T
RIBUNALEO
RDINARIO DIB
ENEVENTOSEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI DI BENEVENTO
E
SECUZIONEI
MMOBILIAREn. R. G. E. 146 / 2018
PROMOSSA DA:
BANCA SELLA S.P.A.
CONTRO:
GIUDICE DELL’ESECUZIONE
G.E. D
OTT. M
ARIAL
ETIZIAD’O
RSITECNICO STIMATORE
D
OTT. I
NG. L
AURAG
IOVANNAGUIDI
R ELAZIONE DI S TIMA
PREMESSA
La scrivente Dott. Ing. Laura Giovanna Guidi, iscritta all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli (matricola 20970) e all’Albo dei Consulenti Tecnici di Ufficio del Tribunale di Benevento (n. 1112/2018), veniva nominata dal G.E. dott.ssa Maria Letizia D’ORSI per redigere la relazione di stima nella procedura esecutiva immobiliare n. R.G. 146/2018, creditore BANCA SELLA S.P.A., debitori omissis. In merito alla citata procedura, la scrivente prestava il giuramento di rito ed accettava l’incarico il 30 dicembre 2019.
Nel decreto di nomina, l’Ill.mo G.E. fissava udienza addì 6 maggio 2020, richiedendo l’invio della relazione almeno 45 giorni prima dell’udienza. Con informativa a pezzo pec del 06 maggio 2020, veniva comunicato il Rinvio d'Ufficio Causa Emergenza Covid-19 dell’udienza al 04 novembre 2020.
OGGETTO DELL’INCARICO
L’accertamento tecnico estimativo riguardava le seguenti unità immobiliari, come riportato nel decreto di nomina:
UBICAZIONE FOGLIO PARTICELLA SUB
Ariano Irpino 116 520 -
Ariano Irpino 116 519 -
Nello specifico, i beni oggetto di pignoramento consistevano in:
- Fabbricato ad uso residenziale, sito nel Comune di Ariano Irpino alla Contrada Masciano 43, riportato al Catasto Fabbricati del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 520, piano S1 - T, categoria catastale A/3, classe 2, consistenza 5,5 vani, superficie catastale totale 145m2, escluse aree scoperte 141 m2 (§ Visura_ per_ Immobile_ Foglio116_ Perticella520);
- annesso circostante terreno, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 519, di are 46,00, del tipo seminativo – classe 4 (§ Visura _ per_ Immobile_ Foglio116_
Perticella519).
ATTIVITÀ SVOLTE
Preliminarmente alla redazione della relazione di stima (di no. 45 pagine totali), la scrivente effettuava due accessi sui luoghi di causa: un primo accesso, di tipo forzoso, gestito dal custode incaricato, in data 29 febbraio 2020, durante il quale veniva eseguito il rilievo degli ambienti interni; un secondo accesso, addì 06 marzo 2020, per il rilievo degli spazi esterni. In data 02 marzo 2020, veniva acquisita la documentazione a supporto della stesura della relazione di stima, presso l’Ufficio Stato Civile del Comune di Grottaminarda, l’Ufficio Anagrafe del Comune di Ariano e l’Ufficio Servizi Lavori Pubblici ed Urbanistica del Comune di Ariano Irpino, previo corresponsione dei dovuti diritti di segreteria. Ispezioni catastali e ipotecarie erano condotte telematicamente. Tenuto conto dell’emergenza epidemiologica da Covid-19 e delle restrizioni a questa dovute, ulteriori richieste, sopravvenute analizzando i documenti acquisiti, venivano avanzate a mezzo pec. Nello specifico, per la sopraggiunta necessità di interfacciarsi coll’ Ufficio Servizio Lavori Pubblici ed Urbanistica del Comune di Ariano Irpino per chiarimenti in merito alla “autorimessa di pertinenza”, rilevata sulla particella 520 foglio 116, venivano inoltrate a predetto ufficio quattro istanze, rispettivamente del 28 aprile 2020 (protocollo N.0014198 del 17/06/2020), del 17 giugno 2020 (protocollo N.0014198 del 17/06/2020), del 07 luglio 2020 (protocollo N.0016096 del 07/07/2020), seguite dal tentativo di interloquire di persona presso i competenti uffici del Comune di Ariano Irpino in data 08/07/2020, e successiva ultima istanza inviata il 03/08/2020 (protocollo N.0 0018634 del 04/08/2020), tutte senza ricevere riscontro.
CONTROLLO DELLA DOCUMENTAZIONE
IMMOBILE PIGNORATO
UBICAZIONE FOGLIO PARTICELLA SUB. DESCRIZIONE
Ariano Irpino 116 520 - Fabbricato residenziale (C/da Masciano, 43) Ariano Irpino 116 519 - Terreno seminativo annesso
CREDITORE PROCEDENTE
BANCA SELLA SPA, appartenente al “Gruppo Banca Sella”, sede Legale con sede in Piazza Gaudenzio SELLA, 1, 13900 Biella (BI), iscritta al Registro delle Imprese presso la C.C.I.A.A. di Biella con Codice Fiscale 02224410023 e Partita IVA 02675650028
DEBITORI
omissis omissis
PIGNORAMENTO
Data Pignoramento 19 Giugno 2018
Data Trascrizione Pignoramento 06 Luglio 2018 Data Istanza di Vendita 23 Luglio 2018
Pignoramenti precedenti Nessuno (da elenco sintetico formalità)
DOCUMENTO ALLEGATO DAL CREDITORE
Certificato Notarile Sostitutivo (a tutto il 06.07.2018)
“Certificato Notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari (art. 567 secondo comma C.p.c.) in esenzione al bollo in quanto atto necessario e funzionale ad un procedimento soggetto a contributo unificato (art.18 DPR 115/2002)”, del Notaio Dr. Rocco MANCUSO, risultante da riscontri ipo-catastali ventennali, sino a tutto il 06 Luglio 2018. Tale documento comprendeva:
- storia catastale-ipotecaria del “terreno distinto al NTC al Fgl.116 pc. 519 e pc. 520, e del fabbricato di nuova costruzione identificato al NCEU al Fgl. 116 pc. 520”; da cui emergeva che i beni erano intestati a omissis per la piena proprietà ”a lei pervenuta in virtù di compravendita-divisione –donazione per atto a rogito Notar Margherita Manna del 17.08.1994”. In base a “variazione per costruzione n. 4591.1/2006 in atti dal 07.12.2006 sul terreno distinto con la pc. 520 si rilevava accatastato fabbricato di nuova costruzione identificato al NCEU al Fgl. 116 pc. 520 regolarmente classato [..]”. Da ultimo, “in virtù di compravendita per atto a rogito Notar Pesiri Edgardo del 20.02.2010 trascritto ad Avellino il 22.03.2010 al n. 3879 del registro particolare degli immobili, gli immobili oggetto della procedura passano dalla ditta omissis alla ditta omissis.
- elenco delle formalità gravanti sui beni oggetto di pignoramento: “Ipoteca volontaria, registro generale n.
3211, registro particolare n. 242 del 26/02/2016 a favore di Banca Sella S.p.a., contro i Sigg. omissis per la quota di 1/2 cadauno della piena proprietà in regime di comunione dei beni”; “Pignoramento Immobiliare, registro generale n. 11231, registro particolare n. 9397 del 06/07/2018, a favore di Banca Sella S.p.a., contro i Sigg. omissis per la quota di 1/2 cadauno della piena proprietà [..] sino alla concorrenza di Euro 81.090,52 oltre interessi e spese ”.
VERIFICA ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI NEL VENTENNIO ANTECEDENTE IL PIGNORAMENTO
La scrivente provvedeva, preliminarmente, a verificare le iscrizioni e trascrizioni relative agli immobili pignorati nei venti anni antecedenti alla trascrizione del pignoramento (dal 06 luglio 1998 al 06 luglio 2018), appurando, al contempo, la situazione degli intestati.
Storia Catastale – Ipotecaria de beni immobili oggetto di pignoramento: Fabbricato Residenziale( NCEU Foglio 116, particella 520) e Terreno Seminativo annesso (NCT Foglio 116, Particella 519).
Risultanze da Visure Catastali
Visura_per_Immobile_Foglio116_Particella520 (situazione degli atti informatizzati al 26/01/2020)
L’immobile identificato al NCEU Foglio 116, particella 520, sito in c/da Masciano, 43, Ariano Irpino, risulta intestato a omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà, e a omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà dati derivanti da Atto di Compravendita del 20/02/2010, a favore di omissis (diritto di proprietà per la quota di 1/2) e omissis (diritto di proprietà per la quota di 1/2), contro omissis – proprietà per la quota 1/1, Rogante atto Dr.
Edgardo Pesiri, Repertorio 51000/17759, Trascrizione del 22/03/2010, Registro Particolare 3879, Registro Generale 5395.
Visura_Storica_per_Immobile_Foglio116_Particella520- (situazione dal 01/01/1998 al 26/01/2020)
Dal 20 Febbraio 2010, l’immobile identificato al NCEU Foglio 116, particella 520, sito in c/da Masciano, 43, Ariano Irpino, risulta intestato a omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà, e a omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà)_ dati derivanti da Atto di Compravendita del 20/02/2010, Rogante Edgardo Pesiri, Repertorio 51000/17759, Trascrizione del 22/03/2010, Registro Particolare 3879, Registro Generale 5395.
Dal 07 Dicembre 2006 al 20 Febbraio 2010, l’immobile identificato al NCEU Foglio 116, particella 520, sito in c/da Masciano, 43, Ariano Irpino, risultava intestato ad omissis, quale bene personale ed in proprietà esclusiva_ dati derivanti da nota di variazione per COSTRUZIONE n. 4591.1/2006, in atti dal 07/12/2006 (protocollo n.
AV0167333)
Visura_per_Immobile_Foglio116_Particella519- (situazione degli atti informatizzati al 26/01/2020)
L’immobile identificato al NCT Foglio 116, particella 519, sito in C.da Masciano, 43, Ariano Irpino, quale terreno seminativo (classe 4) di 46 are, risulta intestato a omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà, e a omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà)_ dati derivanti da Atto di Compravendita del 20/02/2010, a favore di omissis (diritto di proprietà per la quota di 1/2) e omissis (diritto di proprietà per la quota di 1/2), contro omissis – proprietà per la quota 1/1, Rogante atto Dr. Edgardo PESIRI, Repertorio 51000/17759, Trascrizione del 22/03/2010, Registro Particolare 3879, Registro Generale 5395.
Visura_Storica_per_Immobile_Foglio116_Particella519- situazione dal 01/01/1998 al 26/01/2020
Dal 20 Febbraio 2010, l’immobile identificato al NCT Foglio 116, particella 519, sito in C.da Masciano, 43, Ariano Irpino, risulta intestato omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà, e a omissis per la quota di 1/2 della piena proprietà)_ dati derivanti da Atto di Compravendita del 20/02/2010, Rogante Edgardo PESIRI, Repertorio 51000/17759, Trascrizione del 22/03/2010, Registro Particolare 3879, Registro Generale 5395.
Dal 17 Agosto 1994 al 20 Febbraio 2010, l’immobile identificato al NCT Foglio 116, particella 519, sito in C.da Masciano, 43, Ariano Irpino, risultava intestato ad omissis, quale bene personale ed in proprietà esclusiva_ dati derivanti da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 17/08/1994, protocollo n. AV0043227 Voltura in atti dal 01/03/2004 Repertorio n.: 20343 Rogante: MANNA MARGHERITA Sede: ARIANO IRPINO Registrazione: UR Sede: ARIANO IRPINO n: 1059 del 06/09/1994
DIVISIONE (n. 7276.2/1994)
Risultanze da Ispezioni Ipotecarie
Ispezione_Ipotecaria_per_Immobile_Foglio116_Particella520- (dal 18/01/1996 al 24/01/2020)
L’elenco sintetico delle formalità relativo all’immobile identificato al NCEU Foglio 116, particella 520, riportava quanto segue:
- TRASCRIZIONE del 22/03/2010 – Registro Particolare 3879 Registro Generale 5395 – Pubblico ufficiale PESIRI EDGARDO Repertorio 51000/17759 del 20/02/2010. ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA
- ISCRIZIONE del 26/02/2016 – Registro Particolare 242 Registro Generale 3211 – Pubblico ufficiale MANNA MARGHERITA Repertorio 46657/16771 del 25/02/2016 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO.
- TRASCRIZIONE del 06/07/2018 – Registro Particolare 9397 Registro Generale 11231 – Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI BENEVENTO Repertorio 2503/2018 del 20/06/2018. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI.
Ispezione_Ipotecaria_per_soggetto_omissis (dal 18/01/1996 al 12/10/2020) L’elenco sintetico delle formalità in capo omissis riportava quanto segue:
- TRASCRIZIONE A FAVORE del 22/03/2010 – Registro Particolare 3879 Registro Generale 5395 – Pubblico ufficiale PESIRI EDGARDO Repertorio 51000/17759 del 20/02/2010. ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA.
Immobili siti in ARIANO IRPINO (AV). SOGGETTO ACQUIRENTE.
- ISCRIZIONE CONTRO del 26/02/2016 – Registro Particolare 242 Registro Generale 3211 – Pubblico ufficiale MANNA MARGHERITA Repertorio 46657/16771 del 25/02/2016 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO. Immobili siti in ARIANO IRPINO (AV). SOGGETTO DEBITORE.
- TRASCRIZIONE CONTRO del 06/07/2018 – Registro Particolare 9397 Registro Generale 11231 – Pubblico ufficiale UFFICIALE GIUDIZIARIO DI BENEVENTO Repertorio 2503/2018 del 20/06/2018. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Immobili siti in ARIANO IRPINO (AV)
Ispezione_Ipotecaria_Nota_Trascrizione_Atto_Compravendita_22.03.2010
Nota di trascrizione, Registro generale n. 5395, Registro particolare n. 3879 del 22/03/2010. Atto Notarile pubblico.
Data 20/02/2010. N. di repertorio 51000/17759.Notaio Pesiri Edgardo. ATTO TRA VIVI – COMPRAVENDITA.
Immobili: (Immobile n.1) Comune di Ariano Irpino – Foglio 116 – Particella 520 – A3-Abitazione di tipo economico- Consistenza 5,5 vani - Contrada Masciano 43; (Immobile n.2) Comune di Ariano Irpino – Foglio 116 – Particella 519 – Terreno – Consistenza 46 are, Contrada Masciano. Soggetti – Acquirenti: omissis. Soggetto - Venditore: omissis.
Ispezione_Ipotecaria_Nota_Trascrizione_Ipoteca_Volontaria_26.02.2016
Nota di trascrizione, Registro generale n. 3211, Registro particolare n. 242 del 26/02/2016. Atto Notarile pubblico.
Data 25/02/2016. N. di repertorio 46657/16771. Notaio Manna Margherita. IPOTECA VOLONTARIA – CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO – Capitale €80.000,000. Immobili: (Immobile n.1) Comune di Ariano Irpino – Foglio 116 – Particella 520 – A3-Abitazione di tipo economico- Consistenza 5,5 vani - Contrada Masciano 43;
(Immobile n.2) Comune di Ariano Irpino – Foglio 116 – Particella 519 – Terreno – Consistenza 46 are, Contrada Masciano. Soggetto – Creditore Ipotecario: Banca Sella S.P.A:, codice fiscale 02224410023 – Piazza Gaudenzio Sella, 1 – Biella. Soggetti – Debitori Ipotecari: omissis.
Ispezione_Ipotecaria_Nota_Trascrizione_Verbale_Pignoramento_06.07.2018
Nota di trascrizione, Registro generale n.11231, Registro particolare n. 9397 del 06/07/2018. Atto Giudiziario. Data 20/06/2018. N. di repertorio 2503/2018. Autorità emittente: Ufficiale Giudiziario di Benevento. ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI. Immobili: (Immobile n.1) Comune di Ariano Irpino – Foglio 116 – Particella 520 – A3-Abitazione di tipo economico- Consistenza 5,5 vani - Contrada Masciano 43;
(Immobile n.2) Comune di Ariano Irpino – Foglio 116 – Particella 519 – Terreno – Consistenza 46 are, Contrada Masciano. Soggetto – a favore: Banca Sella S.P.A:, codice fiscale 02224410023 – Piazza Gaudenzio Sella, 1 – Biella. Soggetti – contro: omissis.
Titolo di acquisto della Proprietà in capo ai Debitori
Atto Notarile di Compravendita, Numero di Repertorio 51000/17759 del 20/02/2010, Nota di Trascrizione del 22/03/2010, registro generale n. 5395, registro particolare n. 3879. Il documento veniva acquisito dalla scrivente presso l’Ufficio Lavori Pubblici ed Urbanistica del Comune di Ariano Irpino.
L’atto di compravendita risultava a favore di omissis, allora nubile, per diritto di proprietà per la quota di 1/2, e omissis, allora celibe, per diritto di proprietà per la quota di 1/2, contro omissis, godente di diritto proprietà per la quota 1/1 di: “casa ad uso abitazione non di lusso […] sviluppantesi su due livelli catastali, ossia piano sotto strada e piano terra, comprensivi di cinque vani e mezzo, con annesso terreno circostante esteso catastalmente are quarantasei; […] identificati in Catasto fabbricati in ditta esatta della venditrice, foglio 116, particella: n. 520, contrada Masciano n.43, piani S1-T, cat.A/2, classe 2°, vani 5,5 RC E. 298,25; in Catasto Terreni stessa ditta, foglio 116, particella n. 519 per a. 46,00 sem. di 4° RD E. 7,13 e R.A. E. 13,07.”
Dall’atto di compravendita emergeva che “il detto intero bene è pervenuto alla venditrice, quale bene personale e in proprietà esclusiva, in forza dell’atto per notar Margherita Manna di Ariano Irpino in data 17 agosto 1994, repertorio n. 20343, registrato ivi il 6 settembre seguente al n. 1059 (nel quale atto la casa è individuata al Catasto Terreni con la particella n. 520 – ex n. 178/b – di a. 1,40) […]”.
Stato civile - Regime Patrimoniale dei Debitori
Certificato anagrafico di matrimonio, acquisito dalla scrivente presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Ariano Irpino.
Il certificato attestava che omissis risultavano coniugati a Grottaminarda (Av) il 06 Marzo 2010.
Estratto per riassunto del registro degli atti di matrimonio, acquisito presso l’Ufficio Stato Civile del Comune di Grottaminarda. L’estratto attestava che omissis si erano uniti in matrimonio (regime di comunione dei beni) in data 06 marzo 2010. Da annotazioni in calce all’estratto per riassunto del registro degli atti di matrimonio si evinceva che, con provvedimento del Tribunale di Benevento, in data 23 Marzo 2017, n. 3735/16 i coniugi, di cui all’atto di matrimonio, erano autorizzati a vivere separati.
Certificato di residenza e Certificato di residenza storico di omissis, acquisiti presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Ariano Irpino. Il Sig. omissis, risultava: domiciliato nel Comune di Ariano Irpino alla Contrada Masciano 43, dal 17 Marzo 2010 al 06 Ottobre 2016; domiciliato nel Comune di Ariano Irpino alla Contrada Patierno 11/B dal 07 Ottobre 2016 alla data di rilascio dei certificati.
Certificato di residenza e Scheda Individuale della Sig.ra omissis, acquisiti presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Ariano Irpino. La Sig.ra omissis, risultava: domiciliata nel Comune di Ariano Irpino alla Contrada Masciano 43, dal 17 Marzo 2010 al 19 Aprile 2017; domiciliata nel Comune di Ariano Irpino al Vico IV Parzanese n.9/int.13 dal 20 Aprile 2017 al 12 Ottobre 2017; domiciliata nel Comune di Ariano Irpino al Vico IV Parzanese n.9 dal 13 Ottobre 2017 al 17 Gennaio 2020; emigrata per Cassino (FR) dal 17 Gennaio 2020.
Quesito 1: “Provveda il Perito alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento con esatta indicazione di almeno tre confini ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale”
I beni oggetto di pignoramento, costituenti lotto unico di vendita, consistevano in:
1) Fabbricato ad uso residenziale, sito nel Comune di Ariano Irpino alla Contrada Masciano 43, riportato al Catasto Fabbricati del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 520, articolato su due livelli (T –S1), categoria catastale A/3, classe 2, consistenza 5,5 vani, superficie catastale totale 145m2, escluse aree scoperte 141 m2 (§ Visura_ per_ Immobile_ Foglio116_ Perticella520);
2) terreno seminativo annesso, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 519, di are 46,00, del tipo seminativo – classe 4 (§ Visura _ per_ Immobile_ Foglio116_
Perticella519).
Estratto Mappa Catastale – Comune di Ariano Irpino, Foglio 116 - STRALCIO
Come deducibile dall’estratto di mappa catastale, i sopraindicati beni oggetto di pignoramento risultavano confinanti con:
(a) Lato OVEST: Via Masciano, strada vicinale che si dipartiva dalla SP237 – Comune di Ariano Irpino;
(b) Lato NORD: Terreno ad uso privato, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 177, Seminativo di Classe 4 per 30,73 are ed Uliveto di Classe 2 per 7,37 are (altrui proprietà, c.f.: omissis) (§ Visura _ per_ Immobile_ Foglio116_ Perticella177).
(c) Lato EST: Terreno ad uso privato, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 179, Seminativo di Classe 4 per 2,20 are ed Uliveto di Classe 2 per 11,50 are, (altrui proprietà, c.f.: omissis) (§ Visura _ per_ Immobile_ Foglio116_ Perticella179).
(d) Lato EST: Terreno ad uso privato, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 355, Seminativo di Classe 4 per 24,700 are, (altrui proprietà, c.f.:
omissis, da visura per Immobile Foglio116 Perticella355).
(e) Lato SUD: Terreno ad uso privato, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 187, Seminativo di Classe 4 per 15,85 are ed Uliveto di Classe 2 per 6,00 are.
(altrui proprietà, c.f.: omissis, da visura per Immobile Foglio116 Perticella187).
(f) Lato SUD: Terreno ad uso privato, riportato nel Catasto Terreni del Comune di Ariano Irpino al foglio 116, particella 186, Seminativo di Classe 4 per 3,90 are ed Uliveto di Classe 2 per 13,00 are, (altrui proprietà, c.f.: omissis). (§ Visura _ per_ Immobile_ Foglio116_ Perticella186).
Per una più agevole localizzazione dei beni immobili oggetto di stima, si riportava uno stralcio di foto aerea (© Google) con individuazione del fabbricato residenziale (Foglio 116 – p.lla 520) e del terreno seminativo annesso (Foglio 116 – p.lla 519).
Stralcio Foto Aerea (©Google) – Contrada Masciano – Ariano Irpino
Stralcio Foto Aerea (©Google) – Contrada Masciano,n.43 – Ariano Irpino
Quesito 2: [Provveda il Perito] “all’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni, indicando anche il contesto in cui essi si trovano, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti. Con riferimento al singolo bene, verranno indicate eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia del bene, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione, le caratteristiche strutturali del bene, nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento;
Il lotto di cui alla presente procedura esecutiva si componeva di due beni immobili:
(a) Fabbricato ad uso residenziale, sito in Contrada Masciano, n.43, sviluppato su due livelli, piano terra (T) e piano sotto strada (S1), individuato al Nuovo Catasto Edilizio Urbano – Comune di Ariano Irpino, come di seguito (§ Visura_per_ Immobile_Foglio116_Particella520) (§Visura _Storica _per Immobile _Foglio116 _Particella520):
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO
Foglio Part. Sub. Cat. Classe Consistenza Sup.Cat. Rendita
116 520 - A/3 2 5,5 vani Tot. 145m2
(Tot escluse aree scoperte 141 m2)
Euro 298,25
(b) Terreno Seminativo annesso, sito in contrada Masciano n.43, attiguo al predetto fabbricato ad uso residenziale, individuato al Catasto Terreni – Comune di Ariano Irpino come di seguito: (§
Visura_per_ Immobile_Foglio116_Particella519) (§Visura_Storica_ per Immobile_ Foglio116_
Particella519):
DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO
Foglio Part. Sub. Classe Superficie Reddito
Dominicale Reddito Agrario
116 519 - Seminativo 4 46,00 are Euro 7,13 Euro 13,07
ANALISI DEL CONTESTO
I sopracitati beni immobili oggetto di pignoramento ricadevano nella Contrada Masciano (n.43), frazione del Comune di Ariano Irpino (Av), periferica rispetto al centro cittadino. Come dedotto da foto aeree (© Google) e risultanze GPS, Contrada Masciano distava circa 12,50 km dalla zona centrale del Comune di Ariano e circa 4,70 km dal limitrofo Comune di Villanova del Battista (Av).
La zona, lontana da insediamenti produttivi, non risultava asservita da trasporto pubblico ma raggiungibile solo con mezzi privati; presentava prevalente destinazione agricola e residenziale, sviluppandosi lungo una strada vicinale (c/da Masciano) che si dipartiva dalla SP237. Predetta zona veniva individuata anche sulle tavole allegate al PUC del Comune di Ariano Irpino (consultabile al link:
http://old.comunediariano.it/SUE/index.html).
Stralcio Foto Aerea (©Google) – da “Contrada Masciano” ad “ Ariano Irpino centro”
Stralcio Foto Aerea (©Google) – da “Contrada Masciano” a “ Villanova del Battista”
Stando all’ultimo aggiornamento disponibile delle Norme Tecniche di Attuazione (2009) del PUC, la suindicata Contrada Masciano rientrava tra le “Zone EO - Agricole Ordinarie”, “[...] destinate prevalentemente all'esercizio diretto delle attività agricole e agli edifici ed attrezzature per attività con esse compatibili o localizzabili esclusivamente in campo aperto. L’abilitazione ad edificare per le residenze può essere rilasciata per la conduzione del fondo a imprenditori agricoli a titolo principale ai sensi del D.Lgs.
n.228/01”. Per quanto attiene le “Zone EO - Agricole Ordinarie”, le vigenti Norme Tecniche di Attuazione del PUC, prevedevano, per le sole residenze: indice di fabbricabilità fondiario (per aree seminative e a frutteto) di 0,03 mc/mq; H = 9,0m; distanza fabbricati = 10,00m, Distanza confini = 5,00m (o a confine per pareti non finestrate). Considerando le disposizioni delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione del PUC, e le rispettive prescrizioni per le “Zone EO - Agricole Ordinarie”, risultava giustificata la scelta di considerare un unico lotto di vendita, costituto dall’immobile e dal terreno seminativo annesso.
Stralcio PUC TAV. 35 ZONIZZAZIONE (Trave - Turco - Masciano) – Comune di Ariano Irpino (http://old.comunediariano.it/SUE/PUC_TAV-35.pdf)
Contrada Masciano - Stralcio PUC TAV. 35 ZONIZZAZIONE (Trave - Turco - Masciano) – Comune di Ariano Irpino (http://old.comunediariano.it/SUE/PUC_TAV-35.pdf)
DESCRIZIONE FABBRICATO AD USO RESIDENZIALE - NCEU FOGLIO 116, PARTICELLA 520
Il Fabbricato ad uso residenziale risultava articolato su due livelli, piano Terra (T) e piano sotto strada (S1), non collegati internamente; presentava struttura in muratura portante, con chiusure d’ambito esterne costituite da elementi in PVC (infissi e portone di ingresso al piano T) e ferro (porte di ingresso al piano S1).
Dai rilievi degli spazi interni al piano terra (T), con rimando ai rilievi fotografici e agli elaborati grafici inclusi nella relazione estimativa, il fabbricato ad uso residenziale presentava i seguenti ambienti: Veranda - Ingresso, Disimpegno 1, Cucina, Salone, Disimpegno 2, Camera da Letto, Bagno e Cameretta. Al piano sotto strada (S1) si rilevavano due locali, di seguito denominati come Ambiente 1 e Ambiente 2.
Nel corso dei due sopralluoghi condotti si constatava, sulla medesima particella 520 (foglio 116), in aderenza al fabbricato residenziale, una “autorimessa di pertinenza” non ultimata, della quale si considerava oggetto di stima il solo terreno su cui detta pertinenza insisteva, per i motivi specificati in risposta al “Quesito 3”.
Si procedeva alla descrizione degli ambienti rilevati, indicando per ciascuno: la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’altezza utile, la destinazione d’uso, l’orientamento, lo stato di manutenzione, gli impianti
presenti e loro condizioni di funzionamento. Per ciascun ambiente, le foto riportate venivano tratte dai rilievi fotografici, con rimando alla numerazione ivi adottata per ciascuna foto.
AMBIENTE VERANDA - INGRESSO
Ingresso lato Nord-Ovest, Contrada Masciano 43 (Foto 72) Interno Ingresso lato Nord-Ovest (Foto 1)
Interno Ingresso – Contatore idrico (Foto 7) Interno Ingresso lato Sud-Ovest (Foto 2) Superficie netta Veranda - Ingresso ≈ 13,40 m2
Superficie netta Balcone ≈ 6,20 m2
Altezza utile ≈ 2,90 m
Destinazione d’uso Ingresso
Orientamento Ovest (zona investita dalla luce solare diretta prevalentemente nelle ore pomeridiane)
Stato di manutenzione Medio
Impianti (*) Impianto Elettrico e Contatore Idrico
Descrizione: Si accedeva al piano terra del fabbricato residenziale mediante ingresso lungo Contrada Masciano, al n.43. L’ambiente era costituito da una porzione a veranda, coperta e perimetralmente chiusa da infissi in PVC (superfice veranda, circa 13,40 m2), da cui si aveva accesso diretto al balcone lato Sud-Ovest (≈ 6,20 m2). Sul predetto balcone si riscontrava la presenza di vegetazione incolta, correlabile al mancato utilizzo dell’immobile. L’ambiente risultava completamente pavimentato con pareti tinteggiate, presentando segni di degrado; appariva in condizioni medie di conservazione, nonostante la mancanza di manutenzione ordinaria da inutilizzo dell’immobile. Nell’ambiente veranda erano ispezionabili le sedi di alloggio del contatore idrico, sebbene all’atto dei sopralluoghi non era erogata acqua. Erano, al contempo, presenti componenti dell’impianto elettrico, il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato, per mancata erogazione di corrente elettrica.
(*) Considerate le dotazioni presenti, si poteva stimare una spesa intorno ad € 100,00 per subentro energia elettrica.
Ulteriore spesa intoro ad € 100,00 era prevedibile per attivare una nuova fornitura di acqua, con contatore idrico già installato.
AMBIENTE DISIMPEGNO 1
Disimpegno - Lato Ovest (portone di ingresso) (Foto 9) Disimpegno - Lato Est (verso Disimpegno 2) (Foto 10)
Superficie netta ≈ 4,07 m2
Altezza utile ≈ 2,90
Destinazione d’uso Disimpegno
Orientamento Ovest (zona non investita da luce solare diretta)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico - Termosifone in ghisa(*)
Descrizione: Dall’ambiente Veranda -Ingresso si accedeva al Disimpegno 1 mediante portone in PVC con pannelli in vetro, di cui uno lesionato. L’ambiente non disponeva di fonti di luce o aerazione propri, fungendo da diaframma tra gli attigui ambienti cucina e salone. L’intera superficie calpestabile (4,07 m2) risultava pavimentata, soffitto e parte ovest erano tinteggiati, pareti sud-est-nord rivestite; per la sola parete lato ovest mancava lo zoccolino/battiscopa a protezione della parete all'intersezione col pavimento. Per quanto concerne le finiture, l’ambiente appariva in condizioni normali di conservazione, con qualche minima mancanza. L’ambiente non era compartimentato da alcuna chiusura d’ambito (porta). Sulla parete lato-sud era presente un termosifone in ghisa. Si riscontravano, al contempo, le componenti dell’impianto elettrico, tra cui il quadro elettrico, il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato, per mancata erogazione di corrente elettrica.
(*) Nel corso degli accessi non si riscontrava la presenza di alcun tipo di caldaia che potesse alimentare l’impianto di riscaldamento né si rilevavano contatore del gas o serbatoio di metano/GPL.
AMBIENTE SALONE
Ambiente Salone - Vista Lato Ovest (Foto 15) Ambiente Salone - Vista Lato Est (Foto 16)
Superficie netta ≈ 26,10 m2
Altezza utile ≈ 2,90
Destinazione d’uso Salone
Orientamento Nord-Ovest (zona investita da luce solare diretta
prevalentemente nelle ore pomeridiane)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico - Termosifone in ghisa.
Descrizione: All’ambiente Salone si accedeva dall’apertura sulla parete nord del Disimpegno 1. Nel corso dei sopralluoghi l’ambiente risultava ammobiliato e pieno di oggetti, anche personali, disseminati. L’intera superficie calpestabile (29.10 m2) del salone risultava pavimentata; la parete lato Est era rivestita, le restanti tinteggiate. Sulla parete ovest era presente finestra con infisso, regolarmente apribile, oltre al sottostante termosifone in ghisa. Su predetta parete, a sinistra del termosifone, si riscontravano circoscritti distacchi di intonaco, attribuibili a tracce di umidità. Una comparazione con il corrispondente prospetto esterno lato-ovest portava ad ipotizzare che tale condizione fosse attribuibile alla caduta dell’intonaco esterno. Per le finiture, l’ambiente appariva in condizioni di conservazione discrete, necessitando di interventi minori. Si riscontravano componenti dell’impianto elettrico (interruttori e punto luce) il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato per mancata erogazione di corrente elettrica.
AMBIENTE CUCINA
Ambiente Cucina – Vista Lato Sud (Foto 21) Ambiente Cucina – Vista Lato Nord-Est (Foto 24)
Superficie netta ≈ 17,27 m2
Altezza utile ≈ 2,90
Destinazione d’uso Cucina - Pranzo
Orientamento Sud-Ovest (zona investita da luce solare, proveniente
dalla veranda, prevalentemente nelle ore pomeridiane)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico –Impianto idrico - Termosifone in ghisa.
Descrizione: All’ambiente Cucina si accedeva dall’apertura sulla parete sud del Disimpegno 1. All’atto dei sopralluoghi l’ambiente risultava ammobiliato e pieno di oggetti disseminati. L’intera superficie calpestabile (17,27 m2) della cucina era pavimentata in gres; tutte le pareti erano rivestite. Sulla parete ovest era presente finestra con infisso, regolarmente apribile, oltre al sottostante termosifone in ghisa. Sulla parete est era predisposta un’apertura per camino, temporaneamente chiuso. Il confort termico dell’ambiente cucina era garantito dall’antistante veranda, perimetralmente chiusa. L’ambiente cucina risultava investito dalla luce proveniente dalla veranda; appariva, nel complesso, in condizioni normali di conservazione, privo di evidenti tracce di degrado sulle finiture. Si riscontravano componenti dell’impianto elettrico (interruttori e punto luce) il cui stato di funzionamento non poteva essere per mancata erogazione di corrente. Era, al contempo, presente allaccio per rubinetto, che, nel corso dell’accesso, non erogava acqua.
AMBIENTE DISIMPEGNO 2
Disimpegno 2 –Lato Ovest (verso Disimpegno 1) (Foto 27) Disimpegno 2 –Lato Ovest (verso zona notte) (Foto 28)
Superficie netta ≈ 7,41 m2
Altezza utile ≈ 2,90
Destinazione d’uso Disimpegno
Orientamento Ambiente centrale (non investito da luce solare diretta)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico - Tubo allaccio caldaia (*)
Descrizione: Il Disimpegno 2 non disponeva di fonti di luce o aerazione propri, diaframma tra zona notte e zona giorno.
L’ambiente non risultava compartimentato da alcuna chiusura d’ambito (porta). L’intera superficie calpestabile (7.41 m2) risultava pavimentata, la parete est era rivestita con pannelli “effetto pietra”, mentre le restanti pareti ed il soffitto erano tinteggiati. Per la sola parete lato nord mancava lo zoccolino/battiscopa a protezione della parete all'intersezione col pavimento. Sulla parete lato sud erano presenti un tubo di scarico in acciaio, riferibile ad una caldaia, non presente all’atto degli accessi, e tubazioni di ingresso/uscita acqua. Erano visibili sul pavimento residui da funzionamento di un impianto di riscaldamento preesistente. Per le finiture, l’ambiente appariva in condizioni di conservazione discrete, necessitando di interventi minori. D’altro canto, erano necessari interventi per la posa in opera ed allaccio di una nuova caldaia. Nell’ambiente Disimpegno 2 si riscontravano anche alcune componenti dell’impianto elettrico, il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato per mancata erogazione di corrente.
(*) Una stima preliminare dei costi di installazione di una nuova caldaia portava a vagliare due ipotesi. Nel caso di caldaia a condensazione si poteva stimare un costo di installazione variabile tra 250,00 € - 350,00 €, impiegando un dispositivo avente prezzo medio tra 900,00 € - 1.500,00 €. Nel caso di caldaie a pellet si prevedeva, invece, un costo variabile tra 3000,00 € - 5000,00 €, a cui sommare eventuali costi di adeguamento dell’impianto preesistente.
AMBIENTE CAMERA DA LETTO
Camera da Letto - Parete Lato Nord (Foto 33) Camera da Letto - Vista lato Sud-Est (Foto 38)
Superficie netta ≈ 17,74 m2
Altezza utile ≈ 2,90
Destinazione d’uso Camera da Letto
Orientamento Sud-Est (zona investita da luce solare diretta prevalentemente nelle ore mattutine)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico - Termosifone in ghisa.
Descrizione: All’ambiente Camera da letto si accedeva dal Disimpegno 2. Durante i sopralluoghi l’ambiente era ammobiliato e pieno di oggetti disseminati. L’intera superficie calpestabile (17.74 m2) della camera risultava pavimentata; tutte le pareti erano tinteggiate. Sulla parete sud c’era una finestra con infisso regolarmente apribile, oltre al sottostante termosifone in ghisa. Su predetta parete, a sinistra del termosifone, si riscontravano circoscritti distacchi di intonaco, attribuibili a tracce di umidità. L’ambiente appariva, comunque, in condizioni medie di conservazione, nonostante qualche manifestazione di degrado, risolvibile con interventi minori. Sulla parete ovest, in prossimità della porta di accesso, era incassata a muro una cassetta di sicurezza. Si riscontravano componenti dell’impianto il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato per mancata erogazione di corrente.
AMBIENTE BAGNO
Bagno –Parete Lato Est (Foto 41) Bagno –Parete Lato Nord-Ovest (Foto 43)
Superficie netta ≈ 5,59 m2
Altezza utile ≈ 2,90
Destinazione d’uso Bagno
Orientamento Est (zona investita da luce solare diretta
prevalentemente nelle ore mattutine
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico - Impianto Idrico - Sanitari
Descrizione: Unico bagno a servizio dell’immobile, presentava l’intera superficie calpestabile (5.59 m2) pavimentata e le quattro pareti piastrellate. Il bagno era dotato di sanitari, quali wc, lavandino, bidè e vasca da bagno (in buono stato). In sede di accessi predetti sanitari non erogavano acqua; nell’ambiente si riscontravano oggetti vari, disseminati. Sulla parete est era presente una finestra con infisso (regolarmente apribile), mentre sulla parete ovest era installato un termosifone in ghisa. In corrispondenza del soffitto lato Nord-Est e Sud-Est si riscontravano lievi tracce di umidità, attribuibili al precedente utilizzo del locale bagno. Per quanto concerne le finiture, l’ambiente appariva in condizioni di conservazione discrete, necessitando di interventi minori. Nell’ambiente bagno si riscontravano, al contempo, le componenti dell’impianto elettrico (punto luce ed interruttore) il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato per mancata erogazione di corrente.
AMBIENTE CAMERETTA
Cameretta - Parete Lato Nord (Foto 47) Cameretta – Parete Lato Sud (Foto 48)
Cameretta - Parete Lato Est (Foto 49) Cameretta – Parete Lato Ovest (Foto 50)
Superficie netta ≈ 17,83 m2
Altezza utile ≈ 2,90
Destinazione d’uso Camera da Letto
Orientamento Nord-Est (zona investita da luce solare diretta prevalentemente nelle ore mattutine)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico - Termosifone in ghisa.
Descrizione: All’ambiente Cameretta si accedeva dal Disimpegno 2. Nel corso delle ispezioni, nell’ambiente si riscontravano oggetti disseminati. L’intera superficie calpestabile (17,83 m2) della camera era pavimentata; tutte le pareti erano tinteggiate. Sulla parete nord era presente finestra con infisso apribile, oltre al sottostante termosifone in ghisa. Lungo la parete sud si riscontravano, in prossimità del battiscopa, tracce di umidità, correlabili al funzionamento dell’impianto idrico a servizio dell’attiguo bagno. Sulle restanti pareti non vi erano tracce evidenti di degrado sulle finiture. L’ambiente appariva in condizioni di conservazione discrete, viste le localizzate manifestazioni di degrado da infiltrazione, risolvibili con eventuali interventi circoscritti di manutenzione (da accertare con impianto idrico funzionante). Anche nell’ambiente bagno erano visibili componenti dell’impianto elettrico, il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato per mancata erogazione di corrente.
Dai rilievi condotti risultava che il fabbricato ad uso residenziale era stato realizzato secondo un orientamento Nord-Sud, con i lati maggiori esposti ad Est (zona notte, soleggiata nelle ore mattutine) e ad Ovest (zona giorno, soleggiata nelle ore pomeridiane). Si rilevava la presenza delle componenti necessarie al funzionamento dell’impianto elettrico (compreso di contatore) sebbene non vi fosse erogazione di corrette elettrica; allo stesso tempo, si constatava la presenza delle componenti necessarie al funzionamento dell’impianto idrico, sebbene non vi fosse erogazione di acqua. Per quel concerne l’impianto di riscaldamento, l’immobile era munito di termosifoni in ghisa, ma mancava di caldaia; non era stata
riscontrata neppure la presenza di contatore del gas (per collegamento a rete esterna) o di serbatoio GPL/metano.
La tabella di seguito indicava per ciascun ambiente rilevato al piano terra (T), oltre all’orientamento, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale (definito come incidenza percentuale) e la superficie commerciale medesima.
Ambiente Orientamento Superficie netta
Incidenza Sup.
Commerciale Superficie Commerciale
(1) Ingresso – Veranda Ovest 13,40 m2 30% (1) 4.02 m2
Balcone Sud-Ovest 6,20 m2 30% (1) 1,86 m2
(2) Disimpegno 1 - no affacci - 4,07 m2 100% 4,07 m2
(3) Salone Nord-Ovest 26,10 m2 100% 26,10 m2
(4) Cucina Sud-Ovest 17,27 m2 100% 17,27 m2
(5) Disimpegno 2 - no affacci - 7,41 m2 100% 7,41 m2
(6) Camera da letto Sud-Est 17,74 m2 100% 17,74 m2
(7) Bagno Est 5,59 m2 100% 5,59 m2
(8)Cameretta Nord-Est 17,83 m2 100% 17,83 m2
Muri perimetrali esterni - 19,12 m2 100% 19,12 m2
Divisori interni 8,75 m2 100% 8,75 m2
Nota (1) – Nel calcolo della superficie utile commerciale del locale veranda-ingresso si assumeva un’incidenza percentuale del 30%, in quanto detto locale di considerava “pertinenza esclusiva di ornamento” (D.G. Catasto: circ.
40 del 20.4.1939), comunicante con i vani principali, avente superficie utile netta non eccedente i 25 m2. Anche per balcone, non comunicante con i vani principali, si considerava “pertinenza esclusiva di ornamento”, assumendo un’incidenza del 30% per il calcolo della superficie commerciale.
Si riepilogavano, pertanto, la superficie utile abitabile totale (S.U.A) e la superficie commerciale totale (S.C.) relative agli ambienti al piano terra (T).
Superficie Utile Abitabile – Piano T (2) S.U.A. – Piano T 96,01 m2
Superficie Commerciale – Piano T S.C. – Piano T 129,76 m2
Nota (2) – Per superficie utile abitabile (S.U.A.) si intendeva la superficie di pavimento misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre.
Da sopralluogo degli spazi interni al piano sotto strada (S1), con rimando ai rilievi fotografici in allegato alla relazione di stima e agli elaborati grafici inclusi nella stessa, si valutavano le condizioni dei singoli ambienti rilevati, Ambiente 1 e Ambiente 2. I locali al piano sotto strada (S1) avevano accesso indipendente rispetto ai vani al piano terra (T), non avendo riscontrato alcun elemento di collegamento interno tra i due livelli. Si accedeva ai locali al piano seminterrato attraverso una strada sterrata che, dipartendo dalla via Masciano (n.43), proseguiva lungo il lato sud del fabbricato. Tali locali, assolvendo alla funzione di deposito, si facevano rientrare tra le “pertinenze esclusive a servizio dell’unità” (D.G. Catasto: circ. 40 del 20.4.1939), ai fini del calcolo della superficie commerciale.
AMBIENTE 1 (PIANO SOTTO STRADA)
Ambiente 1 – Parete lato Ovest (Foto 53) Ambiente 1 – Parete lato Sud (Foto 55)
Superficie netta ≈ 24,93 m2
Altezza utile ≈ 3,77 m
Destinazione d’uso Deposito (*)
Orientamento Sud-Est (zona investita da luce solare diretta
prevalentemente nelle ore mattutine)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico - Impianto idrico
Descrizione: Si accedeva all’Ambiente 1 attraverso un portone in ferro, lungo il lato est. Il locale risultava indipendente, non comunicante con altri vani limitrofi. Nel corso dei sopralluoghi nell’ambiente si riscontravano innumerevoli oggetti accumulati, che consentivano di ispezionare limitatamente l’ambiente. La superficie calpestabile, nella porzione ispezionabile, risultava pavimentata; tutte le pareti erano tinteggiate. Sulla parete sud era presente finestra con infisso (regolarmente apribile), dotata di inferriate esterne. Sulla parete nord si rilevava un camino. Sulla parete est, in prossimità del portone di ingresso, era predisposto un punto di erogazione acqua. Si constatava qualche macchia di umidità sulle finiture. L’ambiente appariva in condizioni di conservazione discrete. Erano presenti componenti dell’impianto elettrico e idrico il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato per mancata erogazione
(*) Secondo Concessione Edilizia n. 255/95 (Registro Costruzioni n. 7131 – Comune di Ariano Irpino) per il “cambio di destinazione d’uso da pertinenze agricole ad abitazione” l’Ambiente 1 veniva classificato come “autorimessa”.
AMBIENTE 2 (PIANO SOTTO STRADA)
Ambiente 2 – Parete lato Nord (Foto 61) Ambiente 2 – Parete lato Sud (Foto 63)
Superficie netta ≈ 15,96 m2
Altezza utile ≈ 3,77 m
Destinazione d’uso Deposito agricolo (“pertinenza” ) (*)
Orientamento Nord –Est (zona investita da luce solare diretta
prevalentemente nelle ore mattutine)
Stato di manutenzione Medio
Impianti Impianto Elettrico
Descrizione: Nel corso del primo accesso, forzoso, si accedeva all’Ambiente 2 attraverso un portone in ferro, lungo il lato est. Il locale risultava indipendente, non comunicante con altri vani limitrofi. Nel corso dei sopralluoghi, nell’ambiente i riscontravano innumerevoli oggetti accumulati, che consentivano di ispezionare limitatamente l’ambiente. La superficie calpestabile, nelle porzioni ispezionabili, risultava pavimentata; tutte le pareti erano tinteggiate. Sulla parete nord era presente finestra con infisso (regolarmente apribile), dotata di inferriate esterne.
Sulle pareti nord-ovest si riscontravano macchie di umidità e circoscritte esfoliazioni di intonaco, attribuibili a mancanze localizzate di intonaco sul lato esterno della parete. L’ambiente appariva in condizioni di conservazione discrete, necessitando di interventi sulle finiture. Nell’ambiente erano presenti componenti dell’impianto elettrico (interruttori e punto luce) il cui stato di funzionamento non poteva essere accertato per mancata erogazione di corrente.
(*) Secondo Concessione Edilizia n. 255/95 (Registro Costruzioni n. 7131 – Comune di Ariano Irpino) per il “cambio di destinazione d’uso da pertinenze agricole ad abitazione” l’Ambiente 1 veniva classificato come “pertinenza”.
La tabella di seguito indicava per ciascun ambiente rilevato al piano sotto strada (S1), oltre all’orientamento, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale (definito come incidenza percentuale) e la superficie commerciale medesima.
Ambiente Orientamento Superficie netta
Incidenza Sup.
Commerciale Superficie Commerciale
(9) Ambiente 1 Sud-Est 24,93 m2 (1)25% 6,23 m2
(10) Ambiente 2 Nord-Est 15,96 m2 (1)25% 3,99 m2
Muri perimetrali esterni - 14,77 m2 (1)25% 3,69 m2
Divisori interni 2,32 m2 (1)25% 0,58 m2
Nota (1) – Nel calcolo della superficie utile commerciale dei locali al piano sotto strada (S1), Ambiente 1 e Ambiente 2, assolvendo alla funzione di deposito, si facevano rientrare tra le “pertinenze esclusive a servizio dell’unità” (D.G.
Catasto: circ. 40 del 20.4.1939), assumendo un’incidenza del 25% per il calcolo della superficie commerciale.
Si riepilogavano, pertanto, la superficie utile abitabile totale (S.U.A) e la superficie commerciale totale (S.C.) relative agli ambienti al piano terra (T).
Superficie Utile Abitabile – Piano S1 (2) S.U.A. – Piano S1 0,00 m2
Superficie Commerciale – Piano S1 S.C. – Piano S1 14,49 m2
Nota (2) – Per superficie utile abitabile (S.U.A.) si intendeva la superficie di pavimento dell’alloggio misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre; la superficie dei locali deposito non rientrava nella definizione della superficie utile abitabile.
La tabella di seguito riportava, relativamente all’intero fabbricato, la superficie utile abitabile totale (S.U.A) e la superficie commerciale totale (S.C.):
Superficie Utile Abitabile – TOT (2) S.U.A. – TOT 96,01 m2
Superficie Commerciale – TOT S.C. – TOT 144,25 m2
Il calcolo della superficie commerciale restituiva un valore di 144,25 m2, approssimabile a 145 m2.
Da sopralluogo degli esterni, con rimando ai rilievi fotografici, si valutavano le condizioni delle facciate.
FACCIATE ESTERNE – LATO SUD-OVEST
Descrizione: Le facciate lato Sud ed Ovest si presentavano in condizioni discrete di conservazione: si constatava qualche circoscritto distacco di intonaco (lato ovest). Si notava un generale scolorimento dello strato di tinteggiatura, dovuto alla prolungata esposizione agli agenti atmosferici. L’immobile, con tetto a falde e copertura in tegole di laterizio, era asservito da un congruo sistema di smaltimento delle acque meteoriche, disponendo, nel complesso di n.4 pluviali di scarico (con competenza, cadauna, di circa 25 m2 di copertura).
FACCIATE ESTERNE – LATO NORD-EST
Descrizione: Le facciate lato Nord ed Est si presentavano in condizioni discrete di conservazione: si constatava qualche distacco di intonaco (lato nord), tale da richiederne il rifacimento limitatamente alle parti in causa. Si riscontrava un generale scolorimento dello strato di tinteggiatura, dovuto alla prolungata esposizione agli agenti atmosferici. In adiacenza alla facciata nord si rilevava una “autorimessa pertinenziale” non ultimata.
Nel corso dei sopralluoghi si accertava la presenza di una “autorimessa pertinenziale”, adiacente al fabbricato residenziale. Tale pertinenza non ultimata, non veniva assunta ad oggetto della presente relazione di stima, eccetto che per il terreno su cui la stessa era stata edificata, per le motivazioni dettagliatamente specificate in risposta al “Quesito 3”. Per completezza della descrizione dello stato dei luoghi rilevato, si riportava, comunque, una breve nota relativa alla pertinenza, così come rilevata. Nello specifico si provvedeva a rilevare il solo piano sotto strada, in quanto il terrazzo a quota (T), incompleto e senza parapetti, non consentiva di eseguire le necessarie misurazioni in sicurezza.
Prospetto Est (Foto 84) Vista lato Nord-Est (Foto 87)
Prospetto Ovest (Foto 71) Vista lato Sud-Ovest (Foto 78)
“AUTORIMESSA DI PERTINENZA”
Autorimessa pertinenziale – prospetto lato Est (Foto 90) Autorimessa pertinenziale – piano sotto strada (Foto 89)
Superficie netta ≈ 24,93 m2
Altezza utile ≈ 3,87 m
Destinazione d’uso Locale di pertinenza - “autorimessa”
Orientamento Sud-Est
Stato di manutenzione Incompleto
Descrizione: In adiacenza al fabbricato ad uso residenziale, in corrispondenza della parete nord, si rilevava una struttura intelaiata in cemento armato, caratterizzata da un doppio ordine di pilastri, solaio di primo calpestio con soletta in c.a., solaio di primo impalcato a travetti prefabbricati e pignatte in laterizio (a vista), mancante di copertura, con travi perimetrali di secondo impalcato a vista. Al piano sotto sotto strada i lati nord ed est della struttura erano costituiti da setti pieni in cemento armato. Nel solaio di primo impalcato era stato predisposto un foro, poi richiuso.
Per mancanza di parapetti non era consentito l’accesso in sicurezza al calpestio del primo impalcato.
DESCRIZIONE TERRENO SEMINATIVO - NCT FOGLIO 116, PARTICELLA 519
Dalla Visura_ per_ Immobile_ Foglio116_Particella519, emergeva che il terreno seminativo, annesso al fabbricato residenziale, era composto da un unico appezzamento di are 46,00, identificato catastalmente come terreno seminativo di classe 4, del tipo seminativo-arborato. (§ Visura_ per_ Immobile_ Foglio116_
Particella519)
Confronto tra Stralcio di mappa catastale e Stralcio Foto Aerea (©Google)
Lo stralcio di mappa catastale restituiva un fondo di forma pressoché rettangolare regolare, confermato dalla rispettiva foto satellitare (©Google); non si riscontravano, in loco, recinzioni e/o siepi a delimitare il lotto. Il terreno agricolo annesso al fabbricato residenziale si presenta scosceso, con diversi salti di quota.
La sovrapposizione tra foto aerea (© Google) e stralcio planimetrico tratto dal PUC – TAV 35
ZONIZZAZIONE (Trave - Turco - Masciano) – Comune di Ariano Irpino, mostrava come l’intero lotto si articolasse tra le curve di livello (+550 m) s.l.m e (+525 m) s.l.m.
Sovrapposizione di: Stralcio Foto Aerea (©Google) e Stralcio TAV 35 – PUC (comune di Ariano Irpino)
Per la caratterizzazione del sito si attingeva alla “Relazione Geologica e Geotecnica – Ricostruzione Fabbricato Rurale L14/5/81 N.219 e succ.” datata 7 Marzo 1989, acquisita presso l’Ufficio Lavori Pubblici ed Urbanistica del Comune di Ariano Irpino. Da suddetta relazione, cui si rimanda per maggiori approfondimenti, si evinceva che: “[…] L’analisi morfologica dei luoghi, tesa ad individuare eventuali indirizzi di instabilità, ha permesso di evidenziare quanto segue: (morfologia) Il sito in esame si colloca in corrispondenza della parte sommitale di una dorsale orientata N-S alla quota di 550 metri s.l.m; [...]
(stratigrafia) La successione litostatica locale, dedotta grazie al rilevamento geologico di superficie, permette di attribuire i terreni affioranti alla formazione argillosa del pliocene inferiore-medio; si tratta di argille marnose grigio azzurre con frequenti tracce di microfossili e rare intercalazioni sabbiose, sormontate dalla coltre detritica quarantenaria. […]; (geologia strutturale) Stando a quanto riportato nella cartografia geologica ufficiale, l’area in esame non è interessata da grosse discontinuità tettoniche e, durante il rilevamento geologico di superficie, non sono stati individuati indizi di faglie o altri accidenti tettonici che possano compromettere l’area di sedime[..]”.
In merito alle coltivazioni presenti sul terreno in esame, nel corso dei sopralluoghi si riscontravano piante disseminate di vario tipo, sebben non vi fosse un tipo di coltura prevalente. Di contro, dal confronto con i lotti limitrofi, di altrui proprietà, emergeva come la coltivazione ad uliveto fosse quella prevalente nella zona.
Terreno seminativo – Vista Sud-Est (Foto 94) Terreno seminativo – Vista Nord-Est (Foto 95)
