TRIBUNALE DI PADOVA. Esecuzione Immobiliare n. 386/2019 R.G. Promossa da

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TRIBUNALE DI PADOVA

Esecuzione Immobiliare n. 386/2019 R.G.

Giudice dell’Esecuzione: dott.ssa Micol Sabino Promossa da

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. con sede in Roma, viale Altiero Spinelli n. 30, c.f. e p.iva: 09339391006, rappresentata e difesa dagli avv.ti Federica Oronzo ed Alberto Oronzo del foro di Roma ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. Giovanna Giacomelli, in Padova, via N. Tommaseo n. 52

Contro

Prossima Udienza : 04/03/2020

Esperto Stimatore incaricato: arch. Claudia BONELLI, con studio in Selvazzano Dentro (PD), via Santa Bertilla, 14, iscritta all’Ordine degli Architetti PP. PP. e CC.

della Provincia di Padova al n. 2063 ed all’albo dei Consulenti Tecnici

dell’Intestato Tribunale al n. 2818.

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via Santa Bertilla, 14 – 35030 Selvazzano Dentro (PD) e-mail: [email protected]

PEC: [email protected]

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Relazione Tecnica Peritale di Stima

INDICE della Relazione:

PREMESSA

pag. 3

INTRODUZIONE

pag. 3

ESAME DOCUMENTI DEPOSITATI EX ART. 567 C.P.C. pag. 3

COMUNICAZIONE DA PARTE DEL CUSTODE - INIZIO OPERAZIONI PERITALI pag. 3

INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI

pag. 4

Identificativi catastali nell’atto di Pignoramento e nell’Istanza di Vendita pag. 4

Identificativi catastali Attuali pag. 4

Corrispondenza o meno degli elementi identificativi catastali dei beni pag. 6

Confini Catastali pag. 6

Ubicazione dei beni nel contesto urbano/ambientale, accessibilità pag. 7

Parere sulla formazione dei Lotti di Vendita pag. 8

Descrizione dei beni allo stato attuale pag. 8

Regolarità edilizio/urbanistica e catastale dei beni (punti b. - f. - h.) pag. 12

Stato di possesso, occupazione (punto c.) pag. 13

Formalità, vincoli ed oneri che resteranno a carico dell’acquirente (condominiali, giudiziali, urbanistici, prelazione pubblica,

matrimoniali, servitù, uso o abitazione, ecc.) (punto d.) pag. 14 Informazioni sulle spese condominiali (punto i.) pag. 15 Iscrizioni e Trascrizioni pregiudizievoli (punti e.) pag. 15

STIMA del valore del Lotto Unico pag. 16

INDICE degli allegati pag. 19

Note pag. 19

Firmato Da: BONELLI CLAUDIA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6bb3bcf031820ce798da9cd2e5926cd7

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PREMESSA

A seguito della procedura di cui in Epigrafe, la scrivente arch. Claudia Bonelli veniva nominata dall’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione dott.ssa Micol Sabino quale Esperto per la valutazione di stima dei beni immobili pignorati; altresì prestava giuramento di rito ed accettava l’incarico il 10/01/2020 mediante sottoscrizione in Cancelleria del verbale contenente la formulazione del quesito in conformità al modello predisposto dai Giudici dell’Esecuzione della I^ sezione civile del Tribunale di Padova, che costituisce presupposto e parte integrante della presente Relazione.

INTRODUZIONE

ESAME DOCUMENTI DEPOSITATI EX ART. 567 C.P.C.

Il Perito, esaminata la documentazione depositata ex art. 567 c.p.c., la riteneva sufficiente ed idonea; provvedeva ad acquisire, poiché non allegata agli atti, copia conforme all’originale dei seguenti Titoli di Provenienza:

Atto di Compravendita, Notaio Diomede Fatigati di Padova, Rep. n. 62317/23795 del 04/05/2010, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Padova, Ufficio provinciale - Territorio - S.P.I. il 28/05/2010 ai nn. Rg./Rp. 20780/12351;

Atto di Donazione, Notaio Roberto Doria di Padova, Rep. n. 432389/52841 del 10/12/2018, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Padova, Ufficio provinciale - Territorio - S.P.I. il 14/12/2018 ai nn. Rg./Rp. 49237/31078.

Copia di detti Atti viene qui allegata.

COMUNICAZIONE DA PARTE DEL CUSTODE - INIZIO OPERAZIONI PERITALI

La scrivente Stimatrice veniva contattata mezzo email dal dott. Enrico Poletto, in vece del Custode nominato Notaio Todeschini P. Andrea, il quale richiedeva documentazione catastale relativa agli immobili oggetto della presente procedura, che gli veniva poi trasmessa. Il dott. Poletto, con email del 20/01/2020, comunicava alla sottoscritta di poter iniziare le operazioni peritali e forniva i recapiti telefonico ed email

dell’esecutata signora al fine di concordare direttamente con quest’ultima il sopralluogo peritale.

La stimatrice, in data 23/01/2020, depositava richiesta di proroga dei termini di deposito della perizia di stima.

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4 Il Perito contattava l’esecutata signora e con essa concordava la visita/sopralluogo peritale presso gli immobili pignorati siti a Mestrino (PD), via Giotto n. 6, per il giorno 29 gennaio 2020 alle ore 14.30.

La visita veniva effettuata regolarmente a tali data ed ora: la scrivente, alla presenza della signora , ispezionava i luoghi/beni soggetti a pignoramento ed il loro contesto eseguendo rilievi fotografici; invitava la signora

a fornire informazioni, documenti e chiarimenti utili all’espletamento del proprio incarico.

INDIVIDUAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI

Identificativi catastali nell’Atto di Pignoramento e nell’Istanza di Vendita

Nell’Atto di Pignoramento, emesso da Tribunale di Padova - U.N.E.P. di Padova con Rep. n. 4756 il 12/09/2019, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Padova - Ufficio provinciale - Territorio - S.P.I. il 31/10/2019 ai nn.

R.g./R.p. 43310/27716, a Favore di “BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA” con sede in Roma (RM), c.f.: 09339391006, Contro

i beni sono catastalmente descritti come segue:

“Dette unità immobiliari sono così censite in Catasto Fabbricati: comune di Mestrino, foglo 18 (diciotto), mappali

1220 sub 2, via Giotto n. 6, piano 1, cat. A/2, cl. 1, vani 5, R.C. Euro 387,34 1220 sub 30, via Giotto n. 8, piano T, cat. C/6, cl. 3, mq 14, R.C. Euro 34,71”.

La Nota di Trascrizione del Pignoramento riporta contro i debitori sopra generalizzati le seguenti quote del diritto di Proprietà: per 1/4;

Proprietà per 2/4; per 1/4.

Nell’Istanza di Vendita del 21/10/2019 si richiede di

“

disporre la vendita all’incanto degli immobili pignorati”, che vengono descritti catastalmente come nell’atto di pignoramento suddetto.

Identificativi catastali Attuali

Gli attuali identificativi catastali dei beni oggetto di Pignoramento e relativa Istanza di Vendita risultano essere:

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CATASTO FABBRICATI: Comune di Mestrino (PD), Foglio 18 - mappale 1220:

- sub. 2 - Categoria A/2 - Classe 1 - Consistenza 5 vani - Superficie Catastale Totale 81 mq, Totale escluse aree scoperte 78 mq - Rendita Euro 387,34 - Via GIOTTO n. 6 piano:

1. Variazioni precedenti: Variazione del 09/11/2015 per Inserimento in visura dei dati di Superficie; Variazione del 27/09/2006, prot. n. PD0200120 in atti dal 27/09/2006 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO - ALLINEAMENTO MAPPE (n.

57468.3/2006) dall’ex Fg. 18, mapp. 291, sub. 2 così sin da Impianto maccanografico del 30/06/1987 con intercorsa Variazione dell’01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO.

- sub. 30 - Categoria C/6 - Classe 3 - Consistenza 14 mq - Superficie Catastale Totale 14 mq - Rendita Euro 34,71 - Via GIOTTO n. 8 piano: T. Variazioni precedenti: Variazione del 09/11/2015 per Inserimento in visura dei dati di Superficie; Variazione del 27/09/2006, prot. n. PD0200120 in atti dal 27/09/2006 VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO - ALLINEAMENTO MAPPE (n. 57496.31/2006) dall’ex Fg. 18, mapp.

291, sub. 30 così sin da Impianto maccanografico del 30/06/1987 con intercorsa Variazione dell’01/01/1992 VARIAZIONE DEL QUADRO TARIFFARIO.

Su entrambe le unità immobiliari sopra indicate risultano catastalmente i seguenti Diritti (attuali): Proprietà per 1/4 in regime di separazione dei beni in capo

all’esecutato ; Proprietà per

1/4 in regime di comunione dei beni con in capo all’esecutata Proprietà per 1/4 in regime di comunione dei beni con in capo

all’esecutato Proprietà per

1/4 bene personale in capo allo stesso

Detti immobili fanno parte di un fabbricato edificato sul terreno censito:

CATASTO TERRENI: Comune di Mestrino (PD), Foglio 18 - mappale 1220, Ente Urbano, Superficie 10 are, 90 ca, derivante da: Variazione Identificativi per

Allineamento Mappe del 27/09/2006, prot. n. PD0200119 in atti dal 27/09/2006 Allineamento Mappe (n. 8431.1/2006) con la quale è stato soppresso Fg. 18, mapp. 275, E.U. di are 10.90; quest’ultimo derivante da: Variazione d’Ufficio del 27/09/2006, prot. n. PD0200114 in atti dal 27/09/2006 Variazione per Allineamento Mappe (n. 8430.1/2006); Tabella di Variazione in atti dal 30/08/1972 (n. 172) (Fg.

18, mapp. 275, Qualità FU D ACCERT,

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6 Superficie are 10.90) con la quale è stato inoltre variato Fg. 18, mapp. 270; Impianto meccanografico dell’01/10/1970 (Fg. 18, mapp. 275, Qualità SEMIN ARBOR, Classe 2, Superficie are 10.90).

Corrispondenza o meno degli elementi identificativi catastali dei beni

Gli elementi identificativi catastali dei beni riportati nell’Atto di Pignoramento corrispondono agli attuali reperiti dal Perito presso l’Agenzia delle Entrate, Ufficio Provinciale - Territorio - Catasto di Padova (visure del 04/02/2020).

La presente procedura colpisce:

l’Intera Proprietà, suddivisa come suddetto fra i tre esecutati, di un Appartamento al piano secondo (nella visura catastale sub. 2 è indicato “piano 1”) e di un Garage al piano terra (sub. 30), facenti parte del fabbricato a destinazione residenziale denominato “Condominio Dante” (edificato sul terreno censito al C.T.: Fg. 18, mapp.

1220, E.U. di are 10.90) sito a Mestrino (PD), via Giotto n.ri 6 - 8 (con proporzionale quota di comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui Appartamento e Garage fanno parte).

Confini Catastali

Gli immobili confinano catastalmente:

C.T.: Comune di Mestrino (PD), Foglio 18 - mappale 1220 confina a nord/est con mapp.

1221 sul quale è eretto altro fabbricato residenziale “a blocco”; a sud/est con tratto di via Giotto identificato da porzioni dei mapp.li 584 e 1334; a sud/ovest con cortile scoperto di diverso fabbricato di cui al mapp. 1286; a nord/ovest con cortili di altri fabbricati abitativi di cui ai mapp. 1274 e 269.

C.F.: Comune di Mestrino (PD), Foglio 18 - mappale 1220:

- sub. 2, Appartamento occupante l’estremità nord/est del piano secondo della palazzina condominiale plurifamiliare denominata “Condominio Dante”, a nord/est tramite muro perimetrale, affaccia su area scoperta di pertinenza del mapp. 1220 (e verso altro fabbricato abitativo condominiale); a sud/est, tramite muro perimetrale, affaccia su cortile condominiale (e verso via Giotto); a nord/ovest tramite muro perimetrale affaccia su cortile condominiale (e verso altri fabbricati abitativi); a sud/ovest confina con unità similare e parti comuni; sotto, al piano primo, si trova un’unità similare così come anche un’altra si trova al piano sopra (terzo).

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- sub. 30, Garage al piano terra della stessa palazzina condominiale di cui fa parte l’appartamento sub. 2, confina a nord/est e sud/ovest con unità similari di altra proprietà; a nord/ovest, tramite muro perimetrale, con cortile condominiale; a sud/est con parti comuni; superiormente confina con unità abitativa di diversa proprietà.

Ubicazione dei beni nel contesto urbano/ambientale, accessibilità

Il fabbricato condominiale residenziale denominato “Condominio Dante”, di cui i beni pignorati fanno parte, si trova a Mestrino (PD), in via Giotto n.ri 6 – 8; detta via risulta essere una laterale sud/ovest della Strada Regionale 11 di collegamento tra Padova e Vicenza (o meglio del tratto parallelo o “contro-strada” della SR11), posta a circa 800 metri a sud/est dal “centro” della cittadina di Mestrino all’altezza di un centro commerciale con ipermercato e fa parte di un “rione” a vocazione residenziale. I beni distano, dunque, meno di un chilometro dalla centrale Piazza IV Novembre ove vi è la sede Municipale nonché dalla Chiesa di San Bartolomeo; altrettanto distano dai principali servizi quali: poste, banca, farmacie, centri medici, centri parrocchiali o ricreativi, supermercato, ristoranti, bar, negozi, hotel, carabinieri, scuole, parcheggi pubblici, fermata dei mezzi di pubblico trasporto.

Via Giotto è una strada molto breve che termina in corrispondenza dell’area di pertinenza di un capannone privato; si presenta: asfaltata, a due sensi di marcia, con marciapiede su un solo lato (quello nord/ovest verso i beni), dotata di illuminazione e sotto-servizi pubblici; una fila di posti auto pubblici si trovano all’imbocco di via Giotto sul tratto di via parallela alla SR11; su via Giotto, oltre al fabbricato condominiale di cui i beni fanno parte, vi affacciano un ulteriore ed alcuni altri edifici abitativi di due piani fuori terra e di costruzione non recente (anni ‘50-’60).

Servizi ed infrastrutture risultano sufficienti e vicini ai beni.

L’area di pertinenza dell’edificio condominiale di cui gli immobili pignorati fanno parte (mapp. 1220) è di forma pressoché rettangolare; l’edificio ha anch’esso impianto di base a forma di rettangolo ed è posto in modo baricentrico rispetto all’area pertinenziale; la fascia del lotto di pertinenza del fabbricato rivolta verso sud/est, in parte è porzione della via Giotto, in parte è cortile non recintato; sulla facciata dell’edificio condominiale verso la via sono posti due ingressi pedonali comuni ed i

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8 portoni carrai di alcuni garage privati; le fasce sud/ovest e nord/ovest del lotto sono carrabili (con accesso da via Giotto); la fascia nord/est è invece recintata, con cancelletto verso via Giotto e non carrabile. Il lotto di pertinenza del fabbricato condominiale, infine, è recintato per tre lati (escluso come suddetto quello verso via Giotto) dove confina con altri lotti residenziali (e capannone a sud/ovest).

Parere sulla formazione dei Lotti di Vendita

Dalle considerazioni fin qui esposte e per quanto sarà riferito anche in seguito il Perito ritiene opportuno considerare i beni come Lotto Unico.

Descrizione dei beni allo stato attuale

L’Edificio residenziale condominiale di cui gli immobili pignorati fanno parte (foto da 1 a 8) è stato costruito nella seconda metà degli anni 1960; ha impianto di base a forma di rettangolo e si eleva per quattro piani fuori terra (terra, primo, secondo, terzo) sormontati da tetto a padiglione non praticabile. Il fabbricato ospita ai piani dal primo al terzo le unità abitative (appartamenti), in totale quindici, mentre a piano terra sono situati i pertinenziali garage/magazzini con accesso carrabile esclusivamente dal cortile condominiale ed alcuni altri vani comuni. Il fabbricato è dotato di due ingressi in comune posti sul prospetto principale sud/est (verso via Giotto) con relativo vano-scala:

uno, contraddistinto dal civico n. 6, si trova più a nord/est e serve tre delle quindici unità abitative tra cui quella pignorata, l’altro, posto al centro della facciata e contraddistinto dal civico n. 8, serve i restanti dodici appartamenti del fabbricato condominiale.

L’edificio condominiale ha prospetti lineari con terrazzini aggettanti e con forometrie rettangolari. Strutturalmente è costituito da intelaiatura di travi e pilastri in c.a. e muratura di tamponamento in laterizio spessore 26 cm con cappotto termico esterno (aggiunto di recente); solai in latero-cemento. Le facciate esterne sono tinteggiate di colore giallo ocra e bianco (fascia del piano terra). Il tetto a padiglione ha manto in coppi, grondaie e pluviali in lamiera verniciata di color antracite, camini in lamiera metallica. I parapetti dei terrazzini sono ringhiere costituite da telaio in ferro verniciato di marrone e tavole di legno disposte in verticale, mentre le pavimentazioni degli stessi sono in piastrelline marroni. Finestre e porte-finestre sono protette da tapparelle in PVC colore marrone chiaro; i portoni basculanti dei garage al piano terra sono in metallo

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verniciato di marrone scuro, come di colore marrone scuro sono anche altri portoncini vetrati al piano terrai (portoncini d’ingresso comune o di magazzino privato).

Il cortile condominiale è da considerarsi l’area scoperta di cui al fg. 18, mapp. 1220 (intorno al fabbricato condominiale) ad eccezione della fascia recintata lungo il lato nord/est del fabbricato condominiale che è riservata a terzi. Il cortile condominiale è pavimentato in cemento salvo che per i camminamenti in corrispondenza dei due ingressi comuni che sono pavimentati in pezzi di trachite; presenta pozzetti di ispezione di fognature e sotto-servizi ed alcune piccole aiuole sulla fascia fronte-strada e su quella retrostante. Il cortile ha sostanzialmente funzione di corsia carrabile di accesso ai garage posti al piano terra dell’edificio condominiale (salvo le due corsie pedonali in corrispondenza degli ingressi comuni). La recinzione, presente su tre lati escluso quello su via Giotto, è costituita da basso muretto in calcestruzzo e sovrastante ringhiera metallica o rete metallica plastificata.

L’ingresso del su descritto condominio contraddistinto dal civico n. 6 di via Giotto da accesso all’appartamento pignorato e ad altri due rispettiva collocati uno al piano primo e l’altro al piano terzo del fabbricato condominiale; l’appartamento pignorato al piano secondo e gli altri due similari posti sopra e sotto ad esso, occupano l’estremità nord/est dell’edificio condominiale. Esternamente l’ingresso contraddistinto dal civico n. 6 è preceduto da alcuni scalini a salire, è chiuso da un portoncino in ferro e vetro, è coperto da tettoia e reca a lato citofono/campanelli e cassette postali. L’ingresso introduce nel vano-scala, comune alle tre dette unità abitative (foto 8), largo circa ml 2,14, che ha pareti interne intonacate e tinteggiate a tempera colore giallo, scala comune pavimentata in marmo chiaro; la scala ha parapetto costituito da elementi verticali in ferro verniciato marrone e corrimano in legno. Il vano-scala è dotato di illuminazione elettrica.

L’Appartamento pignorato (foto da 9 a 17) ha entrata (dal vano-scala in comune con le altre due unità abitative poste l’una sopra e l’altra sotto) chiusa da portoncino blindato in legno che immette in un corridoio d’ingresso largo circa ml 1,30; da qui si accede alle seguenti stanze: cucina di circa mq 12,00 con finestra e porta-finestra a nord/est verso terrazzino di circa mq 5,50; soggiorno di circa mq 15,00, finestrato a sud/est e nord/est (porta-finestra verso il terrazzino); bagno cieco di circa mq 6,00 (con finestrella su cavedio cieco); camera matrimoniale di circa mq 15,50 con finestra a nord/est; camera

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10 singola di circa mq 12,50 con porta-finestra a nord/ovest verso terrazzino di circa mq 3,50. L’altezza interna dei vani è di ml 2,80.

Le misure sopra riportate sono da intendersi “nette”, sono state ricavate dalle tavole grafiche dell’ultimo stato autorizzativo edilizio (Autorizzazione Edilizia n. 18/68 del 09/04/1968) e da scheda catastale ed appaiono conformi a quelle dello stato attuale/reale dei luoghi, passibili di difformità non significative.

La Superficie Lorda dell’Appartamento al piano secondo, conteggiato per intero lo spessore delle murature perimetrali e per metà quello delle pareti confinanti con altra unità/proprietà, è di circa mq 80,00, mentre i due terrazzini misurano insieme totali mq 9,00.

L’Appartamento presenta le seguenti finiture interne:

- Tramezzature in muratura di laterizio intonacata e tinteggiata (a tempera bianca come anche i soffitti o a pittura colorata per alcune pareti).

- Pavimenti: nel corridoio d’ingresso, in cucina e in soggiorno sono posate piastrelle di marmo chiaro o screziato color mattone con battiscopa dello stesso materiale; nelle due camere da letto è posato parquet in legno disposto a “spina di pesce” con battiscopa stesso legno; nel bagno piastrelle ceramiche quadrate dalle tinte tenui (colori giallo ocra e crema) sono posate a pavimento e rivestono anche le pareti fino ad altezza di circa cm 230; una fascia di piastrelline ceramiche smaltate di colore nero caratterizza la parete attrezzata a cottura della cucina.

- Serramenti interni (porte) in legno tamburato, con maniglie color acciaio satinato, apertura ad anta.

- Serramenti esterni (finestre, porte/finestre), a una o due ante, con telaio in legno e con vetro singolo, maniglia in color acciaio e cassettone per tapparelle “a vista” in legno; le finestre sono protette da tapparelle in pvc di colore marrone chiaro.

- Soglie e davanzali in marmo tipo “Trani”.

L’Appartamento è dotato dei seguenti impianti:

- Impianto elettrico sottotraccia, con placche e pulsanti in plastica; funzionanti campanello e citofono; per l’illuminazione dei due poggioli sono affisse esternamente delle lampade.

- Impianto idro-termo-sanitario-gas: per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria è installata dal 15/10/1998, sulla parete esterna in corrispondenza del

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terrazzino di soggiorno e cucina, una caldaia autonoma a gas marca “HERMANN”, modello “SPAZIOUNO 321 SE”, che è stata oggetto di ultima manutenzione in data 02/10/2018. I terminali corpi scaldanti, con acqua quale fluido termovettore (termosifoni), sono in metallo verniciato di bianco ad elementi verticali;

l’approvvigionamento idrico avviene da rete pubblica; il bagno è dotato di sanitari in porcellana colore bianco. Per la climatizzazione estiva è installato in cucina un condizionatori d’aria tipo split alimentato da un motore esterno installato in corrispondenza del poggiolo di cucina e soggiorno.

Il Garage pignorato a piano terra (foto 7 e 18) ha pianta di forma rettangolare, viene a trovarsi al di sotto di altra unità immobiliare, affaccia verso la porzione nord/ovest del cortile condominiale con un ingresso carraio chiuso da portone a basculante in ferro verniciato di marrone; per i due lati lunghi ciechi confina con unità similari e per l’ultimo lato con cavedio. Misura internamente circa ml 5,20 x 2,70. La sua altezza interna è di ml 2,40. Le sue pareti interne hanno intonaco grezzo tinteggiato, la pavimentazione è in cemento; è dotato di impianto di illuminazione elettrica sotto-traccia con placca e pulsante in plastica bianca.

Anche le misure del Garage, sopra indicate, sono da intendersi “nette”, sono state ricavate dalle tavole grafiche dell’ultimo stato autorizzativo edilizio (Autorizzazione Edilizia n. 18/68 del 09/04/1968) e da scheda catastale ed appaiono conformi a quelle dello stato attuale/reale dei luoghi, passibili di difformità non significative.

La Superficie Lorda del Garage al piano terra, conteggiato per intero lo spessore della muratura perimetrale e per metà quello delle pareti confinanti con altra unità/proprietà, è di mq 16,00.

Lo stabile di cui i beni pignorati fanno parte risulta avere oltre cinquant’anni; allo stesso è stata apportata un’opera di manutenzioni straordinarie abbastanza recente (a fine anno 2007) quale l’installazione di cappotto termico ad alta densità dello spessore di cm 7. Compatibilmente con l’età, il fabbricato condominiale si presenta nell’insieme in un sufficiente stato di manutenzione/conservazione; le facciate sono ancora ben tinteggiate, le parti in cemento, ferro e legno dei terrazzini sono un po’ “erose” o arrugginite in alcuni punti, le tapparelle in PVC e i portoni dei garage un po’ “scoloriti”; il cortile è ordinato anche se scarsamente rifinito (grossolana pavimentazione in cemento); il vano scala comune di accesso comune all’appartamento pignorato è in

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12 discrete condizioni. l’Appartamento presenta finiture interne ed impianti (oltre alla composizione architettonica) che appartengono sostanzialmente all’epoca di costruzione dello stabile condominiale, salvo alcune manutenzioni/sostituzioni all’apparenza più recenti quali pitture interne di pareti e di termosifoni e le piastrelle del bagno. Un tratto della parete della cucina che da verso l’esterno (parete nord/est), ove vi è un “rattoppo” dell’intonaco dovuto alla manutenzione di un tubo interno di scarico acque reflue, rimane da finire con la tinteggiatura. Il garage possiede semplici/spartane rifiniture.

L’appartamento ed il garage sono, dunque, discretamente mantenuti/conservati.

Regolarità edilizio/urbanistica e catastale dei beni (punti b. - f. - h.)

Da accesso agli atti effettuato il 4 e il 6 febbraio 2020 presso l’ Ufficio Edilizia Privata - Urbanistica del Comune di Mestrino, la scrivente ha potuto riscontrare che la costruzione dell’edificio residenziale condominiale di cui i beni in oggetto fanno parte è stata autorizzata tramite:

Autorizzazione per costruzioni Edilizie Reg. Costruz. n. 50/65, prot. n. 3171/65, rilasciata dal Comune di Mestrino il 09/11/1965 ai proprietari del tempo per costruire

“un fabbricato ad uso civile abitazione del tipo NON di lusso”, alla quale è succeduta:

Autorizzazione per costruzioni Edilizie Reg. Costruz. n. 18/68, prot. n. 936/68, rilasciata dal Comune di Mestrino il 09/04/1968 ai proprietari del tempo per

“sopraelevare un fabbricato ad uso civile abitazione non di lusso”; questa autorizzazione è da considerarsi l’ultimo stato autorizzativo/edilizio.

Per il fabbricato condominiale di cui i beni fanno parte, veniva rilasciata:

Autorizzazione di Abitabilità di Casa, Reg. n.ri 50/65 e 18/68, prot. n. 915/69 del 23/04/1969.

Sempre per il fabbricato condominiale, veniva presentata:

D.I.A. n. 128/07 del 02/10/2007 con prot. n. 13643, per “Realizzazione cappotto termico esterno su fabbricato residenziale sito in Mestrino (PD) via Giotto “Condominio Dante””, nella quale pratica la fine lavori viene denunciata per il 27/12/2007.

Le unità immobiliari pignorate sono state dichiarate al Catasto Fabbricati il 15/05/1972 (ultime planimetrie in atti del Catasto).

Dall’esame delle suddette pratiche edilizie/catastali e relativi elaborati grafici

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confrontato con lo stato attuale dei luoghi, la scrivente riscontra che:

- Lo stato attuale dell’Appartamento non è totalmente conforme all’ultimo stato edilizio autorizzato (con l’Autorizzazione Edilizia n. 18/68 del 09/04/1968) per piccole difformità interne ed una forometrica: rispetto all’ultimo progetto approvato manca una tramezza che avrebbe dovuto dividere la zona cucina da un ripostiglio, è stata “tamponata” una porta ed allargata una tra cucina e zona d’ingresso, è presente una finestra in più nella zona cucina. La rappresentazione planimetrica catastale è conforme allo stato attuale/reale dell’appartamento.

- Lo stato attuale del Garage non è conforme all’ultimo stato edilizio autorizzato con l’Autorizzazione Edilizia n. 18/68 del 09/04/1968. Nel progetto ultimo approvato il garage dovrebbe far tutt’uno con quello attiguo, mentre nella realtà esso è diviso da quello attiguo (e di diversa proprietà) tramite muratura. Lo stato attuale del Garage è conforme a quanto rappresentato nella planimetria catastale.

Le difformità sia dell’appartamento che del garage possono essere regolarizzate attraverso la presentazione, da affidare ad un tecnico abilitato, di una S.C.I.A. (ex art.22 DPR 380/2001) che prevede il versamento contestuale di Totali € 1.516,00 a titolo di sanzione (€ 1.000,00 a corpo per modifiche interne + € 516,00 a corpo per modifiche forometriche) e di € 60,00 per diritti di segreteria; viceversa, per quel che riguarda solo l’appartamento, può essere ripristinato lo stato amministrativo/edilizio autorizzato (reintroducendo la tramezza, ri-aprendo la porta, restringendo la porta allargata e chiudendo la finestra).

Stato di possesso, occupazione (punto c.)

La Proprietà per 1/1 dei descritti immobili pignorati è pervenuta agli esecutati nelle rispettive quote, come segue:

a , per la quota di 1/4 di piena proprietà

in regime di comunione legale, per la quota di

1/4 di piena proprietà in regime di comunione legale, , per la quota di 1/4 di piena proprietà in regime di comunione legale,

per la quota di 1/4 di piena proprietà in regime di comunione legale, da titolare della piena proprietà, per Atto di Compravendita, Notaio Diomede

(14)

14 Fatigati di Padova, Rep. n. 62317/23785 del 04/05/2010, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Padova, Ufficio provinciale - Territorio - S.P.I. il 28/05/2010 ai nn. R.g./R.p. 20780/12351;

a per la quota di 1/4 di piena proprietà

(diventando così proprietario della quota di 2/4 di piena proprietà), da

titolare della quota di 1/4 di piena proprietà in separazione dei beni, per Atto di Donazione, Notaio Roberto Doria di Padova, Rep. n. 432389/52841 del

10/12/2018, trascritto presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Padova, Ufficio provinciale - Territorio - S.P.I. il 14/12/2018 ai nn. R.g./R.p.

49237/31078.

In entrambi i suddetti Atti è oggetto anche la “comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui è porzione quanto in oggetto ex art. artt. 1117 e ss. C.C. o per destinazione”; si da inoltre atto che “la fascia di terreno scoperto lungo il lato nord del fabbricato è riservata in uso esclusivo a terzi”.

Gli immobili pignorati sono attualmente abitati/utilizzati dagli esecutati

e dai loro due figli (di minore età); non sono emersi eventuali rapporti di locazione con terzi.

Formalità, vincoli ed oneri che resteranno a carico dell’acquirente

(condominiali, giudiziali, urbanistici, prelazione pubblica, matrimoniali, servitù, uso o abitazione, ecc.) (punto d.

)

Per i beni pignorati, oltre ad “oneri” di natura condominiale, non sono emersi diritti reali di terzi, vicoli giudiziali, prelazione pubblica, servitù a carico.

Dal punto di vista urbanistico, esaminato il richiesto C.D.U. rilasciato dal Comune Mestrino (PD) il 04/02/2020 con n. 03/2020, che si allega, la scrivente evidenzia che l’area su cui sorge il fabbricato residenziale di cui gli immobili pignorati fanno parte (C.T.

del Comune di Mestrino, Fg. 18, mappale 1220), secondo la cartografia del P.I.

approvato con D.C.C. n. 29 del 16/07/2018, Tav. 13.1Sud scala 1:5000, ricade in Ambito Territoriale Omogeneo: “ATO n. 3 – Mestrino” e Zona Territoriale Omogenea: “Z.T.O. B – residenziali urbane di completamento”. Per quel che attiene le prescrizioni del P.A.T.

vigente si rimanda a quanto indicato nel Certificato di Destinazione Urbanistica medesimo.

PEC: [email protected] Firmato Da: BONELLI CLAUDIA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 6bb3bcf031820ce798da9cd2e5926cd7

(15)

Informazioni sulle spese condominiali

(punto i.)

I beni fanno parte del fabbricato residenziale plurifamiliare denominato “CONDOMINIO DANTE”; sono, dunque, interessati da spese condominiali annuali di gestione/manutenzione ordinaria nonché dalle eventuali spese straordinarie.

“Condominio Dante” è amministrato dalla ditta “Mediocasa Mediocomm S.n.c. - Amministrazioni Gestioni Condominiali” di Noventa Padovana (PD), Via Noventana, 190 che, relativamente all’Appartamento ed al Garage pignorati, forniva alla sottoscritta il 31/01/2020 informazioni e documentazione sulle spese condominiali, come segue.

Le spese condominiali relative alle unità pignorate riguardano sostanzialmente:

amministratore, assicurazione condominio e cortile condominiale (rete fognaria);

- la spesa annua consuntiva per l’esercizio ordinario 2018/2019 (dall’01/06/2018 al 31/05/2019) ammontava ad € 235,95 ai quali aggiungere un saldo esercizi precedenti di

€ 219,38, per un Totale saldo spese consuntive di € 455,34;

- la spesa annua preventivata per l’esercizio ordinario 2019/2020 (dall’01/06/2019 al 31/05/2020) ammonta ad € 288,75 ai quali aggiungere il saldo esercizi precedenti di € 455,34, per un Totale saldo spese preventive di € 744,08;

- nessuna spesa straordinaria deliberata, ne spese straordinarie pregresse non saldate.

- alla data odierna sussistono spese condominiali di gestione/manutenzione ordinaria non saldate negli ultimi due anni per un ammontare Totale di € 744,08.

Iscrizioni e Trascrizioni pregiudizievoli (punto e.)

Rinnovate le risultanze catastali e quelle ipotecarie della certificazione notarile agli atti con Ispezione eseguita presso la Conservatoria RR.II./Catasto di Padova (Ispezione ipotecaria del 24/01/2020), la Stimatrice riscontra le seguenti Iscrizione e Trascrizione, entrambe presso l’Agenzia delle Entrate, Direzione Provinciale di Padova, Ufficio provinciale – Territorio – S.P.I..

ISCRIZIONE nn. R.G./R.P. 20781/4657 del 28/05/2010 di Ipoteca Volontaria per € 270.000,00, derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo di importo € 135.000,00 concesso con Atto del Notaio Diomede Fatigati di Padova, Rep. n. 62318/23786 del 04/05/2010, a Favore di “BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.” con sede a Roma,

c.f.: 09339391006, Contro titolare della

quota di 1/4 di piena proprietà, titolare

(16)

16 della quota di 1/4 di piena proprietà,

titolare della quota di 1/4 di piena proprietà bene personale,

titolare della quota di 1/4 di piena proprietà bene personale. L’ipoteca grava la piena proprietà dei beni oggetto della presente relazione (e presente procedura esecutiva).

TRASCRIZIONE nn. R.G./R.P. 43310/27716 del 31/10/2019 di Verbale di

Pignoramento Immobili emesso da Tribunale di Padova - U.N.E.P. il 12/09/2019 con Rep. n. 4756, a Favore di “BANCA NAZIONALE DEL LAVORO SPA” con sede a Roma,

c.f.: 09339391006, Contro , titolare della

quota di 1/4 di piena proprietà,

titolare della quota di 2/4 di piena proprietà,

titolare della quota di 1/4 di piena proprietà; gravante la piena proprietà dei beni oggetto della presente relazione (e presente procedura esecutiva).

STIMA del valore del Lotto Unico

Calcolate ed indicate Superfici e Misure nette e lorde dei beni, l’Esperto specifica qui di seguito la loro consistenza ovvero la loro Superficie Commerciale ricavata

sommando le superfici lorde precedentemente moltiplicate per differenti coefficienti.

- Appartamento piano secondo: mq 80,00 x 1,00 = mq 80,00 + Terrazzini (in totale): mq 9,00 x 0,10 = mq 0,90 +

- Garage piano terra: mq 16,00 x 0,40 = mq 6,40 =

Totale: mq 87,30 +

Incidenza parti comuni (1% del Totale): mq 87,30 x 0,01 = mq 0,87 = TOTALE Superficie Commerciale (del Lotto Unico) mq 88,00

(arrotondati all’intero) Le caratteristiche e la tipologia dei beni immobili pignorati hanno indotto l’Esperto ad adottare, come criterio di stima del loro più probabile valore corrente, il metodo sintetico comparativo basato sul confronto degli immobili in oggetto con altri simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche esistenti in zona o in zone limitrofe/analoghe.

Ai fini della valutazione, il Perito, quali presupposti generali, ha saggiato il mercato immobiliare consultando operatori della zona di Mestrino, consultando la banca dati delle quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate aggiornata al primo semestre 2019 che indica valori per abitazioni civili ed abitazioni di

(17)

tipo economico, in stato conservativo “normale”, nella zona “B1 Centrale/CAPOLUOGO”; ha tenuto conto di valori ricavati dall’esperienza personale altresì dei risultati delle vendite giudiziali di immobili simili già avvenute a Mestrino, come da dati forniti da Astalegale.

Considerate la superficie commerciale dei Beni e le loro caratteristiche in precedenza illustrate, quali in particolare:

- zona di ubicazione,

- posizione rispetto all’edificio di cui fanno parte, - epoca di costruzione,

- dimensioni e composizione architettonica,

- strutture e materiali, finiture edilizie ed impiantistiche, - stato di manutenzione e conservazione,

- destinazione dettata dagli strumenti urbanistici, la Stimatrice reputa equo attribuire il seguente:

Valore Unitario dell’Appartamento con Garage, in contesto condominiale: € 890,00/mq in base al quale ricava:

Valore TOTALE dell’Appartamento con Garage, in contesto condominiale:

Mq Commerciali 88,00 x € 890,00/mq = € 78.320,00.

La Stimatrice ritiene di detrarre da detto Valore Totale il costo di regolarizzazione edilizia delle difformità interne e forometrica riscontrate, da effettuarsi tramite la presentazione della pratica S.C.I.A., quantificandolo in € 2.500,00 comprendenti spese per diritti e sanzioni, ottenendo: € 78.320,00 - € 2.500,00 = € 75.820,00 che per le piccola rifinitura da apportare alla tinteggiatura di una parete in cucina (causata da sistemazione tubo interno di scarico acque reflue) ritiene di arrotondare ad:

€ 75.500,00;

a questo ultimo importo detrae il debito relativo a spese/rate condominiali ad oggi insolute per un ammontare totale di € 744,08, ricavando:

€ 75.500,00 - € 744,08 = € 74.755,92.

Infine, la Stimatrice ritiene di ridurre tale ultimo valore in misura del -15% per assenza di garanzia per vizi del bene venduto, ovvero vizi occulti, ricavando:

Valore TOTALE del bene Piena Proprietà di Appartamento con Garage, in contesto condominiale = Valore del Lotto Unico di Vendita:

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18

€ 74.755,92 – 15% = € 63.542,53 arrotondabili ad € 63.500,00 (euro sessantatremilacinquecento/00) valore che si intende per i beni da alienare dal libero mercato nei loro attuali stato di fatto e stato di diritto come sin qui illustrato.

L’Appartamento pignorato non possiede A.P.E., pertanto lo stesso non verrà qui allegato. Relativamente alle caratteristiche energetiche dell’immobile (appartamento), oltre a quanto illustrato nel corso della presente Relazione, il Perito indica che le caratteristiche costruttive/impiantistiche dello stabile in cui è inserito nonché la sua stessa esposizione esterna, ecc., lo portano verosimilmente a possedere una medio/bassa efficienza energetica.

La sottoscritta pensa di aver adempiuto alle funzioni che le sono state assegnate; resta a disposizione per eventuali chiarimenti e ringrazia l’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione per la fiducia accordatale.

Selvazzano Dentro, lì 14 febbraio 2020 La Stimatrice

Arch. Claudia Bonelli