TRIBUNALE CIVILE DI FORLÌ ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 283 / 2018

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ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 283 / 2018

G.E. Dott. FABIO SANTORO

RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

Esperto Stimatore SANTI ARCH. ANDREA

Forlì, 30 Luglio 2021

Via Giovita Lazzarini n. 19 - 47121 Forlì - Tel 0543 30103 - Cell. 335.6265335 Email santiarch@gmail.com – andrea.santi@archiworldpec.it

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RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA ... 1

01 COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO ... 4

02 IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI, PIGNORAMENTO, DESCRIZIONE, FOTOGRAFIE ... 4

02.1) IDENTIFICAZIONE ... 4

02.2) DATI CATASTALI E CONFINANTI ... 4

02.3) DATI PIGNORAMENTO ... 7

02.4) DESCRIZIONE IMMOBILI ... 7

LOTTO 1_ ... 8

LOTTO 2_ ... 10

LOTTO 3_ ... 12

LOTTO 4_ ... 13

LOTTO 5_ ... 14

LOTTO 6_ ... 16

LOTTO 7_ ... 17

LOTTO 8_ ... 18

LOTTO 9_ ... 19

LOTTO 10_ ... 20

LOTTO 11_ ... 22

LOTTO 12_ ... 23

02.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO ... 24

LOTTO 1 ... 27

LOTTO 2 ... 28

LOTTO 3 ... 29

LOTTO 4 ... 30

LOTTO 5 ... 31

LOTTO 6 ... 32

LOTTO 7 ... 33

LOTTO 8 ... 34

LOTTO 9 ... 35

LOTTO 10 ... 36

LOTTO 11 ... 37

LOTTO 12 ... 38

03 PROPRIETÀ DELL’IMMOBILE E TITOLO PROVENIENZA ... 39

03.1) PROPRIETÀ ... 39

03.2) TITOLO PROVENIENZA ... 39

04 ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI - RELAZIONE NOTARILE ... 39

05 PLANIMETRIE CATASTALI DELL’IMMOBILE ... 41

06 OMMISSIONI FISCALMENTE RILEVANTI ... 41

07 STATO DI POSSESSO ... 42

08 VINCOLI: ATTO DI PROVENIENZA, PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI, DI P.R.G. ... 46

08.1) VINCOLI ATTO DI PROVENIENZA ... 46

08.2) VINCOLI PAESISTICI E PRELAZIONI E SIMILI ... 47

08.3) VINCOLI DI P.R.G... 47

09-10 VINCOLI OD ONERI, ANCHE DI NATURA CONDOMINIALE ... 48

11 DESTINAZIONE IMMOBILE, CERTIFICATO DESTINAZIONE URBANISTICA ... 48

12 C.D.U. PER DECRETO DI TRASFERIMENTO ... 48

13 PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ, DESTINAZIONE URBANISTICA, REGOLARITÀ EDILIZIA ... 48

13.1) PRECEDENTI EDILIZI E ABITABILITÀ ... 48

13.2) REGOLARITÀ EDILIZIA... 49

14 REGOLARITÀ EDILIZIA E SANATORIA ... 51

15 VERIFICA GRAVAMI DA CENSO, LIVELLO O USO CIVICO ... 52

16-17 VERIFICA ATTESTAZIONE ENERGETICA ... 52

18 NCEU AGGIORNAMENTO ... 53

19 NCT AGGIORNAMENTO... 54

20 STIMA DELL’IMMOBILE: CRITERI, FONTI INFORMAZIONI, SUPERFICI COMMERCIALI, VALORE .... 54

20.1) CRITERI DI STIMA ... 54

20.2) FONTI INFORMAZIONI ... 55

20.3) SUPERFICI COMMERCIALI ... 57

20.4) VALORE DI STIMA ... 59

LOTTO 1_ Unità Sub 7. APPARTAMENTO ... 59

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LOTTO 3 _ Unità Sub 9. NEGOZIO ... 60

LOTTO 12_ Unità Sub 22. NEGOZIO ... 64

21 DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO, VERIFICHE CREDITORI ecc… ... 64

21.1) DIVISIBILITÀ: PIGNORAMENTO IN QUOTE O PER INTERO ... 64

21.2) VERIFICHE CREDITORI ecc… ... 65

22 DESCRIZIONE COMMERCIALE, VALORE LOCATIVO ... 65

22.1) DESCRIZIONE COMMERCIALE ... 65

LOTTO 12_ Unità Sub 22. NEGOZIO ... 83

22.2) VALORE LOCATIVO ... 85

23 DEFINIZIONE LOTTI DI VENDITA ... 87

24 CODICE FISCALE ESECUTATO ... 88

25 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STATO CIVILE, ESTRATTO DI MATRIMONIO ... 88

26 CERTIFICATI ANAGRAFICI: STORICO RESIDENZA SOGGETTI OCCUPANTI... 89

27 VERIFICHE CANCELLERIA: CAUSE PENDENTI ... 89

28 REGIME FISCALE ... 89

29 ISTANZA DI PROROGA ... 89

30 DEPOSITO ELABORATO PERITALE ... 89

31 COMUNICAZIONE E CONSEGNA ELABORATO PERITALE ... 89

32 NOTE FINALI DELL’ESPERTO ... 89

33 ALLEGATI ... 89

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ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 283/2018 R.G. ES. IMM.

Con ordinanza del Giudice Esecutore Dott. FABIO SANTORO, il sottoscritto Architetto Andrea SANTI, iscritto all'Ordine degli Architetti della Provincia di Forlì - Cesena al n. 362 con studio professionale in Forlì Via Giovita Lazzarini n. 19, in qualità di Esperto Stimatore è stato incaricato per la valutazione dei beni immobili oggetto di pignoramento dell’Esecuzione Immobiliare n.283/18

01 COMUNICAZIONE INVIATA ALL'ESECUTATO

In data 08 Febbraio 2021 sono iniziate le operazioni peritali ed in accordo con il Custode Giudiziale è stato possibile accedere presso gli immobili siti in Comune di Forlì in data 09/04/2021 e successivamente per completare le ispezioni in data 10/05/2021 ed infine in data 13/05/2021.

02 IDENTIFICAZIONE, DATI CATASTALI, PIGNORAMENTO, DESCRIZIONE, FOTOGRAFIE 02.1) IDENTIFICAZIONE

Per meglio descrivere i beni immobili oggetto di individuazione e valutazione saranno suddivisi in singoli Lotti per la quota di PIENA PROPRIETÀ 1/1 siti in Forlì Corso A. Diaz angolo via Trento e retro su via Borghetto dei Cordai all'interno di UNICO complesso immobiliare condominiale, costituito da più unità

Immobiliari ad uso civile abitazione e servizi poste ai vari piani, nonchè altre Unità di destinazione commerciale al piano terra.

02.2) DATI CATASTALI E CONFINANTI

Seguendo quanto indicato nella Procedura Esecutiva n. 283/2018, le unità immobiliari in oggetto

verranno suddivise in Lotti e numerate progressivamente. Ne consegue che le unità immobiliari ad uso Civile Abitazione e Negozi, in oggetto, sono distinte presso l’Agenzia del Territorio Sezione Fabbricati del Comune di Forlì al Foglio 180 particella 195:

LOTTO 1_ Corso A.Diaz 174, interno 2.

Sub 7, P.S1-2-3; Cat. A/2, Cl. 2, Cons. 6 vani, Sup catastale 118 m², R. C. Euro 635,24;

LOTTO 2_ Corso A.Diaz 174, interno 4.

LOTTO 3_ Corso A.Diaz 176.

Sub 9, P.T; Cat. C/1, Cl. 12, Cons 35 m², Sup catastale 43 m², R. C. Euro 2223,35;

LOTTO 4_ Corso A.Diaz 178

LOTTO 5_ Corso A.Diaz 174, interno n.3

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LOTTO 6_ via Trento n.6, interno 1.

Sub 16, P.T.; Cat. A/2, Cl. 3, Cons. 1,5 vani, Sup catastale 34 m², R. C. Euro 185,92;

Sub 18, P.1.; Cat. A/2, Cl. 3, Cons. 1,5 vani, Sup catastale 41 m², R. C. Euro 185,92;

Sub 19, P.1.; Cat. A/2, Cl. 3, Cons. 1,5 vani, Sup catastale 39 m², R. C. Euro 185,92;

LOTTO 10_ via Trento n.4.

LOTTO 11_ via Trento n.2.

LOTTO 12_ Corso A.Diaz n.170 /172

Compresa la quota proporzionale di comproprietà delle parti comuni del fabbricato, come per legge, per destinazione, per regolamento e per titoli, quali previste dall'art.1117 del Codice Civile, ivi compresa l'area coperta e scoperta su cui è costruito il fabbricato, che è distinta all’Agenzia del Territorio Sezione Terreni Comune di Forlì al Foglio 180 particella 195 di m² 589 - ente urbano.

Si specifica che le parti comuni del fabbricato che interessano i Lotti sopra indicati sulla Particella 360, inserite nell’elenco subalterni depositato presso l’Agenzia del Territorio, sono così distinte:

- Sub 24_ C.o A.Diaz 174, P. T. - B.C.N.C., ingresso comune ai Sub. 7-8-13-23-22;

- Sub 25_ C.o A. Diaz 174, P. S1-T-1-2-3 - B.C.N.C., vano scala, dis. e pensilina comune ai Sub. 7-8-13-23;

- Sub 26_ Via Trento 6, P.T. - B.C.N.C., rampa, ingresso, corte e pensilina comune ai Sub. 7-8-9-10-13-16- 17-18-19-20-21-22-23:

- Sub 27_ Via Trento 6, P.T. - ripostiglio comune ai Sub. 7-8-13-22-23;

- Sub 28_ Via Trento 6, P.T. - w. c. comune ai Sub. 7-8-9-10-13-16-17-18-19-20-21-22-23;

- Sub 29_ Via Trento 6, P.T. - ingresso comune ai Sub. 16-17-18-19;

- Sub 30_ Via Trento 6, P.T-1 - vano scala e disimpegno comune ai Sub.18-19.

Millesimi: non è stato possibile reperire nei documenti consultati i millesimi di ogni unità immobiliare.

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Confini:

Lotto 1_ l’unità immobiliare, appartamento Sub 7, Corso Diaz n.174 Int.n.2, confina al piano secondo,

con Sub 13 A.U.I.; Sub 8 A.U.I. e Sub 25 B.c.n.c. Disimpegno, vano scala, salvo altri.

Lotto 2_ l’unità immobiliare, Appartamento Sub 8, Corso Diaz n.174 Int.n.4, confina al piano secondo,

Lotto 3_ l’unità immobiliare, Negozio Sub 9, Corso Diaz n.176, confina al piano terra, Sub 24 B.c.n.c. ing.

comune, con Sub 10 A.U.I.; Sub 21 A.U.I. e Sub 26 B.c.n.c. corte comune, Corso A. Diaz, salvo altri.

Lotto 4_ l’unità immobiliare, Negozio Sub 10, Corso Diaz n.178, confina al piano terra, con Sub 9 A.U.I.;

Sub 21 A.U.I., Via Trento, Corso A. Diaz salvo altri.

Lotto 5_ l’unità immobiliare, Appartamento Sub 13, Corso Diaz n.174 Int.n.3, confina al piano secondo,

Lotto 6_ l’unità immobiliare, Appartamento Sub 16, Via Trento n.6 Int.n.1, confina al piano terra, con Sub

29 B.c.n.c. ingresso comune; Sub 26 B.c.n.c. ingresso e rampa comune; Sub 30 B.c.n.c. vano scala comune, via Trento e via Borghetto dei Cordai, salvo altri.

Lotto 7_ l’unità immobiliare, Appartamento Sub 17, Via Trento n.6 Int.n.2, confina al piano terra, con Sub

29 B.c.n.c. ingresso comune; Sub 26 B.c.n.c. pensilina comune; Sub 25 B.c.n.c. pensilina comune, via Borghetto dei Cordai, salvo altri.

Lotto 8_ l’unità immobiliare, Appartamento Sub 18, Via Trento n.6 Int.n.4, confina al piano primo, con

Sub 23 A.U.I.; Sub 30 B.c.n.c. vano scala-dis. comune; salvo altri.

Lotto 9_ l’unità immobiliare, Appartamento Sub 19, Via Trento n.6 Int.n.3, confina al piano primo, con

Sub 30 B.c.n.c. vano scala-dis. comune; salvo altri.

Lotto 10_ l’unità immobiliare, Appartamento Sub 20, Via Trento n.4, confina al piano terra, con Sub 21

A.U.I.; con Sub 23 A.U.I.; Sub 26 B.c.n.c. ingresso e rampa comune e corte; Sub 28 B.c.n.c. w.c. comune;

e Via Trento, salvo altri.

Lotto 11_ l’unità immobiliare, negozio Sub 21, Via Trento n.2, confina al piano terra, con Sub 10 A.U.I.;

con Sub 9 A.U.I.; con Sub 23 A.U.I.; Sub 26 B.c.n.c. corte comune; e Via Trento, salvo altri.

Lotto 12_ l’unità immobiliare, Negozio Sub 22, Corso Diaz n.170/172, confina al piano terra, con Sub 24

B.c.n.c. ingresso comune, Sub 25 B.c.n.c. vano scala comune, Sub 26 B.c.n.c, corte comune, Sub 27 B.c.n.c. ripostiglio comune, e Corso A. Diaz, salvo altri.

Il tutto intestato a: “omissis”

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02.3) DATI PIGNORAMENTO

Nella procedura 283/18, l’atto di Pignoramento è del 28/11/2018, rep. 3557, trascritto il 07/01/2019 con il

Reg. Particolare n. 132 e Reg. Generale 194. Ciò premesso, nell’Atto di Pignoramento Immobiliare sopra indicato, i dati catastali dei beni immobili indicati sono stati confrontati con quanto risulta presso l’Agenzia del Territorio, ed in particolare risulta che i dati sono completi e corrispondenti.

02.4) DESCRIZIONE IMMOBILI

Caratteristiche Zona_ Il tutto risulta ubicato nel centro della città di Forlì; in zona residenziale ricca di

servizi ed apprezzata in generale e riconosciuta come una zona di pregio, essendo lungo uno dei viali storici Corso A. Diaz che portano alla piazza centrale di Forlì denominata “Piazza Saffi”.

Per raggiungere l’immobile in questione, percorrendo la S.P.9 ter (circonvallazione della città lato monte) in direzione Faenza, arrivati alla rotonda di “piazzale Porta Ravaldino” si svolta a destra in corso A.Diaz;

superato il semaforo con via Della Rocca il fabbricato si presenta sulla sinistra in angolo con la via Trento.

Le unità immobiliari in oggetto, sono inserite all’interno di unico fabbricato condominiale a più destinazioni:

residenze con relativi servizi, e locali commerciali.

Il complesso immobiliare ha struttura in muratura a funzione portante; si sviluppa su 3 livelli fuori terra ed uno sotto strada e risulta completamente in affaccio alle strade che lo circondano ed ha l’accesso pedonale su via Via Trento 6 e Corso A. Diaz n174; mentre l’accesso carrabile risulta su Via Trento n 6.

Caratteristiche Fabbricato_ L’uso a residenza, è quello originario e si può considerare l’immobile con

buone finiture e in uno stato di buona conservazione; l’intero fabbricato risulta in buona esposizione e affaccio; ha struttura portante in muratura; il laterizio è ricoperto da intonaco al civile tinteggiato in gran parte con tinta colorata, mentre al piano terra la muratura è lasciata a vista.

La corte comune interna al complesso immobiliare è interamente recintata; in particolare sul fronte di ingresso su pubblica via, Corso A. Diaz, è presente un portone in legno massiccio, con sovrastanti elementi ad arco.

I contatori sono alloggiati in appositi cassonetti in prossimità dell’androne comune dei due ingessi pedonali Via Trento e Corso Diaz: quelli della corrente elettrica sono collocati al piano terra in apposita armadio condominiale, mentre per le utenze gas ed acqua sono posti esternamente.

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LOTTO 1_

Composizione interna_ Unità Abitativa Sub 7- Con accesso lato fronte strada Corso A. Diaz n.174, si

entra su androne comune e si arriva al vano scala comune. Il fabbricato è privo di ascensore e salendo le rampe di scale al piano secondo, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 2.

Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità abitativa con altezza costante di m 3,30 circa ad esclusione della zona disimpegno notte che risulta controsoffittata ad una altezza utili di m 2.20 circa. All’interno si entra direttamente in unico locale ingresso-disimpegno che distribuisce direttamente la zona giorno.

Appena entrati in senso orario sono presenti un locale ripostiglio, camera da letto e locale pranzo collegato a locale cucina. Il ripostiglio ed il locale cucina sono dotati di portafinestra ed entrambi permettono il collegamento a lungo balcone esterno con affaccio sulla corte interna. Proseguendo dalla zona giorno attraverso piccolo disimpegno si giunge al locale bagno ed a camera matrimoniale di grandi dimensioni con affaccio su Corso Diaz.

Per accedere ai servizi indiretti posti al piano sottotetto, si deve ritornare sul vano scala comune e salire al piano terzo; sul pianerottolo comune, per accedere ai locali sottotetto esclusivi all’unità, la porta d’ingresso è la prima sulla destra. Il sottotetto esclusivo all’unità è composto di due vani entrambi finestrati con altezze interne variabili, da una altezza massima di m 2.20 circa fino ad un minimo di m 0.70 circa, essendo una porzione del solaio di copertura del fabbricato. Altra dotazione esclusiva è un locale cantina posta al piano sotto-strada con ingresso da scala posta sulla corte comune per poi proseguire nel disimpegno comune.

Percorrendo il disimpegno di ingresso si svolta a destra in altro corridoio e poi ancora a destra; la porta di ingresso della cantina esclusiva all’ unità si trova posta in fronte. Trattasi di unico locale di forma rettangolare che misura una altezza utile di m 2.20 circa

L’unità immobiliare Sub 7 così descritta è costituita da 8 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 105 circa; il balcone con affaccio su lato retro misura in totale una Superficie (S.U.L.) m² 9 circa; la porzione di sottotetto misura una Superficie (S.U.L.) di m² 54 ed infine il locale cantina al piano primo sotto-strada misura una Superficie (S.U.L.) di m² 11.

Osservazioni in merito: si specifica che all’interno dell’unità sono presenti opere difformi rispetto a quanto regolarmente autorizzato con le pratiche edilizie e tali difformità verranno descritte nel paragrafo successivo relativo alla Regolarità Edilizia.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 7 _ Si presenta con buone finiture e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità, ma comunque datati.

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Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio; intonaco interno in malta di cemento; il portone di ingresso costruito a due ante non è del tipo blindato, ma con serratura di sicurezza interna; la parte interna di detto portone è rivestita da pannello in legno a vista essenza olmo; le porte interne nella zona giorno sono fra loro diverse, in legno tamburato con specchiatura a bugna sempre in legno essenza olmo; mentre le altre sono verniciate di colore bianco; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro- camera tutte protette verso l’esterno da persiana in legno vernìciate di colore marrone. La pavimentazione interna dell’unità, risulta essenziale e datata costituita da marmette di cemento con strato superficiale in graniglia di vario colore; i rivestimenti alle pareti nel bagno e in locale cucina soni in piastrelle di ceramica con formato quadrato; la pavimentazione si differenzia in gres nel balcone esterno ed in ceramica nel locale bagno principale. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel locale cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in ghisa tubolare con finitura color bianco non dotati di termo valvola. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia.

I servizi esclusivi quali il locale sottotetto ed il locale cantina si presentano con finiture essenziali; i vani non sono riscaldati e l’impianto elettrico del tipo esterno solo per accensione di punto luce e comunque non è stato possibile accertarne il funzionamento; in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza.

Nell’unità Sub 7 appartamento lo stato dei luoghi non mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato. Diversamente nel locale sottotetto, si rilevano zone con infiltrazioni meteoriche in quanto la copertura non è adeguatamente impermeabilizzata, ma soprattutto sarebbe necessaria un’ispezione ed una buona manutenzione ordinaria della copertura.

Osservazioni in merito: Si specifica che non è stato possibile verificare se la situazione sopra descritta è in essere o risale a situazioni del recente passato. In tutti i casi si invita il Custode Giudiziale a monitorare con visite periodiche se la situazione dei punti di infiltrazione verificata dovesse peggiorare, in quanto si potrebbe manifestare il pericolo per persone ed eventuali danni altre unità confinanti dovuta a crolli di porzioni di solaio fra piano secondo e piano sottotetto.

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Inoltre il locale cantina esclusivo, come tutto il piano sotto-strada non è salubre; sono presenti sulle murature perimetrali ampie zone dove si evidenziano porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali superficiali e conseguente distaccamento di intonaco superficiale. Questi fenomeni negativi sono in aumento dovuto alla condizione d’uso e la poca areazione dei locali.

LOTTO 2_

entra su androne comune e si arriva al vano scala comune. Il fabbricato è privo di ascensore e salendo le rampe di scale al piano secondo, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 4, unità abitativa con altezza interna costante di m 3,30 circa. Passata la porta d’ingresso si entra in locale ingresso che distribuisce direttamente in due disimpegni. Il primo locale disimpegno collega la zona giorno formata da ampi locali cucina e soggiorno; il secondo disimpegno collega la zona notte costituita da due camere da letto ed un locale bagno.

Per accedere ai servizi indiretti e precisamente locali sottotetto si deve ritornare sul vano scala comune e salire al piano terzo; sul pianerottolo comune, per accedere ai locali sottotetto esclusivi all’unità, la porta d’ingresso è la seconda sulla sinistra. Il sottotetto è composto di due vani con altezze interne variabili, essendo una porzione del solaio di copertura, da una altezza massima di m 2.60 circa fino ad un minimo di m 0.70 circa. Entrambi i locali non sono finestrati, ma uno dei due è dotato di lucernaio in copertura.

Altra dotazione esclusiva è un locale cantina posta al piano sotto-strada con ingresso da scala direttamente dalla corte comune per poi proseguire nel disimpegno comune. Percorrendo il disimpegno di ingresso si svolta a sinistra in altro corridoio e la porta di ingresso della cantina è la prima sulla destra.

Trattasi di locale cantina composto di unico locale di forma rettangolare che misura una altezza utile di m 2.20 circa.

L’unità immobiliare Sub 8 così descritta è costituita da 8 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 112 circa; la porzione di sottotetto misura una Superficie (S.U.L.) di m² 55 ed infine il locale cantina al piano primo sotto-strada misura una Superficie (S.U.L.) di m² 10

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 8 _Si presenta con buone finiture e durante i rilievi effettuati si è

riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità, ma comunque datati; da informazioni ricevute risulta non abitato da alcuni anni e soprattutto sugli infissi ed in generale sarebbe necessaria una buona pulizia per migliorare igienicamente i locali visionati.

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Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio; intonaco interno in malta di cemento; il portone di ingresso a due ante non è blindato, ma dotato di serratura di sicurezza montata internamente; le porte interne sono verniciate di colore bianco; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro semplice, tutte protette verso l’esterno da persiana in legno vernìciate di colore marrone. La pavimentazione interna dell’unità, risulta essenziale e datata, costituita in marmette di graniglia di vario colore; il rivestimento alle pareti nel bagno ed in cucina è costituito da piastrelle di ceramica con formato quadrato. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel locale cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in ghisa tubolare con finitura color bianco non dotati di termo valvola. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia. I servizi esclusivi quali il locale sottotetto ed il locale cantina si presentano con finiture minimali; i vani non sono riscaldati e l’impianto elettrico con collegamenti esterni è minimale; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza. Nell’unità Sub 8 appartamento lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato: precisamente sono presenti diversi punti, nei soffitti della zona notte, dove si notano macchie e distaccamento di intonaco dovute ad infiltrazioni provenienti dal piano superiore sottotetto. Ne consegue che nel locale sottotetto, si rilevano zona con infiltrazioni meteoriche in quanto la copertura non è adeguatamente impermeabilizzata, ma soprattutto sarebbe necessaria un’ispezione ed una buona manutenzione ordinaria della copertura.

Osservazioni in merito: Si specifica che non è stato possibile verificare se la situazione sopra descritta è in essere o risale a situazione del recente passato. In tutti i casi si invita il Custode Giudiziale a monitorare con visite periodiche se la situazione dei punti di infiltrazione verificata dovesse peggiorare, in quanto si potrebbe manifestare il pericolo per persone ed eventuali danni altre unità confinanti dovuta a crolli di porzioni di solaio fra piano secondo e piano sottotetto.

Inoltre il locale cantina esclusivo, come tutto il piano sotto-strada non è salubre; sono presenti sulle murature perimetrali ampie zone dove si evidenziano porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali

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superficiali e conseguente distaccamento di intonaco superficiale. Questi fenomeni negativi sono in aumento dovuto alla condizione d’uso e la poca areazione dei locali.

LOTTO 3_

Composizione interna_ Unità Negozio Sub 9- Con accesso lato fronte strada Corso A. Diaz n.176, si

entra attraverso serranda scorrevole verticale e vetrina metallica divisa in tre parti, porta centrale; telaio in metallo con le parti rimanenti costituita da specchiature in vetro. L’unità negozio ha un’altezza interna non costante, ma in media di m 3,75 circa. Si entra direttamente unico locale negozio, anche se una porzione nel lato retro risulta divisa da portale in muratura; tale locale è collegato direttamente ad altro locale retro che permette l’accesso alla corte comune posta nel retro del fabbricato. Entrambi i locali sono finestrati, ma l’unità non è dotata di locale bagno esclusivo, in quanto per le necessità igieniche si utilizza il w.c. comune Sub 28 raggiungibile da corte comune interna Sub 26. L’unità immobiliare Sub 9 così descritta è costituita da ampio locale ad uso negozio misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 32 circa, mentre il locale retro misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 18 circa.

Finiture e impianti_ L’unità Negozio Sub 9_ Si presenta con buone finiture e durante i rilievi effettuati si è

riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità, ma comunque datati.

Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura portante di laterizio; intonaco interno in malta di cemento; la porta finestra esistente è in legno laccate color bianco con vetro semplice, protetta verso l’esterno da porta in metallo a pannello in lamiera vernìciata di colore marrone.

La pavimentazione interna di tutta l’unità è in monocottura di colore chiaro e risulta essenziale di unico formato rettangolare montato a correre sfalsato.

L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’unità è priva di impianto di riscaldamento.

Nell’unità Sub 9 negozio lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato ed in modo particolare si evidenzia sulle murature perimetrali interne ampie zone dove si evidenziano porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali superficiali e conseguente distaccamento di intonaco superficiale.

Questi fenomeni negativi sono in aumento dovuto alla mancanza di adeguato riscaldamento nel periodo invernale; materiali quali tinteggiature superficiali poco traspiranti e la poca areazione dei locali.

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LOTTO 4_

Composizione interna_ Unità Negozio Sub 10- Entrando lato fronte da Corso Diaz n.178, si entra

attraverso serranda scorrevole verticale e vetrina metallica divisa in tre parti, porta centrale; telaio in metallo con specchiature a vetro antisfondamento. Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità negozio con altezza costante di m 3,75 circa. All’interno si entra direttamente unico locale negozio collegato a locale retro. Entrambi i locali sono finestrati, ma l’unità non è dotata di locale bagno esclusivo.

È possibile oltre la vista su Corso Diaz dalla vetrina anteriore anche l’affaccio su Via Trento. L’unità immobiliare Sub 10 così descritta è costituita da 1 locale ad uso negozio ed un locale retro:

lo spazio vendita-negozio misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 33 circa, mentre il locale retro misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 15 circa.

Osservazioni in merito: si specifica che all’interno dell’unità sono presenti opere difformi rispetto a quanto regolarmente autorizzato con le pratiche edilizie e tali difformità verranno descritte nel paragrafo successivo relativo alla Regolarità Edilizia.

Finiture e impianti_ L’unità Negozio Sub 10 _Si precisa che, si presenta con buone finiture datate

all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’immobile sono di buona qualità.

Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura portante di laterizio; intonaco interno in malta di cemento; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno da inferriata metallica vernìciata di colore marrone.

La pavimentazione interna di tutta l’unità è in gres porcellanato lucido di colore chiaro, risulta essenziale di unico formato quadrato montato in squadro. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’unità è priva di impianto di riscaldamento. Nell’unità Sub 10 negozio lo stato dei luoghi non mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato.

Osservazioni in merito: Si precisa che non è stato possibile verificati durante il sopralluogo effettuato se sulle murature perimetrali interne vi siano zone dove si evidenziano porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali superficiali e conseguente distaccamento di intonaco superficiale, in quanto con arredo e deposito delle merci presenti tali superfici non risultavano visibili.

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LOTTO 5_

entra su androne comune e si arriva al vano scala comune. Il fabbricato è privo di ascensore e salendo le rampe di scale al piano secondo, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 3.

Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità abitativa con altezza costante di m 3,30 circa ad esclusione del locale bagno che risulta controsoffittato ad una altezza utili di m 2.65 circa e del locale letto matrimoniale con altezza interna utile di m 3.70 circa. Si entra in locale ingresso-disimpegno che distribuisce direttamente la zona giorno. Appena entrati in senso orario sono presenti: locale soggiorno, collegato a locale pranzo, locale bagno, disimpegno e locale cucina collegata ad angolo cottura. Infine proseguendo dal disimpegno si può accedere all’ unica camera da letto ed a balcone esterno con affaccio su corte interna.

Osservazioni in merito: Si precisa che la composizione interna così descritta è condizionata dal fatto che parte del disimpegno di collegamento ai vari locali e l’angolo cottura collegato al locale cucina, sono stati ricavati utilizzando la superficie originariamente realizzata a balcone. Tale situazione pur essendo stata regolarizzata conformemente a titolo edilizio è stata segnalata nella normativa Centro Storico dal Comune di Forlì come “Superfetazione”; ne consegue che il futuro utilizzatore, se vorrà apportare modiche edili importanti all’ unità in oggetto, con queste caratteristiche, a seconda del tipo di intervento edilizio, dovrà ottemperare la normativa specifica che potrebbe volere dire rimessa in pristino dell’originario balcone.

Per accedere ai servizi indiretti e precisamente locali sottotetto si deve ritornare sul vano scala comune e salire al piano terzo; sul pianerottolo comune, per accedere ai locali sottotetto esclusivi all’unità, la porta d’ingresso è la seconda sulla destra. Il sottotetto esclusivo all’unità è composto di due vani, solo uno finestrato con altezze interne variabili, essendo una porzione del solaio di copertura, da una altezza massima di m 2.10 circa fino ad un minimo di m 0.70 circa. Il primo locale risulta finestrato, mentre in entrambi i locali sono presenti lucernai posti in copertura.

Altra dotazione esclusiva e locale cantina posta al piano sotto-strada con ingresso da scala posta sulla corte comune per poi proseguire nel disimpegno comune. Percorrendo il disimpegno di ingresso si svolta a destra in altro corridoio e poi ancora a sinistra e la porta di ingresso della cantina esclusiva all’unità è la seconda sulla sinistra. Trattasi di locale cantina composto di unico locale di forma rettangolare che misura una altezza utile di m 2.20 circa. L’unità immobiliare Sub 13 così descritta è costituita da 8 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 100 circa; il balcone con affaccio su lato retro

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misura in totale una Superficie (S.U.L.) m² 5 circa; la porzione di sottotetto misura una Superficie (S.U.L.) di m² 43 ed infine il locale cantina al piano primo sotto-strada misura una Superficie (S.U.L.) di m² 9

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 13 _ Si presenta con buone finiture e durante i rilievi effettuati si

è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità, ma comunque datati.

Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio; intonaco interno in malta di cemento; il portone di ingresso blindato due ante non è del tipo blindato, ma con serratura di sicurezza applicata esternamente lato interna; la parte interna di detto portone è rivestita da pannello in legno a vista noce chiaro tinto; le porte interne sono in legno tamburato verniciate di colore bianco; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno, esclusa quella su disimpegno ed angolo cottura, da persiana in legno di colore marrone.

La pavimentazione interna dell’unità, risulta essenziale e datata costituita da marmette di cemento con strato superficiale in graniglia di vario colore; i rivestimenti alle pareti nel bagno e in locale cucina soni in piastrelle di ceramica con formato quadrato; la pavimentazione si differenzia in gres nel balcone esterno ed in ceramica nel locale bagno principale.

L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel locale angolo cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in ghisa tubolare con finitura color bianco non dotati di termo valvola.

Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia. I servizi esclusivi quali il locale sottotetto ed il locale cantina si presentano con finiture essenziali; i vani non sono riscaldati e l’impianto elettrico del tipo esterno solo per accensione di punto luce e comunque non è stato possibile accertarne il funzionamento; in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza.

Nell’unità Sub 13 appartamento lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato: precisamente sono presenti due punti, nei soffitti della camera da letto e del locale bagno, dove si notano macchie dovute ad infiltrazioni provenienti dal piano superiore sottotetto. Ne consegue che nel locale sottotetto, si rilevano zona con infiltrazioni meteoriche in quanto la copertura non è

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adeguatamente impermeabilizzata, ma soprattutto sarebbe necessaria un’ispezione ed una buona manutenzione ordinaria della copertura

Osservazioni in merito: Si specifica che non è stato possibile verificare se la situazione sopra descritta è in essere o risale a situazioni del recente passato. In tutti i casi, anche se verificato che la situazione è allo stato iniziale, si invita il Custode Giudiziale a monitorare con visite periodiche se la situazione dei punti di infiltrazione verificata dovesse peggiorare, in quanto si potrebbe manifestare il pericolo per persone ed eventuali danni altre unità confinanti dovuta a crolli di porzioni di solaio fra piano secondo e piano sottotetto.

Inoltre il locale cantina esclusivo, come tutto il piano sotto-strada non è salubre; sono presenti sulle murature perimetrali ampie zone dove si evidenziano porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali superficiali e conseguente distaccamento di intonaco superficiale. Questi fenomeni negativi sono in aumento dovuto alla condizione d’uso e la poca areazione dei locali

LOTTO 6_

Composizione interna_ Unità Abitativa Sub 16- Entrando lato fronte da Via Trento n.6, si accede

all’unità in oggetto percorrendo la rampa ed androne comune sub 26 ed ingresso comune sub 29 localizzato in porzione di fabbricato compreso fra la corte interna comune sub 26 e la Via Borghetto dei Cordai. La porzione di fabbricato è privo di ascensore e salendo pochi scalini al piano terra, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 1. Si entra nell’unità abitativa costituita da monolocale e servizi con altezza media di m 3,00 circa. All’interno si entra direttamente nel monolocale che distribuisce sulla sinistra a locale anti collegato a locale bagno. Da detto monolocale è possibile l’affaccio su Via Trento e sulla via Borghetto dei Cordai. L’unità immobiliare Sub 16 così descritta è costituita da 3 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 35 circa.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 16 _Si precisa che, si presenta con buone finiture datate

all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità. Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio;

intonaco interno in malta di cemento; la piccola unità che è dotata di portone blindato rivestita da pannello in legno a vista essenza noce chiaro; le porte interne in legno tamburato a pannello liscio sempre in legno essenza noce chiaro; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno, esclusa la finestra del locale bagno, da persiana in legno vernìciate di colore marrone. La

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pavimentazione interna di tutta l’unità è in monocottura di colore chiaro, risulta essenziale di unico formato quadrato montato in diagonale; rivestimento alle pareti nei bagni in piastrelle di ceramica con formato quadrato e fila di decori. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel monolocale zona angolo cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in acciaio tubolare con finitura color bianco dotati di termo valvola. Si rileva la presenza di uno split per aria condizionata posto all’interno del monolocale collegato a macchina termo-ventilante esterna posta su facciata fabbricato lato corte interna. Anche per questi impianti termoidraulici, sopra indicati, non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia.

Nell’unità Sub 16 appartamento lo stato dei luoghi non mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato.

LOTTO 7_

all’unità in oggetto percorrendo la rampa ed androne comune sub 26 ed ingresso comune sub 29 localizzato in porzione di fabbricato compreso fra la corte interna comune sub 26 e la Via Borghetto dei Cordai. La porzione di fabbricato è privo di ascensore e salendo pochi scalini al piano terra, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 2.

Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità abitativa con altezza di m 3,05 circa. All’interno si entra direttamente in piccolo locale ingresso-disimpegno che distribuisce sulla destra a locale bagno ed a monolocale. Da detto monolocale è possibile l’affaccio sulla corte interna e sulla via Borghetto dei Cordai.

L’unità immobiliare Sub 17 così descritta è costituita da 3 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 39 circa.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 17 _Si precisa che, si presenta con un livello igienico scarso

dovuto a chi lo conduce attualmente in locazione; avrebbe bisogno di una nuova tinteggiatura interna e una buona pulizia in generale per essere definito igienicamente abitabile. In tutti i casi sono state rilevate buone finiture datate all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità.

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Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio; intonaco interno in malta di cemento; l’appartamento che è dotato di portone blindato rivestita da pannello in legno a vista essenza noce chiaro; le porte interne in legno tamburato a pannello liscio sempre in legno essenza noce chiaro; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno da persiana in legno vernìciate di colore marrone e quella lato Via Borghetto dei Cordai è dotata anche di inferriata metallica. La pavimentazione interna di tutta l’unità è in monocottura di colore chiaro, risulta essenziale di unico formato quadrato montato in diagonale; rivestimento alle pareti nei bagni in piastrelle di ceramica con formato quadrato e fila di decori. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel monolocale zona angolo cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in acciaio tubolare con finitura color bianco dotati di termo valvola. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia.

Nell’unità Sub 17 appartamento lo stato dei luoghi, escluso la sua condizione igienica, non mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato.

LOTTO 8_

all’unità in oggetto percorrendo la rampa ed androne comune sub 26 ed ingresso comune sub 29 localizzato in porzione di fabbricato compreso fra la corte interna comune sub 26 e la Via Borghetto dei Cordai. La porzione di fabbricato è privo di ascensore e salendo pochi scalini al piano terra e salendo le rampe di scale al piano primo, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 4.

Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità abitativa con altezza di m 3,00 circa. All’interno si entra direttamente in piccolo locale ingresso-disimpegno che distribuisce sulla sinistra a locale bagno ed in fronte a monolocale. Da detto monolocale è possibile l’affaccio solo sulla via Trento. L’unità immobiliare Sub 18 così descritta è costituita da 3 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 44 circa.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 18 _ Si precisa che, si presenta con buone finiture datate all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i

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materiali in generale dell’unità sono di buona qualità. Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio;

intonaco interno in malta di cemento; l’appartamento che è dotato di portone blindato rivestita da pannello in legno a vista essenza noce chiaro; le porte interne in legno tamburato a pannello liscio sempre in legno essenza noce chiaro; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno da persiana in legno vernìciate di colore marrone. La pavimentazione interna di tutta l’unità è in monocottura di colore chiaro, risulta essenziale di unico formato quadrato montato in diagonale;

rivestimento alle pareti nei bagni in piastrelle di ceramica con formato quadrato e fila di decori. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel monolocale zona angolo cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in acciaio tubolare con finitura color bianco dotati di termo valvola. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia.

Nell’unità Sub 18 appartamento lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato: precisamente è presente un punto, nel soffitto del locale bagno, in corrispondenza della facciata esterna, dove si notano macchie dovute ad infiltrazioni provenienti dal piano superiore tetto- sottotetto.

Osservazioni in merito: Si specifica che non è stato possibile verificare se la situazione sopra descritta è in essere o risale a situazioni del recente passato. In tutti i casi, anche se verificato che la situazione è allo stato iniziale, si invita il Custode Giudiziale a monitorare con visite periodiche se la situazione dei punti di infiltrazione verificata dovesse peggiorare, in quanto si potrebbe manifestare il pericolo per persone ed eventuali danni altre unità confinanti dovuta a crolli di porzioni di solaio fra piano secondo e piano tetto- sottotetto.

LOTTO 9_

Composizione interna_ Unità Abitativa Sub 19-

Entrando lato fronte da Via Trento n.6, si accede all’unità in oggetto percorrendo la rampa ed androne comune sub 26 ed ingresso comune sub 29 localizzato in porzione di fabbricato compreso fra la corte interna comune sub 26 e la Via Borghetto dei Cordai. La porzione di fabbricato è privo di ascensore e

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salendo pochi scalini al piano terra e salendo le rampe di scale al piano primo, si raggiunge l’unità in oggetto, contraddistinta con il numero interno 3. Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità abitativa con altezza di m 3,00 circa.

All’interno si entra direttamente in piccolo locale ingresso-disimpegno che distribuisce sulla destra a locale bagno ed in fronte a unica stanza monolocale. Da detto monolocale è possibile l’affaccio sulla corte interna e sulla via Borghetto dei Cordai.

L’unità immobiliare Sub 19 così descritta è costituita da 3 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 39 circa.

all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità. Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio;

intonaco interno in malta di cemento; l’appartamento che è dotato di portone blindato rivestita da pannello in legno a vista essenza noce chiaro; le porte interne in legno tamburato a pannello liscio sempre in legno essenza noce chiaro; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno da persiana in legno vernìciate di colore marrone. La pavimentazione interna di tutta l’unità è in monocottura di colore chiaro, risulta essenziale di unico formato quadrato montato in diagonale;

rivestimento alle pareti nei bagni in piastrelle di ceramica con formato quadrato e fila di decori. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel monolocale zona angolo cucina; gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in acciaio tubolare con finitura color bianco dotati di termo valvola. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia.

Nell’unità Sub 19 appartamento lo stato dei luoghi non mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato.

LOTTO 10_

Composizione interna_ Unità Abitativa Sub 20- Entrando direttamente a piano terra da Via Trento n.4, si entra nell’unità in oggetto da ampio infisso d’ingresso suddiviso in due parti. Passata la porta d’ingresso si

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entra nell’unità abitativa che risulta interamente controsoffittata, misura un’altezza utile interna di m 2,90 circa. All’interno si entra direttamente in piccolo locale ingresso-disimpegno che distribuisce in fronte a locale bagno e sulla destra ad unica stanza monolocale. Da detto monolocale è possibile solo l’affaccio sulla via Trento. L’unità immobiliare Sub 20 così descritta è costituita da 3 locali ad uso residenziale e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 40 circa.

all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità. Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura di blocchi forati in laterizio;

intonaco interno in malta di cemento; l’appartamento che è dotato di portone d’ingresso in alluminio di colore scuro, con doppia apertura una su ingresso e l’altra su monolocale; le porte interne in legno tamburato a pannello liscio in legno essenza noce chiaro; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera, dotate di antine oscuramento interno, tutte protette verso l’esterno da inferriata metallica vernìciata di colore marrone. La pavimentazione interna di tutta l’unità è in monocottura di colore chiaro, risulta essenziale di unico formato quadrato montato in diagonale; rivestimento alle pareti nei bagni in piastrelle di ceramica con formato quadrato e fila di decori. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel monolocale zona angolo cucina;

gli elementi scaldanti sono costituiti da radiatori in acciaio tubolare con finitura color bianco dotati di termo valvola. Nel locale bagno è presente griglia di aereazione, ma non si è potuto appurare se con funzione anche di aria condizionata. Anche in questo caso non è stato possibile accertarne il funzionamento e si specifica che è necessaria la verifica generale dell’impianto e la redazione delle certificazioni obbligatorie dalle disposizioni di legge vigenti in materia.

Nell’unità Sub 20 appartamento lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato: precisamente sono presenti diversi punti, nei soffitti e nei muri perimetrali del locale ingresso, del locale bagno, e porzione del monolocale, dove si notano macchie e distaccamento di intonaco dovute ad infiltrazioni provenienti dal piano superiore terrazzo di altra proprietà. Ne consegue che questo fenomeno di infiltrazioni meteoriche è in espansione in quanto la copertura o terrazzo sovrastante

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non è adeguatamente impermeabilizzata, ma soprattutto sarebbe necessaria un’ispezione ed una buona manutenzione ordinaria del terrazzo sopracitato.

Osservazioni in merito: Si specifica che non è stato possibile verificare se la situazione sopra descritta è in essere o risale a situazioni del recente passato. In tutti i casi si invita il Custode Giudiziale a monitorare con visite periodiche se la situazione dei punti di infiltrazione verificata dovesse peggiorare, in quanto si potrebbe manifestare il pericolo per persone ed eventuali danni ad altre unità confinanti dovuta a crolli di porzioni di solaio, soprattutto del controsoffitto esistente ad intradosso del solaio al piano primo.

LOTTO 11_

Composizione interna_ Unità Negozio Sub 21- Entrando direttamente da Via Trento n.2, si entra da

vetrina costruita da profili di alluminio; divisa in due parti, porta laterale; telaio in metallo con specchiature a vetro antisfondamento. Passata la porta d’ingresso si entra nell’unità negozio con altezza di m 3,05 circa ad esclusione del locale bagno con altezza utile interna m 2,90 circa. All’interno si entra direttamente unico locale negozio collegato ad altro locale più piccolo sempre a destinazione negozio per poi accedere a piccoli locali di servizio, quali anti collegato a locale bagno con finestra. Entrambi i locali negozio sono finestrati ed è possibile solo l’affaccio su via Trento. L’unità immobiliare Sub 20 così descritta è costituita da 4 locali ad uso negozio e servizi e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) m² 44 circa.

Finiture e impianti_ L’unità Abitativa Sub 21 _Si precisa che, si presenta con un livello igienico scarso

dovuto a chi lo conduce attualmente in locazione che lo utilizza a come deposito e stoccaggio materiale;

avrebbe bisogna di una nuova tinteggiatura interna e una buona pulizia in generale per essere definito igienicamente abitabile. In tutti i casi sono state rilevate buone finiture datate all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità. Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue:

le pareti divisorie sono in muratura portante di laterizio ed in blocchi di laterizio forato; intonaco interno in malta di cemento; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro-camera tutte protette verso l’esterno da inferriata metallica vernìciata di colore marrone. La pavimentazione interna di tutta l’unità è in monocottura di colore chiaro, risulta essenziale di unico formato quadrato montato in diagonale.

L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’unità è priva di impianto di riscaldamento. Nell’unità Sub 21 negozio lo stato dei

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luoghi, escluso la sua condizione igienica, l’uso improprio, non mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il sopralluogo effettuato.

LOTTO 12_

Composizione interna_ Unità Negozio Sub 22- Entrando direttamente da Corso Diaz n.172, si entra

attraverso serranda scorrevole verticale e vetrina metallica divisa in due parti, porta laterale; telaio in metallo con specchiature a vetro antisfondamento. Stessa cosa dicasi per la seconda vetrina resistente posta al civico n.170 con le stesse caratteristiche della precedente con la sola variazione dovuta al posizionamento della porta d’ingresso posta sulla sinistra. Entrando dalla porta ingresso al civico n.172 nell’unità negozio rileva un’altezza di m 3,85 circa nei primi tre locali negozio, mentre nei successivi due locali negozio l’altezza interna è di m.350 circa; tutto questo è dovuto alla formazione di controsoffitti e motivi di arredo a soffitto. Infine i locali servizio anti e bagno misurano rispettivamente m. 3.70 circa e m.3.85 circa. L’unità immobiliare Sub 21 così descritta è costituita da 5 locali ad uso negozio, n 2 locali servizio fra cui locale Anti e Bagno, e misura una Superficie Utile Lorda (S.U.L.) di m² 109 circa.

all’epoca della ristrutturazione anno 2004/2008 e durante i rilievi effettuati si è riscontrato che tutti i materiali in generale dell’unità sono di buona qualità. Descrivendo sommariamente le caratteristiche dell’unità in oggetto si indica quanto segue: le pareti divisorie sono in muratura portante di laterizio;

intonaco interno in malta di cemento; le finestre esistenti sono in legno laccate color bianco con vetro- camera tutte protette verso l’esterno da inferriata metallica vernìciate di colore marrone. La pavimentazione interna di tutta l’unità è in gres porcellanato di colore scuro, risulta di unico formato quadrato montato in squadro ad esclusione del primo locale negozio dove si è rilevato che è stato montato un pavimento in legno prefinito del tipo galleggiante di colore chiaro. L’impianto elettrico è del tipo sottotraccia completo di prese, punti luce; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza; l’impianto di riscaldamento è del tipo gas-metano con caldaia indipendente inserita nel terzo locale all’interno di un box costruito con pareti sottili in arredo di legno con altezza fino a m.2.55 circa; gli elementi scaldanti sono costituiti da ventil- convettori ad aria nei locali negozio, mentre nel locale anti e bagno sono presenti radiatori tubolari in ghisa con finitura color bianco non dotati di termo valvola; non è stato possibile accertarne il funzionamento, ma in tutti i casi si deve verificare la conformità alle normative vigenti in materia per garantirne la sicurezza.

Nell’unità Sub 22 negozio lo stato dei luoghi mette in evidenza vizi e difetti visibili, verificati durante il

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sopralluogo effettuato e precisamente sono presenti sulle murature perimetrali, pur essendo coperti i muri perimetrali da arredo diverse zone dove si evidenziano porzioni con umidità di risalita con formazioni di sali superficiali e conseguente distaccamento di intonaco superficiale. Questi fenomeni negativi sono in aumento dovuto alla tinteggiatura non traspirante e la poca areazione dei locali.

Osservazioni in merito: si specifica che all’interno dell’unità sono state rilevate alcune differenze, in particolare elementi di arredo, rispetto a quanto regolarmente autorizzato con le pratiche edilizie e tali difformità verranno descritte nel paragrafo successivo relativo alla Regolarità Edilizia.

02.5) RAPPRESENTAZIONE E FOTO

Per avere una completa rappresentazione delle unità oggetto di stima è stato effettuato un rilievo dettagliato, in allegato, con lo scopo di confrontare lo stato di fatto con la documentazione catastale e urbanistica ritirata presso gli uffici preposti. È stato eseguito anche un dettagliato rilievo fotografico degli esterni ed interni, in allegato. Si inseriscono di seguito alcune foto più significative.

Localizzazione del fabbricato in cui sono inserite le unità in oggetto, Corso A. Diaz angolo via Trento e retro su via Borghetto dei Cordai

Vista aerea con localizzazione del fabbricato condominiale

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Vista fronte strada Corso Diaz angolo via Trento

Vista esterna strada Via Borghetto dei Cordai angolo Via Trento

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Vista ingresso androne comune Sub 24 e vano scala comune Sub 25

Vista corte interna Sub 26

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LOTTO 1

LOTTO 1 vista porta ingresso Int.2 e balcone lato corte interna

LOTTO 1 vista interna locale bagno e angolo cucina con caldaia a gas metano

LOTTO 1 vista interna ingresso su locale sottotetto e locale cantina al piano S1

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LOTTO 2

LOTTO 2 vista interna porta ingresso int.4

LOTTO 2 vista interna disimpegno zona notte e locale bagno

LOTTO 2 vista interna ingresso su locale sottotetto e locale cantina al piano S1

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LOTTO 3

LOTTO 3 vista esterna ingresso Corso Diaz al civico n.176

LOTTO 3 vista interna locale negozio e vista esterna porta finestra di accesso alla corte comune Sub 26

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LOTTO 4

LOTTO 4 vista esterna ingresso Corso Diaz al civico n.178

LOTTO 4 vista interna locale negozio e porta di accesso zona retro

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LOTTO 5

LOTTO 5 vista interna porta ingresso int.3 e vista esterna su balcone lato retro con apertura su disimpegno

LOTTO 5 vista interna su disimpegno e vista su locale bagno

LOTTO 5vista interna su locale sottotetto e locale cantina al piano S1

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LOTTO 6

LOTTO 6vista interna porta ingresso int.1 su monolocale al Piano Terra

LOTTO 6vista interna locale bagno e particolare infisso e radiatore in monolocale

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LOTTO 7

LOTTO 7vista interna porta ingresso int. 2 e particolare infisso e radiatore in monolocale

LOTTO 7vista interna monolocale angolo cottura con caldaia a gas metano e locale bagno

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LOTTO 8

LOTTO 8vista interna porta ingresso int. 4 e particolare su monolocale

LOTTO 8vista interna su monolocale e particolare pavimentazione zona ingresso

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LOTTO 9

LOTTO 9vista interna porta ingresso int 3 e su monolocale angolo cottura e caldaia gas metano

LOTTO 9vista interna ingresso su monolocale e locale bagno

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LOTTO 10

LOTTO 10vista esterna ingresso su Via trento al civico n.4

LOTTO 10vista interna ingresso e particolare su monolocale

LOTTO 10vista interna monolocale con caldaia gas metano e particolare su pavimentazione ed ingresso

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LOTTO 11

LOTTO 11 vista esterna ingresso su Via Trento al civico n.2

LOTTO 11 vista interna ingresso su Via Trento e locale bagno

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LOTTO 12

LOTTO 12 vista esterna ingresso su Corso Diaz a sx al civico n.172 e civico a dx al civico n.170

LOTTO 12 vista interna ingresso locale negozio al civico 172 e altro locale negozio