TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO
FALLIMENTARE
43/2019
DEBITORE:
SPREAFICO IVO & C. S.A.S.
GIUDICE:
Dott. Tota Edmondo
CURATORE:
Maria Grazia De Zorzi
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 15/01/2020
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
BRIVIO MAURIZIO
CF:BRVMRZ56P17E507Q
con studio in MISSAGLIA (LC) VIA DELLE SUFFRAGETTE 3 telefono: 0399241101
fax: 0399240473 email: [email protected]
PEC: [email protected]
TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - FALLIMENTARE 43/2019
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A laboratorio industriale a CESANO MADERNO Via Sant'Ambrogio 46, della superficie commerciale di 865,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SPREAFICO IVO & C. S.A.S.)
In complesso a uso industriale / artigianale fabbricato con annessa tettoia per parcheggio.
L'accesso al fabbricato avviene da Via Sant'Ambrogio tramite area comune. Una porzione dell'area comune antistante al fabbricato per una profondità di m. 5 è in uso esclusivo ad uso parcheggio.
E' presente un accesso secondario, non utilizzato, da Via G. Di Vittorio.
Parte del fabbricato è adibita a ufficio; soprastante all'ufficio è presente un vano inaccessibile.
In corpo separato adiacente alla tettoia cabina elettrica (identificata al Catasto Fabbricati con mappale apposito)
Si specifica che il compendio in oggetto è privo di qualsiasi potenzialità edificatoria (oltre l'esistente) in quanto l'intera volumetria ad esso afferente è stata ceduta alla società "C.M.O. COSTRUZIONI MECCANICHE S.R.L." con sede in Desio.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 2,70 - 5,90.Identificazione catastale:
l foglio 23 particella 107 sub. 706 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita 7.062,00 Euro, indirizzo catastale: Via Sant'Ambrogio n.46, piano: terra, intestato a SPREAFICO IVO & C. S.A.S., derivante da FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 10/03/2004 protocollo n. MI0143991 in atti dal 10/03/2004
Coerenze: Da Nord in senso orario: cabina ENEL al sub. 102, cortile comune al sub. 714, altra unità al sub. 707, Via G. Vittorio Veneto, mapp. 97, mapp. 223, mapp. 311, mapp. 96.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato.
A.1 altro fabbricato, composto da Cabina elettrica ENEL, sviluppa una superficie commerciale di 6,40 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 23 particella 107 sub. 102 (catasto fabbricati), categoria D/1, consistenza 0, rendita 77,47 Euro, indirizzo catastale: Via Sant'Ambrogio n.46, piano: terra, intestato a SPREAFICO IVO & C. S.A.S., derivante da COSTITUZIONE del 18/12/1973 in atti dal 30/06/1987
Coerenze: Da Nord in senso orario: Via Sant'Ambrogio, cortile comune al sub. 714, tettoia sub. 706, mapp. 96.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 865,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 6,40 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 381.093,08 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 381.093,08
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da SPREAFICO IVO & C. S.A.S. in qualità di proprietario
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria cancellata, stipulata il 11/06/2004 a firma di CASSINA GABRIELE SECONDO ai nn. 94961/11638 di repertorio, iscritta il 23/06/2004 a MILANO ai nn. 90590/20914, a favore di DEUTSCHE BANK SPA - MILANO, contro SPREAFICO IVO & C. SNC, derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI FINANZIAMENTO.
Importo ipoteca: 625.000,00.
Importo capitale: 250.000,00.
Durata ipoteca: 10 anni.
ANNOTAZIONE presentata il 17/10/2018 Servizio di P.I. di MILANO 2 - Registro particolare n. 21114 Registro generale n. 130992 Tipo di atto: 0803 - CANCELLAZIONE TOTALE
ipoteca volontaria cancellata, stipulata il 29/12/2005 a firma di SANTARCANGELO GIOVANNI ai nn.
25790/7620 di repertorio, iscritta il 04/01/2006 a MILANO ai nn. 1075/265, a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO - SOCIETA' COOPERATIVA A RESPONSABILITA' LIMITATA - SONDRIO, contro SPREAFICO IVO & C. S.N.C., derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO.
Importo ipoteca: 1.020.000,00.
Importo capitale: 600.000,00.
Durata ipoteca: 10 anni.
Comunicazione n. 6279 del 01/04/2016 di estinzione totale dell'obbligazione avvenuta in data 01/02/2016. Cancellazione totale eseguita in data 04/04/2016 (Art. 13, comma 8-decies DL 7/2007 - Art.40 bis D.Lgs 385/1993)
ipoteca giudiziale cancellata, stipulata il 16/01/2007 a firma di TRIBUNALE ai nn. 12368 di repertorio, iscritta il 19/06/2007 a MILANO ai nn. 94264/25246, a favore di DEUTSCHE BANK S.P.A. - MILANO, contro SPREAFICO IVO & C. S.N.C. - DE STEFANO REGINA, derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
Importo ipoteca: 354.709,64.
trova:
Data della valutazione: 15/01/2020
Importo capitale: 354.709,64.
ANNOTAZIONE presentata il 17/10/2018 Servizio di P.I. di MILANO 2 Registro particolare n. 21115 Registro generale n. 130993 Tipo di atto: 0803 - CANCELLAZIONE TOTALE
ipoteca giudiziale cancellata, stipulata il 20/07/2007 a firma di TRIBUNALE ai nn. 11211/2007 di repertorio, iscritta il 03/09/2008 a MILANO ai nn. 121708/28092, a favore di INTESA SANPAOLO SPA - MILANO (MI), contro SPREAFICO IVO & C. SNC - DE STEFANO REGINA, derivante da DECRETO INGIUNTIVO.
Importo ipoteca: 200.000,00.
Importo capitale: 123.759,24.
ANNOTAZIONE presentata il 03/12/2018 Servizio di P.I. di MILANO 2 - Registro particolare n. 24234 Registro generale n. 152523 - Tipo di atto: 0803 - CANCELLAZIONE TOTALE
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 15/07/2011 a firma di UFFICIALE GIUDIZIARIO ai nn. 6356 di repertorio, trascritta il 24/10/2011 a MILANO ai nn. 121023/73909, a favore di DEUTSCHE BANK S.P.A. - MILANO (MI), contro SPREAFICO IVO & C. S.N.C. - DE STEFANO REGINA Codice fiscale DST RGN 63D67 G220 Q, derivante da VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
ANNOTAZIONE presentata il 21/12/2018 Servizio di P.I. di MILANO 2 Registro particolare n. 26077 Registro generale n. 163957 Tipo di atto: 0705 - CANCELLAZIONE
sentenza di fallimento, stipulata il 08/11/2019 a firma di TRIBUNALE DI LECCO ai nn. 1023 di repertorio, trascritta il 08/01/2020 a MILANO ai nn. 1177/734, a favore di MASSA DEI CREDITORI DEL FALLIMENTO SPREAFICO IVO & S. A.S. NONCHE' DEL SOCIO ACCOMANDATARIO SPREAFICO IVO, contro SPREAFICO IVO & C. S.A.S., derivante da SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Si precisa che in data 29/12/2006 con scrittura privata autenticata Notaio dr. Francesco Brini rep.
58958, trascritta a Milano 2 il 29/12/2006 ai nn. 201812/105789 la società "SPREAFICO IVO & C. snc"
si è trasformata in "SPREAFICO IVO & C. S.a.s."
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
SPREAFICO IVO & C. S.A.S. per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 11/06/2004), con atto stipulato il 11/06/2004 a firma di Gabriele Secondo Cassina ai nn. 94.960/11.637 di repertorio, trascritto il 23/06/2004 a Milano 2 ai nn. 90576/45695
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
NEW TRADE S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita ( fino al 18/06/2003), con atto stipulato il 04/07/1994 a firma di Elisa Leggio ai nn. 43039/6514 di repertorio, trascritto il 05/07/1994 a Milano 2 ai nn. 59594/36270
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
BORROMEO S.R.L. per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 18/06/2003 fino al 11/06/2004), con atto stipulato il 18/06/2003 a firma di Gabriele Secondo Cassina ai nn. 93641/10934 di repertorio, trascritto il 11/07/2003 a Milano 2 ai nn. 105694/63521
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
L'atto di acquisto riporta altre pratiche edilizie inerenti altri fabbricati all'interno dello stesso complesso edilizio.
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
AUTORIZZAZIONE PER ESECUZIONE LAVORI EDILI N. 57/68, intestata a ZACCARIA s.a.s. del sig. MARIANI MARIO & C., per lavori di costruzione deposito aperto per legname e cabina ENEL, rilasciata il 01/04/1968 con il n. 57/68 di protocollo
CONCESSIONE IN SANATORIA PER OPERE EDILI N. 77/86, intestata a IMMOBILIARE ZACCARIA S.R.L., per lavori di ampliamento laboratorio - costruzione laboratorio deposito - costruzione spazio attrezzature tecnologiche - deposito automezzi ad uso industriale, rilasciata il 09/12/1986 con il n. 77/86 di protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
Nessuna informazione aggiuntiva.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: E' stato realizzato un ufficio separato dal resto del fabbricato con tavolato. All'interno della parte produttiva è stato realizzato un servizio igienico.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: presentazione pratica in sanatoria L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Pratica in sanatoria (ipotizzando sanzione di € 2.500 da verificare con ufficio tecnico):
€.5.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 2 mesi CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: La tettoia e la cabina Enel sono state realizzate in assenza di autorizzazione edilizia
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Sanatoria delle due costruzioni L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Presentazione pratica sanatoria (stimando € 5.000 per oneri e sanzioni da verificare presso ufficio tecnico): €.10.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 3 mesi.
Non è stata trovata alcuna pratica edilizia che attesti la costruzione della tettoia e della cabina ENEL adiacenti il capannone. Tali opere, in seguito ad Autorizzazione Edilizia n° 57/68 del 01 aprile 1968, sono sempre state rappresentate graficamente nelle planimetrie delle pratiche edilizie successive, ma
nessuna pratica esplicita la costruzione delle stesse.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: E' stato realizzato un ufficio separato dal resto del fabbricato con tavolato. All'interno della parte produttiva è stato realizzato un servizio igienico.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: denuncia variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Denuncia variazione catastale: €.800,00 Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: L'area ad uso esclusivo è indicata come area di proprietà.
Inoltre la superficie occupata è superiore alla superficie in uso esclusivo indicata nell'atto di acquisto.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: denuncia variazione catastale L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l variazione catastale: €.500,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 1 mese
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN CESANO MADERNO VIA SANT'AMBROGIO 46
LABORATORIO INDUSTRIALE
DI CUI AL PUNTO A
laboratorio industriale a CESANO MADERNO Via Sant'Ambrogio 46, della superficie commerciale di 865,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (SPREAFICO IVO & C. S.A.S.)
In complesso a uso industriale / artigianale fabbricato con annessa tettoia per parcheggio.
L'accesso al fabbricato avviene da Via Sant'Ambrogio tramite area comune. Una porzione dell'area comune antistante al fabbricato per una profondità di m. 5 è in uso esclusivo ad uso parcheggio.
E' presente un accesso secondario, non utilizzato, da Via G. Di Vittorio.
Parte del fabbricato è adibita a ufficio; soprastante all'ufficio è presente un vano inaccessibile.
In corpo separato adiacente alla tettoia cabina elettrica (identificata al Catasto Fabbricati con mappale apposito)
Si specifica che il compendio in oggetto è privo di qualsiasi potenzialità edificatoria (oltre l'esistente) in quanto l'intera volumetria ad esso afferente è stata ceduta alla società "C.M.O. COSTRUZIONI MECCANICHE S.R.L." con sede in Desio.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra, ha un'altezza interna di 2,70 - 5,90.Identificazione catastale:
l foglio 23 particella 107 sub. 706 (catasto fabbricati), categoria D/7, consistenza 0, rendita 7.062,00 Euro, indirizzo catastale: Via Sant'Ambrogio n.46, piano: terra, intestato a SPREAFICO IVO & C. S.A.S., derivante da FRAZIONAMENTO E FUSIONE del 10/03/2004
protocollo n. MI0143991 in atti dal 10/03/2004
Coerenze: Da Nord in senso orario: cabina ENEL al sub. 102, cortile comune al sub. 714, altra unità al sub. 707, Via G. Vittorio Veneto, mapp. 97, mapp. 223, mapp. 311, mapp. 96.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area industriale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista artigianale/industriale (i più importanti centri limitrofi sono Monza). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono buoni. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
SERVIZI
COLLEGAMENTI
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Il capannone è stato realizzato negli anni 60', la struttura è in cls prefabbricato, copertura in lastre.
Una porzione è stata destinata ad uso ufficio, avente altezza utile di circa cm. 270, sopra il quale è stato ricavato un vano non accessibile; i serramenti sono in alluminio, il pavimeto in grès porcellato;
l'ambiente è riscaldato con degli split (pompa di calore) che assolvono anche la funzione di climatizzazione invernale. All'interno del capannone è stato realizzato un servizio igienico. La parte produttiva, avente un'altezza media di circa m. 5,90, non è riscaldata, le porte d'accesso sono in ferro, il pavimento in battuto di cemento.
Delle Componenti Edilizie:
farmacie nella media
supermercato al di sopra della media
verde attrezzato al di sopra della media
ospedale nella media
autobus distante 550 m nella media
ferrovia distante 1,7 km al di sotto della media
superstrada distante 1,5 km nella media
autostrada distante 8,0 km nella media
aeroporto distante 30,0 km nella media
livello di piano: al di sopra della media
esposizione: al di sotto della media
luminosità: al di sotto della media
panoramicità: al di sotto della media
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: al di sotto della media
servizi: al di sotto della media
cancello: scorrevole realizzato in ferro al di sopra della media
portone di ingresso: anta singola a battente realizzato in ferro , gli accessori presenti sono:
blindato. Portoncino ingresso ufficio
nella media
Degli Impianti:
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato
ACCESSORI:
altro fabbricato, composto da Cabina elettrica ENEL, sviluppa una superficie commerciale di 6,40 Mq.
Identificazione catastale:
l foglio 23 particella 107 sub. 102 (catasto fabbricati), categoria D/1, consistenza 0, rendita 77,47 Euro, indirizzo catastale: Via Sant'Ambrogio n.46, piano: terra, intestato a SPREAFICO IVO & C. S.A.S., derivante da COSTITUZIONE del 18/12/1973 in atti dal 30/06/1987
Coerenze: Da Nord in senso orario: Via Sant'Ambrogio, cortile comune al sub. 714, tettoia sub. 706, mapp. 96.
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard Internazionali di Valutazione.
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di grès. pavimentazione zona uffici e bagno
al di sopra della media
pavimentazione interna: realizzata in battuto di cemento. capannone
nella media
infissi esterni: doppia anta a battente realizzati in alluminio. infissi esterni zona uffici
al di sopra della media
portone di ingresso: apertura a pacchetto realizzato in ferro. Portoni ingresso capannone
al di sotto della media
rivestimento interno: posto in bagno realizzato in ceramica
nella media
elettrico: sottotraccia conformità: da collaudare nella media
termico: pompa di calore con alimentazione in elettrico i diffusori sono in split conformità: da verificare . solo zona ufficio
nella media
descrizione consistenza indice commerciale
Capannone 735,00 x 100 % = 735,00
Ufficio piano terra 80,00 x 110 % = 88,00
Vano piano primo sopra ufficio
- non accessibile 80,00 x 10 % = 8,00
Tettoia 80,00 x 20 % = 16,00
Area in uso esclusivo 180,00 x 10 % = 18,00
Totale: 1.155,00 865,00
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 12/03/2018 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Capannone
Indirizzo: Via Sant'Ambrogio, 46 Superfici principali e secondarie: 946 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 539.000,00 pari a 569,77 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 485.100,00 pari a 512,79 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 02/12/2019 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Laboratorio
Superfici principali e secondarie: 551 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 355.000,00 pari a 644,28 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 319.500,00 pari a 579,85 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 09/01/2020 Fonte di informazione: immobiliare.it Descrizione: Capannone
Superfici principali e secondarie: 936 Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 508.000,00 pari a 542,74 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %
Prezzo: 457.200,00 pari a 488,46 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Fonte di informazione: Osservatorio Agenzia del territorio Superfici principali e secondarie: 1
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 650,00 pari a 650,00 Euro/mq
TABELLA DEI DATI
TABELLA DEI PREZZI MARGINALI
TABELLA DI VALUTAZIONE
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
RIEPILOGO VALORI CORPO:
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Caratteristiche: CORPO COMPARATIVO 1
COMPARATIVO 2
COMPARATIVO 3
Prezzo - 485.100,00 319.500,00 457.200,00
Consistenza 871,40 946,00 551,00 936,00
Data [mesi] 0 22,00 1,00 0,00
Prezzo unitario - 569,77 644,28 542,74
stato di
manutenzione 5,00 6,00 7,00 6,00
Caratteristiche: Indice mercantile COMPARATIVO 1
COMPARATIVO 2
COMPARATIVO 3
Data [mesi] 0,00 0,00 0,00 0,00
Prezzo unitario prezzo medio minimo
488,46 488,46 488,46
stato di manutenzione
10 % 48.510,00 31.950,00 45.720,00
Caratteristiche: COMPARATIVO
1
COMPARATIVO 2
COMPARATIVO 3
Prezzo 485.100,00 319.500,00 457.200,00
Data [mesi] 0,00 0,00 0,00
Prezzo unitario -36.439,23 156.503,08 -31.554,62
stato di manutenzione
-48.510,00 -63.900,00 -45.720,00
Prezzo corretto 400.150,77 412.103,08 379.925,38
Valore corpo (media dei prezzi corretti): 397.393,08
Divergenza: 7,81% < 10%
Valore superficie principale: 865,00 x 456,04 = 394.474,42
Valore superficie accessori: 6,40 x 456,04 = 2.918,65
397.393,08
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 397.393,08 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 397.393,08
La stima è effettuata in base alla consistenza dei beni espressa in metri quadri commerciali.
L'importo del valore unitario di stima è stato calcolato con metodo comparativo MCA analizzando immobili simili e adeguando le caratteristiche specifiche degli immobili in relazione all'unità oggetto di stima.
In particolare è stata presa in considerazione la posizione dello stabile, lo stato di manutenzione ed altre caratteristiche peculiari dell'immobile.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di MILANO, conservatoria dei registri immobiliari di MILANO, ufficio tecnico di CESANO MADERNO, osservatori del mercato immobiliare Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI), ed inoltre: agenzie immobiliari online (www.casa.it, www.immobiliare.it e similari)
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A laboratorio
industriale 865,00 6,40 397.393,08 397.393,08
397.393,08 € 397.393,08 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 16.300,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 381.093,08
Riduzione del valore del 0 % per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:
€. 0,00
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato
di fatto e di diritto in cui si trova:
€. 381.093,08
data 15/01/2020
il tecnico incaricato BRIVIO MAURIZIO
