PANDOLFO POSSAMAI associati architettura ingegneria
architetto Edoardo Pandolfo ingegnere Maria Possamai
TRIBUNALE DI TREVISO
CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione immobiliare n. 173/2013 Giudice Esecutore: Dott.ssa ALESSANDRA BURRA
Aggiornata alle disposizioni del Giudice dell’Esecuzione dott.ssa Alessandra Burra disposte nell’udienza del 25/09/2019
promossa da
CONDOMINIO PIAZZA DUCA D’AOSTA
con sede in Conegliano (TV) Piazza Duca D’Aosta n. 10
contro ESECUTATO
Esperto stimatore nominato
ing. Maria Possamai – via S. Andrea 9 – 31100 Treviso
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Sommario
1. INCARICO 3
2. VERIFICHE DOCUMENTALI 4
2.1 – ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI 4
2.1.1 – TRASCRIZIONI A FAVORE 4
2.1.2 – TRASCRIZIONI CONTRO E PREGIUDIZIEVOLI IN GENERE 4
2.1.3 – ISCRIZIONI IPOTECARIE 5
2.2 – VERIFICHE CATASTALI 5
2.3 – VERIFICHE ATTI D’ACQUISTO 5
3. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI 6
3.1 – SOPRALLUOGO E VISITE AGLI IMMOBILI 6
3.2 – DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI 7
3.2.1 – IL CONTESTO 7
3.2.2 – ACCESSIBILITA’ 7
3.2.3 – DESCRIZIONE DEL FABBRICATO 7
3.2.4 – DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO 9
3.2.5 – CONFINI 11 4. CONFORMITA’ DEI DATI 11
5. CONFORMITA’ PLANIMETRIE CATASTALI 11
6. UTILIZZAZIONE PREVISTA 11
7. ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 46 DEL D.P.R. 380/2001
(GIA’ ART. 17 L. 47/85) 12
8. ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 173 BIS PUNTO 7) 12
9. FORMAZIONE LOTTI 13
10. STATO DI OCCUPAZIONE 13
11. VINCOLI O SERVITU’ 13
12. STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE 13
1. INCARICO
La sottoscritta ing. Maria Possamai con studio a Treviso via S. Andrea 9, iscritta all’albo degli Ingegneri della Provincia di Treviso al N. A868, con provvedimento in data 11/06/2018 del G.E. Dott.ssa Alessandra Burra del Tribunale di Treviso veniva nominata quale esperto stimatore nell’esecuzione in corso, il cui verbale di giuramento e tutti i quesiti relativi all’incarico in oggetto, vengono allegati alla presente relazione (sub. 1).
Nel corso dell’espletamento dell’incarico si è reso necessario richiedere una proroga dei termini previsti per l’espletamento della Consulenza Tecnica d’Ufficio. Il Giudice, accogliendo la richiesta, ha rinviato l’udienza al 03/04/2019.
In data 20/03/19 è stata depositata al prima relazione di stima redatta dalla sottoscritta.
All’udienza del 25/09/2019 il Giudice dell’esecuzione, dott.ssa Alessandra Burra, ha disposto che il sottoscritto, esperto stimatore, depositasse una nuova relazione di stima omettendo di stimare la quota di comproprietà del garage e del magazzino in quanto il Condominio Piazza Duca D’Aosta non intende procedere al loro pignoramento.
La sottoscritta procede quindi ad elaborare la perizia di stima come richiesto facendo riferimento ai dati acquisiti in fase di redazione della prima perizia di stima dove non variati.
In data 30/11/2018 veniva inoltrata al Comune di Conegliano domanda di accesso atti e successivamente, in data 21/01/2019, si è proceduto al sopralluogo presso gli immobili esecutati.
La procedura esecutiva è stata promossa da: Condominio Piazza Duca D’Aosta con sede in Conegliano Piazza Duca D’Aosta n. 10 contro
- ESECUTATO
e colpisce i beni per la quota di piena proprietà 1/1 dell’ESECUTATO oltre la quota proporzionale sulle parti comuni del bene pignorato e identificato catastalmente al punto 2.2.
La sottoscritta ha eseguito accesso presso i seguenti uffici:
- Agenzia del Territorio di Treviso, per le visure catastali, estratti mappa e planimetrie catastali (accesso telematico);
4/15 - Ufficio tecnico del Comune di Conegliano dove è stata presentata la
richiesta di accesso agli atti al fine di ottenere copia delle pratiche edilizie;
- Ufficio Provinciale di Conegliano – Agenzia delle Entrate per reperire copia dell’Atto di successione (accesso telematico)
- Ufficio Provinciale di Treviso – Agenzia delle Entrate per la verifica di contratti d’affitti (accesso telematico)
- Agenzia del Territorio di Treviso – Servizio di Pubblicità Immobiliare per la verifica delle trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli (accesso telematico).
2. VERIFICHE DOCUMENTALI
2.1 - ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI
Dalla documentazione in atti, messa a disposizione dalla cancelleria si rileva la presenza della “Relazione Notarile ex art. 567 C.P.C.” redatto dal notaio Paolo Valvo di Treviso attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari alla data del 05 agosto 2013 relativamente all’ESECUTATO.
La sottoscritta ha provveduto ad una ispezione ipotecaria di aggiornamento sino alla data del 04/12/2019 che si allega (sub. 3) dalla quale, oltre a quanto riportato nella relazione notarile predisposta (sub. 2), risulta la trascrizione a favore in data 23/03/18 sottoriportata
2.1.1 - TRASCRIZIONI A FAVORE
- Trascrizione della Denuncia di Successione in data 10/05/2005 ai n.ri 18961/12288 in forza della successione in morte del sig. GAVA GIUSTINO, nato a Conegliano il 09/02/1932 e deceduto in data 01/04/2004, a favore dell’ESECUTATO
- Trascrizione dell’Ordinanza di accertamento di avvenuta accettazione tacita di eredità in data 23/03/2018 ai n.ri 9776/7154 in forza dell’atto del Tribunale di Treviso rep. n. 2957 del 24/11/2017.
2.1.2 - TRASCRIZIONI CONTRO E PREGIUDIZIEVOLI IN GENERE
- Trascrizione in data 06 maggio 2013 ai n.ri 14232/9031 a favore del
“CONDOMINIO PIAZZA DUCA D’AOSTA” con sede in Conegliano (TV) relativa al Verbale di Pignoramento emesso dal Tribunale di Treviso in data 25 febbraio 2013 Rep. n. 686 contro ESECUTATO sull’immobile in Comune di Conegliano e a lui intestato per l’intero :
Comune di Conegliano - Catasto Fabbricati, Sez. E , foglio 4, particella 984, - sub 6, Cat. A/2, vani 6, classe 3 Piazza Duca D’Aosta n. 10 P. 2.
- proprietà: l’ESECUTATO risulta proprietario per l’intero del bene pignorato.
2.1.3 - ISCRIZIONI IPOTECARIE Non risultano iscrizioni ipotecarie
2.2 - VERIFICHE CATASTALI
Si allegano la mappa catastale, le visure catastali e le planimetrie catastali reperite presso l’Agenzia del Territorio (sub. 4)
IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI PIGNORATI
Si tratta di n° 1 appartamento ad uso civile abitazione sito al piano secondo di un condominio inserito in complesso residenziale, in Comune di Conegliano (TV), Piazza Duca D’Aosta n. 10, così individuato:
CATASTO FABBRICATI - COMUNE DI CONEGLIANO
Sezione E, foglio 4, particella: 984
- sub 6, Cat. A/2, cl. 3, vani 6, Superficie catastale mq. 112, Rendita Catastale euro 852,15, Piazza Duca D’Aosta n. 10, piano 2,
L’unità immobiliare censita alla Sez. E, Fg. 4, mapp. n. 984 sub 6, risulta catastalmente intestata a:
- ESECUTATO, proprietario per l’intero.
Alla suddetta unità immobiliare compete la quota di comproprietà sulle parti comuni ed indivisibili dell’intero fabbricato di cui fa parte.
2.3 - VERIFICHE ATTI D’ACQUISTO
A seguito delle verifiche effettuate presso l’Ufficio provinciale di Treviso – Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare si è riscontrato che il compendio immobiliare come sopra descritto, con gli identificativi catastali indicati nell’atto di pignoramento, è intestato alla Ditta:
- ESECUTATO, proprietario per l’intero dell’unità immobiliare in Comune di Conegliano censita alla Sezione E, foglio 4, m.n. 984 sub 6.
6/15 L’unità immobiliare oggetto di perizia risulta pervenuta all’ESECUTATO in virtù della successione in morte del sig. GAVA GIUSTINO, nato a Conegliano il 09/02/1932 e deceduto il 01/04/2004, giusta denuncia di successione presentata all’Agenzia delle Entrate di Conegliano in data 29/03/2005 al n.
153/2005, trascritta presso l’Agenzia del Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di Treviso in data 10/05/2005 ai n.ri 18961/12288.
Il sig. Gava Giustino era divenuto proprietario della suddetta unità immobiliare in virtù dell’atto di compravendita in data 28/11/64, rep. n. 22.727 del Notaio G.
Aggio di Conegliano, trascritto presso l’allora Conservatoria dei RR.II. di Treviso in data 24/12/64 nn. 20575/18884; soggetto contro: Maschio Delfina.
Il sottoscritto ha inoltrato richiesta presso l’Agenzia delle Entrate di Conegliano per reperire copia della Denuncia di Successione, documento che è stato trasmesso e viene allegato alla presente perizia. (sub 5).
L’attuale Amministratore del Condominio dott. Giuseppe Zanchetta, dello Studio Immobiliare Zanchetta di Conegliano, ha trasmesso previa richiesta del sottoscritto, il Regolamento di Condominio e le tabelle millesimali che si allegano (sub 5)
Non sono state invece trasmesse le spese condominiali fisse di gestione o di manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate e le eventuali spese non pagate negli ultimi due anni anteriori la data della perizia.
3. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
3.1 - SOPRALLUOGO E VISITE AGLI IMMOBILI
In data 21 gennaio 2019 alle ore 14,30 alla presenza del dott. FABIO MENONCELLO di ASTE 33, nominato custode del bene pignorato in sostituzione dell’ESECUTATO, è stato effettuato il sopralluogo presso l’immobile pignorato.
Il custode giudiziario, dopo le necessarie verifiche, ha provveduto ad effettuare un accesso forzoso all’alloggio, con successiva sostituzione delle serrature del portoncino d’ingresso, le chiavi sono in possesso del custode giudiziario.
Si allega il Verbale di sopralluogo (sub 6).
3.2 - DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI
3.2.1 – IL CONTESTO
Il “Condominio Piazza Duca D’Aosta”, nel quale sono inseriti i beni pignorati, è ubicato in un ambito residenziale ad elevata densità abitativa nel centro di Conegliano.
Il condominio è collocato in aderenza, per un lato, alla cortina di edifici storici che delimitano ad est la centrale Piazza Duca D’Aosta. Gli altri tre lati dell’edificio, a nord, est e ovest, sono prospicienti la strada interna, cieca, che da Piazza Duca D’Aosta garantisce l’accesso carrabile e pedonale ai condomini edificati a nord della Piazza stessa.
Nel secondo dopoguerra del secolo scorso quest’area è stata oggetto di una urbanizzazione ad elevata densità con l’edificazione di condomini di altezza 5/6 piani.
Il condominio risulta ubicato in una posizione centrale strategica del territorio comunale, limitrofo all’importante asse viario, via Cavour, con possibilità di usufruire dei servizi presenti a Conegliano, quali: teatro, uffici, scuole, stazione ferroviaria, autobus, luoghi di culto, servizi commerciali, ospedale.
Può usufruire di parcheggio pubblico a pagamento in Piazza Duca D’Aosta.
3.2.2 – ACCESSIBILITA’
L’accessibilità al condominio avviene dalla viabilità comunale rappresentata dalla centralissima via Cavour tramite una strada cieca che serve il condominio e altri edifici .
Da via Cavour, attraverso la viabilità comunale, si raggiunge facilmente la viabilità sovracomunale.
3.2.3 – DESCRIZIONE DEL FABBRICATO
Il condominio, nel quale l’unità immobiliare oggetto di stima è inserita, è stato costruito negli anni sessanta del secolo scorso.
Il prospetto principale è rivolto ad ovest e, parzialmente, fronteggia la facciata di un condominio. Anche gli altri due fronti liberi sono prospicienti le facciate di altri condomini.
Il condominio è in aderenza, a sud, agli edifici che costituiscono il fronte est di piazza Duca D’Aosta.
I rimanenti tre lati liberi sono in fregio alla strada; lungo il perimetro, in area pubblica, corre un marciapiede in cemento, il condominio non ha area pertinenziale .
Il condominio consta complessivamente di n. 10 alloggi, risulta presente anche uno studio professionale ubicato al primo piano.
8/15 Si sviluppa su cinque piani fuori terra ed uno interrato; è servito da un vano scala ed è dotato di ascensore.
Al piano terra, oltre all’accesso al condominio, sono ubicati i garages privati, alcuni con accesso sul fronte ovest e alcuni sul fronte nord
Al piano interrato sono ricavati, oltre ai vani condominiali, alcuni posti auto e box auto; l’accesso carrabile avviene attraverso la rampa di accesso al piano interrato di un altro condominio comunicante con l’interrato del condominio Duca D’Aosta.
Ai piani superiori sono ricavati gli alloggi. L’appartamento pignorato si trova al secondo piano.
L’accesso pedonale al condominio avviene dal fronte principale ad ovest tramite un portone d’entrata vetrato, rientrante rispetto al fronte; nella parte esterna rientrante, rivestita e pavimentata in granito, sono collocate le cassette della posta e i campanelli.
Dal portone si accede ad un ampio androne di accesso al vano scala e all’ascensore .
I prospetti sono caratterizzati dal gioco cromatico delle fasce di diverso colore che evidenziano per tutta altezza le aperture oscurate da persiane.
Il prospetto principale, ad ovest, si differenzia dagli altri per i poggioli centrali a sbalzo, aggettanti dagli alloggi, a pianta trapezoidale protetti da parapetti metallici.
La struttura portante del condominio è costituita da pareti del piano interrato e pilastri in calcestruzzo armato, solai in laterocemento.
Le finiture del condominio risultano:
- il portone di accesso all’androne è in alluminio anodizzato con specchiature in vetro antisfondamento;
- l’androne è pavimentato con palladiana, le pareti sono rivestite con un rivestimento lavabile, la zona contatori è mascherata da una boiserie in legno e vetro;
- la scala condominiale ha pedate, alzate e battiscopa in marmo, ringhiera metallica con corrimano in legno; pareti con rivestimento acrilico con effetto a buccia d’arancia fino all’altezza di cm 130 e poi pittura lavabile;
- il marciapiede lungo il perimetro esterno, in area pubblica, è in cemento;
- le pareti esterne del fabbricato sono intonacate con finitura a civile chiara con fasce verticali colorate in corrispondenza delle aperture fino alla copertura;
- i terrazzini sono a sbalzo aggettanti, hanno soletta in c.a. e ringhiere metalliche;
- portoni delle autorimesse al piano terra sono in metallo verniciato;
- grondaie e pluviali sono in lamiera zincata preverniciata.
Va evidenziato che attualmente il Comune di Conegliano è classificato Zona Sismica 2, ma all’atto della edificazione (LICENZA EDILIZIA prot. n. 15558/IV del 22/11/1962) il Comune non era classificato sismico, lo è diventato solo nel 1980 con il DM del 02 luglio 1980, grado di sismicità S=9.
La struttura portante conseguentemente non è conforme alla vigente normativa per le zone sismiche.
Il condominio nel suo insieme si presenta in mediocre stato di conservazione.
3.2.4 – DESCRIZIONE DELL’APPARTAMENTO
L’appartamento, oggetto della presente perizia, si sviluppa al secondo piano;
per due lati è attestato all’esterno, verso ovest e nord. I lati interni confinano con il vano scala condominiale e con due appartamenti di altra proprietà.
E’ servito da ascensore condominiale.
L’appartamento non ha disponibilità di alcuna autorimessa o posto auto.
Si accede all’appartamento pignorato da un pianerottolo del vano scala condominiale che dà accesso oltre che all’unità pignorata anche ad altri due appartamenti.
Il portoncino d’entrata è in legno del tipo blindato.
L’appartamento consta di un locale ingresso, un pranzo-soggiorno, una cucina, un corridoio, due camere, uno studio, un bagno e un ripostiglio.
L’ingresso è collegato tramite una porta in legno laccata con specchiatura in vetro stampato a più ante al pranzo-soggiorno, alla cucina, al ripostiglio e al corridoio del reparto notte.
Il locale pranzo-soggiorno ha pianta rettangolare, pavimento in parquet di legno, prende aria e luce da due ampie porte-finestra in legno laccato bianco, dalle quali si accede al poggiolo rivolto ad ovest.
Il poggiolo ha pianta trapezoidale con larghezza massima di 1.20 ml, è separato da quello di altra proprietà da un vetro retinato, è pavimentato con piastrelle in gres di dimensioni 4x8mm ed è protetto da un parapetto metallico in cattivo stato di manutenzione. Le soglie delle porte finestre sono in travertino.
La cucina ha pianta rettangolare, ha una parete attrezzata con pensili nella quale è installata la caldaia a gas. Il locale prende aria e luce da una finestra e le pareti sono parzialmente rivestite in piastrelle di gres (cm 7,5x15) fino all’altezza di H= 1,60 ml. Il pavimento è in marmette bicolori.
Nella zona giorno vi è anche un locale ripostiglio, privo di finestre.
10/15 Dalla zona ingresso, tramite una porta a vetri, si accede al corridoio del reparto notte composto di due camere, una delle quali matrimoniale, di uno studio e di un bagno.
La camera matrimoniale ha due finestre, una ad ovest ed una a nord, e presenta macchie di umidità nel soffitto.
Il bagno, lo studio e l’altra camera hanno ciascuna un’apertura rivolta a nord.
Tutto il reparto notte, ad esclusione del bagno, è pavimentato in parquet di legno.
Il bagno è rivestito fino all’altezza di ml 1,60 con piastrelle in gres cm 7,5x15 e pavimentato con palladiana di colore scuro, è dotato di water, bidet, vasca, lavabo.
I locali dell’alloggio hanno altezza h= 2.80 ml.
Le finiture dell’appartamento presentano:
- intonaci interni di tipo civile, idropittura nei locali dell’alloggio con macchie di umidità nella camera matrimoniale;
- pavimento dell’ingresso tipo palladiana, del ripostiglio in piastrelle di gres;
della cucina in marmette bicolori; del poggiolo in piastrelle di gres 4x8 cm;
del bagno tipo palladiana;
- rivestimento del bagno, fino all’altezza di m 1.60 con piastrelle in gres 7,5x15 cm; rivestimento delle pareti della cucina con piastrelle fino all’altezza di m 1.60 con piastrelle in gres 7,5x15 cm;
- pavimenti nel reparto notte e nel soggiorno in parquet di legno;
- porte interne impiallacciate in legno laccate per il reparto notte; per il reparto giorno porte a vetri in legno laccate con vetro stampato; il portoncino d’entrata del tipo blindato in legno;
- ringhiera del poggiolo in metallo in cattivo stato di conservazione;
- serramenti esterni in legno laccato con vetro semplice in cattivo stato di conservazione,
- persiane in legno in cattivo stato di conservazione;
- impianto elettrico sottotraccia ;
- impianto idrico e sanitario in mediocre stato di conservazione;
- impianto di riscaldamento con radiatori lamellari in acciaio alcuni posti in nicchia altri a parete; caldaia a gas installata in cucina.
Lo stato manutentivo del compendio immobiliare oggetto della presente perizia è mediocre.
Viene allegata alla presente perizia la documentazione fotografica (sub. 6)
3.2.5 – CONFINI
Il compendio immobiliare oggetto di perizia consiste in un alloggio al piano secondo.
L’alloggio confina a Nord e Ovest con muri perimetrali, a Est con alloggio sub 8 e vano scala e a Ovest con appartamento sub 27.
4. CONFORMITA’ DEI DATI
Si è verificato se esista precisa identità tra i dati descrittivi e identificativi dei beni e quelli riportati negli atti di pignoramento.
L’atto di pignoramento è relativo all’abitazione censita alla Sez. E, foglio 4 mapp. n. 984 sub 6 e comprende le parti comuni ed indivisibili del fabbricato e le utilità classificate come bene comune non censibile individuate nel sub 45.
5. CONFORMITA’ PLANIMETRIE CATASTALI
Dalla verifica effettuata, la planimetria catastale relativa al compendio immobiliare risulta corrispondere allo stato dei luoghi
6. UTILIZZAZIONE PREVISTA
L’immobile, secondo gli strumenti urbanistici del Comune di Conegliano, ricade:
- secondo il P.A.T.
- area soggetta a Vincolo paesaggistico D. Lgs 42/2004 parte III (art. 142/1 lett. C. e lett. B) normata dall’art. 11 delle NTA
- in un area di urbanizzazione consolidata a prevalente destinazione residenziale normata dall’art. 56 delle N.T.A
- secondo il P.I.
- è ricompresso nelle aree vincolate art. 142 del D.lgs 42/2004 art. 49 delle NTO;
- ricade in T2/ATO5 tessuto consolidato - normata art. 29 delle NTO;
L’attuale utilizzazione è coerente con la destinazione urbanistica.
12/15
7. ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 46 DEL D.P.R. 380/2001 (GIA’ ART. 17 L. 47/85)
Il fabbricato, del quale il compendio immobiliare è parte, è stato costruito in virtù dei seguenti atti amministrativi rilasciati dal Comune di CONEGLIANO:
- LICENZA EDILIZIA prot. n. 15558/IV del 22/11/1962 rilasciata al Condominio
“Duca D’Aosta” per la costruzione di un “fabbricato urbano” di cui si allega copia (sub. 7);
- CERTIFICATO di ABITABILITA’ N. 63/Bis del 2/09/1964 cui si allega copia (sub. 7);
Successivamente al rilascio del certificato di abitabilità, per quanto riguarda l’appartamento censito al mapp. 984 sub 6, non risultano presentate altre pratiche edilizie.
Per quanto riguarda invece i locali al piano interrato, il Comune di Conegliano ha consegnato in visione al sottoscritto a seguito della richiesta di accesso agli atti per la verifica della conformità urbanistica dell’immobile realizzato le seguenti pratiche edilizie:
- CONCESSIONE EDILIZIA IN SANATORIA in data 08/08/1997 prot. n.
7941/Urb Pratica n. 88/97 per “Ristrutturazione autorimesse in sanatoria”;
- DENUNCIA DI INIZIO ATTIVITA’ per variante a Concessione Edilizia prot. n.
39923/Urb del 08/09/1997
- CERTIFICATO DI AGIBILITA’ N. 023 del 15/04/1998 per i lavori di
“RISTRUTTURAZIONE AUTORIMESSE IN SANATORIA”
(si precisa che gli atti succitati sono intestati al “CONSORZIO DI COMPARTO DUCA D’AOSTA” al quale partecipava anche il Condominio “Duca D’Aosta”)
- S.C.I.A. per “MANUTENZIONE STRAORDINARIA PER ADEGUAMENTO ALLA NORMATIVA ANTINCENDIO DELLA AUTORIMESSA INTERRATA DEI CONDOMINI “PIAZZETTA “ E “PIAZZA DUCA D’AOSTA” presentata in data 21/02/11 prot. n. 7558/SU dall’Amministratore del Condominio “Duca D’Aosta”
congiuntamente con l’Amministratore del Condominio “Piazzetta”.
8. ACCERTAMENTO AI SENSI DELL’ART. 173 BIS PUNTO 7)
In sede di sopralluogo sono state rilevate difformità rispetto a quanto previsto dal progetto autorizzato che il Comune di Conegliano ha consegnato in visione al sottoscritto a seguito della richiesta di accesso agli atti per la verifica della conformità urbanistica dell’immobile realizzato.
Tali difformità, che sono state realizzate contestualmente all’originaria costruzione del fabbricato e che si individuano in tutte le unità immobiliari aventi il soggiorno nel lato Ovest del condominio, sono costituite da un avanzamento della parete perimetrale del soggiorno fino a portarla in allineamento con la restante parete Ovest del fabbricato. La difformità comporta una variazione dei prospetti e del volume e risulta sanabile previa autorizzazione paesaggistica a sanatoria e pratica edilizia a sanatoria la cui modalità di presentazione dovrà essere preliminarmente esaminata con il competente ufficio del Comune di Conegliano. Considerato che la difformità è comune ad altre unità immobiliari e riguarda anche il prospetto del fabbricato le cui modifiche devono essere approvate dall’assemblea condominiale, la procedura di sanatoria dovrà essere gestita in forma congiunta con gli altri proprietari.
Per la sanatoria delle irregolarità si stima un costo di € 3.000,00, comprese le spese tecniche e le sanzioni amministrative.
9. FORMAZIONE LOTTI
L’immobile oggetto di stima non è divisibile e pertanto costituisce un unico lotto.
L’unità immobiliare censita al sub 6 (abitazione) è pignorata per l’intero.
10. STATO DI OCCUPAZIONE
L’immobile risulta libero da persone e la richiesta presentata all’Agenzia delle Entrate relativa all’eventuale presenza di contratti d’affitto registrati, alla data odierna, non ha avuto risposta.
L’appartamento, alla data del sopralluogo, era completamente arredato.
11. VINCOLI O SERVITU’
Esiste una Convenzione Edilizia stipulata con il Comune di Conegliano con atto in data 22 gennaio 1992 al n. 291 di Repertorio del Segretario Comunale trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso in data 07 febbraio 1992 ai n.ri 5960/4981.
12. STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE
Sulla base di quanto sopra esposto:
14/15 - esaminato lo stato di fatto del bene immobile, la sua collocazione, la forma, la destinazione, la tipologia edilizia, il grado di finitura, la vetustà, lo stato di manutenzione e di conservazione;
- tenuto conto della destinazione urbanistica attribuita dai vigenti PAT e PI e delle relative N.T.A., N.T.O.
- tenuto conto delle richieste di mercato specifiche per la zona in cui sorge e di recenti compravendite eseguite per immobili aventi simili caratteristiche, nonché dell’attuale particolare situazione di negatività del mercato immobiliare;
la sottoscritta, sulla scorta degli atti e dei documenti consultati, nonché della propria esperienza e conoscenza professionale, considerati i costi di costruzione e ricostruzione per fabbricati urbani aventi analoghe caratteristiche, interpellati vari operatori del settore e avuto informazioni circa il corrispettivo pattuito in transazioni aventi per oggetto il trasferimento di beni simili nelle vicinanze e/o in posizioni assimilabili, consultati i valori di riferimento espressi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare per il 1° semestre 2019 relativamente ad immobili di tipologia residenziale Abitazioni Civili di tipo civile siti in posizione Centrale Pregiata del Comune di Conegliano (range di oscillazione €/mq. 1300 – 1950 per lo stato conservativo normale), individua in €/mq. 1.100,00 il valore unitario dell’immobile oggetto di stima.
Sulla base di quanto sopra, viene attribuita la seguente valutazione:
- Piano secondo
abitazione ed accessori mq. 110,00 x 1 = mq. 110,00
- Piano secondo
terrazzino mq. 3,88 x 0,35 = mq. 1,36
- Superficie totale mq. 111,36
Valore totale di stima dell’immobile: mq. 111,36 x €/mq. 1.100,00 = € 122.496,00
Alla data della redazione della presente perizia di stima, l’Amministratore del Condominio non ha comunicato per gli anni 2018 e 2019 le eventuali spese condominiali non pagate e eventuali spese straordinarie già deliberate,
Portando in detrazione i costi di:
- € 3.000,00 per la pratica di sanatoria delle difformità edilizie;
- € 200,00 per la sostituzione delle serrature del portoncino;
per un totale di € 3.200,00;
il sottoscritto esperto stimatore stima in € 119.296,00 il valore di mercato dell’immobile oggetto di perizia e il valore di vendita forzata in € 94.200,00 (euro novantaquattromiladuecento/00).
Treviso li 02/01/2020
ingegnere MARIA POSSAMAI, esperto stimatore
ALLEGATI
Sub. 1 PROVVEDIMENTO DI NOMINA - VERBALE GIURAMENTO – RINVIO UDIENZA – VERBALE UDIENZA DEL 25/09/2019
Sub. 2 RELAZIONE NOTARILE
Sub. 3 ISPEZIONI IPOTECARIE
Sub. 4 VISURE CATASTALI
Sub. 5 ATTO DI PROVENIENZA
Sub. 6 VERBALE DI SOPRALLUOGO E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Sub. 7 ATTI AMMINISTRATIVI
Sub. 8 SCHEDA SINTETICA PER ORDINANZA DI VENDITA
