TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA OGGETTO: INTEGRAZIONE DI PERIZIA DI STIMA E VALUTAZIONE IMMOBILIARE

(1)

Integrazione su richiesta del Giudice del 2 Luglio 2021 es n.708/19 IMMOBILE COMUNE ALFIANELLO FOGLIO 4 MAPALE 451 SUBALTERNO 3

TRIBUNALE ORDINARIO DI BRESCIA OGGETTO:

INTEGRAZIONE DI PERIZIA DI STIMA E

VALUTAZIONE IMMOBILIARE

Giudice delegato all'esecuzione: Dott.ssa Liana Zaccara Anagrafica

Creditore procedente:

Rappresentato dall’Avvocato

Esecutato:

__CASSA PADANA BANCA DI CREDITO COOPERATIVO SOCIETA' COOPERATIVA

Con sede in Leno (BS) Via G. Garibaldi 25 P.Iva 01741030983 C.f.

Fratelli Damiani di Damiani Galdino & C. snc Con sede in Milzano (BS)

Via Giovanni XXIII 36 P.Iva 00498040179

C.f. 00498040179 Sig. Galdino Damiani

Residente in Milzano Via Giovanni XXIII 40 C.f.DMNGDN45L14G977O Molinari Tosatti Marco

Con Studio in Via XX settembre 8 Comune di Brescia

Tel + 39 03043531

(2)

Esperto incaricato

Identificazione degli immobili oggetto di Integrazione Comune di Alfianello (BS):

IMMOBILI:

- Sez. NCT Foglio 4 part. 451 sub. 3 Area Urbana, viale Europa snc Comune di Alfianello (BS)

Il sottoscritto FERRARI ING. MASSIMILIANO nato a Brescia , con studio in Adro via Percello n. 4, tel 0307450940, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Brescia al n. 2816 ,

PREMESSO CHE

In seguito all’incarico da parte del G.O.T. delegato all’esecuzione Dott. ssa Liana Zaccara di rispondere al quesito per la pratica 708/2019 degli immobili residenziali di proprietà della società:

F.LLI DAMIANI DI DAMIANI GALDINO & C. snc , C.F. 00498040179, con sede a Milzano (BS), Via Giovanni XXIII 36,

e del Signor

DAMIANI GALDINO,nato a Pralboino (BS) il 14/07/1945 e residente a Milzano in via Giovanni XXIII 40

Ferrari Ingegnere Massimilano Via Colzano 7

CF FRRMSM69H07B157Z Tel 0307450940

Mail [email protected]

Pec [email protected]

Iscritto all’Albo/Ordine di Brescia nr. 2816

Timbro e firma _____________________________________

(3)

Con il presente documento intendo Intgrare la stima gia’ presentata.

Valutata la consistenza degli immobili oggetto di procedura ed esaminato la documentazione fornita, eseguendo i necessari conteggi generali e di dettaglio, raccogliendo gli opportuni dati di mercato, al fine di redigere la integrazione della valutazione richiesta.

DICHIARA

I valori, di libero mercato all'attualità, vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l’immobile versa. In particolare, tale valutazione viene eseguita tenendo presente che si tratta di immobili esistenti e che il valore non può essere valutato al nuovo. Come riferimento si è preso i valori immobiliari stabiliti dalla agenzia del territorio.

(4)

Descrizione degli immobili

N. 3 Abitazioni su tre livelli e giardino di pertinenza in viale Europa,snc Alfianello (BS)- foglio4 map.451 sub.3

3-vista aerea mapp.451

4-individuazione unità immobiliari

(5)

Sull'area individuata con mappale 451 sono state realizzate 2 edifici bifamiliari per un totale di 4 unità immobiliari; 3 di queste sono oggetto di valutazione immobiliare ovvero quelle individuate sul subalterno 3. L'altra unità immobiliare accatastata al sub. 1 e 2 non è oggetto della presente stima.

Gli immobili si trovano nella zona est del Comune di Alfianello, caratterizzata prevalentemente da edifici residenziali .

Gli immobili sono situati in un tratto di via chiusa, traversa di Viale Europa.Gli edifici che hanno accesso da questa strada sono tutte villette a schiera o bifamiliari.

Le tre unità immobiliari hanno circa la medesima superficie commerciale e stessa distribuzione interna per quanto riguarda l'abitazione, l'autorimessa e zone accessorie; differiscono soltanto nelle dimensioni dei giardini di pertinenza di ogni unità.

All’ ingresso di ogni singola villette oggetto di stima si accede attraverso un breve percorso esterno e a dei gradini che conducono al piano rialzato. Dall’

ingresso è possibile accedere alla zona giorno, che risulta così composta : soggiorno, cucina abitabile, disimpegno e bagno. Nella zona ingresso è presente la scala che conduce al piano primo dove è situata la zona notte composta da tre camere da letto di cui una matrimoniale e due singole, un bagno e un ripostiglio.

Dalla zona giorno si accede anche alla rampa di scale che conducono al piano seminterrato dove è situato il locale lavanderia /cantina.

Accessori delle abitazioni sono due balconi uno al piano rialzato e uno al piano primo e un ampio spazio esterno adibito a giardino .

Esternamente sono presenti, all'interno di ogni singolo giardino ma con proprio accesso, anche le rampe che portano ai garage di pertinenza. Il garage sono situati al piano seminterrato adiacenti al locale lavanderia/cantina dell'abitazione a cui è collegato tramite una porta.

Sia le abitazioni che le autorimesse non sono mai stati abitati/utilizzati in quanto non sono mai state completate e non è stata rilasciata l'agibilità.

Si segnala che senza agibilità e collaudo si necessità della verifica strutturale.

(6)

In particolar modo l' unità immobiliare, individuata con il numero 1, alla data del sopralluogo versa nelle seguenti condizioni:

 esternamente è stata intonacata e tinteggiata ma mancano i serramenti, pavimenti e la recinzione esterna ; sono presenti i parapetti, pluviali ed il tettuccio che copre il balcone situato nella par te posteriore dell'edificio

 internamente mancano il sottofondo , tutte le finiture interne quali rivestimenti e pavimenti, infissi. G li impianti devono essere completati mancando caldaia, radiatori, termostato e condizionatori per la parte idraulica e cavi, quadro elettrico, prese, interruttori e pulsanti.

Le unità immobiliari, individuate con il numero 2 e 3 , alla data del sopralluogo versano nelle seguenti condizioni:

 esternamente le facciate non sono intonacate e mancano tutte le finiture;

 internamente mancano il sottofondo , tutte le finiture interne quali rivestimenti e pavimenti e gli infissi. Gli impianti devono essere completati mancando caldaia, radiatori, termostato e condizionatori per la parte idraulica e cavi, quadro elettrico, prese, interruttori e pulsanti per la parte elettrica.

 Collaudo e agibilità.

La documentazione reperita presso gli uffici comunali è la seguente:

- Permesso di costruire n. 20 del 12/11/2008 prot.n.5832/08;

- D.I.A. n.6 04/02/2010 prot.n.0628/10 variante di fine lavori al P.d.C.;

- Domanda di agibilità non accettata in data 03/11/11 n. prot.6043.

Ai fini urbanistici sono stati visionati i documenti inerenti autorizzazi oni e progetti e allo stato attuale non risulta realizzato il tettuccio di collegamento tra i due blocchi di villette a schiera. Si precisa che tale difformità pregiudica la distanza di costruzione tra edifici e puo’

(7)

determinare che la costruzione (non essendo a distanza regolamentare) sia dal punto di vista urbanistico non corretta.

A livello catastale sono state reperite le planimetrie, le corrispondenti visure e gli estratti di mappa del relativo foglio/mappale . Gli immobili sono presenti sull'estratto di mappa ( tutti al sub.3) e sull'elaborato planimetrico, ma non risultano presenti planimetrie catastali mentre nella visura del subalterno questo è ancora classificato come area urbana.

5- prospetto esterno unità n.1

(8)

6 - prospetto unità 1

7-interni

(9)

8- interni

9- interni

(10)

10- interni

(11)

11-interni

(12)

12- interni

13- immobili in corso di costruzione

(13)

In seguito viene riportata la tabella delle quotazioni immobiliari stabilita dalla agenzia del territorio Comune di Alfianello, Provincia di Brescia

Con riferimento alle indagini di mercato da me svolte, si può concludere che per quanto concerne gli immobili, i valori unitari con le relative superfici sono quelli riportati nella seguente tabella .

Ipotizzando le spese per il completamento dell’immobile e la sistemazione urbanistica sopra descritta che i valori degli immobili siano i seguenti:

si ritiene congruo gli immobili da rendere agibili che ;

 per l’immobile n°1 un valore di 800 €/mq visto il contesto in cui esso è inserito e il livello di avanzamento dei lavori.

 Per l’immobile 2 e 3 un valore di 700 €/mq visto il contesto in cui esso è inserito e il livello di avanzamento dei lavori.

(14)

Comune di ALFIANELLO

viale Europa snc foglio 4 map. 447 sub. 3

STIMA IMMOBILE 1 superficie Incidenza Costo unitario Valore

Appartamento 121,2 1 € 800,00 € 800,00 € 96 960,00

Terrazzi Balconi 10,95 0,25 € 800,00 € 200,00 € 2 190,00 lavanderia/cantina 22,72 0,2 € 800,00 € 160,00 € 3 635,20

giardino 220,7 0,1 € 800,00 € 80,00 € 17 656,00

garage/box seminterrato 39 0,6 € 800,00 € 480,00 € 18 720,00

totale € 139 161,20

Appartamento 121,2 1 € 700,00 € 700,00 € 84 840,00

giardino 177,54 0,1 € 700,00 € 70,00 € 12 427,80

totale € 118 744,85

Appartamento 121,2 1 € 700,00 € 700,00 € 84 840,00

giardino 270,41 0,1 € 700,00 € 70,00 € 18 928,70

totale € 125 245,75

TOTALE VALUTAZIONE IMMOBILIARE SUB. 3

€ 383 151,80

(15)

Valutando la situazione dell'immobile alla data del sopralluogo, tenendo conto del contesto immobiliare in cui le unità si trovano, e dello stato di conservazione dell’ edificio, si ritiene opportuno adeguare il valore di mercato alla situazione in esame.

in particolare:

Per quanto riguarda l'unità individuata con il n.1 , considerando le spese relative alle opere necessarie per :

 completare il manufatto, l'impianto elettrico e l'impianto idraulico;

 adeguare a livello catastale le planimetrie e le visure si ritiene adeguato il valore considerato.

Per quanto riguarda le unità individuate con il n.2 e 3 , considerando le spese relative alle opere necessarie per:

 Intonaco Rivestimento esterno

 completare il manufatto e gli impianti;

 adeguare a livello urbanistico e portare a termine la pratica comunale con la dichiarazione di fine lavori e la domanda di agibilià degli immobili collegare i fabbricati con il portico previsto ;

 adeguare a livello catastale le planimetrie e le visure si ritiene adeguato il valore a mq considerato.

A seguito di queste considerazioni

STIMO

SULLA BASE DELLE CONS IDERAZIONI SOPRA ESPOSTE, TENUTO CONTO DELLA CONSISTENZA DEGLI IM MOBILI, DELLA LORO COMMERCIA BILITÀ, DELLA LORO SITUAZIONE, ESEGUITI I CONTEGGI E NELL’OTTICA DI UN IMMEDIA T O REALIZZO, SI RITIENE CHE IL VA LORE COMPLESSIVO STI MATO E':

383 151,80 €