TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO GIUDICE DELL ESECUZIONE DOTT.SSA ALESSANDRA BURRA * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

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TRIBUNALE CIVILE DI TREVISO

GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT.SSA ALESSANDRA BURRA

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PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: CAPITAL MORTGAGE SRL

PROCEDENTE CAPITAL MORTGAGE SRL (avv. Luca Filipponi)

contro ESECUTATO 1

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Il Giudice dell’Esecuzione in oggetto, con provvedimento in data 28/08/2017, nominava lo scrivente arch. Alessandro Caronia, con recapito professionale in Treviso, via Zermanese n. 44/c, Esperto Stimatore.

Il giorno 9 ottobre 2017, il sottoscritto arch. Alessandro Caronia, innanzi al Cancelliere, accettava l’incarico di stima dei beni pignorati come disposto nel provvedimento di cui sopra, e prestava il giuramento di rito. Sono state contestualmente allegate al verbale del giuramento, e consegnate al sottoscritto, le istruzioni impartite dal Giudice dell’Esecuzione per la redazione della Perizia di Stima.

L’esperto nominato ex art. 569 c.p.c. provvederà a:

1) ritirare la documentazione in Cancelleria.

2) verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all’art. 567, 2° comma c.p.c., segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisporre, sulla base dei documenti in atti, l’elenco delle

N. 319/2014 R.G. ESEC.

Udienza 14/03/2018 Ore 10.00

Firmato Da: CARONIA ALESSANDRO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 67021c2b6a49b16d35f8131fb1f1af98

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iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisire, ove non depositate, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all’art. 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisire la certificazione relativa all’atto di provenienza ultraventennale (ove non contenuta nella documentazione in atti). Le verifiche in questione non devono essere effettuate, quando il creditore abbia allegato agli atti la relazione notarile sostitutiva, prevista dall’art. 567, comma 2, ultima parte c.p.c.. In ogni caso l’esperto allegherà copia dell’atto di acquisto della proprietà (o di altro diritto reale) da parte dell’esecutato sui beni pignorati.

3) descrivere, previo necessario accesso concordato con il custode – se

nominato, a tutti gli immobili, lo/gli immobile/i pignorato/i, indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.);

4) accertare la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non identificano l’immobile e non consentono la sua

univoca identificazione;

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b) se i dati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del bene;

c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato;

5) procedere, ove necessario e previa autorizzazione del G.E., ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate;

6) indicare l’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;

7) verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso;

8) verificare l’esistenza o meno di opere abusive ai sensi e con riferimento a quanto previsto al punto 7) dell’art. 173 bis disp. att. c.p.c.

9) dire se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provvedendo, in quest’ultimo caso, alla suddivisione in lotti. Nell’ipotesi in cui insorgano problemi (per es. di accatastamento, di costituzione di servitù, ecc.) ne interesserà subito il Giudice;

10) dire, se l’immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura;

11) accertare se l’immobile è libero o occupato; acquisire, ove non vi provveda il custode, il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento; ove l’immobile sia occupato dal coniuge separato o dall’ex

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coniuge del debitore esecutato, acquisire il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; verificare se risultano registrati presso l’ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell’art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; l’Esperto dovrà indicare la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio;

12) indicare l’esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; rilevare l’esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; il tutto come ora previsto dall’art. 173 bis, punto 8), disp. att. c.p.c.;

13) accertare l’esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell’acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo) nonché fornire le informazioni di cui all’art. 173 bis, punto 9), disp. att. c.p.c.;

14) STIMA: determinare il valore dell’immobile ai sensi e con le specifiche indicazioni previste dall’art. 568 c.p.c., considerando che sono opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento;

15) inviare, a mezzo di posta ordinaria o posta elettronica, nel rispetto della normativa, anche regolamentare, concernente la sottoscrizione, la trasmissione e la ricezione dei documenti informatici e teletrasmessi, copia del proprio elaborato ai creditori procedenti o intervenuti, al debitore, anche

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se non costituito, ed al custode eventualmente nominato, almeno trenta giorni prima dell’udienza fissata per l’emissione dell’ordinanza di vendita ai sensi dell’art. 569 c.p.c., assegnando alle parti un termine non superiore a quindici giorni prima della predetta udienza per far pervenire, presso di lui, note di osservazione al proprio elaborato;

16) depositare telematicamente (nella modalità deposito semplice e non

“deposito perizia immobiliare”), con congruo anticipo (almeno 10 giorni) rispetto alla data dell’udienza fissata ex art. 569 c.p.c. per l’emissione dell’ordinanza di vendita, il proprio elaborato peritale completo degli allegati nonché depositare in cancelleria un originale cartaceo della perizia con gli allegati e le fotografie per la consultazione da parte degli eventuali interessati all’acquisto del bene;

17) allegare alla relazione documentazione fotografica interna ed esterna dell’intero compendio pignorato;

18) allegare scheda sintetica contenente tutti i dati, necessari per l’ordinanza di vendita, relativi a: descrizione catastale e tipologica completa (via e civico compresi), con tutti gli elementi risultanti dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei RR. II. (compresi i confini dell’immobile, superficie, servitù attive e passive, diritti reali o personali gravanti e trascritti sull’immobile, estensione del diritto in capo all’esecutato); valore di stima;

esistenza di locazioni registrate e comunque opponibili; eventuali abusi/irregolarità edilizie, necessità di variazione catastale, il tutto con indicazione delle modalità e dei costi per l’aggiudicatario.

19) segnalare tempestivamente al custode (o se non nominato al giudice dell’esecuzione) ogni ostacolo all’accesso;

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20) successivamente all’aggiudicazione del bene, l’esperto provvederà alla redazione dell’attestato di prestazione energetica, tenendo conto dello stato dell’immobile e della documentazione disponibile, nonché alla sua registrazione presso gli uffici competenti, e lo depositerà, sia in formato digitale che cartaceo.

Lo scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali e ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con l’Ufficio Tecnico del Comune di Tarzo (TV) e l’Agenzia del Territorio della Provincia di Treviso, espone quanto segue:

* * * PREMESSA

I beni oggetto di esecuzione immobiliare saranno presi in considerazione, specificando:

o VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE ART. 567 COMMA 2 C.P.C. (2)

o DATI DI PIGNORAMENTO

o CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI E SUDDIVISIONE DEI LOTTI (9)

o IDENTIFICAZIONE CATASTALE (3)

o CONFINI (3)

o VERIFICA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE

CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO (4)

o DESCRIZIONE DEI BENI (3)

o CONSISTENZA COMMERCIALE

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o PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza)

o SITUAZIONE OCCUPAZIONALE (11)

o VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI ARTISTICI, STORICI, ALBERGHIERI DI INALIENABILITA’ O INDIVISIBILITA’, DIRITTI DEMANIALI O USI CIVICI (12)

o VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE (A CARICO DELL’ACQUIRENTE, DA CANCELLARSI O NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE) E INFORMAZIONI DI CUI ALL’ART. 173 bis PUNTO 9 DISP.

ATT. C.P.C. (13)

o PROVENIENZA DEL BENE (2)

o ATTI PREGIUDIZIEVOLI (2)

o ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

o VERIFICA REGOLARITA’ EDILIZIA E URBANISTICA (6, 7, 8)

o STIMA DEI BENI (14)

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VERIFICA DELLA DOCUMENTAZIONE ART. 567 COMMA 2 C.P.C. (2)

In base all’esame della documentazione in atti, si è verificata la sua idoneità secondo quanto previsto dall’ex art. 567 cod. proc. civ.

DATI DI PIGNORAMENTO

Con atto di pignoramento immobiliare trascritto in data 23/09/2014, Reg.

Part. 18698, Reg. Gen. 25320, n.° rep. 4985/2014 del 12605/2014, sono state pignorate le seguenti quote di proprietà sui beni immobili sotto indicati, a

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favore del procedente CAPITAL MORTGAGE SRL:

- Intero del diritto di proprietà dei seguenti immobili:

N.C.E.U. del Comune di Tarzo (TV), via Vallorch, beni intestati a:

Esecutato 1 – proprietà per 1/1;

N.C.E.U. del Comune di Tarzo (TV) - Sezione A - Foglio 5

o Particella 1115 - Cat. A/3 – cl. 3 – cons. 3,5 vani – rendita euro 207,87 – via Vallorch piano T-1-2.

(abitazione in aggregato edilizio con piano terra, primo piano e secondo piano sottotetto)

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CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI E SUDDIVISIONE DEI LOTTI (9)

L’Esperto Stimatore, in seguito all’esame del bene oggetto della presente esecuzione immobiliare, ha ritenuto conveniente, al fine di favorire la vendibilità del bene, la formazione di un Lotto Unico, così composto:

LOTTO UNICO

Intera proprietà di porzione di aggregato edilizio costituita da abitazione con piano terra, primo piano e secondo piano sottotetto, ubicata nel Comune di Tarzo (TV), via Vallorch.

Superficie commerciale dell’abitazione di ca. mq 65,20.

IDENTIFICAZIONE CATASTALE (3) Il bene immobile oggetto di stima risulta così identificato:

LOTTO UNICO

Catasto Fabbricati del Comune di Tarzo (TV), bene intestato a:

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Esecutato 1 – proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;

Sezione Urbana A - Foglio 5

o Particella 1115, Categoria A/3, Classe 3, Consistenza 3,5 vani, Superficie Catastale Totale 68 mq, Superficie Catastale Totale

escluse aree scoperte 68 mq, Rendita Euro 207,87, via Vallorch, piano T-1-2.

(abitazione con piano terra, primo piano e secondo piano sottotetto in aggregato edilizio)

CONFINI (3) LOTTO UNICO

- Abitazione con piano terra, primo piano e secondo piano sottotetto in aggregato edilizio (Catasto Fabbricati Foglio 5, Particella 1115)

Da Nord in senso orario: M.N. 513 (area scoperta comune); M.N. 510; M.N.

509.

VERIFICA CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO (4)

Si riscontra la corrispondenza tra l’identificazione catastale attuale (come da visure storiche per immobile in data 20/11/2017) e l’identificazione catastale dell'immobile riportata nell’Atto di Pignoramento Immobiliare.

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DESCRIZIONE DEI BENI (3)

DESCRIZIONE SOMMARIA DEGLI IMMOBILI, DELLE PERTINENZE ED ACCESSORI

LOTTO UNICO

L’aggregato edilizio del quale fa parte l’abitazione oggetto di perizia è situato in un’area del Comune di Tarzo, in via Vallorch. L’edificio, che sorge su un terreno a giacitura in declivio, ha una localizzazione che consente l’accesso carrabile ai servizi e alle attrezzature di base del capoluogo comunale, dal cui centro dista ca. 1 km.

In base alla documentazione acquisita, non risulta possibile accertare l’anno della costruzione della porzione immobiliare oggetto di perizia, che presenta una vetusta struttura portante in pietra irregolare a faccia vista (anche i corpi di fabbrica adiacenti in detto aggregato edilizio presentano vetuste strutture murarie). Nell’atto di provenienza viene attestato che il corpo di fabbrica oggetto di perizia è stato realizzato in epoca anteriore al 1 settembre 1967.

L’unità immobiliare oggetto di esecuzione non è attualmente abitabile, è priva di impianti e di servizi igienici, presenta un pessimo stato generale di conservazione e manutenzione, e necessita di un generale intervento di ristrutturazione e consolidamento strutturale.

L’aggregato edilizio nel quale è inserita l’abitazione oggetto di perizia ha una conformazione planimetrica a elle irregolare, della quale l’unità immobiliare oggetto di esecuzione costituisce l’elemento di snodo centrale.

L’abitazione presenta tre elevazioni fuori terra (piano terra, primo piano e secondo piano sottotetto), con scala interna dalla struttura in legno in avanzato stato di degrado per il collegamento tra il piano terra e il primo

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piano, ed è attualmente priva di scala interna di collegamento tra il primo piano e il secondo piano sottotetto. Il corpo di fabbrica ha coperture a falde inclinate con manto tradizionale in coppi. L’unità immobiliare ha due esposizioni principali, a Nord-Ovest e a Nord-Est, e sui lati Sud-Ovest e Sud-Est confina con altri corpi di fabbrica del suddetto aggregato edilizio.

Gli impaginati dei prospetti dell’unità immobiliare sono semplici, con le aperture disposte secondo allineamenti verticali. La struttura portante del corpo di fabbrica oggetto di perizia è in muratura in pietra irregolare a faccia vista, sulla quale sono visibili delle lesioni, con orizzontamenti lignei in avanzato stato di degrado. Non vi sono pluviali a vista, né gronde, ma un semplice sporto delle falde di copertura lungo la linea d’imposta di quest’ultima.

L'aggregato edilizio nel quale è inserita l’abitazione oggetto di esecuzione è dotato di un'area scoperta comune perimetrale, costituita da una porzione adiacente alla via Vallorch (pavimentata in sterrato e con marciapiedi in cemento e pietra adiacenti alle abitazioni prospicienti verso la strada di accesso), e da una porzione a prato in declivio con alcune alberature e dei corpi di fabbrica di servizio. Non vi sono recinzioni di confine.

Lo stato generale di conservazione e manutenzione delle parti esterne dell’abitazione è pessimo. Si rileva in particolare, in merito alle murature in pietra informe a faccia vista con inserti in laterizio che costituiscono la struttura portante dell’immobile, oltre alla vetustà, la presenza di lesioni. Si rileva inoltre il pessimo stato di conservazione degli scuri esterni in legno massello e degli infissi vetrati con telai in legno.

L’unità immobiliare è così composta: piano terra: locale dalla superficie utile

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di ca. 16,30 mq; primo piano: locale dalla superficie utile di ca. 12,05 mq;

secondo piano sottotetto: locale dalla superficie utile di ca. 14,15 mq, attualmente non collegato ai piani inferiori, data l’assenza di scala interna di collegamento con il primo piano; ciò ha comportato l’impossibilità di accedere al secondo piano sottotetto in sede di sopralluogo. Si rileva inoltre l’inesistenza attuale di servizi igienici nell’immobile.

La superficie commerciale complessiva dell’abitazione è di ca. 65,20 mq.

La qualità generale delle finiture interne dell’abitazione è scadente; lo stato generale di conservazione e manutenzione delle finiture interne è pessimo.

Segue una descrizione sintetica delle finiture interne dell’unità immobiliare.

o Le pareti interne al piano terra presentano tracce di vecchi intonaci e rinzaffi in pessimo stato di conservazione e per buona parte distaccati, con lesioni; le pareti interne al primo piano e al secondo piano sottotetto (in merito al secondo piano sottotetto in base a quanto osservabile attraverso il vuoto del vano scala di collegamento non più esistente tra primo e secondo piano) presentano vecchi intonaci in pessimo stato di conservazione, con estese macchie di umidità e lesioni.

o i soffitti del piano terra e del primo piano presentano struttura portante con travi e tavolato in legno a vista in pessimo stato di conservazione e manutenzione e in avanzato stato di degrado. Il soffitto del secondo piano sottotetto (in base a quanto osservabile attraverso il vuoto del vano scala di collegamento non più esistente tra primo e secondo piano) presenta struttura portante lignea a vista in pessimo stato di conservazione e manutenzione e in avanzato stato

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di degrado, con tavelle in cotto.

o Il pavimento del locale al piano terra è in acciottolato di scadente fattura e con avvallamenti, e presenta, nella parte centrale, un cambio di quota costituito da un gradino con bordatura in pietra; i pavimenti del primo piano sono costituiti dal tavolato della struttura lignea del solaio, in pessimo stato di conservazione e manutenzione e in avanzato stato di degrado.

o le pedate e le alzate della scala tra il piano terra e il primo piano sono in tavolame in legno massello e compensato, in pessimo stato di conservazione e manutenzione, e in avanzato stato di degrado.

o La porta interna al primo piano è in legno massello finitura naturale.

o Porta esterna d’ingresso a due ante in legno massello in pessimo stato di conservazione e manutenzione, ed avanzato stato di degrado.

o I serramenti esterni sono in legno finitura naturale con vetri singoli, e scuri esterni in legno finitura naturale, in pessimo stato di conservazione e manutenzione, e in avanzato stato di degrado. La finestra al piano terra è priva di scuro esterno.

o Le due piccole aperture sulla parete esterna Nord-Est al piano terra sono prive di infisso, e attualmente chiuse da tamponamenti murari.

Come detto l’unità immobiliare è attualmente priva di impianti e di servizi igienici.

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CONSISTENZA COMMERCIALE LOTTO UNICO

(via Vallorch, Tarzo)

La superficie commerciale dell’abitazione, puramente a titolo indicativo, è la seguente:

Sup. comm. dell’abitazione (piano terra, primo piano e secondo piano sottotetto in aggregato edilizio) ca. mq 65,20.

PROPRIETÀ LOTTO UNICO

Esecutato 1 – proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni;

Vedere Allegato 12 - Corrispondenza Nominale Esecutato.

SITUAZIONE OCCUPAZIONALE (11) LOTTO UNICO

In base all’ispezione effettuata in data 21/11/2017 presso l’Agenzia delle Entrate della Provincia di Treviso, non risultano esservi contratti di locazione registrati a nome del sig. esecutato relativi alla porzione immobiliare oggetto di perizia.

In base al sopralluogo effettuato in data 22/01/2018, si è riscontrato che la porzione immobiliare oggetto di perizia è attualmente non occupata e non abitabile.

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VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI ARTISTICI, STORICI, ALBERGHIERI DI INALIENABILITA’ O INDIVISIBILITA’,

DIRITTI DEMANIALI O USI CIVICI (12)

In base ai contatti avuti con il Comune di Tarzo, si è verificato che l’immobile oggetto di perizia ricade nell’ambito del Grado di protezione “3”

(tre) di cui al CAPO II – TIPI E CATEGORIE DI INTERVENTO – Articolo 33 – DEFINIZIONE DEI GRADI DI PROTEZIONE – DISCIPLINA DEGLI INTERVENTI IN RELAZIONE AI GRADI DI PROTEZIONE – 4.3 (edifici che rivestono un valore storico artistico in particolare per il loro rapporto con il contesto ambientale esistente) delle N.T.O. (Norme Tecniche Operative) del Piano degli Interventi – Piano Regolatore Comunale. Sono consentiti gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” descritti al punto 4.3.2, e quelli descritti al punto 4.3.3 dell’art. 33 delle N.T.O..

VERIFICA ESISTENZA DI VINCOLI O ONERI DI NATURA CONDOMINIALE (A CARICO DELL’ACQUIRENTE, DA CANCELLARSI O NON OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE), INFORMAZIONI DI CUI ALL’ART. 173 bis PUNTO 9 DISP. ATT.

C.P.C. (13)

In base alla documentazione in atti e alle informazioni acquisite, l’aggregato edilizio nel quale è ubicata la porzione immobiliare oggetto di perizia non risulta avere amministrazione condominiale.

PROVENIENZA DEL BENE (2) LOTTO UNICO

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Con atto di compravendita Notaio Vitantonio Laterza di Treviso, Repertorio n.° 22482/3839 del 14/11/2006, trascritto a Treviso in data 14/12/2006, Reg.Part. n.° 35441, Reg. Gen. n° 61346, il signor Esecutato 1 acquistava la piena proprietà della porzione immobiliare oggetto di perizia nel Comune di Tarzo (TV).

ATTI PREGIUDIZIEVOLI (2) Vedere Certificato Sostitutivo Notarile in data 26/09/2014.

In base alle visure sintetiche per soggetti effettuate presso l’Agenzia del Territorio - Servizio di Pubblicità Immobiliare di Treviso in data 28-12-2017 (vedere Allegato 08-Visura Conservatoria), non si riscontrano iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli relative all’immobile oggetto di perizia in data successiva a quella del Pignoramento Immobiliare in oggetto:

Verbale di Pignoramento Immobili Rep. 4985/2014 del 26/05/2014, trascritto a Treviso il 23/09/2014, Reg. Part. 18698, Reg. Gen. 25320.

ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU’

LOTTO UNICO

Nell’atto di compravendita di cui sopra, Notaio Vitantonio Laterza di Treviso, Repertorio n.° 22482/3839 del 14/11/2006, trascritto a Treviso in data 14/12/2006, Reg. Part. n.° 35441, Reg. Gen. n° 61346, viene dichiarato che la vendita viene fatta “… ed accettata a corpo e non a misura, nello stato e nella condizione di fatto e di diritto in cui quanto venduto si trova e così come si possiede e si ha dalla parte venditrice diritto di possedere e godere, con tutti gli accessori, accessioni, pertinenze e dipendenze inerenti, usi,

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diritti, azioni e ragioni, servitù attive e passive relative”.

VERIFICA DELLA REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA (6, 7, 8)

LOTTO UNICO

In base all’ispezione effettuata presso il Comune di Tarzo, non risultano agli atti pratiche edilizie relative all’immobile oggetto di perizia intestate alle ditte riportate nel ventennio nel Certificato Notarile Sostitutivo. In base a quanto dichiarato nell’atto di provenienza, l’immobile oggetto di perizia risulta essere stato edificato in data anteriore al 1 settembre 1967.

In base al confronto tra lo stato di fatto rilevato dell’immobile e le planimetrie catastali, si rileva quanto segue:

- al piano terra non è presente il bagno in parte sotto scala indicato nella planimetria catastale, e vi è invece un locale unico senza pareti divisorie, e con un salto di quota di un gradino nella parte intermedia, anch’esso non indicato in planimetria;

- sempre al piano terra, le due piccole finestre sul prospetto Nord-Est risultano attualmente chiuse da due tamponamenti murari;

- La scala di collegamento tra il primo piano e il secondo piano sottotetto indicata in planimetria non è attualmente esistente, e il relativo foro scala presente nel solaio del secondo piano sottotetto ha una sagoma diversa da quella indicata nella relativa planimetria.

Come detto nella descrizione dell’unità immobiliare oggetto di esecuzione, in sede di sopralluogo si è accertato che questa non è attualmente abitabile, è priva di servizi igienici e di impianti, e necessita di un intervento generale di

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ristrutturazione e consolidamento strutturale, per il quale dovrà essere presentata idonea pratica edilizia, e dovranno essere aggiornate le planimetrie catastali. Si prevede, in merito alla relativa pratica edilizia comunale, il costo di complessivi € 3.000 per oneri e diritti amministrativi, e il costo di complessivi € 3.000 per spese tecniche per pratica edilizia comunale e pratica catastale.

In base ai contatti avuti con il Comune di Tarzo, si è inoltre verificato che l’immobile oggetto di perizia ricade nell’ambito del Grado di protezione “3”

(tre) di cui al CAPO II – TIPI E CATEGORIE DI INTERVENTO – Articolo 33 – DEFINIZIONE DEI GRADI DI PROTEZIONE – DISCIPLINA DEGLI INTERVENTI IN RELAZIONE AI GRADI DI PROTEZIONE – 4.3 (edifici che rivestono un valore storico artistico in particolare per il loro rapporto con il contesto ambientale esistente) delle N.T.O. (Norme Tecniche Operative) del Piano degli Interventi – Piano Regolatore Comunale. Sono consentiti gli interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” descritti al punto 4.3.2, e quelli descritti al punto 4.3.3 dell’art. 33 delle N.T.O..

In base al Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato all’Esperto Stimatore dal Comune di Tarzo in data 29/11/2017, il terreno che costituisce l'area di sedime dell'abitazione a schiera oggetto di perizia, identificato al Catasto Terreni del Comune di Tarzo al Foglio 5 Mappale 1115, risulta avere la seguente destinazione urbanistica:

L’area è inserita sul Piano degli interventi in Zona “E” – Zone destinate alla funzione agricola produttiva, e come tale è soggetta all’art. 55 delle Norme Tecniche Operative.

(vedere in dettaglio Allegato 6 – C.D.U.).

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STIMA DEI BENI (14) LOTTO UNICO

Il valore commerciale del bene, ossia il più probabile valore di mercato, è stato determinato mediante procedimento sintetico pluriparametrico, considerando, quali caratteri significativi, le caratteristiche posizionali estrinseche, le caratteristiche posizionali intrinseche, le caratteristiche tecnologiche e le caratteristiche qualitativo - architettoniche. E’ stata effettuata un’indagine di mercato avente come oggetto un campione di immobili simili a quello da stimare, e si è ricavato un prezzo unitario per l’immobile oggetto di perizia pari a 290 €/mq. L’immobile ha caratteristiche omogenee rispetto al campione, e si colloca intorno all’estremo inferiore di quest’ultimo, i cui prezzi unitari oscillano da 267 €/mq a 669 €/mq, con un valore medio di 425 €/mq. Il prezzo unitario di 290 €/mq, moltiplicato per la superficie commerciale dell'immobile oggetto di valutazione, fornisce il valore di € 18.908. Su tale valore si è applicata la seguente riduzione correttiva:

- Riduzione del 5% per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto:

€ 18.908 x 0,05 = € 945.

Per quanto concerne l’adeguamento correttivo per lo stato di manutenzione del compendio oggetto di stima, si precisa che il procedimento di stima sintetica pluriparametrica applicato tiene conto dello stato di manutenzione confrontando direttamente il bene da stimare con i beni di confronto a mezzo degli adeguati prezzi parametrici, come già indicato nella descrizione del procedimento, in cui tra le caratteristiche prese in considerazione compaiono quelle tecnologiche, che includono lo stato manutentivo.

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In merito alle spese amministrative e tecniche che di consueto nelle stime giudiziarie vengono detratte dal valore stimato, si precisa che, poiché anche gli immobili di confronto versano nello stesso stato di conservazione di quello stimato, e necessitano dunque dell’espletamento delle stesse pratiche edilizie coi relativi oneri tecnico-amministrativi, si ritiene che i prezzi di mercato rilevati incorporino in misura adeguata dette spese, che di conseguenza non vanno ulteriormente detratte dall’importo stimato.

Il prezzo dell’immobile così determinato è pari a € 18.908 - € 945 = € 17.963

= € 18.000 in cifra tonda.

Si ritiene che la vistosa differenza tra il prezzo dell’immobile registrato in atto nel 2006, pari a € 113.000 (vedere Allegato 9 – Copia Atto Provenienza) e quello stimato possa essere ascritta alle circostanze macroeconomiche che hanno caratterizzato il periodo pre-crisi, fino agli inizi del 2008, e il periodo successivo, in cui anche il settore immobiliare ha registrato una significativa caduta dei prezzi, molto più evidente nei segmenti marginali come quello in esame, e in particolare in quei sotto-mercati in cui l’investimento immobiliare presuppone anche consistenti attività di riqualificazione edilizia.

L’esecuzione coinvolge beni per i quali si propone la vendita in un Lotto Unico. Come già detto nella descrizione dei beni, trattasi di:

Lotto Unico: piena proprietà di porzione di aggregato edilizio costituita da abitazione, attualmente non abitabile, che necessita di un generale intervento di ristrutturazione e consolidamento strutturale, con piano terra, primo piano e secondo piano sottotetto, nel Comune di Tarzo (TV), via Vallorch.

Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche posizionali intrinseche ed

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estrinseche, delle caratteristiche tecnologiche e qualitativo - architettoniche, e delle risultanze delle indagini di mercato effettuate, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene oggetto di perizia, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva:

VALORE DELL’INTERO BENE (LOTTO UNICO) € 18.000,00

* * *

Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l’incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento che fosse ritenuto necessario.

Con Osservanza Treviso, 31/01/2018

L’ESPERTO STIMATORE Alessandro Caronia architetto

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Elenco Allegati:

o 02 - Foto

o 03a - Piante - Planimetrie Catastali

o 03b - Piante - Rilievo Stato di Fatto

o 04 - Scheda Sintetica

o 05 - Concessioni Comunali - Abitabilità

o 06 - Certificato di Destinazione Urbanistica

o 07 - Mappa e Visure Catastali

o 08 - Visura Conservatoria

o 09 - Copia Atto di Provenienza

o 10 - Verbale del Sopralluogo

o 11 - Verifica Locazioni

o 12 - Corrispondenza Nominale Esecutato