Tribunale di Mantova

Tribunale di Mantova

Concordato Preventivo N. 05/2016 Reg. Conc. Prev.

(Rito promosso ai sensi dell’art 160. L.F.)

G.D. Dott. Andrea Gibelli C.G. Dott. Luca Gasparini

Proposto da società

.

* * *

Relazione di Stima dei beni

(Consulenza alla determinazione dei beni art 172.. L.F.)

***

* ALLEGATI - a pag. 23 *

* INDICE – a pag. 24 *

***

Premesse Il sottoscritto Ramon Geom. Treccani,

, con nomina del 20 settembre 2016 da parte del G.D. dott. Andrea Gibelli riceveva l’incarico di consulente quale esperto estimatore, a sostegno del Commissario giudiziale dott. Luca Gasparini per le operazioni nella procedura di Concordato Preventivo N. 05/2016, proposta dal Debitore ditta

, sul bene immobile dislocato nella Repubblica di Moldova nel Comune di Chisinau settore Riscani, distinto presso l’Agenzia con Funzioni di Cadastru territoriale di Chisinau, distinta quale Fabbricato, e nello specifico:

U.I. identificata al

o n. zona 0100417, n. particella 411, n. unità 004 (n.

0100417.411.1.004 dall’estratto di mappa).

Ct. Nelocativa (non residenziale), Suprafata (superficie) 52,20 m.p. (mq).

e beni mobili raggruppati in elenchi per tipologia, e precisamente in:

MAGAZZINO (all. 2).

ATTREZZATURA IN SEDE (all. 3)

Laboratorio.

Uffcio..

ATTREZZATURA FUORI SEDE (all. 4).

***

L’attività peritale si è svolta sia presso la sede della società nel comune di Marmirolo, sia presso il comune di Chisinau nella Repubblica di Modova, con lo svolgersi di concordati incontri e sopralluoghi con personale o figura di fiducia preposta dalla Proponente, nel corso dei quali si sono eseguiti accertamenti e indagini, di seguito elencati, e precisamente:

• in data 28 settembre si è eseguito il primo sopralluogo, presso la sede della

ditta dove sono custoditi

e conservati i beni mobili catalogati negli elenchi MAGAZZINO (all. 2) e ATTREZZATURA IN SEDE (all. 3), in presenza del personale preposto Dott.ssa

iniziata dal titolare e legale rappresentante sig.

della società proponente. In tale occasione sono iniziate le operazioni di riordino e catalogazione degli stessi beni mobili.

• in data 21ottobre 2016 si è reso necessario un secondo e ultimo sopralluogo, avendo la proponente scovato e ordinato beni mobili non reperiti nel corso del sopralluogo del 28 settembre, terminando positivamente le operazioni di riordino e catalogazione dei beni presso la sede della ditta

.

• in data 11 ottobre 2016 ci si è recati in Repubblica di Moldova nella città di Chisinau, con rientro in Italia il 14 ottobre 2016, eseguendo sopralluogo e rilievo e dovute verifiche presso gli uffici preposti al censimento e, conservazione dei diritti immobiliari, per il bene immobile posto nel comune di Chisinau - Settore Riscani, e ad eseguire le operazioni di riordino e

catalogazione dei beni mobili della ditta ,

catalogati negli elenchi ATTREZZATURA FUORI SEDE (all. 4), detenuti e conservati dalla ditta presso l’officina sita nel comune di Straseniin, come da Comunicazione della . del 05/10/2016(all. 5).

Durante la permanenza a Chisinau ci si è adoperati per accertare le modalità per la “Trascrizione del Decreto di ammissione” al Concordato Preventivo sull’Unità Immobiliare, recandosi negli Uffici ritenuti preposti e presso l’Ambasciata/Consolato Italiano a Chisinau, e interpellando il Notaio Galina Ceban.

• Successivamente al rientro si sono proseguite le verifiche presso il tribunale di Mantova, Ufficio deposito Atti (Procura della Republica) per la

Legalizzazione del decreto di Ammissione, con l’apposizione della “Postila”.

• in data 24 ottobre 2016 si è eseguito l’inventario in presenza della Cancelliera Dott.ssa Manuela Malaghini presso la ditta

, per i soli beni mobili giacenti presso la sede.

***

Operazioni peritali

Nel corso dell’attività peritale, come già precedentemente menzionato nelle Premesse, si sono svolti i dovuti accertamenti e indagini, di cui parte nel corso della permanenza in Repubblica di Moldova, dove per:

- l’unità immobiliare si è:

a) Eseguito il sopralluogo presso l’immobile, accertando l'unità immobiliare posta in quartiere Riscani, eseguendo i dovuti rilievi metrici e tecnici, con prese fotografiche (all. 1), confermando lo stato dell’elaborato planimetrico (all. 1) riferito al censimento presso il “Cadastru” (all. 1);

b) Svolto l’accesso all’Agenzia con Funzioni di Cadastru, ha confermato la regolarità della registrazione dell’U.I., distinta nelle Premesse, all’archivio per la quale si è richiesto e rilasciato “Certificato”(visura) dell’U.I. (all. 1), che ne identifica i riferimenti, la consistenza, il valore economico, diritti reali, trascrizioni e altri vincoli;

c) Dal “Certificato”(visura) dell’U.I. (all. 1) rilasciato è emerso che l’immobile indicava quale proprietario la società ., sciolta anticipatamente con Atto redatto dal Dott. Daniele Molinari Notaio in Mantova in data 27/07/2015 con Rep. N. 77057_Racc. n. 19028,

modificandone la le denominazione in ;

d) Richiesto informazioni per trascrizione del Decreto di Concordato presso Cadastru, nonché per il cambio dell'intestazione della proprietà a seguito

della modifica della denominazione in ,

rilevando che i documenti pertinenti alle due situazioni devono avere valore corrente nella Repubblica di Moldova, per poter procedere aglli aggiornamenti presso di loro. Non si sono reperite altre informazioni dall'addetta al front-office;

e) Approfondito al Cadastru, nel corso del confronto del punto precedente, il cambio dell'intestazione della proprietà a seguito della modifica della denominazione, evidenziando che la stessa addetta ha specificato che deve essere fatto dall'intestatario e con documento con validità moldava;

f) Contattato il Notaio Galina Ceban con il tramite preposto dalla proponente, ai fini di conoscere le procedure e modalità per la legalizzazione dei documenti, la quale ha riferito che tali procedure non le tratta, e che necessitano per l’appunto di un passaggio superiore da parte delle autorità;

g) Recato presso l'Ambasciata/Consolato Italiana in Chisinau, parlato direttamente con il Console Dr. Gianni Sabbieti, confermando la necessità del riconoscimento da parte dell'Autorità Giudiziaria dello stato dove viene richiesto,

- per i beni mobili si è:

h) Nel corso dei sopralluoghi presso la sede della

e del sopralluogo presso l’officina della ditta posta nella Repubblica di Moldova nel comune di Straseni,. luoghi di utilizzo e custodia dei beni mobili degli elenchi ATTREZZATURA IN SEDE (all. 3)e ATTREZZATURA FUORI SEDE (all. 4), oggetto di stima, si è rilevata la presenza, la consistenza, lo stato d’uso, il grado di conservazione e manutentivo, nonché la conformità alle norme di sicurezza all’”uso di attrezzature di lavoro”, previste al Capo I del Titolo III del D.L.gs 81/2008 e s.m.i., dei beni stessi per una commerciabilità nazionale;

i) Nel corso dei sopralluoghi presso la sede della

, luogo di custodia dei beni mobili di cui all’elenco MAGAZZINO (all. 2), oggetto di stima, si è rilevata la presenza, la consistenza, lo stato d’uso, il grado di conservazione degli stessi. Si rileva che per circostanze del tutto casuali, il bene mobile “Filtro greenfilter g6” distinto nel primo rigo dell’elenco MAGAZZINO (all. 2), acquistato con fattura del 29/09/06 n.

610144 dalla , non si è potuto visionare e verificare, in quanto nel corso del sopralluogo del 28/09/2016 era in transito per la Repubblica di Moldova presso la , e nel corso della permanenza a Chisinau non era ancora disponibile. Si evidenzia che tale bene è detenuto e conservato dalla ditta , presso l’officina sita nel comune di Straseniin, come da Comunicazione della del 20/10/2016(all. 5).

L’elenco riporta anche i seguenti beni: serbatoi cilindrici verticali per stoccaggio da 250 hl in aisi 304; serbatoi cilindrici verticali termocondizionati da 250 hl in aisi 304;agitatori laterali; bancale in ferro 1500x8000, che non sono nella disponibilità della proponente in quanto oggetto di accordo compensatorio con la società del 03 marzo 2016(all. 6).

Al termine dell’attività di accertamento e indagine, sono stati aggiornati gli elenchi tabellari forniti al C.T.U. dei beni mobili oggetto di stima, i quali riportavano,

per ogni tipo d’articolo/attrezzatura riferimenti inerenti all’inventario interno della società, i quali sono stati modificati e integrati con l’inserimento:

- negli elenchi ATTREZZATURE della colonna “N. foto” che richiama meramente il rilievo fotografico (all. 3 e 4), “Quantità rilevata”, “deprezzamento percentuale”, “Valore unitario stimato” e il “Totale” corrispondente per l’attrezzatura;

- nell’elenco MAGAZZINO della colonna “N. foto” che richiama meramente il rilievo fotografico (all. 2), “Quantità rilevata”, “Valore unitario stimato” e il “Totale”

corrispondente per l’articolo.

***

Descrizione e quantificazione dei beni

B

I

L’U.I. oggetto di stima è ubicata nella Repubblica della Moldova nel comune di Chisinau nel Settore Riscani in via Zamfir Arbore n. 6, appartenente al tessuto urbano storico, parte dell’edificio posto ad angolo tra via Z. Arbore e str. Colina Puskin, con i fronti NO e NE a cortina alla viabilità pubblica.

L’organismo edilizio nel quale è disposta l’U.I. oggetto di stima, e di tipologia isolata con area cortiva interna ad uso comune, si sviluppa per n. 2 piani fuori terra.

L’edificio è interamente a destinazione terziaria, dove le diverse unità hanno accesso sia dalla viabilità pubblica, via Z. Arbore, che dal cortile interno al quale si acceda da passo carraio/pedonale sempre da via Z. Arbore.

La definizione dei perimetri si evidenza sull’estratto di mappa estrapolata telematicamente dal Portale del “Cadastru” (all. 1).

Dalle ispezioni i presso l’Agenzia con Funzioni di Cadastru territoriale di Chisinau, si è potuto estrarre “Certificato” sull’Unità oggetto di stima, rilasciato in data 12/10/2016 (all. 1), la quale è distinta:

- Fabbricato

1) U.I. identificata al

o n. zona 0100417, n. particella 411, n. unità 004 (n.

0100417.411.1.004 dall’estratto di mappa).

Ct. Nelocativa (non residenziale), Suprafata (superficie) 52,20 m.p. (mq).

DA RILEVARE la necessità di presentare presso all’Agenzia con Funzioni di Cadastru la richiesta di aggiornamento della denominazione di proprietà con

, ottemperabile esclusivamente dall’avente dritto, con

documento con validità Moldava, aspetto approfondito al Capitolo Legalizzazione documenti con validità in Repubblica di Modova .

L’unità immobiliare sopra distinta è costituita è disposta su unico livello al piano terra, si sviluppa nell’angolo posto a Sud con due paramenti esterni verso il cortile interno comune, accessibile dallo stesso direttamente da porticato comune.

Descrizione sommaria – L’unità immobiliare sopra distinta, è parte di organismo edilizio a carattere plurifamiliare, e presentano le seguenti caratteristiche:

• L’edificio principale - Realizzato in epoca post II conflitto mondiale presenta struttura in muratura piena, con solai intermedi e di copertura in laterocemento o similari, tetto a padiglione, con terrazzo coperto (loggia); cornice di gronda con sporto lineare intonacato con e canale di gronda.

• Ufficio – distinta al punto n. 1) dell’elenco delle U.I. di cui sopra – ha subito interventi di miglioria successivamente alla sua edificazione, riconducendo le rifiniture interne ed esterne, impianti, sistemi all’epoca dell’ultimo intervento importante (anni 2000). L’Ufficio si compone di un Ingresso, Corridoio, Locale principale, Locale di sgombero e Bagno.

Superficie netta interna (SIN) ha una consistenza di circa 50 mq.

L’altezza dei locali è costante per tutti i locali, misurando un’altezza media di 300 cm.

Pereti perimetrali esterne sono realizzate in muratura piena, intonacate a civile e tinteggiate a tempera, con spessore di circa 30-50 cm.

Pareti divisorie tra le U.I., sono realizzate in muratura piene, intonacate a civile e tinteggiate a tempera.

Pareti interne di divisione locali, sono realizzate in laterizio forato alveolato (tipo poroton o similare) e piene per le principali, intonacate a civile e tinteggiate a tempera, con spessore di circa 15 cm, 20 cm e 30 cm.

I pavimenti sono realizzati con piastrelle bicottura/monocottura nel bagno, corridoio e ingresso, in parquet Laminato nel Locale principale e di sgombero.

Rivestimenti realizzati con Puastrelle in Bicottura/monocottura per il locale bagno.

Infissi sono realizzate in PVC e vetro camera singolo. Gli infissi sono a doppia anta a battente e singola. L’elemento oscurante e di tipo veneziana posta internamente.

Porte interne realizzate con telaio ligneo e pannelli tamburati, ferramenta

ordinaria.

Porta d’ingresso di tipo antiscasso rivestita con pannelli in essenza lignea.

Impianto elettrico integro e risalente all’ultimo intervento di ristrutturazione, ottime condizioni.

Impianto di riscaldamento invernale/produzione con sottosistema di distribuzione composto da n. 5 terminali di tipo radiatori lamellari in alluminio.

Impianto di acqua calda sanitaria (ACS) a servizio del solo bagno.

Conformità immobiliare – L’unità immobiliare sopra distinta e oggetto di stima, si presenta corrispondente con quanto rilevato nel corso delle indagini presso l’Agenzia con Funzioni di Cadastru territoriale di Chisinau, e alla planimetria (all. 1).

***

B

M

I beni mobili sui quali è stata richiesta una stima di valore corrente di mercato, si riconducono essenzialmente all’attività svolta della ditta

che opera nel settore di fornitura, realizzazione e manutenzione di attrezzatura enologica.

Come anticipato nelle Premesse, i beni mobili da stimare si distinguono in tre elenchi tabellari, dove la descrizione del materiale di per sé ne da univoca identificazione e descrizione, non richiedendo ulteriori approfondimenti sulla tipologia di bene. Gli elenchi tabellari riportano l’anno di fabbricazione che ne connota l’età, dato utile alla definizione del valore.

I beni mobili da stimare appartengono ad una società che ha esercitato la propria attività per anni, con la ovvia conseguenza che gli stessi si presentino usati, a meno di quelli dell’elenco “MAGAZZINO” (all. 2), che sono interamente nuovi, mentre l’”ATTREZZATURA IN SEDE” (all. 3), suddivisa in Laboratorio e Ufficio, e l’“ATTREZZATURA FUORI SEDE” (all. 4) si presentano in diverse condizioni, da stato d’uso d’utilizzo, a non funzionanti, a dismessi o non utilizzabili del tutto in quanto non conformi alle disposizioni di sicurezza relative all’”uso di attrezzature di lavoro”.

Si ritiene che l’elenco tabellare del “MAGAZZINO” (all. 2) non necessiti di descrizione specifica o specifico approfondimento dei beni, in quanto nuovi e di univoca identificazione dalla descrizione riportata nell’elenco tabellare, come anzi detto.

Diversamente, gli elenchi tabellari ”ATTREZZATURA IN SEDE” (all. 3) e

“ATTREZZATURA FUORI SEDE” (all. 4) necessitano di un approfondimento sui singoli o gruppi di beni mobili elencati, in quanto non uniformi nella loro funzione, utilizzo, stato

d’uso e mercato di riferimento, non ché la sicurezza relative all’”uso di attrezzature di lavoro”, aspetti che incidono nel corso della valutazione del loro stato d’uso, vetustà e funzionalità.

Gli elenchi tabellari riportano esplicitamente la quantità degli dei beni rilevati nel corso delle operazioni peritali, riportando il dato nella colonna “Quantità Rilevata”, ponendo la barra “/” per i beni mobili di cui non vi sia più nessuna quantità.

Premesso quanto sopra, si provvede alla descrizione dei singoli beni o gruppi di beni, rilevando per alcuni beni gli aspetti ritenuti incisivi che hanno definito il valore di mercato stimato, per i seguenti elenchi tabellari:

- ”ATTREZZATURA IN SEDE” (all. 3).

LABORATORIO:

Rigo “g” - Centralina elettrica sempl. c/manometro matr. 2765–

utensile7Apparecchio che nel corso dell’attività peritale nonché di inventario con la Cancelliera, non è stato rilevato, con l’indicazione della proponente che il bene è presente in sede. Non avendo potuto accertare la consistenza, lo stato manutentivo e la funzionalità, è stato attribuito un valore pari a 0,00€.

Rigo “al” - Scala Eurobriko mt. 3,90– utensile che si presenta danneggiato al montante DX, precludendone la conformità ai sensi del D.Lgs. 81/2008 e s.m. e i., dove non è previsto un intervento di riparazione per la messa in uso;

l’apparecchiatura non può essere commercializzata, venendo meno lo scambio di mercato, cosi ché è stato attribuito un valore pari a 0,00€.

Rigo “bb” - Avvitatore GSR14; – utensili attrezzatura non rilevati in corso di sopralluogo, ponendo nella colonna “Quantità Rilevata” la barra “/” e attribuendo un valore pari a 0,00€.

UFFICIO:

Rigo “h” - Ipad retina display wi-fi SN: SDMPJTT89F192 + custodia + auricolari–

apparecchiatura che si presenta danneggiato, dove la riparazione comporterebbe una spesa tale da essere considerata antieconomica; l’apparecchiatura allo stato attuale non può essere commercializzata, venendo meno lo scambio di mercato, cosi ché è stato attribuito un valore pari a 0,00€.

Rigo “u” - condizionatori– impianto che si presenta funzionante, dove la vendita comporterebbe un’intervento di smontaggio e rimontaggio, con annessi e connessi alla tipologia, tale da comporterebbe una spesa da considerata antieconomica; l’apparecchiatura non ha una appetibilità venendo meno lo scambio di mercato, cosi ché è stato attribuito un valore pari a 0,00€.

Rigo “aa” - Masterizzatore LG bianco; Rigo “ab” telefono SKYPE + webcam; – utensili attrezzatura non rilevati in corso di sopralluogo, ponendo nella colonna

“Quantità Rilevata” la barra “/” e attribuendo un valore pari a 0,00€.

Gli altri beni mobili non specificati sopra e contenuti nella lista tabellare, si presentano in uno stato d’uso di utilizzo, con un grado manutentivo nella norma, di cui si è accertata la funzionalità, ai quali è stato attribuito un valore unitario ritenuto di mercato.

- “ATTREZZATURA FUORI SEDE” (all. 4):

LABORATORIO:

Rigo “f” - Impianto per formatura virole: Decoiler, calandra, tavola telescopica, rulliera folle speciale per supporto virola, Impianto di saldatura circolare:

colonne alineamento, pulizia saldatura, tavola motorizzata – attrezzatura che gode di una buona appetibilità di mercato, bisognosa di un intervento manutentivo, preservando ampiamente il valore che gli è stato attribuito. Si evidenzia quale fatto accaduto, che nel corso dell’attività di indagine, ci si è rivolti alla ditta

, manifestando un immediato interesse verbale per il ritiro dell’intera apparecchiatura all’importo stimato.

Gli altri beni mobili non specificati sopra e contenuti nella lista tabellare, si presentano in uno stato d’uso di utilizzo, con un grado manutentivo nella norma, di cui si è accertata la funzionalità, ai quali è stato attribuito un valore unitario ritenuto di mercato.

***

Definizione dei LOTTI

I beni Immobili e Mobili, oggetto della presente Relazione di Stima dei Beni, possono essere gestiti sia nella loro singolarità, sia come LOTTI.

Si esprime nel presente capitolo un’indicazione, forse prematura e comunque non richiesta, della suddivisione o meno dei beni in LOTTI.

B

I

L’U.I. oggetto di stima è ubicata nella Repubblica della Moldova nel comune di Chisinau nel Settore Riscani in via Zamfir Arbore n. 6, e da considerarsi quale LOTTO UNICO assestante.

***

B

M

I beni mobili raggruppati negli elenchi per tipologia, e precisamente in:

MAGAZZINO (all. 2);

ATTREZZATURA IN SEDE (all. 3);

Laboratorio.

Uffcio.

ATTREZZATURA FUORI SEDE (all. 4),

sono da raggruppare quale LOTTO UNICO i soli beni dell’elenco “MAGAZZINO” (all.

2), per i quali la vendita singola non ne darebbe appetibilità.

I restanti beni degli elenchi ”ATTREZZATURA IN SEDE” (all. 3) e “ATTREZZATURA FUORI SEDE” (all. 3), possono vantare la possibilità di essere venduti singolarmente o se ritenuto in più LOTTI.

***

Determinazione del valore

B

I

Nel corso dell’attività di sopralluogo presso l’immobile posto in Chisinau (MD), si è provveduto ad eseguire una prima indagine sui valori “comparabili” in riferimento all’immobile oggetto di stima, per tipologia, collocazione e destinazione, rilevando un discreto mercato al quale riferirsi, accertando un dinamismo sicuramente rallentato, ma dal quale si possono rilevare parametri di mercato correnti e attendibili, successivamente approfonditi attingendo da banche dati e istituti preposti.

La stima si basa sui principi d’estimo della tradizione Italiana, che con i propri dettami accarezza le metodologie degli Standard internazionali per la valutazione immobiliare, ai quali si vuole far riferimento per la definizione del Valore di Mercato.

Gli Standard internazionali per la valutazione immobiliare si fondano sul concetto di “base di valore”, tra questi i principali sono:

International Valuation Standards (IVS);

European Valuation Standards (EVS);

Appraisal & Valuation Standards (Royal Insitution of Chartered Surveyors RICS);

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), che definiscono così il valore di mercato (Market Value):

Gli International Valuation Standards (IVS) riportato nel Glossario 1° gennaio 2014 , «L'importo stimato per il quale un'attività o una passività dovrebbero scambiarsi alla data della

valutazione tra un compratore e un venditore disponibili in normali condizioni di mercato, dopo un'adeguata strategia di vendita e in cui le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni» (traduzione in Italiano).

Gli European Valuation Standards (EVS), «L'importo stimato al quale il bene dovrebbe scambiarsi alla data di valutazione tra un compratore e un venditore disponibili in normali condizioni di mercato dopo un'adeguata commercializzazione in cui le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni» (traduzione in Italiano).

Il RICS Valuation, nell’ ultima edizione del gennaio 2014, riporta la medesima definizione degli IVS.

Gli USPAP, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, nell’ ultima edizione 2014-2015 «Un tipo di valore, indicato come un parere, che presuppone il trasferimento di un immobile (cioè un diritto di proprietà o un gruppo di tali diritti), a partire da una certa data, in specifiche condizioni stabilite nella definizione del termine identificato dal valutatore come applicabile in una valutazione» (traduzione in Italiano).

In conclusione alla digressione sugli Standard internazionali, di cui sopra, si distinguono in sostanza le metodologie internazionali di valutazione immobiliare in tre approcci diversi, ossia:

metodi orientati al mercato, consistenti nel market approach (ma);

metodi orientati al reddito, consistenti nell’income approach (ia);

metodi orientati al costo, consistenti nel cost approach (ca).

Considerata la collocazione del Bene e il mercato di riferimento, nella presente ci si accosterà alla definizione del Valore di Mercato dettato nell’International Valuation Standards (IVS).

Qui di seguito si enuncia il CRITERIO DI STIMA e il PROCEDIMENTO DI STIMA, procedendo con DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO.

Sviluppata la DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO, si procederà alla DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA che dovrà tener conto della riduzione per per presenza di vizi del bene e l’adeguamento degli eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici, le spese condominiali insolute.

Si vuole in ultimo procedere con la DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA FORZATA, che non costituisce una base di valore, ma è espressione di un valore di mercato che rifletta una limitazione alla commercializzazione corrente o prevista, nelle circostanze in cui un venditore è obbligato a vendere con la conseguenza che non dispone di un periodo di tempo adeguato per attuare la propria strategia di vendita. Il prezzo ottenuto in queste circostanze dipende dalla natura delle pressioni cui è sottoposto il venditore e dalle motivazioni per cui non è possibile attuare un’adeguata strategia di vendita. Esso può riflettere inoltre le conseguenze per il venditore derivanti dal non essere riuscito a vendere nel periodo a sua disposizione.

Una “vendita forzata” è una descrizione della situazione in cui si verifica lo scambio, non una distinta configurazione di valore. Le cifre che si ottengono sono valide solo per la data della valutazione, a causa dei possibili cambiamenti nelle condizioni del mercato.

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CRITERIO DI STIMA

Si individua essenzialmente un CRITERIO di stima, qui di seguito enunciato, e il conseguente PROCEDIMENTO, da adottare per la tipologia del bene oggetto della presente relazione, nella determinazione del Più probabile valore di mercato di compravendita (Vc) secondo il principio dell’ordinarietà, e precisamente per FABBRICATI TERZIARIO (ufficio).

La tipologia edilizia dei beni ORDINARIA, per connotazione territoriale, peculiarità architettoniche e tipologiche, consistenza, hanno in riferimento valori

“comparabili” cogenti al libero mercato, seppur affievoliti, verificati da quotazioni definite da organi statali territoriali sulla base di rilevamenti medi di mercato, espressamente indicati per ogni unità immobiliare nel Certificato (nostra Visura) rilasciato dall’Agenzia del Cadastru, sulle quali esprimere considerazioni di stima per la definizione del Prezzo unitario medio (Pu) più pertinente allo stato corrente del bene.

Considerata la contemporanea reperibilità d’informazioni economiche, nel mercato di riferimento, l’aspetto economico preso in considerazione è IL VALORE DI MERCATO, determinato per i FABBRICATI con metodo sintetico del market approach (ma), rilevando i prezzi di vendita “comparabili” di beni simili per tipologia, destinazione, qualità, superficie commerciale, nel zona di riferimento, aggiustato per aggiunte o sottrazioni pendenti sul bene (AS), o per caratteristiche intrinseche o estrinseche (IE).

In riferimento alla definizione della Superficie Commerciale (Sc) dei beni fabbricati, si considera la superficie esterna lorda (Sel) in ragione del Rapporto mercantile superficiale, comprensiva delle murature di proprietà esclusiva e sino a

metà delle stesse per quelle in comunione, in sintonia ai criteri adottati a livello nazionale ed europeo.

I riferimenti tecnico normativo/estimali, che delineano la tipologia della superficie reale in Superficie Principale, Superficie Secondaria e Superfici esterne, che distinguono consistenze delle varie tipologia di locale e destinazione d’uso, nonché i relativi Rapporti mercantili da applicare per determinare la Superficie Commerciale (Sc), sono sostanzialmente delineate dalle Linee guida del 14/12/2015 emesse dall’ABI. Specificatamente per il reperimento dei Rapporti Mercantili ci si affida ai dettami del D.P.R. del 23 marzo 1998 n. 138 all. C, nonché alla Norma Uni 10750:98 sostituita dalla Norma UNI EN 15733/2011, che ne ha cancellato i Criteri, ma che delinea comunque un riferimento, la cui scelta e determinazione ha la premura di verificarne coerenza con quanto riportato nella “Perizia di stima della proprietà nr.

897-04-2016” redatta dalla “ ” ed allegata alla proposta di concordato preventivo in oggetto.

***

PROCEDIMENTO DI STIMA

Preso in esame quanto sopra esposto, riguardo alle caratteristiche dell’edificato e inquadramento urbanistico, il procedimento e unico per l’Unità terziaria (ufficio) e suoi locali accessori.

La stima per la definizione del Valore di mercato di compravendita (Vc), reperisce in prima battuta Prezzo unitario medio (Pu) “comparabile” per superficie commerciale [€/mq] dal libero mercato in riferimento a n. 3 Elementi di confronto, conformati all’oggetto della stima secondo parametri e relativi indici di adeguamento; successivamente si rileverà la consistenza del bene in Superficie commerciale (Sc); si provvede in fine alla definizione di aggiunte o sottrazioni pendenti sul bene (AS) se esistenti, e alla valutazione di caratteristiche intrinseche o estrinseche (IE) se rilevanti.

Il procedimento si definisce nella seguente espressione:

Vc =Pu x Sc ± AS ± IE

***

DEFINIZIONE DEL VALORE DI MERCATO

Prezzo unitario medio per superficie commerciale (Pu) [€/mq].

Il parametro trattato è definito per indagine diretta e rilevamento di valori comparabili, reperiti nel Comune di Chisinau nel settore di riferimento Riscani, consistenti in n. 3 elementi posti in vendita con medesima destinazione d’uso. Gli elementi rilevati sono conformarli al bene oggetto di stima, secondo i Parametri e

relativi indici ritenuti incisivi e rilevanti, come riportato nella seguente Tabella I – definizione Prezzo Unitario medio (Pu), e che ne definisce per l’appunto il Prezzo Unitario medio (Pu) di riferimento.

Tabella I - definizione Prezzo Unitario medio (Pu)

Comparabili

Elementi rilevati Catalogazione

Elemento oggetto di stima

Elemento n.1 Elemento n.2 Elemento n.3

Ubicazione

Comune Chisinau Chisinau Chisinau Chisinau

Settore Riscani Riscani Riscani Riscani

Indirizzo Via Zamfir

Arbore n. 6

str. Socoleni c.m.

str. D. Riscanu n. 3

Bd. Moscova n.

12/2

Piano Terra Terra Terra Terra

Destinazione d'uso Ufficio Ufficio Ufficio Ufficio

Valore di Vendita x

Superficie commerciale totale (Sc) [mq] 52,20 112,00 70,00 160,00

Prezzo unitario [€/mq] x

Parametri e Indici di conformità Elementi

Ubicazione 1,00 1,25 1,25 1,25

Ampiezza locali 1,00 1,05 1,00 1,05

Stato tecnico-Impiantistico adeguato adeguato adeguato adeguato

1,00 1,00 1,00 1,00

Stato conservativo unità Buona Buona Buona Buona

1,00 1,00 1,00 1,00

Tipologia edificio Pluriunità Pluriunità Pluriunità Pluriunità

1,00 1,00 1,00 1,00

Accessibilità e Servizi pubblici

Servizio adeguato

Servizio adeguato

Servizio adeguato

Servizio adeguato

1,00 1,00 1,00 1,00

incremento prezzo unitario Prezzo unitario conforme[€/mq]

Prezzo unitario medio (Pu)[€/mq]

Dal calcolo riportato nella Tabella, si ha che:

Pu = €/mq

( €/mq)

Pendenze e Caratteristiche che influenzano il bene (AS - IE).

Il bene non è influenzato da pendenze e caratteristiche significative intrinseche ed estrinseche tali da poter incrementare o diminuirne tale valore.

Determinazione superficie commerciale (Sc).

Per la definizione della consistenza commerciale dell’unità terziaria (ufficio), come premesso nel paragrafo “Criterio di stima”, ci si attiene alla superficie esterna lorda (Sel) rilevata nei dati censuari indicati per ogni unità immobiliare nel Certificato

(all. 1) (nostra Visura) rilasciato dall’Agenzia del Cadastru, la quale è da considerarsi totalmente Superficie principale, con un Rapporto mercantile superficiale pari a 1 (uno), avendo:

Sc = mq)

Valore di mercato di compravendita (Vc).

Attenendosi ai CRITERI E PROCEDIMENTI DI STIMA e ai dati sopra esposti, si definisce il Valore di mercato di compravendita (Vc), con riferimento all’espressione:

[Vc =Pu x Sc ± AS ± IE]

Vc= €

( €).

***

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA

La definizione del Valore di Vendita (Vv) deve tener conto della riduzione (R) per la presenza di vizi del bene e l’adeguamento (Ad) degli eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici, le spese condominiali insolute, rilevate nel corso dell’attività peritale, con riferimento alla seguente espressione:

Vv = Vc - ∑R - ∑Ad Riduzione (R).

L’U.I. appartiene al tessuto urbano di vecchia formazione per tipologia edilizia, sviluppo e tecnologia edificatoria, la quale evidenzia un recente intervento manutentivo straordinario, non rilevando vizi o difetti che possano incidere negativamente, ritenendo pertanto di non definire alcuna Riduzione ai cespiti.

Adeguamenti (Ad).

Sul cespite non si ritiene ci siano degli adeguamenti puntuali da addurre, in quanto la valutazione ha in riferimento un Prezzo Unitario medio per tipologia di bene comparabile per tipologia, vetustà, localizzazione e stato manutentivo.

Valore di Vendita (Vv).

Attenendosi ai dati sopra esposti, si definisce il Valore di Vendita (Vv), con riferimento all’espressione:

[Vv = Vc - ∑R - ∑Ad]

Vv= €

( €).

Si definisce pertanto il Valore di mercato di Vendita, arrotondato per

eccesso, a € ( €).

***

DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA FORZATA

La determinazione del Valore di Vendita Forzata (Vf), come già anticipato, non costituisce una base di valutazione, ma è espressione di un valore di mercato che rifletta una limitazione alla commercializzazione corrente o prevista, nelle circostanze in cui un venditore è obbligato a vendere, in condizioni forzose, ottenuto applicando un Indice d’abbattimento (I) al Valore di Vendita (Vv), con riferimento alla seguente espressione:

Vf = Vv x I Indice d’abbattimento (I).

La definizione di detto indice è puramente indicativa, in quanto non connesso a specifiche assunzioni o indicazioni alle quali attenersi nello sviluppo della presente perizia, che identifica una limitazione nella previsione di vendita futura, assumendo un valore di:

I = 0,80 (Zero/80) Valore di Vendita Forzata (Vf).

Attenendosi ai dati sopra esposti, si definisce il Valore di Vendita Forzata (Vf), con riferimento all’espressione:

[Vf = Vv x I]

Vf= €

€).

Si definisce pertanto il Valore di mercato di Vendita Forzata a €

( €).

***

B

M

I beni mobili oggetto della presente relazione di stima, per tipologia, utilizzo e contemporaneità degli stessi, hanno per la maggior parte un mercato al quale riferirsi, dal quale si possono rilevare parametri di mercato correnti e attendibili.

Contrariamente altri beni mobili, per tipologia specifica di utilizzo e la singolarità dello stesso, non hanno un mercato di riferimento dal quale poter trarre un riferimento dell’appetibilità, e quindi il valore, procedendo in tal caso con altri criteri d’estimo.

La stima si basa sui principi d’estimo, congiunta ad indagare il mercato di riferimento, ai fini di rilevare il valore corrente a nuovo e l’appetibilità dell’usato, nell’intento di definire il più probabile valore di mercato.

Qui di seguito si enuncia il CRITERIO DI STIMA e i PROCEDIMENTI DI STIMA, ai fini della definizione del valore dei beni mobili.

***

CRITERIO DI STIMA

Si individua essenzialmente un CRITERIO di stima, qui di seguito enunciato, e il conseguente PROCEDIMENTO da adottare per le tipologie di beni mobili oggetto della presente relazione, nella determinazione del più probabile valore di mercato di compravendita secondo il principio dell’ordinarietà, e precisamente per gli elenchi tabellari del “MAGAZZINO”, “ATTREZZATURA IN SEDE” e “ATTREZZATURA FUORI SEDE”.

Considerata la solida e contemporanea reperibilità d’informazioni economiche, nel mercato di riferimento, l’aspetto economico preso in considerazione è IL VALORE DI MERCATO, determinato con metodo sintetico, rilevando per comparazione i Prezzi unitari (Pu) di vendita dei singoli beni mobili, attingendo dal mercato dell’USATO e dal mercato del NUOVO.

Si precisa che per tipologia i beni mobili, contenuti negli elenchi tabellari, sono tutti riferibili ad un libero mercato di riferimento del USATO, se non con preciso riferimento al bene oggetto di valutazione, con beni di medesima funzione, qualità, caratteristiche, fornendo valori cogenti.

La tipologia dei beni mobili, contenuti negli elenchi tabellari, sono tutti riferibili ad un libero mercato di riferimento del NUOVO, con preciso riferimento al bene oggetto di valutazione, con beni di medesima funzione, qualità, caratteristiche, fornendo valori cogenti.

Contrariamente non tutti i beni mobili oggetto di stima, non più nuovi e che devono essere ricollocati, godono di un mercato di riferimento dell’USATO, che fornisca quotazioni sufficienti alla definizione del Prezzi unitari (Pu). In tal caso si sopperisce a tale carenza con l’applicazione al Prezzo unitario a nuovo (Pn) del deprezzamento percentuale (Dep), valutato sulla base delle condizioni intrinseche del bene al momento della stima, meglio specificato nei capoversi successivi.

Il valore definito quale Prezzo unitario (Pu) per bene mobile, moltiplicato per la Quantità rilevata (Qr), fornisce il Valore totale (Vt) del singolo bene mobile, la sommatoria di quest’ultimi definisce il Valore complessivo (Vc) oggetto della presente relazione di stima.

***

PROCEDIMENTO DI STIMA

Preso in esame quanto sopra esposto, riguardo alle caratteristiche dei beni mobili e alla reperibilità dei valori sul mercato di riferimento, il procedimento si differenzierà per beni mobili che:

1. si presentino nuovi o mai utilizzati (integralmente per il “MAGAZZINO“);

2. si presentino in uno stato d’uso d’utilizzo e dei quali si reperiscano i valori sul mercato dell’USATO;

3. si presentino in uno stato d’uso d’utilizzo e dei quali non si abbia un mercato dell’USATO di riferimento o che permetta una adeguata indagine;

4. si presentino non utilizzabili per guasti o non conformi alle disposizioni di sicurezza relative all’”uso di attrezzature di lavoro”,

per ognuno dei quali si ha uno sviluppo estimale distinto, qui di seguito specificato.

Determinati dai singoli sviluppi i Valore totale (Vt) del singoli beni mobili, se ne determina con la loro sommatoria il Valore complessivo (Vc), oggetto della presente relazione di stima,

Sviluppo dei procedimenti di stima 1. Beni nuovi o mai utilizzati.

La stima per la definizione del Valore totale (Vt), dei beni mobili nuovi o mai utilizzati, si riferisce esclusivamente al mercato del NUOVO, reperendo direttamente il Prezzo unitario a nuovo (Pn,) e moltiplicandolo per la Quantità rilevata (Qr).

Il procedimento si definisce nella seguente espressione:

Vt =Pn x Qr

2. Beni in stato d’uso d’utilizzo in presenza di un mercato dell’usato.

La stima per la definizione del Valore totale (Vt), dei beni mobili in uno stato d’uso d’utilizzo, con un mercato dell’USATO di riferimento, ne attinge il Prezzo unitario (Pu), moltiplicandolo per la Quantità rilevata (Qr).

Il procedimento si definisce nella seguente espressione:

Vt =Pu x Qr

3. Beni in stato d’uso d’utilizzo in assenza di un mercato dell’usato.

La stima per la definizione del Valore totale (Vt), dei beni mobili in uno stato d’uso d’utilizzo, che non abbiano un mercato dell’USATO di riferimento o che lo stesso non fornisca dati sufficienti, ci si riferisce al mercato del NUOVO attingendo il Prezzo unitario a nuovo (Pn), al quale viene applicato un deprezzamento percentuale (Dep) e moltiplicandolo per la Quantità rilevata (Qr).

La definizione del deprezzamento percentuale (Dep) si basa sulla valutazione dello stato del bene mobile, sulla sua vita effettiva, vita utile e all’adeguatezza sul mercato.

Il procedimento si definisce nella seguente espressione:

Vt =(Pn – Pn x Dep) x Qr 4. Beni non utilizzabili.

Per i beni che si presentino non utilizzabili per guasti o non conformi alle disposizioni di sicurezza relative all’”uso di attrezzature di lavoro”, i ritiene non abbiano un mercato di collocazione, se non per il recupero delle materie di riciclo, attribuendo pertanto un Prezzo unitario (Pu) pari a 0,00€.

I beni che richiamino la presente categoria, sono specificati al precedente capitolo “Descrizione e quantificazione dei beni mobili”.

***

DEFINIZIONE DEL VALORE DI VENDITA COMPLESSIVO

La definizione del valore complessivo (Vc) si determina con la sommatoria dei Valori totali (Vt) dei singoli beni mobili, che sono definiti sulla base dei criteri sopra citati, riportati negli elenchi tabellari MAGAZZINO” (all. 2), che sono interamente nuovi, l’”ATTREZZATURA IN SEDE” (all. 3) e l’“ATTREZZATURA FUORI SEDE” (all. 4).

In riferimento ai singoli elenchi tabellari, si hanno specifiche annotazioni:

Elenco tabellare “MAGAZZINO”.

La definizione dei Valori totali (Vt) dell’elenco tabellare “MAGAZZINO” (all. 2) richiama il criterio di stima e rispettivo sviluppo di cui al punto 1., in quanto si tratta di beni totalmente nuovi o inutilizzati, dove la sommatoria dei Valori totali (Vt) riportati nell’ elenco tabellare corrisponde a ∑Vt = € (

€).

Considerando comunque le svariate tipologie di beni e le quantità ridotte a disposizione, si ritiene che la definizione del valore complessivo debba tenere conto dell’effettiva non appetibilità e commerciabilità dei singoli beni, ritenendo ai fini di sopperire a tale limite con la costituzione di un lotto unico attribuendogli un Valore deprezzato.

Considerato il Valore Totale (Vt) del magazzino, si ritiene di adottare quale valore totale:

∑Vt = €

( €)

Elenco tabellare “ATTREZZATURA IN SEDE”.

La definizione dei Valori totali (Vt) dell’elenco tabellare “ATTREZZATURA IN SEDE” (all. 3) richiama il criterio di stima e rispettivo sviluppo di cui al punto 2 e punto 3., in quanto si tratta di beni usati, dove la sommatoria dei Valori totali (Vt) riportati nell’ elenco tabellare corrisponde a

LABORATORIO:

∑Vt = €

( €)

UFFICIO:

∑Vt = €

( €)

Elenco tabellare “ATTREZZATURA FUORI SEDE”.

La definizione dei Valori totali (Vt) dell’elenco tabellare “ATTREZZATURA FUORI SEDE” (all. 4) richiama il criterio di stima e rispettivo sviluppo di cui al punto 2, in quanto si tratta di beni usati, dove la sommatoria dei Valori totali (Vt) riportati nell’

elenco tabellare corrisponde a

∑Vt = €

( €)

Valore complessivo beni mobili (Vc).

La definizione del Valore complessivo (Vc) si determina con la sommatoria dei Valori totali (Vt) dei singoli elenchi tabellari, secondo l’espressione e sviluppo della stessa:

[Vc =∑Vt]

Vc= €

( €).

***

Riepilogo Valori dei Beni

Nell’insieme dei beni immobili e mobili messi a disposizione nella proposta di Concordato Preventivo, assumono un Valore Complessivo di €

( €), distinti per:

BENI IMMOBILI

- UNITA’ IMMOBILIARE A DESTINAZIONE UFFICIO ……….……. €

BENI MOBILI

- MAGAZZINO ………..………. €

- ATTREZZATURA IN SEDE ………..……….…. €

- ATTREZZATURA FUORI SEDE ………..…….…….…. €

***

Assoggettabilità IVA

La cessione dei beni mobili quali beni strumentali, in quanto la proprietà esercita impresa, oggetto dell’esecuzione, secondo le disposizioni del D.P.R. 633/1972 e s.m.i., la vendita è assoggettata ad IVA, applicando l’aliquota corrente per pertinenza sui valori definiti dalla presente relazione di stima.

***

Disponibilità dei beni

Nel corso dell’attività peritale, si è potuto accertare con estrema sicurezza, che i beni sono in pieno possesso e disponibilità della ditta

e presso la ditta presso la Repubblica di Moldova nei comuni di Chisinau e Straseni.

***

Legalizzazione documenti con validità in Repubblica di Modova

L’adempimento di “trascrivere” del Decreto del Giudice Delegato di Ammissione del Concordato preventivo, sull’immobile dislocato nella Repubblica di Moldova nel Comune di Chisinau settore Riscani, distinto presso l’Agenzia con Funzioni di Cadastru territoriale di Chisinau, comporta l’adempimento preventivo della Legalizzazione dell’ATTO, attenendosi a quanto stabilito dalle Convenzioni sottoscritte dagli Stati membri dell’A.I.A. (Convenzione 05 ottobre 1961).

La procedura, per quanto si è potuto apprendere nelle varie indagini, consta:

Rilascio documento in copia conforme;

Traduzione Giurata in madre lingua dello Stato in cui deve essere prodotto, in inglese o francese;

Opposizione della “Postilla” sul documento da Legalizzare” presso il

tribunale di Mantova, Ufficio deposito Atti (Procura della Repubblica).

Legalizzato l’ATTO, si procede alla trascrizione presso l’Agenzia con Funzioni di Cadastru territoriale di Chisinau, che ricopre sia le funzione di conservazione e registrazione dei dati degli immobili, sia il loro stato di diritto.

La “Trascrizione” deve essere eseguita da persona che abbia titolo, o delegato dalla stessa.

Mantova, lì 03 novembre 2016

Ramon Geom. Treccani

(Esperto stimatore.)

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Allegati:

Allegato - 1 Documentazione Cadastru unità immobiliare e rilievo fotografico.

Allegato - 2 Elenco beni “MAGAZZINO” e Rilievo fotografico.

Allegato - 3 Elenco beni “ATTREZZATURA IN SEDE” e Rilievo fotografico.

Allegato - 4 Elenco beni “ATTREZZATURA NON IN SEDE” e Rilievo fotografico.

Allegato - 5 Comunicazioni detenzione beni della società ..

Allegato - 6 Accordo di compensazione con la società .

INDICE

Premesse ………..………. pag. 1 Operazioni peritali ...……….………. pag. 3 Descrizione e quantificazione dei beni ...…….………. pag. 5

BENI IMMOBILI …..…..………..………. pag. 5

BENI MOBILI …..…..………..………. pag. 7

Definizione dei LOTTI ...…….………. pag. 9

BENI IMMOBILI …..…..………..………. pag. 9

BENI MOBILI …..…..………..………. pag. 9

Determinazione del valore ...…….………. pag.10

BENI IMMOBILI …..…..………..………. pag. 10

CRITERIO DI STIMA ………. pag. 12 PROCEDIMENTO DI STIMA ………. pag. 13 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO ………. pag. 13 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA ……..………. pag. 15 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA FORZATA ………. pag. 16

BENI MOBILI …..…..………..………. pag. 16

CRITERIO DI STIMA ………. pag. 17 PROCEDIMENTO DI STIMA ………. pag. 17 DETERMINAZIONE DEL VALORE DI VENDITA COMPLESSIVO ………. pag. 19 Riepilogo Valori dei Beni ...…….………. pag. 20 Assoggettabilità IVA ...…….………. pag. 21 Disponibilità dei beni ...…….………. pag. 21 Legalizzazione documenti con validità in Repubblica di Moldova ...………. pag. 21