TRIBUNALE CIVILE DI FOGGIA - Ufficio Esecuzioni Immobiliari -
Giudice Dell’Esecuzione: Dott.ssa Valentina PATTI
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Oggetto: Espropriazione immobiliare promossa da IMMOBILIARE DI CARLO S.N.C. DI GIOVANNI E LIBERATO DI CARLO c/
sig. ANTONIO DE MARTINO N. 118 / 2017 R.G. Esec..
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Premessa:
L’Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione, Dott.ssa Valentina PATTI, con Ordinanza del 03.06.2019 nominava il sottoscritto, Geom.
Michele DI BRISCO, Esperto / C.T.U. nell’espropriazione immobiliare in oggetto, fissando per la comparizione, giuramento e preposizione dei quesiti l’Udienza del 19.09.2019.
In sede d’Udienza del 19.09.2019, adempiute tutte le formalità di rito, venivano posti al sottoscritto i quesiti, come da verbale di comparizione dell’esperto, agli atti della procedura in oggetto, di seguito riportati.
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Accertamenti:
Come fissato con comunicazione inviata, a tutte le parti interessate, per mezzo di posta elettronica certificata e raccomandata postale A/R, il sottoscritto in data 12.12.2019, alle ore 9,00, si recava in Foggia presso l’immobile, oggetto di pignoramento, sito in Foggia alla Via Ernesto Petrone n. 13.
In tale giorno e ora, oltre al sottoscritto C.T.U., nessuna delle parti interessate alla procedura, invitate al sopralluogo, era presente.
Il sottoscritto dopo aver atteso per circa quaranta minuti, costatato il perdurare dell’assenza delle parti invitate al sopralluogo, e, in particolare, preso atto dell’assenza del debitore esecutato, sig.
Antonio De Martino, e della conseguente impossibilità di poter accedere all’interno dell’immobile pignorato, alle ore 9,40 sospendeva momentaneamente le operazioni peritali per rinviarle a successiva data da destinarsi (vedasi l’allegato A – verbale di sopralluogo).
Da successive indagini esperite, presso il Comune di Foggia - Ufficio Anagrafe -, veniva accertato che il sig. Antonio De Martino non era più residente in Via A. Tibollo n. 36 - Foggia. Lo stesso in anagrafe del Comune di Foggia risultava cancellato per irreperibilità.
Il sottoscritto inviava apposita istanza all’Ill.mo Giudice, dott.ssa Valentina PATTI, ove veniva comunicato al Magistrato l’impossibilità di accedere all’interno dell’immobile pignorato stante l’irreperibilità del sig. Antonio De Martino chiedendo, di conseguenza, al Giudice determinazioni di competenza in ordine al prosieguo delle operazioni peritali.
L’ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione con provvedimento del 08.02.2020 disponeva che il sottoscritto ausiliario fissasse un nuovo sopralluogo dandone comunicazione all’esecutato presso la Cancelleria, cosi come per legge.
Successivamente, a causa della pandemia di Covid – 19, il Tribunale di Foggia disponeva la sospensione delle attività peritali fino al 30.06.2020.
Con successiva lettera di convocazione del sopralluogo del 06.07.2020, inviata per mezzo di pec all’avv. Fortunato Caldarella e per mezzo di Ufficiale Giudiziario al sig. Antonio De Martino, presso la Cancelleria del Tribunale di Foggia – Ufficio Esecuzioni Immobiliari – Giudice Dott.ssa Valentina PATTI, il sottoscritto fissava la data del nuovo sopralluogo per il giorno 24.07.2020, alle ore 9,30, presso l’immobile pignorato sito in Foggia in Via Ernesto Petrone n. 13.
In occasione del suddetto sopralluogo, ancora una volta, nessuna delle parti interessate alla procedura era presente al sopralluogo, sebbene regolarmente invitate.
Alle ore 10,15, dello stesso giorno 24.07.2020, non essendo stato possibile ispezionare l’immobile de quo, il sottoscritto sospendeva nuovamente le operazioni peritali, con riserva di comunicare al Giudice l’impossibilità di completare le operazioni peritali (vedasi l’allegato A – verbale di sopralluogo).
Di conseguenza, non essendo stato possibile accedere all’interno dell’immobile, in esame, il sottoscritto comunicava, nuovamente con istanza all’Ill.mo Sig. Giudice dell’Esecuzione, l’impossibilità di completare gli accertamenti richiesti e, pertanto, determinazioni in merito.
A seguito della predetta istanza l’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione nominava quale Custode Giudiziario l’Avv. Livio MASSIMO.
Per mezzo del suddetto Custode Giudiziario, Avv. Livio Massimo, le operazioni peritali avevano prosieguo, il giorno 08.09.2020, alle ore 16.30, presso l’immobile oggetto di pignoramento.
Qui erano presenti oltre al sottoscritto C.T.U., l’avv. Livio Massimo e il debitore esecutato sig. Antonio De Martino.
Con l’ausilio del sig. Antonio De Martino, detentore delle chiavi di ingresso, si accedeva all’interno dell’immobile pignorato ove il sottoscritto effettuava il rilievo planimetrico e fotografico. Appunti, di quanto accertato e verificato, venivano presi su fogli a parte.
Alle ore 17.10, dello stesso giorno 08.09.2020, le operazioni peritali venivano ultimate. Il sottoscritto, nel corso degli accertamenti, acquisiva tutti gli elementi necessari a redigere l’elaborato peritale, come da incarico conferitogli (Vedasi allegato A – Verbali di Sopralluogo).
Ulteriori accertamenti si sono resi necessari esperire presso l’Agenzia delle Entrate di Foggia - Ufficio Territorio Provinciale - Catasto Fabbricati e Servizio di Pubblicità Immobiliare, e presso l’Ufficio Tecnico – Sportello Unico per l’edilizia del Comune di Foggia (FG), ed infine presso tecnici ed operatori del mercato immobiliare, operanti nel Comune di Foggia (FG), ciò al fine di accertare i più probabili valori di mercato per beni aventi caratteristiche similari a quello in esame.
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R I S P O S T A A I Q U E S I T I
Sulla base dello studio degli atti, costituenti la procedura in oggetto, del sopralluogo effettuato e delle indagini esperite presso i pubblici uffici, si è in grado di riferire quanto appresso segue.
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Q U E S I T I:
Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo ed ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l’esperto:
1) Al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. (estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione del pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei, senza proseguire nelle operazioni di stima.
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Dal controllo preliminare degli atti contenuti nel fascicolo processuale è emerso che la documentazione, di cui all’art. 567 – comma 2 – c.p.c., è completa. Infatti, in atti è presente la Certificazione Notarile redatta dal Notaio Dott. Antonio PEPE del 10.03.2017 (vedasi l’allegato F).
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1) - bis: alla ricostruzione delle vicende traslative dell’immobile pignorato nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto) e dando atto delle eventuali variazioni catastali
che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo.
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Ricostruzione delle vicende traslative, dell’immobile pignorato, nel ventennio anteriore al pignoramento.
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1) L’esecutato, sig. Antonio DE MARTINO (de MARTINO in anagrafe), ha acquisito la piena proprietà dell’immobile pignorato, per la quota di 1000 / 1000 in regime di separazione dei beni, a seguito di atto di compravendita notar dott. Valentino Caiola del 21.07.1999, di repertorio n. 89118 e di raccolta n. 6146, trascritto a Foggia il 23.07.1999 ai numeri 13832 / 10069, per acquisto fattone dal procedente proprietario, per la quota di 1000/1000 in comunione legale dei beni, sig. Dante BELARDINELLI nato a Mirano (VE) il 21.05.1946;
2) Al precedente proprietario, sig. Dante BELARDINELLI, il bene pignorato è pervenuto con atto di donazione notar dott.ssa Orfina SCROCCO del 01.04.1993, registrato a Lucera il 20.04.1993 al n. 380 / IV e trascritto a Foggia il 24.04.1993 ai numeri 7285 / 6198.
Vedasi l’allegata certificazione notarile (Allegato F).
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1) - ter: alla verifica della corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando – per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali – se le variazioni avvenute in epoca anteriore alla trascrizione del
pignoramento (per fusione, soppressione, etc.) abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell’immobile;
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Dalla verifica della documentazione in atti alla procedura, e sulla base degli accertamenti catastali eseguiti dal sottoscritto, si è accertata la corrispondenza tra i dati catastali dell’immobile pignorato e quelli riportati nell’atto di pignoramento, cosi come richiesto nel quesito.
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1) - quater: alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali;
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Sulla base di quanto è stato possibile accertare presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Foggia, sul medesimo immobile gravava la procedura N. 433 / 2012 R.G.. Esec.
promossa dal Banco Popolare Soc. Coop. c/ il sig. Antonio De Martino.
Tale procedura n. 433 / 2012 R.G. Esec. risulta estinta il 18.01.2013 e di conseguenza passata in archivio.
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1) - quinques: alla verifica del regime patrimoniale del debitore se coniugato, a tal uopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio (ovvero del certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni
patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;
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L’esecutato sig. Antonio DE MARTINO ha acquisito la piena proprietà dell’immobile pignorato, per la quota di 1000 / 1000, in regime di separazione dei beni.
Il sig. Antonio De Martino (de Martino in anagrafe) risulta essere coniugato con la sig.ra Maria Vincenza Mennella nata a San Severo (FG) il 05.04.1968, con matrimonio contratto in Foggia in data 28.10.1996, con dichiarazione resa nell’atto di matrimonio controscritto, ove i predetti coniugi hanno scelto il “regime della separazione dei beni”.
Si allega l’estratto dell’atto di matrimonio (Allegato H).
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2) All’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni.
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Trattasi di un immobile, destinato a civile abitazione, composto di primo e secondo piano (sottotetto), con accesso indipendente dal portone, a piano terra, distinto dal civico n. 13 di Via Ernesto Petrone – Foggia.
Allo stato attuale, come si evince dall’allegato rilievo fotografico effettuato sui luoghi, l’immobile si presenta in corso di ristrutturazione (stato di rustico), completamente privo di: - opere di rifiniture,
interne ed esterne; - di serramenti ed impianti tecnologici, ecc.
(vedasi la documentazione fotografica – allegato B).
Di conseguenza, allo stato attuale, l’immobile versa allo stato di
“rustico”. Pertanto, non è utilizzabile e non è agibile.
Attualmente presso l’Agenzia delle Entrate di Foggia - Ufficio Provinciale Territorio - Catasto Fabbricati -, detto immobile è censito in ditta:
- Antonio DE MARTINO nato a Foggia il 28.03.1966 – C.F.:
DMRNTN66C28D643N – proprietà per 1000 /1000, con i seguenti estremi catastali:
- Foglio n. 96; - particella n. 2000; - subalterno n. 3; - zona censuaria 1; - categoria A/4; - classe 8; - consistenza: vani 4,5;
- Superficie Catastale totale: mq. 104; - Superficie catastale escluse aree scoperte: mq. 103; - Rendita € 429,95; - Via Ernesto Petrone n. 13 – piano 1° e 2° (vedasi la visura storica catastale – Allegato C).
L’immobile confina nel suo insieme, a Nord – Est con Via Ernesto Petrone e, successivamente, proseguendo in senso orario con fabbricato identificato catastalmente con la particella n.1994, con fabbricato identificato catastalmente con la particella n. 2061 e con fabbricato identificato catastalmente con la particella n. 2006, tutte dello stesso foglio n. 96, salvo altri e migliori confini.
Si precisa che, nell’atto di compravendita, l’immobile è stato acquistato dall’esecutato in regime di separazione legale dei beni. Di conseguenza l’attuale ditta catastale andrebbe rettificata nell’intestazione da: “proprietà 1000/1000” a: “proprietà 1000/1000 in regime di separazione dei beni”.
Inoltre, la planimetria catastale attualmente in atti è da rettificare, in quanto, non riporta la scalinata ad uso esclusivo con accesso dal vano porta, a piano terra, distinto dal civico 13 di Via E.
Petrone. Pertanto, oltre al 1° piano e al 2° piano (sottotetto) va censito anche l’ingresso della scala a piano terra (ovvero Piano Terra, 1° e 2° Piano), con variazione DO.C.FA., cosi come meglio descritto nella risposta ai successivi quesiti n. 4 e 10.
Detto immobile dovrà intendersi trasferito a corpo e non a misura, con ogni: accessione, accessorio, adiacenza, pertinenza condominiale, comunione, vincoli ed oneri, diritto, ragione e azione, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, nulla escluso o eccettuato, compresi i valori proporzionali dell’immobile con riferimento alle parti comuni del fabbricato, con tutte le precisazioni di cui ai titoli di provenienza.
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2) – bis: alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitare od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito e corredando la perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od ortofoto per la localizzazione del bene staggito;
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Il sottoscritto, in ottemperanza al presente quesito, ha provveduto all’esatta individuazione dell’immobile, oggetto di pignoramento, tramite il reperimento della vigente mappa catastale, in scala 1:1000 (SOGEI), e della orto foto satellitare reperite dal portale WEB dello Sportello Telematico della Provincia di Foggia.
In tal modo, si è localizzato, in maniera univoca e certa, il bene staggito, conformemente a quanto richiesto dal suddetto quesito (vedasi l’allegato E).
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3) Alla analitica descrizione dei beni, mediante allegazione di planimetrie catastali per gli immobili urbani, e delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell’immobile, l’altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento.
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Trattasi di un immobile, destinato a civile abitazione, composto da primo e secondo piano (sottotetto), con accesso indipendente dal portone, a piano terra, distinto dal civico n. 13 di Via Ernesto Petrone – Foggia.
Il piano primo è rappresentato dalle foto nn. 1 – 2 – 6 – 7 – 8 – 9 – 10 – 11, mentre il piano secondo (sottotetto) dalle foto nn. 1 – 2 –
12 – 13 – 14 – 15 – 16 – 17 – 18. La scalinata, a piano terra, è rappresentata dalle foto n. 3 – 4 – 5 (vedasi l’allegato B).
Attualmente l’immobile non è utilizzabile e, quindi, non è agibile, in quanto, risulta ancora in corso di ristrutturazione, conseguente ai lavori di manutenzione straordinaria in primo piano e di sopraelevazione in secondo piano (sottotetto).
Come si evince dalla planimetria catastale e dal permesso di Costruire in Sanatoria - Condono Edilizio – (Allegati D e G), il primo piano sarà destinato a zona giorno costituito da soggiorno – cucina con annesso W.C. e balcone prospiciente su Via Ernesto Petrone. Il piano secondo (sottotetto) sarà destinato a zona notte costituito da disimpegno, due camere da letto e W.C., il tutto collegato internamente da scala in cemento armato. Ogni ambiente del piano secondo è dotato di soli lucernai ricavati nel tetto di copertura a falde inclinate.
Come si evince dalla documentazione fotografica allegata (All.
B) l’immobile attualmente non è utilizzabile, in quanto, versa allo stato di “rustico”, come di seguito specificato:
1) Le murature perimetrali risultano, all’interno e all’esterno, prive di intonaco, rifiniture e dipintura;
2) La copertura a tetto non è ultimata, in quanto, mancano le tegole e lo strato di impermeabilizzazione va ripristinato;
3) I solai in latero – cemento sono tutti privi di intonaci, rifiniture e dipinture;
4) Le tramezzature interne sono tutte prive di intonaci, rifiniture e dipinture;
5) La scalinata interna, tra il primo e secondo piano, è costituita dalla sola struttura in cemento armato, pertanto priva di intonaco, priva del rivestimento con lastre di marmo (pedate e alzate), e priva del corrimano ecc.;
6) L’immobile è completamente privo di infissi interni e esterni;
7) L’immobile, nel suo insieme, è completamente privo di qualsiasi opera di rifinitura interna quale: - intonaci; - pavimenti; - rivestimenti;
- battiscopa; - dipinture, ecc..
8) L’immobile è completamente privo di impianti;
9) L’immobile è privo di servizi igienico – sanitari (quali: tazze, lavabi, bidet, vasche e/o docce ecc.);
La struttura dell’immobile è in muratura portante mista a cemento – armato, con solai in latero – cemento, il tutto poggiante su fondazioni continue in muratura. Le tompagnature esterne sono in muratura.
La superficie lorda coperta complessiva dell’immobile è pari a circa mq. 103,60=, (mq. 51,80 circa a piano primo e mq. 51,80 circa a piano secondo - sottotetto -) mentre quella utile netta calpestabile complessiva è pari a circa mq. 90,00. La superficie del balcone è pari a mq. 2,00 circa.
La superficie totale lorda commerciale vendibile, dell’immobile in oggetto, è costituita dalla superficie netta calpestabile a cui è stata sommata la superficie dei muri interni ed esterni al 100%, mentre la superficie del balcone è stata omogeneizzata / ragguagliata a quella coperta dell’immobile nella misura del 30%, il tutto in conformità al quanto stabilito dall’OMI.
La superficie lorda commerciale vendibile è pari a complessivi mq. 104,20, cosi determinati:
1. Superficie coperta 1° e 2° piano: mq. 103,60=
2. Balcone: mq. 2,00 x 0,30: mq. 0,60=
Totale mq. 104,20=
L’altezza interna netta del piano primo è pari a circa m. 2,70.
L’altezza del piano secondo è variabile da un minimo di m. 2 ,00 circa ad un massimo di m. 2,90 circa (Vedasi l’allegata planimetria catastale). Tali altezze vanno meglio definite a seguito del futuro completamento dell’immobile con la realizzazione degli intonaci, pavimenti e sottostanti massetti cementizi.
Il sottoscritto per una migliore descrizione e rappresentazione dell’immobile pignorato ha provveduto ad eseguire il rilievo fotografico, interno ed esterno, ed il rilievo planimetrico; inoltre, ha acquisito presso l’Agenzia delle Entrate di Foggia – Catasto Fabbricati – la planimetria catastale in scala 1:200 e lo stralcio di mappa catastale in scala 1:100 (vedasi gli allegati B - D – E).
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4) Alla stima del bene in base al valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadrato e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali
insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi;
4) - bis: alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della banca Dati dell’OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile;
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Prima di procedere alla stima, dell’immobile pignorato, si riferisce in merito agli adeguamenti e alle correzioni della stima, cosi come richiesto nel suddetto quesito.
Adeguamenti da apportare al valore di stima.
Punto A).
Sulla base del sopralluogo esperito, presso l’immobile in esame, si ritiene applicare una riduzione del valore di mercato pari al 6,50%
(sei virgola cinquanta per cento), ciò al fine di tenere conto: 1) dell’assenza totale della garanzia per vizi del bene, in esame, al momento della vendita da parte degli Organi della procedura in oggetto; 2) che l’immobile è attualmente privo del certificato di agibilità.
Punto B).
Come si evince dalla lettura del successivo quesito n. 10, nel caso in esame, per la regolarizzazione edilizia / urbanistica dell’immobile occorre presentare una C.I.L.A. / S..C.I.A. in sanatoria relativa alle tramezzare interne demolite in piano primo; il tutto, con contestuale richiesta di esecuzione dei lavori di completamento dell’immobile in esame e successiva richiesta, a completamento dei lavori, del certificato di agibilità. Il costo per la presentazione della pratica di
C.I.L.A. e/o S.C.I.A. in sanatoria, comprensivo di onorario, sanzioni, diritti di segreteria e di tutti gli adempimenti tecnici necessari ad ottenere, al completamento dei lavori, il certificato di agibilità compreso, ammonta ad € 5.000,00=. (Cinquemila / 00), comprensivo di Cassa di Previdenza (vedasi il quesito n. 10).
Punto C).
Costo per la correzione dell’attuale planimetria catastale mediante la presentazione in Catasto Fabbricati della pratica DO.C.FA, ove dovrà essere inserito graficamente, in planimetria, l’accesso dal piano terra e la relativa scalinata, con censimento in atti dell’unità immobiliare costituita da piano terra, primo e secondo piano (attualmente sono censiti solo il 1° e 2° piano).
Per tale pratica occorre sostenere una spesa complessiva pari a € 600,00= (Seicento/00), comprensiva di onorario professionale, tributi / oneri catastali e cassa previdenziale (vedasi risposta al quesito n. 10).
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S T I M A
Stimare un bene vuol dire individuare per esso il più probabile valore in comune commercio, che “ordinari compratori” e “ordinari venditori” in piena libertà ritengono assegnargli.
L’insieme delle condizioni che influiscono e determinano il valore di un determinato bene sono quelle che, nella pratica estimativa, vengono indicate come condizioni “intrinseche” ed “estrinseche”.
Le condizioni “estrinseche” sono rappresentate dalle caratteristiche principali della zona in cui l'immobile è situato come: - l’ubicazione e distanza rispetto al centro della città;- il tipo di zona; - il ceto sociale d’insediamento; - la destinazione di zona prevista dal
vigente strumento urbanistico edilizio del Comune di Foggia; - la domanda di mercato; - la tipologia edilizia prevalente; - la presenza d’infrastrutture primarie e secondarie ecc.; quelle “intrinseche” sono le caratteristiche proprie del bene da stimare, quali:- la superficie lorda commerciale vendibile e relativo taglio commerciale; - l'età di costruzione; - la circostanza, nel caso in esame, che attualmente l’immobile non è utilizzabile, in quanto, allo stato di rustico, ovvero completamente privo: - di rifiniture interne ed esterne, - di impianti e serramenti ecc. (vedasi descrizione quesito n. 3).
Sulla base dell’esatta conoscenza di tali elementi si perviene alla determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile in parola, collocandolo nella sua giusta posizione economica, con riferimento all’attuale stato di fatto e di diritto in cui versa (non utilizzabile, in quanto, allo stato di rustico).
Alla determinazione del più probabile valore di mercato, dell’immobile, oggetto d’espropriazione immobiliare, si perviene utilizzando il procedimento sintetico - comparativo.
Tale procedimento consiste nel raffrontare il bene da stimare con altri dalle caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari, per i quali sono stati accertati i prezzi realizzati in contrattazioni di compravendita con riferimento all’attualità; poi, con l’applicazione d’opportuni coefficienti di riduzione o amplificazione, in relazione alle caratteristiche estrinseche ed intrinseche del bene, si determina il più probabile valore di mercato.
Il parametro tecnico di raffronto è quello del metro quadrato di superficie lorda commerciale vendibile.
Si precisa che il valore commerciale dell’immobile pignorato, che si andrà ad attribuire successivamente, è comprensivo della scalinata d’accesso dipartentesi dal portone di ingresso piano terra, distinto dal civico 13 di Via E. Petrone, quali pertinenze ad uso esclusivo dell’immobile in primo e secondo piano (portone d’ingresso e scalinata d’accesso).
Pertanto, sulla base delle considerazioni sopra esposte e, a seguito d’indagini esperite presso operatori del mercato immobiliare di Foggia e dai valori desunti dall’OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare - Agenzia delle Entrate), è risultato che il valore unitario medio, all’attualità, applicabile al bene oggetto di espropriazione, con riferimento allo stato attuale di “rustico” in cui versa (non utilizzabile, in quanto, privo: - di opere di opere di rifiniture; - di impianti; - di serramenti, ecc.) è il seguente:
- € 550,00/mq. (Cinquecentocinquanta/00) al metro quadrato, ciò considerato lo stato attuale di “rustico” in cui versa ad oggi.
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Il relativo valore di mercato, allo stato di fatto attuale, è pari a:
mq. 104,20 x € 550,00/mq.= € 57.310,00=
Da detto valore vanno operati gli adeguamenti e le correzioni di stima come sopra indicato:
1) Assenza garanzia vizi bene venduto e assenza agibilità:
- riduzione del 6,50%;
2) C.I.L.A. / S.C.I.A. in sanatoria, con rilascio finale del certificato di agibilità: - riduzione € 5.000,00=;
3) Pratica DO.C.FA per la correzione della planimetria catastale attualmente in atti: - riduzione € 600,00=;
Pertanto, l’immobile, allo stato attuale, ha un valore commerciale, da porre a base d’asta, pari a:
€ 57.310,00 x 0,935 - € 5.000,00 – € 600,00= € 47.984,85=
In cifra tonda
€ 48.000,00=
(Euro Quarantottomila / 00)
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La complessiva superficie lorda commerciale vendibile dell’immobile pignorato è stata rilevata in accordo alle indicazioni di cui all’allegato 2) del Manuale della banca Dati dell’OMI, come sopra determinato e calcolato.
Non si evince la presenza di rifiuti tossici o nocivi, per cui non vi è necessita di operazioni di bonifica.
Sussistono tutte le iscrizioni e trascrizioni ipotecarie come da allegata certificazione notarile.
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5) Alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all’esecutato. L’esperto dovrà indicare il valore di stima dell’intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell’immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola;
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L’immobile, in esame, è stato pignorato per l’intera quota di proprietà pari a 1000 / 1000, di conseguenza non trattasi di bene indiviso.
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6) Alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base;
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Trattasi di un immobile, destinato a civile abitazione, composto da primo e secondo piano (sottotetto), con accesso indipendente dal portone, a piano terra, distinto dal civico n. 13 di Via Ernesto Petrone – Foggia.
Attualmente, l’immobile pignorato risulta ancora in corso di ristrutturazione, conseguente ai lavori di manutenzione straordinaria in primo piano e di sopraelevazione in secondo piano.
L’immobile allo stato non è utilizzabile, in quanto, versa nello stato di “rustico” completamente privo di: 1) opere di rifiniture interne ed esterne; 2) serramenti, 3) impianti, ecc. (vedasi foto allegate e risposta al quesito n. 3 e n. 10).
Come si evince dalla planimetria catastale e dal permesso di Costruire in Sanatoria (Condono Edilizio), il primo piano sarà destinato a zona giorno costituito da soggiorno – cucina con annesso W.C. e balcone prospiciente su Via Ernesto Petrone. Il piano secondo (sottotetto) sarà destinato a zona notte costituito da disimpegno, due camere da letto e W.C., il tutto collegato internamente da scala in cemento armato.
La superficie lorda commerciale vendibile è pari a complessivi mq. 104,20 circa.
L’altezza interna netta del piano primo è pari a circa m. 2,70.
L’altezza del piano secondo è variabile da un minimo di m. 2,00 circa ad un massimo di m. 2,90 circa. Dette altezze interne potranno subire lievi
variazioni a seguito dei futuri lavori di completamento dell’immobile, con la realizzazione di intonaci e pavimenti.
In catasto fabbricati l’immobile pignorato è censito in ditta:
- Antonio DE MARTINO nato a Foggia il 28.03.1966 – C.F.:
DMRNTN66C28D643N – proprietà per 1000 /1000 (in regime di separazione dei beni, non specificato erroneamente in visura catastale), con i seguenti estremi catastali:
- Foglio n. 96; - particella n. 2000; - subalterno n. 3; - zona censuaria 1; - categoria A/4; - classe 8; - consistenza: vani 4,5; - Superficie Catastale totale: mq. 104; - Superficie catastale escluse aree scoperte: mq. 103;
- Rendita € 429,95; - Via Ernesto Petrone n. 13 – piano 1° e 2° (vedasi la visura storica catastale – Allegato C).
L’immobile confina nel suo insieme, a Nord – Est con Via Ernesto Petrone, e successivamente proseguendo in senso orario con fabbricato identificato catastalmente con la particella n. 1994, con fabbricato identificato catastalmente con la particella n. 2061 e con fabbricato identificato catastalmente con la particella n. 2006, tutte del foglio n. 96, salvo altri e migliori confini.
PREZZO BASE D’ASTA quota 1000 / 1000 di proprietà
€ 48.000,00=
(Euro Quarantottomila / 00 )
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Il Lotto sopra formato e descritto, cosi come attualmente stimato, dovrà intendersi trasferito a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova (allo stato di rustico, privo di rifiniture, serramenti e impianti ecc.), con ogni: accessione,
accessorio, adiacenza, pertinenza, comunione, vincoli ed oneri, diritto, ragione ed azione, servitù attive e passive, apparenti e non apparenti, nulla escluso od eccettuato, ivi compresi i proporzionali diritti di comproprietà sulle parti comuni, ai sensi del codice civile, e delle consuetudini locali, con tutte le precisazioni, di cui ai titoli di provenienza, come risulta dalla certificazione notarile agli atti della procedura. Eventuali differenze di superficie e/o altezze, dell’immobile, non potranno dar luogo a nessun risarcimento, indennità o riduzione di prezzo.
Per quant’altro si fa riferimento alla risposta degli altri quesiti della presente relazione.
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7) Alla individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es.
verificando l’intestazione dei contratti di luce, acqua e gas ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l’ICI/IMU) con l’indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio.
Verifichi l’esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell’art. 2923, 3° comma C.C., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante dalle precedenti locazioni;
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L’immobile è attualmente nella disponibilità dell’esecutato sig.
Antonio De Martino (de Martino come in anagrafe).
Allo stato attuale, come sopra già detto, l’immobile non è agibile e pertanto non è utilizzabile, in quanto, è ancora in corso di ristrutturazione, completamente privo di: - opere di rifiniture interne ed esterne; - serramenti; - impianti ecc. (vedasi l’allegato B – documentazione fotografica e risposta al quesito n. 3).
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8) All’accertamento dell’esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico – artistico, nonché l’esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che limitano la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale incidenza sul valore di stima;
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Sulla base della certificazione notarile agli atti della procedura è risultato che sull’immobile, oggetto di espropriazione, non risultano trascritti:
Vincoli: idrogeologici, forestali, paesaggistici, storico – artistici, ecc..
Diritti o oneri reali e personali a favore di terzi;
Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli;
Altre limitazioni d’uso;
Il fabbricato, ove è ubicato l’immobile in esame, è costituito da due sole unità immobiliari, per cui non è costituito il Condominio.
Si precisa che nella stima del valore commerciale, sopra determinato, si è già tenuto in debito conto di tutte le formalità, vincoli e oneri gravanti sull’immobile in esame, nessuno escluso e/o eccettuato. Pertanto, tutti gli eventuali futuri oneri, spese o indennità relative alle parti comuni del fabbricato resteranno tutti a totale ed esclusivo onere e carico dell’acquirente.
Essendo stata pignorata l’intera proprietà dell’immobile, lo stesso sarà venduto per la piena proprietà - quota di 1000 / 1000.
Nei registri immobiliari non è trascritta nessuna dichiarazione d’interesse culturale relativa al bene pignorato, ai sensi della L.
1°.6.1939, n. 1089 o del D.Lgs. 22.1.2004 n. 42..
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9) All’accertamento dell’esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
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Dalla lettura della certificazione notarile allegata agli atti della procedura (vedasi l’allegato F), esistono le formalità, trascrizioni ed iscrizioni cosi come di seguito riportate:
1) Verbale di Pignoramento immobili trascritto a Foggia il 05.11.2008 al n. 27887 del registro generale e n. 18435 del registro particolare, a favore di: - Salvatore D’AVOLIO nato a Foggia il 10.04.1963; - Mariannina IOSSA nata a Candela il 01.02.1941; - Anna SURIANO nata a Foggia il 14.05.1972; - Benvenuto SURIANO nato a Foggia il 27.07.1970;
2) Ipoteca Giudiziale iscritta a Foggia il 10.02.2011 al n. 3300 del registro generale e n. 657 del registro particolare, a favore della EFIBANCA SPA per la complessiva somma di € 50.000,00=
(Cinquantamila/00);
3) Verbale di Pignoramento immobili trascritto a Foggia il 03.10.2012 al n. 18905 del registro generale e n. 14708 del registro particolare, a favore di BANCO POPOLARE SOC.
COOP..
4) Verbale di Pignoramento immobili trascritto a Foggia il 06.03.2017 al n. 4617 del registro generale e n. 3432 del registro particolare, a favore di IMMOBILIARE DI CARLO SNC DI GIOVANNI E LIBERATO DI CARLO con sede in Rimini.
(vedasi l’allegato F – certificazione notarile).
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10) Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all’accertamento dell’esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq. anche se di pertinenza di fabbricati;
In particolare per gli immobili urbani, l’esperto dovrà:
a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati, limitandosi, per il caso negativo, a darne atto nell’elaborato tecnico ed a quantificare i costi occorrenti;
b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali
in atti, precisando, in caso di difformità, le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, qualora necessarie per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni;
c) accertare se siano stati costruiti prima del 1°.9.1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza, concessione edilizia, permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa;
d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all’epoca della loro costruzione riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è stato realizzato;
e) descrivere, ove presenti, le opere abusive, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione; in caso di abusi sanabili, l’esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l’esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l’aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative
sanzioni e aumentato dell’eventuale valore d’uso dell’edificio sino alla sua demolizione;
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Attualmente l’immobile oggetto di pignoramento risulta essere censito in ditta:
- Antonio DE MARTINO nato a Foggia il 28.03.1966 – C.F.:
DMRNTN66C28D643N – proprietà per 1000 /1000 (in regime di separazione dei beni erroneamente non riportato in catasto), con i seguenti estremi catastali:
- Foglio n. 96; - particella n. 2000; - subalterno n. 3; - zona censuaria 1; - categoria A/4; - classe 8; - consistenza: vani 4,5;
- Superficie Catastale totale: mq. 104; - Superficie catastale escluse aree scoperte: mq. 103; - Rendita € 429,95; - Via Ernesto Petrone n. 13 – piano 1° e 2°.
Atteso che l’immobile, attualmente, è ancora in corso di ristrutturazione, pertanto non utilizzabile e inagibile, in quanto, completamente privo di rifiniture interne ed esterne, di serramenti e impianti ecc., andava censito in categoria F/3 – “Unità immobiliare in corso di costruzione” e non in categoria ordinaria A/4, con attribuzione della rendita catastale, cosi come attualmente censito al Catasto Fabbricati.
Inoltre, la planimetria catastale attualmente in atti è da rettificare, in quanto, non riporta la scalinata ad uso esclusivo con accesso dal vano porta a piano terra. Pertanto, oltre al 1° piano e al 2° piano (sottotetto) va censito anche l’ingresso della scala, a piano terra, distinto dal civico 13 di Via E. Petrone (ovvero come unità
immobiliare catastalmente costituita da piano terra, primo e secondo piano).
Detta correzione potrà avvenire mediante la presentazione, in Catasto Fabbricati, della pratica di variazione catastale con procedura DO.C.FA, ove verrà inserito graficamente in planimetria l’accesso dal piano terra e la scalinata, ad uso esclusivo, con relativo censimento in atti dell’unità immobiliare costituita da piano terra, primo e secondo piano.
Per tale pratica catastale occorre sostenere una spesa complessiva pari a € 600,00= (Seicento/00), comprensiva di onorario professionale, tributo catastale e cassa previdenziale.
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Trattasi di un fabbricato realizzato ad inizio del secolo 1900;
pertanto, in epoca antecedente al 01.09.1967.
Sulla base degli accertamenti eseguiti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Foggia – Sportello Unico per l’Edilizia -, in origine il fabbricato era composto da un immobile in primo piano e un sottotetto con annesso terrazzo di copertura in secondo piano, il tutto avente accesso da scalinata esclusiva avente ingresso dal vano porta a piano terra prospiciente Via Ernesto Petrone n. 13 (vedasi documentazione - allegato G).
L’immobile pignorato, cosi come composto allo stato attuale, è stato interessato da lavori di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, nonché di diversa distribuzione degli spazi interni e di sopraelevazione in secondo piano, da parte dell’esecutato sig. Antonio De Martino.
Tali lavori, in particolare la sopraelevazione in secondo piano con la realizzazione di due camere da letto, con annessi W.C. e disimpegno, risultano essere stati eseguiti, dall’esecutato, abusivamente e successivamente regolarizzati con la pratica di Condono Edilizio N. 2682 CN 2004 a cui è seguito il rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria n. 168 di registro del 24.06.2009, come di seguito riportato.
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1. Per l’immobile è stata richiesta, dal sig. Antonio De Martino, la Concessione Edilizia – pratica edilizia acquisita dal Comune di Foggia con il numero 1021 E 2001 per manutenzione straordinaria e sopraelevazione parziale. Detta pratica è stata rigettata dal Comune, in quanto, il vigente P.R.G., del Comune di Foggia, prevedeva la demolizione del fabbricato per l’ampliamento stradale;
2. Successivamente è stata presentata, dal sig. Antonio De Martino, una ulteriore richiesta di rilascio della Concessione Edilizia acquisita con la pratica n. 1654 E 2001 da parte del Comune di Foggia - Ufficio Tecnico -, per lavori di restauro e risanamento conservativo.
Per la suddetta pratica nessuna Concessione Edilizia risulta essere stata rilasciata, in quanto risulta archiviata.
3. Successivamente è stata presentata, dal sig. Antonio De Martino, una D.I.A. (Denuncia di Inizio Attività) per lavori consistenti : “in ripristino del tetto e delle murature perimetrali, con realizzazione di un solaio intermedio tra il 1° e 2° piano, oltre al rifacimento della facciata in 1° piano.
Tale Denuncia di Inizio Attività Lavori, acquisita dal Comune di Foggia con la pratica edilizia N. 345 E 2002, è stata respinta con nota n. 368 del 19.04.2002;
4. Successivamente è stata presentata, dal sig. Antonio De Martino, una seconda D.I.A. (Denuncia Inizio Attività), acquisita dal Comune di Foggia con il numero di pratica edilizia 578 E 2002, per i lavori di ripristino del tetto e delle murature perimetrali ad integrazione della precedente pratica edilizia respinta: D.I.A. N. 345 E 2002.
Tale seconda D.I.A. non ha avuto seguito a causa del subentrato sequestro penale da parte della Polizia Municipale di Foggia, in data 30.05.2002, stante l’esecuzione dei lavori di sopraelevazione in secondo piano avvenuti abusivamente, come da verbale penale N. 285 / P / 2002 della Polizia Municipale.
Nel suddetto verbale N. 285 / P / 2002, del 30.05.2002, la Polizia Municipale di Foggia riporta quanto segue:
“…Premesso che in data 14.03.2002 il sig. Antonio De Martino presentava D.I.A. a firma del geom. Lorenzo Taggio, quale progettista e direttore dei lavori da farsi presso l’immobile sito in Foggia alla Via E. Petrone n. 13, D.I.A. contraddistinta con il numero di pratica 345 E 2002 del 14.03.2002 e che la stessa esaminata dal geom. Mainieri Leonardo fu ritenuta non accettabile poiché per i lavori in questione occorrente Autorizzazione Edilizia.
Successivamente il sig. Antonio De Martino presentava ulteriore D.I.A. pratica N. 578 E 2002 del 02.05.2002 in fase di istruttoria.
Dallo stato dei luoghi è emerso che il sig. De Martino ha realizzato un solaio di interpiano in latero – cemento a m. 2,75 dal piano di
calpestio del 1° piano, e demolizione dell’esistente copertura a tetto con altra a due falde in latero – cemento ricavandone un piano utile calpestabile sottotetto suddiviso in due vani abitabili muniti di quattro lucernai. Il piano sottotetto risultava avere le misure di m. 3,00 quale altezza massima al centro e m. 2,08 ai due lati di imposta. Detto piano sottotetto risultava avere struttura portante a mezzo di muri in calcestruzzo per due lati e per gli altri due lati in blocchetti cementizi. L’ingombro totale netto del sottotetto risulta essere di m. 7,10 x m. 6,10, precisando che in tale superficie è stata accorpata anche la superficie di un terrazzino calpestabile all’esterno.
In conclusione trattasi di un aumento di superficie utile calpestabile e di volume, sia per le diverse quote…” (vedasi l’allegato G – verbale N. 285 P 2002).
L’opera veniva sottoposta a sequestro penale preventivo, giusto verbale N. 285 P 2002.
5. In pari data, al sequestro penale del 30.05.2002, veniva presentata al Comune di Foggia, da parte del sig. Antonio De Martino, una pratica di asseverazione edilizia ai sensi dell’art. 26 della Legge 47 / 1985, acquisita al protocollo generale n. 39545 del 31.05.2002 – pratica edilizia N. 713 E 2002, per lavori di demolizione e realizzazione di tramezzature interne divisorie, in primo e secondo piano, presso l’immobile oggetto di pignoramento.
Tale pratica veniva vistata il 18.06.2002 dal responsabile del procedimento del settore edilizia privata del Comune di Foggia geom. Labella il quale, evidentemente, non si rendeva conto che l’immobile era stato sottoposto a sequestro penale preventivo per i
lavori abusivi sopra riportati e descritti nel verbale di Polizia Municipale N. 285 P 2002.
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REGOLARITA’ URBANISTICA
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Tutto ciò premesso e considerato, i suddetti lavori di sopraelevazione abusiva, con la realizzazione dell’attuale piano 2°
(sottotetto), costituito da due camere da letto, disimpegno e W.C., attualmente in corso di costruzione (stato di rustico), con aumento di superficie utile residenziale, cosi come sanzionato dal verbale di Polizia Municipale N. 285 P 2002, sono stati successivamente regolarizzati mediante la presentazione della pratica di Condono Edilizio N. 2682 CN 2004, cui è seguito il rilascio del Permesso di Costruire in Sanatoria n. 168 del registro del 24.06.2009.
Dalla lettura del Permesso di Costruire in Sanatoria, si evince che per la sopraelevazione è stato depositato, presso l’ex Ufficio del Genio Civile di Foggia, il progetto statico – sismico in data 13.05.2002 n. 79 a firma dell’ing. Gaetano FIORE.
Allo stato attuale, l’unica difformità edilizia accertata consiste nella variazione delle tramezzature interne a piano primo, per cui è stata presentata la succitata pratica edilizia N. 713 E 2002.
Infatti, detta pratica edilizia N. 713 2 2002, è stata presentata quando erano in corso i lavori abusivi di sopraelevazione, ovvero il 30.05.2002, lo stesso giorno in cui la Polizia Municipale ispezionava l’immobile e redigeva il verbale n. 285 / P / 2002 con sequestro penale dell’intero immobile.
Appare chiaro che tale pratica N. 713 E 2002, limitatamente alla demolizione dei tramezzi in piano primo, deve ritenersi illegittima. Per quanto attiene la variazione dei tramezzi in 2° piano (sottotetto), la pratica N. 713 E 2002 risulta essere stata sanata dal successivo Condono Edilizio N. 2682 CN 2004, come sopra specificato.
Per cui è necessario, nel caso in esame, per la regolarizzazione dell’immobile presentare una C.I.L.A. / S..C.I.A. in sanatoria per la regolarizzazione delle tramezzare demolite in piano primo e per la contestuale esecuzione dei lavori di completamento dell’immobile in esame. Alla fine dei lavori dovrà essere richiesto il certificato di agibilità.
Il costo tecnico per la presentazione della pratica di C.I.L.A. e/o S.C.I.A. in sanatoria, comprensivo: - dell’onorario professionale di un tecnico abilitato; - di sanzioni, diritti di segreteria e di tutti gli adempimenti tecnici professionali necessari ad ottenere, al completamento dei lavori, il certificato di agibilità, ammonta ad € 5.000,00= (Cinquemila / 00), comprensivo anche della Cassa di Previdenza.
Come innanzi già riferito, allo stato attuale, l’immobile è privo del certificato di agibilità.
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f) Per l’edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all’Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative;
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L’immobile pignorato non è stato realizzato con edilizia convenzionata e, di conseguenza, non vi sono procedure espropriative relative al suolo su cui sorge.
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g) Per gli immobili ad uso industriale, l’esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell’area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell’ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento, in base ai codice CER dei rifiuti qualora individuabili, nonché le iscrizione e le abilitazioni di Legge che devono possedere le imprese che dovranno occuparsi della gestione degli stessi;
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Non si tratta di fabbricato industriale, per cui non si procede alla risposta del presente quesito. In ogni caso, presso l’immobile pignorato, al momento del sopralluogo, non sono stati rinvenuti rifiuti speciali tossici o nocivi.
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h) Per i terreni, l’esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria, acquisendo presso i competenti uffici il relativo certificato di destinazione urbanistica, precisando indici, parametri e prescrizioni individuate dai vigenti strumenti urbanistici comunali o ad essi sovraordinati e dai regolamenti locali;
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Trattasi di un fabbricato urbano, destinato ad uso abitativo, per cui non procede alla risposta del presente quesito.
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11) Alla verifica se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi dell’ausilio di un tecnico certificatore ( le cui competenze saranno liquidate dal G.E. ai sensi dell’art. 56 del D.P.R.
115/2002) della sussistenza dell’attestato di prestazione energetica relativo al compendio staggito, provvedendo, qualora esso non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria;
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L’immobile pignorato trovasi nello stato di fabbricato “al rustico”, ovvero privo di rifiniture, serramenti, impianti tecnologici ecc..
Di conseguenza detto immobile è escluso dall’obbligo di redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica.
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12) Alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 – quater della Legge 18. dicembre 2008 n. 199 per l’eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l’espresso avvertimento che l’esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all’Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita.
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Per quanto attiene l‘immobile in oggetto, destinato ad uso abitazione, sottoposto a procedura esecutiva immobiliare:
1) Non ha le caratteristiche degli immobili facenti parte del patrimonio di edilizia residenziale pubblica.
2) Non trattasi di mutuatario insolvente.
Per le motivazioni sopra esposte, non sussistono, per l’immobile pignorato, le condizioni di cui all’art. 1 – quater della Legge 18. dicembre 2008 n. 199 per l’eventuale cessione in proprietà, dell’immobile pignorato, all’ex Istituto Autonomo per le Case Popolari di Foggia (oggi ARCA Capitanata).
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13) La relazione dovrà essere corredata di uno specchio riepilogativo in cui siano indicati, sinteticamente, per ciascun lotto singolarmente numerato: la tipologia del bene, la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali ( per i terreni: foglio, particella, estensione e tipo di coltura; per i fabbricati: foglio, particella, eventuale subalterno, numero di vani ed accessori, numero civico, piano e numero di interno); l’attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene; l’eventuale stato di comproprietà; le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti; lo stato di occupazione; la regolarità edilizio – urbanistica; la conformità catastale; l’abitabilità e l’agibilità; il valore del bene da porre a base d’asta, precisandone diritto e quota.
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A conclusione della presente relazione, si include l’apposito allegato I (specchio riepilogativo), per la individuazione e descrizione del Lotto da porre in vendita, indicando, per esso:
ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo di vendita da porre a base d’asta ecc. (vedasi l’allegato I).
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Si resta a completa disposizione per ogni ulteriore chiarimento e/o integrazione inerente la presente relazione di consulenza tecnica d’ufficio.
Per quant’altro, non riportato nella presente, si fa riferimento alla documentazione già agli atti del procedimento ed a quella di seguito allegata.
Tanto dovevo in ottemperanza all’incarico conferitomi.
Si allegano:
A. Verbali di sopralluogo (N. 3);
B. Documentazione Fotografica (n.18 foto);
C. Visura storica catastale;
D. Planimetria catastale;
E. Mappa catastale e Ortofoto;
F. Certificazione notarile;
G. Documentazione edilizia / urbanistica relativa all’immobile pignorato;
H. Estratto atto di matrimonio;
I. Specchio riepilogativo Lotto;
Foggia, lì 20.11.2020 Il Consulente Tecnico d’Ufficio
(Geom. Michele DI BRISCO)
