RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE

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Via F. Faro 93/A - Pedara (CT) ing.lombardomariangela@gmail.com

TRIBUNALE DI CATANIA

Sesta Sezione Civile ESECUZIONI IMMOBILIARI

RELAZIONE DI STIMA IMMOBILIARE

Proc. esec. imm.: n° 287/2015 Creditore Procedente:

Giudice dell’esecuzione: Dott. Francesco Lentano

Consulente per la Stima dei beni pignorati

Dott. Ing. Mariangela Lombardo

Via F. Faro, 93/A - 95030 Pedara (CT) - cell. 3348287715

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Mariangela Lombardo

Ingegnere mariangela.lombardo@ingpec.eu

Sommario

1. Premessa ... 3

2. Adempimenti preliminari e svolgimento delle operazioni peritali ... 3

3. Quesiti posti nel mandato e relative risposte ... 3

4. Elenco Allegati ... 27

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1. Premessa

Con notifica del 11/08/2017 (allegato 1) il Giudice Dott. Francesco Lentano nominava la sottoscritta Dott.

Ing. Mariangela Lombardo, con studio in Pedara (CT) via F. Faro n° 93/A ed iscritta all’Ordine degli Ingegneri della Provincia di Catania con matricola n° A6662, esperto per la stima dei beni pignorati nella procedura n.

287/2015 promossa nei confronti

2. Adempimenti preliminari e svolgimento delle operazioni peritali

In data 23/08/2017 la scrivente ha prestato giuramento di rito (allegato 2) presso la cancelleria della Sesta Sezione del Tribunale di Catania e ha preso visione delle “RACCOMANDAZIONI GENERALI PER L’ATTIVITÀ DI ESPERTO PER LA STIMA DI IMMOBILI MOD. 4 REV.” e degli atti del fascicolo.

Fallito un primo tentativo di contattare informalmente la debitrice esecutata per l’impossibilità di reperire un numero telefonico di rete fissa, la sottoscritta chiedeva al Comune di Aci Catena, con pec del 28/08/2017, il certificato di residenza dell’esecutata.

Al fine di comunicare la data di inizio delle operazioni peritali, si è proceduto alla convocazione formale della convenuta mediante raccomandata con prova di consegna, mentre il procuratore del creditore procedente, avv. Gaetano Cucuzza e il procuratore del creditore iscritto, avv. Antonella Scardavilla, sono stati avvertiti a mezzo posta elettronica certificata.

Le operazioni peritali sono iniziate giorno 22/09/2017 alla presenza ed hanno interessato le aree esterne, il piano terra ed il secondo piano (allegato 3.1). In tale data non è stato possibile effettuare il sopralluogo nell’appartamento sito al primo piano dell’immobile; le operazioni peritali sono state riprese e completate giorno 27/09/2017, alla presenza , locataria del suddetto appartamento (allegato 3.2). La scrivente ha avuto modo di prendere visione dello stato di fatto dei luoghi, effettuare le opportune misurazioni, prendendo appunti su fogli separati ed eseguendo un dettagliato rilievo fotografico.

3. Quesiti posti nel mandato e relative risposte

a. “identifichi esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall’esame degli atti e dei documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con quelli emergenti dai certificati in atti”

Il pignoramento interessa un compendio immobiliare, di cui la debitrice esecutata è proprietaria per una quota pari ad 1/6, costituito dai seguenti beni siti in via Campania ai nn. 54/56 nel Comune di San Giovanni La Punta, così descritti nell’atto di pignoramento e nella documentazione catastale:

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− Appartamento posto al piano terra e censito al N.C.E.U. di San Giovanni La Punta al foglio 11, particella 766, sub 5, cat. A/2, classe 7, consistenza 8 vani, superficie catastale totale e superficie catastale totale escluse aree scoperte 228 m², rendita euro 846,99 (allegati 4.1 e 4.2);

− Garage censito al N.C.E.U. di San Giovanni La Punta al foglio 11, particella 766, sub 6, cat. C/6, classe 1, consistenza 32 m², superficie catastale totale 32 m², rendita euro 66,11 (allegati 5.1 e 5.2);

− Appartamento posto al piano primo e censito al N.C.E.U. di San Giovanni La Punta al foglio 11, particella 766, sub 3, cat. A/2, classe 7, consistenza 8 vani, superficie catastale totale 216 m², superficie catastale totale escluse aree scoperte 204 m², rendita euro 846,99 (allegati 6.1 e 6.2);

− Appartamento posto al piano secondo e censito al N.C.E.U. di San Giovanni La Punta al foglio 11, particella 766, sub 4, cat. A/2, classe 7, consistenza 8 vani, superficie catastale totale e superficie catastale totale escluse aree scoperte 228 m², rendita euro 846,99 (allegati 7.1 e 7.2);

− Terreno censito al N.C.T. di San Giovanni La Punta al foglio 11, particella 768, qualità classe Agrumeto 1, superficie 7,25 are, deduz. A1, reddito dominicale euro 39,69 e reddito agrario euro 7,86 (allegati 8.1 e 8.2).

La particella 768, corrispondente al terreno, confina a nord con via Campania, a sud con la particella 2236 di proprietà di altra ditta, ad ovest con la suddetta particella 766 e ad est con la particella 769 di proprietà di altra ditta.

La particella 766, nella quale sorgono tutti gli altri beni del compendio (allegato 9), confina a nord con via Campania, a sud con le particelle 2236, 349 e 2275 di proprietà di altre ditte, ad ovest con la particella 765 di proprietà di altra ditta e ad est con la suddetta particella 768 (allegato 10.1).

Si evidenzia che vi sono delle aree esterne di pertinenza ai beni corrispondenti alla particella 766 e che l’accesso agli appartamenti al primo e secondo piano avviene mediante un vano scala posto lungo il fronte nord del fabbricato (allegato 11, foto 17, 20 e 36). Attraverso il medesimo vano scala si accede al locale sottotetto, nel quale la scrivente non ha potuto effettuare l’accesso.

In fase di sopralluogo sono state riscontrate le seguenti difformità rispetto alle risultanze catastali:

− Il locale censito al foglio 11, particella 766, sub 5, identificato come appartamento a piano terra di 8 vani è costituito da un unico grande ambiente, attualmente adibito a deposito (allegato 10.2 - allegato 11, foto 9, 18 e 19), con accesso dal fronte sud del fabbricato e ad una quota inferiore rispetto a quella stradale. Si precisa che la planimetria catastale del suddetto locale risulta “redatta d’ufficio, senza accesso diretto ai luoghi”.

− Il locale censito al foglio 11, particella 766, sub 6, identificato come garage è una tettoia chiusa su tre lati, lunga circa 7.25 m e larga circa 5.00 m, utilizzata per il ricovero delle autovetture (allegato 10.3 - allegato 11, foto 7 e 8). Viste le caratteristiche della costruzione, sarebbe più opportuna l’assegnazione della categoria catastale C7 (tettoie chiuse o aperte) al posto della attuale C6 (autorimesse). Si precisa che la planimetria catastale del suddetto locale risulta “redatta d’ufficio, senza accesso diretto ai luoghi”.

− È stata rilevata la presenza, all’interno della particella 768, di una cisterna per la raccolta dell’acqua di circa 24 m² (allegato 11, foto 16, 41 e 45).

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− I beni sottoposti a pignoramento si trovano attualmente ai numeri civici 54 e 56 della via Campania, nel comune di San Giovanni La Punta (allegato 11, foto 3), contrariamente a quanto risulta nella documentazione catastale e nei certificati in atti, in cui si fa invece riferimento alla precedente numerazione corrispondente rispettivamente ai numeri 40 e 40/A.

b. “verifichi la correttezza dei dati riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione (o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle relative note), in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota”

I dati riportati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione sono corretti. Tuttavia, così come indicato al precedente paragrafo, sono state riscontrate delle difformità rispetto allo stato attuale dei luoghi. Il pignoramento colpisce la quota spettante alla debitrice, la quale risulta comproprietaria per 1/6 dei beni costituenti il compendio immobiliare oggetto della presente procedura.

c. “verifichi la proprietà dei beni in capo al debitore, indicandone il regime patrimoniale ove coniugato e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti; qualora l'immobile sia stato sottoposto a pignoramento sul presupposto che il debitore esecutato ne abbia acquistato la proprietà per effetto di successione mortis causa verifichi la trascrizione del titolo di provenienza (accettazione espressa o tacita di eredità), segnalando immediatamente al g.e. la mancata trascrizione di un valido titolo di acquisto (si evidenzia che a tal fine non sarebbe utile la trascrizione della denuncia di successione né la mera considerazione del rapporto di parentela con il de cuius) ovvero eventuali casi dubbi”

La debitrice esecutata è coniugata in regime di separazione dei beni ed è comproprietaria dei beni costituenti il compendio immobiliare sopradetto per una quota pari ad 1/6. Gli altri comproprietari e le relative quote sono:

− , relativamente alla quota di 1/6;

− relativamente alla quota di 4/6.

Si precisa che la debitrice ne ha acquistato la proprietà per effetto di successione mortis causa, tuttavia dagli atti e dalle ispezioni ipotecarie eseguite dalla scrivente risulta trascritta la sola denuncia di successione (allegato 12.1) e non l’accettazione tacita o espressa di eredità.

d. “accerti l’esatta provenienza del/i bene/i, verificando la continuità delle trascrizioni nel ventennio anteriore alla data del pignoramento e la produzione dell’atto di acquisto del debitore se anteriore al ventennio”

L’esecutata ha acquistato la proprietà dei beni costituenti il compendio sottoposto a pignoramento, relativamente alla quota di 1/6, per effetto di successione mortis causa. Tuttavia manca attualmente la

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continuità delle trascrizioni poiché non risulta sia stata trascritta l’accettazione dell’eredità, tacita o espressa.

Sulla base della certificazione notarile agli atti e delle ispezioni ipotecarie effettuate dalla sottoscritta risulta trascritto il solo certificato di denunciata successione in data 22/01/2009 ai nn. 3518/2541 (allegato 12.1). In tale documento si fa riferimento ad un bene immobile identificato con il subalterno 2 della particella 766, che comprendeva sia il locale al piano terra del fabbricato sia la tettoia per le auto. Successivamente questo subalterno 2 è stato soppresso ed i due beni sono stati catastalmente separati rispettivamente nei subalterni 5 e 6 (vedi allegato 9). In data antecedente al 25/11/2006 il compendio era nella proprietà dei coniugi

e , genitori dell’esecutata. Questi ultimi ne avevano ottenuto la proprietà con atto di compravendita stipulato in data 24/07/1977 al n. 3360 della raccolta e n. 22312 del repertorio del notaio Ernesto Vacirca.

e. “segnali tempestivamente al giudice la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante al fine di sollecitare una eventuale integrazione al creditore procedente”

La scrivente ha riscontrato la mancanza, nella documentazione prodotta, della trascrizione dell’accettazione dell’eredità dei beni costituenti il compendio da parte dell’esecutata, pertanto ha ritenuto necessario segnalare tale assenza al g.e. e al procuratore del creditore procedente (allegato 13).

f. “accerti se sul bene gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi;

elenchi, quindi, le formalità (iscrizioni, trascrizioni) da cancellare con il decreto di trasferimento”

Dagli atti e dalle ispezioni ipotecarie eseguite dalla sottoscritta (allegati 12.2, 12.3 e 12.4) sui beni del compendio oggetto d’indagine, risultano le seguenti formalità pregiudizievoli:

• Iscrizione di ipoteca giudiziale eseguita il 20/06/2013 ai nn. 34662/2512 derivante da decreto ingiuntivo, a favore del Banco Popolare Soc. Coop. e contro la debitrice esecutata per euro 150.000,00;

• Trascrizione eseguita il 09/06/2015 ai nn. 19742/14713 di pignoramento immobiliare a favore di , contro la debitrice esecutata.

g. “provveda alla identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, eseguendo quelle variazioni che dovessero risultare necessarie ed indispensabili al trasferimento del bene, in particolare per quanto concerne la planimetria del bene provveda, in caso di difformità o in mancanza di idonea planimetria del bene alla sua correzione o redazione, solo se strettamente necessario”

In data 30/08/2017 la sottoscritta ha ottenuto presso l’ufficio Provinciale del Catasto di Catania le planimetrie catastali (allegati 4.1, 5.1, 6.1, 7.1 e 9), l’estratto di mappa catastale (allegato 8.1) e le relative visure storiche (allegati 4.2, 5.2, 6.2, 7.2 e 8.2) dei beni costituenti il compendio.

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I beni oggetto di stima, siti nel Comune di San Giovanni La Punta in via Campania ai nn. 54/56 (ex nn. 40/40 A), sono censiti al N.C.E.U. di San Giovanni La Punta al foglio 11 e precisamente essi sono così indicati:

− Appartamento al piano terra, corrispondente alla particella 766, sub 5, cat. A/2, classe 7, consistenza 8 vani, superficie catastale totale e superficie catastale totale escluse aree scoperte 228 m², rendita euro 846,99 (allegati 4.1 e 4.2);

− Garage corrispondente alla particella 766, sub 6, cat. C/6, classe 1, consistenza 32 m², superficie catastale totale 32 m², rendita euro 66,11 (allegati 5.1 e 5.2);

− Appartamento al piano primo corrispondente alla particella 766, sub 3, cat. A/2, classe 7, consistenza 8 vani, superficie catastale totale 216 m², superficie catastale totale escluse aree scoperte 204 m², rendita euro 846,99 (allegati 6.1 e 6.2);

− Appartamento al piano secondo corrispondente alla particella 766, sub 4, cat. A/2, classe 7, consistenza 8 vani, superficie catastale totale e superficie catastale totale escluse aree scoperte 228 m², rendita euro 846,99 (allegati 7.1 e 7.2);

− Terreno censito al N.C.T. e corrispondente alla particella 768, qualità classe Agrumeto 1, superficie 7,25 are, deduz. A1, reddito dominicale euro 39,69 e reddito agrario euro 7,86 (allegati 8.1 e 8.2).

La debitrice esecutata è proprietaria dei suddetti beni in ragione di 1/6. Vi è rispondenza tra i dati specificati nell’atto di pignoramento e le risultanze catastali.

Tuttavia, dall’analisi delle planimetrie catastali, delle visure catastali e dello stato di fatto rilevato in fase di sopralluogo sono emerse delle variazioni, così come già indicate al paragrafo “a” della presente relazione.

Al fine di fornire una chiara rappresentazione delle suddette variazioni, la scrivente ha provveduto alla redazione delle planimetrie dei beni insistenti sulla particella 766 (allegati 10.1, 10.2, 10.3, 10.4 e 10.5), in particolare dei subalterni 5 e 6 della particella 766, per i quali le planimetrie catastali sono state redatte d’ufficio (allegati 4.1 e 5.1).

h. “indichi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la destinazione del/i bene/i prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente”

In data 31/10/2017 l’Ufficio Tecnico Comunale del Comune di San Giovanni La Punta, a seguito di richiesta protocollata in data 20/10/2017, ha prodotto il certificato di destinazione urbanistica (allegato 14), in cui si certifica, secondo il vigente piano regolatore generale e secondo la Delibera C.C. n. 33 del 02/05/2013, che i beni oggetto di stima ricadono nelle seguenti zone:

− R.V.: aree di rispetto delle vie di comunicazione, disciplinate dall’art. 30 delle Norme Tecniche di Attuazione, All. 2 al P.R.G. Ricadono in questa zona la maggior parte della particella 768 e parte della particella 766;

− Viabilità: aree destinate alla viabilità, disciplinate dall’art. 18 delle Norme Tecniche di Attuazione, All.

2 al P.R.G. Ricadono in questa zona una parte minore della particella 768 e parte della particella 766;

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− C.R.: aree residenziali di riordino urbanistico via Campania e via Galileo Galilei, disciplinate dall’art. 10 delle Norme Tecniche di Attuazione, allegato 2 al P.R.G. e dalla Delibera C.C. n.33/2013. In questa zona ricade parte della particella 766.

In data 12/08/2010 e 17/09/2014 sono decaduti i vincoli urbanistici preordinati all’esproprio, rispettivamente del P.R.G. e della variante al P.R.G. (D.D.G. n. 950 del 17/09/2009).

Come stabilito ai commi 2 e 3 dell’art. 9 del D.P.R. n. 327 del 08/06/2001, i vincoli preordinati all’esproprio hanno durata quinquennale e se entro tale termine non è emanato il provvedimento che comporta la dichiarazione di pubblica utilità dell’opera, i suddetti vincoli decadono e trova applicazione la disciplina dettata dall’art. 9 del D.P.R. n. 380 del 06/06/2001, Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, nel quale, al punto b del comma 1 si stabilisce che “[…] nei comuni sprovvisti di strumenti urbanistici sono consentiti […] fuori dal perimetro dei centri abitati, gli interventi di nuova edificazione nel limite della densità massima fondiaria di 0,03 metri cubi per metro quadro […]”.

Come stabilito dalla delibera del consiglio comunale del 03/08/1972, Reg. Del. n. 81 con oggetto

“Perimetrazione del centro abitato - art. 17 della legge 06/08/1967, n. 765” (allegato 15), il compendio oggetto della presente relazione si trova al di fuori del perimetro del centro abitato.

Pertanto, le zone aventi destinazione di aree di rispetto delle vie di comunicazione (R.V.) e di aree destinate alla viabilità, una volta decaduti i vincoli urbanistici preordinati all’esproprio, hanno acquistato lo status di

“Zona Bianca”, nella quale l’attività edilizia è soggetta alle disposizioni del summenzionato art. 9 del D.P.R.

n. 380/2001.

Infine il certificato di destinazione urbanistica ha indicato la presenza, per l’intero territorio comunale, dei seguenti vincoli:

− vincolo di tutela paesaggistica, ai sensi della L. n.1497/1939, per il quale è competente la Soprintendenza ai BB.CC.AA. di Catania;

− vincolo sismico, giusto D.M. 23/09/1981, per il quale è competente l’ufficio del Genio Civile di Catania.

i. “accerti per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanistico - edilizia indicando in quale epoca fu realizzato l’immobile, gli estremi del provvedimento autorizzatorio, la rispondenza della costruzione alle previsioni del provvedimento medesimo, e segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità e modifiche e gli estremi degli atti autorizzativi. In caso di esistenza di opere abusive, l’esperto verificherà l’eventuale avvenuta presentazione di istanze di condono, precisando lo stato della procedura, e valuterà la conformità del fabbricato al progetto proposto, segnalando, anche graficamente, le eventuali difformità”

In data 06/10/2017, la sottoscritta ha fatto richiesta all’Ufficio Tecnico Comunale, che nel seguito sarà chiamato UTC, del Comune di San Giovanni La Punta (allegato 16), di estrazione della seguente documentazione, relativa all’immobile in oggetto:

− Concessione edilizia;

− Certificato di abitabilità ed agibilità;

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− Pratiche di condono edilizie;

− Eventuali atti autorizzativi.

È emerso che esiste una pratica per l’ottenimento della concessione edilizia in sanatoria per l’immobile a tre elevazioni fuori terra sito in via Campania nn. 54/56, ex nn. 40/40A, corrispondente ai sub 3, 4 e 5 della particella 766 e per il box auto costituito da una tettoia corrispondente al sub 6 della medesima particella, presentata dal padre dell’esecutata nel 1981 e non ancora conclusasi.

Le fasi della suddetta pratica sono sinteticamente scandite dai seguenti documenti:

− Istanza per il rilascio della concessione edilizia in sanatoria, ai sensi delle leggi regionali n. 7/80 e n.

70/81, acquisita al protocollo dell’UTC il 24/02/1981 con n. 3205, rif. 656 e presentata per l’immobile che all’epoca era sito in via Mannino n. 5 int. 40;

− Provvedimento dichiarativo della Soprintendenza per i BB.CC.AA. relativo alla non sussistenza di danni per il paesaggio ai sensi della L.N. n. 1497/39, con protocollo n. 2131 del 21/09/1984;

− Richiesta dell’UTC di adeguamento della istanza di sanatoria del 24/02/1981 ai sensi e per gli effetti della L.N. n. 47/85 e della L.R. n. 37/85, con protocollo n. 22830 in data 16/10/1985;

− Istanza di riammissione al condono edilizio nei termini della L.N. n. 47/85 della precedente istanza di sanatoria del 24/02/1981, presentata all’UTC con pratica n. 16047 del 17/06/2008 ed acquisita al protocollo con n. 3624 del 18/06/2008;

− Richiesta dell’UTC di un parere legale in merito alla possibilità di ammettere a condono edilizio l’immobile oggetto della presente relazione ai sensi della L.N. n. 47/85, protocollata al n. 5854 il 20/10/2008;

− Parere legale favorevole relativo alla possibilità di ammettere l’immobile a condono edilizio ai sensi della L.N. n. 47/85, nota n. 31261 del 14/11/2008, con protocollo n. 6542 del 17/11/2008;

− Richiesta dell’UTC di integrazione di documenti e determinazione dell’importo dell’oblazione e degli oneri concessori, protocollata il 04/12/2008 con n. 33646 (allegato 17).

Nella suddetta nota l’UTC precisa che “il calcolo degli oneri concessori sopra riportato è stato effettuato con espressa riserva, anche ai sensi dell’art. 17 comma 9 della L.R. n. 4/2003, in ordine alla determinazione degli impegni relativi agli oneri di urbanizzazione del comprensorio abusivamente lottizzato eventualmente conseguenti agli accertamenti richiesti con nota n° 14836 del 09/06/99. In tal senso si comunica fin d’ora che in relazione all’accertata sussistenza di una lottizzazione abusiva, ai sensi della art. 26 comma 9 della L.R.

n° 37/85, il versamento dell’oblazione non costituisce titolo per ottenere il rilascio della concessione in sanatoria, che resta subordinata anche all’impegno di partecipazione pro-quota agli oneri di urbanizzazione dell’intero comprensorio abusivamente lottizzato attraverso apposita convenzione. Pertanto il rilascio della concessione in sanatoria, sarà subordinato alla positiva definizione delle seguenti fasi procedurali:

− Presentazione da parte dei privati di un piano di lottizzazione, contenente prescrizioni di dettaglio, relativo all’intero comprensorio abusivamente lottizzato;

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− Approvazione del suddetto piano di lottizzazione da parte del consiglio comunale in conformità allo strumento urbanistico vigente o, nel caso di non conformità, previa adozione di variante allo strumento urbanistico generale;

− Stipula con l’amministrazione di una convenzione con la quale i privati assumono proprio carico specifici oneri patrimoniali connessi alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria del comprensorio, fornendo congrue garanzie per l’adempimento;

− Rilascio delle concessioni in sanatoria relative agli immobili abusivi ricadenti nella lottizzazione;

− Revoca da parte del giudice penale della confisca dei terreni e delle opere eventualmente disposte in precedenza ai sensi dell’art. 18 della L. n. 47/85.”

A seguito di tale nota, il proprietario richiedente ha versato tutti gli importi dovuti relativi agli oneri concessori e all’oblazione ed ha presentato interamente la documentazione richiesta con la nota del 04/12/2008, ottenendo altresì i necessari pareri, igienico-sanitario e della Soprintendenza ai BB.CC.AA. di Catania.

In data 02/05/2013 con delibera di approvazione n. 33 con oggetto “Approvazione piano particolareggiato di recupero in area residenziale di riordino urbanistico. Comparto di Campania e Galilei”, si autorizza il settore urbanistica al rilascio delle singole concessioni edilizie in sanatoria anche in assenza della convenzione sottoscritta da tutti gli interessati e si dispone che gli oneri previsti dal piano di recupero per la realizzazione delle opere di urbanizzazione possano derivare da un aumento del centocinquanta per cento degli oneri di urbanizzazione dovuti ai fini dell’ottenimento della concessione in sanatoria.

In ultimo, vista la pubblicazione della suddetta delibera n. 33, l’UTC con raccomandata A/R protocollata il 19/05/2014 al n. 12950, chiede al proprietario richiedente il titolo in sanatoria di provvedere ad un’ulteriore integrazione di documenti e contestualmente calcola le somme ancora da versare (allegato 18). Si precisa che tale raccomandata non è mai stata ricevuta dal destinatario.

Pertanto l’edificio a tre elevazioni fuori terra e il box auto con annesso il locale tecnico, attualmente non sono provvisti di titolo autorizzatorio poiché la pratica avviata ai fini dell’ottenimento della concessione edilizia in sanatoria risulta essere non conclusa.

Come indicato nella dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, integrazione presentata dal proprietario in risposta alla lettera del 04/12/2008, le costruzioni costituenti il compendio pignorato sono state realizzate nelle loro parti principali ed essenziali nell’anno 1979.

Le opere realizzate sono perfettamente conformi a quelle rappresentate negli allegati grafici che sono parte costituente della richiesta di concessione in sanatoria, ad eccezione del locale al piano terra, chiamato nella pratica di sanatoria piano semicantinato e rappresentato in tali documentazioni come un appartamento identico a quelli dei piani sovrastanti con ingresso dal vano scala comune; nella allegata relazione tecnica si precisa che tale appartamento non è ancora stato definito (allegato 19). Dal sopralluogo effettuato, la scrivente ha potuto constatare che tale locale è costituito da un unico ambiente, ancora al rustico, a cui si accede esclusivamente da un portone posto sul fronte sud del fabbricato e che risulta privo di tutte le aperture verso l’esterno indicate negli elaborati architettonici. Pertanto esso, attualmente, non può essere considerato un appartamento ma un locale deposito (allegato10.2 e allegato 11, foto 9, 18 e 19).

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j. “verifichi, inoltre, ai fini della domanda in sanatoria che l’aggiudicatario potrà eventualmente presentare, se gli immobili pignorati si trovino o meno nelle condizioni previste dall’art. 40, 6^comma della legge n. 47/1985 o dell’art 46 c 5 D.P.R. 380/01, chiarisca, quindi, se i cespiti medesimi siano o meno sanabili, o condonabili ai sensi del D.L. 269/2003, indicando, previa assunzione delle opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti, le somme da pagare a titolo di oblazione nonché tutti gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione), quantificati anche in via approssimativa; precisi, infine, se pendono procedure amministrative o sanzionatorie i relativi costi. Ove l’abuso non sia in alcun modo sanabile, quantifichi gli oneri economici necessari per la demolizione dello stesso e verifichi se siano state emesse ordinanze di demolizione o di acquisizione in proprietà ad opera degli Enti Pubblici territoriali, allegandole in quota”

Come già detto al paragrafo precedente, è in corso una domanda di sanatoria ai sensi della L.N. n. 47/85, acquisita al protocollo in data 17/06/2008 con n. 16047.

Vista la delibera di approvazione n. 33 del 02/05/2013 con oggetto “Approvazione piano particolareggiato di recupero in area residenziale di riordino urbanistico. Comparto di Campania e Galilei”, l’UTC con nota prot.

n. 12950 del 19/05/2014 (allegato18) calcola nuovi importi di oblazione e oneri concessori.

In definitiva, per la conclusione della pratica e il conseguente ottenimento del titolo in sanatoria devono essere versate le seguenti somme:

• Importo di integrazione dell’oblazione pari a 2.728,90 €;

• Oneri di urbanizzazione primarie e secondarie relativi al piano di recupero approvato con delibera n. 33 del 02/05/2013 pari a 4.082,85 €;

• Rimborso spese di progettazione, spese geologiche e di pubblicazione pari a 669,00 €.

Tali somme ammontato ad un totale di 7.480,75 €.

È altresì necessaria la presentazione dei seguenti documenti:

• Atto unilaterale d’obbligo per parenti di primo grado nei casi previsti dall’art. 3 della L.N. 68/88, in originale e/o copia conforme;

• Impegno o convenzione col Comune nei casi previsti dall’art. 3 della L.N. 68/88, in originale e/o copia conforme.

Si dà atto che, nel momento in cui la scrivente ha effettuato l’accesso agli atti presso l’UTC, per la pratica di ottenimento della concessione in sanatoria ai sensi della L.N. 47/85, non è risultata essere in corso alcuna iscrizione a ruolo. Tuttavia non si esclude che alle somme sopradette non se ne aggiungano altre relative all’applicazione di sanzioni amministrative dovute al ritardato pagamento.

k. “accerti se i beni pignorati siano occupati dal debitore o da terzi, affittati o locati, indicando il canone pattuito, la sua congruità, l’eventuale data di registrazione, la scadenza dei relativi contratti nonché l’eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio”

(12)

Mariangela Lombardo

In occasione del primo sopralluogo, avvenuto il 22/09/2017, la scrivente ha avuto modo di costatare che l’appartamento al secondo piano (particella 766, sub 4) è occupato , padre dell’esecutata e proprietario dei beni costituenti il compendio per una quota pari a 4/6. Il locale al piano terra (particella 766, sub 5) è invece utilizzato come deposito dal figlio dell’esecutata. In data 27/09/2017 è stato effettuato il sopralluogo nell’appartamento al primo piano (particella 766, sub 3), occupato

in virtù di un contratto di locazione ad uso abitativo (allegato 20), registrato all’Agenzia delle Entrate al n. 2482, serie 3 in data 25/10/2010, quindi anteriormente al pignoramento. Tale contratto ha durata quadriennale e si rinnova tacitamente se non rescisso con raccomandata A/R, almeno sei mesi prima della scadenza. Il rapporto di locazione è iniziato in data 1/10/2010, con termine il 30/09/2014. E’ evidente che esso sia quindi stato tacitamente rinnovato fino al 30/09/2018. Il canone mensile è stato inizialmente convenuto in 400 € e, come specificato al punto 4 del contratto, è soggetto ad aggiornamenti dal mese di ottobre di ogni anno, in misura pari al 100% della variazione ISTAT. Altresì si precisa che al punto 10 del suddetto contratto, il locatore consente il ricovero di un’autovettura nel box auto (particella 766, sub 6) e vieta l’uso e il godimento delle altre parti costituenti il compendio oggetto della presente relazione.

Attraverso il portale Rivaluta dell’ISTAT (rivaluta.istat.it), utilizzando l’indice dei prezzi al consumo FOI e considerando l’intervallo di tempo dal mese di ottobre 2010 allo stesso mese del 2017, l’importo attuale del canone di affitto ammonterebbe a circa 430 €. Tuttavia, confrontando i canoni di locazione di altri immobili nella medesima area dell’appartamento in oggetto, e tenendo conto delle differenti caratteristiche in termini di dimensione e posizione, si ritiene che il supposto canone attuale non possa considerarsi congruo agli attuali prezzi di mercato e si ritiene altresì che un prezzo congruo possa essere 700 €.

l. “elenchi ed individui i beni, evidenziando tutti gli elementi utili per le operazioni di vendita, quali ad esempio la tipologia di ciascun immobile, la sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), gli accessi ed i confini, i dati catastali, eventuali pertinenze e accessori, eventuali millesimi di parti comuni, descrivendo il contesto in cui essi si trovino, le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti nonché le caratteristiche delle zone confinanti.

Con riferimento al singolo bene, precisi eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.), la tipologia, l’altezza interna utile, la composizione interna, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale medesima, l’esposizione, anno di costruzione, lo stato di conservazione, le caratteristiche strutturali nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione e - per gli impianti - la loro rispondenza alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento”

Il compendio sottoposto a pignoramento, costituito da un edificio a tre elevazioni fuori terra, da un box auto costituito da una tettoia chiusa su tre lati e da un terreno, è sito nel Comune di San Giovanni La Punta, in via Campania ai nn. 54/56.

Esso confina:

− a nord con via Campania;

− ad est con la particella 769;

− a sud con le particelle 2275, 349 e 2236;

(13)

− ad ovest con la particella 765.

In particolare, il compendio è composto da:

1. un appartamento al piano secondo, censito al N.C.E.U. di S. G. La Punta al foglio 11, particella 766, sub 4;

2. un appartamento al piano primo, censito al catasto al foglio 11, particella 766, sub 3;

3. un locale al piano terra, attualmente adibito a deposito, censito al catasto al foglio 11, particella 766, sub 5;

4. un box auto, con affianco un locale tecnico, censito al catasto al foglio 11, particella 766, sub 6;

5. un terreno posto ad est dell’edificio, censito al N.C.T al foglio 11, particella 768.

Dai sopralluoghi effettuati la sottoscritta ha potuto constatare che non esiste un muro di recinzione che separi tra di loro le particelle 766 e 768. Per quanto riguarda gli accessi al compendio, si precisa che al civico n. 54 si trova quello carrabile ed al civico n. 56 quello pedonale. L’accesso carrabile immette in una discesa, attraverso la quale si giunge ad uno spiazzo, ad una quota di circa -0.80 m rispetto all’ingresso da via Campania; a questa quota si trovano il locale adibito a deposito ed il box auto con l’adiacente locale tecnico. Attraverso l’accesso pedonale, percorrendo un viottolo, si arriva ad una fascia pavimentata larga circa 1.40 m che contorna l’edificio lungo i suoi fronti nord ed est e che conduce al portone di ingresso, posto al centro del suo fronte nord; un vano scala permette di accedere agli appartamenti posti al primo e secondo piano. La rimanente parte comune della particella 766 è arredata a verde.

E’ presente un ulteriore accesso pedonale, privo di numero civico e posto su via Campania, esattamente sull’angolo nord-est del terreno (particella 768).

Il compendio sorge a sud del centro storico del comune di San Giovanni La Punta, precisamente nella frazione di Trappeto; tale zona è complessivamente fornita di attrezzature scolastiche e sportive ed è poco distante dallo svincolo per l’autostrada Messina-Catania (A18) e la Tangenziale di Catania (E35).

L’edificio che accoglie i sub 3, 4 e 5, disposto secondo l’asse nord-sud, e il box-auto con accanto il locale tecnico corrispondente al sub 6, sono stati realizzati nelle loro parti principali ed essenziali nell’anno 1979, come indicato nella dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà presentata dal proprietario come integrazione alla istanza di condono edilizio ai sensi della L. n. 47/85, protocollata in data 06/04/2009 al n.

10297.

L’edificio a tre elevazioni ha struttura portante in cemento armato e copertura a falde. Esso è provvisto di fossa biologica per il trattamento delle acque reflue. Come si evince dall’istanza per l’acquisizione del parere igienico-sanitario, acquisita al protocollo del comune di S. G. La Punta con n. 20376 in data 15/07/2009, l’impianto è collocato nello spiazzo a sud del fabbricato a tre elevazioni; inoltre come si legge nella relazione allegata alla suddetta istanza, in previsione di un futuro collegamento con la rete pubblica, è stato previsto un allacciamento diretto alla rete pubblica per mezzo dei pozzetti di ispezione.

Di seguito si riferirà circa le caratteristiche dei singoli beni.

(14)

Mariangela Lombardo

1. L’appartamento al secondo piano (allegato 11, foto da 37 a 52), al quale si accede dal vano scala di uso comune posto al centro del fronte nord del fabbricato (allegato 11, foto 17), è composto da:

− Un ingresso;

− Quattro camere (due camere da letto e due soggiorni);

− Un salone;

− Una cucina;

− Un servizio igienico;

− Una lavanderia;

− Un ripostiglio;

− Un disimpegno, dal quale si accede a tutti i vani dell’appartamento.

Tutti gli ambienti hanno la stessa altezza utile interna di 3.00 m.

Nel Regolamento Edilizio del Comune di San Giovanni La Punta si definisce la Superficie utile abitabile (Su) “[…] la superficie di pavimento degli alloggi, misurata al netto di murature, tramezzi, pilastri, sguinci e vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge e di balconi […]”.

Ciò premesso, tale appartamento presenta una superficie utile abitabile di 184.40 m².

Per il computo della Superficie commerciale (Sc) sono stati presi in considerazione i criteri riportati dalla norma UNI 10750:2005. In generale, le unità immobiliari sono composte da superfici principali e da superfici accessorie; la superficie commerciale di un’unità immobiliare è data dalla somma di superficie principale e superfici accessorie, quest’ultime corrette per mezzo di opportuni coefficienti.

In particolare per la determinazione dei metri quadri commerciali sono state considerate le seguenti percentuali per le superfici coperte:

− 100% della superficie calpestabile;

− 100% della superficie occupata da pareti divisorie interne non portanti;

− 100% della superficie occupata da pareti perimetrali indipendenti;

− 50% della superficie occupata da pareti perimetrali in comunione.

Per quanto riguarda il computo delle superfici scoperte si è fatto riferimento ai seguenti criteri di ponderazione:

− 25% della superficie di balconi (oltre 25 m² l’eccedenza è calcolata al 10%).

− 1/3 della superficie del giardino e di aree di pertinenze esterne di uso comune, computata al 15%

(oltre 25 m² l’eccedenza è calcolata al 5%);

− 1/3 della superficie del locale tecnico computato al 15%.

Fatte queste considerazioni, il locale oggetto di stima presenta una superficie commerciale di 232 m². L’appartamento presenta una pavimentazione ininterrotta di piastrelle in gres di colore chiaro in buono stato.

I servizi igienici (wc e lavanderia) e la cucina, unici ambienti ad avere una differente pavimentazione, sono dotati di un rivestimento in piastrelle di buona fattura, fino ad un’altezza di 2 metri dal pavimento. Tutti i vani presentano, ad eccezione dei servizi igienici e della cucina, rivestimenti con carta da parati. Le superfici finestrate, presenti in tutti gli ambienti ad eccezione dell’ingresso, del ripostiglio e del disimpegno, sono

(15)

dotate di avvolgibili ed infissi in alluminio. L’abitazione ha tre ballatoi che consentono l’affaccio su tutti e quattro i fronti dell’edificio. L’impianto di riscaldamento è con radiatori.

2. L’appartamento al primo piano (allegato 11, foto da 21 a 35), al quale si accede dal vano scala comune, è composto da:

− Un ingresso;

− Quattro camere (tre camere da letto ed un studio);

− Un salone;

− Una cucina;

− Un servizio igienico;

− Una lavanderia;

− Un ripostiglio;

− Un disimpegno, dal quale si accede a tutti i vani dell’appartamento.

Tutti gli ambienti hanno la stessa altezza utile interna di 3.00 m. La superficie utile abitabile dell’appartamento è di 184.40 m² e la superficie commerciale è di 232 m².

L’appartamento presenta una pavimentazione ininterrotta di piastrelle in gres di colore chiaro in buono stato.

I servizi igienici (wc e lavanderia) e la cucina, unici ambienti ad avere una differente pavimentazione, sono dotati di un rivestimento in piastrelle di buona fattura, fino ad un’altezza di 2 metri dal pavimento. Tutti i vani presentano tinteggiature in idropittura con colorazioni diverse. Le superfici finestrate, presenti in tutti gli ambienti ad eccezione dell’ingresso, del ripostiglio e del disimpegno, sono dotate di avvolgibili ed infissi in alluminio. L’abitazione ha tre ballatoi che consentono l’affaccio su tutti e quattro i fronti dell’edificio.

L’impianto di riscaldamento è con radiatori.

Da un punto di vista distributivo e dimensionale, gli appartamenti del primo e secondo piano sono identici.

3. Il locale al piano terra dell’edificio a tre elevazioni si trova ad una quota inferiore rispetto a quella stradale ed è dotato di un unico portone di accesso sul fronte sud del fabbricato (allegato 11, foto 9). Nella pratica di sanatoria in itinere riguardante tutto l’edificio, il locale in oggetto è indicato come un appartamento di otto vani, pertanto è così assentibile. Negli elaborati grafici della suddetta pratica si evince che per tale appartamento era prevista la stessa distribuzione interna degli altri appartamenti sovrastanti, incluso l’ingresso dal vano scala comune (allegato 19). Allo stato attuale, come discusso nei paragrafi precedenti, tale locale è costituito da un unico ambiente ancora al rustico con altezza interna di 3.00 m, privo di tramezzature interne e superfici finestrate, ed adibito a deposito (allegato 11, foto 18 e 19). Tale locale presenta una superficie utile abitabile di 188.70 m² e una superficie commerciale di 220.50 m².

Sono pertinenze dei tre beni le parti esterne, in parte pavimentate e in parte arredate a verde.

Complessivamente, lo stato di conservazione esterno dell’immobile è discreto, con l’intonaco di facciata che si presenta in alcuni tratti ammalorato per la presenza di fenomeni di umidità ascendente che hanno provocato locali distacchi di intonaco e formazione di efflorescenze.

(16)

Mariangela Lombardo

4. Il box auto, posto sull’angolo sud-ovest del lotto, ha un tetto ad una falda e manto di copertura in coppi. È chiuso da muri lungo i lati est, sud e parzialmente ad ovest ed è aperto lungo il lato nord. La sua area è di circa 36.25 m². Il muro ovest del box-auto è contiguo ad un piccolo locale tecnico di circa 3.60 m² utilizzato per l’alloggiamento di impianti (allegato 11, foto 7 e 8).

5. Il terreno si trova ad est dell’edificio a tre elevazioni, ha una estensione di 725 m² e si articola su tre livelli terrazzati separati da due piccoli salti di quota (allegato 11, foto da 13 a 16). Catastalmente il terreno è classificato come agrumeto. All’estremità nord-est è presente un accesso pedonale privo di numero civico.

Inoltre si fa presente che su di esso sorge una costruzione di circa 24 m², avente la funzione di cisterna per l’acqua (allegato 11, foto 16, 41 e 45).

m. “determini il valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato, tenendo conto del costo dell’eventuale sanatoria; tenga conto altresì della riduzione del prezzo di mercato per l’assenza di garanzia per vizi del bene venduto, considerando tale riduzione in una misura tra il 15 ed il 20% del valore stimato”

Nella determinazione del valore degli immobili si tiene conto dei seguenti fattori:

− Caratteristiche intrinseche o interne (panoramicità, luminosità, distribuzione degli spazi interni, grado di finiture, età, condizioni degli impianti tecnologici, stato di conservazione e manutenzione);

− Caratteristiche estrinseche o esterne (posizione, esistenza in zona di infrastrutture, vicinanza di zone

“a verde”);

− Condizioni giuridiche (eventuale esistenza di pesi: servitù attive e passive, usufrutto, vincoli urbanistici, condizione locativa, presenza di opere abusive).

Ricercando il più probabile valore di mercato, sono stati adottati due procedimenti di stima:

a. Metodo sintetico comparativo corretto con coefficienti di merito

Il valore ordinario dell’immobile V è determinato attraverso la seguente formula:

V = Vu × S_C dove:

Vu = Valore unitario ordinario espresso in €/m²

SC = Superficie commerciale dell’immobile da stimare espressa in m²

Il valore unitario ordinario è stato ricavato dalla consultazione delle quotazioni dell’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate). In particolare, per la presente stima, si è preso come riferimento la banca dati delle quotazioni immobiliari del 1° semestre dell’anno 2017. Il compendio oggetto di valutazione ricade in zona D2 e microzona 2. In tale zona la destinazione prevalente è residenziale e la tipologia prevalente è quella di abitazioni civili.

(17)

b. Metodo indiretto (o analitico) per capitalizzazione del reddito

Esso parte dall’assunto che un bene vale per quello che rende, secondo la seguente formula risolutiva:

V = R_l - S r = R_n

r dove:

Rl = reddito lordo annuo S = spese annue medie r = tasso di capitalizzazione R_n = reddito netto annuo

I due valori di stima ottenuti per ciascuno immobile utilizzando i metodi sopra elencati vengono mediati per ottenere un valore finale, al quale vengono applicate delle riduzioni dovute a:

− Assenza di garanzia per vizi del bene, stimata in misura pari al 15% del valore finale;

− Costi di sanatoria (di cui al punto ”j“), ponderati in funzione della superficie commerciale dell’immobile:

Bene immobile Superficie Commerciale (m²)

Incidenza costi di sanatoria (%)

Appartamento 2°P 232 32.2

Appartamento 1°P 232 32.2

Appartamento PT 220.5 30.6

Box auto 36 5.0

Di seguito, si procede alla stima dei beni sotto elencati costituenti il compendio:

1. Appartamento al secondo piano;

2. Appartamento al primo piano;

3. Locale al piano terra;

4. Box auto;

5. Terreno.

1. APPARTAMENTO AL SECONDO PIANO

a. Metodo sintetico comparativo con coefficienti di merito Nel caso di specie si ha:

V = V_u × S_C = 1.085 € m⁄ ²× 232 m² = 251.720,00 € dove:

− Vu è stato assunto pari a 1.085 €/m². Tale valore rappresenta la media tra quello minimo di 870 € e quello massimo di 1.300 €, indicati dall’Omi per abitazioni civili nella suddetta zona e per il suddetto periodo.

− SC è pari a232 m², così come è stato specificato nel precedente paragrafo.

(18)

Mariangela Lombardo

Al fine di produrre una stima quanto più accurata possibile, si procede alla determinazione di una serie di coefficienti di merito come di seguito riportati in tabella.

CARATTERISTICHE ESTRINSECHE

INFRASTRUTTURE (K1)

Vicine 1.05

Lontane 1

Assenti 0.95

POSIZIONE (K2)

Centrale 1.05

Tra centro e periferia 1

Periferia 0.95

VERDE PUBBLICO (K3)

Vicino 1.05

Lontano 1

Assente 0.95

CARATTERISTICHE INTRISECHE

ANNO DI COSTRUZIONE PRESUNTO (K4)

< 20 1.05

>20 e < 50 1

> 50 0.95

PANORAMICITA’ e PROSPICENZA (K5)

Ottima 1.05

Media 1

Scadente 0.95

FINITURE (K₆)

Signorili 1.05

Normali 1

Economiche 0.95

LIVELLO MANUTENTIVO COMPLESSIVO (K7)

Ottimo 1.05

Normale 1

Scadente 0.95

DISTRIBUZIONE SPAZI INTERNI (K8)

Ottima 1.05

Normale 1

Scadente 0.95

LUMINOSITA’ (K9)

Buona 1.05

Media 1

Scadente 0.95

(19)

DOTAZIONE DI IMPIANTI (K10)

Ottima 1.05

Media 1

Scadente 0.95

ASCENSORE (K11)

Presente o inutile 1

Assente 1° piano 0.90

Assente 2° piano 0.85

Il risultato del prodotto di tutti i coefficienti di merito considerato fornisce il coefficiente di merito totale K.

K =� Ki i

= 1.05 × 1 × 1 × 1 × 1.05 × 1 × 1 × 1 × 1.05 × 1 x 0.85 = 0,984

Il valore finale V_K del metodo comparativo sintetico corretto è dato dal prodotto del valore ordinario dell’immobile V con il coefficiente di merito totale K.

V_K = V × K = 251.720,00 × 0,984 = 247.692,48 €

Si assume un canone di locazione mensile di mensile di 700 €, il quale moltiplicato per 12 mensilità fornisce il reddito lordo annuo:

R_l= 12 × 700 € = 8.400 €

Le spese S sono state stimate in misura pari al 25% del reddito lordo:

S = 0,25 × R_l = 0,25 × 8.400 = 2.100 €

Per ottenere il reddito netto si sottraggono al reddito lordo le spese a carico della proprietà:

R_n= R_l - S = 8.400 - 2.100 = 6.300 €

Considerando un saggio di capitalizzazione medio per il settore residenziale r pari al 4,5%, si procede correggendolo, considerando incrementi e decrementi relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile (tratti da M. Orefice). In tal modo si ottiene un valore di r pari a 3.14%.

Quindi in definitiva si ha:

V_r = R_n

r = 6.300

0,0314 = 200.636,94 €

Al fine di ricavare un congruo valore di stima dell’appartamento al secondo piano si reputa opportuno effettuare la media tra i due valori finali ottenuti dal metodo sintetico (247.692,48 €) e da quello analitico (200.636,94 €), ottenendo in tal modo il valore medio di 224.164,71 €.

(20)

Mariangela Lombardo 3348287715

Applicando le riduzioni del prezzo, come descritto precedentemente, il valore finale di stima dell’appartamento al secondo piano risulta:

V = 224.164,71 - (0,15 × 224.164,71 ) - (0.322 x 7.480.75) = 188.131,20 €

2. APPARTAMENTO AL PRIMO PIANO

a. Metodo sintetico comparativo con coefficienti di merito Il valore ordinario dell’appartamento al primo piano è:

V = V_u × S_C = 1.085 € m⁄ ²× 232 m² = 251.720,00 €

Tale valore è uguale a quello del secondo piano perché i due appartamenti hanno la stessa superficie commerciale Sc e per essi è stato assunto lo stesso valore unitario ordinario Vu.

Anche in questo caso, il valore sopra ottenuto è corretto da una serie di coefficienti di merito, come di seguito indicati.

INFRASTRUTTURE (K₁)

Vicine 1.05

Lontane 1

Assenti 0.95

POSIZIONE (K2)

Centrale 1.05

Periferia 0.95

VERDE PUBBLICO (K3)

Vicino 1.05

Lontano 1

Assente 0.95

< 20 1.05

>20 e < 50 1

> 50 0.95

PANORAMICITA’ e PROSPICENZA (K5)

Ottima 1.05

Media 1

Scadente 0.95

FINITURE (K6)

Signorili 1.05

Normali 1

(21)

Economiche 0.95

Ottimo 1.05

Normale 1

Scadente 0.95

DISTRIBUZIONE SPAZI INTERNI (K₈)

Ottima 1.05

Normale 1

Scadente 0.95

LUMINOSITA’ (K9)

Buona 1.05

Media 1

Scadente 0.95

Ottima 1.05

Media 1

Scadente 0.95

ASCENSORE (K11)

Presente o inutile 1

Assente 1° piano 0.90

Assente 2° piano 0.85

K =� Ki i

= 1.05 × 1 × 1 × 1 × 1 × 1 × 1 × 1 × 1 × 1 x 0.90 = 0,945

Il valore finale VK del metodo comparativo sintetico corretto è dato dal prodotto del valore ordinario dell’immobile V con il coefficiente di merito totale K.

V_K = V × K = 239.242,50 × 0,945 = 237.875,40 €

In considerazione del fatto che gli appartamenti al primo e secondo piano sono identici da un punto di vista distributivo e dimensionale, si assumono gli stessi valori di R_l, S e R_n, così come determinati al paragrafo 1.b.

Similmente, partendo da un saggio di capitalizzazione medio per il settore residenziale r pari al 4,5%, si procede correggendolo, considerando incrementi e decrementi relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile (tratti da M. Orefice). In tal modo si ottiene un valore di r pari a 3.28%.

Quindi in definitiva si ha:

V = R_n

= 6.300

= 192.073,17 €

(22)

Mariangela Lombardo

Come nel caso precedente, al fine di ricavare un congruo valore di stima dell’appartamento al primo piano si effettua la media tra i due valori finali ottenuti dal metodo sintetico (237.875,40 €) e da quello analitico (192.073,17 €), ottenendo in tal modo il valore medio di 214.974,29 €.

Applicando le riduzioni del prezzo, come descritto precedentemente, il valore finale di stima dell’appartamento al primo piano risulta:

V = 214.974,29 - (0,15 × 214.974,29) - (0.322 x 7.480.75) = 180.319,35 €

3. LOCALE AL PIANO TERRA

a. Metodo sintetico comparativo con coefficienti di merito

Come scritto precedentemente il locale al piano terra non può attualmente essere considerato un appartamento. Pertanto ai fini del calcolo del valore ordinario del suddetto bene si è fatto riferimento al valore unitario relativo alla tipologia dei magazzini, desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate. Si ricorda tuttavia che tale locale può essere assentito come appartamento, essendo in itinere una pratica relativa a tutto il fabbricato per l’ottenimento del titolo in sanatoria.

Ciò premesso il valore ordinario è pari a:

V = V_u × S_C = 500 € m⁄ ²× 220,5 m² = 110.250,00 € Dove:

− V_u è stato assunto pari a 500 €/m². Tale valore è quello minimo indicato dall’Omi per magazzini per la zona D2 e microzona 2 e per il 1° semestre dell’anno 2017.

− S_Cè pari a 220,5 m², così come è stato specificato al punto 3 nel precedente “l”.

Al fine di produrre una stima quanto più accurata possibile, si procede alla determinazione di una serie di coefficienti di merito come di seguito riportati in tabella.

INFRASTRUTTURE (K1)

Vicine 1.05

Lontane 1

Assenti 0.95

POSIZIONE (K2)

Centrale 1.05

Periferia 0.95

< 20 1.05

>20 e < 50 1

> 50 0.95

(23)

FINITURE (K4)

Signorili 1.05

Normali 1

Economiche 0.95

Ottimo 1.05

Normale 1

Scadente 0.95

DISTRIBUZIONE SPAZI INTERNI (K6)

Ottima 1.05

Normale 1

Scadente 0.95

Ottima 1.05

Media 1

Scadente 0.95

K =� Ki i

= 1.05 × 1 × 1 × 0.95 × 0.95 × 0.95 x 0,95 = 0,855

Il valore finale VK del metodo comparativo sintetico corretto è dato dal prodotto del valore ordinario dell’immobile V con il coefficiente di merito totale K.

V_K = V × K = 110.250,00 × 0,855 = 94.263,75 €

Assunto un canone di locazione mensile di 400 € e moltiplicato per 12 mensilità si ottiene il seguente reddito lordo annuo:

R_l = 12 × 400 € = 4.800 € Le spese S sono state stimate in misura pari al 25% del reddito lordo:

S = 0,25 × R_l = 0,25 × 4.800 = 1.200 €

Per ottenere il reddito netto si sottraggono al reddito lordo le spese a carico della proprietà:

R_n= R_l - S = 4.800 - 1.200 = 3.600 €

Considerando un saggio di capitalizzazione medio per il settore residenziale r pari al 4,5%, si procede correggendolo, considerando incrementi e decrementi relativi alle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile (tratti da M. Orefice). In tal modo si ottiene un valore di r pari a 4.44%.

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Mariangela Lombardo

V_r = R_n

r = 3.600

0,0444 = 81.081,08 €

Al fine di ricavare un congruo valore di stima si reputa opportuno effettuare la media tra i due valori finali ottenuti dal metodo sintetico (94.263,75 €) e da quello analitico (81.081,08 €), ottenendo in tal modo il valore medio di 87.672,42 €.

V = 87.672,42 - (0,15 × 87.672,42) - (0.306 x 7.480.75) = 72.232,45 €

4. BOX AUTO

Il bene identificato come garage nell’atto di pignoramento e come box auto nella pratica di sanatoria è nei fatti una tettoia chiusa su tre lati.

Il suo valore ordinario è pari a:

V = V_u × S = 435 € m⁄ ²× 36 m² = 15.660,00 € Dove:

− Vu è stato assunto pari a 435 €/m². Tale valore rappresenta la metà del valore attribuito dall’Omi ai box auto nella zona D2 e microzona 2, per il 1° semestre dell’anno 2017.

− Sè pari a 36 m².

V = 15.660,00 - (0,15 × 15.660,00) - (0.050 x 7.480.75) = 12.936,96 €

5. TERRENO

Il terreno (particella 768), avente area di 725 m² e censito al catasto dei terreni come agrumeto, si trova al di fuori della perimetrazione del centro abitato del comune di San Giovanni La Punta (allegato 15) e ricade in una zona di territorio priva di destinazione urbanistica, denominata “Zona Bianca”, a seguito del decadimento dei vincoli urbanistici del P.R.G. preordinati all’esproprio per decorrenza del termine quinquennale. L’attività edilizia in tali zone è pertanto soggetta alle norme dell’articolo 9 del T.U. (D.P.R.

380/2001). In particolare, la densità fondiaria massima è di 0,03 m³/m², assimilabile a quella delle zone agricole.

Per la stima del valore del terreno si è fatto riferimento alla Banca Dati dei Valori Fondiari (BDVF), utilizzando il valore fondiario massimo per l’anno 2016 per agrumeti nella provincia di Catania pari a 48.000

€/ha.

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Il valore stimato del suddetto terreno è di:

V = 725 x 48.000 10.000⁄ = 3.480,00 €

Ricapitolando, ai beni costituenti il compendio sono stati attribuiti i seguenti valori di stima:

Beni costituenti il compendio Valore

Appartamento al secondo piano 188.131,20 €

Appartamento al primo piano 180.319,35 €

Locale al piano terra 72.232,45 €

Box auto 12.936,96 €

Terreno 3.480,00 €

TOTALE 457.099,96 €

Quindi il valore del compendio, al netto delle riduzioni descritte sopra, viene stimato in:

457.099,96 € (Quattrocentocinquantasettanovantanove/96 €)

n. “indichi l’opportunità di procedere alla vendita in unico lotto o in più lotti separati (spiegandone le ragioni), predisponendo in ogni caso un piano di vendita dell’immobile e dei lotti, provvedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, previa autorizzazione del Giudice”

Per il piano di vendita e l’opportunità di predisporre uno o più lotti si rimanda alla risposta al quesito “q”, nel quale si tiene conto della quota di pertinenza della debitrice esecutata.

o. “alleghi idonea documentazione fotografica esterna ed interna (almeno una foto per vano) degli immobili pignorati direttamente in formato digitale secondo le “indicazioni” di cui al MOD 1 ed acquisisca la planimetria catastale dei fabbricati”

La documentazione fotografica (allegato 11), le planimetrie catastali e l’estratto di mappa catastale (allegati 4.1, 5.1, 6.1, 7.1, 8.1, 9) sono allegate alla presente relazione e sono disponibili anche in formato digitale così come specificato nelle indicazioni di cui al MOD 1.

p. “accerti, nel caso si tratti di bene indiviso, la valutazione della quota di pertinenza del debitore esecutato, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di quote indivise; precisi in particolare se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le quote che potrebbero essere separate a favore della procedura”

Il pignoramento in questione non riguarda un bene indiviso ma più beni pignorati in quota.

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