CITTA’ METROPOLITANA DI CAGLIARI
PERIZIA DÌ STIMA
IMMOBILE OGGETTO DÌ STIMA:
Casa Cantoniera sita a Sinnai, in località Solanas, sulla S.P. 17
IL TECNICO Cagliari, lì 25/11/2019
Dott. Ing. Michele Pisano
Determinazione del valore di mercato di casa cantoniera sita in località Solanas nel comune di Sinnai
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Il sottoscritto Ing. Michele Pisano riceve l’incarico della redazione della presente stima dalla Città Metropolitana di Cagliari.
Con tale stima si intende determinare il più probabile valore di mercato della casa cantoniera sita a Sinnai in località Solanas ubicata sulla Strada Provinciale 17 e di proprietà del suddetto ente.
A tal fine sono state accertate le caratteristiche più salienti sia dell’intorno zonale che della stessa struttura immobiliare.
Con la presente relazione si rassegnano i risultati delle indagini e dei sopralluoghi effettuati, i dati di consistenza, le caratteristiche, i conteggi estimali e le conclusioni alle quali si è pervenuti.
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Nell’espletare l’incarico a lui conferito, il perito ha agito come consulente indipendente.
Tutte le informazioni ed i dati forniti al perito dal Committente sono stati assunti come attendibili.
Non sono stati considerati i costi (ivi compresi quelli fiscali) potenzialmente emergenti dalla vendita o dalla acquisizione della Proprietà.
Nell’assumere l’incarico il perito si impegna formalmente a mantenere strettamente riservate tutte le informazioni ed i dati relativi all’oggetto della stima di cui è entrato in possesso per lo svolgimento della stessa.
Figura 1 - Ubicazione dell’immobile
3 Caratteristiche generali della zona
L’immobile oggetto di stima è ubicato nel Comune di Sinnai in località Solanas.
Si tratta quindi di un fabbricato che non si trova all’interno del paese ma in una delle località sulla costa che ricadono nel territorio comunale del suddetto comune.
Tale località di Solanas rappresenta una delle mete estive più conosciute e frequentate del litorale sud-orienetale della Sardegna.
L’immobile in oggetto è una casa cantoniera che si trova sulla Strada Provinciale n°
17 che collega Cagliari a Villasimius.
Per quanto riguarda i mezzi pubblici, transitano linee di servizi pubblici di superficie che consentono il collegamento con i comuni limitrofi e con il capoluogo.
Figura 2 – Inquadramento Urbanistico dell’immobile in oggetto
4 Ubicazione del fabbricato
L’immobile oggetto della stima, come già anticipato, si trova nella località costiera di Solanas.
Dal punto di vista edilizio-urbanistico, esso si trova nella zona omogenea “H1- Rispetto Naturalistico, Paesaggistico, Fluviale, Geomorfologico e Forestale” così come previsto dal Piano Urbanistico Comunale di Sinnai.
Tali zone sono normate dall’art. 56 delle N.T.A. del PUC che prescrive gli usi e gli interventi consentiti e la descrizione delle aree di tutela.
In particolare alla lettera e) del suddetto articolo, riguardo agli edifici esistenti, si dice testualmente che gli interventi consentiti sono: “recupero di strutture esistenti con le tipologie originarie: saranno consentiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria finalizzati al miglioramento igienico sanitario, funzionale ed estetico degli edifici esistenti, nonché gli interventi di consolidamento statico e di restauro conservativo che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici”.
Il fatto di trovarsi in una zona vincolata paesaggisticamente ovviamente influenza le possibilità di interventi esterni sul fabbricato in oggetto in quanto devono essere seguite le indicazioni delle norme di tutela del paesaggio.
Inoltre sono presenti i seguenti vincoli sovraordinati:
- Vincolo 200064 in quanto “la zona costiera del Comune di Sinnai comprende rocce, alberi ad alto fusto e spiagge che formano un quadro di eccezionale bellezza” emesso in data 30/05/1967 la cui legge istitutiva è stata la L.
1497/1939.
- Piano Paesaggistico Regionale:
1) Fascia costiera/Beni paesaggistici Ambientali (ex art. 143 D.Lgs. 42/2004);
2) Zona di espansione fino agli anni ‘50;
3) Ambito di Paesaggio 27: Golfo Orientale di Cagliari.
Infine essendo un fabbricato di proprietà pubblica con oltre 70 anni di età, ai sensi del D.Lgs 42/2004 e ss.mm.ii., esso costituisce un immobile potenzialmente vincolato e deve essere ancora sottoposto ad una procedura di verifica di sussistenza di interesse culturale, al termine della quale il vincolo verrà confermato oppure rimosso liberando quindi l’immobile dal vincolo stesso.
5 Proprietario
Il fabbricato attualmente risulta essere di proprietà della Città Metropolitana di Cagliari come risulta da visure catastali.
Inoltre, per quanto riguarda il terreno sul quale è stato edificato il fabbricato e che circonda lo stesso, le verifiche e ricerche eseguite hanno consentito di reperire il titolo che sancisce che la proprietà del suddetto terreno sia della Città Metropolitana di Cagliari. Tale titolo è l’atto del 15/12/1924 registrato a Cagliari il 03/01/1925 con
Volume 255, Foglio 108, Numero 1826. La trascrizione è del 30/01/1925 al Volume 1481, n° 154.
Tale atto fa riferimento al decreto di esproprio del Prefetto della Provincia di Cagliari n° 23643 del 28/07/1924 che doveva consentire la realizzazione del secondo tronco della strada Quartu Sant’Elena-Villasimius.
Successivamente al suddetto atto non fu eseguita all’epoca la voltura, ed infatti dalla visura storica al catasto terreni la proprietà di tale terreno risulta ancora a nome del proprietario che subì l’esproprio.
Però l’area circostante, così come si evince dall’estratto di mappa, si presenta graffata al fabbricato.
La suddetta area risulta caratterizzata da confini fisici costituiti da recinzioni realizzate in muratura e/o rete metallica.
L’immobile ed il terreno circostante si presentano attualmente liberi e quindi privi di qualunque situazione di occupazione totale o parziale.
Dagli accertamenti effettuati non sono risultate iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli quali ipoteche, pignoramenti, sequestri, ecc relativamente all’ultimo ventennio.
6 Dati catastali
L’unità immobiliare in oggetto risulta essere distinta al N.C.E.U. del Comune di Sinnai al Foglio 84, Particella 74, presenta categoria A/4 (abitazioni di tipo popolare) e consistenza pari a 10,5 vani.
Si veda la visura catastale sotto riportata.
Inoltre la planimetria catastale è coerente con la situazione attuale e con gli elaborati che accompagnano la pratica di condono regolarmente chiusa con il rilascio della Concessione in Sanatoria n° 284 del 28/12/1994 di cui si dirà successivamente.
Figura 3 – Visura catastale dell’immobile
7 Descrizione e caratteristiche generali della Proprietà
L’immobile in oggetto è costituito da due piani fuori terra, piano terra e primo piano, i quali ospitano una serie di vani ampi e piuttosto luminosi con destinazione residenziale.
L’unità immobiliare in oggetto dispone di un vasta area scoperta con ingresso carrabile.
Il fabbricato infatti è circondato sui quattro lati da un cortile il quale presenta al suo interno una piccola costruzione staccata dal corpo principale che ospita l’autorimessa.
A tale fabbricato si accede attraverso un accesso pedonale ed un ampio accesso carrabile che si affacciano entrambi sulla strada provinciale n° 17.
L’immobile in questione risulta essere realizzato con una struttura in muratura portante, presenta copertura a due falde inclinate protette da tegole e le tramezzature sono realizzate mediante l’utilizzo di laterizi forati.
La facciate si presentano in uno stato manutentivo tutt’altro che buono e necessitano di importanti lavori di manutenzione.
La copertura presenta delle grosse brecce dovute a cedimenti della struttura portante e ciò comporta che siano indispensabili interventi di ristrutturazione e di rifacimento della stessa.
Il fabbricato, come già anticipato, si sviluppa su due livelli.
Al piano terra è presente un accesso sul fronte principale ed un accesso su una facciata laterale.
La consistenza al piano terra è la seguente: quattro ampi vani, tre disimpegni ed un bagno. Inoltre sono presenti due rampe di scale, una nella parte centrale dell’immobile ed una nel prospetto ad ovest.
La consistenza al piano primo invece è la seguente: tre vani grandi, due vani più piccoli, un wc (il cui accesso è sito nel pianerottolo intermedio della scala interna) e tre disimpegni.
All’esterno è presente un locale che ospita un forno a legna e, come già detto, un locale adibito ad autorimessa, quest’ultimo staccato dal corpo di fabbrica principale.
Il cortile esterno è ampio, si presenta incolto ed ospita pochi alberi e di scarso pregio ornamentale.
All’interno del suddetto cortile è presente un pozzo.
Le superfici calpestabili totali sono le seguenti:
- Vani interni: 240,00 mq;
- Autorimessa/deposito: 24 mq;
- Locale adibito a forno: 16 mq;
- Cortile: 1950 mq.
L’altezza interna dei vani del fabbricato principale è pari a circa 3,50 m.
Attualmente l’immobile si trova diviso in due unità immobiliari così come si evince anche dalle tavole grafiche della pratica di condono che ha ottenuto la Concessione in Sanatoria n° 284 del 28/12/1994.
Il fabbricato non presenta in nessuna sua parte sistemi né interni né esterni di isolamento termico ed acustico.
L’immobile attualmente non risulta essere allacciato alle utenze elettriche, idriche e fognarie.
Il fabbricato in origine utilizzava un pozzo nero.
L’impianto elettrico è sotto traccia, è completamente in disuso, non funzionante e totalmente da rifare per essere adeguato alle normative vigenti.
Non è presente nessun impianto di riscaldamento ne di climatizzazione.
All’interno dei vani sono presenti due caminetti.
Non sono installati né predisposti impianti che consentono il risparmio energetico come impianti fotovoltaici, solare termico, ecc.
Gli infissi esterni sono in legno, a vetro singolo e si presentano vetusti e deteriorati.
Gli infissi interni sono logori e rovinati dal tempo e necessitano di sostituzione.
Le finiture interne come pavimenti, intonaci e pitture nel complesso sono vetuste e danneggiate e devono essere completamente rifatte.
In generali i due servizi sono in condizioni precarie, presentano sanitari, rubinetterie e finiture datate e perciò si dovranno prevedere interventi di manutenzione straordinaria per il loro totale rifacimento.
Inoltre vista l’età, pure le tubazioni di adduzione e di scarico necessitano anch’esse dei suddetti interventi di completo rifacimento.
Infine durante i sopralluoghi sono state osservate diverse e cospicue situazioni di infiltrazione d’acqua piovana.
Perciò nel complesso il fabbricato oggetto della presente stima è caratterizzato da un livello di manutenzione scarso, finiture vetuste e quindi necessita di consistenti interventi finalizzati a restaurarlo, a renderlo abitabile, funzionale, sano e rispettoso di tutte le norme igienico-sanitarie ed impiantistiche vigenti.
Bisogna comunque considerare che il fabbricato presenta al primo piano una vista notevole in quanto è visibile il villaggio turistico di Solanas e soprattutto e ben visibile il mare.
Figura 4 – Immagine che mostra la facciata principale del fabbricato in oggetto
Figura 5 – Immagine che mostra la facciata laterale de fabbricato dove è presente il secondo ingresso
Figura 6 – Immagine che mostra l’autorimessa
Figura 7 –Prospetto retrostante dove è presente il corpo di fabbrica che ospita il forno a legna
Figura 8 – Altra immagine che mostra il prospetto retrostante
Figura 9 – Immagine che mostra una porzione del coltile pertinenziale
Figura 10 – Immagine che mostra il camino presente in cucina
Figura 11 – Vano di ingresso lato strada provinciale
Figura 12 – Vano con presenza di infiltrazioni dal solaio
Figura 13 – Particolare di uno dei due bagni
Figura 14 – Solaio ammalorato dalle infiltrazioni in copertura
Figura 15 – Ingrasso carrabile
Figura 16 – Panorama visibile dal primo piano
8 Permessi edificatori
I titoli abilitativi ed i documenti principali dal punto di vista edilizio-urbanistico in possesso della proprietà sono i seguenti:
- Progetto riguardante richiesta di condono edilizio ai sensi della L. 47/1985;
- Concessione in Sanatoria n° 284 del 28/12/1994;
- Certificato di Agibilità n° 54 del 28/12/1994.
La destinazione dell’immobile è residenziale.
Pertanto nell'esprimere il giudizio di stima si è sostanzialmente considerato l’immobile e la sua consistenza nello stato di fatto in cui esso versa, ritenendolo coerente con le norme urbanistiche vigenti sia a livello nazionale che comunale.
9 Consistenza edilizia
La consistenza edilizia del fabbricato oggetto di stima, come già detto, è stata ricavata considerando le misurazioni ottenute mediante sopralluogo eseguito in loco.
Tali consistenze sono indicate nella seguente tabella (si è considerata la superficie commerciale):
Destinazione Superficie reale
Immobile 340,00 m2
Autorimessa 30,00 m2
Locale forno 23,00 m2
Cortile 1.985,00 m2
Considerando i coefficienti di ragguaglio previsti dal D.P.R. 138/1998 e considerate le linee guida in materia redatte dall’Agenzia delle Entrate si ottiene:
Destinazione Superficie Superficie commerciale omogeneizzata
Immobile 340,00 m2 340,00 m2
Autorimessa 25,00 m2 x 0,15 = 5,00 m2 x 0,05 =
3,75 m2 0,25 m2
Forno 23,00 m2 x 0,15 = 3,45 m2
Cortile 1.700,00 m2 x 0,10 = 285,00 m2 x 0,02 =
170,00 m2 5,70 m2
TOTALE 523,15 m2 arrotondata a 520,00 m2
La consistenza dell’unità immobiliare in oggetto è stata computata prendendo in considerazione la superficie commerciale.
Per superficie commerciale si intende quella comprensiva dei tramezzi interni calcolata al filo esterno delle pareti perimetrali libere ed alla mezzeria delle pareti perimetrali che separano da proprietà di terzi.
10 Valutazioni
Per determinare il più probabile valore di mercato dell’immobile in oggetto sono state effettuate accurate indagini dirette nella stessa zona, considerando immobili di caratteristiche simili a quelle del fabbricato oggetto di stima, ed è stato fatto riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate riferite al primo semestre 2019.
Tali quotazioni sono frutto di numerose indagini di mercato condotte capillarmente e che costituiscono un importante riferimento anche per tutte le Amministrazioni dello Stato in sede di stipula di atti pubblici.
I dati sono rilevati con cadenza semestrale, perciò si farà riferimento agli ultimi disponibili, che, come già anticipato, sono quelli relativi al primo semestre del 2019.
Banca dati delle Quotazioni Immobiliari
Periodo: Anno 2019 - Semestre 1 Provincia: CAGLIARI
Comune: Sinnai
Fascia/zona: Suburbana/SOLANAS - TORRE DELLE STELLE
Codice di zona: E1
Microzona catastale n.: 3
Tipologia prevalente: Ville e villini Destinazione: Residenziale
Tipologia Stato
conservativo
Valore Mercato
(€/mq) Superficie (L/N)
Min Max
Abitazioni civili NORMALE 1600 2300 L
Abitazioni di tipo
economico NORMALE 1200 1600 L
Ville e villini NORMALE 2100 2900 L
Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA
Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Lorda (L)
Determinazione del più probabile valore di mercato
La Proprietà è stata pertanto valutata considerando le sue specifiche caratteristiche di ubicazione, dimensionali, funzionali, tipologiche ed architettoniche.
Pertanto tenute presenti le caratteristiche urbanistico-ambientali e peculiari della zona in cui si trova inserita la Proprietà in esame, la sua accessibilità, le caratteristiche costruttive, di rifinitura, la distribuzione e le dimensioni dei locali, lo
stato di manutenzione, si ritiene che il più probabile valore di mercato a metro quadrato possa essere il seguente:
375,00 €/m2 Quindi si ottiene:
Superficie Commerciale
Valore di mercato
(€/m2) Valore Immobile
520,00 m2 375,00 195.000,00 €
11 Conclusioni
Ricordando che si tratta di una stima in condizioni di libero mercato, il sottoscritto, in relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile in oggetto ed alle sue specifiche destinazioni, alla sua consistenza ed al suo grado di finiture ritiene che il più probabile valore di mercato della Proprietà possa essere assunto in:
€ 195.000,00
Con quanto sopra si ritiene di aver compiutamente assolto all’incarico conferito.
Cagliari, 25 Novembre 2019
Il Perito Ing. Michele Pisano
