BALLINI MARIA LUISA VIA LIGNANA, 12
13049 - TRONZANO VERCELLESE (VC) Partita IVA: 01787230026
Codice fiscale: BLLMLS65E64E626Z Telefono: 0161911007 - Fax: 0161911007 e-mail: lisamb@libero.it
PERIZIA DI STIMA ANALITICA GIURATA
del più probabile valore di mercato degli immobili ubicati in Comune di PENANGO (AT)
TRIBUNALE DI VERCELLI
- Ufficio esecuzioni immobiliari -
ESECUZIONE IMMOBILARE N. 66/2020 RGE UDIENZA: 26/04/2022
Creditore Procedente:
XXXXX XXXX (C.F./ P.IVA: omissis) Debitore esecutato:
XXXXX XXXX (C.F. omissis)
Tronzano Vercellese, 08 marzo 2022
Geometra MARIA LUISA BALLINI
1. PRELIMINARE
La sottoscritta Geometra MARIA LUISA BALLINI, con studio in Tronzano Vercellese (VC), VIA LIGNANA n. 12, iscritta all'Albo Professionale dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Vercelli al n. 1575 ed all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Vercelli al n. 227, avendo ricevuto nomina di Consulente Tecnico di Ufficio dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale dr. Edoardo Gaspari in data 21 dicembre 2021 con l’incarico di redigere perizia di stima analitica giurata, si atteneva scrupolosamente alle disposizioni della nomina ed alle raccomandazioni generali per l’attività di esperto per le stime immobiliari. Ciò doverosamente premesso l’esperto assolveva l’incarico affidatogli svolgendo le seguenti attività preliminari: proceda l’esperto in primo luogo al controllo della completezza della documentazione di cui all’art. 567, secondo comma, del codice di procedura civile,
- Se il creditore procedente abbia optato per il deposito dei certificati della Conservatoria dei RR.II. sulle iscrizioni e trascrizioni gravanti sul bene pignorato;
Oppure:
- Se il creditore procedente abbia optato per il deposito di certificazione notarile sostitutiva.
Nel secondo caso (certificazione notarile sostitutiva) l’esperto deve precisare in riferimento a ciascuno degli immobili pignorati:
- Se la certificazione risalga sino ad un atto di acquisto derivativo od originario che sia stato trascritto in data antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.
L’esperto nella fase preliminare in data 2 gennaio 2022 si apprestava a verificare i documenti depositati presso il Tribunale di Vercelli verificando che il creditore procedente ha optato per il deposito della certificazione notarile sostitutiva redatta dall’Avv. Marco Galetti Notaio in Perugia in data 20/10/2020 completa di visura catastale fabbricati e estratto di mappa terreni.
Il certificato ipocatastale dell’immobile oggetto del procedimento descrive la storia ipotecaria e catastale degli ultimi venti anni antecedenti la data del pignoramento concludendosi alla data del 20 ottobre 2020. (ALLEGATO “A”)
In secondo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato l’estratto catastale attuale (relativo cioè alla situazione al giorno del rilascio del documento) e l’estratto catastale storico (estratto che deve riguardare il medesimo periodo preso in considerazione dalla certificazione delle trascrizioni: il periodo cioè sino alla data dell’atto di acquisto derivativo od originario antecedente di almeno venti anni la trascrizione del pignoramento.
Nel caso di deposito della certificazione notarile sostitutiva, l’esperto deve precisare se i dati catastali attuali e storici degli immobili pignorati siano indicati nella detta certificazione.
La certificazione notarile sostitutiva del certificato ipocatastale dell’immobile oggetto del procedimento riporta esattamente i dati catastali del cespite alla data del 26/06/2020, confermando l’oggetto dell’esecuzione immobiliare: fabbricato nel comune di Penango (AT) ubicato in via Cesare Battisti n. 26 piani I-T-1, censito al Catasto Fabbricati Foglio 9 particella 182 Cat. A/4, classe 2, consistenza vani 8, rendita € 297,48.
Al catasto terreni la Particella correlata è la 182 del Foglio 9, comune di Penango (AT), Ente Urbano di are 04 ca 60.
Si allegano certificato notarile (ALLEGATO “A”) visure storiche catastali (ALLEGATI “E” -
“F”).
- In terzo luogo, l’esperto deve precisare se il creditore procedente abbia depositato il certificato di stato civile dell’esecutato.
In data 26/11/2020 con il numero di Protocollo 0001748 il comune di Penango (AT) ha rilasciato il Certificato di Stato di Famiglia e Residenza dell’esecutato sig. XXXXX XXXX che risulta essere abitante in via Cesare Battisti n. 26.
Lo stato di famiglia è così composto:
Sig. XXXXX XXXX nato a
Sig.ra XXXXX XXXX nata (omissis) (omissis) il (omissis), come risulta dalla relazione informativa sullo stato di occupazione del bene pignorato redatta dal custode Avv. Anna Cuomo in data 27/11/2020 (ALLEGATO N).
In data 25/02/2022 su richiesta dell’esperto, il comune di Penango (AT) ha rilasciato il Certificato di Stato Civile dell’esecutato sig. XXXXX XXXX dalla quale risulta coniugato dal 08/06/2007 con la Sig.ra XXXXX XXXX nata (omissis) (ALLEGATO O).
*****
L’ESPERTO VERIFICATA LA COMPLETEZZA DELLA DOCUMENTAZIONE DI CUI ALL’ART.
567 CO. 2 C.P.C. PROVVEDE ALLA RISPOSTE DEI SEGUENTI QUESITI.
L’esperto espletate le operazioni preliminari, in data 02/02/2022 alle ore 15,30 ha effettuato sopralluogo in presenza del custode Avv. Cuomo Anna, al fine di individuare il più probabile valore di mercato dell'immobile oggetto della procedura sito nel Comune di Penango (AT) via Cesare Battisti n. 26 (ALLEGATO P). L’esperto ha così potuto accedere agli immobili e svolgere gli opportuni accertamenti, relazionando quanto segue.
LOTTO UNICO
QUESITO 1
Identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, se necessario, alla realizzazione del frazionamento con allegazione alla relazione estimativa dei tipi debitamente approvati dall'Ufficio Tecnico Erariale.
L’ immobile pignorato è censito a Catasto Fabbricati come segue: Foglio 9 particella 182 Cat. A/4, classe 2, consistenza vani 8, rendita € 297,48, composto da: piano terreno cucina, camera e bagno, locale di sgombero e ripostiglio; piano primo n. 2 camere e
bagno, oltre locali di sgombero; al piano interrato la cantina, situato in via Cesare Battisti n. 26, comune di Penango (AT).
Correlato al Catasto Terreni foglio 9 Particella 182 di are 4 e ca 60, ente urbano.
Confini: a nord con la Particella 606, a est via Cesare Battisti, a sud Particella 579, a ovest Particella 578 tutte insistenti sul Foglio 9 del comune di Penango.
L’immobile non è divisibile in lotti.
QUESITO 2
Sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 D.P.R. 633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad I.V.A., ovvero nel caso di immobili abitativi, dica il CTU se possa sussistere la possibilità di esercizio dell’opzione IVA per l’imponibilità IVA essendo già trascorsi i 5 anni dall’ultimazione della costruzione o del ripristino.
• L’esperto dopo aver visionato gli atti e verificato le caratteristiche dell’immobile oggetto della procedura, appurato che la costruzione risale a un numero di anni superiore a cinque, dichiara che non sussiste la possibilità di esercizio dell’opzione IVA.
QUESITO 3
Indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre 1967 la data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio di cui all’art. 40 della L.
47/1985.
Non sono stati reperiti titoli edilizi che testimoniano una data certa della costruzione.
Dagli elementi costruttivi che caratterizzano l’immobile si può presumere che la costruzione sia ante 01 settembre 1967.
QUESITO 4
Accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3, gli estremi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi specifichi l’epoca di realizzazione dell’opera e /o della sua ultimazione. In caso di opere abusive effettui il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa;
altrimenti, verifichi l'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, verifichi, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria.
A seguito di sopralluogo avvenuto in data 02/02/2022 l’esperto ha visionato l’immobile confermando l’oggetto della procedura.
Successivamente in data 10/02/2022 si è recato presso l’ufficio tecnico del comune di Penango per effettuare l’accesso agli atti.
La documentazione reperita è la Concessione Edilizia n. 05 del 15/11/1997 rilasciata a nome di XXXXX XXXX per il recupero di ex stalla e di costruzione di concimaia.
L’intervento riguardava sia la particella 182 del foglio 9 – oggetto di R.G.E. 66/2020 – che la particella 185 - attualmente di altra proprietà - non interessata dalla presente procedura.
Non sono stati reperiti altri titoli edilizi per lo stesso immobile.
Sono state riscontrate le seguenti difformità:
- Confrontando la planimetria catastale – l’elaborato tecnico oggetto di C.E.
n.05/1997 e lo stato dei luoghi, si evincono errori di rappresentazione grafica e diversa destinazione della camera al piano primo in fondo al corridoio.
Precisamente:
- al piano terreno si evidenziano una errata rappresentazione grafica delle planimetrie consistenti nel rappresentare delle aperture non esistenti (vedasi la finestra in cucina); nel rappresentare la porta in luogo della finestra nella cucina; nel non raffigurare la porta di ingresso. Meglio descritti nell’elaborato (allegato G) - Al piano primo - la camera in fondo al corridoio è stata oggetto di recente
ristrutturazione con funzione di servizio igienico. I lavori sono stati realizzati senza autorizzazione edilizia. Vedasi (allegato G).
Trattandosi di modeste difformità sono sanabili ai sensi dell’art. 36 del D.L. 380/2001 con pratica di Comunicazione Inizio Lavori Asseverata in sanatoria. Per la conformità urbanistica – catastale si dovrà poi procedere all’aggiornamento della scheda planimetrica a Catasto Edilizio Urbano.
La valutazione finale dell’immobile terrà in considerazione tali spese.
QUESITO 5
Allegare per i terreni il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985.
Il Certificato di Destinazione Urbanistica non si rende necessario in quanto si tratta di immobile ad uso residenziale.
QUESITO 6
Identificare catastalmente l’immobile, previo accertamento dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per
l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative.
L’esperto stimatore accertata l’esatta rispondenza dei dati catastali dell’immobile oggetto di pignoramento ha provveduto in data 20/01/2022 richiedere tramite il portale della Geoweb la planimetria Catastale: comune di Penango Fg. 9 Part. 182 di cui allega copia alla voce (ALLEGATO B)
QUESITO 7
Appurare, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del Territorio, se all’atto della notifica del pignoramento parte esecutata era intestataria degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi. In tal caso l’esperto deve precisare se la quota in titolarità dell’esecutato sia suscettibile di separazione in natura (attraverso cioè la materiale separazione di una porzione di valore esattamente pari alla quota).
L’esperto deve infine chiarire già in tale sede se l’immobile risulti comodamente divisibile in porzioni di valore similare per ciascun comproprietario, predisponendo se del caso una bozza di progetto di divisione.
Verificata la documentazione dell’Agenzia del Territorio, l’immobile oggetto di pignoramento era così intestato: XXXXX XXXX cod. Fisc. (omissis) Proprietario per 1/1 in regime di separazione dei beni.
Comune di Penango (AT) - Catasto Fabbricati – Foglio 9 particella 182 – Cat. A/4 Consistenza 8 vani – via Cesare Battisti n. 26 – piani I-T-1 – rendita € 297,48.
Acquistato in data 18/04/2001 con atto di compravendita Rogito Notaio Ratti Luciano al numero di repertorio 34231 Registro generale 2255 Registro particolare 1620 del 30/04/2001.
All’atto del pignoramento del 09/07/2020 con nota di trascrizione numero generale 3316 e numero particolare 2689 l’esecutato sig. XXXXX XXXX risulta essere pieno proprietario per la quota di 1/1 dell’immobile pignorato.
Non si rende necessaria la divisione in quote.
QUESITO 8
Verificare l’esatta provenienza dei beni immobili mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative alle trascrizioni ed alle iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente.
Provenienze:
• Atto pubblico di compravendita Rep. N. 34231 del 18/04/2001 trascritto presso l’Agenzia del Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato in data 30/04/2001 AL N. 1620 di formalità, rogito Dott. Ratti Luciano Notaio in Asti; a favore XXXXX XXXX nato a il (omissis) C.F. (omissis) - Proprietà 1/1 in regime di separazione dei beni; contro XXXXX XXXX nata a (omissis) in data (omissis) C.F.
(omissis) – proprietaria per 1/1. (ALLEGATO Q)
• Atto pubblico di donazione accettata Rep. N. 135910 del 25/11/1996 trascritto presso l’Agenzia del Territorio-Servizio di Pubblicità Immobiliare di Casale Monferrato in data 24/12/1996 al n. 4272 di formalità, rogito Dott. Aceto Armando Notaio in Casale Monferrato; a favore XXXXX XXXX nata a (omissis) in data (omissis) C.F. (omissis) – proprietaria per 1/1; contro XXXXX XXXX nata a (omissis) il (omissis) C.F. (omissis) – proprietaria 1/1 (ALLEGATO R).
Trascrizioni e ipoteche:
• TRASCRIZIONE Registro Particolare 2689 del 15/09/2020 – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore di INTESA SAN PAOLO con sede a Torino Piazza
San Carlo 156 contro l’esecutato Sig. XXXXX XXXX, gravante sul bene oggetto di procedura. (ALLEGATO C)
• ISCRIZIONE Registro Particolare 101 del 12/02/2009 - IPOTECA VOLONTARIA a favore di INTESA SAN PAOLO con sede a Torino Piazza San Carlo 156, contro l’esecutato Sig.
XXXXX XXXX; per un importo complessivo di € 220.000,00. L’ipoteca colpisce l’intera quota di proprietà del bene oggetto di procedura. (ALLEGATO D)
QUESITO 9
Determinare il valore degli immobili pignorati. Ai sensi del novellato art.569 c.p.c.
nella determinazione del valore di mercato l'esperto procede al calcolo della superficie dell'immobile, specificando quella commerciale, il valore per metro quadro e il valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché' per le eventuali spese condominiali insolute.
INDAGINI SPECIFICHE DI MERCATO
Al fine di avere parametri di confronto attendibili, la scrivente ha effettuato, in primo luogo, un'analisi comparativa di annunci, apparsi sulle emeroteche cittadine, con riferimento ad immobili ubicati nella stessa zona, o zone limitrofe, ed aventi natura e destinazione simili.
Zona di ubicazione dell'edificio:
Area centro abitato rurale (CAR)
Stato di conservazione e manutenzione:
L’abitazione e i locali di sgombero sono in buono stato conservativo e manutentivo.
Impianti tecnologici dell'edificio:
L'edificio presenta gli impianti sanitari e idrici, di riscaldamento ed elettrici ma che non hanno dispositivi tecnologici elettronici.
Finiture e descrizione dell'edificio:
Il fabbricato è elevato a due piani fuori terra e un piano interrato. La struttura portante è in muratura il tetto di copertura e composto da orditura lignea e manto in tegole di tipo “Portoghese”. La tipologia del fabbricato è simile a quello di un cascinale.
L’abitazione non presenta rifiniture lussuose: la pavimentazione è in ceramica, i serramenti sono in legno a vetro singolo tranne la finestra e la porta- finestra delle camere al piano primo che sono in legno con vetro-camera. La facciata lato strada è rifinita con solo intonaco, mentre la facciata lato corte è tinteggiata.
Non sono state fatte opere strutturali, ampliamenti e incrementi di volumetria. I servizi igienici sono dotati di sanitari standard in ceramica.
I locali di sgombero accessibili da corte si presentano al rustico, la copertura è composta da orditura in legno e tegole tipo “Coppo” mentre per il ripostiglio il manto di copertura è in tegole tipo “Portoghese”.
Norme Piano Urbanistico:
CENTRO ABITATO RURALE (C.A.R.) (ALLEGATO I) Situazione urbanistica:
- Concessione Edilizia n. 05 DEL 15/11/1997 per Recupero ex stalla e costruzione di concimaia in via Cesare Battisti n. 26 Fraz. Cioccaro (ALLEGATO L)
Certificazioni:
- Certificazione Energetica: La presente unità immobiliare non è dotata di Attestato di Prestazione Energetica. La disciplina nazionale relativa all'Attestato di Prestazione Energetica trova origine da una normativa europea, ed è impostata sul principio della vendita negoziale, ossia che prevede una negoziazione, una trattativa tra le parti. Sebbene anche le aste giudiziarie diano luogo al trasferimento di un immobile, non è presente alcuna negoziazione tra le parti (acquirente e venditore), pertanto la normativa non si applica ai trasferimenti immobiliari che avvengono in sede di esecuzione forzata.
VALUTAZIONE E STIMA DEI CESPITI - IMMOBILE – LOTTO UNICO
Comune: PENANGO (AT) via Cesare Battisti n. 26
Frazione: CIOCCARO
Dati catastali: Fg. 9, num. 182
CALCOLO SUPERFICIE COMMERCIALE Sup. lorda Percentuale Sup. comm.
Unità principale (15x7) 105,00 100% 105,00
Balconi scoperti 2,50 25% 0,63
Cantine collegate ai vani principali 60,00 35% 21,00
Box auto non collegati ai vani principali 30,00 50% 15,00
Cantine non collegate ai vani principali 50,00 25% 12,50
Superficie commerciale totale, m² 154,13
C O E F F I C I E N T I D I D I F F E R E N Z I A Z I O N E A P P L I C A T I Valore TIPOLOGIA EDILIZIA - Edificio plurifamiliare sino a tre piani fuori terra 1,00
QUALITÁ DELL'EDIFICIO - Civile 1,00
LIVELLO DI PIANO - EDIFICI SENZA ASCENSORE - Piano terreno e rialzato 0,95
VETUSTÁ - Età oltre i 55 anni 0,65
ESPOSIZIONE - Vedute panoramiche 1,20
ORIENTAMENTO PREVALENTE - Nord-Ovest 0,93
LUMINOSITÁ - Nella norma 1,00
FINITURA - Ordinaria 1,00
DISPONIBILITÁ - Libero o occupato dal proprietario 1,00
IMPIANTO DI RISCALDAMENTO - Impianto autonomo 1,05
IMPIANTO CITOFONICO - Senza citofono 0,98
IMPIANTO DI CLIMATIZZAZIONE ESTIVA - Privo di impianto 1,00
IMPIANTO ANTENNA TV - Senza parabola satellitare 1,00
SERRAMENTI ESTERNI - Con persiane o scuri in condizioni normali 0,97
FINESTRATURA - Con vetri ordinari 0,98
PAVIMENTAZIONE PREVALENTE - Ceramica 1,00
ARREDAMENTO - Mediocre 1,05
Coefficiente globale 0,71
V A L O R I D I M E R C A T O R I L E V A T I Valore
Valore minimo OMI (1° semestre 2018) € 365,00
Valore massimo OMI (1° semestre 2018) € 540,00
Valore medio di mercato unitario al m² € 452,50
S P E S E P E R A D E G U A M E N T I Importo
C.I.L.A in sanatoria per opere interne € 2.200,00
Aggiornamento catastale Fabbricati € 1.800,00
Totale € 4.000,00
V A L O R E U N I T A R I O S T I M A T O A L M Q. € 398,00
Valore catastale: € 37.482,48
Valore medio di mercato: € 45.518,89 = (€ 452,50 x 0,71 x m² 154,13 - € 4.000,00) Valore stimato: € 39.554,06 = (€ 398,00 x 0,71 x m² 154,13 - € 4.000,00) Valore stimato arrotondato: € 39.554,00
V A L O R E S T I M A T O € 39.500,00 (euro trentanovemilacinquecento/00)
QUESITO 10
Formare lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità il valore, la superficie ed i confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale.
Nulla da segnalare
QUESITO 11
Accertare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale il compendio è occupato, con particolare riferimento all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; laddove gli immobili siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, ove possibile lo alleghi e comunque verifichi sempre la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, la rispondenza del canone al valore di mercato al momento della conclusione del contratto e, in caso negativo, la differenza rispetto a tale valore, nonché dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico. Verifichi in particolare se i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli. Specifichi l'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, nonché circa la sussistenza di eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.
Al momento del sopralluogo l’immobile risultava occupato dallo stesso debitore esecutato sig. XXXXX XXXX e dal coniuge convivente sig.ra XXXXX XXXX, la cui identità è stata assodata in sede di sopralluogo del 02/02/2022 dal custode Avv. Cuomo Anna.
QUESITO 12
Accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità.
Nulla da segnalare
QUESITO 13
Allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri.
Vedasi (ALLEGATO M)
QUESITO 14
Depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.
LOTTO UNICO
Fabbricato di civile abitazione ubicato in provincia di Asti, comune di Penango, via Cesare Battisti n. 26 Fraz. Cioccaro, cap 14030, situato in zona periferica e collinare, in un contesto di tipo agricolo. Penango si trova lungo la strada provinciale (ex statale) n.
457 che unisce Asti a Casale Monferrato, a 19 chilometri da Asti. Dista 2 chilometri da Moncalvo e 1,5 chilometri da Calliano. La frazione Cioccaro è invece situata a destra della s. p. 457.
L’ingresso alla proprietà avviene da sedime di corte adiacente di altra proprietà prospiciente su strada pubblica. Il fabbricato è elevato a due piani fuori terra e un piano interrato. La struttura portante è in muratura, il tetto di copertura è composto da orditura lignea e manto in tegole. La tipologia del fabbricato è simile a quello di un cascinale.
Il compendio pignorato risulta rappresentato come segue all’Agenzia del Territorio di Asti – Catasto dei Fabbricati del Comune di Penango:
Foglio 9 particella 182 Cat. A/4, classe 2, consistenza vani 8, rendita € 297,48, piani I-T- 1, composto da: piano terreno cucina, camera e bagno, locale di sgombero e ripostiglio;
piano primo n. 2 camere e bagno, oltre locali di sgombero; al piano interrato la cantina.
Correlato al Catasto Terreni foglio 9 Particella 182 di are 04 e ca 60, ente urbano.
Confini: a nord con la Particella 606, a est via Cesare Battisti, a sud Particella 579, a ovest Particella 578 tutte insistenti sul Foglio 9 del comune di Penango.
Il bene pignorato è attualmente occupato dall’esecutato sig. XXXXX XXXX e il coniuge sig.ra XXXXX XXXX.
QUESITO 15
Allegare una versione della perizia di stima redatta in conformità alla direttiva del Garante per la protezione dei dati personali del 7.2.2008 (G.U. n. 47 del 25.2.2008), ossia una copia dell’elaborato senza l’indicazione delle generalità del debitore e di ogni altro dato personale idoneo a rivelare l’identità di quest’ultimo e di eventuali soggetti terzi (quali i proprietari di porzioni immobiliari confinanti con il bene dell’esecutato ovvero i comproprietari) non previsto dalla legge e comunque eccedente e non pertinente rispetto alla procedura di vendita.
QUESITO 16
Allegare altresì la check list dei principali controlli effettuati sulla documentazione di cui all’articolo 567 II co.c.p.c. in modalità telematica PCT e un foglio riassuntivo
di tutti gli identificativi catastali dei beni periziati, in formato .rtf o word.zip (sempre che la check list non sia stata compilata da altro soggetto incaricato, ad esempio all’interno dell’Ufficio del Processo).
Il controllo della documentazione di cui all’art.567 c.p.c. con verifica della completezza e adeguatezza della stessa dovrà essere effettuato di concerto tra lo stimatore e il custode.
RIEPILOGO E CONSIDERAZIONI FINALI
La sottoscritta Ballini Geom. Maria Luisa, dopo un'attenta indagine nel locale mercato immobiliare,
D I C H I A R A
che, all'attualità, il più probabile valore di mercato dei cespiti sopradescritti è pari a:
€ 39.500,00
(diconsi euro trentanovemilacinquecento/00) Tanto doveva Il sottoscritto ad adempimento dell'incarico ricevuto.
Tronzano Vercellese, 08 marzo 2022
L’esperto.
ALLEGATI
Allegato 1 - Atto di nomina del Giudice del Tribunale Allegato 2 – Giuramento dell’esperto estimatore Allegato “A” - Certificazione Notarile
Allegato “B” - Planimetria N.C.E.U.
Allegato “C” - Trascrizione Reg. Part. 2689 del 15/09/2020 Allegato “D” - Trascrizione Reg. Part. 101 del 1/02/2009 Allegato “E” - Visura storica catastale N.C.E.U.
Allegato “F” - Visura storica catastale N.C.T.
Allegato “G-H” – Rappresentazione grafica difformità urbanistica Allegato “I” – Stralcio P.R.G.C. – estratto mappa catastale terreni Allegato “L” – Concessione Edilizia n. 05 del 15/11/1997
Allegato “M” – Documentazione fotografica Allegato “N” – Certificato Stato di Famiglia Allegato “O” – Certificato di Matrimonio Allegato “P” – Verbale di sopralluogo
Allegato “Q” – Trascrizione Reg. Part. 1620 del 30/04/2001 Allegato “R” – Trascrizione Reg. Part. 4272 del 24/12/1996 Allegato check list di cui all’art. 567
