TRIBUNALE DI MESSINA II Sezione Civile
Esecuzione Immobiliare n. 151/2020 R.G.
riunita a proc. 211/2020
Promossa da
XXXXX XXXX
Contro
XXXXXX XXXXX
Ill.mo G.E. Dott.ssa CLAUDIA GIOVANNA BISIGNANO
SINTESI DESCRIZIONE E VALUTAZIONE DEL BENE
Tecnico incaricato: Arch. Rosa Elsa Salsa
iscritto all’ordine degli Architetti della provincia di Messina al n. 1074 iscritto all’albo dei CTU del Tribunale di Messina al n.1557
CF: SLSRLS72P66C351B
con studio in Taormina via Otto Geleng n.20 98039 rec. telef.: 347 1734370
email: rosaelsa.salsa@archiworldpec.it
Esecuzione Immobiliare n. 151/2020
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1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DELLA VENDITA:
Proprietà per la quota di 1/1 consistente in un immobile-negozio sito in Messina a circa 4 Km a Sud-Est del centro della città di Messina, inserito in una lottizzazione denominata “Badia” situata nel villaggio Bordonaro, contrada Sivirga, complesso Aironpak lotto F3/B
L’immobile-negozio è posto al piano terra da una delle vie principali di lottizzazione, dalla quale vi è l’accesso principale al locale commerciale, sul prospetto Nord mentre dal prospetto Sud risulta a quota rialzata e l’accesso secondario è possibile da un ballatoio/terrazzo condominiale che consente l’accesso anche ad altre unità immobiliari.
E’ composto da un unico ambiente con una configurazione ad L, un antibagno e un servizio igienico. Si sviluppa su una superficie calpestabile netta di mq.107,50 con un’altezza interna di mt. 3,50
Così identificato al Catasto Fabbricati:
Foglio 122, part. 2588, subalterno 14, Complesso Aironpark lotto F3/B categoria C/1, classe 6, cons. 109 mq.,rendita catastale € 2.150,42 sup. catastale mq.128,00.
Intestato a: in ditta: xxxxxxxxxxxxxxxxxnato a xxxxxx il xxxxxxx xxxx, c.f. xxxxx proprietario per 1/1
Coerenze: confinante con strada di lottizzazione a Nord per accesso principale , con ballatoio/terrazzo condominiale a Sud, per accesso secondario, con altra ditta a Sud-Est e Sud-Ovest
2. DESCRIZIONE SOMMARIA
Il bene oggetto dell’Esecuzione Immobiliare, si trova nel comune di Messina (ME) in zona periferica: a circa 4Km a Sud-Est dal centro della città. Corrisponde alla nuova zona residenziale di Bordonaro
Appartiene ad una lottizzazione denominata “Badia”, situata nel villaggio “Bordonaro”, che si sviluppa tra via Sivirga e via Ernesto Cianciolo con una conformazione ad arco.
L’immobile è collocato nel lotto F3/B.
Considerata la discreta esposizione dell’immobile, lo stesso si presenta sufficientemente luminoso e aerato; la sua distribuzione è funzionale per un’attività commerciale essendo caratterizzato da una buona fruibilità degli ambienti che risultano ben accessibili da entrambi i prospetti (Nord e Sud). La presenza di attività commerciali, istruttive, nonché di servizi primari e secondari ne confermano la valenza della dislocazione.
Caratteristiche di zona: Periferica (normale) a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti.
Servizi della zona: Ospedale Policlinico 2,4 km,, Farmacia del
alimentari, supermercato 2,2 km; centro commerciale 5,7 km; Scuole (buono): Istituto Comprensivo Bordonaro 623 mt; Scuola materna 934 mt; Scuola elementare 1,1 km; Istituto Superiore Minutoli 1,2 Km;Villette/parchi gioco (sufficiente)
La zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: Miste residenziali/commerciale
Collegamenti pubblici (km): svincolo autostradale Messina Gazzi (500 m), servizi bus n. 29 e 33 mt.; capolinea tram 2,5 Km 3. STATO DI POSSESSO
Alla data del sopralluogo, l’immobile oggetto di pignoramento procedimento n°151/20 Tribunale di Messina, si presentava libero e ammobiliato. Detto immobile risulta di proprietà esclusiva di xxxxxxxxx xxxxxxxxx.
4. VINCOLI E ONERI GIURIDICI
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuno
4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1 Iscrizioni:
Iscrizione n. 20217/7315 del 10/05/2006 ipoteca volontaria a garanzia di mutuo concesso del 09/05/2009 notaio Giovanni Paderni di Messina rep.
67369/20006 a favore Unicredit Banca S.p.A. con sede in Bologna 4.2.2 Pignoramenti:
Atto di pignoramento immobiliare del 10.07.20 trascrizione contro
xxxxxxxxxx xxxxxxxx del 02/10/2020 ai nn. 23419/16242 presso l’agenzia del Territorio di Messina.
4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna 4.2.4 Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1 Conformità urbanistico edilizia:
dagli accertamenti eseguiti dalla scrivente CTU presso l’Ufficio SUAP di Messina, in data 11.06.2021, per l’immobile-negozio oggetto di stima immobiliare è stato riscontrato il Nulla Osta Igienico Sanitario rilasciato
Esecuzione Immobiliare n. 151/2020
dall’Azienda Sanitaria Locale n.5 di Messina – settore di Igiene e Sanità Pubblica- il 07/05/2001 prot. n. 5222;
dagli accertamenti eseguiti presso l’ufficio Archivio del Comune di Messina, in data 31/08/2021, è stata rilevata la presenza della Concessione Edilizia n.
12911 del 29.05.1995 relativo alla lottizzazione denominata “Badia”, cui è parte integrante l’immobile-negozio oggetto di stima immobiliare;
non è presente la certificazione di agibilità del locale commerciale in quanto la procedura urbanistica si è fermata a causa di mancata corrispondenza di oneri di urbanizzazione e di costruzione da parte dell’Impresa esecutrice della lottizzazione.
4.3.2 Conformità catastale:
Non si evince, da sovrapposizione planimetrica catastale del 12/12/1996 con il rilievo effettuato dalla scrivente CTU, alcuna differenza catastale;
pertanto se ne riconferma la congruità catastale.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma
non ancora scadute al momento della perizia: 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI 6.1 Attuali proprietari:
in ditta: xxxxxxxxxx nato a xxxxxxx il xxxxxx, c.f. xxxxxx proprietario per 1/1 residente in xxxxxxxxx
6.2 Precedenti proprietari:
in proprietà per atto di permuta del 07/12/1995 Notaio Paderni trascritto il 28/12/1995 ai nn. 32700/27829 da xxxxxxxx xxxxxxxx nato a xxxxxxx il xx/xx/xxxx e successiva nota in rettifica del 18/10/1996 Notaio Giocanni Paderni di Messina rep. 49249 trascritta il 23/10/1996 ai n. 23363/19164
7. PRATICHE EDILIZIE
Le ricerche effettuate dalla scrivente CTU presso l’Ufficio Archivio del Comune di Messina relative all’immobile-negozio sito in contrada Bordonaro, via Sivirga complesso Aironpark lotto F3/B, circa la presenza di Concessione Edilizia e presso l’Ufficio SUAP del Comune di Messina, circa la presenza di Nulla Osta Igienico Sanitario ha dato esito positivo. E’ stato possibile recuperare il fascicolo che attesta lo storico per la realizzazione del complesso edilizio lottizzazione denominato “Badia” con C.E. n. 12911 del 29.05.1995
Non è stata rilevata la certificazione di agibilità dell’immobile – negozio per un aspetto burocratico non definito riguardante il pagamento di oneri di urbanizzazione e di
DESCRIZIONE LOCALE COMMERCIALE
Il bene oggetto dell’Esecuzione Immobiliare, si trova nel comune di Messina, ed ubicato in località Bordonaro, a circa 4 km a Sud Est dal centro della città di Messina, in via Sivirga; appartiene ad una lottizzazione, denominata “Badia”, nel complesso Aironpark lotto F3/B piano terra, oggi identificato catastalmente al fg. 122 part. 2588 sub.14 Cat. C/1 classe 6, consistenza 109 mq. sup. catastale 128 mq. Rendita catastale
€ 2.150,42
L’accesso principale all’immobile-negozio è situato sul lato Nord ed è garantito da una delle vie principali della lottizzazione, che si sviluppa tra via Sivirga e via Ernesto Cianciolo con una conformazione ad arco. Dal prospetto Sud è presente un accesso secondario da un ballatoio-terrazzo condominiale che consente l’accesso anche ad altre unità immobiliari.
Confina a Nord con strada di lottizzazione per accesso al piano terra; a Sud con ballatoio/terrazzo condominiale di distribuzione ad altre unità immobiliari; a Sud- Ovest e Sud –Est con altra ditta.
I prospetti, orientati a Nord, Sud, Sud Est e Sud Ovest, sono caratterizzati da intonaco civile per esterni con tinteggiatura di finitura di colore rosa-salmone e si presentano in buono stato di conservazione. Su di essi si aprono 5 ampie bucature con infissi in alluminio e vetri, non a taglio termico, e serrande metalliche con avvolgibili interne.
Tre delle suddette bucature, una sul prospetto Sud-Ovest e due sul prospetto Sud, sono state tamponate dall’interno mediante pannellature in cartongesso a carattere precario. Sono infine presenti dei corpi illuminanti a sfera trasparente, ad applique esterne, e tende a rullo da esterno lungo i prospetti Sud e Sud-Est.
Gli spazi interni si sviluppano su una superficie calpestabile netta di mq. 107,50 con una configurazione ad L.
Durante il sopralluogo è stato rilevato che gli ambienti interni sono utilizzati dal proprietario come studio fotografico è presente una divisione con struttura in cartongesso a carattere precario, per delimitare una zona deposito dalla rimanente superficie interna.
Il pavimento di tutta la superficie interna dell’immobile-negozio è in piastrelle in ceramica 20x20 effetto cotto; le pareti sono rifinite con intonaco civile per interni e strato di idropittura dalla cromia bianca. Alcune porzioni di pareti perimetrali e il soffitto, ad altezza di 3,50 ml per tutta la superficie interna, si presentano invece con idropittura di varia cromia: grigio, verde e arancione.
I corpi illuminanti presenti sul soffitto di ogni ambiente sono costituiti da plafoniere
con tubi a neon.
Esecuzione Immobiliare n. 151/2020
Nell’angolo interno della superficie su descritta sono ubicati un servizio igienico con relativo antibagno rispettivamente di mq. 2,77 e mq. 2,52 con areazione forzata meccanica. Il pavimento di questi ultimi due ambienti è, in continuità con il resto della superficie dell’intero immobile-negozio, in ceramica effetto cotto; le pareti interne, sia dell’antibagno che del w.c., sono rivestite con piastrelle in ceramica 20x25 cm di colore bianco fino all’altezza di 1,90 ml da terra.
DESTINAZIONE URBANISTICA
Il bene oggetto di stima, risulta identificato nella Zona C1a del PRG del Comune di Messina approvato con rielaborazione totale in adeguamento al parere C.R.U. n. 876 del 11.10.1993
destinazione parametro valore reale/potenziale coeff. Valore equivalente
ambiente unico sup. reale netta 102,21 1.00 102,21
antibagno sup. reale netta 2,52 1,00 2,52
servizio igienico sup. reale netta 2,77 1,00 2,77
sup. reale netta 107,50 107,50
sup. reale lorda 128,00 128,00
CARATTERISTICHE DESCRITTIVE Caratteristiche strutturali:
strutture verticali materiale: tompagnamento in laterizi condizioni: buona travi materiale: c.a. condizioni: buona
solai tipologia: in laterocemento condizioni: buona
copertura tipologia: solaio interpiano con il soprastante primo piano.
condizioni: buona
scale assenti
balconi ballatoio/terrazzo sul prospeto Sud, condominiale per accesso ad altre unità abitative
Componenti edilizie costruttive:
Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente ; materiale: scatolari metallici condizioni: discrete.
Infissi interni: tipologia: a battente ; materiale: legno tamburato ; condizioni:
buone.
Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pieni; rivestimento: intonaco civile per esterni; condizioni: sufficienti
Pavim. Interna: materiale: piastrelle di gres porcellanato; condizioni: buone
Rivestimento: ubicazione: bagno e antibagno; materiale: il rivestimento verticale è in piastrelle di ceramica per un’altezza di cm 190;
condizioni: buone
Infisso di ingresso: ingresso principale lato Nord: tipologia: doppia anta a battente; materiale: scatolare metallico condizioni: buone.
Impianti:
Idrico: tipologia: sottotraccia; alimentazione: rete comunale diretta; condizioni: buone;
Elettrico tipologia: sottotraccia; tensione:220V; e 380 condizioni: buone;
conformità: a norma.
Fognatura: tipologia: collettiva; rete di smaltimento: tubi in PVC; recapito:
collettore o allaccio comunale; condizioni: buone;
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1 Criterio di stima
Effettuata la descrizione dell’immobile per la sua valutazione, si vuole evidenziare il criterio di stima usato per determinarne il valore più probabile basandosi su risultati ottenuti da indagini di mercato, analizzando le operazioni immobiliari di compravendita si ottiene così il prezzo in commercio più comune del bene oggetto di valutazione.
La stima del bene in oggetto, è stata eseguita tenendo conto dei diversi fattori che concorrono alla formazione del valore di essi:
ubicazione.
caratteristiche intrinseche ed estrinseche quali: anno di costruzione, tipologia edilizia, lo stato di rifinitura, l’esposizione, la luminosità, la panoramicità.
andamento del mercato immobiliare della zona di ubicazione dell’immobile.
Tale criterio è il cosiddetto “metodo sintetico comparativo parametrico semplificato”
che sulla base delle informazioni attendibili assunte tecnicamente attraverso contatti avuti con alcune agenzie immobiliari di primaria importanza quali "Gabetti","Tecnocasa"
e "Immobiliare .it", dall’analisi delle inserzioni di vendita da parte dei privati e tenendo anche conto dei dati dell’OMI dell’Agenzia del Territorio di Messina, si è rilevato il prezzo medio di mercato e praticato attualmente per immobili similari pervenendo pertanto al probabile valore di mercato dell’immobile al mq . Inoltre si sono tenuti in considerazione diversi requisiti in relazione al contesto ambientale, alla appetibilità del bene, più o meno la distanza dalle principali vie di comunicazione e/o da servizi utili di varia entità.
In conseguenza di ciò, il prezzo al mq di superficie vendibile risulta essere come segue:
prezzo minimo/massimo al mq per “immobili con caratteristiche similari”:
• € 1.038,75: Prezzo minimo/mq • € 1.430,00: Prezzo massimo/mq
Esecuzione Immobiliare n. 151/2020
Per quanto detto, il prezzo sarà quello medio ricavato dai valori minimo e massimo di cui sopra, ossia: €1.038,75 + € 1.430 / 2= € 1.234,37/mq
In applicazione dei coefficienti di differenziazione si è tenuto conto di: edificio principale in condizioni buone; definizione commerciale ; senza parcheggio esclusivo;
infissi con vetri semplici; pavimenti in ceramica e gres; ubicato in zona periferica;
vetustà inferiore a 30 anni; serramenti esterni in metallo; serramenti interni tamburati;
con impianto di climatizzazione parziale; immobile con esposizione e luminosità a Sud = coefficiente globale unico pari a 0,93
€.1.234,37 x 0,93 =1.147,00 /mq. (Valore ragguagliato alle condizioni dell’immobile ) 8.2 Fonti di informazione
Agenzia del Territorio della provincia di Messina (Catasto) Conservatoria dei Registri Immobiliari di Messina
Ufficio Tecnico- ARCHIVIO- di Messina Ufficio SUAP di Messina
Agenzie immobiliari ed Osservatori del Mercato quali : OMI, Immobiliare.it, Mercato-immobiliare.info.borsino-immobiliare.it;mercatoimmobiliare.com,
Tecnocasa.
8.3 Valutazione immobile
Immobile sup.lorda valore intero medio ponderale valore diritto e quota
Locale commerciale 128,00 mq. € 146.816,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 5% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria
Pari a € 7.340,80
Spese relative alla procedura di condono edilizio in applicazione della L.326/03 al fine dell’ottenimento del certificato di agibilità, verificata l’epoca delle ragioni del credito:
Tipologia 2
edificio non residenziale: oblazione €100/mq x mq. 128 = € 12.800,00
oneri concessori €.89,00/mq x 128 mq= € 11.392,00 oneri competenze 10 % € 2.200,00 Sommano € 26.392,00 Pari a € 26.932,00
Somma che si ritiene da decurtare (€ 7.340,80 + € 26.392,00)= € 33.732,80
8.5 Prezzo a base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni, nello stato di fatto
in cui si trova
€ 113.000,00
L’ immobile, oggetto di esecuzione, ai sensi dell'art. 10 del DPR 633/1972 non è soggetto ad I.V.A. in quanto la proprietà non è impresa costruttrice o società in possesso di partita I.V.A., inoltre non sussiste la possibilità di esercizio dell'opzione I.V.A. per l'imponibilità I.V.A. essendo già trascorsi i 5 anni dall' ultimazione della costruzione risalente all' anno 1995.
Il perito
(arch. Rosa Elsa Salsa)
