TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA 257/2017

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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

257/2017

PROCEDURA PROMOSSA DA:

Red Sea SPV srl

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:

dott. Domenico Armaleo

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 14/10/2021

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

GIUSEPPE FURRER

CF:FRRGPP70P14F158R

con studio in MESSINA (ME) V.CHIESA DEI MARINAI, 12 telefono: 0039090364112

email: giuseppefurrer@libero.it PEC: giuseppe.furrer@ordineingegnerimessina.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - MESSINA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 257/2017

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A negozio a MESSINA via Garibaldi 128, della superficie commerciale di 39,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Trattasi di bottega locata ad attività commerciale di autonoleggio a pianta rettangolare con sviluppo da via Garibaldi verso via V. Emanuele in direzione ovest-est. Si compone di n.1 un vano con front office e retro bottega realizzato con pannellature in cartongesso oltre locale WC in angolo sud-est.

L'accesso al negozio avvine dalla via Garibaldi n.128.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di 3,80m.Identificazione catastale:

l foglio 220 particella 136 sub. 24 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 1, categoria C/1, classe 7, consistenza 26 mq, rendita 652,60 Euro, indirizzo catastale: Via Vittorio Emanuele II, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE IDENTIFICATIVI PER ALLINEAMENTO MAPPE del 04/05/2005 in atti dal 04/05/2005 - Variazione identificativo di foglio per allineamento mappe tra catasto terreni e fabbricati (n.

182/2005

L'intero edificio sviluppa 4 piani, 4 piani fuori terra, . Immobile costruito nel 1953.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 1anno, stipulato il 12/02/2021, con scadenza il 11/02/2022 ( il contratto è stato stipulato in data successiva il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di €9000,00.

Trattasi di contratto di comodato immobiliare oneroso di natura transitoria

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 39,00 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 128.571,43 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 109.285,71

Data della valutazione: 14/10/2021

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4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 29/10/2010 a firma di Notar Antonella Giambò ai nn. 31947 Rep.

di repertorio, iscritta il 04/11/2010 ai nn. 34375/6190, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro

*** DATO OSCURATO *** , derivante da Garanzia di mutuo fondiario.

Importo ipoteca: €1.900.000,00.

Importo capitale: €950.000,00.

Durata ipoteca: 20anni.

Il Beninati Antonino nella veste di terzo datore di ipoteca; il Beninati Orazio quale debitore non datore

ipoteca giudiziale attiva, registrata il 27/10/2015 a Tribunale di Messina ai nn. 1508 Rep., iscritta il 09/11/2015 ai nn. 27715/3173, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Decreto ingiuntivo.

Importo ipoteca: €858.000,00.

Importo capitale: €425.640,45

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

pignoramento, registrata il 24/07/2017 a Tribunale di Messina ai nn. 2232 Rep., trascritta il 21/09/2017 ai nn. 22441/17421, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da verbale di pignoramento immobiliare

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di denuncia di successione (dal 07/04/1983), con atto stipulato il 07/04/1983 a firma di Notar Felice Spinella ai nn. 16822 Rep. di repertorio, trascritto il 12/06/1984 ai nn. 14936/12988.

Successione di Beninati Orazio in virtù di testamento olografo del 07/04/1983 e trascritto il 29/04/1983 ai nn.6900/8731

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 563,55

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

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6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

Nessuna informazione aggiuntiva.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Autorizzazione EdiliZia N. C.E.C. del 1953, intestata a *** DATO OSCURATO *** , rilasciata il 01/12/1953, agibilità del 29/11/1956

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera RIELABORAZIONE TOTALE IN ADEGUAMENTO AL PARERE DEL C.R.U. n. 876 DEL 11-10-1993 - ADEGUAMENTO AL D.D.R.

686 DEL 2/09/2002, l'immobile ricade in zona "A1" - Immobili di interesse storico, monumentale o ambientale. Norme tecniche di attuazione ed indici: art.32 - Comprendono gli immobili con caratteristiche storiche e monumentali, già vincolati ai sensi della Legge 1089/39 e/o segnalati dalla Soprintendenza B.C.A. e/o comunque meritevoli di segnalazione. Per gli immobili con caratteristiche storiche e monumentali di cui al comma precedente, riportati in apposito elenco con una numerazione indicata nelle planimetrie dello stato di fatto, sono consentiti interventi di restauro conservativo, manutenzione straordinaria, consolidamento, ristrutturazione interna e variazioni di destinazioni d’uso, nel rispetto assoluto delle caratteristiche tipologiche relative all'epoca, allo stile e alla tecnologia. Non sono ammessi aumenti di cubatura. Nelle pertinenze degli immobili di cui al primo comma, sono ammesse eccezionalmente nuove costruzioni di interesse pubblico, previo parere preventivo della Soprintendenza B.C.A., parere favorevole della Commissione Edilizia e deliberazione di approvazione del Consiglio Comunale. Possono eccezionalmente anche essere consentiti dall’Amministrazione Comunale interventi di parziale demolizione o sostituzione di parti di edifici e gli interventi di trasformazione a tetto delle coperture a terrazzo, nei limiti, con le condizioni e con le caratteristiche di cui al successivo art. 33, previo parere preventivo da parte della Soprintendenza ai B.C.A.. . Sono consentite variazioni alla destinazione d'uso dei piani interrati o seminterrati, con la prescrizione dell'adeguamento delle superfici a parcheggio, così come previsto dall’art. 24 delle presenti norme. La destinazione “A1” degli immobili di interesse storico, monumentale o ambientale, così come individuati nelle tavole delle serie “A6b” e “B2a”, si intende mantenuta anche negli strumenti esecutivi, nella cui normativa si intende inserito il presente articolo.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

L'immobile risulta conforme.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

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8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN MESSINA VIA GARIBALDI 128

NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

negozio a MESSINA via Garibaldi 128, della superficie commerciale di 39,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Trattasi di bottega locata ad attività commerciale di autonoleggio a pianta rettangolare con sviluppo da via Garibaldi verso via V. Emanuele in direzione ovest-est. Si compone di n.1 un vano con front office e retro bottega realizzato con pannellature in cartongesso oltre locale WC in angolo sud-est.

L'accesso al negozio avvine dalla via Garibaldi n.128.

l foglio 220 particella 136 sub. 24 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 1, categoria C/1, classe 7, consistenza 26 mq, rendita 652,60 Euro, indirizzo catastale: Via Vittorio Emanuele II, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE IDENTIFICATIVI PER ALLINEAMENTO MAPPE del 04/05/2005 in atti dal 04/05/2005 - Variazione identificativo di foglio per allineamento mappe tra catasto terreni e fabbricati (n.

182/2005

DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

SERVIZI

COLLEGAMENTI

asilo nido buono

farmacie buono

municipio nella media

negozi al dettaglio buono

polizia buono

scuola elementare buono

scuola per l'infanzia buono

scuola media inferiore buono

scuola media superiore buono

spazi verde al di sotto della media

supermercato nella media

teatro ottimo

autobus distante 50,00m nella media

autostrada distante 1,6km al di sotto della media

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QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta.

INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:

Banca dati OMI aggiornata al II° semestre 2020 (12/10/2021) Valore minimo: 526,50

Valore massimo: 772,20

Borsino Immobiliare Italiano (12/10/2021) Valore minimo: 293,28

SVILUPPO VALUTAZIONE:

La valutazione viene effettuata adottando il metodo reddituale con la capitalizzazione del reddito, rappresentato dal valore del canone annuo di locazione in corso. Per il segmento immobiliare oggetto di stima si sceglie di adottare cautelativamente un tasso di capitalizzazione pari al 6,5% (per gli immobili non residenziali mediamente si aggira fra il 6,5 / 7,5 % lordo).

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

porto distante 50,00m buono

tram distante 50,00m nella media

livello di piano: nella media

esposizione: buono

luminosità: nella media

panoramicità: scarso

impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: nella media

descrizione consistenza indice commerciale

Negozio 39,00 x 100 % = 39,00

Totale: 39,00 39,00

Canone annuo: 9.000,00

Tasso di capitalizzazione: 7 %

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RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Per la valutazione immobiliare oggetto di codesta perizia, il sottoscritto esperto per la stima ha ritenuto dover svolgere la stima analitica di capitalizzazione del reddito, avendo a disposizione il contratto di locazione del bene stesso. Pertanto la determinazione del valore di mercato verrà eseguita dividendo il reddito annuo di locazione per il tasso di capitalizzazione adattabile e scelto per la tipologia immobiliare del segmento periziato. Sono state altresì condotte interviste sul portale dell'Osservatorio del Mercato immobiliare aggiornate al II° semestre 2020 e nel portale del Borsino Immobiliare Italiano.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Messina, osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI aggiornata al II° semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

Valore immobile: 128.571,43

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 128.571,43 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 128.571,43

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A negozio 39,00 0,00 128.571,43 128.571,43

128.571,43 € 128.571,43 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 128.571,43

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 19.285,71

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 109.285,71

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LOTTO 2

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A negozio a MESSINA via Garibaldi 128, della superficie commerciale di 51,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Trattasi di bottega locata ad attività commerciale di drogheria e torrefazione a pianta rettangolare con sviluppo su via Garibaldi e piazzetta tematica in direzione nord-sud. Si compone di n.1 un vano separato da scaffalature metalliche che ne formano un locale retrobottega ed ufficio al servizio del negozio, oltre locale WC in angolo nord-ovest. L'accesso al negozio avvine dalla via Garibaldi n.128 e dalla piazzetta tematica adiacente che collega alla via V. Emanuele.

l foglio 220 particella 136 sub. 55 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 1, categoria C/1, classe 8, consistenza 44 mq, rendita 1.286,18 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Emanuele II snc, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE del 05/06/2017 protocollo n. ME0087227 in atti dal 07/06/2017 FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. 25999.1/2017)

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto di affitto tipo 6+6, stipulato il 09/05/2014, con scadenza il 01/01/2023, registrato il 23/03/2016 a Messina ai nn. 479 ( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con l'importo dichiarato di €1872,72

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

trova:

€. 136.441,03

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5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Autorizzazione EdiliZia N. C.E.C. del 1953, intestata a *** DATO OSCURATO *** , rilasciata il 01/12/1953, agibilità del 29/11/1956

PRG - piano regolatore generale vigente

686 DEL 2/09/2002, l'immobile ricade in zona "A1" - Immobili di interesse storico, monumentale o ambientale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Comprendono gli immobili con caratteristiche storiche e monumentali, già vincolati ai sensi della Legge 1089/39 e/o segnalati dalla Soprintendenza B.C.A. e/o comunque meritevoli di segnalazione. Per gli immobili con caratteristiche storiche e monumentali di cui al comma precedente, riportati in apposito elenco con una numerazione indicata nelle planimetrie dello stato di fatto, sono consentiti interventi di restauro conservativo, manutenzione straordinaria, consolidamento, ristrutturazione interna e variazioni di destinazioni d’uso, nel rispetto assoluto delle caratteristiche tipologiche relative all'epoca, allo stile e alla tecnologia. Non sono ammessi aumenti di cubatura. Nelle pertinenze degli immobili di cui al primo comma, sono ammesse eccezionalmente nuove costruzioni di interesse pubblico, previo parere preventivo della Soprintendenza B.C.A., parere favorevole della Commissione Edilizia e deliberazione di approvazione del Consiglio Comunale. Possono eccezionalmente anche essere consentiti dall’Amministrazione Comunale interventi di parziale demolizione o sostituzione di parti di edifici e gli interventi di trasformazione a tetto delle coperture a terrazzo, nei limiti, con le condizioni e con le caratteristiche di cui al successivo art. 33, previo parere preventivo da parte della Soprintendenza ai B.C.A.. . Sono consentite variazioni alla destinazione d'uso dei piani interrati o seminterrati, con la prescrizione dell'adeguamento delle superfici a parcheggio, così come previsto dall’art. 24 delle presenti norme. La destinazione “A1” degli immobili di interesse storico, monumentale o ambientale, così come individuati nelle tavole delle serie “A6b” e “B2a”, si intende mantenuta anche negli strumenti esecutivi, nella cui normativa si intende inserito il presente articolo.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

Nel pignoramento immobiliare vi sono riportate le particelle soppresse 14, 23 e 29 le quali hanno generato la particella 51 con quest'ultima che ha poi generato le particelle 54 e 55 (questa oggetto della valutazione dell'odierno lotto)

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8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:

L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento.

BENI IN MESSINA VIA GARIBALDI 128

NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

negozio a MESSINA via Garibaldi 128, della superficie commerciale di 51,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Trattasi di bottega locata ad attività commerciale di drogheria e torrefazione a pianta rettangolare con sviluppo su via Garibaldi e piazzetta tematica in direzione nord-sud. Si compone di n.1 un vano separato da scaffalature metalliche che ne formano un locale retrobottega ed ufficio al servizio del negozio, oltre locale WC in angolo nord-ovest. L'accesso al negozio avvine dalla via Garibaldi n.128 e dalla piazzetta tematica adiacente che collega alla via V. Emanuele.

l foglio 220 particella 136 sub. 55 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 1, categoria C/1, classe 8, consistenza 44 mq, rendita 1.286,18 Euro, indirizzo catastale: via Vittorio Emanuele II snc, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE del 05/06/2017 protocollo n. ME0087227 in atti dal 07/06/2017 FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. 25999.1/2017)

SERVIZI

asilo nido buono

farmacie buono

polizia buono

scuola media superiore buono

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COLLEGAMENTI

CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: reddituale: Capitalizzazione Diretta.

Banca dati OMI aggiornata al II° semestre 2020 (12/10/2021) Valore minimo: 526,50

Borsino Immobiliare Italiano (12/10/2021) Valore minimo: 293,28

teatro ottimo

esposizione: buono

luminosità: nella media

panoramicità: al di sopra della media

impianti tecnici: nella media

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: nella media

Negozio 51,00 x 100 % = 51,00

Totale: 51,00 51,00

Canone annuo: 22.472,64

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DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Per la valutazione immobiliare oggetto di codesta perizia, il sottoscritto esperto per la stima ha ritenuto dover svolgere la stima analitica di capitalizzazione del reddito, avendo a disposizione il contratto di locazione del bene stesso. Pertanto la determinazione del valore di mercato verrà eseguita dividendo il reddito annuo di locazione per il tasso di capitalizzazione adattabile e scelto per la tipologia immobiliare del segmento periziato. Sono state altresì condotte interviste sul portale dell'Osservatorio del Mercato immobiliare aggiornate al II° semestre 2020 e nel portale del Borsino Immobiliare Italiano.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Messina, osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI aggiornata al II° semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano

Tasso di capitalizzazione: 7 %

Valore immobile: 321.037,71

descrizione importo

Decremento cautelativo applicato al prezzo unitario mensile non adeguato al mercato odierno ed alle contrattazioni commerciali derivanti dall'asking price condotto sulle principali piattaforme informatiche per lo stesso segmento immobiliare

-160.518,86

A negozio 51,00 0,00 160.518,86 160.518,86

160.518,86 € 160.518,86 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 160.518,86

€. 24.077,83

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00

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Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 136.441,03

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LOTTO 3

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A negozio a MESSINA via Vittorio Emanuele II angolo via S. Leo oggi piazzetta tematica 106/107, della superficie commerciale di 73,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

Trattasi di un locale da adibire ad attività commerciale (diviso di recente dal più ampio ambiente unico) e che negli ultimi decenni è sempre stato destinato ad attività di ristorazione (basti pensare al noto e famoso ristorante "DA MARIO" frequentatissimo per decenni). L'unità oggi si caratterizza da un unico ambiente distribuito su due zone in direzione est ovest a sviluppo rettangolare (che diventa irregolare sul retro ad ovest a confine con la bottega di cui al lotto che precede). Allo stato sono presenti, un ampio locale in angolo via V. emanuele e piazzetta tematica (sgombero) ed un "retro"

accessibile tramite due gradini (alzate da cm17,00 ciascuna) e che conduce ad un vecchio forno e laboratorio pizzeria con WC ed anti WC (con aereazione interna).

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di da m4,16 a m3,80.Identificazione catastale:

l foglio 220 particella 136 sub. 54 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 1, categoria C/1, classe 9, consistenza 60 mq, rendita 2.042,07 Euro, indirizzo catastale: via V.

Emanuele II, 106 e 107, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE del 05/06/2017 protocollo n. ME0087227 in atti dal 07/06/2017 FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. 25999.1/2017

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.

L'unità catastale è stata separata dall'attigua particella 136 sub56, in data 14/06/2021 (cfr. verbale allegato allegato n. 1 pagg.2, 3 e 4 alla presente) a seguito dei lavori "giudiziari" ordinati ed autorizzati dal Giudice dell'Esecuzione, con l'apposizione di pannelli in cartongesso che lo separano oggi (si faccia riferimento alla data dell'ultimo sopralluogo svolto in data 21/09/2021) dalla unità

trova:

€. 131.019,08

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limitrofa di cui alla su indicata particella di proprietà estranea e terza alla odierna procedura.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

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7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

Autorizzazione EdiliZia N. C.E.C. del 1953, intestata a *** DATO OSCURATO *** , rilasciata il 01/12/1953, agibilità del 29/11/1956.

In data 05/03/2018 prot.n.51547, il Genio Civile di Messina autorizza ai sensi degli artt. 17 e 18 L.64/74 i lavori di fusione di due unità immobiliari (p.lle sub 54 e sub 56) adibite a botteghe, tramite la realizzazione di architravi, al fine di ricavarne un unico locale. Successivamente il progettista ing.

Giovanni Perri, con nota al Genio Civile di Messina dichiarava - preso atto di svariate considerazioni tecniche esternate di non realizzare le architravi per non appesantire ed intaccare la struttura dei pilastri interferendo con la reazione a taglio di progetto. Successivamente il Dipartimento Edilizia privata ufficio SCA agibilità del Comune di Messina in data 06/07/2018 (prot. di ingresso 170922) attestava l'esito favorevole del procedimento SCIA ai sensi dell'art.24 L DPR 380/2001 per la fusione delle unità anzidette.

686 DEL 2/09/2002, l'immobile ricade in zona "A1" - Immobili di interesse storico, monumentale o ambientale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Comprendono gli immobili con caratteristiche storiche e monumentali, già vincolati ai sensi della Legge 1089/39 e/o segnalati dalla Soprintendenza B.C.A. e/o comunque meritevoli di segnalazione. Per gli immobili con caratteristiche storiche e monumentali di cui al comma precedente, riportati in apposito elenco con una numerazione indicata nelle planimetrie dello stato di fatto, sono consentiti interventi di restauro conservativo, manutenzione straordinaria, consolidamento, ristrutturazione interna e variazioni di destinazioni d’uso, nel rispetto assoluto delle caratteristiche tipologiche relative all'epoca, allo stile e alla tecnologia. Non sono ammessi aumenti di cubatura. Nelle pertinenze degli immobili di cui al primo comma, sono ammesse eccezionalmente nuove costruzioni di interesse pubblico, previo parere preventivo della Soprintendenza B.C.A., parere favorevole della Commissione Edilizia e deliberazione di approvazione del Consiglio Comunale. Possono eccezionalmente anche essere consentiti dall’Amministrazione Comunale interventi di parziale demolizione o sostituzione di parti di edifici e gli interventi di trasformazione a tetto delle coperture a terrazzo, nei limiti, con le condizioni e con le caratteristiche di cui al successivo art. 33, previo parere preventivo da parte della Soprintendenza ai B.C.A.. . Sono consentite variazioni alla destinazione d'uso dei piani interrati o seminterrati, con la prescrizione dell'adeguamento delle superfici a parcheggio, così come previsto dall’art. 24 delle presenti norme. La destinazione “A1” degli immobili di interesse storico, monumentale o ambientale, così come individuati nelle tavole delle serie “A6b” e “B2a”, si intende mantenuta anche negli strumenti esecutivi, nella cui normativa si intende inserito il presente articolo.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

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Nel pignoramento immobiliare vi sono riportate le particelle soppresse 14, 23 e 29 le quali hanno generato la particella 51 con quest'ultima che ha poi generato le particelle 54 e 55 (questa oggetto della valutazione dell'odierno lotto)

CRITICITÀ: MEDIA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Le particelle sub 54 e 56 (oggi divise per economia di procedura e secondo i dettami del Giudice dell'Esecuzione con pannellature di cartongesso), vanno separati con la realizzazione del setto murario divisorio di cui al progetto originario del novembre 1953 ed autorizzato dal Genio Civile di Messina. Ciò al netto di quanto autorizzato dagli Enti preposti, in tempi recenti, per le procedure di fusione delle due unità in unico ambiente. poi divise con i pannelli apposti sotto la direzione d'ufficio del sottoscritto esperto per la stima

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Presentazione di pratica CILA con dichiarazione di fine lavori

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

Costi di regolarizzazione:

l pratica CILA e attività progettuali e Direzione Lavori: €.2.500,00

CRITICITÀ: BASSA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Planimetria catastale non aggiornata a seguito della divisone da eseguirsi nelle more della procedura

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Doc.fa L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l pratica doc.fa : €.600,00

CRITICITÀ: MEDIA

Sono state rilevate le seguenti difformità: Mancata realizzazione di setto murario divisorio (come ab origine di progetto) tra le particelle (oggi divise con pannelli in cartongesso) 136sub54 e sub 56.

Le difformità sono regolarizzabili mediante: Realizzazione del setto murario divisorio L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.

l Realizzazione muro : €.6.500,00

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:

L'attuale identificazione catastale NON corrisponde a quanto indicato nell'atto di pignoramento o nella sentenza di fallimento.

BENI IN MESSINA VIA VITTORIO EMANUELE II ANGOLO VIA S. LEO OGGI PIAZZETTA TEMATICA 106/107

NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

negozio a MESSINA via Vittorio Emanuele II angolo via S. Leo oggi piazzetta tematica 106/107, della

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superficie commerciale di 73,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO

*** )

Trattasi di un locale da adibire ad attività commerciale (diviso di recente dal più ampio ambiente unico) e che negli ultimi decenni è sempre stato destinato ad attività di ristorazione (basti pensare al noto e famoso ristorante "DA MARIO" frequentatissimo per decenni). L'unità oggi si caratterizza da un unico ambiente distribuito su due zone in direzione est ovest a sviluppo rettangolare (che diventa irregolare sul retro ad ovest a confine con la bottega di cui al lotto che precede). Allo stato sono presenti, un ampio locale in angolo via V. emanuele e piazzetta tematica (sgombero) ed un "retro"

accessibile tramite due gradini (alzate da cm17,00 ciascuna) e che conduce ad un vecchio forno e laboratorio pizzeria con WC ed anti WC (con aereazione interna).

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, ha un'altezza interna di da m4,16 a m3,80.Identificazione catastale:

l foglio 220 particella 136 sub. 54 (catasto fabbricati), sezione urbana U, zona censuaria 1, categoria C/1, classe 9, consistenza 60 mq, rendita 2.042,07 Euro, indirizzo catastale: via V.

Emanuele II, 106 e 107, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da VARIAZIONE del 05/06/2017 protocollo n. ME0087227 in atti dal 07/06/2017 FRAZIONAMENTO PER TRASFERIMENTO DI DIRITTI- DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI (n. 25999.1/2017

SERVIZI

COLLEGAMENTI

asilo nido buono

farmacie buono

polizia buono

scuola per l'infanzia buono

teatro ottimo

esposizione: buono

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CONSISTENZA:

VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 14/10/2021

Fonte di informazione: Immobiliare.it (Promocasa Real Estate)

Descrizione: Unico grande vano oltre accessori. Ideale per attività commerciali di qualsivoglia natura in quanto affaccio diretto su Viale della Libertà

Indirizzo: Viale della liberta Palazzo Palano, nelle immediate vicinanze della fiera campionaria di Messina

Superfici principali e secondarie: 75 Superfici accessorie:

Prezzo: 155.000,00 pari a 2.066,67 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 14/10/2021

Fonte di informazione: Immobiliare.it (mq immobiliare) Descrizione: Bottega in pieno centro storico in due ambienti Indirizzo: via G. Garibaldi, 62

Superfici principali e secondarie: 61 Superfici accessorie:

luminosità: buono

panoramicità: al di sopra della media

impianti tecnici: mediocre

stato di manutenzione generale: al di sotto della media

servizi: al di sopra della media

Negozio 73,00 x 100 % = 73,00

Totale: 73,00 73,00

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Prezzo: 150.000,00 pari a 2.459,02 Euro/mq

Banca dati OMI aggiornata al II° semestre 2020 (14/10/2021) Valore minimo: 1.600,00

Valore massimo: 2.400,00

Borsino Immobiliare Italiano (14/10/2021) Valore minimo: 1.225,21

Valore massimo: 2.075,90

SVILUPPO VALUTAZIONE:

Dalle ricerche di mercato svolte per il segmento analizzato; facendo seguito alle interviste effettuate e sulla scorta del segmento di mercato oggetto della odierna stima; considerate le condizioni interne in cui versa il bene stesso e che vi è necessità di adeguamenti strutturali ed impiantistici (come già valutati ed indicati nella odierna perizia); preso atto della palese appetibile vocazione commerciale (già posseduta intrinsecamente dal bene prima della sua fusione ed ora ulteriore divisione); si ritiene adottare un giusto prezzo pari al valore unitario di €2250,00/mq

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Per la valutazione immobiliare oggetto di codesta perizia, il sottoscritto esperto per la stima ha rivolto le ricerche sondando il mercato immobiliare di zona (ricerche presso le principali agenzie immobiliari) con la metodologia dell'asking price ovvero riguardo la presenza di domande ed offerte in rete internet, per lo stesso segmento di mercato analizzato. Sono state altresì svolte indagini ed interrogazioni alla banca dati OMI del mercato immobiliare italiano riferito al II semestre 2020 nonchè al più aggiornato ed attento Borsino Immobiliare Italiano.

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Messina, ufficio del registro di Messina, conservatoria dei registri immobiliari di Messina, ufficio tecnico di Messina, agenzie: piattaforme immobiliari in rete quali immobiliare.it, trovacasa.it, ecc., osservatori del mercato immobiliare Banca dati OMI aggiornata al II° semestre 2020, ed inoltre: Borsino Immobiliare Italiano

Valore superficie principale: 73,00 x 2.250,00 = 164.250,00

A negozio 73,00 0,00 164.250,00 164.250,00

164.250,00 € 164.250,00 €

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 9.600,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 154.650,00

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data 14/10/2021

il tecnico incaricato GIUSEPPE FURRER

€. 23.197,50

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00

Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 433,42

Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 131.019,08