Concessione edilizia e preliminare di vendita: ultime sentenze

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Concessione edilizia e preliminare di vendita: ultime sentenze

written by Redazione | 11/11/2021

Irregolarità urbanistica dell’immobile promesso in vendita e obbligo di informazione a carico del mediatore; diﬀerenza fra azione di risoluzione per vizi della cosa, azione di risoluzione per mancanza di qualità ed azione di risoluzione per consegna di aliud pro alio.

L’irregolarità urbanistica

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione limitatamente ai contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi,

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rimane esclusa la sanzione della nullità per il successivo contratto deﬁnitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c.

Cassazione civile sez. II, 05/03/2021, n.6191

Preliminare di vendita immobiliare

In tema di esecuzione speciﬁca dell’obbligo di concludere un contratto preliminare di compravendita di immobile, la mancanza nel contratto degli estremi della concessione edilizia, licenza edilizia o permesso a costruire o della concessione in sanatoria o della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento della relativa oblazione o per gli ediﬁci realizzati prima del 1.9.1967 la dichiarazione sostitutiva di atto notorio del proprietario attestante l’anteriorità rispetto a tale data dell’inizio dell’opera impedisce al giudice di pronunciare la sentenza ex art. 2932 c.c..

Corte appello Genova sez. III, 13/04/2021, n.426

Compravendita immobiliare: l’omessa produzione della documentazione sull’agibilità

Nel caso di contratto preliminare di compravendita immobiliare il promissario acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva se risulti che l’immobile sia privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore -, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.

Tribunale Ragusa, 02/07/2020, n.531

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La mancata indicazione degli estremi della concessione edilizia

La mancanza di documentazione comprovante la regolarità edilizia dell’immobile promesso in vendita non è ostativa alla pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c.. ciò in quanto il preliminare di vendita reca gli estremi del titolo edilizio, sicché non vi è alcun impedimento alla emissione della sentenza costitutiva.

Inoltre, va evidenziato che la sanzione della nullità prevista dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47 art. 40 e succ. mod., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Corte appello Bari sez. II, 24/02/2020, n.425

Risoluzione per inadempimento

Ai ﬁni della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso.

(Nel caso in cui, come quello nella specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti – garages e legnaia -, pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la diﬀormità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c.).

Mancata indicazione degli estremi della

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concessione edilizia

La mancanza di documentazione comprovante la regolarità edilizia dell’immobile promesso in vendita non è ostativa alla pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c..

ciò in quanto il preliminare di vendita reca gli estremi del titolo edilizio, sicché non vi è alcun impedimento alla emissione della sentenza costitutiva. Inoltre, va evidenziato che la sanzione della nullità prevista dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47 art. 40 e succ. mod., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Corte appello Bari sez. II, 24/02/2020, n.425

Contratto preliminare di compravendita

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno speciﬁco incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica.

(In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

Risoluzione preliminare di vendita immobiliare per eccessiva onerosità

Ai ﬁni della risoluzione del contratto preliminare di vendita di un bene immobile per eccessiva onerosità sopravvenuta veriﬁcatasi nello spazio di tempo intercorso fra la conclusione del preliminare e la sua esecuzione, non costituisce avvenimento

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straordinario ed imprevedibile il fatto che, al momento dello spirare del termine contrattualmente previsto nel contratto preliminare per la stipula del deﬁnitivo l’Ente locale territoriale non abbia approvato la richiesta di concessione edilizia, trattandosi di evento che rientra nella comune alea contrattuale.

(Nella specie, il tribunale ha dichiarato la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento ex art. 1453 c.c., non per eccessiva onerosità sopraggiunta, evidenziando che gli eventi inerenti il bene immobile oggetto di causa si erano veriﬁcati dopo che i promittenti venditori avevano messo in mora l’attore per la stipula del contratto deﬁnitivo).

Tribunale Catania sez. I, 09/01/2019, n.88

Nullità del preliminare di vendita di immobile privo di concessione edilizia

Nonostante la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 l. 28 febbraio 1985 n. 47, con riferimento alle vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trovi applicazione nei soli contratti con efficacia obbligatoria, quale appunto il preliminare di vendita, la dichiarazione o la documentazione rispettivamente relative alla regolarità della edificazione dell’immobile promesso in vendita richieste dalla summenzionata norma, ovvero quelle riguardanti l’eventuale concessione in sanatoria o la domanda di oblazione ed i relativi primi due versamenti, devono comunque essere rese o prodotte nel corso del giudizio, prima della sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo di tale contratto.

Tribunale Massa, 26/04/2016, n.411

Mancanza della concessione edilizia

La sanzione della nullità prevista dalla legge n. 47 del 1985, art. 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

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Cassazione civile sez. VI, 29/04/2016, n.8483

Riﬁuto del promittente di stipulare il contratto deﬁnitivo

La nullità ipso iure degli atti di cessione di aree destinate a parcheggio, conclusi in violazione dell’art. 9, comma 5, l. 24 marzo 1989 n. 122, discende dal combinato disposto degli art. 1418 e 1346 c.c., trattandosi di parcheggi soggetti a vincolo di destinazione ed a vincolo di inscindibilità dall’unità principale, cioè “a utilizzazione vincolata” e, al tempo stesso, “a circolazione controllata”.

Pertanto, il contratto preliminare di compravendita di tali aree è affetto dal vizio di impossibilità giuridica originaria dell’oggetto, ponendosi l’assetto di interessi programmato in contrasto con la norma imperativa suddetta, sicché il promissario acquirente, a fronte di nullità del contratto preliminare ascrivibile non al promittente venditore, ma, per l’appunto, al contrasto con una specifica norma imperativa, non ha diritto al risarcimento del danno conseguente al rifiuto del venditore di prestare il consenso per la stipulazione del contratto definitivo.

Diﬀormità degli immobili oggetto dei preliminari di compravendita

La sanzione della nullità prevista dagli art. 17 e 40 della l. 28 febbraio 1985 n. 47, per gli atti di compravendita di immobili privi di concessione edilizia o di concessione in sanatoria, preclude l’accoglimento di una domanda di emissione di una sentenza costitutiva che tenga luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c. nel caso in cui risulti che l’immobile per il quale era stato stipulato il preliminare di vendita sia aﬀetto da irregolarità amministrative (rectius: da varianti essenziali) che lo rendono non commerciabile (alla stregua del principio la Cassazione ha confermato la sentenza dei giudici di merito secondo cui l’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c. avanzata nei confronti società promittente venditrice era precluso dal fatto che gli immobili oggetto dei preliminari di compravendita erano caratterizzati da diﬀormità e variazioni rispetto al progetto assentito dalla concessione edilizia; per detti immobili il comune aveva

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prima ordinato la sospensione dei lavori e poi rigettato la richiesta di variante).

Garanzia per vizi della cosa venduta

Qualora il bene immobile oggetto di un contratto preliminare di vendita risulti diﬀorme rispetto al progetto sulla base del quale è stata rilasciata la concessione edilizia, può trovare applicazione in via analogica il disposto dell’art. 1489 c.c.

Di conseguenza, il promissario acquirente non ha diritto ad ottenere la risoluzione del contratto se le varianti apportate al progetto iniziale erano a lui note al momento della stipulazione e se tali diﬀormità non possono essere in alcun modo sanzionate dalla p.a.

Tribunale Cagliari, 14/03/2007, n.740

L’eﬃcacia del contratto preliminare di vendita

In tema di contratto, le parti possono assumere l’evento consistente nella condicio iuris, che è un requisito necessario di eﬃcacia del negozio, alla stessa stregua di una condicio facti, assoggettando la prima a regolamentazione pattizia, pur non potendola superare o eliminare in forza di successivi accordi o per loro inerzia;

infatti, la stessa trovando fonte nell’ordinamento giuridico esula dall’autonomia negoziale nel senso che il suo mancato deﬁnitivo avveramento rende irrimediabilmente ineﬃcace il contratto indipendentemente dalla volontà delle parti.

Ne consegue che, essendo legittima la previsione di un limite temporale all’avverarsi della condicio iuris, il venir meno, nel termine stabilito, dell’elemento (esterno) legalmente necessario per l’eﬃcacia del contratto, ne comporta l’invalidità.

(Nella specie, le parti avevano subordinato l’eﬃcacia del contratto preliminare di vendita di un bene immobile al rilascio – mai avvenuto della concessione edilizia entro un dato termine).

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Rilascio delle concessioni edilizie

L’uﬃcio competente al rilascio delle concessioni edilizie deve previamente accertare che chi richiede di costruire si trovi nelle condizioni di legittimazione previste dall’art. 4 l. 28 gennaio 1977 n. 10 (ora sostituito dall’art. 11 d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380).

Ne consegue che è configurabile il reato di cui all’art. 323 c.p. nella condotta del sindaco che, omettendo di effettuare i suddetti accertamenti, rilasci la concessione edilizia ad un soggetto non proprietario nè titolare di altro diritto reale sull’area da edificare, ma soltanto parte di un contratto preliminare di vendita.

Cassazione penale sez. VI, 27/06/2005, n.33047

Terreno oggetto del preliminare di vendita

Qualora il contraente rinunci al diritto a trattenere la caparra conﬁrmatoria versata, o a richiederne il doppio, allo scopo di ottenere un risarcimento del danno da inadempimento contrattuale svincolato dai limiti imposti dal meccanismo della caparra conﬁrmatoria stessa, la somma versata a titolo di caparra diviene un acconto sul prezzo e la parte che assume di aver subito il danno avrà diritto al risarcimento se e nei limiti in cui riesca a provarne l’esistenza e l’ammontare, sottostando alle normali regole probatorie.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che correttamente la corte di merito avesse rigettato la domanda di risarcimento danni, considerando che il mancato versamento del saldo prezzo aveva consentito al promittente acquirente, imprenditore, di trarne un proﬁtto superiore alla diﬀerenza tra il prezzo del terreno e il suo valore commerciale al momento della domanda, e che a prova del lucro cessante consistente nella perdita della possibilità di realizzare e vendere, sul terreno oggetto del preliminare di vendita rimasto inadempiuto, appartamenti e box, avrebbe dovuto essere esibita una concessione edilizia della quale non era mai stata dimostrata l’esistenza).

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Cassazione civile sez. III, 13/05/2004, n.9091

Contratto preliminare di vendita e concessione edilizia

Il soggetto che sia parte di un contratto preliminare di vendita non ha titolo per richiedere la concessione edilizia, posto che il trasferimento del diritto di costruire a favore del promittente-acquirente avviene solo al momento della stipula del contratto deﬁnitivo.

Nè può essere considerata la possibilità di esecuzione in forma speciﬁca del contratto, in quanto l’eventuale sentenza ex art. 2932 c.c., ha natura costitutiva e non può quindi essere invocata come fonte di una posizione legittimante riferita ad un momento precedente alla sentenza medesima.

T.A.R. Napoli, (Campania) sez. IV, 30/06/2003, n.7922

Esecuzione speciﬁca dell’obbligo di concludere un contratto

L’assenza della concessione edilizia, o anche l’omessa dichiarazione degli estremi di tale concessione, o l’omessa allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, non consente che vi possa essere esecuzione in forma speciﬁca di preliminare di vendita, dato che la sentenza non può eludere disposizioni di legge che regolano, nella forma e nel contenuto, l’esercizio dell’autonomia negoziale delle parti stesse.

Cassazione civile sez. III, 04/01/2002, n.59