PROCEDURA FALLIMENTARE n° 81/2017
PERIZIA DI STIMA C.T.U.
Consulenza Tecnica di Ufficio nella stima degli immobili pignorati
Il Tecnico incaricato C.T.U.:
Arch. Cristina Maria d’Aries Via Belmonte, 80
71016 San Severo (FG) Tel. 0882_376831; mobile 329 4347109
____________________________________________________________________
Via Belmonte n.80 71016 San Severo(Fg)
Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori di Foggia n° 1159
All’ill.mo Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Foggia
Sezione Fallimenti
CONTROPARTE– (Debitore): ******* *********** ***
PREMESSA E DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVA
La sottoscritta arch. Cristina Maria d’Aries, nata a San Severo il 18.02.1983 e ivi residente, con studio professionale, alla Via Belmonte 80, DRSCST83B58I158R, iscritta all’Ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al n. 1159, nonché iscritta all’Albo C.T.U. del Tribunale di Foggia,
AVENDO RICEVUTO
in data 31/10/2017 nomina di Consulente Tecnico di Ufficio, dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Foggia Dr. Francesco MURGO, relativamente al procedimento di cui all’oggetto,
SI ATTENEVA
Scrupolosamente ai quesiti e alle raccomandazioni contenute nel Verbale di giuramento e nelle Raccomandazioni Generali per l’attività di esperto per la Stima di Immobili, nonché alle disposizioni previste in generale per C.T.U. dal codice civile e dal codice di procedura civile.
Il Tecnico Incaricato C.T.U.
arch. Cristina Maria d’Aries
DOCUMENTAZIONE ACQUISITA
Ciò doverosamente premesso, il C.T.U. successivamente al conferimento dell’incarico, acquisiva ed analizzava la seguente documentazione in parte già
quest’ultima riportata in allegato alla presente Perizia di Stima.
Documentazione recepita in sede di giuramento o attraverso comunicazione a mezzo p.e.c.:
► Provvedimento di nomina Esperto C.T.U. (esperto Cristina Maria d’Aries) per la stima dei beni pignorati, che contestualmente fissava la data di udienza al 14 Novembre 2017. (a mezzo p.e.c.)
► Verbale di giuramento dell’esperto del 14/11/2017 (esperto Cristina Maria d’Aries); giudice Dr. Francesco Murgo; (in sede)
Documentazione allegata:
► Allegato 1 _ Lettera* di convocazione per il sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento, con relativa ricevuta della raccomandate A.R.; lettera controfirmata dal sig. ******* attestante la sua presenza durante il primo sopralluogo.
*Si fa presente che la lettera di convocazione non è mai stata ritirata dal destinatario ed è tornata al mittente.
► Allegato 2 _ Richiesta al Comune di accesso agli atti: copia degli atti autorizzativi rilasciati dal Comune di San Severo in merito alla recinzione esterna;
copia bollettino per il pagamento degli oneri;
► Allegato 3 _ Estratto di mappa scala 1: 2000 del Foglio 68 del Comune di San Severo.
► Allegato 4 _Visure catastali ed ipotecarie*: Catasto Terreni Foglio 68 p.lle 27,31,132,193,194,15,196; stralcio catastale su Ortofoto – desunto dal portale della Provincia di Foggia, settore Assetto del Territorio;
*Si fa presente che le suddette visure ipotecarie sono state gentilmente conferite alla sottoscritta dal dott. Angelo Fiorella.
urbanistica; ortofoto con individuazione dei lotti, desunta dal portale di Google Earth; copia bollettino per il pagamento degli oneri; stralcio tavole PUG:
1. tavola QD7_1bis: “Carta sintetica di uso del suolo- Territorio extra‐ urbano”
► Allegato 6_Analisi vincolistica. 1: stralcio NTA del piano PR ASI, agglomerato di San Severo con individuazione del lotto; stralcio tavole PUG:
6.1 tavola C1bis “Tutela delle invarianti e previsioni per i contesti territoriali: il territorio extra‐ urbano”;
6. 2 tavola QD1_1_2bis “Carta dei distretti perequativi e delle aree da assoggettare a P.U.E. - Territorio extra‐ urbano”;
3. tavola QD7_2_2bis “Carta sintetica di uso del suolo- Territorio urbano”
► Allegato 7_Analisi vincolistica.2 – delibera di Giunta Regionale n°1514/2015 in riferimento all’abrogazione del PCT;
7.1 stralcio PTCP - Tavola C “assetto territoriale” – desunto dal portale della Provincia di Foggia, settore assetto del territorio;
7.2 stralcio PPTR “ulteriori contesti paesaggistici” – desunto dal portale della Provincia di Foggia, settore assetto del territorio;
► Allegato 8_ Verifica metrica dello stato attuale e accertamento di conformità urbanistica degli immobili oggetto della presente perizia, nonché identificazione dei confini mediante rilievo topografico;
► Allegato 9_ Atto di compravendita.
ORGANIZZAZIONE DELLE OPERAZIONI
Acquisita e analizzata la documentazione sopra indicata, il C.T.U. procedeva a:
► identificare gli immobili pignorati oggetto della presente relazione, attraverso la consultazione delle visure catastali e dell’estratto di mappa catastale del Comune di San Severo;
► convocare, a mezzo di raccomandata, la parte interessata sul luogo dove insistono gli immobili al fine di notificare l’andamento delle operazioni, di effettuare il sopralluogo e verificare la consistenza attuale mediante un rilievo fotografico ed un
immobili insistono fabbricati rurali o di altro genere;
► effettuare un rilievo topografico, in data 09.12.2017, affidandolo a tecnici competenti nel settore, a mezzo di strumentazioni performanti, al fine di stabilire una corrispondenza in termini di superfici fra i dati catastali ed i dati reali dei fondi oggetto della presente;
► reperire gli atti relativi alle autorizzazioni edificatorie rilasciati dal Comune competente, al fine di verificare la corrispondenza con lo stato attuale di consistenza edilizia e la regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico;
► reperire le informazioni di tipo urbanistico mediante la zonizzazione espressa dal Pug del comune di San Severo, individuando i vincoli che sussistono sugli immobili oggetto di perizia;
► redigere una relazione di stima utilizzando il metodo del valore di mercato per
confronto diretto.
OPERAZIONI PERITALI
In ottemperanza ai quesiti ricevuti dal Giudice con la lettera di incarico del 31.10.2017 il C.T.U. ha effettuato il controllo relativo alla completezza della documentazione ricevuta; in conseguenza di ciò ha proceduto ad iniziare le operazioni peritali effettuando in primo luogo una ricerca della documentazione catastale degli immobili oggetto di pignoramento, presso l’Agenzia del Territorio, da cui ha reperito le visure catastali dei terreni pignorati come di seguito identificati:
Foglio 68 particelle 27,31,132,193,14,195,196. Successivamente è stato fissato il sopralluogo per il giorno 4 Dicembre 2017, alle ore 16.30, alla presenza oltre che di ******* ********, anche del dott. Angelo Fiorella, nella qualità di curatore fallimentare, e del rag. Pasquale Bevere, funzionario giudiziario del Tribunale di Foggia, al fine di proseguire nelle operazioni di inventariato, il tutto, dandone notizia preventivamente alla parte interessata a mezzo lettera raccomandata (all.n°1) e chiamata telefonica. Il sig. ******* ******** impossibilitato a presenziare l’incontro con le parti sopra citate ha accettato di recarsi assieme al C.T.U alle ore 9.30 della mattina del medesimo giorno presso i terreni agricoli di sua proprietà, al fine di avviare le operazioni peritali. Nei termini fissati il C.T.U. è
della Strada Statale 16 Adriatica, nell’agro denominato “contrada Cupola o Posta Cupola”, dove riscontrando un problema di natura tecnica che non permetteva alle parti di accedere ai terreni interessati, si è congedata dal sig. ******* con la promessa di risolvere la cosa quanto prima. In data 9 Dicembre 2017, potendo accedere ai fondi, ha effettuato un secondo sopralluogo, assieme ad un tecnico incaricato dalla medesima, al fine di realizzare un rilievo topografico dei suoli, riuscendo a perimetrare l’area oggetto della perizia e verificando la conformità dei confini identificati catastalmente, nonché realizzando un minuzioso rilievo fotografico per accertare lo stato in cui versano i fondi agricoli al momento del sopralluogo. Successivamente è stata inoltrata la richiesta di accesso agli atti in Comune (all. n°2) per reperire tutta la documentazione autorizzativa in merito alla realizzazione della recinzione esterna che delimita i suoli. Da un attento studio ed analisi dello strumento urbanistico vigente nel Comune di San Severo, la scrivente, ha riscontrato una situazione vincolistica legata all’appartenenza dei suoli alla
“fascia di Rispetto ASI”, ovvero Area di Sviluppo Industriale di Foggia,(all.n°6) e ricadenti nell’agglomerato industriale di San Severo in contrada Cupola; e considerato che i piani urbanistici di agglomerati industriali derivanti dal PRG di sviluppo industriale ASI, approvato con Decreto n°618 del 2.04.1976, sono operativamente e giuridicamente considerati dei Piani Urbanistici Esecutivi a tal fine per fare chiarezza sulla destinazione d’uso più appropriata, si è recata in data 19.01.2018 presso gli uffici ASI competenti del Comune di Foggia.
Successivamente, in data 29.12.2018 la sottoscritta si è recata nuovamente sui luoghi, al fine di effettuare un altro rilievo fotografico, ed ha accertato la mancanza di tutta la recinzione esterna, nonché lo svellimento di due porte di accesso su quattro presenti nei fondi, il tutto ad opera di ignoti. Dandone tempestivamente comunicazione al dott. Angelo Fiorella, in qualità di curatore fallimentare, ha provveduto ad effettuare una serie di fotografie allegate alla suddetta perizia. In esito di un attento studio dei documenti, tenuto altresì conto di quanto emerso sul luogo nel corso delle operazioni peritali, in riferimento ai termini ed alle specifiche richieste dei quesiti formulati dal Giudice, la scrivente ritiene in grado di riassumere qui di seguito il risultato delle indagini allo scopo compiute.
IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
IDENTIFICAZIONE PARTICELLE CATASTALI (all.n° 4)
p.lla Qualità/classe Sup ha are ca R.d € R.a € 27 Seminativo-
classe3
30are 80 ca Euro 12,73
Euro 7,95 31 Seminativo-
classe3
51are 70 ca Euro 21,36 Euro 13,35 132 vigneto- classe1 63are 50 ca Euro 114,78 Euro 49,19 193 Seminativo-
classe3
30are 80 ca Euro 12,73 Euro 7,95 194 Seminativo-
classe3
22are 59 ca Euro 9,33 Euro 5,83 195 Seminativo-
classe3
9are 90 ca Euro 4,09 Euro 2,56 196 Seminativo-
classe3
39are Euro 16,11 Euro 10,07
DESCRIZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI
Inquadramento territoriale e urbanistico. Gli immobili individuati al foglio catastale n. 68 del Comune di San Severo, come sopra individuati, sono ubicati in prossimità dello svincolo per la Strada Statale 16 Adriatica, da cui hanno accesso, e confinanti con la Ferrovia Bologna-Otranto, nonché limitatamente ai lati corti con eredi Avellano e Colio, tali fondi agricoli, insistono sulla porzione di territorio definita “Contrada Cupola o Posta Cupola”. L’area, totalmente pianeggiante, è classificata negli elaborati grafici del Piano Urbanistico Generale del comune di San Severo, come zona agricola pregiata di alto valore agronomico a produzione specializzata (all. n°5); in queste zone, le norme di piano fanno riferimento al
“Titolo pIV – Aree destinate alle attività agricole”. Si tratta delle aree che il PUG destina all'agricoltura, esse sono suddivise in tre zone Ea, Es e Ep. I terreni oggetto della presente sono disciplinati dall’ articolo p45 – Es: Zona agricola pregiata (di alto valore agronomico a produzione specializzata) come si evince dal certificato di destinazione urbanistica, valgono le prescrizioni urbanistiche contenute nell’art.
s23.2 il quale specifica che costituiscono la zona Es le aree destinate all’attività agricola intorno alla Città, utilizzate prevalentemente per oliveti, vigneti, frutteti,
INTERVENTI EDILIZI AMMISSIBILI potranno essere quelli definiti dall’articolo s.23.2.5 ovvero “è consentita la realizzazione di casette d’appoggio, quali elementi della tipologia rurale rinveniente dall’uso di fabbricati di ridotte
a mq. 50 e comunque nel rispetto dell’indice di fabbricabilità pari a 0,03 mc/mq;
potranno essere dotate di pergolati e/o verande, aperte su tre lati, con superficie non superiore a quella della casetta d’appoggio.” Gli immobili restano esclusi dalle prescrizioni dettate dal PAI, in quanto non ricadenti in zone individuate da pericolosità idraulica e geomorfologica, né in aree sottoposte a rispetto Fluviale; Il PPTR definisce la porzione di territorio in cui sono siti i terreni agricoli come ambito paesaggistico “tavoliere” e decreta l’assenza di contrasti con le previsioni ivi contenute; Utilizzando lo strumento interattivo fornito dal portale della Provincia di Foggia, Settore Assetto del Territorio (all. n° 7),chiamato “GFMaplet”, il quale consiste in una mappa dinamica in tempo reale che interpola la situazione catastale con quella aerofotogrammetrica e permette all’utente di generare una lista di vincoli di tipo paesaggistico (PTCP-piano territoriale di coordinamento provinciale, PPTR- piano paesaggistico territoriale, PAI- piano assetto idrogeologico, REGOLAMENTO 24, RETE NATURA 2000) che insistono sulla particella indicata, si è riscontrata una assoluta estraneità dei terreni dalla fascia di rispetto della rete tratturale, ragion per cui non sussistono i vincoli e le limitazioni imposte dalla stessa. Inoltre si precisa che con Delibera di Giunta Regionale n°1514/2015 (all. n°7) il Piano Comunale dei Tratturi–PCT risulta essere completamente abrogato in favore delle disposizioni normative previste dal PPTR, come la stessa delibera recita “…a decorrere dal 24 marzo 2016 non è più da applicarsi la disciplina di tutela paesaggistica dettata dall’art. s.7.6 delle NTA del PUG e dai relativi elaborati grafici, ma occorre fare integrale riferimento al PPTR ed alla relativa disciplina dei beni paesaggistici e degli ulteriori contesti paesaggistici….gli interventi previsti nel Piano Comunale dei Tratturi rimangono disciplinati dalle relative NTA fino alla scadenza della durata quinquennale dello stesso (9 gennaio 2018)”. Tutto questo per far presente che nel predetto PCT i terreni in esame rientravano nella fascia di rispetto del Tratturo Regio L’Aquila- Foggia, e sarebbero stati sottoposti a tutte le rigide disposizioni di legge, ma con la decadenza del suddetto piano urbanistico decadono nel contempo i riferimenti normativi.
Descrizione degli immobili. I terreni oggetto della perizia di stima risultano essere divisi in particelle
adiacenti tra
loro generando un unico appezzamento di forma rettangolare, della superficie di ettari 2, are 47, con uno dei due lati
lunghi prospicente la SS 16 Adriatica, mentre l’altro lato lungo è confinante con i binari della ferrovia Bologna-Otranto; i due lati corti sono confinanti con terreni di altre proprietà. Tale superficie differisce da quella catastale che conta ettari 2, are 48 e centiare 29. Il riscontro è stato effettuato durante il rilievo topografico, la strumentazione a disposizione ha permesso di generare una nuova perimetrazione dei lotti determinando una superficie definitiva che si discosta da quella catastale di circa 129mq (all. n°8). L’agglomerato immobiliare risulta essere diviso in due corpi, tra le p.lle 195 e 31, da un tratturo comodale, confinante con SS 16 Adriatica e con Ferrovia Bologna-Otranto, non risulta essere definito come strada, infatti si evince dal rilievo planimetrico che vi è la presenza di un muretto in cemento armato di altezza 1,00 mt, di sbarramento aggettante sul lato della ferrovia; inoltre, come riportato da atto di compravendita allegato (all. n°9), insistono sulla proprietà anche un pozzo e due vasche, che durante la fase di misurazione, non sono stati rintracciati poiché si presuppone siano interamente nascosti dalla folta coltre vegetazionale.
L’intero fondo, si estende per una lunghezza fronte strada di circa 318,0 mt, identificato tra il km 650+800 (inizio) ed il km
651+100 (fine), nel mezzo di queste due unità di riferimento ricadono n°4 accessi di larghezza ognuno pari a circa 7,00 ml ed altezza 2,50 mt, realizzati con tipologia a scorrevole su binario, meglio identificabili nell’allegato planimetrico desunto dal rilievo topografico (all. n°8). In prossimità delle particelle nn°27-132, fu predisposto un muretto in cemento armato di larghezza 40 cm ed altezza 1,00 mt, che avrebbe
dovuto avere la funzione di perimetrare le stesse su tutti i lati eccetto quello prospicente la strada; tale setto fu poi lasciato incompiuto.
Lato prospicente la ferrovia lato di chiusura della particella 27
Lato di chiusura particella 132 con proprietà confinante
I terreni, all’epoca del primo sopralluogo, risultavano essere recintati su due lati, lasciando privo di separazione il lato lungo adiacente la ferrovia, in cui sussistono ancora dei muretti in cemento armato alti 1 metro circa, rinvenienti all’epoca dell’acquisto dei fondi e costruiti precedentemente alla cessione dei terreni tra le parti; inoltre, risulta essere privo di recinzione uno dei lati corti, ovvero, quello identificato dal km 651+100 e che aggetta sul terreno agricolo confinante, ad uso vigneto. La recinzione prospicente la SS 16 Adriatica, che si estende dal 650+800 al km 651+100 era costituita da una ringhiera metallica a barre verticali, alta 2,50 mt, verniciata grigia, impiantata su un muretto in cemento armato di circa 1,00 mt.;
come si vedrà più avanti, tale recinzione fu realizzata a seguito di rilascio di denuncia di inizio attività nell’Aprile del 2009 (all. n°2); nell’elaborato allegato era
disegnata in modo indicativo e in disaccordo con la effettiva realizzazione, in quanto da progetto, sarebbe dovuta essere composta da un muretto in c.a. alto circa 50 cm su cui si sarebbe inserita una recinzione a giorno alta mt 2,00. Lungo questa recinzione, dei quattro accessi presenti, su descritti, solo uno risultava essere stato regolarizzato presso l’Anas, ed individuato al km 690+950 gli altri tre, risultano ad oggi essere abusivi e privi di qualsiasi autorizzazione. Lo stesso modus operandi è stato riservato alla realizzazione della recinzione di separazione, sul lato corto, identificata dal km 650+800, autorizzata mediante Dia, sopra citata, ad oggi in disaccordo dal progetto iniziale depositato in Comune di San Severo, che prevedeva la costruzione di un setto in cemento armato di spessore 30 cm ed altezza 2,50 mt, ma che di fatto risulta essere della stessa tipologia di quella realizzata sul lato lungo prospicente la SS 16 Adriatica ed al momento trafugata da ignoti.
Situazione come da sopralluogo in data 09.12.2017
All’interno del fondo sono disseminate delle piccole vasche in cemento di dimensioni 50cm*50cm, scoperte, contenenti al loro interno delle predisposizioni, probabilmente, per il passaggio di cavi elettrici. Durante il successivo sopralluogo, in data 29.01.2018, la situazione
si presentava drammaticamente cambiata. La cancellata esterna completamente rimossa mediante un taglio netto delle barre in ferro in cui era composta, così come anche la dimissione di due porte di accesso su quattro, il tutto visibile nelle foto allegate qui di seguito.
Situazione come da sopralluogo in data 29.01.2018
Stato di Conservazione degli immobili. La situazione odierna, in cui gravano i terreni agricoli, è di assoluto degrado,
coperti da erbe cresciute spontaneamente e che rendono difficile anche l’accesso ai fondi. In origine gli stessi erano sottoposti rispetto al livello stradale, successivamente fu realizzato un riempimento su tutta la superficie, mediante l’abbandono di
materiale inerte ed anche di pietrame di grosso taglio, finalizzato all’ innalzamento del piano di campagna ed alla probabile successiva realizzazione di un piazzale, anch’esso abusivo e non autorizzato dalle autorità competenti, in quanto comportante una trasformazione permanente dell’assetto edilizio del territorio e della destinazione d’uso, ed assolutamente in disaccordo con le prescrizioni vigenti in materia urbanistica. Il riempimento del terreno è facilmente individuabile ad
visibile anche nella ortofoto compresa nell’allegato n°5. La rimessa in pristino dello stato dei luoghi originario comporterà capitali esosi per lo smaltimento degli stessi presso le discariche autorizzate ed influenzerà il giudizio di stima.
Urbanizzazioni: i fondi presentano in prossimità di uno dei muretti in cemento, localizzato nei pressi della strada interna interpoderale, una tubazione verticale occhio nudo su lato corto
adia cente i l vigneto di altra proprietà, per via delle grandi dimensioni dei cumuli di detriti a bbandonati lungo il perimetro, i quali presumibilmente avranno raggiunto un’altezza di circa 1,50mt, il tutto
comprensiva di rubinetto, si suppone che ci sia la possibilità di allaccio al pubblico acquedotto, ad oggi non realizzata. Inoltre, insiste sui fondi un traliccio Enel, che presenta uno dei cavi ormai distaccato dalla cima e abbandonato sul terreno risultando pericoloso per chi vi accede e ne riduce notevolmente la superficie utile;
altre predisposizioni di natura elettrica le si possono trovare in prossimità dell’ingresso al km 650+800, per automatizzare la cancellata abusiva. All’esterno della recinzione prospicente la SS 16, vi sono tombini comunali che servono il passaggio per fibra ottica.
Vincoli urbanistici: Dal certificato di Destinazione Urbanistica emesso dal Comune di San Severo (all.n°2), risulta che i fondi sono vincolati come “fascia di Rispetto ASI”, ovvero Area di Sviluppo Industriale di Foggia, e ricadenti nell’agglomerato industriale di San Severo in contrada Cupola (all.n°6). I piani urbanistici di agglomerati industriali derivanti dal PRG di sviluppo industriale ASI, approvato con Decreto n°618 del 2.04.1976, sono operativamente e giuridicamente considerati dei Piani Urbanistici Esecutivi. Il PR ASI, secondo le normative di legge, ha efficacia di Piano Territoriale di Coordinamento, artt.5 e 6 della Legge n.1150/1942.
Detti piani esecutivi di agglomerati ASI hanno anche la immediata operatività espropriativa. Le zone contenute e definite entro il perimetro degli agglomerati per le quali il presente Piano ha valore normativo immediato, sono le seguenti:
a) area per l’industria b) aree per servizi
c) aree per il verde attrezzato d) aree per il verde di rispetto
I terreni facenti parte della suddetta perizia di stima, rientrano nella categoria “d”, così come da planimetria allegata rintracciabile presso gli uffici comunale preposti ed individuali al foglio 73 della lottizzazione gestita dal PR ASI.
Si riporta uno stralcio delle NTA (all.n°6) in merito alla categoria su definita
“…Art.16. Tale zona è relativa alle fasce perimetrali degli agglomerati e fasce latistanti alle arterie stradali e ferroviarie, acquedotti, elettrodotti e gasdotti esistenti e di progetto facenti parte delle reti infrastrutturali dell’Area ed esterne agli agglomerati: tali fasce sono riportate nelle planimetrie del Piano. Esse hanno le seguenti profondità misurate a partire dal ciglio della strada e della ferrovia e del condotto:…. 2. m.40,00 per strade di grande comunicazione o traffico elevato;
strade statali comprendenti itinerari internazionali (legge 16/3/1956 n.371 allegato l); strada statali di grande comunicazione (legge 24 luglio 1961 n.729 art.14);
raccordi autostradali non riconosciuti; strade a scorrimento veloce (in applicazione della legge 26/6/1965 n.717, art.7)”. In conclusione, tali norme, prevedono la completa inedificabilità in questa fascia definita di rispetto, ed obbligano qualsiasi manufatto di uso agricolo si voglia realizzare, ad osservare una distanza di mt 40,00 dal ciglio stradale, e considerando che i fondi hanno una profondità di circa 80,00 mt di lunghezza e che nell’edificazione bisogna rispettare anche il vincolo di lontananza imposto dall’esistenza dell’asse ferroviario di circa 30,00 mt, ne risulta che la porzione di territorio in cui sarà possibile collocare eventuali “casette di appoggio rurali” previste dal Pug del Comune di San Severo, avrà una larghezza in pianta non superiore ai 10,00 mt per tutta la lunghezza, ad eccezione del passaggio del tratturo interpoderale e comunque sempre nel rispetto dell’indice di fabbricabilità pari a 0,3 mc/mq.
TITOLI AUTORIZZATIVI
Dagli atti presenti nell’ufficio tecnico del Comune di San Severo è emerso che sono state intraprese due strade autorizzative, la prima riguarda la realizzazione della recinzione esterna ai fondi, e la seconda riguarda l’autorizzazione di uno degli accessi ai terreni ed in particolare quello identificato dal km 690+950 ma non specificato in alcuna localizzazione planimetrica, si suppone sia quello centrale che aggetta sulla strada interpoderale (all.n°2).
RECINZIONE ESTERNA:
- 11 Marzo 2009: richiesta per realizzazione della recinzione inviata all’ANAS;
- 25 Marzo 2009, prot n°5055: Presentazione di un progetto riguardante la
“recinzione di un terreno sito sulla SS 16 tratto San Severo-Foggia, foglio 68, particelle 132/27/193/194/195/31/196 e richiesta di DIA ai sensi del DPR 380/2001 artt 22-23” richiesto dal sig. ******* ********
- 02 Aprile 2009: risposta da parte del Comune alla richiesta di DIA, per integrazioni;
- 7 maggio 2009: invio documenti integrativi richiesti da parte dell’ufficio tecnico comunale al sig. *******;
- 13 maggio 2009, l’ufficio competente decide di archiviare il fascicolo poichè come riportato in calce “… manca l’ubicazione dell’intervento sulle tavole Pai e PUTT e la relazione tecnica circa l’altezza della recinzione”.
- 01 Settembre 2011, prot n°13556, riapertura del fascicolo ed invio di documenti integrativi richiesti da parte dell’ufficio tecnico comunale al sig. D’Errico riguardanti la regolarizzazione ANAS e la notifica preliminare inviata agli enti competenti;
ACCESSO AI TERRENI :
- 11.03.2009: richiesta inviata all’ANAS dal sig. ******* per la regolarizzazione amministrativa dell’accesso esistente ad uso agricolo della larghezza di ml 4,00 a servizio dei terreni identificato dal km 650+950 (accesso centrale al fondo) - 03.08.2011, prot n° 27185-P: regolarizzazione dell’accesso inviata all’ANAS - 08.09.2011, prot n°CBA-29791-P: nulla osta da parte dell’ANAS ;
- 14.09.2011: nulla osta da parte dell’ANAS- comunicazione inviata all’ufficio comunale dall’ANAS ;
RELAZIONE DI STIMA PREMESSA
La presente relazione di stima è istruita al fine di determinare il più probabile prezzo da porre a base di gara nell’asta che sarà esperita per l’alienazione dei fondi. Tale prezzo sarà determinato sulla base del valore attribuito all’immobile dalla perizia di stima in considerazione.
CRITERIO DI STIMA ADOTTATO
Qualunque stima di immobili ha lo scopo di determinare il valore venale degli stessi, cioè l'entità corrispondente in moneta, del valore che avrebbero gli immobili se immessi in commercio, prescindendo da valori anomali indotti da fenomeni
speculativi che comunque possono essere presenti in una libera trattazione di mercato. La stima deve basarsi, oltreché sul principio dell’attualità, anche sulla permanenza delle condizioni ordinarie attuali (parametri di stima). Poiché da una serie di accertamenti ed informazioni assunte risulta che nella zona interessata sono avvenute delle compravendite di terreni con destinazione urbanistica simile a quella del terreno in esame, la sottoscritta ritiene di poter adottare una stima del tipo comparativo basata sul “metodo del valore di mercato per confronto diretto” che conduce ad un valore unitario al metro quadrato del terreno. Detto tipo di stima trova il suo fondamento nella ricerca del più probabile valore venale di un bene attraverso un attento esame del mercato nella zona, ne rileva prezzi storici certi e recenti verificatisi anche in zone prossime, in modo da costituire una scala di valori noti che permette di inserire, per comparazione, nel giusto gradino di merito, l'immobile da valutare. Al valore così rilevato saranno apportate, ove necessario, opportune aggiunte o detrazioni, tramite coefficienti di comodo, che differenziano l'immobile da valutare rispetto a quello campione a stima nota. A tal scopo la presente stima ha considerato le seguenti caratteristiche subiettive della zona e quelle proprie del terreno interessato: A) caratteristiche estrinseche:
mercato di compravendita della zona, caratteristiche del comprensorio (urbanistiche, edilizie ed economico-sociali), caratteristiche ubicazionali e servizi esterni.
B) caratteristiche intrinseche: orientamento, panoramicità del luogo,
configurazione plano-altimetrico e geologia del terreno, volume edificabile, consistenza complessiva, salubrità del luogo.
GIUDIZIO DI VALORE
Per la determinazione del valore dell’immobile si è fatto ricorso al metodo del valore di mercato per confronto diretto essendo disponibili informazioni relative alla vendita di fondi rustici nel territorio, di seguito così articolato. Il più probabile valore di mercato dell’immobile sarà dato dalla formula:
Vm1 = ∑Vmm * Coc * Sf
nella quale
Sf = SUPERFICIE DEL FONDO DA STIMARE Cac =
COEEFICIENTE ADEGUAMENTO AI COMODI.
Procedendo per gradi andremo a calcolare i vari elementi che concorrono a determinare il valore di mercato dei fondi agricoli.
1) Determinazione di ∑Vmm : sommatoria dei valori unitari medi del mercato.
Tale parametro viene ricercato con la formula:
∑Vmm = media [( Vb / mq ) * Coc] * ( 1 - it )
Nella quale
Vb = VALORI DI BENI SIMILI IN VENDITA ha
= ESTENSIONE DEL FONDO IN VENDITA
Coc = COEFFICIENTE OMOGENEIZZAZIONE DELLE CARATTERISTICHE it = SCONTO PRESUNTO IN TRATTATIVA
Il valore del fondo viene determinato per confronto diretto con altri fondi simili in vendita in questo periodo. Il Coc è il coefficiente che esprime il rapporto tra le caratteristiche dell'immobile campione e quelle dell'immobile considerato.
Dall'analisi dei bollettini commerciali cartacei e on-line si sono ricercate le proposte di vendita di immobili simili a quello oggetto di stima, le quali sono state omogeneizzate ad un valore medio applicando ai singoli valori unitari opportuni coefficienti che misurano i comodi positivi e negativi caratteristici di ciascun fondo esaminato. Il valore così ottenuto viene poi corretto da uno sconto medio
applicabile, di norma, nelle trattative di vendita pari al 10%. Valori desunti da fondi agricoli simili a quelli oggetto di stima:
∑Vmm = media [( Vb / mq ) * Coc] * ( 1 - it )
1_ terreno agricolo in contrada Posta Cupola, destinazione vigneto ed uliveto, identificato al NCT al foglio 68:
Vb= 42.500€ mq = 12.514 Coc= 1 it=10%
∑(1)Vmm = [( 42.500€ /12.514 mq ) * 1] * 0,9= 3,05€/mq 2_ terreno agricolo comprensivo di unità collabente, destinazione seminativo, identificato al NCT al foglio 68:
Vb= 23.500€ mq = 9.883 Coc= 1 it=10%
∑(2)Vmm = [( 23.500€ /9.883 mq ) * 1] * 0,9= 2,14€/mq 3_
terreno agricolo aggettante su SS 16:
Vb= 21.000€ mq = 12.345 Coc= 1,10 it=10%
∑(3)Vmm = [( 21.000€ /12.345 mq ) * 1,10] * 0,9= 1,68€/mq
Il valore medio determinato è di: 2,29 approssimato a 2,30€/mq
∑Vmm= 2,30€/mq
2) Determinazione di Sf = SUPERFICIE DEL FONDO DA STIMARE
La superficie del fondo da stimare è determinata dalla sommatoria delle superfici catastali delle particelle destinate, nella zonizzazione urbanistica del PUG del Comune di San Severo, ad usi agricoli. Catastalmente i fondi conteggiano una superficie fondiaria totale di mq 24.829, superiore di circa 129mq a quella desunta dal rilievo topografico effettuato in data 9.12.2017 ed a mezzo di strumenti di rilevazione specialistici e definita in 24.700mq.
Sf = 24.700mq
3) Determinazione di Cac = COEEFICIENTE ADEGUAMENTO AI COMODI
Cac = Cac1 * Cac2 * …… Cacn
I coefficienti di adeguamento ai comodi (positivi o negativi) sono numeri moltiplicatori che permettono di correggere i valori unitari utilizzati quale base di calcolo del valore del bene oggetto di stima le cui caratteristiche si discostano da
quelle tipiche della media. I numeri moltiplicatori attribuiti ad ogni caratteristica quantificano quindi l'apprezzamento o il deprezzamento del fondo rispetto alla media dei fondi presi a confronto.
1_ampiezza: piccolo appezzamento 0,95 Cac1 2_ubicazione: normale (il terreno usufruisce della vicinanza con il centro abitato e della viabilità scorrevole) 0,95 Cac2 3_forma: regolare rettangolare 1,00 Cac3 4_accesso: sufficiente (è possibile l’accesso con ogni mezzo agricolo) 0,95 Cac4 5_minima ipotesi edificatoria (casette rurali di appoggio) 1,15 Cac5 6_servitù (Enel) e vincoli (ASI) 0,95 Cac6
0,936 Cac Cac = 0,936
Una volta ottenuti i tre parametri che determinano il valore di mercato dei fondi agricoli, si può procedere al calcolo definitivo.
Vm1 = ∑Vmm * Coc * Sf
1) ∑Vmm _ sommatoria dei valori unitari medi del mercato: 2,30€/mq 2) Coc_ coeeficiente adeguamento ai comodi: 0,936
3) Sf_ superficie fondiaria: 24.700mq
Vm = 2,30€/mq * 0,936 * 24.700mq= 53.174,16 €
che con arrotondamento si assume pari a:
Vm1 _ VALORE DI MERCATO DEL FONDO AGRICOLO
53.174,00€
Pari a 2,15 €/mq
CONCLUSIONI DELLA STIMA
Dopo quanto sopra esposto, la sottoscritta ritiene di avere evaso in maniera esauriente, con la dovuta diligenza e conforme alla realtà, l’incarico affidatogli. In relazione alle considerazioni sopra svolte ed all’analisi dei dati di mercato rilevati, il più probabile valore di mercato, alla data odierna, dei terreni agricoli oggetto in esame, si valuta, in cifra tonda in (euro)
€ 53.174,00
(cinquantatremilacentosettantaquattro/00)Con osservanza,
il Consulente Tecnico d’Ufficio
San Severo, 02.02.2018
arch. Cristina Maria d’Aries
ALLEGATO 3
3.1 Estratto di mappa scala 1: 2000 del Foglio 68 del Comune di San Severo
4.1 stralcio catastale su Ortofoto-portale della Provincia di Foggia, settore Assetto del Territorio
ALLEGATO 5
5.1 stralcio Ortofoto-portale della Provincia di Foggia, settore Assetto
sul confine della particella 196, nella zona prospicente la proprietà altrui. I cumuli di inerti raggiungo un’altezza di quasi 2,00 mt, al momento del secondo sopralluogo.
5.3 certificato di destinazione urbanistica
È visibile anche sulla O rtofoto ricavata da Google Earth, il raggruppamento di inerti
Confine tra la
particella 196 ed il
fondo altrui
tavola QD7_1bis: “Carta sintetica di uso del suolo- Territorio extra‐ urbano”
ALLEGATO 6
6.1 Analisi vincolistica: planimetria PR ASI
Vr=verde di rispetto
6. 2 Analisi vincolistica: stralcio NTA del piano PR ASI
stralcio tavola PUG:
6.3
tavola C1bis “Tutela delle invarianti e previsioni per i contesti territoriali: il territorio extra‐ urbano”
stralcio tavola PUG:
6.4
tavola QD1_1_2 bis “Carta dei distretti perequativi e delle aree da assoggettare a P.U.E. -
stralcio tavola PUG:
Territorio extra‐ urbano”;
6.5
tavola QD7_2_2 bis “Carta sintetica di uso del suolo- Territorio urbano”
stralcio tavola PUG:
7.2 stralcio PTCP: Tavola C “assetto territoriale” – portale della Provincia di Foggia, settore assetto del territorio
7.3 stralcio PPTR “ulteriori contesti paesaggistici” – desunto dal portale della Provincia di Foggia, settore assetto del territorio
I
terreni risultano essere estranei alla fascia di rispetto tratturale.
ALLEGATO 8
8.1 Rilievo topografico dei luoghi
cavo elettrico
p.lla 132 p.lla 27 p.lla 193 p.lla 194 p.lla 195 p.lla 31 p.lla 196
Superficie reale
6.196 mq 3.104 mq 3.145 mq 2.322 mq 1.060 mq 5.084 mq 3.789 mq
Superficie catastale
6.350 mq 3.080 mq 3.080 mq 2.259 mq 990 mq 5.170 mq 3.900 mq
Totale Superficie Reale: mq 24.700
Totale Superficie Catastale: mq 24.829 Differenza fra le due superfici: mq 129,00
Nuova perimetrazione Confine esistente
Km 650+800
Accesso 4
Accesso 3
Presumibilmente l’unico autorizzato ed identificato dal KM 650+950
Accesso 2
Accesso 1
Km 651+100
