TRIB U N AL E DI AN CONA

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TR IB U N AL E DI AN CO N A

SEZIONE EE.II.

Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Ing. Gambella Franco, nell'Esecuzione Immobiliare 100/2012 del R.G.E.

promossa da

**** Omissis ****

contro

**** Omissis ****

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INCARICO

Con udienza del 14/01/2015, il sottoscritto Ing. Gambella Franco, con studio in Viale della Vittoria, 33 - 60123 - Ancona (AN), email francogambella@libero.it, PEC franco.gambella@ingpec.eu, Tel. 335 5422431, Fax 071 3586028, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 28/01/2015 accettava l'incarico e prestava giuramento di rito avanti al G.E. Dott. Zampetti Luca presso il Tribunale di Ancona.

PREMESSA

I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:

 Bene N° 1 - Villetta ubicata a Montemarciano (AN) - Via Mar Jonio n.23 (Coord. Geografiche:

Lat. 43.65941 - Long. 13.304305 )

DESCRIZIONE

Porzione di fabbricato da cielo a terra consistente in un villino a schiera su due piani, terra e primo, con accesso indipendente dalla pubblica via, sito in Comune di Montemarciano (AN, località Marcianella, Via Mar Jonio n.23. Ubicata all'interno della lottizzazione "IL GELSO" villaggio residenziale ubicato in zona leggermente collinare distante circa 1 Km dalla costa dove sono presenti struttere balneari.

Il fabbricato, dove insiste il cespite oggetto della perizia, è stato ultimato nel 1985 si eleva per due piani fuori terra ed è costituito da n.7 unità immobiliari consistenti sempre in villini a schiera tutti con accesso indipendente dalla pubblica via e corti esclusive.

Il fabbricato presenta le seguenti caratteristiche: struttura intelaiata in cemento armato in opera, solai in latero cemento, copertura a falde inclinate con manto in coppo/tegola, pareti di tompagno in laterizio, prospetti intonacati e tinteggiati.

L’unità immobiliare è distribuita come segue: piano terra ingresso-soggiorno con angolo cottura, un locale di ripostiglio ubicato nel sottoscala, attualmente attrezzato come W.C. ma non regolare, una tettoia, attualmente completamente tamponata ma non regolare, e due corti esclusive una sulla pubblica via, dalla quale si accede direttamente all’unità immobiliare, e l’altra sul retro; piano primo, al quale si accede tramite scala interna, disimpegno, due camere ed un bagno.

L’abitazione presenta le seguenti finiture: tramezzi in laterizio, pavimenti in monocottura e clinker, pareti intonacate e tinteggiate, pareti del bagno e del ripostiglio rivestite con piastrelle in ceramica, infissi interni in legno, infissi esterni in alluminio preverniciato con rivestimento in legno nella parte interna, finestre sono oscurate con persiane in alluminio preverniciato, impianto di riscaldamento autonomo a G.P.L. con caldaia murale posizionata nel ripostiglio al piano terra.

L’impianto elettrico è dotato di differenziale magnetotermico.

Lo stato di manutenzione è buono per il fabbricato ed ottimo per l’appartamento.

LOTTO UNICO

Il lotto è formato dai seguenti beni:

 Bene N° 1 - Villetta ubicata a Montemarciano (AN) - Via Mar Jonio n.23

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TITOLARITÀ

L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:

 **** Omissis **** (Proprietà 1/1)

Regime patrimoniale di separazione legale dei beni

CONFINI

L’unità immobiliare confina con: Via Mar Jonio, proprietà **** Omissis **** e **** Omissis ****, proprietà **** Omissis **** e **** Omissis ****, proprietà **** Omissis ****, **** Omissis **** e ****

Omissis ****, salvo altri.

CONSISTENZA

Destinazione Superficie

Netta

Superficie Lorda

Coefficiente Superficie Convenzionale

Altezza Piano

Abitazione 23,90 mq 31,30 mq 1,00 31,30 mq 2,70 m T

Abitazione 30,60 mq 38,70 mq 1,00 38,70 mq 2,70 m 1

Veranda 32,00 mq 32,00 mq 0,35 11,20 mq 2,35 m T

Giardino 108,00 mq 108,00 mq 0,15 16,20 mq 0,00 m T

Totale superficie convenzionale: 97,40 mq

Incidenza condominiale: 0,00 % Superficie convenzionale complessiva: 97,40 mq

I beni non sono comodamente divisibili in natura.

CRONISTORIA DATI CATASTALI

Periodo Proprietà Dati catastali

Dal 30/06/1987 al 20/12/1984 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Sez. A, Fg. 1, Part. 440 Categoria A3 Piano T-1

Dal 21/12/1984 al 29/09/1989 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 440 Categoria A3 Cl.3, Cons. 4 VANI Rendita € 351,19 Piano T-1

Dal 30/09/1989 al 15/10/1989 **** Omissis **** Catasto Fabbricati Fg. 1, Part. 440

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Categoria A3 Cl.3, Cons. 4 VANI Rendita € 351,19 Piano T-1

- Variazione d’ufficio del 30/09/1989 in atti dal 28/07/1989 variazione del riferimento di mappa.

- Classamento del 21/12/1984 in atti dal 20/01/1994.

DATI CATASTALI

Catasto fabbricati (CF)

Dati identificativi Dati di classamento

Sezione Foglio Part. Sub. Zona

Cens. Categoria Classe Consistenza Superficie

catastale Rendita Piano Graffato

1 440 A3 3 4 VANI 351,19 T-1

Corrispondenza catastale

Non sussiste corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale.

Non risulta aggiornata la planimetria catastale per quanto concerne:

- un ripostiglio realizzato al piano terra nel sottoscala;

- la tettoia esistente al piano terra sul retro dell’immobile.

Con l’inserimento della tettoia dovrà anche essere aggiornata la mappa catastale.

Si precisa che l’immobile è viziato da irregolarità urbanistiche e per maggiori chiarimenti si rimanda al capitolo “Regolarità Edilizia”.

La spesa per l’aggiornamento catastale, planimetria e mappa, si quantifica in Euro 800,00.

PRECISAZIONI

Nulla da dichiarare

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PATTI

Nulla da dichiarare

CONDIZIONI

Nulla da dichiarare

PARTI COMUNI

Le parti comuni all’unità immobiliare consistono esclusivamente nelle strutture portanti del complesso immobiliare.

SERVITÙ

Non sussistono servitù

CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI

Il fabbricato presenta le seguenti caratteristiche: struttura intelaiata in cemento armato in opera, solai in latero cemento, copertura a falde inclinate con manto in coppo/tegola, pareti di tompagno in laterizio, prospetti intonacati e tinteggiati.

L’unità immobiliare è distribuita come segue: piano terra ingresso-soggiorno con angolo cottura, un locale ripostiglio ubicato nel sottoscala, attualmente attrezzato come W.C. ma non regolare, una tettoia, attualmente completamente tamponata ma non regolare, e due corti esclusive una sulla pubblica via, dalla quale si accede direttamente all’unità immobiliare, e l’altra sul retro; piano primo, al quale si accede tramite scala interna, disimpegno, due camere ed un bagno.

L’abitazione presenta le seguenti finiture: tramezzi in laterizio, pavimenti in monocottura e clinker, pareti intonacate e tinteggiate, pareti del bagno e del ripostiglio rivestite con piastrelle in ceramica, infissi interni in legno, infissi esterni in alluminio preverniciato con rivestimento in legno nella parte interna, finestre oscurate con persiane in alluminio preverniciato, impianto di riscaldamento autonomo a G.P.L. con caldaia murale posizionata nel ripostiglio al piano terra.

L’impianto elettrico è dotato di differenziale magnetotermico.

Lo stato di manutenzione è buono per il fabbricato ed ottimo per l’appartamento.

STATO DI OCCUPAZIONE

All’atto del sopralluogo l’immobile era a disposizione dell’esecutato Sig. **** Omissis ****, nato a .

PROVENIENZE VENTENNALI

Periodo Proprietà Atti

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Dal 16/10/1989 al 04/06/2004

**** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Dr. Italo Tarsia

16/10/1989 286983 9351

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Ancona 08/11/1989 17102 10903

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Dal 04/06/2004 al

04/02/2015 **** Omissis **** Compravendita

Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°

Notaio Dr. Gaetano Polimeni

04/06/2004 132588 3517

Trascrizione

Presso Data Reg. gen. Reg. part.

Ancona 08/06/2004 13333 8410

Registrazione

Presso Data Reg. N° Vol. N°

Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:

 Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del pignoramento;

 La situazione della proprietà antecedente il ventennio della trascrizione del pignoramento risulta invariata;

 La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.

FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI

Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia del Territorio di Ancona aggiornate al 17/03/2015, sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:

Iscrizioni

 Volontaria derivante da Mutuo fondario Iscritto a Ancona il 08/06/2004

Reg. gen. 13334 - Reg. part. 2859 Quota: 1/1

Importo: € 240.000,00 A favore di **** Omissis ****

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Contro **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 120.000,00

Rogante: Notaio Gaetano Polimeni Data: 04/06/2004

N° repertorio: 132588 N° raccolta: 3518

Note: In data29 maggio 2012 risulta che il Sig. **** Omissis **** risulta debitore nei riguardi della Banca nazionale del Lavoro S.p.A. di € 105.881,88.

 Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo Iscritto a Macerata il 03/11/2004

Reg. gen. 25098 - Reg. part. 5827 Quota: 1/1

Importo: € 100.000,00 A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura Capitale: € 153.509,60

Rogante: Tribunale di Macerata Data: 26/05/2004

N° repertorio: 533 N° raccolta: 2004 Trascrizioni

 Pignoramento

Trascritto a Ancona il 02/04/2012 Reg. gen. 5951 - Reg. part. 4289 Quota: 1/1

A favore di **** Omissis ****

Formalità a carico della procedura

Oneri di cancellazione

Oneri di cancellazione

Dalle informazioni ricevute presso l’Agenzia del Territorio si è appurato quanto segue:

- Per la cancellazione dell’iscrizione ipotecaria volontaria derivante da mutuo fondiario l’importo è a tassa fissa di € 35,00 in quanto il debito non è stato ancora estinto.

- Per la cancellazione dell’ipoteca giudiziale la tassa viene calcolata sullo 0,50% riferita all’importo della quota capitale di € 153.509,60 o sull’importo di aggiudicazione se dovesse essere minore, oltre ad altre due tasse fisse di € 35,00 ed € 59,00. Quindi se si calcola sul valore certo della quota capitale l’importo complessivo sarebbe:

€ 153.509,60x0,50%+€ 35,00+€ 59,00 = € 861,55.

- Per la cancellazione dell’atto di pignoramento il costo da sostenere è a tassa fissa pari ad € 294.

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NORMATIVA URBANISTICA

L’unità immobiliare è ubicata all’interno della zonizzazione di PRG della frazione Marzocca TAV. 3 bis, in zona D5 “AREE CON EDIFICAZIONE TURISTICA DI COMPLETAMENTO”, Art. 16/5 delle NTA del PRG di Montemarciano. Lottizzazione “IL GELSO”.

REGOLARITÀ EDILIZ IA

L'immobile non risulta regolare per la legge n° 47/1985. La costruzione non è antecedente al 01/09/1967. Non sono presenti vincoli artistici, storici o alberghieri. Non sono presenti diritti demaniali o usi civici. L'immobile risulta agibile.

Il fabbricato, dove è ubicata l'unità immobiliare oggetto della presente perizia, è stato realizzato a seguito del rilascio da parte del Comune di Montemarciano:

- Concessione Edilizia n.56 del 30/06/1982;

- Concessione Edilizia n.100 del 30/11/1984;

- Autorizzazione di Abitabilità del 25/10/1985 – Pratica N.141/1981-140/1984 Prot. N.4790.

- Autorizzazione Prot. n. 12037 Pratica Edilizia n.288/94 del 29/11/1994 (realizzazione di muro di recinzione e di pensiline per copertura finestre);

- Denuncia l’Inizio Attività Prot. N.6419 Pratica N.77/2005 del 28/04/2005 (lavori di manutenzione straordinaria);

Certificazioni energetiche e dichiarazioni di conformità

 Non esiste il certificato energetico dell'immobile.

A seguito della documentazione esaminata si è riscontrato che attualmente l’unità immobiliare non è urbanisticamente regolare.

Le irregolarità riscontrate sono le seguenti:

1) La tettoia sul retro dell’immobile è stata completamente tamponata con pareti fisse in muratura ed infissi in alluminio anodizzato, tanto da consentirne attualmente un utilizzo come soggiorno collegato direttamente all’immobile regolare. Non è possibile la regolarizzazione della chiusura della tettoia quindi dovranno essere completamente demolite le tamponature e smontati gli attuali infissi. Non è possibile neanche ottenere l’autorizzazione per l’installazione di pareti amovibili o scorrevoli. La tettoia è stata autorizzata completamente aperta e così dovrà rimanere. Il ripristino della tettoia aperta comporterà l’installazione di un infisso tra la stessa ed il piano terra oltre alla riapertura, con montaggio del relativo infisso, di una finestra attualmente chiusa in quanto si affacciava all’interno dell’ambiente chiuso che si è venuto a creare.

2) Il ripostiglio ubicato nel sottoscala attualmente è dotato di un W.C., questo non è regolare in quanto il locale è stato autorizzato come locale di sgombero, non è possibile neanche ottenere il permesso in sanatoria in quanto il locale non ha le altezze idonee stabilite dal Regolamento Edilizio Comunale per tale utilizzo.

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La spesa per la demolizione delle pareti di tompagno della tettoia comprensiva degli lavori conseguenti (riapertura della finestra, installazione infissi, modifica impianto elettrico, ecc.) ed il ripristino del locale ubicato nel sottoscala si quantifica in € 12.000,00 circa.

VINCOLI OD ONERI CONDOMINIALI

Non sono presenti vincoli od oneri condominiali.

Non sono presenti vincoli ed oneri condominiali.

Non risultano spese condominiali deliberate.

STIMA / FORMAZIONE LOTTI

La presente perizia è finalizzata alla stima di un’unica unità immobiliare, pertanto la relazione è composta da un unico lotto.

Lo scrivente ha ritenuto opportuno procedere alla formazione di un lotto unico cosi costituito:

 Bene N° 1 - Villetta ubicata a Montemarciano (AN) - Via Mar Jonio n.23

Porzione di fabbricato da cielo a terra consistente in un villino a schiera su due piani, terra e primo, con accesso indipendente dalla pubblica via, sito in Comune di Montemarciano (AN, località Marcianella, Via Mar Jonio n.23. Ubicata all'interno della lottizzazione "IL GELSO"

villaggio residenziale ubicato in zona leggermente collinare distante circa 1 Km dalla costa dove sono presenti struttere balneari. Il fabbricato, dove insiste il cespite oggetto della perizia, è stato ultimato nel 1985 si eleva per due piani fuori terra ed è costituito da n.7 unità immobiliari consistenti sempre in villini a schiera tutti con accesso indipendente dalla pubblica via e corti esclusive. Il fabbricato presenta le seguenti caratteristiche: struttura intelaiata in cemento armato in opera, solai in latero cemento, copertura a falde inclinate con manto in coppo/tegola, pareti di tompagno in laterizio, prospetti intonacati e tinteggiati. L’unità immobiliare è distribuita come segue: piano terra ingresso-soggiorno con angolo cottura, un locale di ripostiglio ubicato nel sottoscala, attualmente attrezzato come W.C. ma non regolare, una tettoia, attualmente completamente tamponata ma non regolare, e due corti esclusive una sulla pubblica via, dalla quale si accede direttamente all’unità immobiliare, e l’altra sul retro;

piano primo, al quale si accede tramite scala interna, disimpegno, due camere ed un bagno.

L’abitazione presenta le seguenti finiture: tramezzi in laterizio, pavimenti in monocottura e clinker, pareti intonacate e tinteggiate, pareti del bagno e del ripostiglio rivestite con piastrelle in ceramica, infissi interni in legno, infissi esterni in alluminio preverniciato con rivestimento in legno nella parte interna, finestre sono oscurate con persiane in alluminio preverniciato, impianto di riscaldamento autonomo a G.P.L. con caldaia murale posizionata nel ripostiglio al piano terra. L’impianto elettrico è dotato di differenziale magnetotermico. Lo stato di manutenzione è buono per il fabbricato ed ottimo per l’appartamento.

Identificato al catasto Fabbricati - Fg. 1, Part. 440, Categoria A3 L'immobile viene posto in vendita per il diritto di Proprietà (1/1)

Valore di stima del bene: € 126.620,00

Il valore dell'immobile viene determinato in base al più probabile valore di mercato attuale, considerando tutte le condizioni favorevoli e sfavorevoli che possano influire sul bene, come l'ubicazione, l'ampiezza dei locali, lo stato di solidità e manutenzione, l'anno di costruzione, la natura dell'immobile nonché delle condizioni economiche e commerciali del Comune di Montemarciano. Si precisa che l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del

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territorio indica, per abitazioni ubicate nella lottizzazione , valori che oscillano da un

min. di 1.050,00 €/mq ad un massimo di 1.500,00 €/mq. Se non ci fossero da effettuare i lavori precedentemente descritti per la regolarizzazione urbanistica e catastale si sarebbe potuto assumere, per l'immobile in oggetto, un valore unitario di 1.500,00 €/mq. Il valore ritenuto congruo alla luce di quanto detto precedentemente viene stimato in 1.300,00 €/mq.

Identificativo

corpo Superficie

convenzionale Valore unitario Valore

complessivo Quota in

vendita Valore lotto Bene N° 1 - Villetta

Montemarciano (AN) - Via Mar Jonio n.23

97,40 mq 1.300,00 €/mq € 126.620,00 100,00 € 126.620,00

Totale lotto: € 126.620,00

Assolto il proprio mandato, il sottoscritto Esperto ex art. 568 c.p.c. deposita la relazione di perizia presso questo Spettabile Tribunale, tanto in assolvimento dell'incarico conferitogli dalla S.V. e resta a disposizione per eventuali chiarimenti.

Ancona, li 05/05/2015

L'Esperto ex art. 568 c.p.c.

Ing. Gambella Franco