TRIB U N AL E DI AN CONA

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TR IB U N AL E DI AN CO N A

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Santori Daniela, nell'Esecuzione Immobiliare 51/2017 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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SOMMARIO

Incarico ... 3

Premessa ... 3

Descrizione... 3

Lotto Unico ... 3

Completezza documentazione ex art. 567... 3

Titolarità... 3

Confini ... 4

Consistenza ... 4

Cronistoria Dati Catastali ... 4

Dati Catastali... 5

Stato conservativo... 5

Parti Comuni ... 5

Caratteristiche costruttive prevalenti ... 5

Stato di occupazione ... 6

Provenienze Ventennali... 6

Formalità pregiudizievoli ... 7

Normativa urbanistica ... 8

Regolarità edilizia... 9

Vincoli od oneri condominiali ...10

Stima / Formazione lotti ...10

Riepilogo bando d'asta ...13

Lotto Unico...13

Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 51/2017 del R.G.E. ...14

Lotto Unico...14

Formalità da cancellare con il decreto di trasferimento ...15

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INCARICO

All'udienza del 14/06/2017, il sottoscritto Arch. Santori Daniela, con studio in Via Monterosso, 126 - 60041 - Sassoferrato (AN), email dasantori@tiscali.it, PEC daniela.santori@archiworldpec.it, Tel. 320 6352482, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 12/07/2017 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

• Bene N° 1 - Fabbricato rurale ubicato a Loreto (AN) - Via Brecce

DESCRIZIONE

Trattasi di un fabbricato rurale, posto lungo Via Brecce, la strada che collega Villa Musone, frazione di Loreto, a Recanati.

L'immobile versa in precarie condizioni statiche a causa della mancata manutenzione; in effetti, come anche riferito dall' esecutato, l'immobile risulta disabitato da molti anni, probabilmente oltre i trenta anni, e da oltre cinquant'anni non è stato oggetto di interventi di ristrutturazione/consolidamento.

L'aspetto è quello tipico degli edifici colonici marchigiani.

La struttura è in muratura portante di mattoni pieni; i solai ed il tetto sono in legno (travi e travetti) e pianelle.

L'immobile è composto da:

- un piano terra adibito a cantina, composto di tre ampi locali ed un ripostiglio;

- un primo piano, dove sono posti i locali abitabili (cucina, letto etc...);

Il primo ed il secondo piano sono collegati da una scala ad unica rampa, posta nella parte centrale dell'edificio.

L' ampia corte di pertinenza dell'edificio è delimitata, per tutto il suo perimetro, da una recinzione in paletti e rete plastificata; l'accesso è posto su Via Brecce.

Nella corte sono presenti due locali accessori; uno, il più grande, adibito a cantina, l'altro a ripostiglio.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567

Si attesta che la documentazione di cui all'art. 567 c.p.c., comma 2 risulta completa.

TITOLARITÀ

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L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

• **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

CONFINI

Via Brecce, proprietà

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta Superficie

Lorda Coefficiente Superficie

Convenzionale Altezza Piano

Abitazione 180,00 mq 240,00 mq 1,00 240,00 mq 2,75 m Terra-Primo

Cantina 18,00 mq 25,00 mq 0,20 5,00 mq 2,40 m Piano Terra

Locale di deposito 14,00 mq 21,00 mq 0,10 2,10 mq 1,80 m Piano Terra

Totale superficie convenzionale: 247,10 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 247,10 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 23/05/2000 al 02/08/2000 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 954 Categoria A3 Cl.2, Cons. 7,5 vani Rendita € 263,39

Dal 02/08/2000 al 16/07/2012 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 954 Categoria A3 Cl.2, Cons. 7,5 vani Rendita € 263,39

Dal 16/07/2012 al 09/11/2015 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 954 Categoria A3 Cl.2, Cons. 7,5 vani

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Rendita € 263,39

Dal 09/11/2015 al 12/07/2017 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 4, Part. 954 Categoria A3 Cl.2

Superficie catastale 180 mq escluse aree scoperte Rendita € 263,39

Il titolare catastale corrisponde a quello reale.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

4 954 A3 2 7,5 vani 180 mq

escluse aree scoperte

263,39

Corrispondenza catastale

A seguito del sopralluogo effettuato, è stato possibile riscontrare la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale.

STATO CONSERVATIVO

L'immobile e gli accessori si trovano in precarie condizioni strutturali a causa dello stato di completo abbandono in cui versano da oltre trenta anni. Sono necessarie consistenti opere di consolidamento/ristrutturazione al fine di rendere l'immobile abitabile e gli accessori utilizzabili.

PARTI COMUNI

Non sono state riscontrate parti comuni nell'immobile; anche l'ampia corte esterna risulta di esclusiva pertinenza del fabbricato.

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Trattasi di un fabbricato rurale isolato con forma e materiali tipici delle case coloniche marchigiane;

buona esposizione solare.

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L'edificio è attualmente inutilizzabile a causa delle cattive condizioni statiche in cui versa; non più abitato da oltre trent'anni, necessita di essere sottoposto a consistenti lavori di consolidamento/ristrutturazione che ne permettano il riutilizzo.

La struttura dell'edificio è in muratura portante di mattoni;

La struttura del tetto è in legno (travi, travetti e pianelle);

Copertura in coppi;

Altezza interna utile:I vari locali del piano terra, tutti adibiti a cantina, hanno altezze diverse (2,45 ml, 2,65 ml, 2,75 ml); il 1^ piano, ove si trovano i locali abitabili, l' altezza è di 3,30 ml.

Solai: in legno;

Pareti esterne: in mattoni pieni;

Pareti interne: in mattoni con sovrastante intonaco;

Pavimentazione interna: in cotto

Infissi esterni ed interni:in legno, da sostituire/ristrutturare a causa delle cattive condizioni di manutenzione;

Scale: in muratura di mattoni;

Impianto elettrico, idrico, termico, termosifoni, altri impianti: Non presenti

Terreno esclusivo: Ampia area di pertinenza delimitata da una rete di recinzione in paletti di ferro e rete plastificata; un cancello posto lungo Via Brecce consente l'ingresso all'area.

Nella suddetta area di pertinenza sono presenti due accessori di cui uno con destinazione cantina (altezza 2,40 ml) e l'altro con destinazione ripostiglio, con altezza media di 1,80 ml.

Non esistono parti condominiali.

STATO DI OCCUPAZIONE

L'immobile risulta libero

L'immobile, per le condizioni in cui versa, è al momento inabitabile.

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

Dal 29/12/1976 al 02/08/2000

**** Omissis **** In forza di titoli ultraventennali

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 02/08/2000 al **** Omissis **** Compravendita

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16/07/2012 Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Giampaolo Bellaspiga

02/08/2000 142624

Trascrizione

Ancona 10/08/2000 15883 10574

Registrazione

Dal 16/07/2012 al 10/02/2018

**** Omissis **** Donazione

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Enrico Damiani

16/07/2012 30049 12826

Trascrizione

Ancona 17/07/2012 13279 9534

Registrazione

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

La donazione del 16/07/2012 risulta annotata in data 01/07/2016 ai n.ri 12126/1729, di inefficacia totale nei confronti della Banca Popolare di Ancona S.p.A. della Banca di Credito Cooperativo di Recanati, Colmurano e de in forza di sentenza del Tribunale di Ancona n. 760/2016 del 28/04/2016.

L'atto di provenienza (donazione) viene inserito, come allegato, alla presente perizia.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Ancona aggiornate al 19/04/2017, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

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• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo Iscritto a Ancona il 04/09/2012

Reg. gen. 16061 - Reg. part. 2473 Importo: € 110.000,00

A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 83.086,20

N° repertorio: 608/2012

Note: Ipoteca giudiziale iscritta ad Ancona il 04.09.2012 ai n.ri 16061/2473, in forza di decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Ancona, sez. distaccata di Jesi, in data 23.08.2012, Rep.

608/2012.

Trascrizioni

• Atto esecutivo

Trascritto a Ancona il 27/02/2017 Reg. gen. 3298 - Reg. part. 2143 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura

Note: Atto esecutivo trascritto ad Ancona il 27.02.2017 ai n.ri 3298/2143 in forza di verbale di pignoramento emesso dal Tribunale di Ancona in data 03.02.2017, n.436.

Annotazioni a iscrizioni

• Domanda giudiziale

Iscritto a Ancona il 02/11/2012 Reg. gen. 19913 - Reg. part. 13795 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Note: Domanda giudiziale di revoca di atti soggetti a trascrizione, trascritta ad Ancona il 02.11.2012 ai n.ri 19913/13795, in forza di atto presentato davanti al Tribunale di Ancona, sezione distaccata di Osimo, in data 30.10.2012, Rep. 242/2012.

• Domanda giudiziale di accertamento simulazione atti Iscritto a Ancona il 04/12/2013

Reg. gen. 11952 - Reg. part. 2013 A favore di **** Omissis ****

Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****

Note: Domanda Giudiziale di accertamento simulazione atti trascritta ad Ancona il 23.01.2014 ai n.ri 782/523, in forza di domanda giudiziale davanti al Tribunale di Ancona in data

04.12.2013, Rep. 11952/2013.

NORMATIVA URBANISTICA

L'immobile è circondato da un' ampia corte di pertinenza di circa 2.600 mq. L'area, nel vigente P.R.G.

del Comune di Loreto è individuata come: Zona di completamento " B3" - Art.18 delle N.T.A.: Indice di

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fabbricabilità fondiaria 1,00 mc/mq, altezza massima 7,00 ml, distanza fra fabbricati 10,00 ml, distanza dai confini 5,00 ml, distanza dalle strade ai sensi del D.M. 1444768.

REGOLARITÀ EDILIZIA

La costruzione è antecedente al 01/09/1967. L'immobile non risulta agibile.

Come accertato presso l'ufficio tecnico del Comune di Loreto, non esistono pratiche edilizie, compresi condoni, riguardanti l'immobile oggetto della procedura a meno della D.I.A n. 221/2001, presentata al Comune di Loreto in data 01/07/2003, prot. 4503, riguardante la realizzazione di una recinzione, in paletti in ferro e rete metallica.

Si allega copia della suddetta D.I.A. n. 221/2001.

Agli atti del Comune di Loreto non è stato reperito il certificato di agibilità dell'immobile.

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

• Esiste il certificato energetico dell'immobile / APE.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto elettrico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto termico.

• Non esiste la dichiarazione di conformità dell'impianto idrico.

Non stato possibile riscontrare la corrispondenza fra lo stato dei luoghi e quanto depositato in Comune in quanto:

- l'unica pratica edilizia reperita presso l'ufficio tecnico è una D.I.A. riguardante la recinzione esterna;

- l'immobile risulta costruito antecedentemente al 1967, non esistono agli atti del Comune elaborati riguardanti lo stesso.

In sede di sopralluogo si è potuta riscontrare la presenza di una tettoia, in condizioni statiche precarie, in lamiera sorretta da pali, addossata all'accessorio esterno adibito a cantina, per la realizzazione della quale non è stata richiesta alcuna autorizzazione al Comune. Si stima un importo di circa € 1.500,00 per la regolarizzazione del manufatto.

Non esiste il certificato di agibilità dell'immobile e, riguardo agli impianti, si è potuto constatare quanto segue:

- impianto elettrico:non esistente;

- impianto termico: non esistente - idrico: non esistente.

E' stata, infine, riscontrata la presenza di alcuni elementi in cemento-amianto (discendenti etc...) per i quali dovrà provvedersi allo smaltimento mediante ditta specializzata; all'uopo, si stima una somma necessaria di circa € 1.500,00.

Viene allegato alla presente perizia l' APE (Attestato di prestazione energetica) dell'immobile, redatto

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dal sottoscritto CTU.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non si é a conoscenza di presenza di vincoli od oneri condominiali.

Non sono state riscontrate parti condominiali.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

Il valore commerciale dei beni pignorati è stato determinato sulla base delle seguenti variabili:

ubicazione dell'immobile, caratteristiche e peculiarità della zona oltre che dalla facilità di raggiungimento, stato di manutenzione, conservazione, finitura e confort, consistenza, regolarità geometrica della forma, sussistenza di eventuali vincoli e servitù passive o attive, suoi dati metrici ed infine la situazione del mercato e della domanda e dell'offerta. Tutti questi elementi, in coesistenza all'esame di alcune documentazioni ufficiali ed esperita un'attenta e puntuale ricerca volta a determinare l'attuale valore di mercato indicando sia il valore per metro quadro che il valore complessivo, tenendo conto altresì di eventuali adeguamenti e correzioni della stima, hanno concorso a determinare il più probabile valore di compravendita da attribuire agli immobili oggetto della stima.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

Trattasi di un fabbricato rurale, posto lungo Via Brecce, la strada che collega Villa Musone, frazione di Loreto, a Recanati. L'immobile versa in precarie condizioni statiche a causa della mancata manutenzione; in effetti, come anche riferito dall' esecutato, l'immobile risulta disabitato da molti anni, probabilmente oltre i trenta anni, e da oltre cinquant'anni non è stato oggetto di interventi di ristrutturazione/consolidamento. L'aspetto è quello tipico degli edifici colonici marchigiani. La struttura è in muratura portante di mattoni pieni; i solai ed il tetto sono in legno (travi e travetti) e pianelle. L'immobile è composto da: - un piano terra adibito a cantina, composto di tre ampi locali ed un ripostiglio; - un primo piano, dove sono posti i locali abitabili (cucina, letto etc...); Il primo ed il secondo piano sono collegati da una scala ad unica rampa, posta nella parte centrale dell'edificio. L' ampia corte di pertinenza dell'edificio è delimitata, per tutto il suo perimetro, da una recinzione in paletti e rete plastificata; l'accesso è posto su Via Brecce. Nella corte sono presenti due locali accessori; uno, il più grande, adibito a cantina, l'altro a ripostiglio.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 4, Part. 954, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1) Valore di stima del bene: € 118.608,00

La stima è stata effettuata sulla base del reale valore di mercato di edifici aventi simili caratteristiche -

costruttive, statiche, posizione, etc... - dell'immobile oggetto della presente perizia.

Il valore è stato determinato in complessivi € 118.608,00 al quale deve essere decurtato l'importo di € 3.000,00 (a carico dell'acquirente) per la regolarizzazione delle difformità riscontrate ( € 1.500,00) e per lo smaltimento dei manufatti in cemento amianto presenti ( €

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1.500,00).

Pertanto:

€ 118.608,00 - € 3.000,00 = € 115.608,00, arrotondato ad € 115.500,00 Valore finale del bene: € 115.500,00.

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Totale

Bene N° 1 - Fabbricato rurale Loreto (AN) - Via Brecce

247,10 mq 480,00 €/mq € 118.608,00 100,00 € 118.608,00

Valore di stima: € 118.608,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di stima presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Sassoferrato, li 18/02/2018

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Arch. Santori Daniela