COMUNE DI SPOTORNO Provincia di Savona. UFFICIO TECNICO Settore Urbanistica

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COMUNE DI SPOTORNO Provincia di Savona UFFICIO TECNICO

Settore Urbanistica

PRG Comunale – VARIANTE A seguito revisione ex L.R. 7/74

Norme di Attuazione

Testo coordinato con modifiche d’ufficio introdotte a seguito approvazione, Decreto Presidente Giunta Regionale n. 356 del 29.05.1996, e modifica a seguito stipula Accordo di Programma del 23.04.1999

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Settore Urbanistica NORME DI ATTUAZIONE PRG

INDICE Titolo 1° - Principi generali

Art. 1 – Applicazione del PRG Art. 2 – Documenti costitutivi Art. 3 – Contenuto delle Norme Art. 4 – Zone di recupero

Art. 5 – suddivisione del territorio

Titolo 2° - Attuazione del PRG Art. 6 – Modalità d’Attuazione

Art. 7 – Strumenti Urbanistici Attuativi Art. 8 – Standards per servizi

Art. 9 – Destinazione d’uso Art. 10 – Parametri edilizi Art. 11 – Categorie d’intervento

Titolo 3° - Zone per insediamenti residenziali Art. 12 – Disposizioni generali

Art. 13 – Norme particolari per le Zone A Art. 14 – Norme particolari per le zone B

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Titolo 4° - Zone per insediamenti produttivi

Art. 16 – Definizione delle strutture turistico – ricettive Art. 17 – Zone turistiche di consolidamento

Art. 18 – Zone turistiche di nuovo impianto Art. 19 – Zone artigianali e commerciali Art. 20 – Fascia litoranea

Titolo 5° - Zone ad uso agricolo Art. 21 – Disposizioni generali

Art. 22 – Norme particolari per le zone E1 Art. 23 – Norme particolari per le zone E2 Art. 24 – Norme particolari per le zone E3 Art. 25 – Norme particolari per le zone E4

Titolo 6° - Aree speciali, vincolate per la viabilità e i servizi Art. 26 – Aree spoeciali e/o vincolate

Art. 26 bis - Viabilità Art. 27 - Allineamenti Art. 28 – Aree e servizi Art. 29 – Edifici pubblici

Art. 30 – Parcheggi e Autorimesse

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Titolo 7° - Disposizioni finali e transitorie Art. 31 – Norme finali

Art. 32 – Precedenti autorizzazioni Art. 33 – Entrata in vigore del PRG Art. 34 Varianti connesse

Art. 35 – Conferenza dei servizi

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Titolo 1° - PRINCIPI GENERALI Art. 1 – Applicazione del PRG

Il presente Piano Regolatore Generale, denominato Variante PRG a seguito revisione ex legge Regionale n. 7/74 e nel proseguo delle presenti Norme semplicemente PRG in quanto sostitutivo a tutti gli effetti del Vigente Strumento Urbanistico Generale, si estende su tutto il territorio del Comune di Spotorno disciplinandone l’uso nei modi e secondo le prescrizioni della vigente Legislazione Urbanistica Nazionale e Regionale.

Ogni modifica dello stato di fatto e delle destinazioni d’uso del suolo e dei fabbricati è soggetta alle prescrizioni del PRG.

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Settore Urbanistica Art. 2 – Documenti costitutivi

Il PRG è costituito dai seguenti documenti:

- Relazione illustrativa - Norme di attuazione

- Planimetrie di Piano – che consistono in:

- Tav. 1 – Inquadramento territoriale scala 1:25.000 - Tav. 2 – Territorio comunale “ 1: 5.000 - Tav. 2.1 – Ambito Urbano “ 1: 2.000 - Tav. 3.1 – Territorio Comunale

Uso del suolo agricolo “ 1: 5.000 - Tav. 3.2 – Territorio Comunale

- Carta dei vincoli “ 1: 5.000 - Tav. 3.3 – Territorio Comunale

- Urbanizzazione…………..”….1: 5.000 - Tav. 4.1 – Ambito Urbano

- Consistenza e tipologia

- edificatoria “ 1: 2.000 - Tav. 4.2 – Ambito Urbano

- Servizi esistenti “ 1: 2.000 - Tav. 4.3 – Ambito Urbano

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- Attrezzature Turistiche “ 1: 2.000 - Tav. 5 – PRG Vigente “ 1: 2.000 - Tav. 6 – Variante PRG: Schema di

- Piano “ 1: 5.000 - Tav. 7 – Piano Regolatore territorio

- Comunale “ 1: 5.000 - Tav. 8 – Ambito Urbano Zonizzazione “ 1: 2.000 - Tav. 9 – Ambito Urbano

- Vincoli e Perimetrazioni “ 1: 2.000

In particolare le tavole 7, 8 e 9 sono a contenuto prescrittivo e tra esse prevalgono le indicazioni delle tavole a scala maggiore: le Norme di Attuazione prevalgono rispetto agli elaborati cartografici.

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Art. 3 – Contenuto delle Norme

Le presenti Norme di Attuazione del PRG disciplinano l’uso del suolo e dei manufatti edilizi esistenti e da realizzare e forniscono indicazioni e prescrizioni per l’attuazione del Piano Regolatore Generale.

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Art. 4 – Disciplina urbanistica degli interventi di recupero

Con riferimento alla Legge Regionale 1 giugno 1993 n. 25 e in particolare agli articoli 3 e 4 il PRG determina:

a) la perimetrazione delle zone di territorio in cui procedere al recupero del patrimonio edilizio esistente attraverso gli interventi di cui all’art. 31 della L. 457/78 coincidenti con le Zone A1 e A2.

b) La specificazione delle modalità previste per ciascuno dei tipi di intervento sopra richiamati e in particolare il loro assoggettamento ad obbligo di SUA.

La perimetrazione di cui al punto a) sostituisce ad ogni effetto la individuazione della zona di recupero prevista dall’art. 60 della L.R. 28.02.1983 n. 6 e successive modificazioni.

Nell’ambito di dette zone, in ossequio a quanto indicato all’art. 4 della L.R. n. 25 sono assoggettati a Piano di recupero gli interventi di Ristrutturazione edilizia di tipo B, e gli interventi di Ristrutturazione Urbanistica.

Per le aree e gli immobili non assoggettati al Piano di Recupero e comunque non compresi in questo si attuano gli interventi edilizi che non siano in contrasto con le prescrizioni del PRG.

Si rimanda, per la destinazione alberghiera, al regime derogatorio contemplato dall’art. 17.

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Art. 5 – Suddivisione del territorio

Il territorio comunale è diviso dal PRG in zone classificate a seconda dello stato di fatto e della sistemazione prevista e tenuto conto del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 in:

Zone per insediamenti residenziali o assimilabili:

- zone di conservazione A

- zone di completamento B

- zone di espansione C

Zone per insediamenti produttivi o assimilabili:

- zone turistiche di consolidamento o di nuovo impianto T

- zone artigianali e commerciali D

- fascia litoranea L

Zone ad uso agricolo:

- zona agricola-produttiva E1

- zona agricola tradizionale o mista E2

- zona boschiva E3

- zona a tutela ambientale E4

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aree speciali e/o vincolate Sp/PU

aree per attrezzature ed impianti di interesse generale F F

e spazi per servizi pubblici o di uso pubblico (f) f

La divisione del territorio in zone, le cui caratteristiche sono definite dalle presenti norme, è indicata nella cartografia del PRG mediante simbologia che trova riscontro nella anzidetta classificazione.

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Titolo 2° - ATTUAZIONE DEL PRG

Art. 6 – Modalità d’attuazione

Il Piano Regolatore Generale si attua mediante concessione a edificare ovvero mediante Strumenti Urbanistici Attuativi nei casi e nelle zone nelle quali è prescritto dalle presenti norme e segnalate nelle tavole del PRG il ricorso a tale strumento.

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Art. 7 – Strumenti Urbanistici Attuativi

Gli Strumenti Urbanistici Attuativi (SUA) hanno lo scopo di predisporre in modo organico lo sviluppo e la ristrutturazione urbanistico-edilizia del territorio.

Essi devono rispettare le previsioni generali del PRG determinandone i modi e le particolarità di attuazione.

Gli SUA sono disciplinati dalla Legge Regionale n. 24 dell’08.07.1987 e consistono in:

- Piani Particolareggiati di iniziativa Pubblica o Privata (PP);

- Piani di Zona per l’edilizia economica e popolare (PEEP);

- Piani di insediamenti produttivi (PIP);

- Piani di recupero (PR).

L’obbligo di intervenire con SUA è prescritto nei casi indicati nei successivi articoli relativi alle singole zone, nonché nelle tavole di PRG.

Nelle restanti zone gli interventi edilizi potranno essere realizzati con autorizzazione e/o concessione ad edificare, semplice o convenzionata.

I Piani Particolareggiati di iniziativa privata contengono gli elementi di cui all’art. 2 della Legge Regionale n. 24 dell’08.07.1987 e sono costituiti dagli elaborati nonché dall’atto unilaterale d’obbligo rispettivamente indicati dagli artt. 3 e 18 della stessa legge.

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Art. 8 – Standards per servizi

I Piani Particolareggiati di iniziativa pubblica e privata, si attuano mediante diretta concessione o di autorizzazione edilizia oppure, laddove previsto con Convenzione e atto unilaterale d’obbligo che preveda la cessione delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria ovvero gli allacciamenti della zona ai pubblici servizi nonché la loro diretta esecuzione a scomputo, in tutto o in parte, degli oneri relativi a dette opere determinati ai sensi di legge senza possibilità di compensazione fra le diverse voci di costo, ferma restando la facoltà del Comune, per particolari esigenze di interesse pubblico, debitamente motivate, di richiedere:

- soltanto il vincolo di destinazione d’uso pubblico in luogo della cessione delle aree ed opere;

- la realizzazione di opere di urbanizzazione secondaria e di parcheggi pubblici nonché la loro cessione con le relative aree, in ambito diverso da quello di intervento, comunque, nel rispetto delle dotazioni complessive di “standards” da esso previste, con possibilità di scomputo degli oneri corrispondenti;

Gli standards minimi di aree per le opere di urbanizzazione secondaria (servizi pubblici) per ogni abitante insediabile, calcolato sulla base di mc. 100 di costruzione ad uso residenziale, ovvero ogni 120 mc. ad uso non specificatamente residenziale, ovvero ogni 120 mc. ad uso non specificatamente residenziale ma strettamente connesso con le residenze (negozi, servizi collettivi per le abitazioni, studi professionali ecc.) sono quelli stabiliti dal D.M. 02.04.1968.

In particolare per le zone assimilabili a quelle di tipo C è fissato lo standard di:

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- mq. 15.00 per spazi pubblici attrezzati a parco e per il gioco e lo sport.

Per gli insediamenti di carattere commerciale a 100 mq. di superficie lorda di pavimento degli edifici previsti deve corrispondere la quantità minima di 80 mq. di superficie ad uso pubblico per parcheggi ed aree per verde pubblico ambientale; di tale spazio almeno il 50% deve essere destinato a parcheggio; nelle zone D e T, a 100 mq. di superficie coperta da nuovi insediamenti deve corrispondere una dotazione di 14 mq. per parcheggi, verde pubblico, spazi destinati ad attività collettive. Gli spazi destinati a parcheggio pubblico di cui ai paragrafi precedenti si applicano in aggiunta a quelli previsti dall’art. 2 della Legge n. 122 del 24.03.1999 e cioè:

Devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione nelle nuove costruzioni o per le costruzioni derivanti da operazioni di recupero di immobili esistenti che comportino un aumento del carico insediativo, limitatamente alla quota di fabbisogno aggiuntivo determinata dall’aumento medesimo.

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Art. 9 – Destinazioni d’uso

Le destinazioni d’uso dei fabbricati devono risultare da vincolo con atto pubblico, da trascriversi e notificarsi al Comune, cui è subordinato il rilascio delle concessioni ad edificare e delle licenze di abitabilità, agibilità e di esercizio.

Costituisce in generale modifica di destinazione di uso una trasformazione funzionale dei fabbricati o del territorio che comporti un maggior carico sul sistema delle urbanizzazioni.

In caso di abusivo mutamento di destinazione all’uso in atto di un fabbricato, si procederà all’applicazione delle sanzioni previste dalle vigenti disposizioni legislative e regolamentari.

Per edifici ed impianti pubblici o di pubblico interesse il Sindaco può concedere deroghe alle prescrizioni delle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale ad eccezione degli indici di fabbricabilità, delle destinazioni di zona e della distanza dai confini di proprietà, secondo la procedura di cui all’art. 3 della legge 21.12.1955 n. 1357 e dall’art. 41 quarter della Legge Urbanistica n. 1150/1942 e successive modificazioni.

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Art. 10 – PARAMETRI EDILIZI

Le prescrizioni di P.R.G. sono regolate dai seguenti parametri:

Q-Quota di riferimento di un corpo di fabbrica

La quota di riferimento di un corpo di fabbrica è il punto più basso della giacitura del terreno sul perimetro della costruzione come risultava prima dell’intervento, ovvero il piano di spiccato della costruzione stessa qualora questo sia posta a quota inferiore di detta giacitura.

I parametri di ogni altro manufatto eretti al di sopra della copertura non possono superare l’altezza di mt. 1,10.

Nel caso di copertura a falde possono sporgere dal tetto solo i camini, mentre l’inclinazione delle falde non potrà superare i 45% (quarantacinquepercento) con esclusione degli edifici esistenti nella Zona A, nella Zona E e nella zona F, per i quali è prescritto il mantenimento dell’inclinazione preesistente e/o predominante.

P- Piano di spiccato di un fabbricato

Il piano di spiccato di un fabbricato è il piano orizzontale di separazione tra le fondazioni, considerando in tal senso anche i locali completamente interrati, con la sola eccezione dell’apertura di accesso, e la restante parte della costruzione.

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H – Altezza di un fabbricato

Per il calcolo del volume si intende come altezza di un fabbricato la distanza tra la quota di riferimento ed il piano virtuale orizzontale, passante per l’estradosso del solaio di copertura dell’ultimo piano, ovvero, se tale solaio è inclinato, per la quota media determinata tra il punto più alto e quello più basso dell’estradosso dello stesso.

Nel caso di un fabbricato a gradoni addossato al terreno, è ammessa la misurazione per corpi di fabbrica.

HL – Altezza lorda di piano (inserimento Normativa Regolamento Edilizio)

L’altezza lorda di piano è la distanza tra gli estradossi del solaio di calpestio e del solaio soprastante. Nel caso in cui il solaio soprastante o una sua porzione non sia orizzontale, per altezza lorda ad essa relativa è da intendersi la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale

orizzontale, mediano tra il punto più basso ed il punto più alto dell’estradosso del solaio soprastante.

SP – Superficie lorda di un fabbricato

Ai fini del calcolo del volume di un fabbricato si intende per superficie lorda di un piano la somma di tutte le superfici lorde dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati nel piano.

Sono da escludere dal computo della superficie lorda i terrazzi scoperti, logge, balconi, porticati aperti su due lati, non sporgenti per più di mt. 1,20 dai muri perimetrali.

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Le parti eccedenti tale limite sono da computare.

Le superfici dei solai orizzontali e delle proiezioni orizzontali di quelli inclinati, relative a scale esterne (se diverse da quelle necessarie a collegare la quota del terreno sistemato circostante l’edificio e il piano terra dell’edificio stesso) e ballatoi esterni per uso disimpegno o di comunicazione, anche circoscritti su tutti i lati da muri perimetrali, vanno computate, ai fini della determinazione dei volumi fabbricabili, con le stesse modalità di cui sopra.

La disposizione del precedente capoverso non si applica nei confronti delle scale esterne prescritte ai sensi della normativa antincendio.

V – Volume di un fabbricato

Il volume di un fabbricato è la somma dei prodotti della superficie lorda di ogni piano per la rispettiva altezza lorda.

Sono esclusi dal computo dei volumi i locali sottotetto non abitabili a condizione che le falde di copertura abbiano pendenza non superiore a 45% (quarantacinquepercento) e che l’altezza interna massima, tra il solaio di calpestio e l’intradosso della copertura, sia non superiore a mt. 2,70.

I volumi eccedenti anche parzialmente detta sagoma dovranno essere calcolati nella loro totalità per il computo dei volumi.

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VI – Volumi interrati (inserimento normativa Regolamento Edilizio)

Si considerano volumi interrati tutti i volumi compresi tra il piano di spiccato di un fabbricato e la sua quota di riferimento.

I volumi interrati vanno computati per il calcolo dell’indice di fabbricabilità e per il calcolo dei contributi nel caso di concessioni edilizie onerose, con l’eccezione dei locali definiti come pertinenze del fabbricato semprechè queste siano poste totalmente al di sotto della quota di riferimento.

Sono inoltre da escludere dal computo del volume le autorimesse interrate non pertinenziali.

Quest’ultime comunque concorrono ai contributi per il costo di costruzione ed oneri di urbanizzazione.

Le nuove costruzioni richieste come volumi interrati senza corpi di fabbrica superiori devono avere una distanza minima tra l’intradosso del solaio di copertura e la quota di riferimento di cm. 60, ed in ogni caso essere completamente posti al di sotto della giacitura del terreno come risultava prima dell’intervento.

VT – Volumi tecnici (inserimento normativa Regolamento Edilizio)

Con i volumi tecnici si intendono le sole opere poste al servizio del fabbricato, con funzione essenziale in relazione all’uso della costruzione principale, e si identificano con quei corpi

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strettamente necessari a contenere la parte degli impianti tecnici che può essere inserita, o meno, per esigenze tecnico e funzionali, dentro la sagoma dell’edificio stesso.

Pertanto non possono essere considerati volumi tecnici quelli che hanno i requisiti minimi previsti dal Regolamento Edilizio per i locali abitabili e/o agibili.

C- Corpo di fabbrica

Ai fini della misurazione dell’altezza massima di un fabbricato il corpo di fabbrica di una costruzione è la porzione della stessa compresa tra la quota di riferimento del fabbricato e la rispettiva copertura. Il corpo di fabbrica così individuato dovrà presentare rispetto alla restante parte del fabbricato una propria autonomia funzionale e distributiva.

PF – Pertinenza di un fabbricato (inserimento normativa Regolamento Edilizio)

Le pertinenze di un fabbricato sono i manufatti non abitabili e destinati al servizio esclusivo del medesimo. Tale destinazione deve risultare nell’autorizzazione o nella concessione edilizia.

Le pertinenze, sia di tipo condominiale che singolo, comprendono i locali adibiti ad autorimessa al servizio di unità abitative del fabbricato, a cantina, a ripostiglio, gli impianti tecnologici e le opere di sistemazione, arredo e recinzione del terreno.

SLA – Superficie lorda abitabile

Si definisce superficie lorda abitabile o utilizzabile (SLA espressa in mq.) la superficie lorda dei piani abitabili, comprensiva oltre che delle superfici nette abitabili, anche delle superfici a tali piani

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soltanto agibili, degli spessori dei muri perimetrali ed interni, e degli spazi occupati dagli androni chiusi, dalle scale degli ascensori, dai passaggi comuni agli alloggi, con esclusione invece delle pertinenze, dei poggioli e delle logge esterne.

A questo proposito si considerano pertinenze. Cantinole, cantine, soffitte, locali tecnologici, autorimesse singole o collettive, androni di ingresso aperti e porticati liberi.

E’ consentito per gli edifici di vecchia costruzione, ovvero per particolari soluzioni tecnologiche anche nelle nuove costruzioni, di non computare nella SLA i maggiori spessori dei muri perimetrali oltre i 35 centimetri.

IF – Indice di fabbricabilità fondiaria

E’ il volume massimo in metri cubi costruibile su un metro quadrato di lotto edificabile.

Nelle concessioni rilasciate per la costruzione di nuovi edifici e/o ampliamenti di quelli esistenti, la superficie utilizzata per il computo dell’indice IF deve essere esattamente definita e vincolata in perpetuo all’edificazione realizzata mediante atto registrato e trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari. Tale superficie rimane vincolata nel senso che, indipendentemente da qualsiasi frazionamento o passaggio di proprietà, non può più essere considerata nel contempo degli indici per eventuali costruzioni adiacenti.

IT – Indice di fabbricabilità territoriale

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Corrisponde al volume massimo in metri cubi costruibile su un mq. di territorio compreso negli strumenti urbanistici attuativi e si determina considerando la cubatura degli edifici esistenti da conservare e quelli in progetto.

Il volume degli edifici che si realizzano sulle aree riservate alle opere di urbanizzazione secondaria, secondo la particolare disciplina prevista per dette aree, non viene computato nel conteggio della cubatura totale degli strumenti urbanistici attuativi.

La superficie di terreno sulla quale si applica l’indice IT è tutta quella interessata dagli strumenti urbanistici attuativi e quindi anche le strade e le altre aree pubbliche, i corsi d’acqua, le aree soggette a vincolo speciale (cimiteriale, verde privato, ecc.) che vi si trovassero incluse e cioè coperte dal relativo simbolo nelle tavole di azzonamento del PRG.

RC – Rapporto di copertura

E il rapporto tra la superficie coperta della costruzione e la superficie del lotto abitabile.

Nel calcolo della superficie coperta vengono computati tutti i corpi e le parti chiuse anche in aggetto, con esclusione dei balconi, delle gronde e dei porticati aperti.

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DC – Distacco dai confini

Il distacco va misurato dal confine di proprietà, ed è riferito all’involucro volumetrico esterno fuori terra che contiene il fabbricato (lo stesso in base al quale si calcola il volume vuoto per pieno).

Salvo differenti indicazioni nelle norme specifiche di zona il DC minimo da rispettarsi è di m. 5,00.

DS – Distacco dalle strade

Il distacco va misurato a partire dal ciglio stradale ed è riferito all’involucro volumetrico esterno che contiene il fabbricato (lo stesso in base al quale si calcola il volume vuoto per pieno).

Salvo differenti indicazioni nelle norme specifiche di zona e salvo le zone che, nelle tavole di azzonamento, sono interessate dalle fasce di rispetto stradali, il DS minimo da rispettarsi è di mt.

5,00.

La normativa sul DS si applica anche relativamente alle strade private di uso pubblico.

SM – Lotto od ambito minimo di intervento

E’ l’ambito minimo operativo per interventi con regime di singola concessione edilizia o con regime a SUA.

Il lotto minimo, salvo indicazioni particolari per le singole zone, è costituito da mappali catastali confinanti, con l’esclusione dei mappali esterni, esso deve avere una figura geometrica regolare tale da contenere nel suo interno il manufatto edilizio, nel rispetto dei distacchi prescritti.

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ST – Superficie territoriale

La superficie territoriale comprende tutto il territorio di riferimento ad eccezione delle aree interessate dalla rete principale della viabilità.

SF – Superficie fondiaria

La superficie fondiaria comprende il territorio di riferimento con esclusione delle aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, in misura non inferiore a quella stabilita dallo strumento urbanistico generale e nei termini dallo stesso previsti, nonché con esclusione delle aree destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, in misura non inferiore a quella stabilita dallo strumento urbanistico generale e nei termini dallo stesso previsti, nonché con esclusione della rete principale della viabilità.

Nella superficie fondiaria sono comprese le aree destinate alla viabilità, al verde ed ai parcheggi di esclusivo uso privato.

SC – Superficie coperta

La superficie coperta da una costruzione è l’area delimitata dalla proiezione orizzontale del filo esterno dei muri perimetrali dell’edificio comprese le logge, i porticati, le chiostrine ed esclusi i poggioli e le cornici.

MD – Misurazione delle distanze (Inserimento normativa Regolamento Edilizio)

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La distanza di un edificio da qualunque elemento esterno è quella minore misurata dal perimetro della proiezione orizzontale dell’edificio stesso, ivi compresi tutti gli elementi aggettanti.

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Art. 11 – Categorie d’intervento

Le categorie di intervento edilizio del PRG sono le seguenti:

a) nuova costruzione bl) manutenzione ordinaria b2) Manutenzione straordinaria b3) opere interne

c1) risanamento conservativo c2) restauro

d1) ristrutturazione edilizia ex L.R. n. 25 d2) ristrutturazione edilizia ex L. n. 457/78

e) Ristrutturazione urbanistica con o senza aumento di volume e di superficie lorda abitabile.

Mentre per quanto si riferisce alla categoria a) nuove costruzioni, si rimanda alla definizione dei parametri dello art. 10 nonché alle norme di Regolamento Edilizio (RE) gli interventi sul patrimonio edilizio esistente sono disciplinati come segue:

b1) Manutenzione ordinaria

A livello generale gli interventi di manutenzione ordinaria riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

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b2) Manutenzione straordinaria

A livello generale gli interventi di manutenzione straordinaria sono “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire anche parti strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso”.

Sono esclusi dagli interventi di manutenzione straordinaria quelli volti al consolidamento ed alla trasformazione edilizia di volumi aggiunti e precari, quali le verande e superfetazioni estranee all’impianto del fabbricato.

b3) Opere interne

“Si definiscono opere interne quelle disciplinate dall’art. 26 della L. 47/1985 e s.m.”

Per i fabbricati inseriti nelle Zone A si evidenzia che:

- Gli spostamenti delle attrezzature interne con modifica dei caratteri distributivi dell’edificio e delle singole unità immobiliari incidono sulle caratteristiche tipologiche tradizionali e, talvolta, sulla tipologia strutturale originaria (taglio od eliminazione di volte o di murature continue);

pertanto il regime più adeguato sarà, di volta in volta in relazione agli elementi obiettivi di valore storico-ambientale dei singoli casi, l’autorizzazione o la concessione edilizia “fatta salva la disciplina vigente che prevede un diverso titolo per tali interventi”.

- La sostituzione strutturale, con particolare riferimento agli elementi orizzontali, voltati, verticali ed ai corpi scale, incide sulla tipologia strutturale tradizionale del fabbricato e pertanto rientra a

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pieno titolo nella manutenzione straordinaria o nella ristrutturazione edilizia in relazione agli elementi di valore architettonico od ambientale dei singoli manufatti.

d1) Risanamento conservativo

Sono interventi di risanamento conservativo “quelli rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistemativo di opere che nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano destinazioni d’uso con essi compatibili.

Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo stesso”.

In particolare gli interventi consentiti, riferiti ai singoli elementi costitutivi dell’organismo edilizio, oltre a quelli già ricompresi nella manutenzione straordinaria “b1” sono i seguenti:

- adeguamento distributivo con limitati spostamenti di pareti non portanti ed apertura o chiusura di porte interne;

- installazione di servizi igienico-sanitari interni all’alloggio in mancanza di servizi igienici od in presenza di servizi insufficienti o situati in volumi impropri, anche con modifica della distribuzione interna;

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- consolidamento strutturale di solai e volte, rifacimento dei solai (esclusi quelli voltati in pietra) senza modifiche del piano di imposta; consolidamento e ripristino di rampe scale interne ed esterne;

- consolidamento delle murature perimetrali e di spina (strutture verticali) e delle fondazioni con eventuali modeste sostituzioni del sistema strutturale;

- risanamento o realizzazione di vespai aerati per lo isolamento dei P.T.;

- ricostruzione filologica di parti dell’unità edilizia eventualmente crollate o demolite.

Nel complesso con le categorie di intervento “b1” e “c1” non è possibile effettuare interventi che comportino, anche per parti, una radicale sostituzione della tipologia edilizio-distributiva e strutturale.

C2) Restauro

A livello generale la categoria del restauro ha la stessa definizione di quella di “risanamento conservativo” ma si applica in fabbricati dove sono identificabili consistenti valori storico- architettonici.

Rispetto al “risanamento conservativo” (“c1”) il “restauro”, sulla base del rilevamento storico- archeologico del manufatto ed al fine di evidenziare meglio gli elementi di autonomia e scansione tra i fattori originari e quelli aggiuntivi, potrà per quest’ultimi prevedere opere edilizie di carattere più radicale.

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Per alcune parti dell’organismo edilizio potranno essere consentite opere di modifica della tipologia edilizio-distributiva e strutturale.

d1) Ristrutturazione edilizia ex L.R. n. 25

Gli interventi di ristrutturazione edilizia a livello generale, sono “quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.

I relativi progetti dovranno essere corredati di adeguati elementi di documentazione da cui risulti che gli interventi stessi non comportino:

a. la totale sostituzione dell’organismo edilizio esistente;

b. incrementi del volume e della superficie lorda del fabbricato preesistente ad eccezione di quelli consentiti per motivi igienico-sanitari o tecnologico-funzionali dagli strumenti urbanistici generali in vigore;

c. compromissioni delle caratteristiche tipologiche, architettoniche e dimensionali dell’esterno dell’edificio nonché gli elementi di valore storico-architettonico eventualmente presenti nell’organismo edilizio;

d. mutamento delle destinazioni d’uso incompatibile con le caratteristiche indicate alla lettera c., ferma restando in ogni caso la destinazione alberghiera eventualmente prevista dallo strumento urbanistico generale.

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e. Limitatamente agli edifici a destinazione residenziale, un incremento del numero dei vani, con esclusione dei locali destinati a servizi ed accessori, superiore ad un terzo di quelli preesistenti, fermo restando in ogni caso l’obbligo di osservanza dei requisiti prestazionali dell’edilizia residenziale prescritti dalla vigente normativa statale e regionale nonché l’obbligo di dotazione

Dei pertinenti spazi per parcheggi nella misura di un posto macchina per ogni unità immobiliare realizzata in aggiunta a quelle preesistenti, semprechè non sia dimostrata l’impossibilità per mancata disponibilità di spazi idonei, di assolvere a tale obbligo.

d2) Ristrutturazione edilizia ex L. 457

La definizione generale della ristrutturazione edilizia d2 è la stessa di cui alla precedente voce.

La categoria “d2” comprende le stesse opere edilizie della “d1”, oltre all’eventuale aumento della SLA secondo le modalità previste dalle Norme di Piano.

e) Ristrutturazione urbanistica con o senza aumento di volume e di SLA Il regime di attuazione delle opere di ristrutturazione urbanistica è lo SUA.

A livello generale gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono “quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale”.

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Titolo 3° - ZONE PER INSEDIAMENTI RESIDENZIALI Art. 12 – Disposizioni generali

a) destinazioni d’uso

L’edilizia consentita nelle zone residenziali, è limitata ai seguenti usi:

- abitazione;

- uffici;

- pubblici esercizi;

- ospitalità turistica costituita da Alberghi e Residenze turistico-alberghiere;

- attrezzature pubbliche

Potranno essere ammessi inoltre, quando non siano in contrasto con il carattere-residenziale della zona e dei singoli lotti fabbricati per:

- spettacolo, cultura, ricreazione e sport;

- assistenza sanitaria;

- attività commerciali al dettaglio e con sup. inferiore a 600 mq.;

- laboratori e magazzini complementari delle vendite al minuto purchè non rumorosi, molesti o nocivi;

- artigianato purchè non in contrasto con le norme dei regolamenti d’igiene e di polizia urbana e le leggi vigenti;

- autorimesse.

(34)

Sono comunque tassativamente escluse dalle zone residenziali l’edilizia per l’industria, i laboratori artigianali rumorosi (in particolare laboratori con uso di macchine operatrici per il legno, ferro e quelli per i lavori di carpenteria e simili) i depositi di materiale infiammabile, odorosi, polverosi, gli allevamenti di animali, ed ogni altra attività che contrasti con le caratteristiche residenziali delle zone, sia incompatibile con tale destinazione o in contrasto con le disposizioni di legge vigenti in materia.

a)

tipologia edilizia

la presente norma non è applicabile alle zone omogenee di tipo “A” ex D.M. 1444/1968 per le quali vige la specifica disciplina di cui al successivo art. 13.

Gli organismi residenziali possono essere di tipo unifamiliare o plurifamiliare.

Non sono ammessi alloggi di superficie utile netta inferiore a mq. 50.

Ogni alloggio dovrà essere dotato di cantinola o ripostiglio di superficie minima mq. 4, posto anche ad un piano diverso dell’alloggio. In tal caso la superficie della suddetta cantinola o ripostiglio sarà computabile nel calcolo della superficie netta dell’alloggio nella misura massima di mq. 5 anche qualora la relativa superficie risultasse, di fatto maggiore.

Ogni alloggio dovrà, inoltre, essere dotato di posto auto (all’aperto o in struttura), tali dotazioni necessarie sono di natura pertinenziale ed il loro uso è connesso direttamente a quello dell’alloggio.

(35)

E’ consentita la realizzazione di posti auto privati in numero esuberante rispetto al numero degli alloggi, tali attrezzature non saranno gravate da vincolo di pertinenzialità ma pur sempre assoggettate a vincolo trascritto di destinazione d’uso.

La tipologia residenziale, oltre a rispettare le norme nazionali e comunali di igiene edilizia e quelle per il contenimento dei consumi energetici, dovrà, di massima, garantire che ogni unità abitativa abbia riscontro d’aria per una opportuna ventilazione naturale e, pertanto, sia di tipo passante.

Sempre di massima sono escluse soluzioni con alloggi meno esposti.

Le presenti norme di definizione tipologica si applicano anche per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente.

In tale ipotesi, con esclusione oltre che delle zone omogenee di tipo “A” come sopra precisato anche di quelle definite di tipo “B” dal P.R.G. sulla scorta del disposto dal D.M. 1444/1968, dovrà provvedersi alla dotazione di posti auto pertinenziali uno per ciascuna delle unità immobiliari risultanti da frazionamento e/o cambio di destinazione d’uso, entro un raggio non superiore a mt.

300 dall’immobile, qualora l’intervento determini un aumento del carico insediativo e limitatamente alla consistenza dell’aumento stesso.

b)

commercio

Gli insediamenti commerciali sono disciplinati dalle presenti norme nonché dal Piano di Sviluppo o di Adeguamento della rete commerciale formato ai sensi della legge 11 giugno 1971 n. 426 e successive modificazioni.

(36)

c)

Norme particolari

Gli articoli che seguono contengono norme particolari riferite alle varie Zone A, B e C.

(37)

Art. 13 – Norme particolari per le zone A

La zona di cui al titolo comprende aree alle quali è riconosciuto un valore storico-ambientale, sia per quanto riguarda gli edifici che gli spazi liberi.

Per queste zone il PRG prevede la delimitazione della stessa per intero come “zona di recupero” in quanto (in base all’art. 27 della legge n. 457 del 05.08.1978) si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione ed alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso.

A tal fine vengono predisposti Piani Particolareggiati estesi all’intera zona sia per la A1 che per la A2 ai quali è affidato il compito sia di determinare i tipi di intervento di cui all’art. 11 relativi a ciascun fabbricato o complesso di fabbricati e sia di individuare gli ambiti per i quali è fatto obbligo di elaborare progetti edilizi a carattere unitario intesi al rilascio delle relative Concessioni o autorizzazioni edilizie.

Fino all’approvazione di detti SUA nelle zone A1 e A2 sono ammesse le categorie d’intervento sul patrimonio edilizio esistente di cui al citato art. 11 denominate: b1, b2 e b3, C1 e C2, d1.

(38)

Art. 14 – Norme particolari per le zone B

La zona di cui al titolo comprende le aree del territorio comunale già in gran parte edificate ed urbanizzate.

In esse si può procedere al rinnovo del patrimonio edilizio ed al completamento con nuovi insediamenti residenziali anche mediante autorizzazione o concessione edilizia, fatta salva la facoltà di procedere alla ristrutturazione urbanistica mediante le modalità e gli strumenti previsti dall’art. 7 delle presenti Norme.

Sono ammessi ampliamenti degli edifici esistenti nel rispetto dei parametri edilizi della zona specifica.

E’ consentito il mutamento della destinazione d’uso purchè la nuova destinazione d’uso purchè la nuova destinazione ricada tra quelle consentite. L’edificazione può avvenire nel rispetto del contesto e dell’inserimento ambientale ed inoltre dei seguenti parametri e prescrizioni di zona:

Zone B1, B2, e B5

Non sono ammesse nuove costruzioni “fatta salva la possibilità di ampliamento nel rispetto dei parametri edilizi della zona”, limitatamente alla zona B5 mentre nelle zone B1 e B2 è ammessa l’edificazione di fabbricati unifamiliari con singola concessione nel rispetto dei seguenti parametri:

If : 0,15 mc/mq H max : 4,50 mt Dc .:5,00 mt

(39)

S min : 2.000 mq

Settore Urbanistica Rc : 10%

In tutte le zone sono ammesse sempre con concessione singola le categorie d’intervento sul patrimonio edilizio esistente di cui all’art. 11 b1 e b2, c1 e c2, d1.

Zone B3 – B4

Non sono ammesse nuove costruzioni.

Sono ammesse invece tutte le categorie d’intervento sul patrimonio edilizio esistente di cui al precedente art. 11 con la prescrizione che la Ristrutturazione Urbanistica (e) avvenga attraverso SUA esteso all’intera zona.

Nella predisposizione di detto strumento urbanistico attuativo dovrà in particolare essere prevista la riorganizzazione e il riordino delle fronti che prospettano sulla strada statale n. 1 Aurelia consentono integrazioni e riedificazioni degli edifici esistenti, anche con incremento volumetrico, purchè non superiore al 20% del volume esistente.

Lo strumento urbanistico attuativo dovrà inoltre possedere i requisiti minimi di riqualificazione ambientale e di riorganizzazione urbanistica qui di seguito schematicamente elencati:

a) contenere al proprio interno una adeguata dotazione di parcheggi;

b) progettare l’adeguamento della sezione di deflusso del torrente Crovetto in funzione delle risultanze e delle verifiche idrauliche effettuate, prevedendo in particolare:

- l’abbassamento dell’alveo;

- la rinaturalizzazione delle sponde;

(40)

- la demolizione della piastra di copertura esistente (f.9);

- la continuità della passeggiata pedonale a mare con i due percorsi-pedonali da realizzare su entrambe le sue sponde;

c) nella zona B3, prevedere una trama pedonale pubblica al proprio interno, con aree adeguatamente attrezzate a verde pubblico e destinate a funzioni turistico-sportive e culturali- ricreative, progettata in modo da costruire fattore di concreta e selezionata connessione tra:

- fascia litoranea (porto e spiagge pubbliche);

- zona urbanizzata a levante (centro storico e zone di completamento oltre il torrente Crovetto);

- area sportiva e parco urbano di ponente;

d) nella zona B4, progettare la nuova sede comunale attraverso interventi di ristrutturazione edilizia con incremento volumetrico, previo trasferimento delle attuali scuole elementari nella Zona F3.

Zona B6 / B9

Non sono ammesse nuove costruzioni tranne l’ampliamento delle strutture ricettive secondo quanto specificato al successivo art. 17 ultimo comma.

Sono ammesse le categorie d’intervento sul patrimonio edilizio di cui all’art 11 delle norme catg. b1 e b2, c1 e c2. d1 ovvero la Ristrutturazione Urbanistica senza prescrizioni di Sn ma con SUA obbligatorio e senza aumento di volume tranne quello previsto al 1° comma.

(41)

Zona B7

Sono ammesse, sulle costruzioni esistenti le categorie d’intervento di cui all’art. 11 esclusa la ristrutturazione urbanistica e la nuova edificazione.

(42)

E’ ammessa altresì, con SUA riferito all’ambito indicato in cartografia, la realizzazione di autorimessa multipiano che dovrà rispettare i seguenti parametri edilizi:

Sup. coperta max : mq. 3.500 n° piani f.t. : n° 2

h max : quota attuale di Via Verdi Zone B8 – B10

Sono ammessi tutti gli interventi sul patrimonio edilizio esistente di cui all’art. 11 delle presenti norme e inoltre nuova edificazione residenziale con concessione singola che rispetti i seguenti indici:

If : 0,20 mc/mq h max : 6 mt.

Ds : 6 mt.

S min : 1000 mq.

Rc : 20%

Zone B11 – B12 – B13 – B14

Non sono ammesse nuove costruzioni.

Sono ammesse esclusivamente le categorie d’intervento sul patrimonio edilizio di cui all’art. 11 – b1 e b2, c1 e c2, d1 ovvero la Ristrutturazione urbanistica senza prescrizioni do Sm ma con SUA obbligatorio e a condizione che si realizzi una diminuzione del volume preesistente.

(43)

“E’ ammessa la trasformazione con concessione edilizia limitatamente all’ambito perimetrato, con destinazione ad uso turistico e/o residenziale degli edifici scolastici di proprietà comunale e

dell’asilo T. Berninzoni siti in Zona B11 con incremento della superficie coperta pari al 30%, e mantenimento dell’altezza massima esistente”.

Per la zona B11 si rimanda, per la destinazione alberghiera, al regime derogatorio contemplato dall’art. 17.

(44)

Art. 15 – Norme particolari per le zone C

Le zone di cui al presente titolo comprendono le aree del territorio Comunale destinate all’espansione residenziale ma non ancora sostanzialmente urbanizzate e edificate.

Esse dunque sono destinate alla realizzazione di nuovi agglomerati residenziali e per esse il PRG prevede di norma l’obbligo dello SUA.

Le nuove costruzioni devono essere inserite nel paesaggio circostante in armonia con l’assetto morfologico dei siti ed avendo riguardo alle caratteristiche degli insediamenti tipici della tradizione edilizia locale.

I rapporti volumetrici, le caratteristiche tipologiche, l’uso degli elementi formati architettonici (dimensioni delle bucature, pendenza e tipologia delle falde, eventuale decorazione, ecc.) e costruttivi, nonché l’uso dei materiali e delle cromie, devono tener conto della architettura esistente (alcuni significativi riferimenti tipologici sono individuati nelle tavole di PRG con apposita simbologia).

Con riferimento alle singole zone C dovranno essere rispettati i seguenti parametri edilizi:

Zona C1

La Zona C1 è sottoposta a SUA obbligatorio esteso all’intera zona.

Detto SUA dovrà darsi carico in particolare, sulla base di specifici studi, della definizione dell’assetto idrogeologico del bacino del torrente Coreallo con particolare attenzione allo stato dell’alveo e alla sua strozzatura rilevabile in corrispondenza con la zona D1.

(45)

Le aree per servizi di Zona, secondo lo standard di 24/mq ogni 100 mc di costruzione, dovranno essere localizzate preferibilmente nelle aree pianeggianti limitrofe all’alveo del torrente e destinate alla realizzazione di impianti per il verde attrezzato e lo sport.

La configurazione indicata in cartografia di PRG è indicativa.

Il SUA deve darsi carico altresì di recuperare e rendere fruibili i percorsi pedonali verso la Torre Coreallo e verso le aree boscate confinanti.

L’edificazione consentita dovrà rispettare i seguenti parametri edilizi:

It : 0,50 mc/mq di cui non più di 0,40 mc/mq per residenza e il Rimanente per attrezzature

n° piani : max 3 h max : 9,00 mt Ds : 5,00 mt

L’eventuale edificazione con piani 3ft non potrà superare il 20 % della volumetria complessiva di zona prevista dal SUA:

Zona C1/167

L’edificazione è regolamentata da vigente SUA per l’Edilizia Economica e Popolare le cui previsioni si intendono ricomprese nel PRG.

Zona C2

(46)

Detto SUA dovrà farsi carico in particolare di verificare ipotesi di intervento, contestuali alla realizzazione delle nuove quote volumetriche nella Zona C2, volte ad elevare i livelli di qualità insediativa nella porzione della stessa zona già edificata.

In ogni caso la nuova volumetria dovrà assumere una configurazione integrata di edificazione isolata e a nuclei dandosi altresì carico di determinare una adeguata soluzione viaria di connessione tra Via La Rocca e Via Magiarda.

Le aree per servizio di zona, secondo lo standard di 24 mq ogni 100 mc di costruzione, dovranno essere localizzate nelle aree di fondovalle, (riva sinistra) del Torrente Crovetto e destinate a verde pubblico, parcheggi, attività sportive.

L’edificazione consentita dovrà rispettare i seguenti parametri edilizi:

It : 0,50 mc/mq di cui non più di 0,40 mc/mq per residenze e il rimanente per attrezzature h max : 6,00 mt

n. piani : 2 Ds : 5,00 mt

In assenza di SUA sono ammessi sull’edificio di proprietà pubblica con destinazione a casa di riposo, per anziani, denominata “La Quiete” gli interventi di cui all’art. 11, della lettera a) sino alla lettera d2).

(47)

L’eventuale aumento di volume non potrà essere superiore al 20% del volume attuale e destinato al miglioramento dei servizi della struttura esistente, o per l’adeguamento della stessa alla vigente normativa per le case per anziani.

Zona C2/167

L’edificazione è regolamentata da vigente SUA per l’Edilizia Economica e Popolare le cui previsioni si intendono ricomprese nel PRG.

Zona C3

E’ consentita l’edificazione con concessione edilizia nel rispetto dei seguenti indici:

If : 0,20 mc/mq H max : 6,00 mt n. piani : 2 Ds : 5,00 mt S min : 1.500 mq Zona C4

(48)

Detto SUA nel rispetto dei valori di carattere ambientale propri della zona d’intervento può prevedere l’utilizzo dell’area evidenziata in cartografia in rosso per l’edilizia residenziale pubblica e/o convenzionata, nel rispetto dei seguenti parametri:

It : 1,00 mc/mq H max : 10,00 mt f.t.

n. piani : 3 f.t.

Ds : 6,50 mt Df : 10 mt

La rimanente area può mantenere l’attuale destinazione a verde o essere sistemata a parco ed attrezzata con strutture di carattere sportivo o ricreativo, pubbliche o private, con possibilità di creazione di piccoli volumi di servizio alle suddette attività.

Nell’ambito di tale sistemazione potranno essere localizzate le aree ed i servizi di zona per l’edilizia residenziale esistente ed in progetto.

(49)

Titolo 4° - ZONE PER INSEDIAMENTI PRODUTTIVI O MISTI Art. 16 – Definizione delle strutture turistico – ricettive

Le zone e/o le attrezzature turistico-ricettive comprendono le “tipologie funzionali” dell’Albergo (A), albergo residenziale (AR) villaggio turistico (VT) e campeggio (C) intese come destinazioni prevalenti. Sono ammesse, a titolo di destinazione accessoria: servizi di interesse collettivo, commercio e pubblici esercizi, autorimesse.

Le zone turistiche si distinguono in:

- di nuovo impianto

- - di consolidamento e/o ristrutturazione

Le tipologie suddette sono così di seguito definite:

A – Albergo

In base alla L.R. 1982/11 gli alberghi forniscono alloggio ai clienti di unità abitative costituite da camere anche dotate di eventuali locali accessori, con l’esclusione della cucina o posto di cottura.

Rispetto alla superficie lorda abitabile complessiva dell’attrezzatura alberghiera dovrà essere riservata una percentuale minima del 15% per i servizi comuni.

I servizi comuni comprendono obbligatoriamente:

- reception – portineria – cucina – sala ristorante e/o comune con bar.

Possono essere previste inoltre:

- palestra, sala ginnastica, sauna, piscina coperta, beauty farm e simili;

- dancing, tavernetta e simili;

(50)

- galleria commerciale.

Qualora compatibili con le norme di zona potranno anche essere realizzati servizi commerciali connessi all’albergo residenziale ed aperti al pubblico.

Nelle pertinenze esterne potranno essere realizzate, le seguenti attrezzature complementari:

- parcheggi all’aperto - piscine all’aperto - campi da tennis

- altre attrezzature sportive.

La dotazione minima di parcheggio da realizzarsi al coperto od all’aperto è di n. 1 posto auto per ogni camera, maggiorata di n. 5 posti auto per il personale.

AR – Albergo residenziale (o Residenza Turistico-Alberghiera)

In base alla L.R. 1982/11 gli alberghi residenziali sono aziende turistiche che forniscono alloggio ai clienti in unità abitative costituite da uno o più locali con cucina o posto cottura.

Gli alberghi residenziali potranno essere aggregati secondo il tipo del residence alberghiero, ovvero disaggregati secondo il tipo dell’insediamento sparso.

Gli alberghi residenziali potranno, in base all’ottavo e nono comma dell’art. 3 L.R. n. 11/82, essere gestiti come dipendenze delle strutture alberghiere, e in tale caso non richiedono superfici riservate ai servizi comuni.

Rispetto alla SLA complessiva dell’albergo residenziale dovrà essere riservata una percentuale

(51)

I servizi comuni comprendono obbligatoriamente:

- reception

- sala comune di almeno 4 mq. per unità - zona bar.

Qualora compatibili con le norme di zona potranno anche essere realizzati servizi commerciali connessi all’albergo residenziale ed aperti al pubblico.

Nelle pertinenze esterne potranno essere realizzate le seguenti attrezzature complementari:

- parcheggi all’aperto - piscine all’aperto - campi da tennis

- altre attrezzature sportive.

La dotazione minima di parcheggio da realizzarsi al coperto od all’aperto, è di n. 1 posti auto per ogni camera, maggiorata di n. 56 posti auto per il personale.

C- Campeggi – (Aziende ricettive all’aria aperta)

Sono aziende ricettive all’aria aperta di servizi pubblici a gestione unitaria che, con l’osservanza di quanto previsto dalla L.R. n. 7/93 offrono ospitalità al pubblico in aree recintate ed attrezzate per fornire alloggio sia in propri allestimenti minimi sia in spazi atti ad ospitare clienti muniti di mezzi di pernottamento autonomi e mobili.

(52)

Le aziende ricettive all’aria aperta, ai sensi dell’art. 2 della citata legge e in base alle caratteristiche degli impianti ivi determinate, si distinguono secondo le seguenti tipologie:

- villaggi turistici - campeggi

- parchi per vacanze.

- Le caratteristiche tipologiche delle piazzole e i loro parametri edilizi dovranno osservare quanto specificato nelle tavole A, B, C, D e E allegate alla legge regionale n. 11/82 come modificate anche da successivi provvedimenti in materia.

Dovrà essere assicurata la gestione unitaria dei complessi estesa anche a eventuali servizi di ristorazione, spaccio, bar, e rimessaggio dei mezzi di pernottamento.

(53)

Art. 17 – Zone turistiche di consolidamento

Il presente PRG si propone, in generale, l’obiettivo di riqualificare le attrezzature ricettive esistenti sia sotto il profilo qualitativo e della dotazione di servizi integrativi, che per quanto attiene la soglia dimensionale ottimale, che nelle differenti tipologie, concentra un’economicità di esercizio.

A tal fine il PRG individua sia alcune zone denominate T zone di mantenimento e consolidamento delle attrezzature ricettive, già oggi esistenti, sia specificatamente gli esercizi alberghieri nelle zone A e B da mantenere e potenziare.

Ciò al fine anche, in queste ultime zone di:

- consentire l'eliminazione e/o promuovere la delocalizzazione, mediante trasformazione di destinazione d’uso, di quelle aziende obsolete che si collocano in situazione micro-urbanistiche tali da non consentire un effettivo recupero funzionale.

Gli esercizi alberghieri di tipo A ed AR esistenti nel territorio del Comune di Spotorno ed in funzione all’entrata in vigore della presente normativa, sono confermati e ad essi sono consentiti i seguenti interventi edilizi al fine del miglioramento nelle dotazioni e degli standards qualitativi, con vincolo di destinazione alberghiera per anni quindici, fermo restando che nelle zone turistiche la quota di destinazione a funzioni ricettive, costituendo la destinazione della zona medesima, potrà essere modificata solo attraverso una variante o un nuovo piano:

(54)

1 – Esercizi alberghieri compresi nelle zone A

E’ fatta salva la disciplina contemplata dalla vigente strumentazione urbanistica particolareggiata.

Sugli immobili, dove i piani particolareggiati dei centri storici consentono interventi di ristrutturazione edilizia, sono inoltre ammessi ampliamenti volumetrici in coerenza e nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e architettoniche degli edifici. Tali ampliamenti, realizzabili nel rispetto di quanto disposto dall’art. 8 p.to 1) del D.M. n. 1444/1968, saranno esclusivamente in altezza e non potranno superare di norma cm. 50. Potranno essere ammesse sopraelevazioni sino a cm. 100, se tali interventi trovano giustificazione da un analisi morfologica e tipologica della zona di intervento.

Dovranno comunque essere rispettate e riproposte le pendenze delle falde dei tetti preesistenti.

Nella zona A2, centro Storico a Monte è previsto un intervento per la realizzazione di un albergo residenziale con 120 posti letto, con le caratteristiche che saranno definite dal piano particolareggiato di zona.

2 – Esercizi alberghieri compresi nelle zone B

Oltre gli interventi previsti dalla specifica normativa della zona in cui sono comprese le attrezzature ricettive esistenti, potranno ampliare del 33% la superficie coperta Sc con altezza max 4 metri da destinare a servizi alberghieri.

Inoltre per un miglioramento della ricettività alberghiera sono possibili i seguenti interventi:

(55)

Per tutti gli esercizi alberghieri, con la condizione di non superare l’altezza degli edifici circostanti nella sola zona B11, è ammessa la sopraelevazione di un piano con altezza massima lorda di m.

3,50, superficie pari alla superficie dell’ultimo piano e distanza minima dai fabbricati di m. 10 o m.

3 se nessuna delle pareti fronteggianti è finestrata, con la possibilità di una copertura a falda, con imposta alla linea di gronda, ai sensi dell’art. 10 della presente normativa.

In alternativa negli edifici con copertura a terrazza, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche della costruzione, potrà essere costruito un tetto a padiglione con manto di copertura in ardesia o laterizi, e con pendenza massima del 45%, con possibilità di altezza interna superiore a m. 2,70, con imposta non superiore a m. 1, 00 sulla linea di estradosso dell’ultimo solaio.

All’interno del nuovo volume potranno essere localizzate nuove camere nel rispetto della normativa igienico-sanitaria di settore. Tutti i volumi tecnici installati sulla copertura dovranno essere localizzati all’interno della sagoma del tetto.

Negli edifici con corpi a diversa altezza questi potranno essere ricomposti per un massimo di due piani, con altezza massima lorda di m. 3,50 a piano, senza aumento di superficie coperta.

Sono possibili interventi di ristrutturazione urbanistica mediante concessione convenzionata, in alternativa alla sopraelevazione per la sola zona B11, con ampliamento fino al 50% della superficie coperta Sc, da destinare a nuove camere, previa approvazione di un S.O.I. e nel rispetto dei seguenti parametri:

- distanze da strade 5 mt.

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- distanze dai confini 5 mt.

- distanze tra fabbricati, se non in aderenza 10 mt.

- numero piani 3 - altezza max di colmo 11 mt.

- rapporto aree a verde – aree edificate 25%

L’edificazione secondo i parametri sopra elencati deve comunque osservare il rispetto di quanto disposto dall’art. 8 p.to 2) del D.M. n. 1444/1968.

Le aziende ricettive munite di aree pertinenziali non edificabili possono utilizzare le stesse per la collocazione di strutture di servizio quali campi da tennis, calcetto, piscine, giochi per ragazzi, senza la costruzione di strutture costituenti volumi edilizi.

3 – Esercizi alberghieri compresi nelle zone T Zona T1

1) Gli interventi sugli edifici esistenti per i quali sono consentite le tipologie turistiche-ricettive

“A” o “AR” (ex ricovero Opera Pia Siccardi, a levante della strada provinciale n. 45 “per Voze”, e ambito a ponente della medesima strada provinciale) e quelli di riordino urbanistico delle aree di pertinenza sono soggetti al rilascio di concessione edilizia convenzionata coordinata al nuovo assetto viario:

(57)

2) La ristrutturazione dell’esistente ex ricovero dell’Opera Pia Siccardi ed il riordino urbanistico delle aree di pertinenza sono soggetti al rilascio di concessione edilizia convenzionata al nuovo assetto viario.

3) Le destinazioni ammesse per l’ex ricovero dell’Opera Pia Siccardi sono:

A) residenza, per una porzione organica dell’immobile non superiore a mc. 9.350 con vincolo di mantenimento del volume e dell’altezza massima, e con la possibilità di incrementare la superficie lorda abitabile;

B) albergo o albergo residenziale (ex articolo 3 – commi 2 e 5 – della legge regionale 4 marzo 1982 n. 11 e successive modificazioni), per una porzione organica dell’immobile non inferiore a mc. 3.300, con la possibilità di incrementare la superficie coperta attuale entro un massimo del 30% e nel rispetto dell’altezza massima esistente al fine di favorire l’adeguamento della struttura agli standard normativi vigenti in materia di strutture turistico- ricettive.

4) Per l’ex ricovero dell’Opera Pia Siccardi le parti dell’immobile a destinazione ricettiva ed a destinazione residenziale non devono essere comunicanti.

5) Per l’ex ricovero dell’Opera Pia Siccardi, al piano terra, è altresì ammessa la destinazione commerciale bar ristorazione.

6) Per l’edificio a ponente della strada provinciale n. 45 “per Voze”, con concessione edilizia convenzionata, allo scopo di un miglioramento della ricettività alberghiera è ammessa la

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sopraelevazione di un piano con altezza massima lorda di m. 3,50 e superficie pari alla superficie dell’ultimo piano.

Zone T2 e T3

Nella zona T2, oltre agli interventi contemplati dall’art. 11 (eccettuato il p.to a), e nella zona T3, in alternativa a quanto consentito dall’art. 12 delle Norme di Attuazione del vigente Piano Particolareggiato le cui disposizioni costituiscono parte integrante della presente disciplina, le attrezzature ricettive esistenti potranno ampliare del 33% la superficie coperta Sc con altezza max di 4 metri da destinare a servizi alberghieri.

Per tutti gli esercizi alberghieri, è ammessa la sopraelevazione di un piano con altezza massima lorda di m. 3,50, superficie pari alla superficie dell’ultimo piano e distanza minima dai fabbricati di m. 10 o m. 3 se nessuna delle pareti fronteggianti è finestrata, con la possibilità di una copertura a falda, con imposta alla linea di gronda, ai sensi dell’art. 10 della presente normativa.

In alternativa negli edifici con copertura a terrazza, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche ed architettoniche della costruzione, potrà essere costruito un tetto a padiglione con manto di copertura in ardesia o laterizi, e con pendenza massima del 45%, con possibilità di altezza interna superiore a m. 2,70, con imposta non superiore a m. 1,00 sulla linea di estradosso dell’ultimo solaio. All’interno del nuovo volume potranno essere localizzate nuove camere nel rispetto della normativa igienico-

(59)

sanitaria di settore. Tutti i volumi tecnici installati sulla copertura dovranno essere localizzati all’interno della sagoma del tetto.

Negli edifici con corpi a diversa altezza questi potranno essere ricomposti per un massimo di due piani, con altezza massima lorda di m. 3,50 a piano, senza aumento di superficie coperta.

Sono possibili interventi, con concessione convenzionata, di ristrutturazione urbanistica, con ampliamento fino al 50% della superficie coperta Sc, da destinare a nuove camere, previa approvazione di un S.O.I. e nel rispetto dei seguenti parametri:

- distanze da strade 5 mt - distanze dai confini 5 mt - distanze tra fabbricati, se non in aderenza 10 mt - numero piani 3 - altezza max di colmo 11 mt - rapporto aree a verde – aree edificate 25%

L’edificazione secondo i parametri sopra elencati deve comunque osservare il rispetto di quanto disposto dall’art. 8 p.to 2) del D.M. n. 1444/1968.

Le aziende ricettive munite di aree pertinenziali non edificabili possono utilizzare le stesse per la collocazione di strutture di servizio quali campi da tennis, calcetto, piscine, giochi per ragazzi, senza la costruzione di strutture costituenti volumi edilizi.