TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT. MARCO SARAN * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. MARCO SARAN

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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: BANCA POPOLARE DI CIVIDALE s.c.p.a..

PROCEDENTE BANCA POPOLARE DI CIVIDALE s.c.p.a.

(avv.ti Amedeo De Toma, Annamaria Monte, Simonetta Forti) contro

ESECUTATO 1, ESECUTATO 2

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Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, con provvedimento in data 10/05/2019, nominava lo scrivente arch. Alessandro Caronia, con recapito professionale in Treviso, via Zermanese n. 44/c, Esperto Stimatore.

Il giorno 15 maggio 2019 (entro 15 giorni dalla comunicazione del provvedimento di nomina), il sottoscritto arch. Alessandro Caronia depositava con modalità telematica in cancelleria l’atto di accettazione della nomina e la dichiarazione di giuramento. Sono stati contestualmente allegati al provvedimento di nomina, e inviati al sottoscritto, i chiarimenti relativi all’art. 173 bis disp. att. C.P.C. tenuto conto delle modifiche di cui al D.L. n.

83/2015.

L’esperto nominato ex art. 569 c.p.c. provvederà a:

1) ritirare la documentazione in Cancelleria;

2) verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c., segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o

N. 49/2017 R.G. ESEC.

Udienza 08/01/2020 Ore 10.00

Firmato Da: CARONIA ALESSANDRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 67021c2b6a49b16d35f8131fb1f1af98

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inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta. L’esperto inoltre allegherà copia dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati e acquisirà le visure ipocatastali storiche aggiornate per il periodo intercorrente tra la data della relazione notarile – o dell’acquisizione delle stesse da parte del creditore che le abbia depositate ex art. 567 cpc – e l’attualità;

3) descrivere, previo necessario accesso concordato con il custode – se nominato, all’/agli immobile/i pignorato/i, indicando dettagliatamente:

comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie lorda commerciale, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);

4) accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non identificano l’immobile e non consentono la sua

univoca identificazione;

b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono

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l’individuazione del bene;

c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

5) procedere, ove necessario e previa autorizzazione del G.E. (tenendo conto che, di regola non si procederà a regolarizzazioni qualora le stesse possano essere eseguite dall’aggiudicatario dopo il trasferimento del bene), ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

6) indicare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

7) verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso;

8) verificare l’esistenza o meno di opere abusive ai sensi e con riferimento a quanto previsto al punto 7) dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.

9) dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provvedendo, in quest’ultimo caso, alla suddivisione in lotti. Nell’ipotesi in cui insorgano problemi (per es. di accatastamento, di costituzione di servitù, ecc.) ne interesserà subito il Giudice;

10) qualora l’immobile sia pignorato solo pro quota, stabilire se esso sia divisibile in natura;

11) accertare se l’immobile è libero o occupato; acquisire il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; ove l’immobile sia

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occupato dal coniuge separato o dall’ex coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; verificare se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione, in caso positivo l’Esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;

12) indicare l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; il tutto come ora previsto dall’art. 173 bis, punto 8), disp. att. c.p.c.;

13) accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo) nonché fornire le informazioni di cui all’art. 173 bis, punto 9), disp. att. c.p.c.;

14) STIMA: determinare il valore dell’immobile ai sensi e con le specifiche indicazioni previste dall’art. 568 c.p.c., considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento. Ai fini dell’abbattimento del valore di stima dovranno essere considerate le spese condominiali insolute (ex art. 568 cpc) non con riferimento al loro intero ammontare (che dovrà in ogni caso essere identificato con riferimento agli ultimi dati disponibili), bensì solo con riferimento a quelle che, in base ad una valutazione prognostica, resteranno direttamente a carico dell’aggiudicatario, in quanto saranno maturate nel biennio anteriore alla data del decreto di trasferimento del bene;

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15) inviare, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c., assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui, note di osservazione al proprio elaborato;

16) depositare telematicamente (nella modalità deposito semplice e non

“deposito perizia immobiliare”), con congruo anticipo (almeno 10 giorni) rispetto alla data dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale completo degli allegati nonché depositare in cancelleria un originale cartaceo della perizia con gli allegati e le fotografie per la consultazione da parte degli eventuali interessati all’acquisto del bene, oltre al file in word o in rtf della perizia.

Posto che la relazione dovrà essere pubblicata, non dovrà contenere, in nessun luogo, il nominativo, né i dati anagrafici relativi alla parte esecutata.

In presenza di più esecutati si useranno locuzioni anonime, quali ad esempio esecutato 1, esecutato 2, ecc. Alla relazione sarà in tal caso allegato separatamente un elenco che riporterà le corrispondenze nominative riferibili alle locuzioni usate nella relazione;

17) allegare alla relazione: documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato, scheda sintetica contenente i seguenti dati:

descrizione catastale e tipologica completa (via e civico compresi), valore di

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stima; esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; eventuali abusi/irregolarità edilizie, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l’aggiudicatario. Per quanto attiene agli allegati da pubblicare sul Portale delle Vendite Pubbliche, lo stimatore si atterrà alle prescrizioni contenute nelle specifiche tecniche, in particolare a quanto previsto dall’art.1.8.7, ..;

18) segnalare tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell’esecuzione) ogni ostacolo all’accesso;

19) dopo l’aggiudicazione, se richiesto dal delegato alla vendita, l’esperto dovrà ottenere e trasmettere al delegato il certificato di destinazione urbanistica. La relativa spesa sarà posta a carico della procedura.

Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali e ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di Godega di Sant’Urbano (TV) e l’Agenzia del Territorio della Provincia di Treviso, espone quanto segue:

* * * PREMESSA

I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione, specificando:

o VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE ART. 567 COMMA 2 C.P.C. (2)

o DATI DI PIGNORAMENTO

o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI E SUDDIVISIONE DEI LOTTI (9)

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o IDENTIFICAZIONE CATASTALE (3)

o CONFINI (3)

o VERIFICA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE

CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO (4)

o DESCRIZIONE DEI BENI (3)

o CONSISTENZA COMMERCIALE

o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)

o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE (11)

o VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI ARTISTICI, STORICI, ALBERGHIERI DI INALIENABILITA’ O INDIVISIBILITA’, DIRITTI DEMANIALI O USI CIVICI (12)

o VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE (A CARICO DELL’ACQUIRENTE, DA CANCELLARSI O NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE) E INFORMAZIONI DI CUI ALL’ART. 173 bis PUNTO 9 DISP.

ATT. C.P.C. (13)

o PROVENIENZA DEL BENE (2)

o ATTI PREGIUDIZIEVOLI (2)

o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

o VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA (6, 7, 8)

o STIMA DEI BENI (14)

* * *

VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE ART. 567 COMMA 2 C.P.C. (2)

In base all’esame della documentazione in atti, si è verificata la sua idoneità

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secondo quanto previsto dall’ex art. 567 cod. proc. civ.

DATI DI PIGNORAMENTO

Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 08/03/2017, Reg.

Part. 5766, Reg. Gen. 8134, n.° rep. 60/2017 del 10/01/2017, sono state pignorate le seguenti quote di proprietà sui beni immobili sotto indicati, a favore del procedente Banca Popolare di Cividale s.c.p.a.:

- 1/1 di piena proprietà dei seguenti immobili:

N.C.E.U. del Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), beni intestati a:

Esecutato 1 – proprietà per 1/2;

N.C.E.U. del Comune di Godega di Sant’Urbano (TV) - Sezione A - Foglio 6

o Particella 741 Sub 1, terreno;

(area scoperta di pertinenza di casa singola con autorimessa)

o Particella 741 Sub 2, Cat. A/7;

(casa singola)

o Particella 741 Sub 3, Cat. C/6;

(autorimessa della casa singola di cui sopra)

N.C.E.U. del Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), beni intestati a:

N.C.E.U. del Comune di Godega di Sant’Urbano (TV) - Sezione A - Foglio 6

o Particella 153 Sub 9, Cat. A/2;

(appartamento al secondo piano, con cantina al piano scantinato, di

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edificio a uso residenziale e commerciale)

o Particella 153 Sub 19, Cat. C/6;

(posto auto coperto al piano scantinato dell’edificio a uso residenziale e commerciale di cui sopra)

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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI E SUDDIVISIONE DEI LOTTI (9)

L’Esperto Stimatore, in seguito all’esame dei beni oggetto della presente esecuzione immobiliare, ha ritenuto conveniente, al fine di favorire la vendibilità dei beni, la formazione di due Lotti, così composti:

LOTTO 1

Intera proprietà di casa singola con piano terra e primo piano, con area scoperta di pertinenza e autorimessa al piano terra ricavata nello stesso edificio, nel Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), frazione Pianzano, via G. Ungaretti, n. civ. 6.

Superficie commerciale dell’appartamento con piano terra e primo piano di ca. mq 342,65;

Superficie dell’area scoperta di pertinenza di ca. mq 1.377,45;

Superficie lorda dell’autorimessa di ca. mq 42,25;

LOTTO 2

Intera proprietà di appartamento al secondo piano, con cantina e posto auto coperto al piano scantinato di fabbricato a uso residenziale e commerciale, nel Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), frazione Pianzano, via Sant’Urbano n. civ. 48.

Superficie commerciale dell’appartamento al secondo piano di ca. mq 88,25;

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Superficie lorda della cantina al piano scantinato di ca. mq 4,80;

Superficie lorda del posto auto coperto al piano scantinato di ca. mq 16,55.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE (3) I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati:

LOTTO 1

Catasto Fabbricati del Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), beni intestati a:

Esecutato 2 – proprietà per 1/2.

Sezione Urbana A - Foglio 6

o Particella 741, Sub 2, Categoria A/7, Classe 2, Consistenza 13,5 vani, Superficie Catastale Totale 36 mq, Superficie Catastale Totale escluse aree scoperte 315 mq, Rendita Euro 1.568,74, via G.

Ungaretti, 6, piano T-1.

(casa singola con piano terra e primo piano)

o Particella 741, Sub 3, Categoria C/6, Classe 6, Consistenza 36 mq, Superficie Catastale Totale 36 mq, Rendita Euro 79,95, via G.

Ungaretti, 6, piano T.

(autorimessa ricavata al piano terra della casa singola di cui sopra)

o Particella 741, Sub 1, via G. Ungaretti, 6, piano T.

(area scoperta di pertinenza della casa singola di cui sopra) LOTTO 2

Catasto Fabbricati del Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), beni intestati a:

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Sezione Urbana A - Foglio 6

o Particella 153, Sub 9, Categoria A/2, Classe 1, Consistenza 6 vani, Superficie Catastale Totale 90 mq, Superficie Catastale Totale escluse aree scoperte 82 mq, Rendita Euro 418,33, via Sant’Urbano, piano S1-2.

(appartamento al secondo piano con cantina di pertinenza al piano scantinato di edificio a uso residenziale e commerciale)

o Particella 153, Sub 19, Categoria C/6, Classe 6, Consistenza 15 mq, Superficie Catastale Totale 15 mq, Rendita Euro 33,31, via Sant’Urbano, piano S1.

(posto auto coperto al piano scantinato dell’edificio a uso residenziale e commerciale di cui sopra)

CONFINI (3) LOTTO 1

Casa singola con piano terra e primo piano, con autorimessa e area scoperta di pertinenza (Catasto Fabbricati, Sezione Urbana A - Foglio 6, Particella 741, Sub 2, Sub 3, Sub 1):

Da Nord in senso orario: M.N. 717, M.N. 412, M.N. 217, M.N. 707, M.N.

727, M.N. 575, M.N. 580, M.N. 85, M.N. 84.

LOTTO 2

Appartamento al secondo piano di edificio a uso residenziale e commerciale (Catasto Fabbricati, Sezione Urbana A - Foglio 6, Particella 153 Sub 9):

da Nord in senso orario: altra unità immobiliare; altra unità immobiliare;

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vano scala comune.

Cantina di pertinenza al piano scantinato dell’edificio a uso residenziale e commerciale di cui sopra:

da Nord in senso orario: altra unità immobiliare, terreno di sedime dell’area scoperta comune, altra unità immobiliare, area scoperta comune.

Posto auto coperto al piano scantinato dell’edificio a uso residenziale e commerciale di cui sopra (Catasto Fabbricati, Sezione Urbana A - Foglio 6, Particella 153 Sub 19):

da Nord in senso orario: area scoperta di manovra comune, altra unità immobiliare, area di sedime M.N. 373, altra unità immobiliare.

VERIFICA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO (4)

Si riscontra la corrispondenza tra l’identificazione catastale attuale (come da visure per immobile in data 19/07/2019) e l’identificazione catastale degli immobili riportata nell’Atto di Pignoramento Immobiliare.

DESCRIZIONE DEI BENI (3)

DESCRIZIONE SOMMARIA DEGLI IMMOBILI, DELLE PERTINENZE ED ACCESSORI

LOTTO 1

La casa singola con autorimessa e area scoperta di pertinenza oggetto di perizia è ubicata in via G. Ungaretti n. civ. 6, nel Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), frazione di Pianzano.

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Il fabbricato è stato edificato negli anni 1992-1995, ed ha due elevazioni fuori terra (piano terra e primo piano). L’edificio, che sorge su un’area pianeggiante, ha una localizzazione che consente l’accesso ai servizi e alle attrezzature di base della frazione di Pianzano, e dista circa 2,1 km dal capoluogo comunale.

L’edificio presenta una conformazione planimetrica di tipo asimmetrico e organico, e dalla buona qualità compositiva e funzionalità degli spazi.

L’accesso pedonale all’abitazione avviene, provenendo dalla via G.

Ungaretti a Sud, mediante un cancello metallico e una rampa scala esterna di sei alzate, attraverso una terrazza bordata da una fioriera in muratura.

L’accesso carrabile avviene, sempre dal lato Sud, mediante un cancello metallico ad apertura automatica.

La struttura portante dell’edificio è mista in muratura e calcestruzzo armato.

I prospetti sono finiti con porzioni in mattoni a faccia vista e porzioni a intonaco, e sono caratterizzati dall’articolazione volumetrica di tipo organico, e dagli sporti della copertura a falde rivestita con manto tradizionale in coppi, dei quali il maggiore, poggiante su due grandi pilastri esterni, copre la porzione carrabile dell’area scoperta adiacente al cancello d’ingresso per autoveicoli; le gronde in copertura e i pluviali sono in rame brunito. In sede di sopralluogo si è riscontrata la presenza, sul prospetto Nord, di una pensilina realizzata con struttura leggera in acciaio verniciato e plexiglass, dalla sagoma curvilinea, fissata all’intradosso dello sporto della copertura dell’edificio (con la quale questo manufatto non è integrato, e dalla quale sporge per una profondità di ca. 1,50 m), e poggiante sul terreno adiacente alla terrazza Nord sottostante a mezzo di tre montanti con profilo

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in acciaio verniciato. In base all’ispezione effettuata non risultano pratiche edilizie comunali in merito a detto manufatto; in base ai contatti avuti in merito con il Comune di Godega di Sant’Urbano, tale manufatto, per quanto realizzato con struttura leggera metallica, risulta considerabile come portico con relativo aumento di cubatura, che dovrebbe essere sanato con relativa pratica edilizia, oneri amministrativi e spese tecniche; in considerazione della modesta entità di detto manufatto, e del fatto che questo non è integrato e “non si compone armonicamente con l’esistente” come prescritto al comma 12 - Modalità di Intervento – dell’art. 43 delle N.T.O. vigenti per la Z.T.O. C1 – zone residenziali destinate a nuovi complessi insediativi parzialmente edificate –, ai fini della presente stima si prevede la dismissione di detta pensilina con la rimessa in pristino dello stato legittimato del prospetto dell’edificio.

La recinzione di confine sul lato lungo la via G. Ungaretti è realizzata con muretto in calcestruzzo armato; le altre recinzioni sono realizzate con siepi.

L’edificio è dotato di un’area scoperta di pertinenza perimetrale, dalla superficie complessiva di ca. 1.377,45 mq, sistemata in parte con pavimentazioni in mattoni autobloccanti e in marmette di graniglia, e in parte a giardino con prato, alberature e arbusti ornamentali; su una porzione di detta area scoperta si trova un piccolo ricovero attrezzi in legno dalla sup.

lorda di ca. 9,05 mq.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle parti esterne dell’edificio è buono; si rileva la presenza puntuale di distacchi di finitura su porzioni dello spiccato delle murature intonacate del prospetto Sud.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione dell’area scoperta di

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pertinenza è buono.

La casa singola è così composta: piano terra: ingresso dalla superficie utile di ca. 7,05 mq; soggiorno, sfalsato di quota rispetto all’ingresso di due alzate a scendere, dalla superficie utile di ca. 36,40 mq; zona camino, con camino in muratura, dalla superficie utile di ca. 15,90 mq; pranzo dalla superficie utile di ca. 12,30 mq; cucina dalla superficie utile di ca. 18,20 mq; disimpegno (una porzione del quale è sfalsata di quota da cinque gradini a scendere) dalla superficie utile di ca. 15,30 mq; antibagno dalla superficie utile di ca.

1,65 mq; bagno dalla superficie utile di ca. 1,80 mq; disimpegno dalla superficie utile di ca. 8,10 mq; deposito dalla superficie di ca. 10,35 mq;

ripostiglio dalla superficie utile di ca. 9,10 mq; lavanderia dalla superficie utile di ca. 8,80 mq; cantina dalla superficie di ca. 6,10 mq; centrale termica, con accesso esterno, dalla superficie di ca. 5,25 mq; terrazza d’ingresso a Sud, dalla superficie calpestabile di ca. 49,60 mq; terrazza Nord, dalla superficie calpestabile di ca. 25,20 mq; primo piano, accessibile dal piano terra mediante vano scala interno: disimpegno dalla superficie utile di ca.

15,95 mq; soppalco dalla superficie utile di ca. 15,65 mq, collegato direttamente, mediante rampa scala interna, al soggiorno; bagno con doccia dalla superficie utile di ca. 3,55 mq; bagno con vasca dalla superficie utile di ca. 10,30 mq; camera dalla superficie utile di ca. 9,00 mq; camera dalla superficie utile di ca. 13,25 mq; camera dalla superficie utile di ca. 9,35 mq;

antibagno dalla superficie utile di ca. 3,40 mq; bagno con vasca dalla superficie utile di ca. 5,35 mq; camera dalla superficie utile di ca. 15,60 mq;

balcone, accessibile dalla camera di cui sopra, dalla sup. calpestabile di ca.

4,95 mq; balcone, accessibile dal disimpegno, dalla sup. calpestabile di ca.

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1,50 mq. La superficie commerciale dell’abitazione, con piano terra e primo piano, è di ca. 342,65 mq. La superficie dell’area scoperta di pertinenza è di ca. 1.377,45 mq.

La qualità generale delle finiture interne dell’abitazione è media; lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne è buono.

Segue una descrizione sintetica delle finiture interne e degli impianti dell’abitazione, con piano terra e primo piano.

o La parete dell’area attrezzata della cucina presenta un rivestimento in piastrelle ceramiche di piccolo formato; il bagno al piano terra e due bagni al primo piano presentano rivestimenti in piastrelle ceramiche;

un bagno al primo piano presenta rivestimenti in lastre in marmo; le parti superiori di tali pareti, e le altre pareti interne, sono intonacate e finite a tinteggio o a stucco.

o Soffitti piani intonacati e tinteggiati o a stucco.

o I pavimenti dell’ingresso e del disimpegno al piano terra sono in marmo tipo botticino con intarsi e battiscopa nello stesso materiale; i pavimenti del soggiorno e della zona camino sono in parquet in legno con battiscopa in marmo tipo botticino; il pavimento del pranzo è in marmo tipo botticino con battiscopa nello stesso materiale; il pavimento della cucina è in piastrelle ceramiche; il pavimento dell’antibagno e del bagno al piano terra sono in piastrelle ceramiche;

i gradini della rampa scala di collegamento con il disimpegno alla quota inferiore al piano terra sono rivestiti in lastre di giallo d’Istria, e una porzione del disimpegno alla quota inferiore è pavimentata nello stesso materiale; alla quota inferiore del piano terra, un

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disimpegno, il deposito, il ripostiglio, la cantina, la lavanderia e la centrale termica, sono pavimentati in cotto; le alzate e le pedate delle scale di collegamento tra piano terra e primo piano sono rivestite in legno finitura naturale, con battiscopa nello stesso materiale; il disimpegno e le camere al primo piano sono pavimentate in parquet in legno, con battiscopa nello stesso materiale; i balconi al primo piano sono pavimentati in lastre in marmo, con battiscopa nello stesso materiale; le terrazze al piano terra sono pavimentate in pietra.

o Le porte interne sono in tamburato impiallacciato finitura legno naturale.

o Porta esterna su forometria ad arco, finitura laccata, con infisso vetrato perimetrale.

o I serramenti esterni sono in legno finitura naturale con vetrocamera, con scuri esterni laccati.

o Impianto autonomo per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, con centrale termica con accesso esterno al piano terra, impianto a pavimento, e arredi termici nei bagni.

o Impianto di condizionamento con unità interne al piano terra e al primo piano.

o Impianto elettrico sotto traccia con punti luce e prese per ogni ambiente.

o Un bagno è dotato di doccia, e due bagni sono dotati di vasca; tutti i bagni sono dotati di sanitari completi di rubinetterie.

o Impianto citofonico

o Prese TV.

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Nella testata Nord dell’edificio è inoltre ricavata l’autorimessa per due posti auto dell’abitazione, così composta: locale unico a uso autorimessa dalla superficie calpestabile di ca. 35,05 mq. La superficie lorda dell’autorimessa è di ca. 42,25 mq.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne dell’autorimessa è discreto. Si riscontra la presenza puntuale di distacco di finitura sulla parte inferiore delle pareti perimetrali.

Segue una descrizione sintetica delle finiture interne e degli impianti dell’autorimessa al piano terra.

o Le pareti interne sono intonacate e tinteggiate.

o Soffitto piano intonacato e tinteggiato.

o Pavimento in cotto.

o Finestre ad asola con serramenti esterni in legno finitura naturale con vetrocamera.

o Portone da garage basculante in lamiera verniciata ad apertura automatica.

o Porta di accesso interna metallica laccata.

o Impianto elettrico sotto traccia, con punto luce a soffitto.

LOTTO 2

Appartamento al secondo piano di edificio a uso residenziale e commerciale, con cantina di pertinenza e posto auto coperto al piano scantinato dello stesso edificio, ubicati in via Sant’Urbano n. civ. 48, nel Comune di Godega di Sant’Urbano (TV), frazione Pianzano.

Il fabbricato è stato edificato negli anni 1975-1977, ed ha tre elevazioni fuori

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terra (piano terra, primo piano e secondo piano). L’edificio, che sorge su un’area pianeggiante, ha una localizzazione che consente l’accesso ai servizi e alle attrezzature di base della frazione di Pianzano, e dista circa 2,4 km dal capoluogo comunale.

L’edificio presenta una conformazione planimetrica abbastanza regolare. Nel piano terra sono localizzate delle unità immobiliari a uso commerciale, e nei due piani superiori delle unità immobiliari a uso residenziale. L’accesso ai vani scala comuni delle unità immobiliari residenziali avviene dalla via Sant’Urbano. L’accesso carrabile al piano scantinato, nel quale sono ubicati dei posti auto e delle cantine, avviene, mediante cancello metallico, sempre dalla via Sant’Urbano, per mezzo di una rampa e di un’area scoperta e di manovra comune pavimentate in cemento lisciato.

La struttura portante dell’edificio è in calcestruzzo armato, con tamponamenti in muratura. I prospetti sono finiti a intonaco civile, e sono caratterizzati da due balconate continue con ringhiere in ferro verniciato su entrambi i livelli abitativi. L’ingresso - vano scala comune senza ascensore mediante il quale avviene l’accesso all’appartamento oggetto di perizia (al secondo piano dell’edificio) ha vetrata esterna di ingresso in alluminio anodizzato, e pavimento e rivestimento pedate e alzate del vano scala comune in marmo tipo botticino, con battiscopa nello stesso materiale.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle parti esterne e delle parti comuni dell’edificio è sufficiente; si rilevano distacchi delle finiture nelle parti in ferro verniciato dei prospetti (ringhiere dei balconi e relativi divisori trasversali tra le unità immobiliari). Lo stato generale di conservazione e manutenzione dell’area scoperta comune è discreto.

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L’appartamento oggetto di perizia è ubicato al secondo piano dell’edificio (senza ascensore), ed è così composto: secondo piano: ingresso dalla superficie utile di ca. 4,60 mq; soggiorno-pranzo dalla superficie utile di ca.16,90 mq; cucina dalla superficie utile di ca. 9,90 mq; disimpegno dalla superficie utile di ca. 4,15 mq; camera dalla superficie utile di ca. 15,95 mq;

camera dalla superficie utile di ca. 10,35 mq; bagno con vasca dalla superficie utile di ca. 6,15 mq; ripostiglio dalla superficie utile di ca. 1,00 mq; balcone, accessibile dal soggiorno-pranzo, dalla superficie calpestabile di ca. 12,45 mq; balcone, accessibile dalla cucina, dalla superficie calpestabile di ca. 13,60 mq.

L’appartamento è inoltre dotato di un locale a uso cantina di pertinenza al piano scantinato, accessibile da un disimpegno comune, e dalla superficie calpestabile di ca. 3,90 mq.

La superficie commerciale dell’appartamento al secondo piano è di ca. 88,25 mq.

La superficie lorda della cantina di pertinenza al piano scantinato è di ca.

4,80 mq.

La qualità generale delle finiture interne dell’appartamento è bassa; lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne è sufficiente.

Si rileva in particolare la presenza di umidità con distacco di finitura nel soffitto e nella parte superiore del bagno, e lo stato di usura del rivestimento in piastrelle ceramiche di questo locale; si rileva inoltre il mediocre stato di manutenzione delle finiture dei serramenti esterni in legno naturale.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne della cantina di pertinenza al piano scantinato è sufficiente.

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Segue una descrizione sintetica delle finiture interne e degli impianti dell’appartamento al secondo piano.

o Le pareti attrezzate della cucina presentano un rivestimento in piastrelle ceramiche; le altre pareti della cucina presentano un rivestimento della parte basamentale in fogli di laminato di scadente fattura e stato di conservazione e manutenzione; il bagno presenta un rivestimento in piastrelle ceramiche con alcuni elementi in mediocre stato di conservazione; le porzioni superiori di tali pareti, e tutte le altre pareti, sono intonacate e tinteggiate.

o Soffitti piani intonacati e tinteggiati.

o I pavimenti dell’ingresso, del disimpegno, del soggiorno-pranzo e delle camere sono in piastrelle ceramiche con battiscopa in legno; il pavimento del bagno è in piastrelle ceramiche; i pavimenti dei balconi sono in piastrelle ceramiche di piccolo formato.

o Le porte interne sono in tamburato impiallacciato finitura legno naturale.

o Porta esterna impiallacciata finitura legno naturale.

o Doppi serramenti esterni con vetro singolo: serramenti esterni in alluminio anodizzato, serramenti interni in legno finitura naturale, con mediocre stato di manutenzione della finitura.

o Impianto di riscaldamento autonomo per il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria, con caldaia murale ubicata su una parete esterna accessibile da un balcone, e radiatori.

o Impianto elettrico sotto traccia con punti luce e prese per ogni ambiente.

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o Il bagno è dotato di vasca, e di sanitari completi di rubinetterie.

o Impianto citofonico.

o Presa TV.

Segue una descrizione sintetica delle finiture interne e degli impianti della cantina al piano scantinato.

o Le pareti divisorie interne sono intonacate e tinteggiate; la parete esterna è in c.a. a vista con tinteggiatura in pessimo stato di manutenzione e conservazione.

o Soffitto piano intonacato e tinteggiato.

o Pavimento in cemento lisciato.

o Porta di ingresso in lamiera zincata.

o Impianto elettrico fuori traccia, con punto luce a parete.

Il posto auto coperto al piano scantinato è così composto: posto auto coperto dalla superficie calpestabile di ca. 14,40 mq, accessibile dall’area di manovra comune.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione del posto auto coperto è discreto.

Segue una descrizione sintetica delle finiture del posto auto coperto.

o Pavimentazione in cemento lisciato, con indicazione dei confini sui lati lunghi mediante “filette” in cemento da 6 x 11 cm h.

o Parete di fondo intonacata e tinteggiata.

o Soffitto intonacato e tinteggiato.

o Impianto elettrico fuori traccia con un punto luce a parete.

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CONSISTENZA COMMERCIALE LOTTO 1

(via G. Ungaretti, 6, frazione Pianzano, Godega di Sant’Urbano) La superficie commerciale della casa singola, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. comm. della casa singola (piano terra, primo piano) ca. mq 342,65 La superficie dell’area scoperta di pertinenza, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. dell’area scoperta di pertinenza ca. mq 1.377,45

La superficie lorda dell’autorimessa, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. lorda dell’autorimessa (piano terra) ca. mq 42,25 LOTTO 2

(via Sant’Urbano, 48, frazione Pianzano, Godega di Sant’Urbano) La superficie commerciale dell’appartamento, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. comm. dell’appartamento (secondo piano) ca. mq 88,25

La superficie lorda della cantina di pertinenza, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. lorda della cantina di pertinenza (piano scantinato) ca. mq 4,80

La superficie lorda del posto auto coperto, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. lorda del posto auto coperto (piano scantinato) ca. mq 16,55

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PROPRIETÀ LOTTO 1 Esecutato 1 – proprietà per 1/2;

Esecutato 2 – proprietà per 1/2.

LOTTO 2 Esecutato 2 – proprietà per 1/1.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE (11) LOTTO 1

In base all’ispezione effettuata in data 17/08/2019 presso l’Agenzia delle Entrate della Provincia di Treviso, non risultano esservi contratti di locazione in atto registrati a nome degli esecutati relativi alla porzione immobiliare oggetto di perizia.

In base al sopralluogo effettuato in data 29/10/2019, si è riscontrato che la porzione immobiliare oggetto di perizia è attualmente occupata dai signori esecutati.

LOTTO 2

In base all’ispezione effettuata in data 17/08/2019 presso l’Agenzia delle Entrate della Provincia di Treviso, risulta in atto, presso l’Ufficio Territoriale di Pordenone, il contratto di locazione al n. 7442/3T/2018 registrato in data 23/10/2018, e dunque in data successiva alla trascrizione del pignoramento della presente Esecuzione Immobiliare (trascritto in data 08-03-2017), relativo alle unità immobiliari oggetto di perizia di cui al Lotto 2, N.C.E.U.

Sezione A Foglio 6 Particella 153 Sub 9 e Sub 19, Comune di Godega di Sant’Urbano. In tale atto l’Esecutato 2 concede in locazione al conduttore le

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unità immobiliari di cui sopra in via Sant’Urbano n. civ. 48 nel Comune di Godega di Sant’Urbano (appartamento al secondo piano con cantina di pertinenza e autorimessa al piano scantinato del fabbricato); il contratto è stipulato per la durata di quattro anni con decorrenza dal 2 gennaio 2018 e scadenza l’1 gennaio 2022, e si intende rinnovato per un periodo pari alla durata originaria nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto almeno sei mesi prima della scadenza; il canone annuo di locazione è pari a Euro 5.160,00 da pagarsi in rate mensili da 430,00 Euro (vedere in dettaglio Allegato 11 – Verifica Locazioni).

In base al sopralluogo effettuato in data 29/10/2019, si è riscontrato che le unità immobiliari di cui sopra sono attualmente occupate dal conduttore e dal suo nucleo familiare.

VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI ARTISTICI, STORICI, ALBERGHIERI DI INALIENABILITA’ O INDIVISIBILITA’,

DIRITTI DEMANIALI O USI CIVICI (12)

In base ai contatti avuti con il Comune di Godega di Sant’Urbano, non si è riscontrata la presenza di vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o indivisibilità, diritti demaniali o usi civici inerenti gl’immobili oggetto di perizia.

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VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE (A CARICO DELL’ACQUIRENTE, DA CANCELLARSI O NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE), INFORMAZIONI DI CUI ALL’ART. 173 bis PUNTO 9 DISP. ATT.

C.P.C. (13) LOTTO 1

Trattasi di casa singola con autorimessa e area scoperta di pertinenza, non soggetta ad amministrazione condominiale.

LOTTO 2

In base alle informazioni acquisite in data 31/10/2019 dall’amministratore del condominio, l’importo medio annuo delle spese di gestione condominiale degli immobili oggetto di perizia è pari a € 260,00 (proprietà) + € 350,00 (conduzione) = € 610,00; non vi sono spese non pagate; non vi sono spese straordinarie già deliberate; non vi sono vincoli o oneri di natura condominiale relativi agli immobili pignorati in oggetto.

PROVENIENZA DEL BENE (2) LOTTO 1

Con atto di compravendita Notaio Simone Gerardi di Pordenone, Repertorio n.° 101/247 del 26/06/1990, trascritto a Treviso in data 13/07/1990, Reg.

Part. n.° 13820, Reg. Gen. n° 18627, l’Esecutato 1, in comunione legale con l’Esecutato 2, acquistava la piena proprietà dei terreni sui quali è stato costruito l’edificio oggetto di perizia nel Comune di Godega di Sant’Urbano (TV).

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LOTTO 2

Con atto di compravendita Notaio Marino Broli di Conegliano, Repertorio n.° 24.053 del 08/09/1978, trascritto a Treviso in data 21/09/1978, Reg. Part.

n.° 15720, Reg. Gen. n° 18446, l’Esecutato n. 2 acquistava la piena proprietà delle unità immobiliari oggetto di perizia in via Sant’Urbano nel Comune di Godega di Sant’Urbano (TV).

ATTI PREGIUDIZIEVOLI (2) Vedere Certificazione Notarile in data 28/03/2017.

In base alle visure per soggetto effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Treviso in data 31-07-2019 (vedere Allegato 08 - Visure Conservatoria), non si riscontrano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli relative agli immobili oggetto di esecuzione in data successiva a quella del Pignoramento Immobiliare: Atto Esecutivo o Cautelare – Verbale di Pignoramento Immobili Rep. N. 60/2017 del 10/01/2017, trascritto a Treviso il 08/03/2017, Reg. Part. 5766, Reg. Gen.

8134.

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

LOTTO 1

Nell’atto di compravendita di cui sopra, Notaio Simone Gerardi di Pordenone, Repertorio n.° 101/247 del 26/06/1990, trascritto a Treviso in data 13/07/1990, Reg. Part. n.° 13820, Reg. Gen. n° 18627, viene dichiarato Che le vendite “...vengono eseguite...a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova l’oggetto del contratto, unitamente alle inerenti pertinenze,

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accessioni, addizioni e servitù attive e passive, se esistenti.”

Sempre nell’atto di cui sopra viene precisato che gli immobili compravenduti fanno parte della “Lottizzazione Circuito”, con convenzione in data 14 gennaio 1984, rep. n. 353, registrata a Conegliano il 27 gennaio 1984 al N.

415 mod. I.

LOTTO 2

Nell’atto di compravendita di cui sopra, Notaio Marino Broli di Conegliano, Repertorio n.° 24.053 del 08/09/1978, trascritto a Treviso in data 21/09/1978, Reg. Part. n.° 15720, Reg. Gen. n° 18446, viene dichiarato che la compravendita avviene con le corrispondenti quote di comproprietà sulle parti e sugli impianti comuni dell’edificio, “Condominio Stazione”, “...cui le porzioni compravendute appartengono; quali previsti: a) dall’art. 1117 Cod.

Civ., in quanto sussistenti; b) dalle denunce al N.C.E.U. e dalle planimetrie di accatastamento, relative all’intero fabbricato; c) dal titolo di provenienza dell’area: 1. Contratto di cessione di quote e di costituzione di condominio...10 aprile 1976, nn. 19. 655 Rep. / 3.585 Racc.,... trascritto alla Conservatoria ... di Treviso il 10 maggio 1976, ai nn. 8412 d’ordine e 7278 particolare; 2. Atto di rettifica e integrativo in data 22 luglio 1977, ... n.

21.888 di Rep., ...trascritto alla Conservatoria ...di Treviso il 22 agosto 1977, ai nn. 15592 d’ordine e 13194 particolare. Il tutto, nella misura e in conformità alle tabelle millesimali...”. Sempre nell’atto di cui sopra viene dichiarato che le unità immobiliari e i diritti immobiliari in oggetto vengono trasferiti “... a corpo, nel loro stato e grado attuale, a muri vuoti, con i relativi annessi e connessi, usi, accessioni, pertinenze e infissi, diritti, ragioni, servitù attive e passive oggi esistenti e inerenti, e con quelle venutesi a creare a

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seguito del frazionamento dell’intero stabile...”.

VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA (6, 7, 8)

LOTTO 1

In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Godega di Sant’Urbano, la casa singola con autorimessa e area scoperta di pertinenza risulta essere stata edificata in forza della Concessione in data 30/09/1992 Prot. N. 3576 per “costruzione di fabbricato residenziale unifamiliare”; risultano inoltre le successive pratiche edilizie: Variante a Concessione Edilizia in data 03/08/1994 prot. n. 5806 per “costruzione di fabbricato residenziale unifamiliare: modifiche dei fori e di alcune pareti interne, completamento del soppalco”; Certificato di Abitabilità in data 07/09/1995 n. C0006303;

Concessione in Sanatoria in data 14/05/1997 Prot. n. 12696 per “sanatoria edificio prefabbricato ad uso ricovero attrezzi da giardino” (vedere Allegato 5 - 1 - Concessioni - Abitabilità Lotto 1).

In base al confronto tra lo stato di fatto rilevato dell’immobile oggetto di esecuzione, gli elaborati del progetto approvato e le planimetrie catastali, si riscontra la corrispondenza dell’impianto planimetrico distributivo.

In sede di sopralluogo si è riscontrata la presenza, sul prospetto Nord, di una pensilina realizzata con struttura leggera in acciaio verniciato e plexiglass, dalla sagoma curvilinea, fissata all’intradosso dello sporto della copertura dell’edificio (con la quale questo manufatto non è integrato, e dalla quale sporge per una profondità di ca. 1,50 m), e poggiante sul terreno adiacente alla terrazza Nord sottostante a mezzo di tre montanti con profilo in acciaio

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verniciato. In base all’ispezione effettuata non risultano pratiche edilizie comunali in merito a detto manufatto; in base ai contatti avuti in merito con il Comune di Godega di Sant’Urbano, tale manufatto, per quanto realizzato con struttura leggera metallica, risulta considerabile come portico con relativo aumento di cubatura, che dovrebbe essere sanato con relativa pratica edilizia, oneri amministrativi e spese tecniche; in considerazione della modesta entità di detto manufatto, e del fatto che questo non è integrato e

“non si compone armonicamente con l’esistente” come prescritto al comma 12 - Modalità di Intervento – dell’art. 43 delle N.T.O. vigenti per la Z.T.O.

C1 – zone residenziali destinate a nuovi complessi insediativi parzialmente edificate –, ai fini della presente stima si prevede la dismissione di detta pensilina con la rimessa in pristino dello stato legittimato del prospetto dell’edificio; si quantifica il costo per la dismissione e il trasporto a discarica autorizzata della pensilina di cui sopra in € 500.

In base al Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato all’Esperto Stimatore dal Comune di Godega di Sant’Urbano in data 19/08/2019, l’area sulla quale sorge il fabbricato oggetto di perizia, identificata al Catasto Terreni del Comune di Godega di Sant’Urbano al Foglio 6 Mappale 741, risulta avere la seguente destinazione urbanistica:

DAL PIANO DEGLI INTERVENTI COMUNALE VIGENTE:

Z.T.O. C1 – zone residenziali destinate a nuovi complessi insediativi parzialmente edificate – art. 43 N.T.O.

Zona con strumento urbanistico attuativo vigente - Art. 20-21 N.T.O.

Z.T.O. Fd – aree per parcheggi – Art. 54_Fd N.T.O.

Delimitazione centro urbano (L.R. 50/2012) centro_urbano

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Vedere Allegato 6 – C.D.U.

LOTTO 2

In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Godega di Sant’Urbano, il fabbricato nel quale sono ubicate le unità residenziali oggetto di perizia risulta essere stato edificato in forza della Licenza di Costruzione N. 1962 in data 04/02/1976 per la “costruzione di un fabbricato ad uso commerciale e di civile abitazione”; risultano inoltre le seguenti pratiche edilizie: Licenza di Costruzione in data 07/06/1976 Prot. N. 1860 per “la variante planimetrica del fabbricato”; Licenza di Costruzione N. 1962/B in data 19/11/1976 per la

“variante interna e costruzione di un ripostiglio di un fabbricato ad uso commerciale e di civile abitazione...”; Permesso di Abitabilità N. 1962 in data 09/06/1977; Denuncia di Inizio Attività in data 26/11/2005 N. 1825 per

“trasformazione dell’impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo”.

In base al confronto tra lo stato di fatto rilevato delle unità immobiliari oggetto di perizia, gli elaborati del progetto approvato e le planimetrie catastali, si riscontra la corrispondenza dell’impianto planimetrico distributivo.

In base al Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato all’Esperto Stimatore dal Comune di Godega di Sant’Urbano in data 19/08/2019, l’area sulla quale sorge il fabbricato nel quale sono ubicate le unità immobiliari oggetto di perizia, identificata al Catasto Terreni del Comune di Godega di Sant’Urbano al Foglio 6 Mappale 153, risulta avere la seguente destinazione urbanistica:

DAL PIANO DEGLI INTERVENTI COMUNALE VIGENTE:

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Delimitazione centro urbano (L.R. 50/2012) – centro _urbano N.T.O.

Z.T.O. B – zone residenziali consolidate – Art. 42 N.T.O.

STIMA DEI BENI (14) LOTTO 1

Il valore commerciale del bene, ossia il più probabile valore di mercato, è stato determinato mediante procedimento sintetico pluriparametrico, considerando, quali caratteri significativi, le caratteristiche posizionali estrinseche, le caratteristiche posizionali intrinseche, le caratteristiche tecnologiche e le caratteristiche qualitativo - architettoniche. È stata effettuata un’indagine di mercato avente come oggetto un campione di immobili simili a quello da stimare, e si è ricavato un prezzo unitario per l’immobile oggetto di perizia pari a 1.511 €/mq. L’immobile si colloca in prossimità della media del campione, i cui prezzi unitari oscillano da 1.387

€/mq a 1.592 €/mq, con un valore medio di 1.497 €/mq. Il prezzo unitario di 1.511 €/mq, moltiplicato per la superficie commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di € 517.701.

Si è poi proceduto a detrarre da tale valore il seguente importo:

€ 500 per dismissione e trasporto a discarica autorizzata di pensilina non autorizzata.

Il valore di stima dell’immobile oggetto di perizia è dunque pari a € 517.701 - € 500 = € 517.201.

Su tale valore si è applicata la seguente riduzione correttiva:

- Riduzione del 5% per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto:

€ 517.201 x 0,05 = € 25.860.

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- Per quanto concerne l’adeguamento correttivo per lo stato di manutenzione dell’immobile oggetto di stima, si precisa che il procedimento di stima sintetica pluriparametrica applicato tiene conto dello stato di manutenzione confrontando direttamente il bene da stimare con i beni di confronto a mezzo degli adeguati prezzi parametrici, come già indicato nella descrizione del procedimento, in cui tra le caratteristiche prese in considerazione compaiono quelle tecnologiche, che includono lo stato manutentivo.

Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 517.201 - € 25.860 =

€ 491.341 = € 491.000,00 in cifra tonda.

LOTTO 2

Il valore commerciale del bene, ossia il più probabile valore di mercato, è stato determinato mediante procedimento sintetico pluriparametrico, considerando, quali caratteri significativi, le caratteristiche posizionali estrinseche, le caratteristiche posizionali intrinseche, le caratteristiche tecnologiche e le caratteristiche qualitativo - architettoniche. È stata effettuata un’indagine di mercato avente come oggetto un campione di immobili simili a quello da stimare, e si è ricavato un prezzo unitario per l’immobile oggetto di perizia pari a 1.067 €/mq. L’immobile si colloca in prossimità dell’estremo inferiore del campione, i cui prezzi unitari oscillano da 924 €/mq a 1.409 €/mq, con un valore medio di 1.200 €/mq.

Il prezzo unitario di 1.067 €/mq, moltiplicato per la superficie commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di € 94.122.

Su tale valore si è applicata la seguente riduzione correttiva:

- Riduzione del 5% per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto:

€ 94.122 x 0,05 = € 4.706.

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- Si sono inoltre quantificate le spese condominiali che presumibilmente rimarranno a carico dell’aggiudicatario (ultimo biennio prima del trasferimento), pari a € 1.220, da detrarre al valore del bene ai fini della vendita.

- Per quanto concerne l’adeguamento correttivo per lo stato di manutenzione dell’immobile oggetto di stima, si precisa che il procedimento di stima sintetica pluriparametrica applicato tiene conto dello stato di manutenzione confrontando direttamente il bene da stimare con i beni di confronto a mezzo degli adeguati prezzi parametrici, come già indicato nella descrizione del procedimento, in cui tra le caratteristiche prese in considerazione compaiono quelle tecnologiche, che includono lo stato manutentivo.

Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 94.122 - € 4.706 –

€ 1.220 = € 88.196 = € 88.000 in cifra tonda.

L’esecuzione coinvolge beni per i quali si propone la vendita in due lotti.

Come già detto nella descrizione dei beni, trattasi di:

Lotto 1: intera proprietà di casa singola con piano terra e primo piano, con autorimessa e area scoperta di pertinenza, nel Comune di Godega di Sant’Urbano, frazione Pianzano, via G. Ungaretti n. civ. 6.

Lotto 2: intera proprietà di appartamento al secondo piano di edificio a uso residenziale e commerciale, con cantina di pertinenza e posto auto coperto al piano scantinato dello stesso edificio, nel Comune di Godega di Sant’Urbano, frazione Pianzano, via Sant’Urbano n. civ. 48.

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto dei beni, delle loro destinazioni, delle caratteristiche posizionali intrinseche ed estrinseche, delle caratteristiche tecnologiche e qualitativo - architettoniche,

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e delle risultanze delle indagini di mercato effettuate, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale dei beni oggetto di perizia, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, e tenuto conto che trattasi di beni oggetto di Procedura Esecutiva:

VALORE DELL’INTERO BENE (LOTTO 1) € 491.000,00 VALORE DELL’INTERO BENE (LOTTO 2) € 88.000,00

* * *

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento che fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza Treviso, 04/12/2019

L’ESPERTO STIMATORE Alessandro Caronia architetto

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Elenco Allegati:

o 02-1 – Foto Lotto 1

o 02-2 – Foto Lotto 2

o 03a-1 - Piante - Planimetrie Catastali Lotto 1

o 03a-2 - Piante - Planimetrie Catastali Lotto 2

o 03b-1 - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotto 1

o 03b-2 - Piante - Rilievo Stato di Fatto Lotto 2

o 04 - Scheda Sintetica

o 05-1 - Concessioni Comunali – Abitabilità Lotto 1

o 05-2 - Concessioni Comunali – Abitabilità Lotto 2

o 06 - Certificato di Destinazione Urbanistica

o 07-1 - Estratto di Mappa – Visure Catastali Lotto 1

o 07-2 - Estratto di Mappa – Visure Catastali Lotto 2

o 08 - Visure Conservatoria

o 09-1 - Copia Atto di Provenienza Lotto 1

o 09-2 - Copia Atto di Provenienza Lotto 2

o 10 - Verbale del Sopralluogo

o 11 - Verifica Locazioni

o 12 - Corrispondenza Nominale Esecutati