TRIBUNALE DI LECCE
ESECUZIONI IMMOBILIARI
Esecuzione Forzata
promossa da:
N. Gen. Rep. 000178/18
Giudice Dr.
Alessandro Silvestrini
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: Arch. Davide P. Chetta
iscritto all'Ordine degli Architetti P.P.C. della provincia di Lecce al N. 1126 iscritto all'Albo del Tribunale di Lecce al N. 1126
C.F. CHTDDP69C05I119T- P.Iva 03803800758
con studio in Trepuzzi (Lecce) Via Brunetti, 50 telefono/fax: 0832760144
cellulare: 3482837529
email: [email protected]
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1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di villetta singola sito in Collepasso (Lecce) Via Kennedy 43.
Composto da Villetta singola composta ingresso-studiolo, soggiorno, cucinino, 2 camere da letto, un bagno e disimpegno. Completa la configurazione attuale una lavanderia ricavata mediante copertura con materiale precario, uno spazio scoperto con accesso libero dal fronte dell'immobile su Via Kennedy, uno spazio scoperto retrostante il fabbricato e inoltre un garage ricavato mediante la copertura di uno spazio esterno con pannelli sandwich allegeriti e un ulteriore spazio scoperto retrostante il garage avente accesso dalla stradina laterale (in catasto terreni particella 1342) posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 0
Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 7 mappale 820 subalterno 1, categoria A4, classe 2, superficie catastale 113, composto da vani 6,5, posto al piano T, - rendita: 187,47. Coerenze: in senso orario confina con Via Kennedy, e con particelle dello stesso foglio rispettivamente NN. 110, 296, 1340 e 1342
2. DESCRIZIONE SOMMARIA:
Caratteristiche zona: periferica residenziale (normale) a traffico scorrevole con parcheggi sufficienti.
la zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria Caratteristiche zone limitrofe: agricole
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato da
4. INCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1.Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna
4.1.2.Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3.Atti di asservimento urbanistico:
Atto di Asservimento a favore del mappale 820 foglio 7 nel comune di COLLEPASSO per una superficie di 480 a firma di in data 01/10/2007 ai nn. trascritto a LECCE in data 08/10/2007 ai nn.
4.1.4.Altre limitazioni d'uso:
4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni:
Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da ATTO DI MUTUO PER STATI AVANZAMENTO LAVORI a favore di, a firma di in data 05/12/2007 ai nn. 174497/34430 iscritto a LECCE in data 07/12/2007 ai nn.
importo ipoteca: € 200.000,00 importo capitale: € 100.000,00 4.2.2. Pignoramenti:
Pignoramento derivante da SENTENZA 1° GRADO 322/2013 a firma di UFF. UN. CORTE APPELLO LECCE in data 28/02/2018 ai nn. trascritto a LECCE in data 29/03/2018 ai nn.
Beni in Collepasso (Lecce) Via Kennedy 43
Lotto 001
Descrizione
villetta singola
di cui al puntoA
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna
4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti difformità: N. 2 volumi abusivi realizzati mediante coperture con pannelli sandwich di alluminio e polistirene (lavanderia e garage) regolarizzabili mediante Non appare regolarizzabile e quindi da rimuovere previa presentazine di SCIA
SCIA per demolizione (spese tecniche): € 800,00 Sanzione: € 516,00
Rimozione e recupero e/o smaltimento: € 500,00 Oneri totali: € 1.816,00
4.3.2. Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti difformità: Modifiche interne regolarizzabili mediante Presentazione docfa
Docfa: € 400,00 Oneri totali: € 400,00
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 0,00
Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al
momento della perizia: € 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 0,00
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1 Attuali proprietari:
proprietario da data antecedente il ventennio ad oggi in forza di denuncia di successione con atto in data 05/09/1989 Riunione di usufrutto
7. PRATICHE EDILIZIE:
P.E. n. PRATICA EDILIZIA 18/2007 per lavori di Ristrutturazione di una civile abitazione intestata a.
Permesso di Costruire N. 58/2007 presentata in data 05/03/2007- n. prot.
U.T. rilasciata in data 09/10/2007- n. prot. U.T. l'agibilità non è ancora stata rilasciata
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di villetta singola sito in Collepasso (Lecce) Via Kennedy 43.
Composto da Villetta singola composta ingresso-studiolo, soggiorno, cucinino, 2 camere da letto, un bagno e disimpegno. Completa la configurazione attuale una lavanderia ricavata mediante copertura con materiale precario, uno spazio scoperto con accesso libero dal fronte dell'immobile su Via Kennedy, uno spazio scoperto retrostante il fabbricato e inoltre un garage ricavato mediante la copertura di uno spazio esterno con pannelli sandwich allegeriti e un ulteriore spazio scoperto retrostante il garage avente accesso dalla stradina laterale (in catasto terreni particella 1342) posto al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 0 Identificato al catasto fabbricati: intestata a foglio 7 mappale 820 subalterno 1, categoria A4, classe 2, superficie catastale 113, composto da vani 6,5, posto al piano T, - rendita: 187,47.
Coerenze: in senso orario confina con Via Kennedy, e con particelle dello stesso foglio rispettivamente NN.
110, 296, 1340 e 1342
L'edificio è stato costruito nel ante 67, ristrutturato nel 2007
L'unità immobiliare è identificata con il numero 43 di interno, ha un'altezza interna di circa m. 3,05.
Destinazione urbanistica:
Nel piano di fabbricazione vigente: in forza di delibera D.P.G.R. del 3.05.1976 l'immobile è identificato nella zona Parzialmente in Zona C1 (Completamento insediamenti esistenti) e altro E1 Verde Agricolo Speciale
Norme tecniche ed indici: C1:
Ift: 1,80 mq/mq;
Iff: 3,00 mc/mq;
Idc: 0,40 mq/mq;
Sup.min : 380 mq Hmax: 8,00 m;
E1:
Iff: 0,03 mc/mq;
Sup. min. lotto: 3.000,00 mq Idc: 0,01 mq/mq
Hmax: 4,00 m
lorda
Sup. reale 345,16 153,28
lorda
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Fondazioni: tipologia: travi continue rovesce, materiale: c.a..
Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: buone.
Solai: tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati precompressi e completamento in opera, condizioni: buone.
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Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: alluminio, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: buone.
Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone.
Pareti esterne: materiale: muratura in tufo calcarenitico, coibentazione: inesistente, rivestimento:
intonaco di cemento, condizioni: sufficienti.
Pavim. Esterna: materiale: battuto di cemento, condizioni: buone.
Pavim. Interna: materiale: piastrelle di ceramica, condizioni: buone.
Rivestimento: ubicazione: bagno, materiale: klinker, condizioni: buone.
.
Impianti:
Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione:
tubi in polipropilene, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative.
Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: sufficienti, conformità: da collaudare.
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Accessori:
8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1. Criterio di Stima
Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente
ABITAZIONE Sup. reale
lorda 111,05 1,00 111,05
VERANDA Sup. reale
lorda 9,74 0,30 2,92
LAVANDERIA CON COPERTURA PRECARIA Sup. reale
lorda 9,13 0,30 2,74
STALLA Sup. reale
lorda 31,06 0,20 6,21
GARAGE CON COPERTURA PRECARIA Sup. reale
lorda 59,67 0,30 17,90
SUPERFICIE SCOPERTA Sup. reale 124,51 0,10 12,45
Il criterio di stima adottato è finalizzato a conoscere il cosiddetto "Valore di Mercato" così come definito negli standard di valutazione internazionali (IVS) recepiti in Italia nel Codice delle alutazioni Immobiliari il cui assunto fondamentale è il seguente:
Si definisce Valore di Mercato (o Valore Venale n.d.r.):
"L'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consezienti alle normali condizioni di mercato dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le patri hanno agito con cognizioni di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione"
Il metodo che più di altri consente di ricavare un valore siffatto e che consente anche verifiche della bontà del risultato in epoche diverse è universalmente conosciuto con la denominazine inglese Market Comparison Approach (sinteticamente MCA), procedura sistematica applicata alla stima del valore di mercato degli immobili, si basa sul rilevamento di immobili similari (comparables) presenti nello stesso mercato di riferimento e per i quali si abbiano notizie verificabili di trattative concluse in epoche certe e sulla assimilazione comparata dell'immobile oggetto di stima (subject) con gli stessi. Sinteticamente partendo da una base di valori storici attendibili e tracciabili è possibile apportare i c.d. aggiustamenti agli stessi rendendo il più possibile, il bene del quale si dispone il valore storico, al bene oggetto di stima
8.2. Fonti di informazione
Catasto di LECCE, Conservatoria dei Registri Immobiliari di LECCE, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: IMMOBILIARE.IT, OMI.
8.3. Valutazione corpi A. villetta singola
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti:
Destinazione Superficie
Valore unitario valore complessivo
equivalente
ABITAZIONE 111,05 € 600,00 € 66.630,00
VERANDA 2,92 € 600,00 € 1.753,20
LAVANDERIA CO
COPERTURA PRECARIA
N 2,74 € 600,00 € 1.643,40
STALLA 6,21 € 600,00 € 3.727,20
GARAGE CON COPERTURA 17,90
PRECARIA € 600,00 € 10.740,60
SUPERFICIE SCOPERTA 12,45 € 600,00 € 7.470,60
153,28 € 91.965,00
- Valore corpo: € 91.965,00
- Valore accessori: € 0,00
- Valore complessivo intero: € 91.965,00
- Valore complessivo diritto e quota: € 91.965,00
Riepilogo:
ID Immobile Superficie Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota
lorda
A villetta singola 0 € 91.965,00 € 91.965,00
8.4. Adeguamenti e correzioni della stima
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria: € 13.794,75
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: € 2.216,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna
8.5. Prezzo base d'asta del lotto
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a
carico della procedura: € 78.170,25
Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a
carico dell'acquirente: € 75.954,25
Relazione lotto 001 creata in data 27/11/2018 Codice documento: E067-18-000178-001
il perito
Arch. Davide Pompilio Chetta
