TRIBUNALE DI TREVISO CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

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Studio Tecnico

Geom. Rafaele Gazzola

Via Belli, 33 31010 FONTE (TV) Tel. 0423.949975 Fax 0423.949975 e-mail geom.gazzola.rafaele@gmail.com e-mail certificata rafaele.gazzola@geopec.it

TRIBUNALE DI TREVISO

CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

ESECUZIONE IMMOBILIARE R.G.E. n.

540/2019

udienza 12/01/2022 G.E. Dott.sa Alessandra Burra C.T.U. Geom. Rafaele Gazzola promossa da: INTESA SAN PAOLO S.p.a.

c.f. 00799960158 sede in Torino , Piazza San Carlo n.156 Contro: ESECUTATO proprietà superficiaria

CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

Fonte, il 03/11/2021

L'ausiliario del G.E.

Geom. Rafaele Gazzola

Serial#: 1f3af6e00c7315ab8afd5e6cea7e16f7

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RELAZIONE DI PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILE

IN COMUNE DI TREVISO (TV)

A seguito dell’incarico conferito dall'Ill.mo Signor Giudice del Tribunale di Treviso Dott.ssa Alessandra Burra in data 01/07/2021 per la stima di beni immobili in Treviso (Tv) di proprietà del ESECUTATO, il sottoscritto geom. Rafaele Gazzola con studio a FONTE in Via Belli n.33, ha provveduto ad esperire tutte le operazioni e le indagini al fine di accertare ed eseguire:

- immobili esclusi dalla perizia;

- la formazione dei lotti;

- l’identificazione catastale degli immobili;

- l’individuazione dei confini;

- la descrizione delle servitù e di altri oneri;

- la ditta intestataria;

- le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli;

- la descrizione dei beni;

- la disponibilità dell'immobile;

- la verifica della conformità dei beni ai fini delle implicazioni applicative della L.N.

47/85 e successive modifiche e la corrispondenza con le descrizioni catastali;

- la destinazione urbanistica della zona in cui si trovano i beni;

- la provenienza in capo agli esecutati;

- il valore commerciale attuale dei beni.

PREMESSE

Il giorno 09/07/2021, il sottoscritto Esperto Stimatore, dopo aver accettato l’incarico e prestato il giuramento di rito, ha ritirato in cancelleria la copia dell’atto di pignoramento e la copia della documentazione prevista dal secondo comma dell’art. 567, 2° comma, c.p.c.

Successivamente ha acquisito l’estratto di mappa, le visure catastali e le planimetrie catastali relative agli immobili oggetto di esecuzione immobiliare.

In data 06/10/2021 , dopo aver fatto richiesta di accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Treviso (Tv), ricevo copia dei documenti per accertare la regolarità urbanistica edilizia e della dichiarazione di abitabilità.

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In data 19/10/2021 viene effettuato il sopralluogo con un dipendente della società IVG Treviso custode giudiziario dell'immobile.

Il sottoscritto, ritenuto di avere acquisito, in base agli elementi raccolti, nozioni sufficienti per espletare l’incarico, completava la perizia di stima dei beni.

FORMAZIONE DEI LOTTI

Considerato il fatto che i beni pignorati costituiscono per l’intero un’unità immobiliare ad uso abitazione, il sottoscritto ritiene che l'immobile sia indivisibile , anche tenuto conto dell’eventuale possibilità di variazione della destinazione d’uso. Lo scrivente relaziona sui beni che formano un' unico lotto.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Per la proprietà superficiaria

Comune di Treviso Via Sbrojavacca n.19/ int.4, catasto fabbricati – foglio 2 sez. A mapp. n. 395

sub.7 categ. A/2, classe 3, vani 6,5 sup.cat. 98 mq R.C. € 604,25 - abitazione sub.14 categ. C/6, classe 4, sup.cat. 15 mq R.C. € 52,68 - garage

Si allega alla presente relazione le visure catastali, le planimetrie catastali, l’estratto di mappa (allegato 1 alla presente relazione).

CONFINI DEI BENI

L'intero complesso residenziale identificato con il mapp. 395 confina a nord e a est con strada comunale, ad sud con il mn.88 ad ovest con i m.n. 368, 727, 393.

L'appartamento al piano primo sub.7 confina con il vano scale, muri perimetrali di altra unità e con il sub.5 dello stesso mappale 395, il locale garage piano terra sub.14 confina con i sub.15-16-7 dello stesso mappale 395.

SERVITÙ ED ALTRI ONERI

La vendita dei beni costituenti i lotti avverrà nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano e si possiedono dalla parte venditrice, con tutti i diritti, ragioni ed azioni, dipendenze, pertinenze ed accessori inerenti, servitù attive e passive derivanti da

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dal condominio e cosi come derivanti dagli atti di provenienza.

- Atto di Compravendita del 30/07/2003 repertorio n. 14307 del Notaio Laterza Vitantonio di Treviso ,

Si allega alla presente relazione atto di compravendita, (allegato 2).

DITTA INTESTATARIA

Gli immobiliare sopra descritti hanno diritto alla comproprietà su tutte le parti comuni del fabbricato condominiale, per legge o destinazione, ivi compresa l'area di sedime e quella scoperta ed in particolare il vano scala e il corridoio comune.

In forza dell'atto di compravendita:

– Atto di Compravendita del 30/07/2003 repertorio n. 14307/1473 del Notaio Laterza Vitantonio di Treviso , la ditta intestataria risulta:

ESECUTATO Proprietà superficiaria per la quota di 1/1

Piena proprietà superficiaria (100%) in lotto unico del bene immobile sito in Treviso (TV), via Sbrojavacca n.17/int.4. Trattasi di un alloggio, posto al primo piano, con annesso garage al piano terra, inserito all’interno di un fabbricato plurifamiliare su tre piani fuori terra, costruito a fine anni ’80. Si segnala la convenzione di costituzione di diritto di superficie della durata di 99 anni a decorrere dal 14/06/1989, rinnovabile alla scadenza.

Si allega alla presente relazione atto di compravendita, (allegato 2).

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COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE E ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI ED IPOTECARIE

Dalla certificazione notarile rilasciata dal Notaio Antonio Trotta di Pavia in data 04/02/2020, si evince che presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso che gli immobili sopra descritti sono oggetto delle seguenti formalità pregiudizievoli:

TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI, IPOTECHE:

Iscrizione n.42583/9563 del 08/10/2003, nascente da ipoteca volontaria – conc.ne a garanzia di mutuo concesso con atto ai rogiti nel Notaio Laterza di Treviso in data 10/09/2003 rep. 14637/1513 a favore di Banca Intesa spa sede di Milano cf.

00799960158 a fronte di un capitolato € 140.000,00 importo totale di 210.000,00 , durata 20 anni, a carico di ESECUTATO per la quota della intera Proprietà.

N.B. Viene colpita la piena proprietà anziché la proprietà superficiaria.

Trascrizione n.50215/35190 del 19/12/2019, nascente da atto esecutivo o cautelare – verbale pignoramento immobili notificato da Ufficiale Giudiziario di Treviso (TV) in data 22/11/2019 rep. n.10058/2019 a favore a favore di Intesa San Paolo spa sede Torino cf. 00799960158 contro ESECUTATO per la quota della intera Proprietà.

N.B. Viene colpita la piena proprietà anziché la proprietà superficiaria.

Per la piena proprietà

Si allega alla presente relazione, certificazione notarile (allegato 3), atto di pignoramento immobiliare (allegato 4).

INTERVENUTI NELL’ESECUZIONE IMMOBILIARE

A seguito di accesso alla Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso è risultato che nell’esecuzione immobiliare R.G.E. n.540/2019 vi è il seguente intervenuto: non ci sono intervenuti.

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DESCRIZIONE DEI BENI

Il presente lotto individua un'unità immobiliare a destinazione residenziale, sita al piano primo e facente parte di una palazzina, sita nel comune di Treviso in Via Sbrojavacca al civico 19 int.4, nel quartiere “S.Bona” collocato a nord rispetto al centro storico di Treviso, in un'area ben fornita di attrezzature e servizi, quali attività commerciali e istituti scolastici, il tutto posto in prossimità della strada SR 348, meglio conosciuta come

“Feltrina”.

Il complesso residenziale nasce da un intervento di edilizia convenzionata-agevolata risalente alla fine anni '80 e inizio anni 90' (abitabilità del 1990), fa parte del complesso condominiale “Biscari” Lotto B edificio n.2, complesso realizzato su area di proprietà del comune di Treviso con una concessione del diritto di superficie come da convenzione del 14/06/1989 rep.22769 del Notaio Dall'Armi di Treviso.

L'intero fabbricato palazzina è composto da n.7 unità residenziali identificata con lotto B edificio n.2.

L'unità oggetto di procedura risulta accessibile dal vano scala posto a est (civico 19) è collocata al primo piano della porzione di testa della palazzina posta a nord del mn. 395.

L'accesso pedonale avviene direttamente dal fronte stradale (via Sbrojavacca) tramite ingresso che immette nel vano scala condominiale; si segnala che al piano terra dell'intero stabile sono collocati garage e il vano scala, privo di ascensore, che consente l'accesso alle unità residenziali.

Il condominio di cui le porzioni immobiliari oggetto del presente, insiste su un area scoperta comune agli altri condomini, utilizzata come area verde e area di parcheggio e manovra.

La struttura portante verticale è stata realizzata con struttura mista in calcestruzzo armato e muratura portante, la struttura orizzontale è costituita da solai in latero-cemento.

Il tetto è a due falde inclinate con manto in coppi con grondaie e pluviali in lamiera.

Le facciate perimetrali del condominio si presentano con finitura ad intonaco tradizionale di colore beige chiaro.

Il portoncino d'ingresso condominiale è in alluminio e il vano scala e le scale

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condominiali sono pavimentate con lastre di marmo e con parapetto in ferro di protezione, al piano terra la zona condominiale esterna all'ingresso è pavimenta con piastrelle , tutte le pareti delle parti condominiali sono intonacate e tinteggiate con pittura di colore chiaro.

Descrizione generale del appartamento oggetto della presente

Dal portoncino d'ingresso ci troviamo direttamente nel soggiorno (circa 18,97mq), un ampia stanza che si affaccia ad ovest ed è in comunicazione con la porta della cucina (circa 9,91mq) che a sua volta si affaccia ad est e da su terrazzino (circa 4,92mq) dove si trova vano tecnico della caldaia. Dal soggiorno si accede al corridoio centrale (circa 4,16mq) che distribuisce la zona notte, dal corridoio a sinistra la prima camera (circa 10,18mq) a seguire la seconda camera (circa 14,64mq) da cui si accede ad un piccolo bagno (circa 3,11mq) ad uso esclusivo della camera , da segnalare che nella planimetria catastale e nei disegni allegati al progetti era previsto un ripostiglio con accesso diretto dal corridoio.

Sul lato destro del corridoio nella zona notte l'anti bagno e il bagno (circa 6,85mq) a seguire la terza camera (circa 14,64mq).

Al piano terra è presente il locale garage (circa 15,10mq) con portone d'accesso esterno sul fronte sud, attiguo al garage il locale cantina (circa 4,82mq).

I due locali cantina e garage allo stato attuale risultano un unica stanza in quanto il divisorio interno è stato demolito.

Per quanto concerne le caratteristiche di manutenzione e finitura dell'immobile si rileva che il sopralluogo eseguito ha permesso di evidenziare uno stato manutenzione buono caratterizzato da finiture tipiche dei primi anni '90, epoca di edificazione del complesso immobiliare; le pavimentazioni dell'intero immobile sono prevalentemente in piastrelle in di ceramica per la zona giorno e parquet per la zona notte; la porta d'ingresso con portoncino blindato, gli altri serramenti finestre/o porte finestre esterni sono in legno con vetro-camera e con gli avvolgibili in plastica esterni, le porte interne sono in legno tamburato.

L'impianto di riscaldamento, è costituito da caldaia della ditta Baxi a gas metano, posta esternamente sul terrazzino protetta all'interno di un piccolo vano tecnico, e da superfici

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radianti costituiti da radiatori del tipo lamellare presenti nei vari ambienti.

Ai fini della valutazione dell'intero compendio immobiliare, oggetto di perizia, si rileva una superficie commerciale di complessivi 106,67mq.

L’appartamento ha un altezza di 2,70ml , mentre i locali accessori garage e cantina hanno un altezza di 2,20ml, si segnala che in sede del sopralluogo si è riscontrata una difformità dei divisori interni cosi come sono stati rappresentati nella planimetria catastale del sub.7, il locale ripostiglio della zona notte è stato trasformato in bagno con accesso diretto dalla camera patronale, mentre nel sub.14 è stata demolita la parete interna tra garage e la attigua cantina.

2) STATO DI CONSERVAZIONE E DI MANUTENZIONE

I beni formanti il lotto unico sono nel complesso in buono stato di conservazione e manutenzione, sia per unità immobiliare in oggetto della presente che genericamente il fabbricato condominiale. Necessità di manutenzioni le pareti ed i soffitti dei locali, sono da ridipingere, la pavimentazione in parquet in legno di una camera risulta rovinata si rende con un necessario un intervento di ripristino. Tutti gli impianti necessitano di una verifica tecnica e di sicurezza.

3) IMPIANTI

Abitazione in oggetto è dotato dei seguenti impianti:

- impianto idrico-sanitario;

- impianto fognario condominiale;

- impianto elettrico;

- impianto di antenna televisiva condominiale ; - impianto del gas metano per la cucina;

- impianto aria condizionata nella zona notte;

- impianto di riscaldamento con caloriferi e caldaia autonoma a gas metano;

Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio Tecnico Comunale non sono state rinvenuti né l’attestato di qualificazione energetica, né l’attestato di certificazione energetica.

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4) SUPERFICIE COMMERCIALE

convenzionali delle unità immobiliari oggetto di stima è data dalla somma dei seguenti elementi ai sensi art.13 Legge 27.07.1978 n° 392 :

a) l’intera superficie dell’unità immobiliare;

b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole;

c) il 20 per cento della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;

d) il 25 per cento della superficie di balconi, terrazze, ed altri accessori simili;

e) il 15 per cento della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;

f) il 10 per cento della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare. E' detratto il 30 per cento dalla superficie dei vani con altezza utile inferiore a metri 1.70.

Le superfici di cui alle lettere a), b) e d) si misurano al netto dei muri perimetrali e di quelli interni. L’elemento di cui alla lettera e) entra nel computo della superficie convenzionale fino ad un massimo non eccedente la superficie di cui alla lettera a). Alla superficie di cui alla lettera a) si applicano i seguenti coefficienti:

a) 1,00 per l’unità immobiliare di superficie superiore a metri quadrati 70;

b) 1,10 per l’unità immobiliare di superficie compresa fra metri quadrati 46 e metri quadrati 70(1);

c) 1,20 per l’unità immobiliare inferiore a metri quadrati 46(1).

APPARTAMENTO catasto fabbricati – foglio 2 sez. A mapp. n. 395 sub.7-14

Descrizione Superficie x indice Superf. Commerciale

Abitazione

(10,00x8,35)+(1,85x6,15)=

94,87 m² x 1,00 94,87m²

Terrazzino

(4,20x1,30)=

5,46 m² x 0,25 1,36m²

Garage e Cantina

(7,13x2,93)

20,89 m² x 0,50 10,44m²

Totale 106,67m²

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ACCERTARE SE L'IMMOBILE È LIBERO O OCCUPATO O SE RISULTANO ATTI PRIVATI CONTRATTI DI LOCAZIONE

Gli immobili oggetto dell'esecuzione immobiliare è occupato dall'esecutato e famiglia , dalle ricerche fatte presso l'agenzia delle Entrate di Treviso non risulta registrato nessun contratto di locazione o comodato in essere.

L'ufficio anagrafe del comune di Treviso certifica che abitazione in via Sbrojavacca n.19 int.4 è la residenza di Esecutato e famiglia.

Si allega alla presente relazione certificato di stato famiglia dei residenti, comunicazione agenzia delle entrate (allegato 5).

ACCERTARE L'ESISTENZA DI VINCOLI O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE

Il complesso residenziale nasce da un intervento di edilizia convenzionata-agevolata risalente alla fine anni '80, inizio anni 90' (abitabilità del 1990), fa parte del complesso condominiale “Biscari” Lotto B edificio n.2. Il complesso è stato realizzato su area di proprietà del comune di Treviso con una concessione del diritto di superficie come da

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convenzione del 14/06/1989 rep.22769 del Notaio Dall'Armi di Treviso.

In detta convenzione l'Art.11 si richiama obbligo negli atti di trasferimento di richiamare acquirente alla conoscenza della convenzione e delle prescrizioni in esso contenute.

Nell'Art.3 è determinata la durata del diritto di superficie di 99 anni rinnovabile alla scadenza per un periodo non superiore a 99 anni a partire dalla data di stipula della convenzione 14/06/1989.

L'Art.12 della convenzione sono determinate le modalità di calcolo del prezzo di cessione degli alloggi sulla base della prima cessione , aggiornato in base all'indice ISTAT del prezzo al consumo, e tenendo conto di una percentuale di deprezzamento secondo la tabella – da 0 a 5 anni 0% - da 10 a 20 anni 10% - da 20 a 30 anni 20%.

Art.13 richiama le servitù di passaggio e dei sotto servizi esistenti.

Gli immobili oggetto dell'esecuzione immobiliare sono parte del Condominio “Biscari”

con sede in via Sbrojavacca 17-19 a Treviso Cod.Fisc. 94031850269 ha amministratore pro-tempore incaricato alla gestione.

Il condominio è composto da due palazzine da 7 appartamenti per un totale di 14 abitazioni, con un regolamento condominiale e una tabella di calcolo dei millesimi di proprietà.

Ho provveduto a contattare l'amministratore e ho verificato le eventuali pendenze nonché la quota millesimali di partecipazione alle spese condominiali. Unità immobiliare oggetto della presente corrisponde ad una quota 160,26/1000. Non si riscontrano delle pendenze a carico del esecutato ossia rate di spese condominiali non pagate per esercizio 2020.

(si allega il regolamento di condominio e scheda con le spese condominiali allegato 6

alla presente relazione); Serial#: 1f3af6e00c7315ab8afd5e6cea7e16f7

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VERIFICA CONFORMITÀ DEI FABBRICATI AI FINI DELLE IMPLICAZIONI APPLICATIVE DELLA L. 47/85 E SUCCESSIVE MODIFICHE

Dalla documentazione messa a disposizione dal Comune di Treviso, la costruzione del fabbricato, di cui le porzioni immobiliari oggetto del presente atto sono parte, sono state rilevate le seguenti pratiche edilizie:

– Concessione edilizia n.35/11-89 e n.36/11-89 del 14/06/89 per intervento di edilizia agevolata per la costruzione di 14 alloggi - Lotto B edificio n.1-2 ;

– Concessione edilizia n.18/24-90 del 28/09/1990 – Variante alla C.E. n.36/11-89 del 14/06/1989 - Lotto B edificio 2 ;

– Abitabilità del 29/12/1990 ;

– D.I.A. del 20/05/2009 per lavori di allacciamento alla fognatura pubblica ; Verifica di conformità fra stato di fatto e ultimo stato di progetto autorizzato Con riferimento all’unità immobiliare di cui al M.n.395 sub.7 e sub.14

Con la scorta dei grafici di progetto, il sottoscritto ha accertato che quanto è stato realizzato è conforme allo stato autorizzato dal Comune di Treviso.

Vi sono però delle piccole difformità di distribuzione interna e più precisamente:

- Nella zona notte nel ripostiglio è stato ricavato un piccolo bagno e il divisorio tra la cantina e il garage è stato demolito creando un unico ambiente, dette modifiche sono sanabili al livello urbanistico in quanto trattasi di modifiche interne senza aumento del volume e cambio d'uso;

Per l’U.I. in esame sarà pertanto necessario presentare all’ufficio tecnico comunale una pratica edilizia in sanatoria per rendere la pianta dell’appartamento conforme allo stato di fatto, e l'aggiornamento della planimetrie catastali con la presentazione di una variazione catastale, si segnala inoltre che nelle visure catastali immobili è censito come indirizzo in Strada Santa Bona Nuova mentre indirizzo corretto è Via Sbrojavacca n.19/ int.4.

(si allegano elaborati grafici e autorizzazioni allegato 7 alla presente relazione)

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DESTINAZIONE URBANISTICA DELLA ZONA IN CUI SI TROVANO I BENI

Il Piano degli Interventi del Comune di Treviso classifica l’area in cui sorgono i fabbricati in Zona B.2 residenziale a media densità , regolamentate dall’art. 58 ai sensi delle Norme Tecniche Operative del P.I. (allegato 8 alla presente relazione).

art. 58 – Sottozona B.2 - residenziale a media densità 1. Individuazione

1.1 Comprende le parti della citta contemporanea caratterizzate da una densita edilizia media e dalla presenza diffusa di aree destinate a giardino e visibili dalla strada.

2. Destinazioni d’uso

2.1 Valgono le norme previste all’art. 55 delle presenti norme.

3. Modalità d’intervento

3.1 Sono concessi tutti gli interventi previsti dall’art. 55 . Le nuove edificazioni o la saturazione degli indici sono ammessi con i parametri sotto riportati.

4. Parametri urbanistici

- Indice di edificabilita fondiaria primario = 0,75 m3/m2

- Indice di edificabilita fondiaria perequato = 0,75 m3/m2, con utilizzo del credito edilizio di cui al precedente art. 14 ;

qualora il soggetto attuatore si impegni con atto unilaterale d’obbligo a realizzare in classe energetica A4, di cui al D.M. 26 giugno 2015 e s.m.i., gli edifici oggetto di nuova costruzione o demolizione con ricostruzione, e riconosciuto al medesimo 1 m3 di jus adificandi aggiuntivo per ogni m3 di credito edilizio localizzato entro l’ambito di intervento,

fino ad un massimo di 0,75 m3/m2 aggiuntivi;

- Dc min: meta dell’altezza del fronte piu alto con un minimo di m 5;

- Ds min: in allineamento del fronte stradale preesistente o, in assenza, ad una distanza pari alla meta dell’altezza del fronte prospiciente la strada, con un minimo di m 5;

- Df min: conformemente all’articolo 9 del D.M. 1444/1968;

- H max: 10 m.

5. Prescrizioni particolari

5.1 Per l’ambito denominato “Borgo Venezia” (tavola di P.I. T01.30) il P.I. conferma le prescrizioni urbanistiche ed i parametri edificatori del P.I.R.U.E.A. convenzionato.

5.2 Per l’ambito denominato “Quattro Novembre 5” (tavola di P.I. T01.25) il P.I. conferma le prescrizioni urbanistiche ed i parametri edificatori del P.I.R.U.E.A. convenzionato.

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art. 55 – Zona omogenea "B" Zona totalmente o parzialmente edificata 1. Individuazione

1.1 Comprende gli insediamenti esistenti di formazione moderna.

2. Destinazioni d’uso

2.1 Salvo specifica prescrizione di sottozona, la destinazione di zona e residenziale.

Sono consentite inoltre le destinazioni d'uso ricettiva, commerciale, direzionale, produttiva (limitatamente a laboratori artigiani che non rechino disturbo alla residenza agli effetti di quanto prescritto dall’art. 18 ), purche siano rispettati gli standard previsti per la specifica destinazione.

3. Modalità d’intervento

3.1 In queste zone il P.I. si attua per IED, esclusa la sottozona B.R che si attua attraverso piani di recupero.

3.2 Per gli edifici residenziali esistenti e per le aree inedificate, nelle sottozone B.1, B.2,B.3 e B.S, compatibilmente con i “gradi di protezione” di cui all’art. 22 , sono ammessi, tramite IED, gli interventi di recupero dell’edilizia esistente (MO, MS, RS, RTE), di nuova costruzione, di demolizione, l'ampliamento e/o la sopraelevazione per l’altezza massima consentita, fino alla concorrenza della volumetria massima consentita per la sottozona, in proporzione alla superficie del lotto nel rispetto della distanza dalla strada, dai confini del lotto e dai fabbricati.

3.3 Nelle sottozone B.1, B.2, B.3, B.C, per i fabbricati esistenti, intesi nella loro interezza anche se composti da piu unita con diverse destinazioni, che hanno saturato l’indice volumetrico o che abbiano una capacita volumetrica residua inferiore a m3 150, può essere concesso, per una sola volta, un ampliamento di m3 150, sempre che tali ampliamenti siano armonizzati nell’edificio e non assumano il carattere di superfetazione e dovranno rispettare le distanze di sottozona. Tale volumetria potra essere utilizzata anche da una parte dei proprietari, previo assenso di tutti i comproprietari dell’edificio.

3.4 Per gli edifici con destinazione impropria, quali capannoni produttivi, depositi e magazzini, distributori di carburante ecc. e sempre ammessa la demolizione e l’edificazione secondo i parametri del P.I. con le destinazioni proprie della sottozona.

3.5 All’interno delle aree comprese nel P.N.R.S. si dovra dare forma compatta agli aggregati urbani, al fine di ridurre il consumo di suoli e delle risorse territoriali, salvaguardando eventuali superfici boscate esistenti ed essenze arboree di rilevanza ambientale. Nella realizzazione degli eventuali P.U.A., gli edifici di nuovo impianto dovranno essere allineati in modo da creare dei coni visuali verso il fiume. Rispetto a quanto previsto dalle presenti norme prevale comunque quanto stabilito dal P.N.R.S..

3.6 Negli elaborati di piano sono individuate, con retino di colore verde, aree di rispetto che indicano solamente arretramenti dell’edificazione. Possono essere utilizzate come aree a verde o a parcheggio alberato.

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Relativamente alle zone “B” e “C” prossime al corso del fiume Sile, in sintonia con il disposto degli artt. 17 comma 3, 18 ultimo comma, 19, 20, 41, 42 e 43 delle NdA del P.A., ovvero nella fascia compresa tra i 20 m inedificabili ed i 50 m, qualunque sia la sottozona di riferimento l’altezza massima non potra superare i 6,00 m. Le aree libere dovranno essere mantenute a giardino secondo le indicazioni del “Piano del Verde”, ed in assenza secondo le norme del P.A..

La fascia dei 20 m inedificabili dal limite demaniale del fiume va mantenuta libera da qualsiasi costruzione accessoria o deposito. L’edificabilita nelle suddette aree e comunque condizionata alla demolizione, prima del rilascio del certificato di agibilità, di eventuali costruzioni precarie o accessorie, anche se condonate, esistenti sul lotto di proprietà all’interno dei 10 m dal limite demaniale.

L’eventuale possibilità di mantenere costruzioni accessorie all’interno della fascia di 10 m, di interessare tali aree con interventi di pubblica utilità per le finalità del Parco, di superare all’altezza massima di 6 m e di realizzare nuovi percorsi ciclopedonali, può essere valutata in sede di approvazione del “Progetto speciale per Treviso” art. 20 P.A., da assumere con variante al Piano Ambientale del Parco.

4. Prescrizioni di carattere generale

4.1. In tutte le sottozone della zona omogenea “B”, ricadenti all’interno della “Zona di tutela aeroportuale A”, di cui all’art. 24 , punto 14 delle presenti N.T.O., non e consentita la realizzazione di nuove edificazioni aventi destinazione residenziale.

Per gli edifici esistenti e ammesso il cambio di destinazione d’uso purché non si determini un aumento del carico antropico.

Sono ammessi gli interventi di ampliamento degli edifici esistenti, secondo quanto stabilito dalle presenti norme, purchè venga accertato, ed asseverato dal richiedente, che detto ampliamento non comporti aumento del carico antropico.

Sono consentite attività non residenziali, secondo quanto stabilito dalle presenti norme, purche comportino la permanenza discontinua di un numero limitato di persone, nel rispetto dei

parametri stabiliti dall’art. 24 , punto 14 delle presenti N.T.O. Serial#: 1f3af6e00c7315ab8afd5e6cea7e16f7

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PROVENIENZA IN CAPO AGLI ESECUTATI

Dalla certificazione notarile e dagli atti notarili si ricava la seguente provenienza dei beni al ventennio:

– Atto di Compravendita del 30/07/2003 repertorio n. 14307/1473 del Notaio Laterza Vitantonio di Treviso, trascritto a Treviso il 28/08/2003 ai n.

35489/23596;

(si allegano certificazione notarile e atto notarile allegato 2 - 3 alla presente relazione)

VALORE ATTUALE DEL LOTTO

Criteri generali e valutazioni

Il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima potrà essere ricavato applicando il metodo classico della stima comparativa in cui si stabilisce il valore unitario parametrico (€./mq. per la superficie lorda commerciale dei fabbricati e dei terreni, oppure €./mc. per il volume lordo dei fabbricati, ecc.) dei beni simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche esistenti nella zona.

Successivamente si procederà, mediante criteri analitici comunemente impiegati nelle questioni estimative, all’adeguamento di questo prezzo alle condizioni di vetustà e di manutenzione dell’immobile da stimare.

I dati di riferimento che costituiscono la componente “oggettiva” della presente stima saranno desunti dalla fonte ufficiale costituita dalla banca dati (Tabella OMI, Borsino Immobiliare,) delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio di Treviso, agenzie immobiliari (Allegato 9 alla presente relazione).

Il valore totale attribuibile ai beni sopra descritti, tenuto conto della consistenza, della destinazione autorizzata ed accatastata, dell’ubicazione e posizione, dello stato di conservazione e manutenzione, della sistemazione dei locali, delle attuali condizioni di mercato nella zona, delle previsioni di P.I., delle servitù attive e passive, con riferimento

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ai singoli lotti.

La seguente valutazione è il risultato degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi delle considerazioni in merito all'anno di costruzione, alle caratteristiche costruttive, manutenzione del fabbricato, ubicazione dello stesso, consistenza e tipologia dell'immobile, ai livelli di finitura e decoro, nonché in riferimento ai prezzi di mercato rilevabili, riferiti ad immobili di nuova costruzione di analoghe dimensioni, si va ad applicare un valore di riferimento di euro 1.250,00 per mq.

L' applicazione indice di vetusta ai sensi art.20 Legge 27.07.1978 n° 392 in relazione all'età si applica un coefficiente di degrado per ogni anno decorrente dal sesto anno successivo a quello di costruzione dell’immobile e stabilito nel modo seguente:

a) 1 per cento per i successivi quindici anni;

b) 0,50 per cento per gli ulteriori trenta anni.

Inoltre considerata la peculiarità della presente perizia di stima, redatta per consentire la vendita forzosa del lotto, si considera un abbattimento standard del valore di mercato stimato.

Tutto ciò premesso e considerato e sulla base anche delle attuali condizioni di mercato, lo scrivente, assegna agli immobili il valore nel seguente modo:

ABITAZIONE

Sup. comm. mq Euro al mq medio Indice di vetusta Valore di mercato

106,67 € 1.250,00 0,77% € 102.669,88

Valore di Mercato € 102.669,88

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PENALITA' DELL'IMMOBILE

Ai fini della valutazione dell'immobile si fanno presenti le seguenti penalità da detrarre :

Manutenzione pitture pareti interne -€ 2.100,00

Manutenzione serramenti interni ed esterni -€ 600,00

Verifiche e manutenzione impianto termico -€ 700,00

Manutenzione impianto elettrico -€ 400,00

Spesa tecniche Sanatoria edilizia aggiornamento planimetria catastale -€ 3.500,00 -€ 7.300,00 Valore di Mercato dedotto delle penalità € 95.369,88

STIMA DEL VALORE DI VENDITA FORZATA

Considerato che la vendita mediante asta giudiziaria risulta penalizzante rispetto alla vendita nel libero mercato per l'assenza delle garanzie e vizi del bene venduto, si ritiene opportuno abbattere il prezzo a base d'asta del -15%.

VALORE DI BASE € 95.369,88

abbattimento -15% per vendita forzata -14.305,48

VALORE BASE € 81.064,39

apportati gli opportuni arrotondamenti € 81.000,00 (ottantunomila/00)

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Allegati:

Allegato 1 Estratto di mappa, visure catastali, planimetrie catastali ; Allegato 2 Atti di provenienza, convenzione diritto di superficie ; Allegato 3 Certificazione ipotecaria ;

Allegato 4 Atto di pignoramento immobiliare ; Allegato 5 Certificato di stato famiglia ;

Allegato 6 Regolamento condominiale, tabella millesimi ; Allegato 7 Autorizzazioni edilizie ;

Allegato 8 Estratto PI e Norme Tecniche Operative ; Allegato 9 Estratto tabella OMI agenzia entrate ; Allegato 10 Documentazione fotografica dei beni ; Allegato 11 Scheda sintetica ;

Allegato 12 cd-rom elaborato peritale con allegati ;

Fonte, il 03/11/2021

L'ausiliario del G.E.

Geom. Rafaele Gazzola

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VERIFICA DEL PREZZO DI CESSIONE DELL'IMMOBILE

sulla base della convenzione del 14/06/1989 rep.22769 del Notaio Dall'Armi di Treviso.

Art.6 Il prezzo da praticare per la cessione dell'unità viene stabilito a L.861.000.

Art.12 Il prezzo di cessione …... modalità di calcolo del prezzo di cessione degli alloggi sulla base della prima cessione , aggiornato in base all'indice ISTAT del prezzo al consumo, e tenendo conto di una percentuale di deprezzamento secondo la tabella – da 0 a 5 anni 0% - da 10 a 20 anni 10% - da 20 a 30 anni 20%.

Sup. comm. mq €/mq rival. ISTAT Indice di vetusta Valore di mercato

106,67 € 1.048,09 0,80% € 89.439,81

Prezzo di cessione come da convenzione € 89.439,81 Il valore di mercato dell'immobile dedotto delle penalità risulta di poco superiore al prezzo di cessione indicato nella convenzione , ma ulteriore abbattimento per la base asta è congruo in quanto è inferiore al prezzo calcolato secondo le indicazioni della convenzione.

Fonte, il 03/11/2021

L'ausiliario del G.E.

Geom. Rafaele Gazzola