TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO 161/2019

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO

ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI

161/2019

PROCEDURA PROMOSSA DA:

BANCA DELLA VALSASSINA CREDITO COOPERATIVO SOC. COOP.

DEBITORE:

*** DATO OSCURATO ***

GIUDICE:

Dott. EDMONDO TOTA

CUSTODE:

Avv. LUCA MARTINI

CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA

del 03/02/2020

creata con Tribù Office 6

TECNICO INCARICATO:

Arch. MARCO MILANI

CF:MLNMRC73E11E507F

con studio in CREMENO (LC) VIA IV NOVEMBRE 30 telefono: 0341996840

fax: 0341911661 email: milanimarco@hotmail.com PEC: marco.milani@archiworldpec.it

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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 161/2019

LOTTO 1

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:

A

Negozio a LECCO Corso Promessi Sposi 23/d, quartiere Acquate, della superficie commerciale di 97,72 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

I beni oggetto di esecuzione sono ubicati nel complesso "Le Torri", edificato a partire dalla fine degli anni '980, a Lecco, in corso Promessi Sposi ai civici 23-25-27.

Il compendio ospita numerose attività di carattere industriale, artigianale, commerciale e terziario.

In particolare a seguito del trasferimento degli uffici del Tribunale e più recentemente dell'Agenzia delle Entrate (nell'edificio a Nord, che non fa parte del condominio), il centro è molto animato e gode di molto passaggio; di contro si riscontra una certa difficoltà di parcheggio nelle immediate vicinanze.

Pochi mesi fa è stato aperto l'interrato del parcheggio pubblico al di là del torrente Caldone, attiguo al Cimitero di Castello: percorsi pedonali adatti anche a persone con ridotta capacità motoria, consentono di raggiungere in pochi minuti il complesso, risolvendo parzialmente il problema dei parcheggi.

I tre corpi di fabbrica, ben distinti, si articolano nell'area compresa tra il torrente Caldone a nord- ovest ed il corso Promesi Sposi a sud-est; i beni oggetto della presente perizia sono collocati nell'edificio dalla superficie maggiore (oltre 7.000 mq. di superficie coperta) e collocato più a sud, che ospita una varietà di attività di diverso genere: da uffici a officine meccaniche a concessionarie d'auto ed altre attività commerciali.

L'edificio ha una struttura di carattere tipicamente industriale, è impostato su tre quote differenti e si sviluppa su due piani fuori terra che diventano un unico livello a tutta altezza nelle porzioni centrali (una piccola porzione verso corso Promessi Sposi è su tre piani).

La struttura con fondazioni in cemento armato è costituita da, pilastri, travi, solai e tegoli di copertura in cemento armato prefabbricato precompresso; i pannelli di tamponamento sono anch'essi prefabbricati in cemento armato.

Il manto di copertura è con guaina bituminosa per le parti piane e con pannelli metallici per quelle inclinate.

I serramenti e le finiture esterne sono in ferro.

Le strutture appaiono in ottimo stato di conservazione, mentre le finiture sono in condizioni discrete, appena sufficiente la pavimentazione in asfalto delle parti comuni.

Il lotto oggetto di esecuzione è posto sul fronte rivolto verso il corso Promessi Sposi, commercialmente più appetibile e si trova al civico 23/D.

La proprietà si sviluppa su una superficie in pianta (commerciale) di mq. 117 circa, con altezze diverse: al di sopra della parte anteriore vi è un'unità immobiliare indipendente di proprietà di terzi, mentre la parte posteriore si sviluppa a tutta altezza.

A seguito di regolari pratiche burocratiche e di lavori effettuati tra il 2015 ed il 2016 l'immobile, originariamente unico è stato frazionato in due distinte unità immobiliari.

Alcune parti dei controsoffitti interni richiedono un ripristino.

Le condizioni generali dell'immobile negozio si possono definire discrete.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, interno 6C, ha un'altezza interna di varie

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da 230 a 750.

Identificazione catastale:

l foglio 13 particella 75 sub. 792 (catasto fabbricati), sezione urbana ACQ, categoria C/1, classe 11, consistenza 41 mq, rendita 1.439,88 Euro, indirizzo catastale: Corso Promesi Sposi 23/D, piano: T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da variazione del 11/03/2017 prot. LC0017234 variazione di classamento (n. 4343.1/2017) - variazione del 11/03/2016 prot.

LC0021418 variazione di toponomastica - frazionamento con cambio di destinazione (n.

10802.1/2016)

Coerenze: u.i. map. 75/791 - u.i. map. 75/19 - bene comune map. 75/1 - portico comune map.

75/3

10802.1/2016)

Coerenze: - a corpo del piano terra e terra/ammezzato: u.i. map. 75/17 - u.i. map. 75/19 - u.i.

map. 75/792 - portico comune map. 75/3 - del piano primo: u.i. map. 75/17 - u.i. map. 75/19 - u.i.

map. 75/41

L'intero edificio sviluppa 3 piani, tutti fuori terra. Immobile costruito nel 1988 ristrutturato nel 2016.

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:

Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

Consistenza commerciale complessiva unità principali: 97,72 m²

Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 136.808,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si

trova:

€. 112.615,80

Data della valutazione: 03/02/2020

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4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA:

4.2.1. Iscrizioni:

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 27/04/2010 a firma di Minussi Daniele ai nn. 142243/24882 di repertorio, iscritta il 06/05/2010 a Lecco ai nn. 6691/1510, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto notarile pubblico.

Importo ipoteca: 230.000,00.

Importo capitale: 140.000,00.

Durata ipoteca: anni 10

ipoteca volontaria attiva, stipulata il 25/05/2015 a firma di Minussi Daniele ai nn. 150400/31137 di repertorio, iscritta il 05/06/2015 a Lecco ai nn. 6256/900, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da atto notarile pubblico.

Importo capitale: 35.000,00.

Durata ipoteca: anni 10

ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 28/02/2019 a firma di Agenzia delle Entrate - Riscossione ai nn.

1178/13419 di repertorio, iscritta il 01/03/2019 a Lecco ai nn. 2912/394, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da avviso di accertamento esecutivo ed avviso di addebito esecutivo.

Importo capitale: 80.868,53

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:

Verbale di pignoramento n. 989 del 08/05/2019 a firma dell'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Lecco, trascritto il 09/05/2019 a Lecco ai nn. 6849/4877, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***

DATO OSCURATO *** .

Verbale di pignoramento n. 1812 del 15/07/2019 a firma dell'Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Lecco, trascritto il 25/07/2019 a Lecco ai nn. 11107/8058, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** .

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di costituzione di s.n.c. (dal 07/09/1992), con atto stipulato il 07/09/1992 a firma di Cornelio Orlando ai nn. 581640 di repertorio, trascritto il 24/09/1992 a Lecco ai nn. 9391/6924

Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 450,00

Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 3.671,00

Millesimi condominiali: 3,33

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6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:

*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita (dal 13/12/1990 fino al 07/09/1992), con atto stipulato il 13/12/1990 a firma di Cornelio Orlando ai nn. 514527 di repertorio, trascritto il 17/01/1991 a Lecco ai nn. 932/810.

Proprietà acquistata dalla società costruttrice SICEDIL s.r.l.

7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

7.1. PRATICHE EDILIZIE:

Concessione edilizia N. 24300/1985 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di costruzione di un gruppo di fabbricati industriali e di una palazzina ad uso uffici ed abitazioni, rilasciata il 11/02/1987 con il n. 24300 di protocollo.

Riferita all'intero complesso. Agibilità richieste (ed in parte ottenute) dai singoli proprietari. Agibilità delle parti comuni non rilasciata: la pratica è arenata da anni anche se le integrazione richieste dal Comune sono modeste. L'ultima comunicazione rinvenuta è dell'Amministratore di Condominio, datata 22/10/2008, che richiedeva sopralluogo di verifica per il rilascio; detta richiesta pare non aver avuto seguito da parte degli uffici Comunali.

Variante per modifiche distributive con incremento superfici N. 7710/7917/1989 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , rilasciata il 27/11/1989 con il n. 13393-27966 di protocollo.

Riferita all'intero complesso

Concessione edilizia N. 9636/1990 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di proroga alla C.E. e variante, rilasciata il 03/12/1990 con il n. 9636 di protocollo.

Proroga e variante N. 4912/1990 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , rilasciata il 19/09/1990.

Concessione edilizia N. 13393/27966/1989 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di realizzazione opere di urbanizzazione a scomputo oneri, rilasciata il 27/11/1989 con il n. 13393/27966 di protocollo.

Concessione edilizia N. 2066/1991 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di variante, rilasciata il 14/03/1991.

Concessione edilizia N. 7226/1991 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di proroga concessione edilizia, rilasciata il 21/11/1991.

Concessione edilizia in sanatoria N. 441/1992 - 7433/1997 e successive varianti, intestata a ***

DATO OSCURATO *** , per lavori di cambio di destinazione d'uso da esposizione e magazzeno produttivo a negozio commerciale, rilasciata il 07/10/1998.

Riferita all'immobile oggetto di esecuzione

S.C.I.A. N. 78400/2015 e successive varianti, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di frazionamento unità immobiliare commerciale, presentata il 25/11/2015 con il n. 78400 di protocollo.

Riferita all'immobile oggetto di esecuzione - dichiarazione di fine lavori e certificazione di collaudo finale del 22/02/2016, prot. 13584.

7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:

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PGT - piano di governo del territorio vigente l'immobile ricade in zona P2 - zona tterritoriale produttiva e artigianale. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 7 N.T.A.

8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:

8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:

L'immobile risulta conforme..

Richiesta di agibilità mai perfezionata: negli archivi comunali non è stato rinvenuto nulla riguardante le unità immobiliari oggetto di stima.

8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:

Sono state rilevate le seguenti difformità: alcune lievissime difformità sulle altezze Le difformità sono regolarizzabili mediante: rifacimento schede catastali

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile..

A giudizio dello scrivente le difformità sono tali da non comportare il rifacimento delle schede.

Alienando un unico lotto è probabile che l'assegnatario dovrà provvedere al rifacimento di una unica scheda, onere già computato nella valutazione.

8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:

L'immobile risulta conforme.

8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ

BENI IN LECCO CORSO PROMESSI SPOSI 23/D, QUARTIERE ACQUATE

NEGOZIO

DI CUI AL PUNTO A

Negozio a LECCO Corso Promessi Sposi 23/d, quartiere Acquate, della superficie commerciale di 97,72 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )

I beni oggetto di esecuzione sono ubicati nel complesso "Le Torri", edificato a partire dalla fine degli anni '980, a Lecco, in corso Promessi Sposi ai civici 23-25-27.

Il compendio ospita numerose attività di carattere industriale, artigianale, commerciale e terziario.

In particolare a seguito del trasferimento degli uffici del Tribunale e più recentemente dell'Agenzia delle Entrate (nell'edificio a Nord, che non fa parte del condominio), il centro è molto animato e gode di molto passaggio; di contro si riscontra una certa difficoltà di parcheggio nelle immediate vicinanze.

Pochi mesi fa è stato aperto l'interrato del parcheggio pubblico al di là del torrente Caldone, attiguo al Cimitero di Castello: percorsi pedonali adatti anche a persone con ridotta capacità motoria, consentono di raggiungere in pochi minuti il complesso, risolvendo parzialmente il problema dei parcheggi.

I tre corpi di fabbrica, ben distinti, si articolano nell'area compresa tra il torrente Caldone a nord- ovest ed il corso Promesi Sposi a sud-est; i beni oggetto della presente perizia sono collocati nell'edificio dalla superficie maggiore (oltre 7.000 mq. di superficie coperta) e collocato più a sud, che

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ospita una varietà di attività di diverso genere: da uffici a officine meccaniche a concessionarie d'auto ed altre attività commerciali.

L'edificio ha una struttura di carattere tipicamente industriale, è impostato su tre quote differenti e si sviluppa su due piani fuori terra che diventano un unico livello a tutta altezza nelle porzioni centrali (una piccola porzione verso corso Promessi Sposi è su tre piani).

La struttura con fondazioni in cemento armato è costituita da, pilastri, travi, solai e tegoli di copertura in cemento armato prefabbricato precompresso; i pannelli di tamponamento sono anch'essi prefabbricati in cemento armato.

Il manto di copertura è con guaina bituminosa per le parti piane e con pannelli metallici per quelle inclinate.

I serramenti e le finiture esterne sono in ferro.

Le strutture appaiono in ottimo stato di conservazione, mentre le finiture sono in condizioni discrete, appena sufficiente la pavimentazione in asfalto delle parti comuni.

Il lotto oggetto di esecuzione è posto sul fronte rivolto verso il corso Promessi Sposi, commercialmente più appetibile e si trova al civico 23/D.

La proprietà si sviluppa su una superficie in pianta (commerciale) di mq. 117 circa, con altezze diverse: al di sopra della parte anteriore vi è un'unità immobiliare indipendente di proprietà di terzi, mentre la parte posteriore si sviluppa a tutta altezza.

A seguito di regolari pratiche burocratiche e di lavori effettuati tra il 2015 ed il 2016 l'immobile, originariamente unico è stato frazionato in due distinte unità immobiliari.

Alcune parti dei controsoffitti interni richiedono un ripristino.

Le condizioni generali dell'immobile negozio si possono definire discrete.

L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano T, interno 6C, ha un'altezza interna di varie da 230 a 750.

Identificazione catastale:

10802.1/2016)

Coerenze: u.i. map. 75/791 - u.i. map. 75/19 - bene comune map. 75/1 - portico comune map.

75/3

10802.1/2016)

Coerenze: - a corpo del piano terra e terra/ammezzato: u.i. map. 75/17 - u.i. map. 75/19 - u.i.

map. 75/792 - portico comune map. 75/3 - del piano primo: u.i. map. 75/17 - u.i. map. 75/19 - u.i.

map. 75/41

L'intero edificio sviluppa 3 piani, tutti fuori terra. Immobile costruito nel 1988 ristrutturato nel 2016.

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DESCRIZIONE DELLA ZONA

I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è congestionato, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.

vetrine verso corso Promessi Sposi

androne comune ad altre unità

negozio al sub. 792 - interno

negozio al sub. 791 - interno

negozio al sub. 791 - retro

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QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:

rampa che collega via Ponte Alimasco al complesso

retro verso il torrente Caldone

rronte verso corso Promess Sosi

corso promessi Sposi

ingresso

vetrina e ingresso

livello di piano: al di sotto della media

esposizione: nella media

luminosità: al di sotto della media

panoramicità: al di sotto della media

impianti tecnici: al di sotto della media

stato di manutenzione generale: nella media

servizi: nella media

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DESCRIZIONE DETTAGLIATA:

NEGOZIO AL SUB. 792 (INGRESSO FRONTE CORSO PROMESSI SPOSI)

L'accesso pedonale avviene da due porte a vetri laterali a vetrine espositive (serramenti in ferro verniciato) una sul fronte verso il corso Promessi Sposi, l'altra che affaccia sull'androne comune ad altre unità immobiliari.

Il negozio fronte strada ha un'altezza di cm. 415 circa (controsoffitto sagomato) anche se la struttura è alta circa cm. 550 (al di sopra del negozio vi è un'unità immobiliare di terzi) mentre l'altezza nel retro e nel servizio è ridotta a cm. 300 (sempre con controsoffitti).

Dal negozio si passa nel retro ove sono presenti un antibagno con lavabo ed un bagno con W.C (ventilazione forzata da verificare).

La divisione dall'altra unità immobiliare è realizzata in lastre di cartongesso presumibilmente con isolamento termoacustico.

I pavimenti sono in piastrelle di ceramica/gres, le murature intonacate e tinteggiate in colore grigio spatolato.

L'impianto elettrico è in discrete condizioni (senza allacciamento) ma non pare rispondere alle vigenti normative.

L'impianto idrosanitario appare in condizioni sufficienti.

L'impianto di riscaldamento è costituito da climatizzatore con pompa di calore con unità condensante posta nel controsoffitto con griglia di sfogo verso l'esterno; da verificare l'efficienza e la rispondenza alle normartive dell'impianto.

Grazie alla vetrina fronte strada e a quella laterale nell'androne comune il negozio gode di ottima visibilità commerciale, buona esposizione e buona luminosità naturale.

NEGOZIO AL SUB. 791 (INGRESO DA ANDRONE COMUNE)

L'accesso pedonale avviene da una porta metallica di dimensioni normali unicamente dall'androne comune ad altre unità.

L'ingresso avviene nella zona di vendita vera e propria, che ha una largheza di soli cm. 250 circa ed un'altezza (ribassata) di cm. 400 circa: lo spazio come strutturato appare poco adatto ad un'attività commerciale.

A sinistra della porta di ingresso il locale si allarga ed assume tutta altezza (cm. 750 circa sotto trave) per una piccola porzione.

Ad uso magazzino è stato realizzato un soppalco su due livelli, raggiungibili con scale in ferro, un piano ammezzato di altezza ridotta (cm. 230) con piano di calpestio in tegoli metallico e superiormente una soletta in getto sul quale è stato ricavato un locale di magazzino con h. media oltre i 3 metri.

Mancano alcuni parapetti in ferro, probabilmente levati per un miglior accesso con piccolo carrello elevatore.

Gli spazi sono abbondanti, ma l'accessibilità è da rivedere a causa di scale troppo anguste ed inadatte a trasportare qualsiasi tipo di materiale.

Al piano terreno vi è un retro (h. cm. 260) che accoglie un magazzino, un antibagno ed un bagno con W.C.

L'aeroilluminazione naturale avviene unicamente tramite i lucernari sulla coperture, è presente un impianto di ventilazione forzata di cui è necessario verificare conformità e funzionalità

I pavimenti sono in piastrelle di ceramica/gres, le murature intonacate e tinteggiate.

L'impianto elettrico è in discrete condizioni (senza allacciamento) ma non pare rispondere alle vigenti normative.

L'impianto idrosanitario appare in condizioni sufficienti.

L'impianto di riscaldamento è assente.

La luminosità e la ventilazione naturale sono veramente scarse, così come pure la visibilità, con

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accesso da una porta seminascosta nell'androne comune.

Certificazione energetica non presente.

Delle Componenti Edilizie:

Degli Impianti:

Delle Strutture:

infissi interni: realizzati in ferro nella media

pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di ceramica

nella media

elettrico: sottotraccia conformità: non conforme al di sotto della media

condizionamento: conformità: da verificare.

presente solo parzialmente

al di sotto della media

idrico: al di sotto della media

ventilazione: conformità: da verificare al di sotto della media

termico: conformità: da verificare al di sotto della media

copertura: costruita in cemento armato al di sopra della media

fondazioni: costruite in cemento armato nella media

scale interne: realizzate in ferro al di sotto della media

solai: cemento armato - soppalco in ferro nella media

strutture verticali: costruite in cemento armato nella media

travi: costruite in cemento armato -- soppalco in ferro

al di sopra della media

sub. 792 - retro

sub. 792 - servizi

controsoffitto da ripristinare

sub. 791 - struttura soppalco intermedio

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CONSISTENZA:

Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari

Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138

sub. 791 - lucernari sulla copertura

sub. 791 - dal soppalco al piano primo

descrizione consistenza indice commerciale

sub. 792 - NEGOZIO 37,20 x 100 % = 37,20

sub. 792 - RETRO e W.C. 15,50 x 80 % = 12,40

sub. 791 - NEGOZIO al p.t. 32,20 x 80 % = 25,76

sub. 791 - RETRO e W.C. 32,20 x 40 % = 12,88

sub. 791 - DEPOSITO al piano

ammezzato 31,60 x 10 % = 3,16

sub. 791 - DEPOSITO al piano

primo 31,60 x 20 % = 6,32

Totale: 180,30 97,72

ortofoto satellitare

estratto di mappa

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VALUTAZIONE:

DEFINIZIONI:

Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.

OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:

COMPARATIVO 1

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 14/01/2020 Fonte di informazione: siti internet Descrizione: locale commerciale Indirizzo: Largo Caleotto

Superfici principali e secondarie: 89

elaborato planimetrico

scheda catastale sub. 792

scheda catastale sub. 791

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Superfici accessorie:

Prezzo/Prezzo richiesto: 160.000,00 pari a 1.797,75 Euro/mq Sconto trattativa: 10 %

Prezzo: 144.000,00 pari a 1.617,98 Euro/mq

COMPARATIVO 2

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 14/01/2020 Fonte di informazione: siti internet Descrizione: locale commerciale Indirizzo: Largo Caleotto

Superfici principali e secondarie: 58 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 3

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 14/01/2020 Fonte di informazione: siti internet Descrizione: locale commerciale

Indirizzo: Castello - via Papa Giovanni XXIII Superfici principali e secondarie: 114 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 4

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 14/01/2020 Fonte di informazione: siti internet Descrizione: locale commerciale Indirizzo: Castello - corso Matteotti Superfici principali e secondarie: 88 Superfici accessorie:

COMPARATIVO 5

Tipo fonte: annuncio immobiliare

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Data contratto/rilevazione: 14/01/2020 Fonte di informazione: siti internet Descrizione: ufficio

Indirizzo: Largo Caleotto

COMPARATIVO 6

Tipo fonte: annuncio immobiliare Data contratto/rilevazione: 14/01/2020 Fonte di informazione: siti internet Descrizione: ufficio

Indirizzo: Via Balicco

SVILUPPO VALUTAZIONE:

La valutazione del bene tiene conto della difficile situazione del mercato immobiliare, ove le quotazioni sono negativamente influenzate dal ristagno delle compravendite e dalla netta prevalenza dell'offerta rispetto alla domanda, con tempi di alienazione molto lunghi.

La situazione nel capoluogo, dove da qualche tempo sono presenti incoraggianti segnali di ripresa, è migliore rispetto ad altre aree della provincia, anche se le quotazioni degli immobili, in particolare commerciali ed uffici, sono ancora decisamente basse.

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nell'ultima rilevazione relativa al primo semestre 2019, in Comune di

Lecco, zona periferica/Acquate, per NEGOZI, in stato conservativo NORMALE indica un valore di mercato di 1.250,00 - 1.500,00 €/mq.; per MAGAZZINI nelle medesime condizioni un valore di € 500,00 - 700,00 €/mq.

Il Listino Mercato Immobiliare edito da Confcommercio Lecco e F.I.M.M.A Lecco (Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari - edizione 2019), in Comune di Lecco, rione di Acquate per NEGOZI di 11/30 ANNI indica una quotazione di mercato di 1.500,00 - 1.700,00 €/mq.; per NEGOZI OLTRE 30 ANNI una quotazione di 1.000,00 - 1.300,00 €/mq.; per i capannoni, assimilabili ai magazzini, a seconda dell'età rispettivamente una quotazione di 600,00 - 700,00 €/mq. e 400,00 - 500,00

€/mq.

Il sito web borsinoimmobiliare.it, in Comune di Lecco, Corso promessi Sposi, per negozi in posizione di prima fascia, indica una quotazione di mercato di 1371 €/mq.

Inoltre sono stati interpellati diversi operatori di mercato e consultati numerosi annunci immobiliari, che hanno sostanzialmente confermato i valori sopra indicati.

Sono state considerate la distribuzione interna, la dotazione di impianti e le caratteristiche dell'immobile.

Alla luce di quanto esposto, si ritiene congruo attribuire un valore base di € 1.400,00/mq. per

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l'ambiente principale del sub. 792 (negozio con vetrine fronte corso Promessi Sposi), con valori conseguentemente ridotti per i locali retrostanti, con valori ridotti in modo molto rilevante per le superfici dei soppalchi, che si possono adibire unicamente a deposito, in considerazione della difficoltosa accessibilità e limitata fruibilità.

La scelta del sottoscritto di formare un unico lotto, presuppone che per il futuro utilizzo del bene saranno necessari (riferiti all'intero lotto di due negozi):

- pratiche burorcratiche per la fusione dei due negozi (valutate in circa 3.000,00 €)

- adeguamenti edilizi (circa 5.000,00 € - demolizione tramezzi, ripristino controsoffitti e pavimenti) - adeguamenti impiantistici (circa 8.000,00 € - da verificare in particolare l'impianto di aerazione e climatizzazione)

Per un totale di circa € 16.000,00, ovviamente variabili a seconda del progetto e del livello di dotazioni e finiture che l'assegnatario vorrà realizzare.

Tuttavia questa cifra, che si segnala ai potenziali acquirenti, non va detratta dalla valutazione finale, ma è già considerata dal sottoscritto nell'attribuzione del valore base e nei coefficienti di riduzione delle superfici utilizzati.

CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:

RIEPILOGO VALORI CORPO:

9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:

Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, ufficio del registro di Lecco, conservatoria dei registri immobiliari di Lecco, ufficio tecnico di Lecco, agenzie: Lecco, osservatori del mercato immobiliare OMI, ed inoltre: siti internet

DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:

l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle conoscenze del valutatore;

l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni eventualmente riportate in perizia;

l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;

l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;

l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della professione;

l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;

VALORE DI MERCATO (OMV):

RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:

Valore superficie principale: 97,72 x 1.400,00 = 136.808,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 136.808,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 136.808,00

ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto

A negozio 97,72 0,00 136.808,00 136.808,00

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VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):

data 03/02/2020

il tecnico incaricato Arch. MARCO MILANI

136.808,00 € 136.808,00 €

Giudizio di comoda divisibilità della quota:

Originariamente l'oggetto della stima era un unico negozio.

Attualmente a seguito di lavori effettuati nel 2016 il lotto è diviso, sia dal punto di vista edilizio che catastale in due distente unità immobiliari che possono essere alienate separatamente.

Il negozio al corpo A (sub. 792) risulta essere appetibile in virtù di dimensioni contenute, buona visibilità ed accessibilità e buona aeroilluminazione naturale, avendo vetrine verso l'esterno, mentre il negozio al corpo B (sub. 791) sviluppa una superficie maggiore (anche in virtù dei soppalchi) ma ha una visibilità nulla ed un'accessibilita difficoltosa, unicamente tramite una porta di dimensioni normali dal porticato comune e non gode inoltre di aeroilluminazione naturale, (se non dai lucernari sulla copertura).

In caso di vendita separata è probabile che il corpo A troverebbe facilmente un acquirente, mentre il corpo B rimarrebbe lungamente a carico dell'esecuzione.

Di conseguenza il sottoscritto ritiene vantaggioso procedere alla vendita a corpo dell'intero lotto (come concepito in origine), pensando ad un potenziale acquirente a cui serva una certa visibilità ed un grande retro come spazio di deposito.

I costi di adeguamento edilizio ed impiantistico e burocratici per la fusione delle due unità ad una unica sono già considerati nella valutazione.

Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 136.808,00

Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:

€. 20.521,20

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00 Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 3.671,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato

di fatto e di diritto in cui si trova:

€. 112.615,80