in considerazione, sia della particolare tipologia costruttiva adottata, sia della specifica destinazione ed ubicazione nell'ambito cittadino, si ottiene:

Valore di mercato = Canone annuo : Saggio di rendimento

Considerato che per le abitazioni il canone annuo ascende a circa € 5.640,00 si ottiene:

Vm = 5.640,00 € / 3,2 % = € 180.000 euro

Dal che il più probabile valore di mercato del bene, applicando il metodo analitico per appartamenti allo stato occupati, è pari a 180.000 euro

6. Individuazione del più probabile valore di mercato

Nella stima de quo sono stati utilizzati due procedimenti.

Metodo di stima sintetico comparativo (Procedimento di stima che consiste nella determinazione del valore di un bene economico mediante paragone con altri beni aventi le stesse caratteristiche, ubicati nella medesima zona, ovvero in zone limitrofe di

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cui sono noti i valori o i prezzi determinati in condizioni ordinarie di mercato) applicato sulla base di un unico parametro il metro quadrato.

Metodo di stima analitica per capitalizzazione (Procedimento di stima basato sulla capitalizzazione del reddito ordinario ritraibile dal bene oggetto di stima).

Effettuata una riconciliazione dei valori complessivi determinati ed effettuata la media dei valori ottenuti con i citati procedimenti estimali si è giunti alla determinazione che il

PIU' PROBABILE VALORE DI MERCATO, ALLO STATO ATTUALE, DA ATTRIBUIRE ALL'UNITÀ IMMOBILIARE DI TIPO ABITATIVO OGGETTO DI STIMA È DI € 180.000.

Dal che è relazione tecnica di stima, redatta in Napoli il 21/07/2015 Il tecnico

Dott. Ing. Gianfranco Avolio