TRIBUNALE DI TREVISO FALLIMENTO. RIVER COSTRUZIONI S.R.L. IN LIQUIDAZIONE n. 60/2021 PERIZIA DI STIMA

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TRIBUNALE DI TREVISO

FALLIMENTO

“RIVER COSTRUZIONI S.R.L. IN LIQUIDAZIONE”

n. 60/2021

PERIZIA DI STIMA

Abitazione unifamiliare con annessi locali

precedentemente adibiti ad ambulatorio, sita in via Trento e Trieste, 20 – Zero Branco (TV)

G.D.: dott Bruno Casciarri

Curatore: dott. Andrea Possamai

Treviso, 20 settembre 2021

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INDICE

1 PREMESSA ... 3

2 LE OPERAZIONI PERITALI ... 4

2.1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI ... 4

2.1.1 INTRODUZIONE ... 4

2.1.2 DEFINIZIONE DEI LOTTI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE: ... 5

2.1.3 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE ... 5

2.1.4 NOTE AGGIUNTIVE ... 8

2.2 VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIO-URBANISTICA ... 8

2.2.1 DESTINAZIONE URBANISTICA DELL’AREA ... 8

2.2.2 TITOLI AUTORIZZATIVI ... 9

2.2.3 ABUSI EDILIZI ... 9

2.2.4 CONGRUITA’ CATASTALE ... 10

2.3 VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI ... 10

2.4 VERIFICA TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ... 10

2.5 IDENTIFICAZIONE DELLA PROPRIETA’... 14

2.6 STIMA IMMOBILI ... 14

2.6.1 METODOLOGIA DI STIMA ... 14

2.6.2 FONTI DI INFORMAZIONE ... 14

2.6.3 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI ... 15

VALUTAZIONE DEL “PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO” ... 16

VALUTAZIONE DEL “VALORE DI LIQUIDAZIONE/REALIZZO” ... 16

ALLEGATO 1: DOCUMENTAZIONE ESTRATTA C/O UFFICIO TECNICO COMUNALE

ALLEGATO 2: ISPEZIONE C/O AGENZIA DEL TERRITORIO – PLANIMETRIE E VISURE CATASTALI

ALLEGATO 3: DOCUMENTAZIONE VERIFICA ISCRIZIONE E TRASCRIZIONI ALLEGATO 4: DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA

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1 PREMESSA

Il sottoscritto Ing. Andrea Nicoletti, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Treviso al n° 2603, è stato incaricato dal curatore fallimentare, dott. Andrea Possamai, della redazione di perizia di stima dei beni immobili indicati di seguito:

• Abitazione unifamiliare con annessi locali precedentemente adibiti ad ambulatorio medico, sita in via Trento e Trieste, 20 – Zero Branco (TV).

I sopralluoghi c/o gli immobili sono stati effettuati nei mesi di giugno e luglio 2021 e ci si riferisce quindi allo stato di fatto rilevato in loco.

Non è consentito copiare, alterare, distribuire, pubblicare o utilizzare per qualsiasi uso anche commerciale i contenuti del presente documento, comprensivi degli allegati descritti nell’indice, senza autorizzazione specifica della proprietà e/o dei locatari degli immobili.

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2 LE OPERAZIONI PERITALI

2.1 INDIVIDUAZIONE DEI BENI

2.1.1 INTRODUZIONE

Il bene oggetto di stima è un’abitazione unifamiliare con annessi locali destinati precedentemente adibiti ad ambulatorio medico, sita in via Trento e Trieste, 20 – Zero Branco (TV).

Il fabbricato, realizzato negli anni settanta, si sviluppa su piano interrato, terra, primo e sottotetto ed in generale si presenta in pessime condizioni di manutenzione non essendo abitato da molti anni e con finiture tipiche dell’epoca di realizzazione.

I beni oggetto di stima sono indicati nelle planimetrie seguenti:

ESTRATTO DI MAPPA

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PAG. 5 di 17 FOTOGRAMMETRICO

2.1.2 DEFINIZIONE DEI LOTTI ED IDENTIFICAZIONE CATASTALE:

I beni oggetto della presente stima sono identificati c/o l’AGENZIA DELLE ENTRATE – ufficio catasto, come di seguito indicato:

Comune di ZERO BRANCO – Catasto fabbricati, Sezione C, via Trento Trieste:

Fg. 5 Mn. 640 sub. 5 cons. 3.117 mq Area urbana

Fg. 5 Mn. 640 sub. 6– P.S1,T,1,2 cat. A/7 cons. 18 vani sup. cat. 600 mq Abitazione Fg. 5 Mn. 640 sub. 7– P.T cat. A/10 cons. 4 vani sup. cat. 108 mq Ambul./ufficio Fg. 5 Mn. 640 sub. 8– P.T cat. C/6 cons. 37 mq sup. cat. 41 mq Garage

Per un maggior dettaglio si faccia riferimento alle planimetrie catastali ed all’individuazione riportata in ALLEGATO 2.

2.1.3 DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE

L’accesso all’immobile avviene da via Trento e Trieste attraverso un accesso carrabile ed uno pedonale.

È presente un’ampia area scoperta con vegetazione fitta ed alberature, ad oggi in stato di abbandono e non curata da molti anni.

Dal punto di vista costruttivo il fabbricato è caratterizzato da fondazioni in cemento armato, struttura in cemento armato/muratura, solaio e copertura in laterocemento.

Per quanto riguarda il layout distributivo, il fabbricato è così composto:

• piano interrato: comprende due locali ad uso cantina; è altresì presente una scala di collegamento con il piano terra;

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• piano terra: comprende ingresso, locale di sgombero, disbrigo, ripostiglio, wc/doccia, lavanderia e centrale termica; è altresì presente un’area del fabbricato destinato ad ambulatorio medico con alcuni locali e relativi servizi. È altresì presente una scala di collegamento con gli altri piani;

• piano primo: comprende ingresso, soggiorno, cucina, sala pranzo, corridoio ed alcuni locali accessori; è altresì presente una scala di collegamento con gli altri piani.

• piano sottotetto: comprende vari locali accessori; è altresì presente una scala di collegamento con gli altri piani.

Si riportano di seguito le planimetrie catastali della porzione oggetto di stima:

Pianta Piano Interrato

Pianta Piano Terra

area del fabbricato destinato ad ambulatorio medico (Fg.

5 Mn. 640 sub. 7)

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PAG. 7 di 17 Pianta Piano Primo

Pianta Piano Sottotetto

Complessivamente l’immobile si presenta in scadente stato di manutenzione e con finiture dell’epoca. Infatti l’immobile risulta non abitato da parecchi anni e quindi in stato di abbandono.

In generale l’immobile è caratterizzato da pareti in muratura, intonacate e dipinte con pittura.

Le pavimentazioni sono in ceramica di qualità e tipologia standard dell’epoca di realizzazione.

Nel piano sottotetto i locali sono in fase di completamento e definibili “al grezzo avanzato”: non sono infatti presenti le pavimentazioni e le finiture in generale.

Gli infissi sono in legno con avvolgibili, le porte interne sono in legno tamburato.

L’impianto elettrico e gli impianti idro-termo sanitari sono standard per l’epoca di realizzazione e per la destinazione d’uso dei locali.

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In generale comunque, gli impianti richiedono un completo rifacimento in quanto non funzionanti ed obsoleti.

Non si sono potute visionare le certificazioni degli impianti.

In merito alla classificazione energetica dell’immobile si precisa che non è stato possibile visionare alcun attestato di prestazione energetica. Considerate quindi la consistenza e l’esposizione dell’immobile, il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica di alta entità e che appartenga quindi ad una delle classi più scadenti sotto il profilo del risparmio energetico.

È altresì presente un’ampia area esterna destinata a giardino con presenza di alberature ed una fitta vegetazione, in scadente stato di manutenzione.

Per maggiori dettagli si faccia riferimento alle fotografie riportate in ALLEGATO 4.

La superficie commerciale complessiva (valutata come indicato al paragrafo 2.6.3), comprensiva dei locali accessori, è pari a:

• 510,00 mq per la parte abitazione e locali accessori;

• 83,50 mq per la parte abitazione e locali accessori “AL GREZZO” (piano sottotetto);

• 99,80 mq per la parte ambulatorio e locali accessori.

2.1.4 NOTE AGGIUNTIVE

In considerazione della vetustà degli immobili precedentemente descritti, non sono state nella presente perizia considerate problematiche e costi legati alla eventuale presenza di inquinamenti e/o inquinanti dei terreni e/o presenza di materiali inquinanti su ogni altra porzione del fabbricato (si citano al solo titolo esemplificativo e non esaustivo, gli isolanti, le murature, le coperture ecc..), e quindi della necessità di procedere ad una bonifica degli stessi.

Tali aspetti risultano infatti ad oggi difficilmente quantificabili senza specifiche analisi di tipo ambientale/chimico finalizzate ad esempio alla valutazione dell'eventuale contaminazione del sottosuolo, delle acque di falda e/o della presenza di materiali contenenti amianto. Tali indagini e sondaggi non si sono quindi eseguite in considerazione della tipologia/modalità richieste per la redazione della presente perizia.

2.2 VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIO-URBANISTICA

2.2.1 DESTINAZIONE URBANISTICA DELL’AREA

Si evidenzia che, con riferimento al Piano degli Interventi in vigore nel Comune di Zero Branco, l’immobile ricade in ZTO “A”. Inoltre, essendo l’immobile ubicato in un’area di interesse storico e ambientale, è anche oggetto di una SCHEDA NORMATIVA n°10.

Per maggiori dettagli si faccia riferimento a quanto riportato in ALLEGATO 1.

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PAG. 9 di 17 2.2.2 TITOLI AUTORIZZATIVI

I titoli autorizzativi sono i seguenti:

• Autorizzazione di licenza edilizia n°5806/71 del 04.02.1972 al permesso di costruire,

• Autorizzazione di licenza edilizia n° protocollo 5354 – 189/72 del 27.11.1972 in variante,

• Licenza di costruire n°228/73 del 6.11.1973,

• Permesso di abitabilità n°228/73 del 09.11.1977,

• Concessione per esecuzione di opere comportanti trasformazione edilizia ed urbanistica a fini abitativi n°228/73 del 8.11.1977,

• Concessione per esecuzione di opere comportanti trasformazione edilizia ed urbanistica a fini abitativi n°4830 del 9.07.1987,

• Licenza di abitabilità n°174/87 del 09.02.1988.

2.2.3 ABUSI EDILIZI

Da quanto verificato, si è rilevato quanto segue:

• Presenza di alcune difformità di layout interno, con particolare riferimento ad alcune differenze di layout delle murature.

Si dovrà quindi procedere alla redazione di idonea pratica edilizia in sanatoria per sanare tali difformità ed alla demolizione con ripristino di eventuali difformità non sanabili. Sono quindi valutati i costi ed oneri per pratiche edilizie, rilievi, collaudi, accatastamenti, spese tecniche per le attività richieste dalla normativa vigente, accatastamenti, pareri ed approvazioni di enti terzi, imprevisti ed eventuali lavorazioni richieste ed in generale quant’altro necessario per l’ottenimento delle autorizzazioni necessarie in ottemperanza a quanto richiesto dalla normativa vigente.

Il costo delle attività e lavorazioni sopra descritte è stimabile in 4.200,00 €.

• Presenza di alcune limitate volumetrie e forometrie non conformi allo stato concessionato (si cita al solo titolo esemplificativo e non esaustivo, la copertura/chiusura di un’area esterna/porticato).

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• Presenza di alcune aperture praticate nei locali sottotetto per l’ampliamento delle superfici e quindi non conformi allo stato concessionato.

L’importo complessivo stimato per le attività e lavorazioni sopra descritte, comprensivo dei costi per la sicurezza, è stimato pari a 17.300.00 €. Tale importo sarà utilizzato al paragrafo 2.6.3 per la stima dell’unità.

2.2.4 CONGRUITA’ CATASTALE

Da quanto rilevato e dalla presa visione delle mappe e planimetrie catastali, si evince una sostanziale conformità tra la rappresentazione grafica delle medesime e lo stato dei luoghi, ad esclusione di quanto eventualmente indicato al paragrafo precedente come abuso edilizio e/o ad esclusione di quanto rilevabile esclusivamente a mezzo di rilievo strumentale in sito.

2.3 VERIFICA STATO DI POSSESSO DEGLI IMMOBILI Attualmente gli immobili sono liberi e non occupati.

2.4 VERIFICA TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI

QUADRO SINOTTICO DELLA PROCENIENZA AL VENTENNIO RELATIVO AI SEGUENTI IMMOBILI:

Comune di ZERO BRANCO – Sezione C – Foglio 5 M.li 640 sub.5 – 6 – 7 - 8;

Derivano dalla variazione dei M.li 640 sub.1-2-3-4;

fabbricato eretto sul seguente terreno:

Foglio 17

Mn.640 – Ente Urbano – Sup.ha.0.35.00;

VISURA AGGIORNATA AL 27.07.2021;

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-Compravendita a rogito Notaio Roberto Galanti in data 29.10.1971 Rep.n.38243, registrato a Treviso il 18.11.1971 al n.4379 Mod.71 M Pubblici e trascritto a Padova il 03.12.1971 ai nn.16361/13203;

Con il quale il Sig. vende al Sig. che acquista

per il prezzo di £.5.250.000.= i seguenti Immobili:

Comune di ZERO BRANCO – Sezione C – Foglio 5 Mn.43/b – Sup.ha.0.11.59;

Mn.44/b – Sup.ha.0.23.41;

La parte acquirente si obbliga a mantenere qualsiasi fabbricato erigendo sul terreno compravenduto ad un’altezza non superiore di ml.10 alla linea di gronda.

1)-

ISCRIZIONI: In Prescrizione;

-Contratto di Mutuo Iscritto a Padova il 23.04.1994 ai nn.9265/1744;

Con Annotamento di CANCELLAZIONE TOTALE annotato il 17.02.2005 al n.1123;

TRASC.CONTRO:

-Patti Mutuo a rogito Notaio Giovanni Pennacchio di Roma in data 18.06.1974 Rep.n.79134 e trascritti a Padova il 02.07.1974 ai nn.10194/8283;

Non cancellati, in Prescrizione.

-Convenzione Edilizia con Atto a rogito Notaio Giopato Francesco in data 30.03.2009 Rep.n.76765 e trascritto a Padova il 17.04.2009 ai nn.14459/8331;

Convenzione per il Piano di Recupero di iniziativa pubblica “Consorzio Agrario”.

Premesso che la società River Costruzioni SrL ed il Sig. agirono in atto nella loro qualità di proprietari delle aree private ed identificate in Comune di Zero Branco – Fg.20 Mn.640 (in ditta a ) e Mn.211 (in ditta River Costruzioni), interessate dal Piano di Recupero, comprensivi dei sovraeretti fabbricati.

Che le ditte sopracitate, in recepimento degli indirizzi stabiliti dalla amministrazione comunale con deliberazione di Giunta n.50 del 11.03.2008, hanno presentato in data 21.10.2008 Prot.n.15145 (Pratica Edilizia n.08/00140) e successive integrazioni, richiesta di attuazione Piano di Recupero di iniziativa pubblica “Consorzio Agrario” corrispondente all’ambito di intervento del predetto strumento urbanistico attuativo, della superficie reale complessiva di mq.6.619, pari a mq.3.219 del lotto ricadente in ZTO “A-CENTRO STORICO” e a mq.3.400 del lotto B ricadente in “VERDE PRIVATO” secondo il PRG Vigente.

La ditta si obbligò, anche ai sensi dell’art.15 dell’Atto, a riportare espressamente tutte le clausole della presente convenzione negli eventuali atti di cessione a terzi della superficie fondiaria oggetto del presente piano di recupero.

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Si diede atto che la soluzione planivolumetrica riportata nell’allegato elaborato del piano, è da considerarsi indicativa, in sede esecutiva, e sempre nel rispetto della normativa della disciplina urbanistica vigente, potranno essere consentite limitate modifiche morfologiche derivanti da un approfondimento progettuale dei singoli corpi di fabbrica, nel rispetto dei volumi, delle superfici e dei distacchi tra gli edifici previsti, nonché delle distanze dai confini.

In caso di trasferimento anche parziale delle aree oggetto del piano di recupero, la ditta attualmente proprietaria, mediante specifica clausola da inserirsi nei contratti di cessione, dovrà rendere edotti gli acquirenti di tutti gli obblighi ed oneri a loro derivati dalla presente convenzione, che dovrà essere allegata in copia all’atto di trasferimento delle aree.

Al Comune verranno comunicati tali contratti di cessione sopracitati entro 60 giorni dalla stipula degli stessi.

Con richiesta di ogni beneficio di legge applicabile al presente atto, ed in particolare dell’art.5 della L. 22.04.1982 n.168.

-Compravendita a rogito Notaio Giopato Francesco in data 07.04.2009 Rep.n.76814 e trascritto a Padova il 27.04.2009 ai nn.15561/8943;

Con il quale il Sig. vende alla River Costruzioni SrL che acquista i seguenti Immobili:

Comune di ZERO BRANCO – Sezione C – Foglio 5 Mn.640 sub.5 – Via Trento Trieste – P.T;

Mn.640 sub.6 – Via Trento Trieste – cat.A/7 – vani 18;

Mn.640 sub.7 – Via Trento Trieste – cat.A/10 – vani 4;

Mn.640 sub.8 – Via Trento Trieste – cat.C/6 – mq.37;

Catasto terreni:

Foglio 17

Mn.640 – Ente Urbano – Sup.ha,0.35.00;

Le parti diedero atto che l’immobile in oggetto ricade nel Piano di recupero di iniziativa pubblica denominato “Consorzio Agrario”, convenzionato con il Comune di Zero Branco giusto Atto in data 30.03.2009 Rep.n.76765, da registrare nei termini.

La parte acquirente si dichiarò edotta di tutti i dettami convenuti con la convenzione sopracitata accettandone i relativi effetti formali e sostanziali per quanto la riguarda, obbligandosi a farsi riconoscere dal Comune come unica obbligata per l’esatto e puntuale adempimento di tutti i patti da esso derivanti e liberando conseguentemente il venditore da qualsiasi responsabilità per eventuali inadempimenti ed inosservanze.

2)-RIVER COSTRUZIONI S.R.L.

Sede in Zero Branco;

ISCRIZIONI: Negative;

TRASC.CONTRO:

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-Atto con scrittura Privata autenticata nelle firme in data 26.01.2010 Rep.n.78056 e trascritto a Padova il 09.02.2010 ai nn.5027/3065;

Con il quale River Costruzioni SrL proprietaria del Mn.640 ed i Sigg. e proprietari del Mn.934 fg.17, costituirono a carico del Mn.640 ed a favore del Mn.634, le seguenti servitù:

-non costruire a una distanza dal confine col fondo dominante inferiore a mt.5,40, sul lato Nord, e a mt.7,50 sul lato Est, e comunque, mantenere l’edificato nei limiti della sagoma dei fabbricati rappresentati nello studio di variante;

-non aprire luci o vedute in corrispondenza di livelli superiori al piano terreno, sull’Est del fabbricato B2;

-mantenere, comunque, l’edificato in maniera conforme ai prospetti, le sezioni e le planimetrie dei fabbricati rappresentati nello studio di variante;

-non costruire balconi, sporti, terrazze, lastrici solari e simili, sul lato Est del fabbricato B2, che permettano di affacciarsi-in maniera diretta, laterale o obbliqua – sul fondo dominante e, comunque mantenere l’edificato in maniera conforme ai prospetti, sono amesse eventuali varianti, purchè non apportino modifiche sostanziali, comunque, non comportino l’aumento delle altezze, anche parziali, degli edifici, ovvero la riduzione delle distanze, anche parziali, rispetto ai confini o un qualsiasi aggravio di veduta sulla proprietà dei Sigg.

Viene costituita a favore del Mn.934 ed a carico del Mn.640, la servitù di piantare e tenere siepi ed alberature a distanza inferiore a quella legale e di far protendere i rami sul fondo servente.

River Costruzioni SrL si obbligò a mantenere, a sua totale cura e spese, la siepe esistente lungo il confine prospiciente ai lati Nord ed Est dei fabbricati B1 e B2, e, nel caso in cui le piante muoiano nei 5 anni successivi alla sottoscrizione del presente accordo, a sostituire le piante esistenti con nuove piante della stessa specie e dimensione, entro 6 mesi dall’eventuale perimento.

In caso di mancato adempimento, River Costruzioni SrL dovrà corrispondere ai Sigg.

una penale giornaliera di €.150,00, per ogni metro di siepe perito e non sostituito nei termini, oltre l’eventuale maggior danno.

River Costruzioni SrL acconsentì sin d’ora, per sé ed i successivi aventi causa, all’apertura di un nuovo passa carraio da parte dei Sigg. in corrispondenza del varco, nella viabilità del parcheggio pubblico facente parte del lotto B, e si obbligo a rappresentare tale passaggio nei progetti che sottoporrà al Comune di Zero Branco per l’approvazione.

River Costruzioni SrL si obbligò ad eseguire a sua totale cura e spese, entro un anno dall’ottenimento da parte dei Sigg. delle autorizzazioni dagli enti competenti, i lavori per l’apertura del passo carraio, provvedendo, entro tale termine, alla parziale demolizione della mura di cinta esistente ed all’installazione di un cancello scorrevole metallico a semplice disegno della larghezza di 4 mt e dell’altezza di 2 mt. predisposto per l’apertura automatica.

I Sigg. acconsentirono sin d’ora all’accesso nella loro proprietà per l’esecuzione dei lavori di cui al presente articolo.

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-Sentenza Dichiarativa di Fallimento trascritta il 27.07.2021 ai nn.33260/21994.

2.5 IDENTIFICAZIONE DELLA PROPRIETA’

Sulla base di quanto indicato al paragrafo precedente, si conclude che i beni immobili indicati al paragrafo 2.1.3 sono di proprietà della società RIVER COSTRUZIONI S.R.L. con sede in Zero Branco.

2.6 STIMA IMMOBILI

2.6.1 METODOLOGIA DI STIMA

La valutazione è stata condotta in assenza di ipoteche o simili.

I beni sono stati stimati tramite procedimento analitico basato sulle reali caratteristiche dei beni e sul valore di mercato di beni analoghi nell’area.

Il criterio di stima adottato per la determinazione del più probabile valore di mercato dei beni precedentemente descritti è quello comparativo, che si esplica nel rapportare il valore dei beni con quello di altri simili ed aventi le stesse caratteristiche intrinseche ed estrinseche di quelli oggetto della presente valutazione.

2.6.2 FONTI DI INFORMAZIONE

I valori medi di mercato di beni analoghi sono stati rilevati da operatori del settore siti nel comune di ubicazione dei beni oggetto di stima e dall’analisi delle recenti compravendite di beni similari, unitamente ai valori medi di aggiudicazione di beni equiparabili per tipologia e/o ubicazione e caratteristiche intrinseche, derivanti da aste giudiziali.

In maggiore dettaglio sono stati considerati:

• i valori indicati dall’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate: le quotazioni immobiliari OMI, pubblicate con cadenza semestrale individuano, per ogni ambito territoriale omogeneo (zona OMI) e per ciascuna tipologia immobiliare, un intervallo di valori di mercato, minimo e massimo, per unità di superficie riferiti ad unità immobiliari in condizioni ordinarie, ubicate nella medesima zona omogenea;

• i valori derivanti dall’analisi di siti specializzati: in questo caso i valori di riferimento derivano da un’analisi del mercato condotta attraverso gli operatori del mercato immobiliare, fornendo una segmentazione dei valori in funzione della tipologia di immobili e della loro ubicazione;

• i valori derivanti da una valutazione di dettaglio effettuata attraverso le agenzie/operatori immobiliari dell’area di riferimento: si è quindi proceduto ad

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un’analisi con gli operatori ubicati in vicinanza dei beni, analizzando domanda ed offerta di immobili di tipologia similare a quella dei beni oggetto della presente stima;

• i valori derivanti dall’analisi di siti e/o pubblicazioni e/o informazioni derivanti da operatori nell’ambito delle aste immobiliari (ad esempio relativamente a procedure fallimentari, esecuzioni immobiliari ecc…): si è quindi proceduto ad un’analisi delle aggiudicazioni di immobili di tipologia similare a quella dei beni oggetto della presente stima.

2.6.3 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

In considerazione di quanto esposto in precedenza, tenuto conto della tipologia, delle dimensioni dell’immobile e della sua ubicazione, si ritiene, da informazioni assunte relative a recenti compravendite di immobili di simili caratteristiche e di simile ubicazione, liberi da qualsiasi gravame e limitazione, che il più probabile valore di mercato, considerando anche le attuali condizioni del mercato immobiliare, sia:

Abitazioni in scadente stato di manutenzione 750,00 – 900,00 €/mq Abitazioni in fase di completamento 550,00 – 600,00 €/mq Uffici/ambulatori in scadente stato di manutenzione 750,00 – 900,00 €/mq

Si precisa che per sole ragioni di sintesi non si riportano le analisi di dettaglio effettuate per la determinazione dei valori precedentemente indicati, basate sulle informazioni ricavate dalle fonti citate al paragrafo 2.6.2.

Si precisa che i valori delle aree esterne e delle eventuali volumetrie di completamento disponibili, si considerano già ricomprese nei valori precedentemente indicati.

Data l’attuale situazione del mercato si sono considerati i valori minimi precedentemente indicati.

Le superfici commerciali degli immobili sono state calcolate come prescritto dalla bibliografia di riferimento quale ad esempio le linee guida dell’Agenzia del Territorio, considerando la consistenza dei vani principali e accessori diretti, nonché una porzione dei vani accessori.

Si procede quindi alla valutazione di seguito indicata:

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PAG. 16 di 17 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI:

ABITAZIONE E LOCALI ACCESSORI - sup commerciali (per dettagli sulla valutazione della superficie commerciale si veda la descrizione immobile ed il paragrafo 2.6.3)

510,0 mq 750 €/mq € 382.500

ABITAZIONE E LOCALI ACCESSORI "AL GREZZO"- sup commerciali (per dettagli sulla valutazione della superficie commerciale si veda la descrizione immobile ed il paragrafo 2.6.3)

83,5 mq 550 €/mq € 45.925

UFFICI/AMBULATORI E LOCALI ACCESSORI - sup commerciali (per dettagli sulla valutazione della superficie commerciale si veda la descrizione immobile ed il paragrafo 2.6.3)

99,8 mq 750 €/mq € 74.850

VALORE STIMATO € 503.275

Comune di ZERO BRANCO – Catasto fabbricati, Sezione C, via Trento Trieste:

Fg. 5 Mn. 640 sub. 5 cons. 3.117 mq Area urbana

Fg. 5 Mn. 640 sub. 6– P.S1,T,1,2 ^ccat. A/7 ^ccons. 18 vani ^ssup. cat. 600 mq^AAbitazione Fg. 5 Mn. 640 sub. 7– P.Tcat. A/10 cons. 4 vani sup. cat. 108 mq Ambul./ufficio Fg. 5 Mn. 640 sub. 8– P.T cat. C/6 cons. 37 mq sup. cat. 41 mq Garage

A tale importo vanno detratti:

• gli oneri ed i costi per le lavorazioni ed attività indicate al paragrafo 2.2.2, stimati pari a 17.300,00 €.

VALUTAZIONE DEL “PIU’ PROBABILE VALORE DI MERCATO”

A seguito delle valutazioni precedentemente indicate, ricapitolando si conclude quindi che il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima, liberi da qualsiasi gravame e descritti ai paragrafi precedenti, è pari arrotondato a 485.900,00 € (QUATTROCENTOOTTANTA- CINQUEMILANOVENCENTOEURO).

VALUTAZIONE DEL “VALORE DI LIQUIDAZIONE/REALIZZO”

Al fine di determinare il più probabile valore di liquidazione/realizzo del bene oggetto di stima, si procede ad una riduzione del valore sopra indicato in considerazione di alcuni aspetti di rilievo legati alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene e del suo mercato nonché alla modalità e tempistica di vendita; si fa in particolare riferimento:

• Alla specifica natura del bene: quanto più specifico e particolare è il bene, tanto più alto sarà il deprezzamento da considerare e tanto più marcata sarà la probabilità che il ricavato in caso di liquidazione sia più basso del valore di mercato.

Il bene oggetto di stima presenta tratti di particolare specificità (si cita al solo titolo esemplificativo e non esaustivo le dimensioni e lo stato di manutenzione) e quindi non presenta un mercato di ampiezza ed omogeneità standard.

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Le ragioni ed aspetti evidenziati hanno un impatto di elevata entità sul valore precedentemente calcolato, stimabile con una percentuale di riduzione del valore stesso compresa tra 11 e 15%.

• Alla particolare condizione di chi vende: quanto più “libero di contrarre” sarà il debitore tanto più basso sarà il coefficiente di deprezzamento da definire e tanto più limitata sarà la probabilità che il ricavato in caso di liquidazione sia più basso del valore di mercato.

Inoltre, dalle indicazioni ricevute, si prevede una cessione nell’ottica del breve periodo, potendo quindi contare su una limitata tempistica per la ricerca del potenziale acquirente.

Le ragioni ed aspetti evidenziati hanno un impatto di elevata entità sul valore precedentemente calcolato, stimabile con una percentuale di riduzione del valore stesso compresa tra 11 e 15%.

Tutti gli aspetti precedentemente indicati hanno una rilevante incidenza sull’appetibilità dei beni oggetto di stima e quindi sul valore di tali beni, con una percentuale complessiva di riduzione del valore stimabile compresa tra il 22 e 30%.

Con riferimento alle valutazioni precedentemente effettuate, si considera la percentuale minima di abbattimento del valore di mercato (pari quindi al 22%).

A seguito di tutte le considerazioni e valutazioni precedentemente indicate, si conclude che il più probabile valore di liquidazione dei beni oggetto di stima è pari arrotondato a 379.000,00

€ (TRECENTOSETTANTANOVEMILAEURO).