TRIBUNALE DI PALERMO SEZIONE IV FALLIMENTARE

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S EZIONE IV F ALLIMENTARE

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R ELAZIONE DI C ^ONSULENZA T ^ECNICA

SULLA STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEI BENI ACQUISITI ALL’ATTIVO DEL FALLIMENTO

NUDA PROPRIETÀ DELL'IMMOBILE SITO IN PALERMO, VIA CERAMI N.15 FG 52 P.LLA 730 SUB 5

CURATORE:DOTT.GIOVANNI GALANTE

T RIBUNALE DI P ALERMO

S EZIONE IV F ALLIMENTARE G. D. D ^OTT . ^SSA C ^LELIA M ^ALTESE

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. 39/18

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M

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA SULLA STIMA DEL VALORE DI MERCATO DEI BENI ACQUISITI ALL’ATTIVO DEL FALLIMENTO

1. PREMESSA

Con la nota dell'11 maggio 2018 il Dott. Giovanni Galante, Curatore del Fallimento n. 39/18, ha chiesto di esser autorizzato ad avvalersi dello scrivente per la stima del valore di mercato degli immobili acquisiti all'attivo del fallimento.

Con il successivo provvedimento del 24.11.2018 la S.V., G.D. al fallimento, ha autorizzato quanto richiesto dal Curatore.

La presente relazione riepiloga le attività svolte e le conclusioni cui sono pervenuto, dopo avere ultimato il reperimento e lo studio dei documenti, gli accertamenti catastali e quelli sopralluogo, relativamente all’immobile sito in Palermo, via Cerami n. 15.

2. BENE OGGETTO DEGLI ACCERTAMENTI

Il bene oggetto della presente è un immobile a destinazione residenziale, sito in Palermo, ubicato al secondo piano dell’edificio con accesso dal civico n. 15 della via Cerami, identificato nel fg 52 del NCEU, dalla p.lla 750 sub 5.

3. ACCERTAMENTI CATASTALI E SULLA PROVENIENZA DELL'IMMOBILE IDENTIFICATO NEL FG 52 DALLA P.LLA 750 SUB 5

All’esito degli accertamenti effettuati presso l'Agenzia delle Entrate è emerso quanto di seguito.

L’immobile oggetto della presente è identificato catastalmente, nel fg 52 del

N.C.E.U. di Palermo, dalla p.lla 750 sub 5 che identifica un bene in categoria A/4 (abitazioni di tipo popolare), con una superficie catastale di mq 52 ed indirizzo "... via Cerami n. 15 piano 2 interno SX ...", in testa al fallito per la "... Nuda proprietà 1000/1000 …” (cfr.

visura all.to 1).

Tra i "Mappali Terreni correlati" la visura riporta quello identificato nel "foglio 52 - particella 1382" (cfr. estratto di mappa all.to 2).

L'immobile è pervenuto al fallito in forza dell’atto di vendita n. 72343 di rep.

rogato dal notaio Sergio Bruno il 10.05.1996 (cfr. all.to 3), registrato il 29.05.1996 al n. 5734 e trascritto il successivo giorno 30 ai nn. 19306/14753, con il quale i genitori “… vendono e trasferiscono [al fallito] la nuda proprietà della casetta sita in Palermo, via cerami n. 15, ubicata al secondo piano a sinistra salendo la scala, composta di due stanze ed accessori ed area libera

soprastante, confinante con proprietà La Mantia, con Mannino Giovanni, con vano scala e con la detta via Cerami, distinta in catasto alla partita 1150964 foglio 52 particella 750 sub 5 .."

I venditori hanno trasferito al fallito la nuda proprietà del cespite "... riservandosene l'usufrutto vita natural donante con diritto di accrescimento tra i medesimi …”.

4. ACCERTAMENTI SULLA REGOLARITÀ EDILIZIA DELL'IMMOBILE

In data 31 luglio 2018, previa disponibilità del fallito, ho effettuato l’accesso sopralluogo all’interno del cespite acquisito all’attivo del fallimento, effettuando rilievi metrici e fotografici.

L'immobile, alla data del sopralluogo, è risultato essere occupato da terzi in assenza di titolo.

Dalle ricerche effettuate presso l'Ufficio di Edilizia privata di Palermo non sono emersi titoli edilizi rilasciati per il cespite oggetto della presente.

Con la nota 130-18 dell'8.08.2018, infatti, ho richiesto al Comune di Palermo il rilascio della copia degli atti autorizzativi relativi all'immobile di via Cerami 15.

Dall'esame dei documenti visionati è emerso che si tratta di atti riferiti ad altro immobile insistente nel medesimo edificio.

Considerato che nell'atto di compravendita risulta che "... è stato realizzato anteriormente all'1 settembre 1967 in conformità alla normativa urbanistica vigente all'epoca della costruzione ..." ho visionato, a ritroso, gli atti di provenienza del bene.

Dalle ricerche effettuate presso l'archivio notarile è emerso che l'immobile è

pervenuto ai danti causa del venditore con l'atto n. 14578 di rep. rogato il 31.05.1955 dal Notaio Oscar Marsala; trattandosi di un trasferimento antecedente all'1 settembre 1967 e antecedente al 05.07.1956¹ l'appartamento può essere considerato regolare dal punto di vista urbanistico.

Ad oggi, comunque, l’immobile è sprovvisto del certificato di abitabilità.

5. CRITERIO DI STIMA

Poiché il fine del presente giudizio di stima è quello di determinare il valore dell'immobile, occorre individuare tra i vari “aspetti economici” quello che, nel caso in esame, appaia il più idoneo.

Nel caso specifico è indubbio che l’aspetto economico da prendere in considerazione è quello del “più probabile valore di mercato”, cioè quel valore che il bene

assume in un mercato ordinario, in quanto rispondente ad un giudizio di equivalenza tra il suo valore intrinseco ed una certa quantità di denaro.

La stima dovrà condurre alla determinazione del valore “più probabile”, cioè quello che avrebbe maggiori possibilità di attribuzione, allorquando l'immobile venisse posto in vendita rispondendo alle leggi della domanda e dell’offerta in regime di libero mercato.

Conformemente a quanto previsto dalla dottrina dell’estimo, nel caso del bene in esame, è possibile la determinazione del più probabile valore di mercato qualora il tipo di

1 In data 05.07.1956 è stato approvato il Regolamento Edilizio del Comune di Palermo con Decreto dell'Assessore Regionale ai Lavori pubblici

bene considerato abbia un mercato, o comunque abbia la possibilità di crearsi un mercato.

Dovendo stabilire quale sia il prezzo che assumerebbe l'immobile in caso di compravendita si entra nel campo della previsione, in quel regime di “ordinarietà” che

esclude tutto ciò che sa di eccezionale, e si riferisce perciò al mercato composto da probabili ed ordinari compratori e da probabili e ordinari venditori.

4. PROCEDIMENTO DI STIMA

Il procedimento di stima utilizzato per la ricerca del più probabile valore di mercato del bene in oggetto è quello sintetico.

Esso si basa sull’individuazione, tramite apposite indagini di mercato, di alcuni

parametri, o elementi significativi, e il loro successivo raffronto con altri elementi riferiti a realtà immobiliari note o di caratteristiche analoghe.

L'indagine deve tenere conto, al fine di una corretta applicazione del procedimento sintetico (basato sulla comparazione), delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche degli immobili, ma anche del contesto immobiliare in cui sono inseriti, e principalmente della situazione contingente del mercato immobiliare al momento in cui si procede alla valutazione.

E’ evidente che la stima dei valori di mercato, giacché oggetto d’ipotesi, deve tenere conto anche dei fatti storici del mercato immobiliare, cioè dei prezzi.

Fra questi ho fatto riferimento a quelli rilevati nell’ultimo periodo dalle strutture specialistiche, e relativi ad immobili comparabili per ubicazione, stato d’uso e consistenza.

Nell’applicazione del procedimento sintetico, al fine di definire le caratteristiche dell’immobile, ho fatto riferimento al p.to 4.41.1 della norma UNI 10750, in base al quale, i parametri oggetto di valutazione, sono i seguenti:

a) caratteristiche estrinseche di ubicazione, di zona e sotto-zona in riferimento all’andamento delle quotazioni di mercato:

b) caratteristiche intrinseche del complesso immobiliare e dell’immobile:

- anno di costruzione;

- tipologia della struttura e stato di conservazione e manutenzione;

- livello estetico e qualità architettonica;

- livello di piano, esposizione, luminosità;

- superficie utile, coperta, scoperta ed accessoria;

- razionalità distributiva degli spazi interni;

- servizi ed impianti tecnologici;

- finiture;

- pertinenze (balconi, terrazzi, cantina, soffitta, box, posto auto, giardino ecc.);

- servizi e comproprietà condominiali;

- ….

- destinazione d’uso e capacità di reddito …”.

Dalla stessa norma (p.to 4.4.2) ho tratto i parametri “… per il computo della superficie commerciale … [secondo i quali si] deve considerare:

a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali;

b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;

c) le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte, box ecc …).

4.4.2.1. Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i criteri seguenti:

a) 100% delle superfici calpestabili;

b) 100% delle superfici delle pareti divisorie interne (non portanti);

c) 50% delle superfici delle pareti portanti interne e perimetrali.

Nel caso di immobili indipendenti e/o monofamiliare la percentuale di cui al punto c) deve essere considerata pari al 100%.

Il computo delle superfici di cui al punto c) non potrà, comunque, eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b).

Per il computo delle superfici scoperte devono essere utilizzati i seguenti criteri di ponderazione:

a) 25% dei balconi e terrazze scoperti; …”

6. ACCERTAMENTI SOPRALLUOGO - IMMOBILE IDENTIFICATO NEL FG 52 DALLA P.LLA 750 SUB 5

Come già scritto, lo scorso 31 luglio 2018, alla presenza del fallito e degli occupanti l'immobile, ho effettuato l’accesso sopralluogo, dal quale è emerso quanto di seguito (cfr. verbale sopralluogo).

Il bene acquisito all’attivo del fallimento è un appartamento che insiste all’interno di un edificio che si sviluppa per cinque livelli fuori terra (cfr. all.to fotografico), con accesso esclusivamente attraverso le scale (l’immobile è privo di ascensore).

L’ingresso avviene direttamente in un piccolo disimpegno che conduce ad un soggiorno - cucina, servito da un balcone con affaccio sulla via Cerami.

Dal soggiorno - cucina si diparte un corridoio che distribuisce una camera, un ripostiglio ed un servizio w.c. dotato di tutti gli apparecchi sanitari; tutti gli ambienti sono dotati di affacciano verso un cortile interno.

L'immobile è risultato difforme da quanto rappresentato catastalmente (cfr. all.to 4) e durante l'accesso sopralluogo ho effettuato il rilievo metrico la cui restituzione grafica è allegata alla presente (cfr. all.to 5).

Rispetto a quanto rappresentato catastalmente l’immobile sconta le seguenti difformità:

1. l’ambiente indicato come “cucina” è stato destinato a servizio w.c. ed ha una distribuzione diversa da quella catastale;

2. la cucina è stata ricavata all’interno dell’ambiente “pranzo-soggiorno”;

3. l’ambiente indicato catastalmente come “w.c.” è utilizzato come ripostiglio;

L’immobile è dotato di impianto idrico ed elettrico, entrambi funzionanti ma privi delle necessarie certificazioni, ed è privo di impianto di riscaldamento.

La pavimentazione è a tappeto unico con piastrelle di ceramica, di diversa

tipologia all'interno del servizio w.c.

La pareti ed i soffitti sono finiti al civile, tinteggiati con idropittura, ad esclusione delle pareti del servizio che sono rivestite fino a circa 2 metri con piastrelle di ceramica.

Gli infissi esterni sono in metallo, con lastra di vetro singola, coevi all'epoca di realizzazione dell'edificio mentre le porte interne sono in legno tamburato.

Nel complesso le condizioni manutentive dell’immobile sono risultate ordinarie, senza evidenti ammaloramenti o manifestazioni che possano incidere sulla valutazione del bene.

L'appartamento è risultato privo dell'Attestazione di Prestazione Energetica, il cui costo è stimabile pari ad € 150,00.

Nella stima del valore di mercato dell’immobile ho tenuto conto anche delle spese tecniche stimabili per la regolarizzazione delle modifiche interne riscontrate, per l’aggiornamento catastale e per la predisposizione del certificato di abitabilità dell’appartamento².

L'immobile è risultato in uso a terzi in assenza di titolo.

7. STIMA DEL VALORE DELL’IMMOBILE DA PORRE A BASE D’ASTA

L'immobile in argomento è un appartamento ubicato al secondo piano di un edificio identificato toponomasticamente dal civico n. 15 della via Cerami a Palermo.

Ricade nella zona periferica dell'abitato cittadino, caratterizzata dalla presenza di

2 L’immobile, come già scritto, è risultato privo del certificato di agibilità, oltre che dei certificati di conformità degli impianti

edilizia residenziale di tipo popolare, poco dotata di servizi di trasporto pubblico e di attrezzature, che nel tempo ha destato, e tutt'ora continua a destare, uno scarso interesse per la fascia media del mercato immobiliare a destinazione residenziale.

Sulla base dei criteri tratti dal p.to 4.4.2 della norma UNI 10750-2005, ho determinato la superficie commerciale dell'immobile, che è risultata complessivamente pari a mq 52, dei quali circa mq 51 relativi alla superficie coperta e mq 1 relativi alla superficie commerciale del balcone (calcolati con un'incidenza del 25% rispetto alla superficie reale di circa mq 3).

Per la stima dell'immobile in oggetto, ed in particolare per il reperimento dei parametri di riferimento, ho attinto a differenti fonti e pubblicazioni (Banca dati delle quotazioni immobiliari OMI – Agenzia delle Entrate, Borsino Immobiliare) oltre ad avere effettuato indagini dirette sulle proposte di vendita di immobili aventi caratteristiche similari ed ubicazione comparabile con l’immobile staggito.

Sulla base delle caratteristiche estrinseche (di ubicazione e zona) ed intrinseche (del fabbricato), come descritte in precedenza, tenuto conto della superficie commerciale dell'appartamento, considerata anche la situazione economica generale di crisi che interessa anche il mercato delle compravendite immobiliari, sulla scorta sia delle informazioni assunte sia di quanto rilevato nell’ultimo periodo³, il più probabile valore di mercato della

3 I prezzi specifici per abitazioni di tipo economico, ricadenti nella zona periferica del Comune di Palermo, in condizioni ordinarie, sono risultati, nel primo semestre 2018, compresi in un intervallo che va da € 760,00 a € 980,00 per ogni mq – quotazioni desunte dalla Banca Dati dell’Agenzia delle Entrate periodo primo semestre 2018; nel periodo del dicembre 2018 il Borsino Immobiliare, per abitazioni economiche in buono stato, ha pubblicato quotazione comprese in un intervallo che va da

piena proprietà dell'immobile può essere stimato pari a [(mq 52 x €/mq 750,00⁴ - € 3.000,00⁵ –

€ 2.000,00⁶ – € 150,00⁷)] € 35.000,00.in c.t.,

Per la stima del diritto di nuda proprietà dell'immobile, ho tenuto conto del valore dell’intero immobile, dell’età dell’usufruttuario⁸ (80 anni), del saggio di interesse legale vigente (0,30%) e del coefficiente riportato nelle tabelle per il calcolo dell’usufrutto in base all’età dell’usufruttario (72,50 fino a 82 anni).

Per la stima del diritto di nuda proprietà dell'immobile da porre a base d’asta, ho applicando inoltre un coefficiente riduttivo del 15% per tenere conto dell’assenza di garanzie per vizi e difetti derivante dal trasferimento in sede di vendita giudiziaria.

Sulla base di quanto sopra, il valore della nuda proprietà da porre a base d’asta è risultato pari a [(€ 35.000,00 - (€ 35.000,00 x 0,30% x 72,50) x 0,85⁹) € 23.000,00 in c.t.

€/mq 670,00 ad €/mq 1.000,00;

4 Nella scelta del parametro ho tenuto conto della consistenza dell'immobile, del livello di piano, del contesto in cui si inserisce, della contingente situazione di stasi del mercato immobiliare, delle condizioni manutentive;

5 Costo stimato per la presentazione di una C.I.L.A. tardiva per la regolarizzazione della diversa distribuzione interna, l’aggiornamento catastale e la presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità

6 Costo stimato per la certificazione degli impianti e l’eventuale adeguamento ai fini della sicurezza;

7 Costo stimato per la redazione dell’Attestato di Prestazione Energetica;

8 Secondo quanto desunto nell'atto di provenienza l'usufruttuario è nato il 08.05.1938

9 Coefficiente riduttivo del 15% per tenere conto dell’assenza di garanzie per vizi derivante dal trasferimento giudiziario

8. CONCLUSIONI

Con il provvedimento del 24.05.2018 il Giudice delegato al fallimento in intestazione ha autorizzato il Curatore, Dott. Giovanni Galante, a nominarmi per la stima dei beni acquisiti all'attivo della procedura.

All’esito degli accertamenti effettuati sono giunto alla conclusione che il più probabile valore di mercato da porre a base d’asta della nuda proprietà dell’immobile

sito in Palermo, via Cerami n. 15, identificato nel foglio 52 dalla p.lla 750 sub 5 è pari ad € 23.000,00 in c.t.

In adempimento del mandato conferito rassegno la presente, restando a completa disposizione della S.V. per ogni eventuale chiarimento o ulteriore accertamento.

Palermo 28 Gennaio 2019 il consulente tecnico (ing. Marco D'Addelfio)

VERBALE DI GIURAMENTO

L’anno duemiladiciannove il giorno dinanzi a me,

Dott.ssa Clelia Maltese, Giudice Delegato al Fallimento n. 39/2018 di Zito Maurizio, presso il Tribunale di Palermo, si è presentato personalmente l’ing. Marco D’Addelfio, il quale, deferitagli la domanda di rito, stando in piedi ed a capo scoperto, ha giurato quanto segue:

“Giuro di bene e fedelmente avere adempiuto alle operazioni affidatemi al solo scopo di far conoscere la verità.”

Il consulente tecnico il Giudice Delegato