DESCRIZIONE REGOLARITÀ EDILIZIA: L'immobile oggetto del pignoramento è un villino con 2 locali garage così composto:

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DESCRIZIONE

L'immobile oggetto del pignoramento è un villino con 2 locali garage così composto:

PIANO TERRA:

cucina abitabile, bagno (bagno n.1), soggiorno (catastalmente portico), zona pranzo, ripostiglio (catastalmente identificato come garage SUB 507 e descritto quale bene n.2), un terrazzo, giardino di pertinenza esclusiva, scala interna di collegamento con il piano seminterrato e il piano primo e scala esterna che conduce al piano seminterrato.

In giardino è presente un manufatto in muratura non graficizzato in planimetria.

PRIMO PIANO:

due camere, una delle quali identificata in catasto come lavanderia (camera n.2), l'altra con cabina armadio, ricavata in parte dal locale tecnico e in parte costruita ex novo (camera n.1), bagno costruito ex novo (bagno n.2), balcone (costruito ex novo) e 2 terrazzi (catastalmente stenditoi), scale interne di collegamento con il piano terra.

PIANO INTERRATO S1:

due vani attualmente utilizzati come camere da letto, ma autorizzati uno come cantina (camera n.3) e parte dell'altro identificato come garage (SUB 508 - camera n.4), soggiorno (ricavato dalla restante parte del garage SUB 508), due bagni, uno ricavato da parte dell'intercapedine (bagno n.3), l'altro ricavato dalla cantina (bagno n.4), intercapedine praticabile e scala esterna che conduce al piano terra.

VILLINO Distinto all’NCEU di Roma al foglio 1115, particella 3918, subalterno 520 graffato 521, categoria A7.

GARAGE piano terra

Distinto all’NCEU di Roma al foglio 1115, particella 3918, subalterno 507, categoria C6.

GARAGE piano S1

REGOLARITÀ EDILIZIA:

L'immobile in oggetto è stato edificato con permesso di costruire n. 238 del 2011 (prot. n. 27723 del 07/04/2011, si allega copia) che prevedeva demolizione e realizzazione di nuova edificazione (inizio lavori 12/05/2011 e fine lavori 09/01/2014).

Successivamente in data 12/11/2013 è stata presentata al municipio X (ex XIII) DIA in variante prot. n. 118298 per ampliamento come da Legge Regionale 10/2011 (DIA inizio lavori 12/11/2013 fine lavori 09/01/2014).

Sono stati pagati gli oneri di urbanizzazione (D.P.R. 380/01) con quietanza n. 7946 del 04/04/2011 e bonifici n.

30293599 del 22/11/2013 e n. 31008331 del 07/01/2014.

È stato pagato il costo di costruzione (D.P.R. 380/01) con quietanza n. 7946 del 04/04/2011 e bonifico n.

30293608 del 22/11/2013. È stata presentata domanda del Certificato di agibilità prot. QI/2014/167267 del 03/11/2014. L'immobile non è conforme ai titoli assentiti, a seguito dei cambi di destinazione d'uso dei piani terra, primo e seminterrato. Lavori di ristrutturazione sotto elencati sono stati realizzati senza titoli urbanistico- edilizi hanno comportato una diversa distribuzione degli spazi interni, oltre all'aumento della superficie residenziale, al cambio di destinazione d'uso e all'accorpamento.

Firmato Da: INFANTE PIETRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 7caa2b194a705d350f1e674815008082

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3 Piano terra:

1. realizzazione del soggiorno in quello che catastalmente e da progetto era graficizzato come portico;

2. realizzazione del gradino che conduce al soggiorno (catastalmente portico);

3. realizzazione di un camino nel soggiorno;

4. realizzazione del ripostiglio nel locale accessorio SUB 507 (garage descritto in seguito come bene n.2) con demolizione del muro accanto alla scala interna;

5. demolizione della rampa che conduceva al piano seminterrato e realizzazione di scale esterne;

6. le dimensioni del bagno (bagno n.1) differiscono dal progetto;

7. realizzazione, nel giardino di pertinenza, di un manufatto in muratura chiuso con una serranda;

8. non sono graficizzati i gradini che conducono al terrazzo (di fronte all'accesso dal civico 71).

Piano primo:

1. il locale tecnico è stato trasformato in camera da letto (camera n.1), tale vano è stato ingrandito attraverso la demolizione del muro perimetrale;

2. realizzazione di una cabina armadio di circa all'interno della camera n.1;

3. realizzazione di un balcone mq nella camera n.1;

4. realizzazione di un bagno (bagno n.2);

5. il vano lavanderia è stato trasformato in camera da letto (camera n.2).

Piano Seminterrato S1:

1. realizzazione di una camera (camera n.3) in parte del locale cantina accessibile dalla scala interna;

2. realizzazione di una lavanderia e di un bagno (bagno n.3) attraverso la demolizione di parte del muro perimetrale e utilizzando parte dell'intercapedine;

3. realizzazione di tre finestre che affacciano sull'intercapedine (bagni nn.2,3 e soggiorno);

4. realizzazione di un mini appartamento con accesso indipendente dalle scale esterne (catastalmente rampa) composto di soggiorno con angolo cottura, bagno e camera (camera n.4). Tale unità immobiliare è stata ricavata in parte dal locale accessorio SUB 508 (garage descritto in seguito come bene n.3), e in parte dal locale cantina (come nel caso del bagno).

Per le opere che non possono essere sanate (PT nn. 1-4; S1 nn. 1-2-4), realizzate senza titoli edilizi, si dovrà presentare una SCIA per demolizione, ricostruzione e ripristino allo stato quo ante. Il costo dei lavori edili a parere dello scrivente sarà pari a € 31.000 ai quali si sommano € 5.000,00 i costi e gli oneri per la presentazione del titolo edilizio da affidare ad un tecnico professionista abilitato.

Per le altre opere realizzate abusivamente, ma sanabili (PT nn. 2-3-5-6-7-8; S1 n.3), si dovrà presentare una SCIA in sanatoria il cui costo, a parere dello scrivente sarà pari a 4.000,00 € comprensivi di oneri da versare e per direzione lavori e presentazione dei permessi urbanistico edilizi da affidare ad un tecnico professionista abilitato.

Tali costi saranno a carico dell'eventuale aggiudicatario dell'immobile e decurtati dal prezzo finale di stima.

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4 Firmato Da: INFANTE PIETRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 7caa2b194a705d350f1e674815008082

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LOTTO N.2

TIPOLOGIA IMMOBILE

VILLINO con 2 locali GARAGE

UBICAZIONE :

Via Luca Bati, 31/33 - PT – 1°P – S1.

ZONA: ROMA – INFERNETTO X MUNICIPIO

DIMENSIONI: 245,09 mq

VALORE LOTTO N.2

€ 540.000,00

STATO DI CONSERVAZIONE: BUONO

STATO DI OCCUPAZIONE:

L'immobile risulta occupato dalla società esecutata, in quanto adibito a sede legale e di rappresentanza. L’immobile è in parte adibito ad abitazione dell’amministratore della società Sig. ******** e dei suoi familiari.

ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA:

classe B/ EPgl 137,4 kWh/m

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anno

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DESCRIZIONE

L'immobile oggetto del pignoramento è un villino con 2 locali garage così composto:

PIANO TERRA: ampio soggiorno a doppia altezza con camino rivestito in marmo (il vano ha dimensioni maggiori rispetto ai titoli assentiti), cucina, studio (catastalmente identificato come garage SUB 2 e descritto quale bene n.2), ascensore che conduce al piano seminterrato, scala interna di collegamento con il piano seminterrato e il piano primo, bagno (bagno n.1), giardino di pertinenza esclusiva e piscina.

Il villino è circondato da portici, nel giardino di pertinenza esclusiva (catastalmente identificato come portico) è in corso di costruzione un manufatto in muratura con copertura in legno e tetto spiovente che prosegue l'inclinazione del tetto della villa. Sempre in giardino sono presenti due manufatti in muratura con copertura in coppi e rivestimento in pietra usati come magazzini.

PRIMO PIANO: una camera (camera n.1)realizzata attraverso la demolizione di un tramezzo della soffitta, soggiorno e bagno (bagno n.2) realizzati ex novo attraverso la demolizione del muro perimetrale e affaccio sul soggiorno a doppia altezza del piano terra.

PIANO SEMINTERRATO: due vani attualmente utilizzati come camere da letto, uno autorizzato come cantina (camera n.2) con bagno interno (bagno n.3) e cabina armadio. Il secondo vano (camera n.3) è stato realizzato oltre il muro perimetrale originario così come il bagno interno (bagno n.4). Anche l'area soggiorno/pranzo, l'angolo cottura e il bagno n.5 sono stati realizzati fuori il perimetro dell'edificio originario, utilizzando anche la superficie dell'intercapedine praticabile. Da un’attenta analisi dei luoghi e dal confronto degli stessi con le planimetrie acquisite presso i competenti uffici, si è potuto accertare che la porzione immobiliare in argomento non è conforme a quanto accatastato, a causa di modifiche che verranno in seguito descritte.

VILLINO Distinto all’NCEU di Roma al foglio 1115, particella 4903, subalterno 1 graffato 3, categoria A7.

GARAGE piano terra

GARAGE piano S1

REGOLARITÀ EDILIZIA:

La porzione immobiliare è stata edificata con Permesso di Costruire n°339 (prot. n. 25007) rilasciato dal Comune di Roma il 22/04/2005.

L'immobile non è conforme ai titoli assentiti, a seguito dei cambi di destinazione d'uso dei piani terra, primo e seminterrato.

Lavori di ristrutturazione senza titoli urbanistico-edilizi hanno comportato una diversa distribuzione degli spazi interni, oltre all'aumento della superficie residenziale e al cambio di destinazione d'uso.

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19 Piano terra:

1. aumento delle dimensioni del soggiorno demolendo parte del muro perimetrale e usando parte della superficie di ciò che a progetto era graficizzato come portico;

2. posizionamento dell'ascensore differente dal progetto;

3. demolizione del solaio per realizzare la doppia altezza del soggiorno;

4. demolizione di porzione del solaio, per aumentare l'altezza interna della soffitta e conseguentemente abbassare la quota interna del piano terra della parte sud-est (cucina, bagno n.1 e studio);

5. realizzazione dello studio nel locale accessorio SUB2 (garage descritto in seguito come bene n.2) attraverso la demolizione del tramezzo attiguo al bagno n.1 al fine di diminuire la superficie di quest'ultimo e aumentare la superficie dello studio;

6. realizzazione delle scale esterne dove da catasto e da progetto era graficizzata una rampa che conduceva al locale accessorio SUB2;

7. in una parte del giardino di pertinenza esclusiva (catastalmente identificato come portico) sono in corso di realizzazione: un manufatto in muratura con copertura in legno e tetto spiovente che prosegue l'inclinazione della villa e una muratura a ridosso del perimetro del lotto di pertinenza lato nord-ovest;

8. realizzazione, nel giardino di pertinenza esclusiva, di due manufatti in muratura a ridosso del perimetro del lotto di pertinenza lato nord-est e sud-est con copertura in coppi e rivestimento in pietra usati come depositi;

9. realizzazione di una piscina di forma irregolare.

Piano primo:

1. realizzazione della camera n.3;

2. demolizione dei muri perimetrali per realizzare soggiorno e bagno n.5;

3. realizzazione di 3 finestre Velux, mentre delle tre presenti nel progetto due differiscono nella posizione e una è mancante.

Piano Seminterrato S1:

1. nei locali cantina sono stati realizzati la camera n.1, bagno n.2 e parte del soggiorno;

2. demolizione dell'intercapedine praticabile per realizzare parte del soggiorno, la camera n.2, il bagno n.3 e l'angolo cottura.

Per le opere che non possono essere sanate (PT nn.1-4-5-7-8-9; 1P nn.1-2-3; S1 nn.1-2), realizzate senza titoli edilizi, si dovrà presentare una SCIA per demolizione, ricostruzione e ripristino quo ante. Il costo dei lavori edili a parere dello scrivente sarà pari a € 40.000 ai quali si sommano € 9.000,00 i costi e gli oneri per la presentazione del titolo edilizio da affidare ad un tecnico professionista abilitato.

Per le altre opere realizzate abusivamente, ma sanabili (PT nn.2-3-6), si dovrà presentare una SCIA in sanatoria il cui costo, a parere dello scrivente sarà pari a 9.000,00 € comprensivi di oneri da versare e per direzione lavori e presentazione dei permessi urbanistico edilizi da affidare ad un tecnico professionista abilitato.

Tali costi saranno a carico dell'eventuale aggiudicatario dell'immobile e decurtati dal prezzo finale di stima.

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CARATTERISTICHE DELLA ZONA LOTTO N.1 e LOTTO N.2

Le porzioni immobiliari in oggetto ricadono nel Municipio X (ex XIII), zona Infernetto situata a sud-ovst della città, situata tra la Via Cristoforo Colombo, la Tenuta Presidenziale di Castel Porziano e la Pineta di Castel Fusanoal di fuori del GRA. La zona si è sviuppata lungo Via Cristoforo Colombo, di fronte a Casal Palocco, tra il quartiere EUR e Ostia.

Da un'analisi approfondita della zona delle infrastrutture e dei servizi, si può affermare che si identifica con una buona densità residenziale, commerciale/terziaria, avente:

 discreto sistema viario adiacente Via Cristoforo Colombo e Viale di Castel Porziano;

 sufficienti collegamenti con trasporti pubblici urbani con il resto del territorio comunale;

 discreti servizi commerciali, terziari e artigianali.

La vicinanza ai principali servizi (banche, ufficio postale, supermercati, scuole), il sufficiente collegamento con il territorio comunale oltre alla possibilità di possedere ville o villini con giardino di pertinenza, ne fanno un insediamento appetibile.