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G.E.: Dott.ssa Stefania RIGNANESE
INDICE DEI CAPITOLI
PREMESSA………...……… Pag. 2 1.0 – SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI... Pag. 8 2.0 – RISPOSTE AI QUESITI……… Pag. 10
• 2.1 Verifica della documentazione………... Pag. 10
• 2.2 Identificazione del bene………... Pag. 14
• 2.3 Descrizione del bene……… Pag. 15
• 2.4 Stima del bene……… Pag. 18
• 2.5 Verifica nel caso di bene indiviso………. Pag. 21
• 2.6 Individuazione del lotto………. Pag. 22
• 2.7 Stato di possesso del bene……….. Pag. 23
• 2.8 Accertamento formalità, vincoli e oneri sul bene……….. Pag. 23
• 2.9 Verifica della regolarità edilizia e urbanistica……… Pag. 24
• 2.10 Verifica della dotazione di Attestato di Prestazione Energetica……….. Pag. 25
• 2.11 Verifiche su immobili urbani……… Pag. 26
• 2.12 Quadro riepilogativo del lotto da porre in vendita………. Pag. 28 3.0 DEPOSITO TELEMATICO PCT……….. Pag. 30 APPENDICE……….. Pag. 31 ALLEGATI
1. Comunicazione dell’Esperto di inizio delle operazioni peritali 2. Estratto di mappa al fgl. 77 p.lla 668
3. Visura storica per immobile al fgl. 77 p.lla 668 sub 28 4. Piantina catastale al fgl. 77 p.lla 668 sub 28
5. Verbale di sopralluogo n. 01 del 10/01/2020
6. Richiesta dell’Esperto all’Ente Comunale di accesso agli atti 7. Sollecito dell’Esperto all’Ente Comunale di accesso agli atti 8. C.E. n. 32 (lib. 3A) del 08/10/1990
9. Certificato di ultimazione dei lavori del 30/01/1992 10.Autorizzazione di abitabilità del 05/02/1992 11.DIA n. 7473 del 18/04/2007
12.Attestato di Prestazione Energetica (APE) 13.Estratto dell’atto di matrimonio
14.Stralcio di foto satellitare reperita dal web con la localizzazione del bene staggito 15.Ortofoto del 2016 con sovrapposizione di mappa catastale reperita dal Sistema
Informativo della Regione Puglia con la localizzazione del bene staggito 16.Planimetria del bene staggito
17.Documentazione fotografica (foto da n. 1 a n. 20)
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PREMESSA
Nella procedura esecutiva immobiliare (n. 544/2017 R.G.Es.) promossa da BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. c/ ***********, il Sig. G.E. del Tribunale Ordinario di Foggia, Dott.ssa Stefania RIGNANESE, con ordinanza del 24/06/2019:
- vista l'istanza di vendita presentata dal creditore procedente;
- applicato l'art. 569, comma 1, c.p.c.;
- nominava Esperto, al fine del compimento delle indagini di cui all'art. 173 bis, commi 1 e 2, disp. att.
c.p.c., lo scrivente Ing. Armando Francesco GENTILE nato a Torremaggiore (FG) il 06/02/1964 residente in San Paolo di Civitate (FG) alla via Regina Elena n. 117/A, con studio in San Severo (FG) alla via Enrico Toti n. 33, di professione Ingegnere, iscritto all'Ordine Professionale degli Ingegneri della Provincia di Foggia al n. 1848, nonché a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Ordinario di Foggia;
-convocava lo scrivente nominato Esperto dinanzi a sé, per il giorno 18/12/2019, alle ore 9/11, onde riceverne il giuramento di cui all’art. 161, comma 1, disp. att. c.p.c..
In data 18/12/2019, lo scrivente nominato Esperto compariva innanzi al Sig. G.E., dichiarando di accettare l’incarico e prestando il giuramento di rito; il Sig. G.E., quindi, poneva i seguenti quesiti:
“Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale e previa effettuazione di sopralluogo e ispezione dei beni oggetto di esecuzione, proceda l’esperto:
1) al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c.
(estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione del pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei, senza proseguire nelle operazioni di stima;
1)-bis alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto1) e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo;
1 In mancanza di continuità nelle trascrizioni o per il caso di incompletezza della documentazione ipocatastale ventennale l'esperto dovrà sospendere le operazioni, relazionando al G.E. al fine di ottenere indicazioni per il prosieguo, mentre non potrà autonomamente integrare la documentazione ipocatastale.
1)- ter alla verifica della corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando -per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali- se le variazioni intervenute in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, etc.) abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell'immobile2;
2 in tal caso l'esperto dovrà sospendere le operazioni peritali relazionando al G.E.
1)- quater alla verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali;
1)- quinquies alla verifica del regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l'estratto dell’atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione;
2)- all'identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni;
2)- bis alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitari od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito e corredando la perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od ortofoto per la localizzazione del bene/i staggito/i;
3) alla analitica descrizione dei beni3, mediante allegazione dì planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala,
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distributive dell'immobile, l'altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento;
3 L'esperto, dovrà specificare il criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita e delle motivazioni tecniche che hanno determinato la scelta del criterio estimativo adottato, comunque fornendo elementi di riscontro nel caso di stima sintetico-comparativa (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche adeguatamente incrociati e verificati con i valori desumibili dall'osservatorio OMl dell'Agenzia del Territorio) ed anche formando -al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita od una migliore individuazione dei beni- la suddivisione del compendio staggito in lotti separati. Dalla valutazione dovranno essere esclusi gli immobili relativi a eventuali procedure esecutive riunite, per i quali non sia stata avanzata istanza di vendita, nonché quelli eventualmente liberati dal pignoramento con provvedimento del Giudice dall'esecuzione.
4) alla stima dei beni in base al valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato dì possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi;
4)- bis alla specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all'allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell'OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile;
5) alla verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all'esecutato. L'esperto dovrà indicare il valore di stima dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell'immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola;
6) alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi:
ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base;
7) alla individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es. verificando l'intestazione dei contratti di luce, acqua e gas ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l'ICl/IMU) con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza
di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio. Verifichi l'esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell'art. 2923, III coma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni;
8) all'accertamento dell'esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale4, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l'esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che limitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l'incidenza sul valore di stima;
4 Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi, due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), la sussistenza di provvedimenti giudiziali di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore ed emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem.
9) all'accertamento dell'esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;
10)alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all'accertamento dell'esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq, anche se pertinenza di fabbricati;
11)alla verifica, se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi dell'ausilio di un tecnico certificatore (le cui competenze saranno liquidate dal G.E. ai sensi dell'art. 56 D.P.R.115/2002) della sussistenza dell'attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria;
In particolare per gli immobili urbani, l'esperto dovrà:
a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati limitandosi, per il caso negativo, a darne atto nell'elaborato tecnico ed a quantificare i costi occorrenti;
b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali in atti, precisando in caso di difformità le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi,
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c) accertare se siano stati costruiti prima del 1°.9.1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa;
d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all'epoca della loro costruzione riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è stato realizzato;
e) descrivere, ove presenti, le opere abusive; precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l'esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l'esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l'aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell'eventuale valore d'uso dell'edificio fino alla sua demolizione;
f) per l'edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all'Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative.
Per gli immobili a uso industriale, l'esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell'area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell'ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento, in base ai codici CER dei rifiuti qualora individuabili, nonché le iscrizioni e le abilitazioni di Legge che devono possedere le imprese che dovranno occuparsi della gestione degli stessi;
Per i terreni, l'esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria, acquisendo presso i competenti uffici il relativo certificato di destinazione urbanistica, precisando indici, parametri e prescrizioni individuati dai vigenti strumenti urbanistici comunali o ad essi sovraordinati e dai regolamenti locali;
12) alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all'art. 1-quater della legge 18 dicembre 2008, n. 199 per l'eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l'espresso avvertimento che l'esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza in tal senso all'Istituto Autonomo per le Case Popolati della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita;
La relazione dovrà essere corredata di uno specchio riepilogativo in cui siano indicati, sinteticamente, per ciascun lotto singolarmente numerato: la tipologia del bene; la sommaria descrizione; il comune di ubicazione, frazione, via o Località; confini, estensione e dati catastali (per i terreni: foglio, particella, estensione e tipo di coltura; per i fabbricati; foglio, particella, eventuale subalterno,
numero di vani ed accessori, numero civico, piano e numero di interno); l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene; l'eventuale stato di comproprietà; le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti; lo stato di occupazione; la regolarità edilizio-urbanistiche; la conformità catastale; l'abitabilità e l'agibilità; il valore del bene da porre a base d'asta, precisandone diritto e quota.
Assegna all'esperto il termine sino al 20/02/2020 per il deposito telematico dell'elaborato peritale, rappresentandosi che non saranno concesse proroghe, se non per motivate ed eccezionali ragioni, da esplicitarsi con istanza da depositarsi in data anteriore alla scadenza dell'indicato termine e di cui si dovrà dare atto nella relativa nota spese da inviare al G.E..
L'esperto non potrà sospendere per alcun motivo (tantomeno su richiesta delle parti) le operazioni di stima se non a seguito di apposito provvedimento del G.E. ai sensi dell'art. 624 bis c.p.c. o negli altri casi specificatamente indicati nel presente verbale e dovrà fornire con sollecitudine, per il caso di imprecisioni o carenze dell'elaborato, gli opportuni chiarimenti o integrazioni (in forma scritta) al custode giudiziario od al professionista delegato, dietro semplice richiesta degli ausiliari, rappresentandosi che in tal caso non sarà riconosciuto il diritto ad un ulteriore compenso.
L'esperto avrà cura di espletare almeno tre tentativi di accesso all'immobile staggito, all'esito dei quali e per il caso di mancata collaborazione dell'esecutato, dovrà relazionare al Magistrato per le determinazioni di competenza in ordine al prosieguo delle operazioni peritali.
Autorizza l'esperto:
-ad estrarre copia degli atti contenuti nel fascicolo dell'esecuzione;
-ad acquisire presso i competenti uffici pubblici tutta la documentazione occorrente ai fini dell'espletamento dell'incarico;
-a fare uso del mezzo proprio.
Terminata La relazione, l'esperto dovrà inviarne copia ai creditori procedenti e intervenuti e al debitore, anche se non costituito, almeno quarantacinque giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 c.p.c., a mezzo posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi5.
5 All’esperto non sono opponibili le limitazioni previste dalla normativa a tutela della riservatezza, agendo egli per motivi di giustizia e su ordine del giudice.
Qualora le parti abbiano provveduto a inviare note all'esperto, con le stesse modalità innanzi indicate per la trasmissione di copia della relazione, almeno quindici giorni prima dell'udienza fissata ai sensi dell'art. 569 c.p.c., l'esperto dovrà intervenire alla detta udienza, per rendere chiarimenti.
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1.0 – SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
Lo scrivente Esperto, dopo aver estratto dal fascicolo telematico della presente procedura copia degli atti e averli esaminati, in data 03/01/2020 comunicava via pec ai procuratori del creditore procedente, accusando le ricevute di accettazione e consegna, e alla debitrice a mezzo raccomandata a/r (n.
14511506287-0) che l’inizio delle operazioni peritali era fissato per il giorno 10/01/2020 alle ore 12:00 presso i luoghi oggetto dell’esecuzione in San Severo (FG) alla via Silvio Pellico nn. 69/71 piano terra – fgl. 77 p.lla 668 sub 28- (all. 1);
In data 04/01/2020, presso il sito dell’Agenzia del Territorio di Foggia, per l’u.i.u. oggetto della presente procedura censita al Catasto Fabbricati nel Comune di San Severo (FG), estraeva le copie:
• dell’estratto di mappa al fgl. 77 p.lla 668 (all. 2);
• della visura storica per immobile al fgl. 77 p.lla 668 sub 28 (all. 3);
• della piantina catastale al fgl. 77 p.lla 668 sub 28 (all. 4).
In data 10/01/2020, alle ore 12:00 in San Severo (FG) presso i luoghi oggetto dell’esecuzione, a seguito di regolare convocazione delle parti, dava inizio alle operazioni peritali redigendo il verbale di sopralluogo n. 01 –all. 5-. Erano presenti lo scrivente Esperto e il sig. ***************, figlio della debitrice, il quale permetteva l’accesso all’u.i.u. oggetto dell’esecuzione. Si effettuavano dei rilievi fotografici (all’esterno: foto da n. 1 a n. 4; all’interno: foto da n. 5 a n. 20) e dei rilievi metrici all’u.i.u.
oggetto dell’esecuzione. Alle ore 12:30, concluse le operazioni, veniva chiuso il verbale che, letto e confermato, veniva sottoscritto dai presenti.
In data 12/01/2020, inoltrava via pec al Comune di San Severo (FG), accusando le ricevute di accettazione e consegna, una richiesta di acquisizione della documentazione depositata presso l’Ente occorrente ai fini dell’espletamento dell’incarico per l’u.i.u. oggetto della presente procedura -all. 6-.
In data 29/01/2020, non avendo avuto riscontro fino a quella data all’istanza del 12/01/2020, inoltrava via pec al Comune di San Severo (FG), accusando le ricevute di accettazione e consegna, un sollecito per evadere la richiesta -all. 7-.
In data 31/01/2020, presso l’Ente Comunale per il fabbricato sito in via Silvio Pellico, contenente l’u.i.u.
soggetta a procedura, e per la stessa u.i.u. reperiva le informazioni urbanistiche, secondo le Norme Tecniche di Attuazione del P.U.G. (Piano Urbanistico Generale), approvato con Delibera del C.C. n. 33 del 03/11/2014, dalle quali risulta che gli immobili ricadono nella zona:
• Contesto ed invarianti per l’area urbana: Aree marginali, e la seguente documentazione tecnica:
• C.E. n. 32 del 08/10/1990 (lib. 3A) -all.8-;
• Certificato di ultimazione dei lavori del 30/01/1992 -all. 9-;
• Autorizzazione di abitabilità del 05/02/1992 -all. 10-;
• DIA n. 7473 del 18/04/2007 per cambio di destinazione d’uso da deposito a civile abitazione (all. 11).
In data 17/02/2020, lo scrivente Esperto, dopo aver verificato che l’u.i.u soggetta a procedura non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica, avendo i requisiti di Tecnico Certificatore Abilitato ed essendo autorizzato dal Sig. G.E. nel verbale di comparizione del 18/12/2019, dopo aver predisposto per l’u.i.u. soggetta a procedura l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) lo trasmetteva via pec,
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accusando le ricevute di accettazione e consegna, alla Regione Puglia all’indirizzo prestazioni.energetiche@pec.rupar.puglia.it (all. 12).
Si proseguivano le operazioni peritali effettuando indagini presso le agenzie immobiliari del posto per acquisire informazioni relative al mercato immobiliare locale circa la compravendita e la locazione di immobili simili a quelli oggetto di esecuzione.
In data 18/02/2020, lo scrivente Esperto, presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di San Severo, ritirava l’estratto dell’atto di matrimonio della debitrice (all. 13).
2.0 – RISPOSTE AI QUESITI
2.1 Verifica della documentazione
Esaminati gli atti contenuti nel fascicolo processuale, effettuato il sopralluogo in data 10/01/2020, ispezionata l’u.i.u. oggetto di esecuzione si espone quanto segue:
1) controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c.
(estratto del catasto, certificati delle iscrizioni e trascrizioni, a favore e contro, relative al compendio pignorato nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, atto di trasferimento anteriore di almeno venti anni alla trascrizione del pignoramento), segnalando immediatamente al Giudice dell’esecuzione quelli mancanti o inidonei, senza proseguire nelle operazioni di stima
La verifica della completezza dei documenti è stata eseguita in base a quanto disposto dall’art. 567, comma 2, c.p.c., su quanto prodotto da parte creditrice con il certificato notarile del Notaio ********
*********** del 15/01/2018, attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Per quanto riguarda la documentazione catastale si rileva che, nel corso delle operazioni peritali, la richiesta di planimetria e visura catastale aggiornata ha fatto rilevare la rispondenza dei dati catastali riportati nel pignoramento del compendio oggetto di stima.
I dati indicati nell’Atto di pignoramento, corrispondono, tranne che per la classe e la rendita a quelli catastali esistenti ed attuali.
1)-bis ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti, esplicitando i vari passaggi (senza effettuare rinvii per relationem alla documentazione in atti o alla certificazione notarile della quale non è sufficiente riportarne pedissequamente il contenuto1) e dando atto delle eventuali variazioni catastali che hanno interessato l’immobile pignorato nel corso del tempo
1 In mancanza di continuità nelle trascrizioni o per il caso di incompletezza della documentazione ipocatastale ventennale l'esperto dovrà sospendere le operazioni, relazionando al G.E. al fine di ottenere indicazioni per il prosieguo, mentre non potrà autonomamente integrare la documentazione ipocatastale.
Sulla scorta della documentazione prodotta dal creditore procedente, si è accertato che essa riguarda il bene pignorato ed è relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento avvenuto il 05/12/2017.
Dalla documentazione in atti si evince si evince quanto segue:
• in data 18/02/1993, i coniugi:
o ************** nato a ******** il *********** per la quota di ½ in regime di comunione legale dei beni;
o ***************** nata a ************* il ********** per la quota di ½ in regime di comunione legale dei beni,
acquistavano da:
o ********************** nato a ************** il ********* titolare della quota di 1/3 di piena proprietà;
o *************** nato a *************** il ******** titolare della quota di 1/3 di piena proprietà;
________________________________________________________________________________________________________________
o ******************* nato a ************** il ********* titolare della quota di 1/3 di piena proprietà,
l’u.i.u. sita nel comune di San Severo (FG) identificata al Catasto Fabbricati al fgl. 77 p.lla 668 sub 12, con atto di compravendita del Notaio ***************** Rep. 47919 trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Foggia il 11/03/1993 al n. 4328 del R.G. e al n. 3716 del R.P.;
• in data 04/10/2007, la debitrice –******************* nata a ************ il ***********- per la piena proprietà in regime di separazione dei beni- acquistava dai coniugi:
o ************************** nato a ******** il ********** titolare della quota di ½ in regime di comunione legale dei beni;
o ****************** nata a *************** il *********** titolare della quota di ½ in regime di comunione legale dei beni,
l’u.i.u. sita nel comune di San Severo (FG) identificata al Catasto Fabbricati al fgl. 77 p.lla 668 sub 28, con atto di compravendita del Notaio **************** Rep. 143190 trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Foggia il 12/10/2007 al n. 25217 del R.G. e al n. 16627 del R.P..
• dal 17/05/2007, l’u.i.u. pignorata acquisiva l’identificativo:
Catasto Fabbricati al fgl. 77 p.lla 668 sub. 28
che mantiene a tutt’oggi, per Variazione da deposito ad abitazione n. 16560.1/2007 (prot. n.
FG02371299).
1)- ter verifica della corrispondenza dei dati catastali degli immobili con quelli riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di trascrizione, specificando -per il caso in cui riportino dati catastali non più attuali- se le variazioni intervenute in epoca anteriore alla trascrizione del pignoramento (per fusione, soppressione, etc.) abbiano determinato modifiche sul piano della consistenza dell'immobile2
2 in tal caso l'esperto dovrà sospendere le operazioni peritali relazionando al G.E.
Dal confronto della descrizione del bene riportato nell'Atto di Pignoramento e della documentazione presentata da parte creditrice, con i dati catastali rinvenuti dalla visura catastale aggiornata (all. 3), si riscontra che l’u.i.u. sottoposta a pignoramento risulta ubicata nel comune di San Severo (FG) e censita in Catasto Fabbricati con i seguenti dati e titolarità di proprietà:
FGL. P.LLA SUB ZONA CENS. CATEGORIA CLASSE CONSISTENZA SUPEFICIE
CATASTALE RENDITA
77 668 28 1 A/4 5 2,5 vani
Totale: 54 mq Totale escluse aree scoperte:
54 mq
€ 219,49
INDIRIZZO Via Silvio Pellico n. 69 n. 71 piano T int. 9
INTESTAZIONE ************** nata a *********** il ************** –C.F. ***************-
PROPRIETA’ 1/1 in regime di separazione dei beni
I dati indicati nell’Atto di pignoramento, corrispondono, tranne che per la classe e la rendita, a quelli catastali esistenti ed attuali.
La Variazione nel classamento per l’u.i.u. pignorata è avvenuta il 01/04/2008 n. 7813.1/2008 (prot. n.
FG0114476).
Nell’Atto di Pignoramento, redatto in data 09/10/2017 e trascritto il 05/12/2017, risulta erroneamente indicata per l’u.i.u. pignorata la cl. 4 e la rendita di € 187,22.
________________________________________________________________________________________________________________
1)- quater verifica della sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo immobile, relazionando al G.E., in caso di esito positivo e previa sospensione delle operazioni peritali
Non risultano pendenti presso il competente Tribunale di Foggia altre procedure esecutive sul compendio immobiliare oggetto della presente procedura.
1)- quinquies verifica del regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l'estratto dell’atto di matrimonio (ovvero il certificato di stato libero), evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione
Lo scrivente Esperto ha verificato la situazione patrimoniale della debitrice producendo l’Estratto dell’atto di matrimonio e verificando lo stato di separazione consensuale dal coniuge, di cui all’atto di matrimonio del **************** (Registro anno **** n. *** parte II serie A Ufficio 1), avvenuto con provvedimento del Tribunale di Foggia del 26/03/2007 e l’assenza di ulteriori annotazioni (all. 13).
2.2 Identificazione del bene
2)- all'identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali, indicandone tipologia, ubicazione, accessi, confini, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni;
2)- bis alla esatta individuazione dei fabbricati e dei terreni oggetto di pignoramento, mediante sovrapposizione delle ortofoto o delle foto satellitari o stralcio di foto satellitari od ortofoto, reperibili anche sul web e sui siti ufficiali degli enti locali, con le mappe catastali elaborate dalla SOGEI, dandone esplicitamente atto nella relazione in risposta al presente quesito e corredando la perizia di un apposito elaborato grafico in scala recante la sovrapposizione tra le vigenti mappe catastali e foto satellitari od ortofoto per la localizzazione del bene/i staggito/i
Dalla descrizione del bene riportati nell'Atto di Pignoramento e dal sopralluogo effettuato in data 10/01/2020 (foto da n. 1 a n. 20), si è riscontrato che l’u.i.u. sottoposta a pignoramento risulta costituita da un appartamento situato al piano terra di un fabbricato per civile abitazione, sita in abitato del comune di San Severo (FG), con accessi in via Silvio Pellico nn. 69/71.
L’u.i.u confina con Via Silvio Pellico, proprietà **************** e vano scala condominiale.
La porzione immobiliare, oggetto di perizia, gode inoltre dei diritti di comproprietà sulle parti comuni, impianti e servizi (acqua condominiale e energia elettrica dell’autoclave) della palazzina di cui fa parte a norma di legge e con tutti gli obblighi, diritti e limitazioni.
L’u.i.u. oggetto di procedura è attualmente identificata al:
• Catasto Fabbricati in Comune di San Severo (FG) al Foglio77 Particella 668 Sub 28, via Silvio Pellico nn. 69/71, piano T, int. 9, categoria A/4, classe 5, vani 2,5, superficie catastale 54 mq, rendita catastale € 219,49.
L’esatta localizzazione del bene staggito è stata documentata mediante:
• Mappa catastale (all. 2);
• Stralcio di foto satellitare reperita dal web (all. 14);
• Ortofoto del 2016 con sovrapposizione di mappa catastale reperita dal Sistema Informativo della Regione Puglia (all. 15);.
2.3 Descrizione del bene
3) analitica descrizione dei beni3, mediante allegazione dì planimetrie catastali per gli immobili urbani, delle planimetrie risultanti dal sopralluogo e dai rilievi eseguiti in adeguato rapporto di scala, e di riproduzioni fotografiche degli stessi; in particolare indichi le caratteristiche strutturali e distributive dell'immobile, l'altezza utile interna, le finiture e le caratteristiche esterne ed interne, lo stato di manutenzione e conservazione, la presenza di eventuali proprietà condominiali, la dotazione di impianti tecnologici e la loro rispondenza al D.M. 37/08, precisandone in caso contrario i presumibili costi di adeguamento
3 L'esperto, dovrà specificare il criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita e delle motivazioni tecniche che hanno determinato la scelta del criterio estimativo adottato, comunque fornendo elementi di riscontro nel caso di stima sintetico-comparativa (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche adeguatamente incrociati e verificati con i valori desumibili dall'osservatorio OMl dell'Agenzia del Territorio) ed anche formando -al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita od una migliore individuazione dei beni- la
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relativi a eventuali procedure esecutive riunite, per i quali non sia stata avanzata istanza di vendita, nonché quelli eventualmente liberati dal pignoramento con provvedimento del Giudice dall'esecuzione.
L’u.i.u. oggetto di stima consiste in un appartamento disposto al piano terra, inserito in una palazzina condominiale con quattro piani fuori terra (piano interrato, piano terra, piano primo, piano secondo e piano sottotetto) situato nella zona del P.U.G. (Piano Urbanistico Generale), denominata Contesto ed invarianti per l’area urbana: Aree marginali, approvato con Delibera del C.C. n. 33 del 03/11/2014. Tale palazzina risulta destinata a civile abitazione con appartamenti, depositi e box, sita in zona periferica e posta a circa 1,0 Km in linea d’aria dal centro storico della città.
Il bene oggetto di procedura, secondo quanto riportato negli all.ti da n. 2 a n. 4, risulta censito al
• Catasto Fabbricati in Comune di San Severo (FG) al Foglio77 Particella 668 Sub 28, via Silvio Pellico nn. 69/71, piano T, int. 9, categoria A/4, classe 5, vani 2,5, superficie catastale 54 mq, rendita catastale € 219,49,
e fa parte di un fabbricato residenziale edificato dalla ****************************************
(foto 1) a seguito di:
• presentazione dei progetti nelle date del 24/06/1990, 13/11/1990 e 11/12/1991;
• esamina dei progetti dalla Commissione Edilizia nelle date del 19/09/1990, 05/12/1990 e 15/01/1992;
• regolare rilascio delle C.E.:
o n. 32 (lib. 3A) del 08/10/1990 (all. 8);
o n.11 (lib. 1B) del 18/01/1991;
o n. 8 (lib. 1B) del 27/01/1992;
La costruzione del fabbricato è stata iniziata il 31/10/1990 ed ultimata il 30/01/1992, secondo quanto riportato nell’all. 9, e risulta rilasciata l’autorizzazione di abitabilità ad abitazione il 05/02/1992 a far data dal 31/07/1992 (all. 10).
La struttura del fabbricato è costituita da fondazioni, travi, pilastri in c.a. e solai in latero-cemento.
Le facciate esterne sono caratterizzate da finiture miste con rivestimento in ceramica, mattoni a faccia vista e cls, e da balconi costituiti in parte da spallette di cemento e parte con ringhiera metallica.
Alla data del sopralluogo -10/01/2020-, la costruzione si presenta un in buono stato di manutenzione.
L’u.i.u. oggetto di procedura (foto da n. 2 a n. 20), collocata al piano terra della palazzina condominiale, ha due accessi su via Silvio Pellico ai civici nn. 69/71, ed originariamente aveva una destinazione d’uso a deposito, ma a seguito della DIA n. 7473 del 18/04/2007 (all. 11) ne è stata cambiata la sua destinazione ad abitazione; la sua altezza interna utile è di 2.75 m, ed è costituita da un Disimpegno, da un Pranzo-Soggiorno, da una Cucina, da un WC, da una Camera e da una Cameretta.
Esso si presenta in un discreto stato manutentivo con tinteggiature alle pareti, cornici ai soffitti, pavimentazione unica e battiscopa in gres, bagno con pavimento e rivestimento in ceramica e sanitari, infissi esterni in alluminio e interni in legno tamburato. Sono presenti sia l’impianto di riscaldamento con caldaia e gli elementi radianti, l’allaccio alla fornitura elettrica e gas è di tipo autonomo e la fornitura idrica è di tipo condominiale.
Gli impianti tecnologici risultano privi di certificazione di rispondenza al D.M. 37/08; i presumibili costi di adeguamento risultano pari ad € 2.000,00.
L’Amministratore ha dichiarato che le spese condominiali riguardano solo il consumo idrico e l’energia elettrica per l’autoclave e che non esistono problemi legati alla gestione condominiale.
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Per un’adeguata comprensione della distribuzione degli ambienti e dello stato dei luoghi descritti, si rimanda alla consultazione degli elaborati grafici prodotti dal rilievo metrico effettuato sul posto (all.
16) e del rilievo fotografico (foto da n. 1 a n. 20).
Di seguito si riporta una tabella esplicativa delle superficie degli ambienti sopra descritti:
SUPERFICIE DEGLI AMBIENTI
AMBIENTI SUPERFICIE
UTILE LORDA
Disimpegno 6,65 mq 7,67 mq Pranzo-Soggiorno 9,42 mq 9,95 mq
Cucina 4,68 mq 5,23 mq
WC 3,97 mq 5,08 mq
Camera 11,26 mq 12,34 mq Cameretta 12,13 mq 13,73 mq
TOTALE 48,11 mq 54,00 mq
2.4 Stima del bene
4) stima dei beni in base al valore di mercato, da determinare mediante calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato dì possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute o per quelle occorrenti ai fini delle operazioni di bonifica ove siano presenti rifiuti tossici o nocivi
4)- bis specificazione, in forma tabellare, delle superfici rilevate in accordo alle indicazioni di cui all'allegato 2) del Manuale della Banca Dati dell'OMI, esplicitando i coefficienti di omogeneizzazione impiegati per le pertinenze, sino al calcolo della complessiva superficie commerciale vendibile
La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile soddisfare qualunque problema pratico di stima “ordinaria”.
In relazione allo scopo della stima, tra i vari aspetti economici il più pertinente per la determinazione del congruo valore, è quello della ricerca del “valore di mercato”.
Il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più probabile valore che un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche, sul mercato che gli compete. Detto criterio consiste nella previsione della somma di moneta che con maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita.
Questo procedimento si concretizza nello sviluppo di un’analisi economica di beni di prezzi noti (scelti quale unità di riferimento) attraverso la individuazione e la ponderazione di tutte le caratteristiche che li determinano e la successiva comparazione (qualitativa e quantitativa) con il bene da stimare.
Le indagini di mercato permettono di costruire una scala dei valori immobiliari, proprio in relazione alle diverse peculiarità dei beni oggetto di analisi, ancorché simili per caratteri generali, all’interno della quale si va a collocare, per confronto, il bene oggetto di stima.
E’ stato possibile reperire informazioni relative ad immobili aventi stessa destinazione urbanistica sufficienti per pervenire, attraverso specifiche considerazioni in relazione alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie del bene oggetto di stima, al suo più probabile valore di mercato.
Per la valutazione del lotto, si è proceduto al reperimento di informazioni presso operatori economici del settore immobiliare e presso tecnici che operano nella zona.
Le informazioni raccolte presso le agenzie immobiliari della zona, riportano per la zona di interesse quale prezzo di vendita per appartamenti residenziali un importo che si colloca su richiesta del venditore mediamente tra 800,00-1.000,00 €/mq, a seconda del piano e del grado di finitura degli
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immobili proposti. Tali importi risultano sempre suscettibili di variazione in ribasso a seguito delle trattative di compravendita.
Pertanto, si ritengono maggiormente attendibili le quotazioni immobiliari fornite dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’OMI dell’Agenzia delle Entrate, per il primo trimestre del 2020, risulta per la zona di interesse un valore di mercato per civili abitazioni di 850,00-950,00 €/mq.
Infine, sono stati condotti accertamenti anche presso il portale delle vendite Giudiziarie pendenti presso il locale Tribunale, e reperiti estremi di recenti esecuzioni immobiliari o avvisi d’asta in corso dai quali dedurre utili elementi di raffronto per la presente stima.
Pertanto, da tali considerazioni, si ritiene equo di assumere quale importo di stima per mq l’importo di
€ 800,00 (Euro ottocento/00) per l’abitazione.
Dato il valore di stima/mq, al fine di giungere alla valutazione di stima, è necessario determinare la superficie commerciale degli immobili.
Per il calcolo della superficie commerciale ed i coefficienti utilizzati ai fini della determinazione della superficie commerciale medesima si veda la tabella di seguito riportata, in cui risulta:
• superficie lorda dei singoli vani;
• coefficiente di superficie commerciale,
• superficie commerciale1, calcolata come:
o superficie dei vani principali e degli accessori diretti, comprensiva della quota delle superfici dei muri interni e perimetrali;
o superficie omogeneizzata delle pertinenze esclusive di ornamento.
LOTTO UNICO (Appartamento Piano Terra)
SUPERFICIE LORDA
COEFFICIENTE SUPERFICIE COMMERCIALE
SUPERFICIE COMMERCIALE
VANI PRINCIPALI E ACCESSORI (Disimpegno, Pranzo-Soggiorno, Cucina,
WC, Camera, Cameretta) 54,00 mq 1,00 54,00 mq
TOTALE 54,00 mq 54,00 mq
Pertanto, in relazione alle indagini di mercato effettuate, tenuto conto delle precedenti considerazioni, e valutate le caratteristiche intrinseche proprie dell’immobile in esame, si ritiene di potere procedere alla seguente valutazione di stima, come da tabella che segue:
VALORE COMMERCIALE
SUPERFICIE COMMERCIALE
VALUTAZIONE COMMERCIALE LOTTO
UNICO 800 €/mq 54,00 mq 43.200,00
1 Il calcolo della superficie commerciale può essere determinata con metodi diversi di misurazione ed omogeneizzazione; si è scelto di adottare le istruzioni dell’Agenzia del Territorio nel Manuale della Banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare – Allegato 2, che fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 13
2.5 Verifica nel caso di bene indiviso
5) verifica, in caso di pignoramento di un bene indiviso, della comoda separabilità in natura della quota spettante all'esecutato. L'esperto dovrà indicare il valore di stima dell'intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise, accertando altresì la riduzione del valore dell'immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola
L’oggetto del pignoramento è costituito dalla piena proprietà di un appartamento posto al piano terra di fabbricato ad uso residenziale.
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2.6 Individuazione dei lotto
6) individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi:
ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base
Relativamente alla formazione dei lotti, l’immobile si configura come una proprietà indivisibile e vendibile in lotto unico così individuato:
LOTTO UNICO : APPARTAMENTO AL PIANO TERRA
L’appartamento si colloca al piano terra di una palazzina condominiale costituita da quattro piani fuori terra, con due accessi su via Silvio Pellico ai civici nn. 69/71; confina con Via Silvio Pellico, proprietà
************** e vano scala condominiale. Ha un’altezza interna utile di 2.75 m, ed è costituita da un Disimpegno, da un Pranzo-Soggiorno, da una Cucina, da un WC, da una Camera e da una Cameretta.
Esso si presenta in un discreto stato manutentivo con tinteggiature alle pareti, cornici ai soffitti, pavimentazione unica e battiscopa in gres, bagno con pavimento e rivestimento in ceramica e sanitari, infissi esterni in alluminio e interni in legno tamburato. Sono presenti sia l’impianto di riscaldamento con caldaia e gli elementi radianti, l’allaccio alla fornitura elettrica e gas è di tipo autonomo e la fornitura idrica è di tipo condominiale. Gli impianti tecnologici risultano privi di certificazione di rispondenza al D.M. 37/08. Risulta identificato al:
• Catasto Fabbricati in Comune di San Severo (FG) al Foglio77 Particella 668 Sub 28, via Silvio Pellico nn. 69/71, piano T, int. 9, categoria A/4, classe 5, vani 2,5, superficie catastale 54 mq, rendita catastale € 219,49.
PREZZO A BASE D’ASTA DEL LOTTO DETRATTE LE SPESE DI RIPRISTINO SECONDO LA PIANTINA CATASTALE E DI ADEGUAMENTO DEGLI IMPIANTI TECNOLOGICI
€ 40.500,00 (Euro quarantamilacinquecento/00)
2.7 Stato di possesso del bene
7) individuazione dello stato di possesso dei beni, (ad es. verificando l'intestazione dei contratti di luce, acqua e gas ed il soggetto che nel corso degli anni ha pagato l'ICl/IMU) con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, precisando data di registrazione, durata, data di scadenza (anche ai fini della eventuale disdetta), data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente promossa per il rilascio. Verifichi l'esperto se il canone pattuito sia o meno adeguato ai sensi dell'art. 2923, III coma c.c., ovvero corrispondente al giusto prezzo od a quello risultante da precedenti locazioni
Alla data del sopralluogo l’immobile si presenta nel pieno possesso della debitrice a cui sono intestati i contratti di luce e gas.
2.8 Accertamento di formalità, vincoli e oneri sul bene
8) accertamento dell'esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale4, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico-artistico nonché l'esistenza di diritti reali di terzi (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che limitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l'eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento e l'incidenza sul valore di stima;
4 Indichi, in particolare, l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi, due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), la sussistenza di provvedimenti giudiziali di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore ed emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem.
Ad oggi, le formalità, vincoli od oneri, gravanti sul piena proprietà del bene che resteranno a carico dell’acquirente risultano:
• Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo iscritta il 12/10/2007 al n. 25218 di R.G. e al n. 4666 del R.P., di € 150.000,00, Notaio ***************** del 04/10/2007 Rep. 143191, a favore della BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. sede Roma C.F. 00651990582 a fronte di un
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capitale di € 75.000,00, durata 25 anni, a carico di **************** nata a ************ il
*********, titolare della piena proprietà;
• Atto esecutivo o cautelativo verbale di pignoramento immobili trascritto il 05/12/2017 al n.
24905 di R.G. e al n. 18524 del R.P., Tribunale di Foggia UNEP del 17/10/2017 Rep. 7329, a favore di VELA MORTGAGES SRL sede Conegliano C.F. 04104160264 contro *************
nata a *********** il ************;
9) accertamento dell'esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente
Non risultano ulteriori formalità, vincoli od oneri che saranno cancellati o che comunque non sono opponibili all’acquirente, rispetto a quelli che odiernamente gravano i beni oggetto della presente procedura.
2.9 Verifica della regolarità edilizia e urbanistica
10) verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all'accertamento dell'esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa per fondi rustici e terreni aventi superficie superiore a 5.000 mq, anche se pertinenza di fabbricati
Il bene oggetto di procedura, fa parte di un fabbricato residenziale, e che secondo le Norme Tecniche di Attuazione del P.U.G. (Piano Urbanistico Generale), approvato con Delibera del C.C. n. 33 del 03/11/2014, ricade nella zona:
• Contesto ed invarianti per l’area urbana: Aree marginali,
e risulta edificato dalla ******************************* a seguito di:
• presentazione dei progetti nelle date del 24/06/1990, 13/11/1990 e 11/12/1991;
• esamina dei progetti dalla Commissione Edilizia nelle date del 19/09/1990, 05/12/1990 e 15/01/1992;
• regolare rilascio delle C.E.:
o n. 32 (lib. 3A) del 08/10/1990;
o n.11 (lib. 1B) del 18/01/1991;
o n. 8 (lib. 1B) del 27/01/1992.
La costruzione del fabbricato è stata iniziata il 31/10/1990 ed ultimata il 30/01/1992 e risulta rilasciata l’autorizzazione di abitabilità ad abitazione il 05/02/1992 a far data dal 31/07/1992.
Dal rilievo effettuato durante il sopralluogo, si è appurato che non sono presenti opere in contrasto con lo strumento urbanistico e non si evincono difformità: l’autorizzazione di abitabilità attesta la conformità e la regolarità urbanistica ed edilizia di quanto realizzato.
2.10 Verifica della dotazione di Attestato di Prestazione Energetica
11)alla verifica, se abilitato, ovvero in mancanza avvalendosi dell'ausilio di un tecnico certificatore (le cui competenze saranno liquidate dal G.E. ai sensi dell'art. 56 D.P.R.115/2002) della sussistenza dell'attestato di prestazione energetica relativa al compendio staggito, provvedendo, qualora essa non vi sia, alla predisposizione della medesima certificazione, con asseverazione relativa ai cespiti per i quali è necessaria
Lo scrivente Esperto, avendo verificato che l’u.i.u soggetta a procedura, non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica, e che trattandosi di appartamento ad uso residenziale, necessita il conseguimento dell’APE (Attestato di Prestazione Energetica), avendo i requisiti di Tecnico Certificatore Abilitato ed essendo autorizzato dal Sig. G.E. nel verbale di comparizione del 18/12/2019, dopo aver predisposto per l’u.i.u. soggetta a procedura l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), dal
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quale si evince la classe energetica F, lo trasmetteva via pec, accusando le ricevute di accettazione e consegna, alla Regione Puglia all’indirizzo prestazioni.energetiche@pec.rupar.puglia.it (all. 12).
2.11 Verifiche su immobili urbani
a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati limitandosi, per il caso negativo, a darne atto nell'elaborato tecnico ed a quantificare i costi occorrenti;
b) verificare la conformità tra quanto rilevato in sede di sopralluogo e quanto desumibile dalle planimetrie catastali in atti, precisando in caso di difformità le eventuali attività tecniche da porre in essere ed i prevedibili costi per la corretta rappresentazione dello stato dei luoghi, qualora necessarie per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento dei beni;
c) accertare se siano stati costruiti prima del 1°.9.1967, ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi della licenza o concessione edilizia permesso di costruire o altro titolo abilitativo (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa;
d) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all'epoca della loro costruzione riscontrando contestualmente la coincidenza tra quanto assentito col titolo abilitativo e ciò che in concreto è stato realizzato;
e) descrivere, ove presenti, le opere abusive; precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l'esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l'esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l'aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell'eventuale valore d'uso dell'edificio fino alla sua demolizione;
f) per l'edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all'Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative.
Dal confronto tra quanto accertato nel sopralluogo e la documentazione tecnica depositata presso i competenti Uffici, è emerso che l’immobile allo stato di fatto risulta differente rispetto a quello accatastato in quanto presenta variazioni interne realizzate e non autorizzate: risulta demolito il tramezzo tra la Cucina e il Pranzo-Soggiorno e realizzato quello tra il Pranzo-Soggiorno e la Camera.
Non è possibile sanare o quanto meno accatastare tali variazioni effettuate, riportate nell’all. 16, rispetto alla situazione autorizzata e riportata nella piantina catastale (all. 4) e nella DIA n. 7473 del
18/04/2007 (all. 11), in quanto non permettono più all’u.i.u. di avere i requisiti di legge del rispetto del rapporto di 1/8 tra la superficie utile e quella finestrata. Pertanto, per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento del bene, si dovrà procedere al ripristino della situazione secondo quella riportata nella piantina catastale e autorizzata con la DIA n. 7473 del 18/04/2007. I costi inerenti al ripristino –demolizione e ricostruzione dei tramezzi-, che l'aggiudicatario dovrà sostenere, ricavati dal Prezziario Regionale in vigore per l’anno 2019, sono stati calcolati nella tabella in appendice ed ammontano ad € 703,09.
Il fabbricato dove è ubicata l’u.i.u. soggetta a pignoramento è stato edificato dalla
**************************** a seguito di:
• presentazione dei progetti nelle date del 24/06/1990, 13/11/1990 e 11/12/1991;
• esamina dei progetti dalla Commissione Edilizia nelle date del 19/09/1990, 05/12/1990 e 15/01/1992;
• regolare rilascio delle C.E.:
o n. 32 (lib. 3A) del 08/10/1990;
o n.11 (lib. 1B) del 18/01/1991;
o n. 8 (lib. 1B) del 27/01/1992;
La costruzione del fabbricato è stata iniziata il 31/10/1990 ed ultimata il 30/01/1992 e risulta rilasciata l’autorizzazione di abitabilità ad abitazione il 05/02/1992 a far data dal 31/07/1992.
Per la verifica della coincidenza tra quanto realizzato e quanto assentito dal titolo abilitativo, dalla consultazione della documentazione depositata presso gli Uffici del Comune di San Severo (FG), non si
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evincono difformità: l’autorizzazione di Abitabilità rilasciata dal Comune di San Severo, conferma la conformità di quanto realizzato.
2.12 Quadro riepilogativo del lotto da porre in vendita
La relazione dovrà essere corredata di uno specchio riepilogativo in cui siano indicati, sinteticamente, per ciascun lotto singolarmente numerato: la tipologia del bene; la sommaria descrizione; il comune di ubicazione, frazione, via o Località; confini, estensione e dati catastali (per i terreni: foglio, particella, estensione e tipo di coltura; per i fabbricati; foglio, particella, eventuale subalterno, numero di vani ed accessori, numero civico, piano e numero di interno); l'attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene; l'eventuale stato di comproprietà; le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti; lo stato di occupazione; la regolarità edilizio-urbanistiche; la conformità catastale; l'abitabilità e l'agibilità; il valore del bene da porre a base d'asta, precisandone diritto e quota.
In conclusione, come richiesto, la presente relazione si correda di un Quadro Riepilogativo del Lotto in cui sono indicati, sinteticamente: la tipologia del bene, la sommaria descrizione, il comune di ubicazione e la via, i confini, l’estensione, i dati catastali (foglio, particella, subalterno, numero di vani ed accessori, numero civico, piano e numero di interno), la superficie commerciale, l'attuale proprietaria, il titolo di provenienza del bene, le iscrizioni e le trascrizioni gravanti sul bene, lo stato di occupazione, la regolarità edilizio-urbanistica, la conformità catastale, l'abitabilità e l'agibilità, il valore del bene da porre a base d'asta, il diritto e la quota.
QUADRO RIEPILOGATIVO DEL LOTTO DA PORRE IN VENDITA
TIPOLOGIA DEL BENE Intera Proprietà di un‘abitazione posta al piano terra di una palazzina condominiale di quattro piani fuori terra, destinata a civile abitazione.
SOMMARIA DESCRIZIONE L’abitazione è composta da Disimpegno, Pranzo-Soggiorno, Cucina, WC, Camera e Cameretta per una superficie lorda di 54,00 mq
COMUNE DI UBICAZIONE E VIA Comune di San Severo (FG)- via Silvio Pellico nn. 69-71, int. 9
CONFINI via Silvio Pellico, proprietà *************** e vano scala condominiale
DATI CATASTALI
Catasto Fabbricati Fgl. 77, p.lla 668, sub 28
Cat. A/4, cl. 5, cons. 2,5 vani; Sup. catastale totale: 54 mq;
Superficie catastale totale escluse aree scoperete: 54 mq;
Rendita € 219,49
via Silvio Pellico nn. 69-71, piano T int. 9 SUPERFICIE COMMERCIALE 54 mq
ATTUALE PROPRIETARIA *********** nata a ************* il ************** –C.F.
*****************-
TITOLO DI PROVENIENZA DEL BENE
Atto di compravendita del 04/10/2007 del Notaio ************** Rep.
143190 trascritto presso l’Ufficio del Territorio di Foggia il 12/10/2007 al n.
25217 del R.G. e al n. 16627 del R.P..
ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI GRAVANTI SUL BENE
• Ipoteca volontaria concessione a garanzia di mutuo iscritta il 12/10/2007 al n. 25218 di R.G. e al n. 4666 del R.P.;
• Atto esecutivo o cautelativo verbale di pignoramento immobili trascritto il 05/12/2017 al n. 24905 di R.G. e al n. 18524 del R.P.
STATO DI OCCUPAZIONE Occupato
REGOLARITA’
EDILIZIO-URBANISTICA
• Regolare a seguito di rilascio delle C.E. n. 32 (lib. 3A) del 08/10/1990;
n.11 (lib. 1B) del 18/01/1991 e n. 8 (lib. 1B) del 27/01/1992;
• Inizio lavori il 31/10/1990
• Ultimazione lavori il 30/01/1992
CONFORMITA’ CATASTALE
L’immobile allo stato di fatto risulta differente rispetto a quello accatastato in quanto presenta variazioni interne realizzate e non autorizzate. Non è possibile sanarle o quanto meno accatastarle in quanto non permettono più all’u.i.u. di avere i requisiti di legge del rispetto del rapporto di 1/8 tra la superficie utile e quella finestrata. Per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento del bene, si dovrà procedere al ripristino della situazione secondo quella riportata nella piantina catastale e autorizzata con la DIA n.
7473 del 18/04/2007. I costi inerenti al ripristino che l'aggiudicatario dovrà sostenere risultano pari ad € 703,09
ABITABILITA’ E AGIBILITA’ Autorizzazione di Abitabilità rilasciata dal Comune di San Severo (FG) in data 05/02/1992
VALORE DEL BENE DA PORRE A BASE D’ASTA
€ 43.200,00 a cui bisogna detrarre i costi che l’aggiudicatario dovrà sostenere per i lavori di ripristino della situazione attuale secondo quella riportata nella piantina catastale e autorizzata con la DIA n. 7473 del 18/04/2007, pari ad € 703,09, oltre quelli di adeguamento degli impianti tecnologici che risultano privi di certificazione di rispondenza al D.M. 37/08, i cui presumibili costi risultano pari ad € 2.000,00, e quindi il valore totale del bene da porre a base d’asta è pari ad € 40.496,91 che si arrotonda a € 40.500,00
DIRITTO Piena proprietà
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3.0 DEPOSITO TELEMATICO PCT
In attuazione dell’obbligo ex Lege del deposito della presente Consulenza Tecnica d’Ufficio a mezzo PCT, si deposita la presente relazione, che si compone di n. 32 pagine, di n. 16 allegati e della documentazione fotografica, con le modalità telematiche previste dal PCT, in documento informatico debitamente sottoscritto con firma digitale e una copia della stessa epurata delle generalità dell’esecutato.
Lo scrivente Esperto, riservandosi di inviare alle parti a mezzo pec e raccomandata a/r la presente relazione, di cui si depositeranno le ricevute nel fascicolo informatico a mezzo PCT, ritiene di aver assolto l'incarico ricevuto, ringrazia la S.V. Ill.ma per la fiducia accordatagli e rimane a disposizione per qualsiasi ulteriore chiarimento.
San Severo, li 20 Febbraio 2020
L’Esperto Ing. Armando Francesco GENTILE
